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Puntos más interesantes del Plan General de Peñíscola 2008
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PGOU PeñíscolaPromesas y mentiras
¿Quiénes somos?
Somos un grupo de socios de la Asociación de Vecinos Afectados “Camí Vell”.
Nos hemos reunido durante más de dos meses para analizar los documentos relativos al PGOU.
Por qué estamos hoy aquí
Porque el día 27 de marzo de 2008 el Ayuntamiento pleno aprobó por unanimidad la exposición al público del Plan General.
Porque la Asociación no ha realizado las reuniones para informar sobre el Plan General.
Porque la Asociación no ha salido a los medios de comunicación.
Objetivos.
Conocer el estado actual del Plan General.
Concienciar sobre la necesidad de alegar.
Proponer medidas para proteger los intereses y derechos como propietarios y como vecinos.
PGOU. Su elaboración
2-12-2005. Concluye el plazo de presentación de alegaciones de la primera exposición al público. Se presentan más de 35.000 alegaciones.
9-1-2008. Reunión de la Comisión de Seguimiento.
Marzo 2008. Presentación de un borrador de PGOU.
3-6-2008. Reunión de la Comisión de Seguimiento. Presentación de nuevo borrador.
PGOU. CONTENIDO
La LRAU y la LUV.El sector 1. El convenio de la EDAR (depuradora).El sector 14 (Ptda. Pitxells) y el campo de golf.Las zonas verdes. El Parque Central.Coeficientes de ponderación. El PRAT.Coeficientes de homogeneización.Parcela mínima.Sectores y unidades de ejecución.
La LRAU y la LUV (I)
LRAU: Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, de la Generalidad Valenciana.
LUV: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística Valenciana.
EL AYUNTAMIENTO EMPLEA SIMULTÁNEAMENTE AMBAS LEYES,
SIEMPRE EN PERJUICIO DE LOS PROPIETARIOS.
La LRAU y la LUV (II)a) La LUV y las viviendas consolidadas
“LUV Art 29. Remisión de las edificaciones consolidadas al régimen de actuaciones aisladas.
1. Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo, ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la urbanización, los planes que los desarrollen podrán prever, para las parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas el régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso o en condiciones de ser habitadas."
La LRAU y la LUV (III)a) La LUV y las viviendas consolidadas
En letra muy pequeña el Plan dice:
"El Plan Parcial deberá valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los objetivos y criterios de ordenación, las viviendas existentes." (Normas Urbanísticas, pág 355 y sgtes)
En este caso el Plan General NO aplica la LUV.
La LRAU y la LUV (IV)b) La LUV y las zonas verdes.
La LRAU y la LUV (V)b) La LUV y las zonas verdes.
La LRAU y la LUV (VI)c) La pormenorización.
La LRAU y la pormenorización.
“LRAU, art. 18. Otras determinaciones del Plan General, ordenación pormenorizada.
El Plan General ordenará pormenorizadamente los terrenos que clasifique como suelo urbanizable inmediatos al urbano y, al menos, los precisos para que queden atendidas las demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo, facilitando con dicha ordenación la pronta programación de los terrenos y excusando la ulterior exigencia de Planes Parciales.” (también en RPCV, art. 41.1.B.b.)
La LRAU y la LUV (VI)c) La pormenorización.
La pormenorización implica:
Fijar la parcela mínima.
Delimitar las unidades de ejecución.
Viales secundarios dentro de los sectores.
Usos pormenorizados (residencial, apartamento turístico, hotelero…), etc.
La LRAU y la LUV (VII)c) La pormenorización.
La LRAU y la LUV (VIII)
La LRAU y la LUV (IX)
La LRAU y la LUV (X)
PERO como al Ayuntamiento no le interesa definir una parcela mínima ni los viales… se aplica la LUV ahora:
"No obstante todo lo anterior, desde el momento en que la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, establece en su Art. 37 que las unidades de ejecución forman parte de la ordenación pormenorizada, y teniendo en cuenta que la LUV no obliga a que en el Plan General se ordene pormenorizadamente sector alguno, por próximo en el tiempo que se prevea su desarrollo, nada impide que en la Revisión del plan únicamente se delimiten los sectores, difiriendo la delimitación de sus unidades de ejecución, -una o varias-, al momento de tramitación del correspondiente Plan parcial, junto con el resto de la ordenación pormenorizada, en los términos de los arts. 57 y siguientes de la LUV."
(Informe del Arquitecto municipal, 30 de marzo de 2007)
La LRAU y la LUV (XI)
PERO como al Ayuntamiento no le interesa definir una parcela mínima ni los viales… se miente (Memoria de ordenación, página 78, col 2, párrafo 3 y siguientes):
"El suelo urbanizable sectorial es un suelo sobre el que concurre la circunstancia especial de no estar inmediato al urbano y no resultar imprescindible su desarrollo a corto plazo, estableciendo el Plan de forma exclusiva sus condiciones globales que aseguren su correcta integración en el proceso urbanístico y su adecuada congruencia con la estructura general adoptada.
Pues bien, en aplicación de este artículo, el presente Plan General, adscribe a la categoría de Urbanizable Sectorizado a los siguientes sectores:
SECTOR-1. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE. ISECTOR-2. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE II.SECTOR 3. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE III.SECTOR-4. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTE I.SECTOR-5. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTE II.SECTOR-6. PARQUE DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.SECTOR-7. TURÍSTICO-GOLF EN PLAYA NORTE.SECTOR-8. CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.SECTOR-9 CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.SECTOR-10. CRECIMIENTO RESIDENCIAL IIISECTOR-11. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I CARRETERA CS- 500.SECTOR-12. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO II CARRETERA CS- 500SECTOR-13. ACTIVIDADES ECONÓMICAS FRENTE A AUTOVÍA A- 7.SECTOR-14. TURÍSTICO-GOLF EN PLAYA SUR.SECTOR-17. ALTO FARDATXO.SECTOR-18. PEÑÍSCOLA HILLS."
La LRAU y la LUV (XIV)Conclusiones
Se emplea la LRAU lo que resulta en la desprotección de viviendas consolidadas.
Se emplea una medida arbitraria de 3 habs/vivienda, contraria al ROGTU.
Se emplea la LUV para evitar pormenorizar y fijar una parcela mínima.
La LRAU y la LUV (XV)
Pero se siguen fijando dónde van los usos pormenorizados (hotelero, apartamento turístico…) en la letra pequeña (normas Urbanísticas, pág 355, anexo III):
“DETERMINACIONES VINCULANTES RELATIVAS A:2.- LA RED SECUNDARIA- La reserva de tres piezas de la red secundaria de espacios libres: la
primera, de morfología lineal, directriz perpendicular al Camí Vell, superficie mínima 15.000 m2 y anchura mínima 50 metros, donde deberá desarrollarse un aparcamiento de rotación subterráneo con una capacidad mínima de 500 plazas. La segunda pieza, se ubicará entre el trazado del PRVB-5.1 y el límite del Parque Suburbano “Marjal de Peñíscola”, a lo largo de todo el límite oriental del sector y una tercera en el límite suroriental del ámbito, de superficie mínima 30.000m². El objetivo de esta determinación es garantizar una correcta la transición con el Marjal y el suelo urbano colindante (API 4 Papa Luna).
La LRAU y la LUV (XVI)
3.- LOS USOS PORMENORIZADOS-Configurar el límite septentrional del ámbito con un frente edificatorio
de volumetría adecuada a la condición estructurante del PRVB-6. La edificación se alineará a dicho vial y se desarrollará obligatoriamente una oferta terciario-comercial complementaria a las actividades residenciales-turísticas que evite la conformación de un eje urbano monofuncional.
-La ubicación de una reserva hotelera en el contacto del sector con el Parque Suburbano “Marjal de Peñíscola”.
-La ubicación de una parcela destinada a servicios terciarios vinculada al viario PRVB-11 “Camí Vell de Peñíscola”
-El Plan Parcial deberá valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los objetivos y criterios de ordenación, as viviendas existentes
-La edificación no podrá ocupar más del 30 % de la superficie total del sector.”
La LRAU y la LUV (XVI)
El sector 1. El convenio de la EDAR
El Convenio fue suscrito el día 27 de junio de 2006.El Ayuntamiento recibe 66.902,33 m2 La empresa Viveros Valencia recibe 43.486,51 m2 en el
sector SUO-1. Esto es 3x2 m2.
El proyecto de Plan General dice:“Y por último los terrenos clasificados como no urbanizables que
acogerán las instalaciones de la nueva depuradora conjuntamente con su integración territorial a través de la conformación de un parque natural, se le ha asignado un coeficiente de equivalencia que asciende al 0,65.”
(Memoria de ordenación, pág. 205, columna 2).
El sector 1. El convenio de la EDAR (II)
El 23 % de las fincas del sector 1 serán propiedad de Viveros Valencia (o de quien haya comprado esa parte).
(Memoria de ordenación, pág 214, col. 1 cuadro 4).
El sector 14 (Ptda. Pitxells).El último borrador
El sector 14 (Ptda. Pitxells) (II)El Plan de hace 3 años
El sector 14 (Ptda. Pitxells) (II)
Se observa que en el antiguo había más zonas verdes pero, en la letra pequeña:
La localización de la red Secundaria de Espacios Libres resolverá, por una parte, la continuidad hacia en frente litoral de la red secundaria de espacios libres que formaliza el límite meridional del sector de suelo urbanizable transitorio SUOT-15 "Cap Blanc", mediante un parque lineal de superficie mínima 25.000 m2 y, por otra parte, la transición con el Parque Público Natural PQN-3 "Playa Sur" con el objetivo de incorporar la zona de servidumbre de protección de dominio público marítimo-terrestre a la red de espacios públicos."
(Normas Urbanísticas, pág 368).
Las zonas verdes. El Parque Central.
¿Qué zonas verdes tiene Peñíscola?Población (anterior al Proyecto de Plan General): 94.348 hab.Zonas Verdes: Parque del Castillo: 27.224 m2Parque de La Constitución 21.570 m2.
COEFICIENTE:M2 zonas verdes por habitante
27.224 / 94.348 = 0,289 m2/hab.
Las zonas verdes. El Parque Central.
Zonas verdes:NUEVASPQL-1. Parque Central de Playa Norte 292.294 m2PQL-2 Parque Central de Playa Sur 286.202 m2.PQL-3. La Rambla de Alcalà 394.349 m2
EXISTENTESPQL-4 Parque del Castillo de Peñíscola 27.224 m2.PQL-5 Parque de la constitución 21.570 m2.
COEFICIENTE:M2 zonas verdes por habitante = 5,662 m2/hab.
Las zonas verdes. El Parque Central.
¿Por qué es injusto?
Este coeficiente es injusto porque la proporción de zonas verdes se calcula sobre TODA la población existente, mientras que SÓLO aportan zonas verdes el suelo urbanizable.
RESULTADO68.460 nuevos habitantes en suelo urbanizable
Nueva Red Primaria: 972.845 m2.Coeficiente: 14,21 m2/hab.
Casi tres veces el mínimo legal de 5 m2/hab.
Las zonas verdes. El Parque Central.
¿Por qué debe distribuirse?“No es necesario un Parque de tan grandes proporciones.
Se trata de “promover “una distribución homogénea y equilibrada”, que garantice un disfrute real.”
Supone una “zona de inseguridad ciudadana”.
“Rompe la conexión de un modo muy pronunciado. Rompe la ciudad en dos.”
“Para los propietarios de terrenos supone una deslocalización o desplazamiento de sus derechos excesiva.”
Las zonas verdes. El Parque Central.LETRA PEQUEÑA:
“La localización de la Red secundaria de Espacios libres resolverá la continuidad del Parque Urbano (PQL-1) Parque Central Playa Norte” mediante un parque vinculado al Barranco de Moles de superficie mínima 200.000 m2”
Coeficientes de ponderación. El PRAT.
Coeficiente de ponderación = Coeficiente de equivalencia.
EJEMPLOUna finca de 1000 m2 en el PRAT. Coeficiente de ponderación 0,75.
Equivale a 1.000 x 0,75 = 750 m2 en un sector de suelo urbanizable.
Los coeficientes de ponderación en el Plan General:DEPURADORA: 0,65PRAT y Parque Litoral de Playa Sur 0,75.Resto 0,55.
Coeficientes de ponderación. El PRAT.
Coeficientes de ponderación. El PRAT.
CRITERIO PARA LA ADSCRIPCIÓN:
Propietarios de edificaciones.
Propietarios de más del 15 % del total en superficie contínua ( aprox. 150.000 m2).
Orden de presentación de instancias de adhesión.
Coeficientes de homogeneización.EJEMPLO
Suelo adscrito Parque Público Sur-Occidental Sierra de Irta en el sector 2 en zona hotelera
Finca de 10.000 m2.Coeficiente de ponderación = 0,55Aprovechamiento tipo = 0,3522Coeficiente de uso = 0,7Coeficiente de localización = 1,2
10.000 x 0,55 x 0,3528 x 0,9 =1.746,36 UA
1.746,36 / (0,7 x 1,2 x 1,0) =2.079 m2t
Suelo del sector 2 en zona de apartamentos turísticos.
Finca de 10.000 m2.Coeficiente de ponderación = 1,00Aprovechamiento tipo = 0,3522Coeficiente de uso = 1,2Coeficiente de localización = 1,2
10.000 x 0,35,28 x 0,9 =3.175,2 UA
3.175,2 / (1,2 x 1,2 x 1,0) =2.205 m2t
SE PAGA UN 81,82 % MÁS.SE RECIBE EL SÓLO UN 5,71 % MÁS.
Coeficientes de homogeneización.
La promesa del Sr. Andrés Martínez.
"3.2. Constituir grupos de trabajo con "Camí Vell" y "Pitxells" que elevea propuestas concretas a la Comisión de Seguimiento sobre nuestros compromisos:
3.2.5. Replantear los coeficientes de homogeneización ajustándolos a criterios reales, unificando el uso turístico con el hotelero. Los criterios de homogeneización deben ajustarse en base a criterios objetivos en todos los casos."
EL SR. ANDRÉS MARTÍNEZ MIENTE AL PRESENTAR DE NUEVO UN DOCUMENTO DONDE ESTÁN LOS MISMOS COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN
Coeficientes de homogeneización.
SOBRAN PALABRAS
Parcela mínima.
NO HAY GARANTÍA ALGUNA de que se cumpla la promesa de que cada propietario pueda materializar su aprovechamiento en una parcela independiente.
En los sectores con campo de golf los hoteles se ubicarán en parcelas de gran tamaño.(Memoria de ordenación, pág 211 y 212)
Sectores y unidades de ejecución.
El Ayuntamiento se NIEGA a delimitar sectores más pequeños.
El tamaño medio de sector ha AUMENTADO de 700.000 a más de 1.000.000 m2 entre ambos documentos del Plan General.
En el documento no se delimitan las Unidades de ejecución porque no se ordena pormenorizadamente ningún sector.
NO HAY GARANTÍA ALGUNA de que las unidades de ejecución sean de entre 30.000 y 50.000 m2, como se prometió.
Conclusiones
Las únicas modificaciones positivas son las relativas a:
Coeficiente del Prat aumenta de 0,65 a 0,75.
Se respeta la parcela mínima preexistente en suelo urbano.
Conclusiones
Empeoran los siguientes aspectos:
Mecanismo de adscripción del PRAT.
Aumento del tamaño de los sectores.
La postura de la Asociación
Admite el tejemaneje de la LRAU y la LUV.
Renuncia a que se reduzcan los sectores.
“La propuesta de la Asociación consiste en especificar en la nueva redacción del P.G.O.U. EXPRESAMENTE que el desarrollo se realizará por la LUV, aunque el trámite pueda efectuarse por la LRAU.” (23 de enero de 2008).
La postura de la Asociación
Desde la última Asamblea celebrada el 11 de abril (hace dos meses) no se ha efectuado ninguna rueda de prensa, comunicado o similar.
No se ha informado a los socios sobre el Plan General.
¿A quién beneficia esta pasividad sospechosa?
![de Bé^nica][-l^y Peñíscola](https://img.pdfslide.es/doc/110x75/62bbf0e8f4d8ef1d111da096/de-bnica-ly-pescola.jpg)
