PGOU - Ayuntamiento de Algarrobo · 2015-04-15 · Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley ... abastecimiento de agua, ... Hostales Pensiones

SERVICIO DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ALGARROBO

PGOUALGARROBO

3

AVANCE

NORMAS URBANÍSTICAS

ARQUITECTO DIRECTOR Mª Mar Carrión Ramírez

MARZO 2015

AVANCE DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ALGARROBO

NORMATIVA URBANÍSTICA

DOCUMENTO DE AVANCE MARZO 2015

AVANCE DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA NORMAS URBANÍSTICAS

AVANCE DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ALGARROBO Pág. Nº 1




1. MARCO NORMATIVO

El artículo 29 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (L.O.U.A.) establece que en la redacción de los Planes Generales de Ordenación Urbanística será preceptivo elaborar Avances de planeamiento en los que se “definan los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de ordenación que sirvan de

orientación para su redacción”. El marco normativo más significativo al que ha de adecuarse la ordenación

propuesta en el presente avance de planeamiento es el siguiente: Normativa urbanística: • Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el

Texto Refundido de la Ley de Suelo. • Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se establece el

Reglamento del Planeamiento Urbanístico. • Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el

Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

• Artículos 10,11 y 18 a 28 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento de Disciplina Urbanística.

• Ley 1/1994 de 11 de enero de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

• Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía. • Decreto Ley 5/2012 de 27 de noviembre de medidas urgentes en materia

urbanística y para la protección del litoral de Andalucía. • Decreto 60/2010 de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de

Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. • Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las

edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Normativa sectorial: • Ley 13/2005 de 11 de Noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y

el Suelo. • Ley 9/2010, de 30 de julio, de Aguas de Andalucía • Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes • Ley 2/1992 de 15 de Junio Forestal de Andalucía • Ley 3/1995 de 23 de marzo de Vías Pecuarias • Decreto 155/1998 de 21 de julio por el que se aprueba el Reglamento de

Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma de Andalucía. • Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la

Biodiversidad




• Ley 2/1989 de 18 de Julio por la que se aprueba el inventario de Espacios Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección

• Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental • Ley 7/2007 de 9 de julio de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental • Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía • Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados • Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones • Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía • Ley 16/2011, de 23 de diciembre de Salud Pública de Andalucía • Decreto 95/2001, de 3 de abril, Reglamento de Policía Sanitaria Mortuoria • Ley 22/1973 de 21 de julio de Minas Planeamiento territorial: • Decreto 206/2006 de 28 de noviembre por el que se aprueba el Plan de

Ordenación del Territorio de Andalucía • Decreto 147/2006 de 18 de julio por el que se aprueba el Plan de

Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Oriental-Axarquía • Plan de Protección del Corredor del Litoral, actualmente en tramitación




2. CLASIFICACIÓN DEL SUELO

Artículo 1.- Clasificación del suelo

1. Los terrenos del término municipal se clasifican en urbanos, urbanizables y no urbanizables cuyo ámbito espacial se delimita en el Plano de Ordenación.

A su vez, el suelo urbano se divide en las categorías de consolidado, no

consolidado y no consolidado transitorio, el suelo urbanizable en las categorías de sectorizado, sectorizado transitorio y no sectorizado y el suelo no urbanizable se divide en las categorías de especial protección y de carácter natural o rural.

3. La ordenación urbanística prevista en el presente avance de planeamiento

carece de alcance vinculante en la posterior formación del P.G.O.U. y, consecuentemente, no otorga derechos a los particulares.

Artículo 2.- Suelo Urbano

1. Constituye el Suelo Urbano del término municipal los terrenos así delimitados

en el Plano de Ordenación por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias: a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de

incorporarse a él en ejecución del Plan y estar dotados, como mínimo de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.

b) Estar ya consolidado al menos en las dos terceras partes del espacio apto

para la edificación según la ordenación propuesta por el presente P.G.O.U. e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.

c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente

instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones. 2. El Suelo Urbano se subdivide en las siguientes categorías: a) Suelo Urbano Consolidado: Integrado por los terrenos que estén

urbanizados o tengan la condición de solar y no queden comprendidos en la categoría de Suelo Urbano No Consolidado.

b) Suelo Urbano No Consolidado: Comprende los terrenos que carezcan de

urbanización consolidada por:




b.1) Constituir vacíos relevantes que permitan la delimitación de sectores de suelo que carezcan de los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos y requieran de una actuación de renovación urbana que comporte una nueva urbanización conectada funcionalmente a la red de los servicios e infraestructuras existentes.

b.2) Estar sujeta a una actuación de reforma interior por no contar la

urbanización existente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos en la proporción y con las características adecuadas para servir a la edificación existente o que se vaya a construir en ellos, ya sea por precisar la urbanización de la mejora o rehabilitación, o bien de su renovación por devenir insuficiente como consecuencia del cambio de uso o edificabilidad global asignado por el planeamiento.

b.3) Precisar de un incremento o mejora de dotaciones, así como en su caso

de los servicios públicos y de urbanización existentes, por causa de un incremento del aprovechamiento objetivo derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en áreas homogéneas respecto al aprovechamiento preexistente.

Artículo 3.- Suelo Urbanizable

1. Constituye el Suelo Urbanizable del término municipal los terrenos

delimitados en el Plano de Ordenación, los cuales son aptos para ser urbanizados, por no ser necesario preservarlos de la urbanización y ser suficientes para satisfacer las necesidades de expansión del municipio.

2. El Suelo Urbanizable se subdivide en las siguientes categorías: 2.1. Suelo Urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que forman los

sectores para los que el presente P.G.O.U. establece directamente la ordenación detallada que legitima la actividad de ejecución.

2.2. Suelo Urbanizable sectorizado, que comprende aquellos terrenos

suficientes y más idóneos para absorber los crecimientos previsibles. 2.3. Suelo Urbanizable no sectorizado integrado por los restantes terrenos

adscritos a esta clase de suelo.

Artículo 4.- Suelo No Urbanizable

Constituye el Suelo No Urbanizable del término municipal todos los terrenos del

término municipal en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:




a) Que estén sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación, en virtud de planes de ordenación territorial o urbanística o de la legislación específica.

b) Que el presente P.G.O.U. someta a algún régimen especial de protección

incompatible con su transformación, por sus especiales valores, usos o intereses. c) Aquellos que en el presente P.G.O.U. se considera necesario preservar por

las características del terreno, la potencialidad de los aprovechamientos de que son susceptibles o en virtud de criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos en la normativa urbanística.

d) Aquellos que constituyan el soporte físico de asentamientos rurales

diseminados vinculados en su origen al medio rural cuyas características proceda preservar en el presente P.G.O.U.




3. DEFINICIÓN DE USOS Y CONDICIONES EDIFICATORIAS DE CARÁCTER GENERAL

Artículo 5.- Clasificación de los usos

Los suelos podrán ser destinados a las siguientes actividades y usos: a) Residencial: Es el destinado al alojamiento de las personas. b) Industrial: es el destinado a la obtención, reparación, mantenimiento, transformación o reutilización de productos industriales, el envasado y embalaje así como el aprovechamiento, recuperación y eliminación de residuos o subproductos, cualquiera que sea la naturaleza de los recursos y procesos técnicos utilizados.

c) Terciario: es el destinado a la prestación de servicios al público por las empresas u organismos tanto de tipo comercial como financiero, de gestión etc. d) Turístico. es el destinado exclusiva o principalmente al alojamiento o residencia temporal de personas. e) Dotacional: el que sirve para proveer a los ciudadanos prestaciones sociales que hagan posible su desarrollo integral y su bienestar, proporcionar los servicios propios de la vida urbana, así como garantizar el recreo y esparcimiento de la población mediante espacios deportivos y zonas verdes que contribuyan al reequilibrio medioambiental y estético de la ciudad.

f) Sistemas de transporte, comunicaciones y otras infraestructuras: Es el destinado al movimiento de personas, mercancías y vehículos así como a su estacionamiento y también a la dotación de otros servicios urbanísticos tales como el abastecimiento de agua, energía eléctrica, saneamiento, teléfonos, etc. g) Rural: Es el destinado a la explotación de los recursos naturales, a aquellos que por su propia esencia o características sólo pueden admitirse alejados del medio urbano y a aquellos localizados aisladamente.

Artículo 6.- Usos pormenorizados

Los usos globales se subdividen a su vez en los siguientes usos pormenorizados:




USO GLOBAL

USO PORMENORIZADO USO DETALLADO

Residencial

Atendiendo a la distribución de la propiedad

Vivienda unifamiliar --------------------------------------------------------------------

colectiva o Plurifamiliar --------------------------------------------------------------------

régimen al que esté sometida en función de los beneficios otorgados por las Administraciones

Viviendas protegidas --------------------------------------------------------------------

Viviendas libres --------------------------------------------------------------------

Turístico

Establecimiento de Alojamiento Turístico

Hotelero

Hoteles Hostales Pensiones Hoteles-apartamentos

Apartamento turístico

Camping Casas Rurales

Inmuebles de uso turístico en régimen de aprovechamiento por turno -------------------------------------------------------------------

Balneario --------------------------------------------------------------------

Terciario

Comercio

Establecimiento Comercial Individual

Establecimiento Comercial Colectivo

Gran Superficie Comercial

Oficinas Servicios de la Administración Oficinas privadas Despachos profesionales

Salas de reunión Uso recreativo-relación social Uso de discotecas y salas de fiestas Uso socio-cultural

Industrial

Primera Categoría Industrias compatibles con los alojamientos

-------------------------------------------------------------------

Segunda Categoría Industrias compatibles con la zonificación residencial

-------------------------------------------------------------------

Tercera Categoría Industrias que requieren zonificación industrial

-------------------------------------------------------------------

Cuarta Categoría Industrias incompatibles con el medio urbano

-------------------------------------------------------------------




USO

GLOBAL USO PORMENORIZADO USOS DETALLADOS

Dotacional

Equipamiento

público administrativo protección civil o militar

asistencial

Guarderías Residencias de ancianos Centros de beneficencia Centros sociales comunitarios

público-comercial

Mercados

Lonjas Mayoristas

Escolar-Educativo Religioso

Funerario Cementerio Crematorio tanatorio

Cultural Sanitario Servicios Deportivo Recreativo

Espacios Libres

Atendiendo a su titularidad

Público Privado

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áre

a de

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enci

a

Áreas Libres de uso general

Parque forestal Parque deportivo Parque urbano Parque periurbano Parque zoológico Zonas ajardinadas, áreas de juego y áreas peatonales

Áreas Libres de uso local

Zonas ajardinadas Áreas de juego Áreas peatonales




USO GLOBAL

USO PORMENORIZADO USOS DETALLADOS

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Red viaria

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ras Estado

Autopistas Autovías Vías Rápidas Carreteras Convencionales

Andalucía

vías de gran capacidad

Autopistas Autovías

Vías Rápidas

Carreteras Convencionales

Caminos

Caminos Principales Caminos secundarios Red de caminos principales del POTAX

Vías pecuarias

Vías urbanas Rodadas Peatonales

Carriles de bicicleta Instalaciones al servicio de la carretera ---------------------------------------------------------------------- Aparcamiento ---------------------------------------------------------------------- Estaciones de autobuses ----------------------------------------------------------------------

Otras infraestructuras

Abastecimiento de agua Saneamiento Abastecimiento de energía eléctrica Servicios telefónico y telegráfico Alumbrado Público. Vertido de Residuos Sólidos Otros servicios

Grandes instalaciones e infraestructuras ----------------------------------------------------------------------

Rural

Agrícola --------------------------------------------------------------------- Forestal --------------------------------------------------------------------- Ganadero --------------------------------------------------------------------- Extractivo --------------------------------------------------------------------- Forestal recreativo ---------------------------------------------------------------------

Artículo 7.- Regulación de Compatibilidades entre usos. Definición y Tipos

1. La proporción relativa de usos coexistentes en cada área concreta es determinada de forma flexible estableciendo la siguiente regulación de compatibilidades de usos:

a) Dominantes. b) Complementarios. c) Compatibles. d) Incompatibles.

2. Los usos dominantes son aquéllos que componen el uso predominante del suelo y que se derivan de la calificación asignada por el P.G.O.U. 3. Los usos complementarios Son aquellos que necesaria o convenientemente acompañan a los usos dominantes, definiéndose en el planeamiento de desarrollo. Su implantación se realiza con un menor grado de intensidad y respetando siempre la condición de predominio de los usos dominantes.




4. Los usos compatibles son aquellos que, sin ser necesarios, pueden coexistir con los dominantes, sin perder cada uno las características que le son propias. 5. Los usos incompatibles son los que, por distintas causas, no se consideran admisibles con los usos dominantes del área.

Artículo 8.- Regulación del uso industrial

1. Primera categoría: Industrias compatibles con los alojamientos: Se definen como tales aquéllas que, por los ruidos, vibraciones y potencia que

utilizan, pueden ser ubicadas en las plantas altas, bajos comerciales o sótanos de las edificaciones destinadas a vivienda.

A estos efectos, serán compatibles con los alojamientos aquellas industrias que

utilicen maquinaria, movida a mano o por motores, de potencia inferior a 5 Kw. siempre que cumplan con los límites admisibles de ruidos y vibraciones establecidos en la legislación ambiental vigente. A partir de los niveles de potencia referidos será necesaria la expresa aprobación municipal previo informe de la oficina técnica o, en su defecto, del Organismo competente.

Se entenderá que son actividades incompatibles con el alojamiento aquellas

que por los ruidos, vibraciones, humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen, constituyan una molestia para los vecinos de los lugares inmediatamente próximos a aquél en que radiquen tales establecimientos o aquellas que desprendan o evacuen productos que puedan ser perjudiciales para la salud humana.

A efectos de pormenorización se distinguen, entre otras, las siguientes: a) Talleres artesanales. Es el destinado a la actividad industrial a pequeña

escala, generalmente por medios manuales con auxilio de pequeña maquinaria. Estará situado en locales inferiores a 100 m2.

b) Almacenes. Es el destinado al acopio y distribución de materiales,

maquinaria y mobiliario en general al por menor. Se excluye el almacenamiento de productos inflamables, gases tóxicos, gases y líquidos combustibles y materiales explosivos, así como todos aquellos que se incluyen en la normativa de residuos vigente.

Este uso se admite sólo en planta baja de la edificación, salvo en el caso de

exposición y venta de mobiliario, que podrá ocupar cualquiera de las plantas siempre que cuente con accesos y escaleras independientes del uso residencial.




c) Los servicios propios de una comunidad de viviendas, tales como instalaciones de climatización, de mantenimiento, aparatos elevadores, etc., se clasifican en esta Categoría industrial aún cuando, por su volumen o por las molestias y peligro que supongan, superen los límites fijados en el apartado 2, siempre que no excedan de los previstos para la Segunda Categoría. No obstante, estos servicios podrán disponer de los elementos y potencia que precisen, debiendo quedar instaladas con las convenientes precauciones técnicas, a fin de evitar que ocasionen molestias al vecindario.

d) Los garajes privados y públicos para turismos y motocicletas se consideran

incluidos en esta Categoría, así como los talleres de reparación de automóviles y de maquinaria en general, siempre que respeten los niveles de ruidos y vibraciones indicados. Este uso sólo se admite en plantas baja o sótano de las edificaciones, pudiendo utilizar, en planta sótano, toda la superficie de la parcela para aparcamiento.

2. Segunda categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial: Son las industrias que, aún pudiendo originar molestias a las viviendas

contiguas, por su tamaño y condiciones de accesibilidad y servicio pueden situarse en áreas urbanas con dominio de uso residencial, siempre y cuando, en función de su naturaleza, puedan acometer a la red de saneamiento urbano.

Se entenderá que son incompatibles con esta categoría aquellos

establecimientos en los que, a consecuencia de las manipulaciones que en los mismos se realicen, se origine desprendimiento o evacuación de productos que al difundirse en la atmósfera o verterse en el suelo, contaminen aquélla o éste, de modo que pueda resultar perjudicial para la salud humana.

Igualmente se entenderá que son incompatibles aquellas actividades que, por

las mismas causas que las anteriores, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal y pecuaria; y los establecimientos industriales en los que se fabriquen, manipulen, expendan o almacenen productos susceptibles de originar riesgos graves por combustiones, explosiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas y los bienes.

A efectos de pormenorización se distinguen, entre otras, las siguientes:

a) Pequeña industria. Es la destinada, generalmente por medios mecánicos, a la actividad industrial a escala considerable ya sea en forma individualizada o con cadenas de montaje. En este uso se incluyen, además, todas las actividades que sobrepasen los parámetros máximos definidos en los "talleres artesanales". Sólo se admitirá en edificios de uso exclusivo. Para determinar sus condiciones se establecen dos subcategorías:

• Industria adosada a otra edificación.

• Industria ubicada en edificio exento o adosada a otro del mismo uso calificado expresamente por el P.G.O.U.




En ambos casos, el nivel acústico y de vibraciones no podrá superar los límites máximos establecidos en el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía.

En cuanto a la potencia permitida, las industrias adosadas a la edificación no podrán superar los 40 Kw si bien aquellas que se encuentren situadas en edificaciones exentas o adosadas a otra industria podrán elevarla hasta los 60 Kw.

A partir de los niveles de potencia referidos será necesaria la expresa aprobación municipal previo informe de la oficina técnica o, en su defecto, del Organismo competente.

b) Talleres Varios: Las actividades mencionadas en el artículo anterior tales como servicios, garajes, almacenes, talleres, etc., se considerarán incluidas en esta Categoría cuando superen los parámetros de la industria de 1ª categoría y no de la 2ª categoría. Sólo se admitirán en edificios de uso exclusivo.

3. Tercera categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica Pertenecen a esta Categoría las actividades incompatibles con la vivienda y

con cualquier otro uso que no sea industrial. Comprende a la mediana y gran industria en general, con la exclusión de aquellas cuya insalubridad o peligrosidad las hace incompatibles con la proximidad a áreas urbanas.

El nivel máximo admisible de emisión de ruido al exterior será el establecido en

la legislación ambiental vigente. No se establecen limitaciones de superficie ni de potencia.


c) Mediana y gran industria nociva en razón de sus vertidos. Es el uso que se considera incompatible con la zonificación residencial por las molestias que puede ocasionar a la vivienda debido a la intensidad de la actividad industrial que se desarrolla, pero que, sin embargo, puede coexistir con otros similares en lugar específicamente localizado para ello. Está constituido por las industrias que sobrepasan los parámetros máximos definidos para el denominado "pequeña industria" y también por aquellos que se consideren incompatibles, en razón de los vertidos o despojos que producen. Estos usos sólo se admiten, como se expresa en su propia denominación, localizados en polígonos industriales expresamente zonificados por el planeamiento.

d) Ganadería. Es el destinado a la explotación en régimen de estabulación o semiestabulación, de la ganadería menor y mayor y de actividades similares. Igualmente que el anterior sólo se admite en polígono industrial y/o ganadero en el que sea permitido este tipo de uso o en el Suelo No Urbanizable.




e) Almacenes al por mayor. Es el destinado al almacenamiento, en régimen mayorista, de mercancías para su distribución. Debido al tráfico de camiones de gran tonelaje que genera, este uso sólo se admite en polígonos delimitados a tal efecto.

f) Chatarrería. Es el destinado al almacenamiento de productos de desecho, generalmente metálicos, para su utilización o redistribución. Se incluyen los cementerios de automóviles, plantas de desguace, etc. Este uso sólo se admite ubicado en polígono industrial o en Suelo No Urbanizable en zonas donde, debido a su bajo interés paisajístico y escaso potencial de visualización, pueda asegurarse que su localización no daña gravemente al medio ambiente según las especificaciones de las Normas Generales de Protección.

4. Cuarta categoría: Industrias incompatibles con el medio urbano Son aquellas que por sus extremas características de molestia y/o peligrosidad

o por cualquier otra circunstancia derivada de la aplicación de la legislación vigente, deben estar alejadas de las áreas urbanas.


a) Industrias que por sus dimensiones no pueden ser albergadas en los polígonos industriales. Son aquellas instalaciones o complejos industriales que, aun incluidas en apartados precedentes con localización obligada en Polígonos, no pueden ser ubicadas en ellos por sus especiales dimensiones. Se regula específicamente este uso en el Suelo No Urbanizable.

b) Almacenamiento de materias peligrosas. Es el destinado al acopio de materiales clasificados por la legislación vigente como tóxicos y peligrosos y que, por tanto, habrá de localizarse en Suelo No Urbanizable, donde se regula a través de las medidas de protección.

Artículo 9.- Definición y Tipos de Sistemas

1. Los Sistemas integrantes de la estructura urbanística, en adelante sistemas, son el conjunto de elementos que, relacionados entre sí, contribuyen a lograr el desarrollo urbano en coherencia con el modelo territorial propuesto por el planeamiento.

2. Se distinguen dos tipos de Sistemas.

a) Sistemas Generales: Constituidos por la red básica de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional público que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico y garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo y, en particular, se refieren a parques, jardines y espacios libres públicos así como a infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos que por su carácter supramunicipal, por su función o destino específico, por sus dimensiones o por su posición estratégica, integren o deban integrar la estructura actual o de desarrollo urbanístico de todo o parte del término municipal.




b) Sistemas Locales: Son el conjunto de elementos cuyo ámbito de utilización, en razón de su tamaño y carácter, se limita a una parte concreta del núcleo urbano (existente o futuro) y se refieren a los usos de red viaria, infraestructura, parques y jardines, áreas peatonales y equipamientos.

3. Se podrán dividir los Sistemas en:

c) Sistema de Infraestructuras de Comunicación

• Sistema General de Infraestructuras de comunicación (SGV)

• Sistema Local de Infraestructuras de comunicación (SLV)

d) Sistema de Equipamiento comunitario

• Sistema General de Equipamiento Comunitario (SGE)

• Sistema Local de Equipamiento Comunitario (SLE)

e) Sistema de Áreas Libres

• Sistema General de Áreas Libres (SGAL)

• Sistema Local de Áreas Libres (SLAL)

f) Sistema de Infraestructuras de servicios

• Sistema General de Infraestructuras de servicios (SGI)

• Sistema Local de Infraestructuras de servicios (SLI)

Artículo 10.- Definiciones relativas a la ejecución de actuaciones, la parcela y la edificabilidad

1. Unidad de Ejecución. Son las unidades de referencia en el Suelo Urbano o Urbanizable para la ejecución del Planeamiento.

2. Actuación Urbanística No Integrada. El objeto exclusivo de la actuación es la

liberación para uso público (vial, área libre o equipamiento) de terrenos de propiedad privada, al no ser posible la delimitación de una Unidad de Ejecución sobre la que repercutir esa carga.

3. Sector. Es la unidad de referencia para la redacción del Planeamiento de

desarrollo del presente P.G.O.U. en el Suelo Urbanizable y en Suelo Urbano No Consolidado que no conforme área.

4. Manzana. Es una posible unidad de referencia, formada por una o varias

parcelas urbanas adosadas por sus linderos, cuyos límites físicos son redes viarias o áreas libres.




5. Manzana cerrada es aquella que se encuentra consolidada en todo su perímetro por edificación dejando en su interior un patio que podrá ser público o privado.

6. Parcela. Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el

subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

7. Linderos. Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela de sus

colindantes. El Ayuntamiento podrá exigir al propietario de una parcela el amojonamiento y señalamiento de sus linderos cuando sea necesario por motivos urbanísticos.

8. Solar. Es la parcela que puede ser edificable al cumplir las siguientes

condiciones:

• Condiciones de Planeamiento: Deberá tener aprobado definitivamente el planeamiento que el P.G.O.U. o instrumentos posteriores señalen y determinadas las alineaciones y rasantes.

• Condiciones de Urbanización: La parcela estará emplazada con frente a una vía urbana que tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras, disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica.

• Condiciones de gestión: La parcela cumplirá todas las determinaciones de gestión que fijen los instrumentos que marque el P.G.O.U. o las figuras de planeamiento que los desarrollen.

• Condiciones Dimensionales: La parcela deberá satisfacer las condiciones de linderos y de superficie de parcela que se señalan en las Normas Particulares de este P.G.O.U. o los instrumentos que la desarrollen.

9. Edificabilidad. Es el máximo techo edificable por unidad de superficie

expresado en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo. Se llama edificabilidad bruta, a la que se ha de aplicar a unidades de ejecución o sectores. Se llama edificabilidad neta para cada uso a la que se aplica a la superficie neta o parcelas edificables correspondientes a dicho uso.

10. Ocupación. Es la expresión porcentual del cociente entre la superficie del

polígono resultante de la proyección de la edificación sobre un plano horizontal y la superficie de la parcela. No es concepto aplicable a sectores o Unidades de Ejecución. Ocupación máxima es el valor máximo permitido por la normativa particular. Ocupación de planta es el cociente entre las superficies de la proyección horizontal de dicha planta y la de la parcela.

11. Fondo edificable. Es la dimensión susceptible de edificar medida

perpendicularmente a la alineación de fachada. 12. Densidad. Es el cociente entre el número de alojamientos y la superficie de

una actuación.




Artículo 11.- Definiciones relativas a la posición de la edificación

1. Alineación de vía pública. Es la trazada por el planeamiento para marcar el

lindero entre la vía pública y la parcela edificable. Cuando la alineación de la edificación no coincida con la alineación a vía

pública, esta alineación se denomina alineación de valla a vial. La alineación a vía pública podrá ser:

g) Alineación obligatoria o vinculante en que la línea de fachada coincide con la alineación fijada.

h) Alineación no vinculante en que la línea de fachada puede retranquearse de la alineación marcada.

Es la trazada por el Planeamiento para marcar el lindero entre la vía pública y la parcela edificable (pública o privada). La alineación de vía pública podrá ser:

2. Alineación de la edificación o de fachada. Es la línea en la que se sitúa la

edificación respecto al vial o espacio público, que podrá coincidir o no con la alineación a vía pública.

En el caso de edificios alineados, esta alineación es obligada desde el

Planeamiento. En los edificios no alineados, ésta ha de disponerse como mínimo a unas distancias de la vía pública o linderos colindantes que se fijen en la Normativa Particular.

3. Alineación interior: Es la que fija los límites de la edificación con el espacio

libre interior de manzana o con otras parcelas de distinto uso. 4. Separación a linderos. Es la mínima distancia a la que debe situarse el punto

más saliente de la edificación, sea o no utilizable, de los linderos públicos o privados.




4. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANO Y SUELO URBANIZABLE ORDENADO 4.1. ORDENANZAS DE CADA UNA DE LAS ZONAS N1 - ZONA DE NÚCLEO TRADICIONAL, NÚCLEO POPULAR Y ENSANCHE

Artículo 12.- Ámbito y Definición

Corresponde a las zonas consolidadas en el casco de Algarrobo, así como a los núcleos de Trayamar y Mezquitilla y sus áreas de crecimiento más recientes; deben ajustarse a los invariantes de la edificación tradicional: escalas, sistemas constructivos, texturas de fachadas y cubiertas, elementos de ornato, modos de implantación del terreno, etc.

Delimitación de sub-zonas (NT, NP y NTE) Atendiendo a la diversidad de situaciones en que esta arquitectura popular se

expresa se delimitan tres subzonas, con sus características propias y sus respectivos ámbitos de aplicación:

1. NÚCLEO TRADICIONAL (NT) Circunscrita al ámbito de la Delimitación del

Casco Histórico de Algarrobo. 2. NÚCLEO POPULAR (NP). Circunscrita básicamente a los núcleos autóctonos

del propio núcleo de Algarrobo, y de Trayamar y Mezquitilla, zonas donde la arquitectura tradicional se está desarrollando en una clave actual, con introducción de nuevos materiales y técnicas constructivas, con frecuencia por la vía de la autoconstrucción y, a veces, con connotaciones marginales.

3. NÚCLEO TRADICIONAL ENSANCHE (NTE). Zonas de crecimiento de los tres

núcleos con procesos y fórmulas propios de la construcción inmobiliaria actual, y en las que los únicos vínculos con la edificación popular, son de carácter ornamental.

Artículo 13.- Objetivos específicos de la ordenanza de Núcleo Tradicional (NT).

Los objetivos específicos de esta calificación, implícitos en su ordenanza son los siguientes:

1. Conservación, y en su caso, recuperación, de la estructura urbana y

tipología edificatoria tradicional de los núcleos mediante la nueva construcción adaptada a la ordenanza y procesos de rehabilitación.

2. Control de los procesos de renovación urbana en cuanto a la

homogeneidad de los principales parámetros edificatorios, recuperando la continuidad eventualmente perdida por construcciones inadecuadas al carácter tradicional del lugar.




3. Mantenimiento de la población existente y captación, mediante las

actuaciones y procesos de renovación, de nueva población en las áreas eventualmente degradadas.

4. Controlar las actividades terciarias, revitalizando aquellas de uso tradicional.

Artículo 14.- Condiciones generales de la ordenación.

1. Alineaciones y rasantes. Serán, como norma general, las consolidadas por la edificación existente,

aunque dadas las características históricas de éstas, se precisará en todos los casos de renovación urbana y de forma previa a la solicitud de Licencia al Ayuntamiento, un estudio previo donde se señalen las alineaciones y rasantes propuestas, expresadas en una escala adecuada para la definición del proyecto.

2. Parcelación. La parcela mínima se establece con el criterio de permitir albergar en sus

límites un programa mínimo de vivienda unifamiliar de acuerdo con la Normativa aplicable y con la regulación del uso de vivienda que contiene este Documento. Según esto se fija una parcela mínima de 100 m2 con una anchura mínima de fachada de 6 metros.

Se exceptúan de esta condición las parcelas de menor tamaño y

dimensiones que estuvieran registradas con anterioridad a la fecha de aprobación definitiva de este Documento para las que no se fijan superficies ni dimensiones mínimas.

En las subzonas NP y NTE para parcelas de tamaño superior a 300 m2 o con

una anchura de fachada superior a 12 metros será preceptiva la aprobación de un Estudio de Detalle en el que se recojan las alineaciones exteriores y se fijen las interiores, estudiando la integración del edificio con el entorno y la edificación colindante.

3. Edificabilidad neta. No se fija edificabilidad neta por no ser un parámetro propio de la regulación

según el sistema de alineaciones a vial, de forma que la superficie de techo edificable será la resultante de la aplicación de las Normas de composición del edificio expresadas en el presente capítulo.

4. Separación a linderos privados. La edificación es, en general, medianera, pero si por determinadas

circunstancias hubiera de separarse de los linderos privados, la distancia mínima entre éstos y el cuerpo de la edificación no será inferior a 2 metros en el caso de NT y NP y 1/3 H en el caso de NTE. La diferencia de cotas de rasantes del terreno en los linderos




medianeros de dos parcelas colindantes, no deberá ser superior a 1,50 m. debiendo escalonarse las diferentes rasantes, adaptándose a la topografía del terreno.

Artículo 15.- Condiciones específicas de la edificación para la subzona NT.

a) Altura edificable. El número de plantas sobre rasante y la altura máxima de la edificación son las

reflejadas en el plano de regulación de alturas de las presentes NN.SS. En general, la altura libre de Planta Baja tendrá un máximo de 3,50 y un

mínimo de 3 m. No obstante, sobre esta consideración prevalecerá la que las alturas libres de Plantas Bajas y Altas deberán adaptarse al orden de las edificaciones colindantes para lograr una regularidad de cotas en el conjunto de la fachada de la calle. En todo caso la altura libre de las Plantas Altas será como mínimo de 2,50 m.

Para los viales de nueva apertura y aquellos otros que no figuren en el plano

de regulación de alturas en el casco, el número máximo de plantas y la altura máxima de la edificación vendrán determinadas en función de el ancho del vial al que la edificación de frente, de acuerdo con la relación siguiente:

Ancho de calle Nº máximo de plantas Altura máxima < 3,50 m. PB+1 7,50 m. > de 3,50 m. PB+2 10,50 m. b) Tratamiento de la cubierta. El Espacio existente bajo la cubierta podrá habilitarse como espacio vividero,

siempre que se cumplan las siguientes condiciones: 1. Las estancias vivideras se vincularán a las viviendas de la planta

inmediatamente inferior, constituyendo una única unidad registral. 2. Los paños del tejado deberán ser contínuos sin cambios de ángulos y

apoyarán directamente sobre el alero del plano del forjado de la última planta. No se permiten los petos recrecidos sobre el borde de este forjado para aumentar la altura libre de la superficie utilizable del espacio bajo cubierta

3. La pendiente máxima de los planos que conforman la cubierta será del 70% (31.5º). No se admite la conformación de cubiertas por sucesión de planos con distinta inclinación, aunque si la conformación de mansardas de manera localizada y puntual, sin generalización de las mismas.

4. La altura máxima de cumbrera, medida en el interior desde la solería terminada, será de 3,5 m.

5. Podrán abrirse huecos de ventilación en los paños de cubierta o en paños verticales, y en este caso se permitirá la interrupción del plano de cubierta en faldones para la formación de terrazas

6. Todos los huecos referidos en el apartado anterior deberán separarse 1,50 m. de los aleros y de los extremos del tejado. Asimismo deberá existir una distancia mínima de 2,00 m. entre dos huecos.




7. Computará, a efectos de superficie construida o aprovechamiento patrimonizable todo el espacio que tenga una altura mayor a 1,50 m., aunque no esté acondicionado interiormente para su uso vividero. Se exceptúan de esta norma las cubiertas cuyas cumbreras no alcancen los 2 metros de altura, construidas sobre tabiquillos palomeros. Idéntico criterio se aplicará para la determinación de las superficies útiles mínimas de viviendas.

8. El acceso Al espacio bajo cubierta no podrá realizarse desde zonas comunes, en el caso de edificios plurifamiliares debiendo quedar necesariamente vinculados a las viviendas situadas en la planta inferior.

c) Profundidad máxima edificable. La profundidad máxima edificable no excederá en ningún caso de 15 metros

medidos desde la alineación al vial. No obstante, cuando alguno de los linderos privados esté configurado por la medianería de un edificio preexistente colindante, a profundidad superior a 15 metros que no esté fuera de ordenación y que por su estado de conservación y antigüedad no sea previsible su sustitución, podrá admitirse el adosamiento de la nueva edificación sobrepasando la profundidad de 15 metros, sin que puedan crearse nuevas medianerías vistas, y sin que se imposibilite la configuración de espacios libres interiores de manzana.

En cualquier caso, las condiciones concretas de la edificación en lo que se refiere a éste parámetro quedarán determinadas en cada caso por el Ayuntamiento, previa propuesta o petición del interesado, cuya resolución responderá a criterios de interpretación basados en estas Normas, teniendo como objetivo el logro de una adecuada recomposición urbana.

d) Ocupación máxima. La ocupación máxima permitida en todas las plantas es la que resulte de

aplicar la norma anterior. En todo caso, si por las necesidades de habitabilidad del edificio y ventilación de estancias, fuera necesario abrir patios interiores, éstos habrán de cumplir las dimensiones y separaciones mínimas establecidas en el artículo correspondientes

e) Medianerías. Los edificios se adosarán a linderos privados. Las medianerías que se

produzcan como consecuencia de las diferencias de alturas con los edificios colindantes deberán ir convenientemente enfoscadas y pintadas en color blanco.

f) Retranqueos. No se permiten retranqueos de fachada. La nueva fachada de la edificación

deberá coincidir con la alineación al vial. g) Cuerpos salientes. Se prohíbe todo tipo de cuerpos salientes cerrados en fachadas. Solo se

permiten balcones abiertos por tres lados. También se permiten los miradores




acristalados, aunque de manera localizada y puntual, sin generalización de los mismos. El vuelo máximo en todos los casos será de 0,40 metros y deberán separarse 0,80 m. de las medianeras. El canto máximo del vuelo será de 15cm y no podrán exhibirse la anchura del canto del forjado, como prolongación del mismo

h) Elementos salientes. Se prohíbe todo tipo de elementos salientes en fachadas y patios a excepción

de: - Cornisas y aleros con un vuelo máximo de 0,40 metros. - Zócalos, sin sobresalir del paramento de fachada más de 5 cm. i) Criterios estéticos y compositivos. 1. Los huecos de la planta baja deberán quedar fijados en el proyecto

de edificación, con el nivel de definición necesaria para su correcta interpretación, guardando una relación compositiva con las plantas altas, y cuyos criterios estéticos y compositivos serán evaluados previa concesión de la licencia de obras.

2. En las fachadas, como máximo, la superficie de los huecos no será superior al 50% de la superficie total de la fachada.

3. Por lo general, la altura de los dinteles será común para todos los huecos.

4. Todos los paramentos verticales u horizontales de las fachadas, incluso de los patios, así como los hastiales o muros medianeros resultantes, deberán ir pintados en color blanco, a la cal o con cualquier tipo de pintura de exteriores sobre enfoscado. No se permiten acabados en monocapa

5. La carpintería exterior habrá ir lacada o pintada no permitiéndose acabados metalizados o anodizados

6. No se permite la conformación de zócalos alicatados con azulejo o porcelánico, solo se permitirán aplacados en zócalos con piedra natural o bien pintados.

7. Para la formación de las cubiertas inclinadas se utilizarán tejas curvas cerámicas, vidriadas o en su textura natural. Las aguas pluviales no podrán verter directamente a vía pública, sino por medio de teja canal o mediante canalones y bajantes

8. Se prohíben expresamente las cubiertas de fibrocemento o chapa metálica.

9. Los aleros de cubierta podrán tener una terminación moldurada o tener un canto máximo de 15 cm., pero no podrán exhibir la anchura del canto del forjado, como prolongación del mismo.

10. Rótulos comerciales: Los rótulos comerciales o similares, sean o no luminosos, deberán diseñarse de forma integrada con el edificio, dentro del plano de fachada o en perpendicular, con un vuelo máximo de 0,50 metros aconsejando el uso de materiales que se integren con el estilo del edificio y el propio entorno ambiental de la zona. Se prohíbe todo tipo de rótulos sobre las cubiertas de los edificios.

11. En parcelas en esquina, a calle de anchura inferior a 3,50m. se permitirá, previa solicitud del interesado y valoración municipal, la formalización de




cuerpos volados sobre la vía pública, en planta primera, y en la primera crujía del edificio, con un máximo de 3m. de ancho, para la formalización de pasajes o accesos tradicionales del municipio, siempre y cuando se traten con materiales constructivos tradicionales tales como cargaderos y vigas de madera, y entrevigado de cañizo, madera o enfoscado

i) Tramitación. Los proyectos de edificación, ya sean de nueva planta o de rehabilitación,

deberán ir acompañados de fotografías y alzados de edificios colindantes suficientemente explicativos de la integración arquitectónica con el entorno.

j) Derribos. La solicitud de licencia de demolición en esta zona deberá ir acompañada de

la petición de licencia de construcción del edificio que haya de sustituir a aquel cuya demolición se propone, habiendo de ser conjunta la concesión o denegación de ambas licencias.

k) Condiciones de uso. 1. En las actuaciones sobre los edificios que tengan por finalidad su

conservación, se permite el mantenimiento de los usos preexistentes. Sin embargo el uso industrial sólo podrá mantenerse si es de Primera Categoría, de acuerdo con la normativa específica que regula este uso en el capítulo 3., título II.

A los efectos de aplicación de estas Normas, se entiende por "usos

preexistentes", exclusivamente aquellos que tienen regularizada legal y administrativamente su actividad

2. Sin perjuicio de la aplicación de la norma contenida en el párrafo anterior,

se establece la siguiente regulación de usos, que será de aplicación en: - Cambio de uso en un edificio o parte de él. - Implantación de nuevos usos - Edificios de nueva planta. Los usos permitidos son los siguientes: 1. Uso de vivienda. Se permite el uso de vivienda en todas las plantas de la edificación. Asimismo

se permiten viviendas interiores (entendidas como tales aquellas en que ninguna de sus dependencias tiene huecos a calles), siempre y cuando los huecos de las mismas den a patios que cumplan las condiciones que se regulan en este capítulo. Los accesos se producirán desde el interior del patio, situándose los portales en las crujías interiores.

2. Uso de aparcamiento. No es obligatorio disponer de aparcamiento propio en los edificios para uso

de vivienda en los siguientes casos: - En las obras de "restauración" sobre la edificación existente. - Cuando el solar tenga una superficie inferior a los 300 m2.




- Cuando las vías de acceso sean peatonales o de ancho inferior (entre fachadas de edificación) a los 6,00 m.

- Cuando el ancho de fachada es inferior a los 6,00 m. En el resto de los casos será obligatorio proyectar dentro del propio solar un

aparcamiento por vivienda, en Planta Baja o en Sótano. La entrada al aparcamiento deberá proyectarse unida a la entrada o portal de las viviendas, formando una sola unidad compositiva. En el caso de utilizar la Planta Baja para aparcamientos, deberá dedicarse a local comercial o vivienda al menos la primera crujía que dé frente a fachada de vía pública, salvo cuando las dimensiones de la parcela lo impida. Dicha crujía destinada a local comercial o vivienda deberá tener un fondo mínimo de 3,5 m.

3. Uso de oficinas y uso comercial. Se permiten el uso comercial en Planta baja, primera y sótano, siempre y

cuando se garantice un itinerario accesible a dichas plantas Se permiten el uso de oficinas en todas las plantas del edificio siempre y

cuando se garantice un itinerario accesible a dichas plantas 4. Uso industrial. Se permite exclusivamente en su Primera Categoría 5. Uso hotelero. Se permite en cualquier planta del edificio siempre y cuando se garantice su

evacuación de manera independiente a las viviendas, por núcleo vertical diferenciado. No obstante, se permiten los edificios destinados exclusivamente a este uso con un único núcleo de comunicaciones.

6. Uso de hostelería. Exclusivamente en Planta Baja, Primera y Sótano. Salvo salas de fiesta,

discotecas o similares que no se permiten. 7. Uso de alojamiento comunitario. Con las mismas regulaciones que el uso hotelero. 8. Uso recreativo. Exclusivamente en Planta Baja y Sótano. No obstante, se permiten los edificios

destinados exclusivamente a este uso, cuando se trate de cines, teatros, salas de música, que no puedan limitarse a una única planta.

9. Uso de asistencia sanitaria. Se permiten sin restricción los propios de Asistencia Pública de la

Administración. No obstante, se permiten los edificios destinados exclusivamente a este uso, sea público o privado.

10. Uso educativo, cultural, religioso y deportivo. Con las mismas regulaciones que en el uso de Oficina.




11. Uso de administración pública y protección. Exclusivamente en Planta Baja y Sótano. No obstante, se permiten los edificios

destinados exclusivamente a este uso.

Artículo 16.- Condiciones específicas de la edificación para la subzona Núcleo Popular NP.

a) Altura edificable. Se fijará en función del ancho de la calle medido entre líneas de edificación,

de acuerdo con la siguiente relación. Ancho de la calle Nº de plantas Atura máxima < 7 m. PB+1 7,50 m. >7 m. PB+2 10,50 m. En general, la altura libre de Planta Baja tendrá un máximo de 3,50 y un

mínimo de 3,00 m. No obstante, sobre esta consideración prevalecerá la que las alturas libres de Plantas Bajas y Altas deberán adaptarse al orden de las edificaciones colindantes para lograr una regularidad de cotas en el conjunto de la fachada de la calle. En todo caso la altura libre de las Plantas Altas será como mínimo de 2,50 m.

b) Profundidad edificable: La profundidad máxima edificable no excederá en ningún caso de 15 metros


En cualquier caso, las condiciones concretas de la edificación en lo que se

refiere a éste parámetro quedarán determinadas en cada caso por el Ayuntamiento, previa propuesta o petición del interesado, cuya resolución responderá a criterios de interpretación basados en estas Normas, teniendo como objetivo el logro de una adecuada recomposición urbana.

c) Ocupación máxima: La ocupación máxima permitida en todas las plantas será del 100%. Esta

condición y la del apartado anterior deberán cumplirse simultáneamente. En todo caso, si por las necesidades de habitabilidad del edificio fuera necesario abrir patios interiores, éstos habrán de cumplir las dimensiones y separaciones mínimas del artículo correspondiente




d) Medianerías. Se estará a lo dispuesto en las condiciones generales de ordenación de la

zona NT y NP e) Retranqueos. La fachada de la edificación deberá coincidir con la alineación al vial. f) Cuerpos salientes. Se permite el vuelo de cuerpos salientes abiertos o cerrados sólo en plantas

altas, con un vuelo máximo de 0,40 metros sobre el plano de fachada. g) Elementos salientes. Se permite el vuelo de elementos salientes con las siguientes limitaciones: - Cornisas y aleros con un vuelo máximo de 0,40 metros. - Zócalos, sin sobresalir del paramento de fachada más de 5 cm. h) Tratamiento de la cubierta. El Espacio existente bajo la cubierta podrá habilitarse como espacio vividero,









8. El acceso Al espacio bajo cubierta no podrá realizarse desde zonas

comunes, en el caso de edificios plurifamiliares debiendo quedar necesariamente vinculados a las viviendas situadas en la planta inferior.




i) Cómputo de edificabilidad. Aunque con carácter general, en esta zona no se fija este parámetro, para las

parcelas calificadas en esta ordenanza en UE o suelos AU con el objeto de justificar su edificabilidad bruta, las plantas bajas destinadas a aparcamiento, trasteros o almacenes, no computarán a efectos de edificabilidad.

j) Condiciones de uso. Se admiten los usos siguientes: - Vivienda: se permiten en todas sus acepciones. - Oficinas, Comercial, Industrial 1ª categoría, hotelero, hostelería, alojamiento

comunitario, recreativo, asistencial, educativo, cultural, religioso, funciones públicas, deportivo y aparcamiento

Dentro del uso de aparcamiento, se permiten los edificios destinados a uso

exclusivo de aparcamientos Será obligatorio disponer de 1 plaza de aparcamiento por vivienda. Se exime

de esta condición cuando concurra alguna de estas circunstancias: 1.- En las obras de restauración o rehabilitación sobre un edificio existente. 2.- Cuando el solar tenga una superficie inferior a 300 m2. 3.- Cuando las vías de acceso sean peatonales o de ancho inferior a 6 metros

(medida entre fachadas de edificación). 4.- Cuando el ancho de la fachada sea inferior a 6 metros.

Artículo 17.- Condiciones específicas de la edificación para la subzona Núcleo Tradicional Ensanche NTE.

a) Altura edificable La altura edificable será definida por el ancho de calle, medido entre líneas

de edificación. Ancho de la calle Nº máximo de plantas Altura max. Edificable < 7 m. PB+1 7,50 m. <10m. PB+2 10,50 m. >10m. PB+3 13,50 m. En general, la altura libre de Planta Baja tendrá un máximo de 3,50 y un

mínimo de 3 m. No obstante, sobre esta consideración prevalecerá la que las alturas libres de Plantas Bajas y Altas deberán adaptarse al orden de las edificaciones colindantes para lograr una regularidad de cotas en el conjunto de la fachada de la calle. En todo caso la altura libre de las Plantas Altas será como mínimo de 2,50 m.




b) Profundidad edificable. La profundidad máxima edificable no excederá en ningún caso de 15 metros


En cualquier caso, las condiciones concretas de la edificación en lo que se

refiere a éste parámetro quedarán determinadas en cada caso por el Ayuntamiento, previa propuesta o petición del interesado, cuya resolución responderá a criterios de interpretación basados en estas Normas, teniendo como objetivo el logro de una adecuada recomposición urbana.

c) Ocupación máxima: La ocupación máxima permitida en todas las plantas será del 100%. Esta

condición y la del apartado anterior deberán cumplirse simultáneamente. En todo caso, si por las necesidades de habitabilidad del edificio fuera necesario abrir patios interiores, éstos habrán de cumplir las dimensiones y separaciones mínimas del artículo correspondiente

d) Medianerías. Se estará a lo dispuesto en las condiciones generales de ordenación de la

zona de casco y núcleos de vivienda popular e) Cuerpos salientes. Se permite el vuelo de cuerpos salientes abiertos o cerrados sólo en plantas

altas, con un vuelo máximo de 0,60 metros sobre el plano de fachada y siempre que sea 30 cm. inferior al ancho de la acera.

f) Elementos salientes. Se permite el vuelo de elementos salientes con las siguientes limitaciones: - Cornisas y aleros con un vuelo máximo de 0,40 metros. - Zócalos, sin sobresalir del paramento de fachada más de 5 cm. g) Tratamiento de la cubierta. El Espacio existente bajo la cubierta podrá habilitarse como espacio vividero,


inmediatamente inferior, constituyendo una única unidad registral.




2. Los paños del tejado deberán ser contínuos sin cambios de ángulos y apoyarán directamente sobre el alero del plano del forjado de la última planta. No se permiten los petos recrecidos sobre el borde de este forjado para aumentar la altura libre de la superficie utilizable del espacio bajo cubierta







h) Condiciones de uso. Se admiten los usos siguientes: - Vivienda: se permiten en todas sus acepciones. - Oficinas, Comercial, Industrial 1ª categoría, hotelero, hostelería, alojamiento

comunitario, recreativo, asistencial, educativo, cultural, religioso, funciones públicas, deportivo y aparcamiento

Dentro del uso de aparcamiento, se permiten los edificios destinados a uso

exclusivo de aparcamientos Será obligatorio disponer de 1 plaza de aparcamiento por vivienda. Se eximen de estas condiciones cuando concurra alguna de estas

circunstancias. 1.- En las obras de restauración o rehabilitación sobre un edificio existente. 2.- Cuando el solar tenga una superficie inferior a los 300 m². 3.- Cuando las vías de acceso sean peatonales o de ancho inferior a 6 metros

(medida entre fachadas de edificación). 4.- Cuando el ancho de la fachada sea inferior a 6 metros.




UAS- ZONA DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES AISLADAS UAS

Artículo 18.- Definición y objetivos.

Comprende las áreas de trama urbana tradicional o urbanizaciones

residenciales que se han desarrollado con edificación aislada de viviendas unifamiliares, cuyo espacio libre de parcela ajardinado constituye el elemento determinante de su morfología. El presente Documento extiende el uso de esta tipología a las viviendas unifamiliares que, de acuerdo con sus condiciones específicas, puedan emplazarse en el medio rural y en el Suelo No Urbanizable calificado como "Diseminado".

Definición de Sub-zona. Se establece una única Sub-zona, titulada UAS-1 diferenciada básicamente

por sus condiciones de edificación e intensidad de ocupación de suelo.

Artículo 19.- Condiciones de Ordenación.

1. Edificabilidad neta. La edificabilidad neta, sobre superficie de parcela neta, es, para cada una de

las Sub-zonas: UAS-1: 0,40 m²t/m²s 2. Parcela mínima. a) Superficie mínima de parcela: UAS-1: 500 m² b) Fachada mínima admisible de parcela: La fachada principal a viario público de las parcelas tendrá la siguiente

longitud mínima. UAS-1: 10,00 m 3. Ocupación máxima de parcela. El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será. UAS-1: 40% 4. Disposición de la superficie edificable. a) La superficie total de techo edificable a que da lugar la aplicación de la

edificabilidad neta se dispondrá, con carácter general, en una única edificación principal por parcela.




b) No obstante se podrá desarrollar conjuntos de viviendas Unifamiliares Adosadas (UAD), tramitadas mediante Estudio de Detalle, siempre que el número de viviendas no sobrepase el resultante de aplicar la condición de parcela mínima de la ordenanza de UAS-1

La superficie mínima de parcela requerida para el desarrollo de dichas

actuaciones será: UAS-1: 4.000 m²

Artículo 20.- Condiciones de la Edificación.

1. Separación a linderos públicos. La separación mínima de la Edificación al lindero de la parcela que da frente

al vial. será: UAS-1: 3,00 m En los casos en los que la cota del terreno sea superior a la del vial se estará a

lo dispuesto en el artículo correspondiente 2. Separación a linderos privados. La separación mínima de la Edificación al lindero privado será: UAS-1: 3,00 m Se permiten las siguientes variantes: - Se permiten adosarse en el lindero dos viviendas contiguas, siempre que

exista acuerdo entre colindantes y se garantice por proyecto conjunto la no existencia de ningún tipo de medianerías.

- Cuando alguno de los linderos privados esté configurado por la medianería de un edificio preexistente colindante que no esté fuera de ordenación y que por su estado de conservación y antigüedad no sea previsible su sustitución podrá admitirse el adosamiento de la nueva edificación, sin que puedan crearse nuevas paredes medianeras vistas. En cualquier caso las condiciones concretas de edificación en lo que se refiere a la separación a linderos de los cuerpos edificados quedarán determinadas en cada caso por el Ayuntamiento, previa propuesta del interesado y teniendo siempre en

cuenta una adecuada recomposición urbana. 3. Altura máxima y número de Plantas. La altura máxima permitida será de PB+ 1, con un total de 7,50 metros de

altura medidos desde la rasante natural del terreno original a la parte superior del último forjado en caso de cubierta plana, o al alero en caso de cubierta inclinada.

En caso de terreno inclinado, la edificación deberá escalonarse de forma que

en ningún punto de la fachada se supere el límite antes previsto.




Tratamiento de la cubierta Se permiten tanto cubiertas planas como inclinadas. En caso de cubierta

inclinada, el Espacio existente bajo la cubierta podrá habilitarse como espacio vividero, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

1. Las estancias vivideras se vincularán a las viviendas de la planta









En caso de cubierta plana, solo podrá edificarse sobre la altura reguladora

máxima, los castilletes de acceso a cubierta de las escaleras cuyo ámbito se ceñirá exclusivamente al propio de la escalera y sus correspondientes descansos o mesetas, y con altura máxima de 2,70 m. medidos desde la parte superior del último forjado a la parte superior de la cubierta del castillete.

4. Altura libre de Plantas. La altura libre de Plantas Bajas y Plantas Altas no será inferior a 2,50 metros. 5. Sótano. Se admite una Planta Sótano para uso de garajes y trasteros, así como

cualquier otro uso interno y vinculado a las viviendas unifamiliares. Se permitirá el uso residencial en planta sótano, en viviendas unifamiliares siempre y cuando se garanticen las correctas medidas de ventilación, salubridad y seguridad.




6. Ordenanza de valla. Solar sin edificar. Será obligatorio realizar un cerramiento de 2,00 metros de altura con malla o

de obra Para parcelas edificadas, no será obligatorio realizar un cerramiento alineado

a viario, no así el de linde privada con previsión obligatoria en el proyecto de edificación. Reunirá las siguientes características:

a) Vallas alineadas a vial. Se realizará hasta 1.00 metro de altura con

elementos sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 metros con cerramiento ligero y transparente. En los casos de muros de contención alineados a vial, sólo se permite una valla de 1,10 metros sobre dicho muro de cerramiento ligero y transparente. Dicha altura de valla afectará igualmente a setos vegetales que se dispongan en la alineación a vial. Se presentará el Proyecto de la valla conjuntamente con el Proyecto de Edificación.

b) Vallas medianeras: En las lindes medianeras, la diferencia de cotas de rasantes entre los dos respectivos terrenos colindantes no deberá ser superior a 1,50 metros en toda la separación al lindero y se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura máxima de 2,10 metros medidos desde la rasante de la cota superior de ambos terrenos colindantes. Dicha altura de valla afectará igualmente a los setos vegetales que se dispongan en los linderos medianeros. En ningún punto del terreno se podrá sobrepasar dichas diferencias de rasante y alturas de vallas, debiendo escalonarse y adaptarse la valla a la topografía del terreno.

Se permitirá igualmente la existencia de vallado medianero no opaco, e incluso la eliminación parcial o completa del mismo, siempre y cuando para ambos casos se justifique acuerdo acreditado entre colindantes.

La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso con la del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

7. Aparcamientos. Será obligatorio un aparcamiento por vivienda o cada 100 m2 construidos o

fracción.

Artículo 21.- Condiciones de uso.

Sólo se admiten los usos siguientes: - Uso dominante: Vivienda unifamiliar o bifamiliar sin segregación de parcela. - Usos compatibles: Oficinas, Comercial, hotelero, hostelería (excepto salas de

fiesta, discotecas y similares), alojamiento comunitario, recreativo, asistencial, educativo, cultural, religioso, deportivo y aparcamiento, recreativo, camping y albergues




UAD-ZONA DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS (UAD)


Esta zona se corresponde con las tipologías de viviendas agrupadas en hilera.

Se distinguen una única tipología diferenciada, la correspondiente a viviendas unifamiliares adosadas, correspondiente a viviendas unifamiliares.

El rasgo común identificador es la constitución de núcleos de ordenación

abierta, de baja densidad y en los que los espacios libres privados predominan sobre los espacios públicos y constituyen el principal elemento organizador del tejido.

Definición de Sub-zonas. Se establecen una única Sub-zonas, UAD-1 (unifamiliares adosadas)

diferenciada por sus condiciones de tipología edificatoria.


1. Parcela mínima. a) Superficie mínima admisible de parcela: Sub-zona UAD-1: 120 m2 b) Fachada mínima admisible de parcela: Sub-zona UAD -1: 6,00 m. 2. Profundidad edificable. UAD -1 = 15 m. medidos desde la línea de edificación más próxima a lindero

público. 3. Ocupación máxima de parcela. El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será para cada Sub-zona: Sub-zona UAD -1: 60% 4. Edificabilidad neta máxima. Sub-zona UAD -1: 1 m2t/m2s








a) Vallas alineadas a vial. Se realizará hasta 1.00 metro de altura con




La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso

con la del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado. 2. Retranqueo de fachada. Se considera fachada principal a los efectos de aplicación de estas Normas

de zona, la que da frente a vial. En el caso de parcelas en esquina, hay tantas fachadas principales como frentes a vial tiene la parcela.

La separación mínima a fachada salvo que la zona permita expresamente la

alineación a vial, que deberá ser regulada mediante una ordenación de volúmenes, será la siguiente:

UAD-1: 3 m. Esta misma separación será obligatoria en los casos de parcelas extremas en

cada tramo de calle o lindes con zonas verdes públicas.




A la superficie de la parcela resultante de este retranqueo se le dará necesariamente un cuidadoso tratamiento de jardinería, prohibiéndose cualquier otro uso en este espacio.

En las parcelas de pendiente acusada, los edificios proyectados con la

Ordenanza Dm-1 podrán disponerse conforme a las condiciones de diseño establecidas en el artículo correspondiente de las presentes Normas relativas a las determinaciones sobre terrenos en pendiente, siempre que se tramiten mediante un Estudio Previo cuyo ámbito alcance a tramos de calle completos.

3. Separación a linderos privados. UAD-1: La línea de fachada posterior de la edificación deberá estar separada

del lindero medianero del fondo de parcela 1/2 H con un mínimo de 3,00 m. La edificación normalmente será medianera, en caso de no serlo, se separará un mínimo de 2,00 m de los linderos públicos.

4. Altura máxima y número de Plantas.

Ordenanza Nº de plantas Altura máxima edificable UAD-1: PB+1 7.50 m. Asimismo, el número máximo de plantas y altura máxima edificable y alturas

libres de Plan baja estarán supeditados al cumplimiento de los criterios establecidos en los artículos 135, 136 y 138 de las presentes Normas, permitiéndose un aprovechamiento en cubierta según las determinaciones del Art. 137.

5. Tratamiento de la cubierta

Se permiten tanto cubiertas planas como inclinadas. En caso de cubierta inclinada, el Espacio existente bajo la cubierta podrá habilitarse como espacio vividero, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

1. Las estancias vivideras se vincularán a las viviendas de la planta






6. Todos los huecos referidos en el apartado anterior deberán separarse

1,50 m. de los aleros y de los extremos del tejado. Asimismo deberá existir una distancia mínima de 2,00 m. entre dos huecos.








6. Disposición del volumen edificable. El volumen edificable máximo permitido en cada parcela, incluidos los vuelos

de cuerpos y elementos salientes. podrá disponerse en una o varias edificaciones principales, y destinarse parte del volumen restante a edificaciones auxiliares. No se limita expresamente el número de unidades independientes de edificación residencial o auxiliar que pueden disponerse sobre cada parcela: la limitación vendrá impuesta por el volumen edificable y los demás parámetros de Ordenación y Edificación aplicables a la Zona, estableciéndose en todo caso la condición de que la fachada del edificio no podrá superar los 60 metros de longitud máxima.

La separación mínima entre unidades de la edificación será � ½ altura del

edificio más alto. En todas las subzonas la presente ordenanza puede tener una forma de

aplicación que se traduzca en último término en tipología de viviendas unifamiliares, aisladas o adosadas. Ello se permite expresamente siempre que o se sobrepasen los parámetros establecidos para cada una de las subzonas.

7. Sótano. UAD-1: Se admite una Planta Sótano para uso de garajes y trasteros, así como

cualquier otro uso interno y vinculado a las viviendas unifamiliares. Se permitirá el uso residencial en planta sótano, en viviendas unifamiliares siempre y cuando se garanticen las correctas medidas de ventilación, salubridad y seguridad.

8. Aparcamientos. UAD-1: Será obligatorio un aparcamiento por vivienda o cada 100 m2

construidos o fracción.


1. Sólo se admiten los usos siguientes: Uso dominante: UAD-1: Residencial en sus modalidades unifamiliar adosada,

pareada o aislada




Usos compatibles: Oficinas, Comercial, hotelero, hostelería (excepto salas de fiesta, discotecas y

similares), alojamiento comunitario, recreativo, asistencial, educativo, cultural, religioso, deportivo y aparcamiento, recreativo, camping y albergues

2. Edificación conjunta de parcelas. 1. Para todas las subzonas, y en conjuntos de parcelas edificables contiguas

cuya superficie total sea superior a 3.000 m2 y pueda inscribirse un círculo de 40 m. de diámetro y cuya actuación consista en la edificación de conjunto de nueva Planta, se autorizan las siguientes condiciones excepcionales de ordenación que podrán aplicarse alternativamente a las anteriormente definidas en este capítulo:

a) Se tramitará mediante Estudio de Detalle que contenga la definición de los

volúmenes de la Edificación así como, si es el caso, la división de la actuación en fases a las que hayan de corresponder Proyecto de Edificación y licencia de obras unitaria.

b) El número de viviendas en ningún caso excederá del resultante al aplicar

las condiciones de parcela mínima para cada Sub-zona. c) El conjunto habrá de mantener una separación a linderos privados de 4 m.

como mínimo. Las condiciones de separación o alineación a linderos públicos vendrá fijada en el Estudio Previo.

d) No se fijan los valores de los parámetros de edificabilidad neta y ocupación

máximas por cada una de las parcelas que integran el conjunto. Sin embargo, la edificabilidad y la ocupación de suelo totales, resultantes del conjunto de la ordenación, no podrá superar los valores suma de las que resultarían de aplicar a cada parcela edificable sus índices correspondientes. No se fija profundidad máxima edificable.

e) Son de aplicación todos los demás parámetros y condiciones de

Ordenación y Edificación regulados en los artículos anteriores de este capítulo que no hayan sido expresamente excepcionados en este artículo.

f) A los espacios libres de edificación resultantes de la Ordenación del

conjunto, se les deberá conferir totalmente o en parte la condición de mancomunados, que se establecerá por Escritura Pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

g) Los accesos a la vía pública se limitarán a una entrada y una salida para el

conjunto. 3. Ordenación de parcelas. En los casos cuyo objetivo sea exclusivamente la ordenación de parcelas, será

necesario tramitar un proyecto de parcelación que cumpla con todas las condiciones de la legislación vigente




CJ -ZONA DE CIUDAD JARDÍN (CJ)


Esta zona se corresponde con las tipologías de viviendas en maclas y

escalonadas. Se distinguen una única tipología de viviendas plurifamiliares agrupadas. El rasgo común identificador es la constitución de núcleos de ordenación

abierta, de baja densidad y en los que los espacios libres privados predominan sobre los espacios públicos y constituyen el principal elemento organizador del tejido.

Definición de Sub-zonas. Se establecen una única Sub-zona, CJ-1 diferenciada por sus condiciones de

tipología edificatoria.


1. Parcela mínima. a) Superficie mínima admisible de parcela: Sub-zona CJ-1: 500 m2 b) Fachada mínima admisible de parcela: Sub-zona CJ-1: 10,00 m. 2. Profundidad edificable. CJ-1 = no se fija profundidad máxima edificable. 3. Ocupación máxima de parcela. El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será Sub-zona CJ-1: 50 % 4. Edificabilidad neta máxima. Sub-zona CJ-1: 1,5 m2t/m2s








Parcelas edificadas: a) Vallas alineadas a vial. Se realizará hasta 1.00 metro de altura con




La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso

con la del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado. 2. Retranqueo de fachada. Se considera fachada principal a los efectos de aplicación de estas Normas

de zona, la que da frente a vial. En el caso de parcelas en esquina, hay tantas fachadas principales como frentes a vial tiene la parcela.

La separación mínima a fachada salvo que la zona permita expresamente la

alineación a vial, que deberá ser regulada mediante una ordenación de volúmenes, será la siguiente:

CJ-1: ½ de la altura (mínimo 3 m.) Esta misma separación será obligatoria en los casos de parcelas extremas en

cada tramo de calle o lindes con zonas verdes públicas.




A la superficie de la parcela resultante de este retranqueo se le dará necesariamente un cuidadoso tratamiento de jardinería, prohibiéndose cualquier otro uso en este espacio.

En las parcelas de pendiente acusada, los edificios proyectados con la

Ordenanza Dm-1 podrán disponerse conforme a las condiciones de diseño establecidas en el artículo correspondiente de las presentes Normas relativas a las determinaciones sobre terrenos en pendiente, siempre que se tramiten mediante un Estudio Previo cuyo ámbito alcance a tramos de calle completos.

3. Separación a linderos privados. CJ-1: ½ de la altura total con un mínimo absoluto de 3 m. 4. Altura máxima y número de Plantas. Ordenanza Nº de plantas Altura máxima edificable CJ-1: PB+3 + Ático 16.50 m. Asimismo, el número máximo de plantas y altura máxima edificable y alturas

libres de Plan baja estarán supeditados al cumplimiento de los criterios establecidos en los artículos 135, 136 y 138 de las presentes Normas, permitiéndose un aprovechamiento en cubierta según las determinaciones del Art. 137.

5. Tratamiento de Ático. 1. La Planta Ático quedará delimitada dentro del diedro real formado por los

distintos planos de cubierta, de inclinación máxima del 70% trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de todas las fachadas -excluidos los bordes de los patios-, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos los 4,50 metros de altura.

Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a ½ de las longitudes de las fachadas respectivas.

2. También podrá tratarse el Ático mediante cubierta plana con retranqueo

de los bordes de las cornisas de todas las fachadas -excluidos los bordes de los patios-, con una distancia mínima de 3,00 metros, para la formación de terrazas, pérgolas belvederes o similares y una altura estructural máxima de 3,00 m.



6. Disposición del volumen edificable. El volumen edificable máximo permitido en cada parcela, incluidos los vuelos

de cuerpos y elementos salientes. podrá disponerse en una o varias edificaciones




principales, y destinarse parte del volumen restante a edificaciones auxiliares. No se limita expresamente el número de unidades independientes de edificación residencial o auxiliar que pueden disponerse sobre cada parcela: la limitación vendrá impuesta por el volumen edificable y los demás parámetros de Ordenación y Edificación aplicables a la Zona, estableciéndose en todo caso la condición de que la fachada del edificio no podrá superar los 60 metros de longitud máxima.

La separación mínima entre unidades de la edificación será � ½ altura del

edificio más alto. En todas las subzonas la presente ordenanza puede tener una forma de

aplicación que se traduzca en último término en tipología de viviendas unifamiliares, aisladas o adosadas. Ello se permite expresamente siempre que o se sobrepasen los parámetros establecidos para cada una de las subzonas.

7. Sótano. CJ-1: Se admite una Planta Sótano para uso de garajes y trasteros vinculados a

las viviendas propuestas 8. Aparcamientos. CJ-1: Será obligatorio un aparcamiento por vivienda


Sólo se admiten los usos siguientes: Uso dominante: CJ-1:Residencial en sus modalidad de plurifamiliar Usos compatibles: Oficinas, Comercial, hotelero, hostelería (excepto salas de fiesta, discotecas y


Edificación conjunta de parcelas. 1. Para todas las subzonas, y en conjuntos de parcelas edificables contiguas

cuya superficie total sea superior a 3.000 m2 y pueda inscribirse un círculo de 40 m. de diámetro y cuya actuación consista en la edificación de conjunto de nueva Planta, se autorizan las siguientes condiciones excepcionales de ordenación que podrán aplicarse alternativamente a las anteriormente definidas en este capítulo:

a) Se tramitará mediante Estudio de Detalle que contenga la definición de los

volúmenes de la Edificación así como, si es el caso, la división de la actuación en fases a las que hayan de corresponder Proyecto de Edificación y licencia de obras unitaria.




b) El número de viviendas en ningún caso excederá del resultante al aplicar las condiciones de parcela mínima para cada Sub-zona.

c) El conjunto habrá de mantener una separación a linderos privados de 4 m.

como mínimo. Las condiciones de separación o alineación a linderos públicos vendrá fijada en el Estudio Previo.

d) No se fijan los valores de los parámetros de edificabilidad neta y ocupación

máximas por cada una de las parcelas que integran el conjunto. Sin embargo, la edificabilidad y la ocupación de suelo totales, resultantes del conjunto de la ordenación, no podrá superar los valores suma de las que resultarían de aplicar a cada parcela edificable sus índices correspondientes. No se fija profundidad máxima edificable.

e) Son de aplicación todos los demás parámetros y condiciones de

Ordenación y Edificación regulados en los artículos anteriores de este capítulo que no hayan sido expresamente excepcionados en este artículo.

f) A los espacios libres de edificación resultantes de la Ordenación del

conjunto, se les deberá conferir totalmente o en parte la condición de mancomunados, que se establecerá por Escritura Pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

g) Los accesos a la vía pública se limitarán a una entrada y una salida para el

conjunto. Ordenación de parcelas. En los casos cuyo objetivo sea exclusivamente la ordenación de parcelas, será

necesario tramitar un proyecto de parcelación que cumpla con todas las condiciones de la legislación vigente




OAC - ZONA DE ORDENACIÓN ABIERTA CONSOLIDADA (OAC)


Comprende aquellos sectores de suelo urbano y zonas de extensión, procedentes o no del planeamiento parcial, en muchos casos ya consolidados y con su edificabilidad agotada, urbanizados mediante ordenaciones abiertas de edificios de vivienda plurifamiliar en altura, generalmente en bloques aislados, dando lugar a unas densidades elevadas sobre sus respectivos ámbitos de aplicación. En algunas ocasiones los edificios se alinean al vial, con la ocupación total de la parcela neta, según una disposición próxima al concepto de manzana cerrada aunque, en su conjunto, no pueden definirse estas zonas por esta tipología dado el carácter aislado de su aparición.

La ordenanza reconoce como situaciones de hecho estas ordenaciones

abiertas ejecutadas en los últimos años y consolida con dicha calificación las piezas de suelo aún vacantes que no hayan sido ya directa y previamente detraídas por el Documento para subsanar déficits del equipamiento colectivo.

El objetivo principal de la ordenanza es, aún reconociendo el modelo de

ocupación existente, poner límites precisos a la altura edificable para reconducir el perfil urbano hacia unas dimensiones que guarden una proporción adecuada con los espacios libres y el viario público, propiciando una relación más orgánica entre éstos y las viviendas.

Artículo 31.- Regulación de la edificación.

Las Ordenanzas reguladoras para todo tipo de parámetros, serán las que sirvieron para concesión de la licencia de la edificación.

Quedan prohibidas cualquier tipo de parcelaciones o actuaciones que

supongan un incremento de la volumetría existente así como la regulación de usos y titularidad del suelo vigente, únicamente se podrán establecer edificaciones con la delimitación de un polígono de actuación que coincida con las unidades morfológicas o de propiedad existentes y que deberá ser de iniciativa pública.




ORDENACIÓN ABIERTA (OA)


Son áreas destinadas a vivienda plurifamiliar en altura en la que se pretende hacer coexistir el uso residencial de alta calidad con posibles usos de actividades terciarias en plantas bajas, y que se sitúan en áreas muy accesibles y de gran centralidad.

Definición de subzonas El ámbito de aplicación de las presentes ordenanzas, se divide a su vez para

distinguir entre diferentes niveles de intensidad y alturas, resultando tres tipos genéricos diferentes, OA1, OA2 y OA3.

Artículo 33.- Condiciones de la ordenación.

1. Parcelación. Para todas las subzonas, la parcela mínima edificable será de 600 m2,

estableciéndose la condición morfológica simultánea de poder inscribir en el interior de la misma un circulo de 15 m. de diámetro.

2. Edificabilidad neta máxima Para cada subzona. Subzona índice de edificabilidad OA-1 2,00 m²/m² OA-2 2,50 m²/m² OA-3 2,00 m²/m² 3. Ocupación máxima de parcela. El porcentaje máximo de ocupación sobre parcela neta será del 60% en

planta baja y en Planta Primera y del 50% en plantas superiores. 4. Aparcamientos. Será obligatorio un aparcamiento por vivienda

Artículo 34.- Condiciones de la edificación.

1. Altura edificable, separación a vial, a linderos privados y entre unidades de edificación.

La altura edificable sobre rasante del terreno quedará establecida como

resultado de distribuir sobre la parcela la superficie de techo edificado teniendo en




cuenta las condiciones de ocupación expresadas en el apartado 3 del artículo anterior así como las- de separaciones mínimas a vial, a linderos privados y entre unidades de edificación que a continuación se expresan:

1.1. Altura máxima edificable. La altura máxima edificable en las subzonas OA-1: PB+7 + Ático, y la altura máxima será de 28m OA-2: PB+7 + Ático, y la altura máxima será de 28m OA-3: PB+4+Ático con una altura máxima de 19,00 m. 1.2. Separación a linderos públicos. La separación mínima a lindero público será a 1/3 de la altura máxima de la

edificación y podrá reducirse a 1/4 siempre que el espacio resultante de esta separación se destine a uso público.

En caso de modificación de las separaciones a linderos previstas por estas

Normas, éstas se realizarán mediante aprobación previa de un Estudio de Detalle sobre la parcela.

1.3. Separación a linderos privados. La separación mínima a lindero privado resultante del planeamiento, será 1/4

de la altura de la edificación. Sólo en las plantas bajas de edificaciones se permitirá una separación mínima de 3 m a lindero privado. No obstante, se permite el adosamiento de cuerpos edificados entre colindantes previo acuerdo notarial.

En parcelaciones internas de las diferentes manzanas resultantes de la

planificación, se permite el adosamiento de cuerpos edificados, siempre que exista una ordenación de volúmenes que demuestren la bondad de la solución y la garantía de no afección a zonas colindantes.

1.4. Separación entre unidades de edificación. ¼ de la altura del edificio más alto. 1.5. Regulación de Ático. 1. La Planta Ático quedará delimitada dentro del diedro real formado por los

distintos planos de cubierta, de inclinación máxima del 70% trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de todas las fachadas -excluidos los bordes de los patios-, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos los 4,50 metros de altura.

Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que

la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a ½ de las longitudes de las fachadas respectivas.




2. También podrá tratarse el Ático mediante cubierta plana con retranqueo de los bordes de las cornisas de todas las fachadas -excluidos los bordes de los patios-, con una distancia mínima de 3,00 metros, para la formación de terrazas, pérgolas belvederes o similares y una altura estructural máxima de 3,00 m.




Sólo se admiten los usos siguientes: - Residencial exclusivamente en su modalidad vivienda plurifamiliar Usos compatibles: Oficinas, Comercial, hotelero, hostelería (excepto salas de fiesta, discotecas y





I - ZONA INDUSTRIAL

Artículo 36.- Definición y sub-zonas.

Se regulan en esta ordenanza todas aquellas edificaciones destinadas a albergar de forma predominante o exclusiva, usos industriales, comerciales o en general terciarios. Se consideran cinco tipologías diferentes.

- I1: Industrial intensivo - I2: Industrial específico

INDUSTRIAL INTENSIVO (I1)


Constituye la zona donde se desarrollarán actividades industriales de mayor intensidad de uso y ocupación de parcela.

Condiciones de ordenación y edificación. Superficie mínima de parcela: 140 m2 Frente mínimo vial: 8 m Edificabilidad neta máxima: 1,20 m2t/m2s Ocupación máxima de parcela: 100% Altura reguladora máxima: 12 metros Nº máximo de plantas: PB+1 Altura mínima de planta baja: 5 m. Altura mínima de planta alta: 3 m. Separación a lindero público: La establecida en los planos de alineaciones. Separación a lindero privado: Edificaciones adosadas a medianeras • La alteración de la altura máxima, se podrá justificar mediante la tramitación

de un estudio de detalle en el que se acreditará la necesidad y procedencia de la excepción, la composición volumétrica resultante, el cumplimiento de la edificabilidad y ocupación máxima y la relación con las actividades y edificaciones colindantes

• Las edificaciones deberán de adosarse a las medianeras. Caso de ser necesario por imperativo de la actividad a desarrollar la separación a lindero privado será de al menos 3,00 m., y se deberá estudiar la solución de tratamiento de medianera, que deberá ser aprobada de forma previa a la tramitación de licencia.

• No se permite la división horizontal de las parcelas • No se permite el cerramiento de parcela en el frente de fachada, en caso

de edificaciones no alineadas a vial Edificaciones singulares Se prevé la posibilidad de facilitar el emplazamiento de edificaciones

singulares de uso industrial que por sus condiciones de composición no se adecuen a los parámetros básicos de la ordenanza I1 y que sin embargo sean de interés por sus características singulares y cualitativas. En estos casos se atenderá a las siguientes condiciones de composición de la edificación.




• La arquitectura de esta zona deberá ser coherente formalmente con el

destino de la edificación y con las características del entorno industrial. En concreto su frente a zonas verdes y espacios públicos, deberá proyectarse en coherencia con su carácter de espacio singular dentro del polígono industrial

• La edificación presentará fachada en todo el contorno que no se adose a medianeras, prohibiéndose los paramentos sin tratamiento o con aspecto provisional o marginal.

• Los elementos técnicos que deban disponerse en cubierta deberán quedar ocultos por ésta o formar parte, como un elemento más, de la composición formal del edificio.

• Los elementos y espacios representativos de la entidad deberán disponerse en primer término de la edificación a vial público

• Deberá incluirse en el proyecto la composición volumétrica del edificio singular al objeto de que sea analizada por los servicios técnicos municipales previamente a la concesión de la licencia urbanística

Aparcamientos. El número mínimo de plazas por parcela a resolver dentro de la propiedad,

será como mínimo de 1 cada 40 m2. Las plazas tendrán un mínimo de 4,50 x 2,20 y destinarán al menos el 2% para usuarios minusválidos, conforme a la regulación vigente en materia de accesibilidad. Podrán sustituirse plazas de automóviles por plazas de vehículos de mayores dimensiones, con una equivalencia de 1 de 12 x 4,30, por cada 5 convencionales. Podrán utilizarse aparcamientos en cualquier planta de la edificación, excepto cubierta.

En los aparcamientos al aire libre, podrán instalarse marquesinas ligeras, que deberán incorporarse al proyecto de edificación, no computando a los efectos de aprovechamiento, en el caso de aparcamientos obligatorios

Anuncios publicitarios. Deberán diseñarse en el proyecto, integrados en la edificación o con el

tratamiento general de los espacios libres, y en ningún caso superará la altura máxima permitida de 10 m.

En el caso de su ubicación en el frente a vial principal, no podrán tener una superficie vertical superior a 3 m2 y no deberán interferir lumínicamente con el alumbrado público, cumpliendo la regulación específica en materia de contaminación lumínica y ahorro energético

Artículo 38.- Condiciones de Uso.

Se admiten todos los usos industriales Uso dominante. Industrial de 2ª y 3ª categoría (sin limitación de potencia instalada), según

definición de la regulación del uso industrial




Usos complementarios. Zonas verdes Aparcamiento. Usos compatibles. Oficinas propias de la actividad Oficinas y actividades al servicio de la industria y al comercio Comercial exclusivamente al por mayor de los bienes producidos y

almacenados en las instalaciones de la parcela Cultural, Educativo, Asistencial, Deportivo y Funciones Públicas Usos prohibidos. Los restantes usos no contemplados en los artículos anteriores.




INDUSTRIAL ESPECÍFICO (I2)


Constituye la zona donde se desarrollarán actividades productivas de escala media y grande.

Condiciones de ordenación y edificación. Superficie mínima de parcela: 3.000 m2 Frente mínimo vial: 30 m Edificabilidad neta máxima: 0,60 m2t/m2s Nº máximo de plantas: PB+1 Ocupación máxima de planta baja: 50% Ocupación máxima de plantas altas: 50% Altura reguladora máxima: 12 metros Altura mínima de planta baja: 5 m. Altura mínima de planta alta: 3 m. Separación a lindero público: La establecida en los planos de

alineaciones. Separación a lindero privado: 10 m. salvo acuerdo entre colindantes y

proyecto conjunto División horizontal de las parcelas. En todas las parcelas con esta calificación, no está permitida la división

horizontal. La alteración de estas alturas, se podrán desarrollar mediante estudio de

detalle en el que se justificará la necesidad y procedencia de la excepción, la composición volumétrica resultante, la relación con las actividades y edificaciones colindantes.

Cerramientos de parcela. El cerramiento total o parcial de las parcelas, tanto a lindero público como

privado, se efectuará mediante un diseño regulado y normalizado, que se establecerá en el proyecto de urbanización.

Movimientos de tierra Las rasantes topográficas del terreno modificado por el proyecto de

urbanización, libre de edificación, no podrán alterarse con desmontes y terraplenes superiores a +/- 2,50 m. La diferencia máxima entre niveles aparentes no podrá suponer más de 3,50 m., resolviéndose dichos desniveles mediante taludes ajardinados o muros correctamente acabados. Las diferencias de cotas de rasantes entre parcelas colindantes, y entre el viario principal y las parcelas, no será superior a 1 m., en el ancho total de la separación a linderos mínima.




Ajardinamiento. Con el proyecto de edificación para obtener la correspondiente licencia de

obras, habrá de presentarse proyecto de ajardinamiento sobre el mínimo de la superficie de parcela, en el que habrá de especificarse el número y tipo de elementos de arbolado, arbustos, praderas, etc.., así como la edad o porte del arbolado, que cubrirá como mínimo, con distancias adecuadas entre elementos, el 40% de la superficie ajardinada, localizada preferentemente en las zonas de retranqueo a vial público y en las de mayor representatividad y/ó accesibilidad. Así mismo habrá de especificarse sistemas de riego, y materiales de acabado de las superficies no plantadas, mobiliario, etc...

Estas zonas ajardinadas deberán mantenerse en las debidas condiciones de limpieza y ornato, quedando prohibido su uso como depósito de materiales, vertedero o cualquier otro que pueda dañar la estética del Parque.

Aparcamientos. Número mínimo de plazas por parcela: 1 cada 40 m2. construidos. Este número deberá exigirse si no se justifica adecuadamente en el proyecto

de edificación la dotación necesaria según actividad. El proyecto de edificación contendrá la ordenación de los aparcamientos y

las previsiones de accesos y circulaciones. No podrán agruparse más de diez plazas, separándose los grupos de aparcamientos entre sí mediante setos, árboles o zonas ajardinadas.

Las plazas tendrán un mínimo de 4,50 x 2,20 m., con un mínimo del 2% para

usuarios minusválidos de 4,50 x 3,30 m. Podrán sustituirse, a razón de 1 x 5, plazas de automóviles por plazas de camiones de 12 x 4,30 m., hasta un máximo del 20% de las plazas mínimas obligatorias.

Habrá de garantizarse la accesibilidad de todo tipo de vehículos, ligeros y pesados, así como de los servicios de seguridad, salud, contraincendios y de mantenimiento.

Podrá autorizarse aparcamientos en cualquier planta de la edificación, excepto cubierta, siendo de aplicación los artículos del capítulo IV de estas Normas.









Uso dominante. Industrial de 2ª y 3ª categoría (sin limitación de potencia instalada), según

definición de la regulación del uso industrial Usos complementarios. Zonas verdes. Viario Aparcamientos Usos compatibles. Grandes áreas comerciales Oficinas propias de la actividad Oficinas y actividades al servicio de la industria y al comercio Comercial exclusivamente al por mayor de los bienes producidos y

almacenados en las instalaciones de la parcela Oficinas Hotelero, Hostelería y Recreativo Cultural, Educativo, Asistencial, Deportivo y Funciones Públicas Usos prohibidos. Los restantes usos no contemplados en los artículos anteriores.




C - ZONA COMERCIAL

Artículo 41.- Definición y sub-zonas.

Se regulan en esta ordenanza todas aquellas edificaciones destinadas a albergar de forma predominante o exclusiva, usos industriales, comerciales o en general terciarios. Se consideran cinco tipologías diferentes.

- C1: Comercial intensivo - C2: Grandes áreas comerciales

C1 - COMERCIAL INTENSIVO (C1)


Constituye la zona donde se desarrollarán actividades comerciales de mayor intensidad de uso y ocupación de parcela, destinadas a la venta y difusión de productos que únicamente se almacenan o soportan un proceso de transformación muy ligero en las instalaciones reguladas por esta norma.

Condiciones de ordenación y edificación. Superficie mínima de parcela: 140 m2 Frente mínimo vial: 8 m Edificabilidad neta máxima: 1,20 m2t/m2s Ocupación máxima de parcela: 100% Altura reguladora máxima: 12 metros Nº máximo de plantas: PB+1 Altura mínima de planta baja: 5 m. Altura mínima de planta alta: 3 m. Separación a lindero público: La establecida en los planos de alineaciones. Separación a lindero privado: Edificaciones adosadas a medianeras • La alteración de la altura máxima, se podrá justificar mediante la tramitación

de un estudio de detalle en el que se acreditará la necesidad y procedencia de la excepción, la composición volumétrica resultante, el cumplimiento de la edificabilidad y ocupación máxima y la relación con las actividades y edificaciones colindantes

• Las edificaciones deberán de adosarse a las medianeras. Caso de ser necesario por imperativo de la actividad a desarrollar la separación a lindero privado será de al menos 3,00 m., y se deberá estudiar la solución de tratamiento de medianera, que deberá ser aprobada de forma previa a la tramitación de licencia.

• No se permite la división horizontal de las parcelas • No se permite el cerramiento de parcela en el frente de fachada, en caso

de edificaciones no alineadas a vial




Edificaciones singulares Se prevé la posibilidad de facilitar el emplazamiento de edificaciones

singulares de uso industrial que por sus condiciones de composición no se adecuen a los parámetros básicos de la ordenanza I1 y que sin embargo sean de interés por sus características singulares y cualitativas. En estos casos se atenderá a las siguientes condiciones de composición de la edificación.

• La arquitectura de esta zona deberá ser coherente formalmente con

el destino de la edificación y con las características del entorno industrial. En concreto su frente a zonas verdes y espacios públicos, deberá proyectarse en coherencia con su carácter de espacio singular dentro del polígono industrial

• La edificación presentará fachada en todo el contorno que no se adose a medianeras, prohibiéndose los paramentos sin tratamiento o con aspecto provisional o marginal.

• Los elementos técnicos que deban disponerse en cubierta deberán quedar ocultos por ésta o formar parte, como un elemento más, de la composición formal del edificio.

• Los elementos y espacios representativos de la entidad deberán disponerse en primer término de la edificación a vial público

• Deberá incluirse en el proyecto la composición volumétrica del edificio singular al objeto de que sea analizada por los servicios técnicos municipales previamente a la concesión de la licencia urbanística

Aparcamientos. El número mínimo de plazas por parcela a resolver dentro de la propiedad,

será como mínimo de 1 cada 40 m2. Las plazas tendrán un mínimo de 4,50 x 2,20 y destinarán al menos el 2% para usuarios minusválidos, conforme a la regulación vigente en materia de accesibilidad. Podrán sustituirse plazas de automóviles por plazas de vehículos de mayores dimensiones, con una equivalencia de 1 de 12 x 4,30, por cada 5 convencionales. Podrán utilizarse aparcamientos en cualquier planta de la edificación, excepto cubierta.









Usos dominantes Comercial Usos complementarios. Zonas verdes Viario Aparcamiento Usos compatibles. Industrial de 2ª y 3ª categoría Oficinas propias de la actividad Oficinas y actividades al servicio de la industria y al comercio Oficinas Hotelero, Hostelería y Recreativo Cultural, Educativo, Asistencial, Deportivo y Funciones Públicas Usos prohibidos. Los restantes usos no contemplados en los artículos anteriores.




C2 - GRANDES ÁREAS COMERCIALES (C2)


Constituye la zona donde se desarrollarán actividades comerciales de escala media y grande.

Condiciones de ordenación y edificación. Superficie mínima de parcela: 3.000 m2 Frente mínimo vial: 30 m Edificabilidad neta máxima: 0,60 m2t/m2s Nº máximo de plantas: PB+1 Ocupación máxima de planta baja: 50% Ocupación máxima de plantas altas: 50% Altura reguladora máxima: 12 metros Altura mínima de planta baja: 5 m. Altura mínima de planta alta: 3 m. Separación a lindero público: La establecida en los planos de

alineaciones. Separación a lindero privado: 10 m. salvo acuerdo entre colindantes y

proyecto conjunto División horizontal de las parcelas. En todas las parcelas con esta calificación, no está permitida la división

horizontal. La alteración de estas alturas, se podrán desarrollar mediante estudio de

detalle en el que se justificará la necesidad y procedencia de la excepción, la composición volumétrica resultante, la relación con las actividades y edificaciones colindantes.

Cerramientos de parcela. El cerramiento total o parcial de las parcelas, tanto a lindero público como

privado, se efectuará mediante un diseño regulado y normalizado, que se establecerá en el proyecto de urbanización.

Movimientos de tierra Las rasantes topográficas del terreno modificado por el proyecto de

urbanización, libre de edificación, no podrán alterarse con desmontes y terraplenes superiores a +/- 2,50 m. La diferencia máxima entre niveles aparentes no podrá suponer más de 3,50 m., resolviéndose dichos desniveles mediante taludes ajardinados o muros correctamente acabados. Las diferencias de cotas de rasantes entre parcelas colindantes, y entre el viario principal y las parcelas, no será superior a 1 m., en el ancho total de la separación a linderos mínima.

Ajardinamiento. Con el proyecto de edificación para obtener la correspondiente licencia de

obras, habrá de presentarse proyecto de ajardinamiento sobre el mínimo de la




superficie de parcela, en el que habrá de especificarse el número y tipo de elementos de arbolado, arbustos, praderas, etc.., así como la edad o porte del arbolado, que cubrirá como mínimo, con distancias adecuadas entre elementos, el 40% de la superficie ajardinada, localizada preferentemente en las zonas de retranqueo a vial público y en las de mayor representatividad y/ó accesibilidad. Así mismo habrá de especificarse sistemas de riego, y materiales de acabado de las superficies no plantadas, mobiliario, etc...

Estas zonas ajardinadas deberán mantenerse en las debidas condiciones de

limpieza y ornato, quedando prohibido su uso como depósito de materiales, vertedero o cualquier otro que pueda dañar la estética del Parque.

Aparcamientos. Número mínimo de plazas por parcela: 1 cada 40 m2. construidos. Este número deberá exigirse si no se justifica adecuadamente en el proyecto

de edificación la dotación necesaria según actividad. El proyecto de edificación contendrá la ordenación de los aparcamientos y

las previsiones de accesos y circulaciones. No podrán agruparse más de diez plazas, separándose los grupos de aparcamientos entre sí mediante setos, árboles o zonas ajardinadas.

Las plazas tendrán un mínimo de 4,50 x 2,20 m., con un mínimo del 2% para

usuarios minusválidos de 4,50 x 3,30 m. Podrán sustituirse, a razón de 1 x 5, plazas de automóviles por plazas de camiones de 12 x 4,30 m., hasta un máximo del 20% de las plazas mínimas obligatorias.

Habrá de garantizarse la accesibilidad de todo tipo de vehículos, ligeros y

pesados, así como de los servicios de seguridad, salud, contraincendios y de mantenimiento.

Podrá autorizarse aparcamientos en cualquier planta de la edificación,

excepto cubierta, siendo de aplicación los artículos del capítulo IV de estas Normas. En los aparcamientos al aire libre, podrán instalarse marquesinas ligeras, que

deberán incorporarse al proyecto de edificación, no computando a los efectos de aprovechamiento, en el caso de aparcamientos obligatorios








Uso dominante. Grandes áreas comerciales Usos complementarios. Zonas verdes. Viario Aparcamientos Usos compatibles. Industrial de 2ª y 3ª categoría Oficinas propias de la actividad Oficinas y actividades al servicio de la industria y al comercio Oficinas Hotelero, Hostelería y Recreativo Cultural, Educativo, Asistencial, Deportivo y Funciones Públicas Usos prohibidos. Los restantes usos no contemplados en los artículos anteriores.




5. NORMAS GENERALES Y PARTICULARES PARA EL SUELO NO URBANIZABLE

5.1 DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 46.- Definición y Delimitación

1. Constituyen el Suelo No Urbanizable todos los terrenos del término municipal

sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con la legislación específica o la planificación territorial o urbanística y aquellos que en el presente P.G.O.U. se considera necesario preservar por su carácter natural o rural, por constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados vinculados en su origen al medio rural o porque el modelo territorial previsto por el presente Plan General aconseja su exclusión del proceso urbanizador.

Las limitaciones o protección que sobre él establece el presente P.G.O.U. son

aquellas que se derivan del análisis territorial de dicho suelo así como de las determinaciones impuestas por la legislación o el planeamiento sectorial, territorial o urbanístico.

Artículo 47.- Categorías y Delimitación

1. El Suelo No Urbanizable del término municipal se divide en las siguientes categorías:

a) Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: � Suelo No Urbanizable de especial protección Dominio Público Marítimo

Terrestre (SNUP-DPMT): Tienen esta consideración todos los terrenos definidos como tal por la legislación vigente en materia de Costas.

� Suelo No Urbanizable de especial protección Dominio Público Hidráulico (SNUP-DPH): Se incluyen en esta categoría los cauces públicos de los arroyos/ríos que discurren por suelo no urbanizable, entendidos como los terrenos cubiertos por la máxima crecida de los arroyos/ríos para un periodo estadístico de retorno de 10 años así como su zona de servidumbre de 5 metros.

� Suelo No Urbanizable de especial protección Vías Pecuarias (SNUP-VP)

Tienen esta consideración las siguientes vías pecuarias que discurren por el término municipal: � Vereda del Camino Bajo de Algarrobo � Vereda de Competa a Vélez � Vereda de Fuente Ariza

� Suelo No Urbanizable de especial protección Patrimonio Histórico (SNUP-

PH): Constituido por los Bienes de Interés Cultural ubicados en esta clase de suelo.




b) Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural . 2. Estas categorías se subdividen en función de las causas de protección y de

las características propias de cada municipio. La delimitación de estas áreas viene reflejada en el Plano del Territorio a escala 1:10.000.

Artículo 48.- Condiciones de planeamiento.

1. Las determinaciones del P.G.O.U. sobre el Suelo No Urbanizable son inmediatamente ejecutivas. No obstante, se habrán de redactar Planes Especiales en los siguientes casos:

A) Cuando se hayan de implantar Actuaciones de Interés Público de

promoción pública o privada en alguna de las siguientes circunstancias:

a) Comprender terrenos pertenecientes a más de un término municipal.

b) Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales supramunicipales.

c) Afectar a la ordenación estructural del presente P.G.O.U.

d) En todo caso, comprender una superficie superior a 50 hectáreas

2. Podrán, asimismo, redactarse Planes Especiales en los siguientes supuestos:

a) Establecimiento de medidas de protección en áreas, señaladas o no en este P.G.O.U., por los Organismos competentes.

b) Establecimiento de usos que, autorizados por este P.G.O.U., supongan un cambio sustancial del territorio o de parte de él que requieran de una ordenación en detalle, que comprenda accesos, aparcamientos, etc.

c) Protección del paisaje y conservación de determinados lugares o perspectivas (bellezas naturales, predios rústicos de pintoresca situación, edificios aislados de interés, parques y jardines destacados, perímetros edificados). Esta protección se concretará mediante la redacción de un Catálogo de los bienes afectados o protegidos.

d) Mejora del medio rural en particular los espacios con agriculturas singulares.




5.2 CONDICIONES DE USO

Artículo 49.- Usos Dominantes y Complementarios

En el Suelo No Urbanizable se considera como usos dominantes el agrícola y el forestal y, en algunas áreas concretas, el de ganadería extensiva. Son usos complementarios los vinculados a los usos dominantes, los de instalaciones de esparcimiento en áreas forestales y el de estabulación.

SECCIÓN 1ª SUELO NO URBANIZABLE NATURAL O RURAL

Artículo 50.- Usos Compatibles

1. En el Suelo No Urbanizable natural o rural se consideran los siguientes usos compatibles con los dominantes y complementarios así como otros usos semejantes que por sus características deban o procedan implantarse en esta clase de suelo.

a) Usos que sean consecuencia del normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas, forestales, ganaderas, cinegéticas o análogas.

b) Uso de infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos públicos

c) Uso extractivo.

d) Uso de eliminación y tratamiento de residuos urbanos en vertederos

e) Uso de industria incompatible con el medio urbano o cuya ubicación idónea sea el suelo no urbanizable

f) Uso de vivienda unifamiliar aislada vinculada al destino agrícola, forestal o ganadero.

g) Uso terciario y de equipamiento privado a excepción de la gran superficie minorista.

h) Uso turístico.

Artículo 51.- Usos Incompatibles

En el Suelo No Urbanizable natural o rural, se considerarán usos incompatibles con su destino natural y por consiguiente prohibidos, todos los no recogidos dentro de los usos dominantes, complementarios y compatibles.

Se prohíbe expresamente la acampada libre -excepto en los lugares

habilitados para ella-, la instalación de viviendas prefabricadas y portátiles (casas de madera, módulos, caravanas, vagonetas, entre otros), el aparcamiento permanente y/o temporal -más de 24 horas- de vehículos habilitados como viviendas (autobuses, camiones, entre otros), la construcción de habitáculos (trasteros, cocheras, barracas, entre otros) con todo tipo de materiales, incluidos los de desecho.




SECCIÓN 2ª SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN

Artículo 52.- Suelo No Urbanizable de Especial Protección – Dominio Público Marítimo Terrestre (SNUP-DPMT)

En todo el ámbito del Dominio Público Marítimo Terrestre, será de aplicación con carácter general la Ley 22/1988 de 28 de Julio de Costas y el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

En aplicación de la legislación de Costas, con carácter general sólo serán

admisibles las instalaciones cuya utilización esté directamente vinculada al mar, así como las infraestructuras marítimo-terrestres.

Artículo 53.- Suelo No Urbanizable de Especial Protección - Vías Pecuarias (SNUP-VP)

1. De acuerdo con la normativa sectorial, se establecen como usos previstos y compatibles los siguientes, siempre que permitan el normal tránsito del ganado:

a) usos tradicionales de carácter agrícola b) plantaciones forestales lineales, cortavientos u ornamentales c) conservación de las masas vegetales autóctonas d) comunicaciones rurales

2. Son usos previstos y complementarios aquéllos que respetando la prioridad

del tránsito ganadero fomenten el esparcimiento ciudadano y las actividades de tiempo libre siempre que no conlleve la utilización de vehículos motorizados.

3. Cualquier ocupación o aprovechamiento que se quiera llevar a cabo en el

ámbito de las mencionadas Vías Pecuarias deberá ser previamente autorizada por la Consejería competente en materia de Medio Ambiente y no podrá alterar el tránsito ganadero, ni impedir los demás usos compatibles o complementarios.

Artículo 54.- Suelo no Urbanizable de Especial Protección-Protección del Dominio Público Hidráulico (SNUP-PDPH)

Conforme a la legislación vigente en materia de aguas, en estos suelos se prohíbe cualquier tipo de ocupación temporal o permanente, con las excepciones relativas a los usos comunes especiales legalmente previstos que, en todo caso, deberán ser autorizados por el organismo competente en materia de aguas.

Artículo 55.- Suelo no Urbanizable de Especial Protección – Patrimonio Histórico (SNUP-PH)

Los suelos del término municipal en los que su ubican bienes de interés cultural gozarán de un grado de protección integral, tanto arquitectónico como arqueológico según se establece en la legislación de Patrimonio Histórico. Toda actuación realizada en estos espacios así como en su entorno de protección declarado deberá ser autorizada por la Consejería competente en materia de Cultura de la Junta de Andalucía.




5.3 CONDICIONES GENERALES EN EL SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 56.- Actuaciones en Suelo no Urbanizable

1. En los terrenos clasificados como no urbanizable que no estén adscritos a ninguna categoría de especial protección podrán realizarse los siguientes actos siempre que sean adecuados y proporcionados al uso a que se vinculan:

A) Obras o instalaciones que estando permitidas expresamente por la

legislación sectorial y el presente P.G.O.U., sean precisas para el desarrollo de actos de utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén destinados, sin que puedan suponer la transformación de dicho destino ni de las características de la explotación.

A estos efectos, se permitirán, previa obtención de licencia municipal:

a) Casetas móviles

b) Pequeñas construcciones fijas destinadas a instalaciones relacionadas con el uso dominante. (bomba, riego por goteo, transformadores, generadores, energía solar, etc)

c) Casetas para aperos

d) Cuadras, establos, gallineros, perreras, etc., de menor entidad y de uso particular

e) Almacenes de maquinaria agrícola

f) Construcciones que se destinen al primer almacenaje de los productos obtenidos de la actividad agropecuaria o forestal.

g) Invernaderos y viveros.

h) Construcciones de menor entidad relacionadas con el desarrollo de actividades cinegéticas o forestales.

i) Otras de similares características

B) Segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que, estando permitidas expresamente por el presente P.G.O.U., sean consecuencia de:

a) El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas.

b) La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos.

c) La conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones existentes.




d) Las características propias del Hábitat Rural Diseminado.

e) La ejecución y el mantenimiento de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y equipamientos públicos.

Estos actos estarán sujetos a licencia municipal previa aprobación en el supuesto previsto en el apartado B. b), del correspondiente Proyecto de Actuación. Asimismo, habrá que tenerse en cuenta lo dispuesto en el apartado C) a) siguiente respecto a infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos.

C) Actuaciones de Interés Público previa aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación. No obstante, los usos expresamente permitidos en el presente P.G.O.U. en el Hábitat Rural Diseminado serán autorizados por el Ayuntamiento mediante licencia urbanística.

Son Actuaciones de Interés Público las actividades de intervención singular, de

promoción pública y privada, con incidencia en la ordenación urbanística en la que concurran los requisitos de utilidad pública o interés social así como procedencia o necesidad de implantación en Suelo No Urbanizable además de ser compatible con el régimen de la correspondiente categoría de suelo no urbanizable y no inducir a formación de nuevos asentamientos.

En ningún caso tendrán esta consideración los usos residenciales.

Se engloban en este tipo de actuaciones las siguientes: Con carácter general:

a) Edificaciones, construcciones, obras o instalaciones para la implantación de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos para las que la legislación sectorial no establezca un procedimiento especial de armonización con la ordenación urbanística.

b) Usos industriales

c) Usos terciarios a excepción de la gran superficie minorista

d) Usos turísticos

e) Otros análogos

Con carácter específico:

a) Edificaciones para instalaciones industriales

b) Construcciones vinculadas a la extracción de las materias primas y a explotaciones mineras

c) Instalaciones Industriales ligadas a Recursos Primarios




d) Instalaciones de gestión de residuos sólidos

e) Edificaciones para Almacenaje de Productos no Primarios

f) Residencias y criaderos de Animales

g) Almazaras

h) Construcciones que por su carácter o dimensión resultasen incompatibles con el suelo urbano

i) Instalaciones vinculadas al ocio de la población y actividades lúdicas o culturales

j) Instalaciones deportivas

k) Albergues, instalaciones vinculadas a la acampada e instalaciones permanentes de restauración

l) Establecimientos de alojamiento turístico

m) Usos turísticos recreativos en edificaciones existentes

n) Grandes instalaciones recreativas

ñ) Instalaciones o construcciones al servicio de la carretera

2. En el Suelo No Urbanizable de Especial Protección sólo podrán llevarse a cabo las segregaciones, obras, construcciones, edificaciones o instalaciones que expresamente estén permitidas en el Capítulo II del presente Título.

Artículo 57.- Condiciones del Suelo No Urbanizable

En los terrenos clasificados como no urbanizable, los actos a que se refiere el artículo anterior deberán:

a) asegurar la preservación de la naturaleza de esta clase de suelo y la no inducción a la formación de nuevos asentamientos.

b) corregir su incidencia urbanística, territorial y ambiental y garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y servicios públicos correspondientes.

c) garantizar la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenos y de su entorno inmediato.

Artículo 58.- Concepto de nuevo asentamiento

1. El concepto de nuevo asentamiento afecta a todos los terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable estén a no adscritos a un régimen especial de protección.




Además afecta a los terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado, mientras no tengan aprobado definitivamente su Plan Parcial de Ordenación o Plan de Sectorización correspondiente.

2. Se considera que inducen a la formación de nuevos asentamientos los actos

de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.

3. Como nuevo asentamiento se entiende todo poblamiento humano o

agrupación de edificios singularizado, diferenciado e identificable y reconocido como tal, habitado permanente o estacionalmente por personas, con determinadas características físicas de consolidación, número y densidad de viviendas, proximidad, etc, que transcienden su función individual de residencia familiar para adquirir vida social organizada y que genera objetivamente demandas o necesidades de obras o servicios comunitarios, sociales, administrativos, de infraestructuras, etc.

Artículo 59.- Condiciones objetivas que dan lugar a la formación de nuevos asentamientos

Se considerará que constituyen lugares en los que existe posibilidad de

formación de nuevos asentamientos, aquellos en los que se den dos grupos de condiciones objetivas, simultánea o alternativamente, que serán razón suficiente para considerar que se trata de una Parcelación Urbanística y para denegar todas las licencias de obra que en su ámbito se solicitasen:

A) Condiciones objetivas relativas al lugar, a la parcelación del territorio y a

sus infraestructuras. Vendrán determinadas por los indicios de aquellas parcelaciones ubicadas en lugares aislados, realizadas en una misma finca rústica, en una actuación conjunta o por agregación en el tiempo de varias colindantes o relativamente colindantes, mediante un plan preconcebido o proyecto de urbanización o actuación común o acumulativa que contenga uno o varios de los siguientes elementos:

a.1) Accesos señalizados exclusivos y materialización de nuevas vías rodadas

en su interior no inscritas en el Catastro con anchura de rodadura superior a 2 m., asfaltadas o apisonadas, con o sin encintado de aceras.

a.2) Servicios de agua potable en instalaciones subterráneas o energía

eléctrica para el conjunto o cada una de las parcelas o lotes, con captación o transformación comunes a todas ellas o con saneamiento unificado, inapropiadas para el riego intensivo.

a.3) Centros sociales, sanitarios, deportivos de ocio y recreo, para uso de los

propietarios de la parcelación.




a.4) Alineación de edificaciones con frente a vía pública o privada existentes en proyecto.

a.5) Utilización de las parcelas resultantes para fines y usos dominantes en pugna con la naturaleza y destino de la explotaciones agrícolas, aunque fuesen usos temporales, estacionales, móviles o no estables.

a.6) Ausencia de cláusulas en los títulos de enajenación o alquiler de las

parcelas que condicionen y comprometan al adquirente al cultivo y explotación agrícola de la finca, así como que adviertan de todas las condiciones de edificación del artículo siguiente.

a.7) Publicidad referente a la parcelación en advertencia explícita de sus

fines, limitaciones para edificar y procedimiento legalmente establecido, cualquiera que sean los canales utilizados (carteles en la vía pública, octavillas, anuncios en prensa...).

a.8) Utilización de la vivienda unifamiliar como vivienda no permanente o

edificaciones en bloques de pisos de propiedad horizontal o concentraciones de unas y otras superiores a la media del entorno geográfico similar.

B) Condiciones objetivas relativas a la parcela edificable aisladamente

considerada: b.1) Parcela de terreno que haya de quedar afectada a la edificación con

superficie inferior a los mínimos establecidos en estas Normas Generales según tipos de suelo.

b.2) Retranqueos de la edificación con respecto a los límites de la propiedad, o en su caso distancia mínima a la edificación más próxima, con dimensiones menores a las señaladas en estas Normas Generales y según tipos de suelo.

Artículo 60.- Condiciones generales de edificación

1. A continuación se establece, según las características propias del término municipal y para evitar la formación de nuevos asentamientos, unas condiciones generales de edificación que vendrán completadas en artículos siguientes por una serie de condiciones particulares para determinados casos concretos.

2. La parcela mínima edificable en función del tipo de edificación que se

pretenda y del tipo de suelo de que se trate, será la que tenga una superficie igual o mayor a la que se expresa en el cuadro adjunto. Para aquellos usos regulados en la normativa particular, prevalecerá lo establecido en ésta.




TIPO DE EDIFICACIÓN

PARCELA MÍNIMA (m) D= DIÁMETRO CÍRCULO INSCRIBIBLE (m)

CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLE

NATURAL O RURAL ESPECIAL PROTECCIÓN

Obras o instalaciones consecuencia del normal funcionamiento de la explotación de la finca

10.000 m2 D – 30

30.000 m2 D - 30

Actuaciones de Interés Público (1) (1) (1) Se estudiará en cada caso y se otorgará por el Ayuntamiento previo informe de la Consejería competente en materia de urbanismo, teniendo en cuenta las condiciones particulares de edificación establecidas en este Título.

3. La separación a linderos con carácter general se fija en 10,00 metros. En

caso de que se acuerde con los propietarios colindantes y así se exprese en documentos públicos, la edificación podrá adosarse a lindero privado o reducir esta distancia.

4. Se prohíbe la realización de cerramientos de cualquier clase en la zona de

servidumbre de las carreteras y a menos de 7 m. del eje de los caminos principales y 5 m. del eje de los caminos secundarios. Serán preferentemente de origen vegetal, sin obstaculizar las vistas y en armonía con el uso dominante agrícola del Suelo No Urbanizable.

5. La altura máxima edificable, será la que en cada caso establece el Plan de

Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Oriental Axarquía y que se recoge en el Capítulo segundo del Título II de la presente normativa urbanística.

6. La ocupación máxima permitida, en función del tipo de edificación y de la

categoría de suelo, se fija a continuación en el cuadro adjunto, incluyendo las superficies exteriores a la construcción ocupadas por usos no agrícolas. Para viviendas se establece una ocupación máxima de 150 m².

TIPO DE EDIFICACIÓN

OCUPACIÓN MÁXIMA (%) CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLE

NATURAL O RURAL ESPECIAL PROTECCIÓN

Obras o instalaciones consecuencia del normal funcionamiento de la explotación de la finca

1% 1%

Actuaciones de Interés Público (1) (1) (1) Se estudiará en cada caso y se otorgará por el Ayuntamiento previo informe de la Consejería competente en materia de urbanismo, teniendo en cuenta las condiciones particulares de edificación establecidas en este Título.

7. El Ayuntamiento exigirá plano de situación del Parcelario Catastral de

Rústica y la inscripción registral de la finca a la que se conceda licencia deberá establecer los parámetros urbanísticos tenidos en cuenta para la concesión de licencia. En el caso de que se haya agotado la ocupación la finca quedará recogida como inedificable para futuras parcelaciones y segregaciones.




8. Las edificaciones se construirán, en todo su perímetro, con materiales

análogos, apropiados al carácter y destino de las mismas. 9. En el Suelo No Urbanizable quedan prohibidos los pozos ciegos y será

obligatorio tratar las aguas residuales mediante cualquier sistema de depuración individual o colectivo, lagunas de aireación y decantación o depuradoras convencionales, con garantías técnicas que aseguren la no contaminación freática dentro de los parámetros establecidos en la normativa vigente.

10. Las actividades en el Suelo No Urbanizable que generen el uso de vehículos

deberán resolver los problemas de aparcamiento en el interior de la parcela. 11. Prevención ambiental. Las edificaciones tanto por su emplazamiento como

por su forma, materiales y tratamiento causarán el menor impacto posible al paisaje natural y, en ningún caso, deberán poner en peligro por ocultamiento o desaparición la existencia de hitos de vegetación o del relieve como escarpes, conjuntos rocosos etc., debiendo cumplirse con lo establecido en la legislación ambiental vigente.

Amor Olveira Fuster Asesora Jurídica

Mª del Mar Carrión Ramírez Arquitecta Directora P.G.O.U.

Servicio de Arquitectura y Urbanismo

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