PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA INNOVA

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE-DTS

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA INNOVA

DIANA ISABEL VELÁSQUEZ ÁLVAREZ

UNIVERSIDAD DE BOGOTÁ JORGE TADEO LOZANO

ESPECIALIZACIÓN EN DISEÑO URBANO

ÁREA DE ARQUITECTURA Y HÁBITAT

FACULTAD DE ARTES Y DISEÑO

BOGOTÁ, COLOMBIA

2021

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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE-DTS

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA INNOVA

DIANA ISABEL VELÁSQUEZ ÁLVAREZ

TRABAJO FINAL

DIRECTORES DE TESIS:

PhD. ARQ. JUAN EDUARDO CHICA MEJIA

M.Arq. ALEJANDRA VILLAMIL MEJIA

UNIVERSIDAD DE BOGOTÁ JORGE TADEO LOZANO

ESPECIALIZACIÓN EN DISEÑO URBANO

ÁREA DE ARQUITECTURA Y HÁBITAT

FACULTAD DE ARTES Y DISEÑO

BOGOTÁ, COLOMBIA

2021

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CONTENIDO

1.INTRODUCCIÓN 7

1.1 JUSTIFICACIÓN 7

1.2 LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DE INTERVENCIÓN 9

1.2.1 Condiciones normativas 12

1.2.2. Aprovechamiento urbanístico 13

1.2.3 Configuración predial del ámbito de intervención 13

2- DIAGNÓSTICO 15

2.1 Análisis sistémico del área de influencia 15

2.1.1 Estructura ecológica principal y sistema de espacios libres 15

2.1.2 Estructura socioeconómica y espacial 19

2.1.3 Estructura funcional y de servicios 22

2.2 Análisis del plan parcial el pedregal 24

2.2.1 Estructura ecológica principal y sistema de espacios libres del plan

parcial El Pedregal 25

2.2.2 Estructura socioeconómica y espacial del plan parcial El Pedregal 26

2.2.3 Estructura funcional y de servicios del plan parcial El Pedregal 29

2.3 Conclusiones del diagnóstico 30

3. RE-PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL 32

3.1 INTRODUCCIÓN 32

3.1.1 Hipótesis de intervención 33

3.1.2 Modelo de Ciudad innovadora 34

3.1.3 Criterios generales de la intervención 34

3.1.4 Objetivo 34

3.1.5 Alcances de la propuesta urbana 35

3.1.6 Áreas generales del plan parcial 35

3.2 Sistemas de la propuesta 41

3.2.1 Sistema ambiental 41

3.2.2 Sistema de movilidad 42

3.2.3 Sistema de espacio público 44

3.2.4 Sistema de equipamiento 46

3.3 Norma urbana propuesta 48

4

3.3.1 Fichas normativas 51

3.3.2 Norma de usos 54

3.3.3 Densidad 57

3.4 Aspectos de mejora 59

4. GESTIÓN 60

4.1 Compra de los predios 60

4.2 Cargas urbanística 67

4.3 Beneficios 69

4.4 Balance del proyecto 75

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 76

6. BIBLIOGRAFÍA 78

5

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1 NUEVA CENTRALIDAD ............................................................................................................. 8

FIGURA 2 LOCALIZACIÓN DEL PLAN PARCIAL INNOVA ............................................................................ 9

FIGURA 3 CONTEXTO DEL PLAN PARCIAL INNOVA ............................................................................... 10

FIGURA 4 DELIMITACIÓN PLAN PARCIAL INNOVA-EL PEDREGAL ............................................................ 11

FIGURA 5. ÁREA DE INFLUENCIA DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL ......................................................... 12

FIGURA 6. CONFIGURACIÓN PREDIAL ................................................................................................... 14

FIGURA 7. TOPOGRAFÍA DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL ..................................................................... 16

FIGURA 8 ESTRUCTURA ECOLÓGICA DE LA PIEZA DE ESTUDIO ............................................................... 18

FIGURA 9. USOS POR MANZANA ........................................................................................................... 20

FIGURA 10 AGLOMERACIONES ............................................................................................................. 20

FIGURA 11 ESTRATIFICACIÓN .............................................................................................................. 21

FIGURA 12. ALTURAS EN PISOS ........................................................................................................... 21

FIGURA 13.ÍNDICES DE SEGREGACIÓN EN BOGOTÁ ............................................................................... 22

FIGURA 14 VÍAS PRINCIPALES.............................................................................................................. 23

FIGURA 15 CICLOVÍA .......................................................................................................................... 23

FIGURA 16 REJA DEL CANTÓN NORTE ................................................................................................. 24

FIGURA 17. ÁREAS GENERALES DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL .......................................................... 25

FIGURA 18. ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL............................................................ 26

FIGURA 19. USOS DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL ............................................................................. 27

FIGURA 20. MORFOLOGÍA, A LA DERECHA PLAN PARCIAL EL PEDREGAL Y A LA IZQUIERDA EL ESTADO

ACTUAL ..................................................................................................................................... 28

FIGURA 21. ALTURAS PROPUESTAS ..................................................................................................... 29

FIGURA 22. PLAN DE MOVILIDAD DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL ........................................................ 30

FIGURA 23. IMAGINARIO DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL ..................................................................... 33

FIGURA 24. PROPUESTA URBANA INNOV ............................................................................................ 36

FIGURA 25. ÁREAS DE LA PROPUESTA INNOVA ................................................................................... 36

FIGURA 26. PLANTA CON EL ÁREA DE CONTROL AMBIENTAL .................................................................... 37

FIGURA 27. ESQUEMA DE ÁREAS DE CONTROL ...................................................................................... 38

FIGURA 28. PLANO DE RESERVA VIAL ARTERIAL .................................................................................... 38

FIGURA 29. ESQUEMA DE LA RESERVA VIAL ARTERIAL ........................................................................... 39

FIGURA 30. MANZANAS DE LA PROPUESTA INNOVA ............................................................................. 40

FIGURA 31. ÁREA ÚTIL VENDIBLE. ........................................................................................................ 40

FIGURA 32. CONECTIVIDAD DE LA PROPUESTA INNOVA CON LOS CERROS ORIENTALES .......................... 42

FIGURA 33. SISTEMA DE MOVILIDAD DE LA PROPUESTA URBANA INNOVA .............................................. 43

FIGURA 34. PERFIL VIAL DE LA CALLE 102 Y CARRERA 8B ...................................................................... 43

FIGURA 35. GEOMETRÍA QUE CONECTA CON LOS CERROS Y EL CENTRO EMPRESARIAL SANTA BÁRBARA... 43

FIGURA 36. ESQUEMA DE ESPACIO PÚBLICO ......................................................................................... 44

FIGURA 37. PLANTA DEL ESPACIO PÚBLICO .......................................................................................... 45

FIGURA 38. INDICADOR DE MEJORA DEL PLAN PARCIAL INNOVA ........................................................... 46

FIGURA 39.ESQUEMA DEL EQUIPAMIENTO DEL PLAN PARCIAL INNOVA .................................................. 47

FIGURA 40. PLANTA DEL EQUIPAMIENTO DEL PLAN PARCIAL INNOVA .................................................... 47

FIGURA 41. INDICADOR DE MEJORA DEL EQUIPAMIENTO......................................................................... 48

FIGURA 42. PLANTA DE LA CARTA SOLAR DEL PLAN PARCIAL INNOVA.................................................... 49

FIGURA 43. SOMBRAS DEL PLAN PARCIAL INNOVA A LAS D 9:00 AM A LA DERECHA Y 3PM A LA IZQUIERDA

................................................................................................................................................ 50

FIGURA 44. FACHADA SOBRE LA CARRERA 7......................................................................................... 50

FIGURA 45. FICHA 1- MANZANA 1 Y 2 ................................................................................................... 53

FIGURA 46. FICHA 2. MANZANA 3 ........................................................................................................ 53

6

FIGURA 47. FICHA 3- MANZANA 4 ....................................................................................................... 53

FIGURA 48. PLANTA DE USOS DE PLAN PARCIAL INNOVA ..................................................................... 55

FIGURA 49. ESQUEMA DE USOS EN ALTURA ......................................................................................... 56

FIGURA 50. VIVIENDA Y VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ........................................................................... 58

FIGURA 51. PLAN PARCIAL INNOVA Y DELIMITACIÓN DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL ........................... 59

FIGURA 52. TABLA DE INDICADORES DE MEJORA GENERALES ................................................................. 59

FIGURA 53. PLANO DE PREDIOS ........................................................................................................... 63

FIGURA 54. PORCENTAJES DE PRECIOS POR MANZANA ......................................................................... 66

FIGURA 55. RESUMEN DEL LEVANTAMIENTO DE PREDIOS POR USO. ........................................................ 67

FIGURA 56. PORCENTAJE DE CARGAS .................................................................................................. 68

FIGURA 57. MANZANAS ÚTILES ........................................................................................................... 70

LISTA DE TABLAS

TABLA 1. ÁREAS GENERALES DEL PROYECTO INNOVA ......................................................................... 37

TABLA 2. ÁREAS DE LA MANZANA ÚTIL .................................................................................................. 41

TABLA 3. TABLA DE ÁREAS DE CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO .................................................................. 44

TABLA 4. TABLA DE EDIFICABILIDAD...................................................................................................... 51

TABLA 5. USOS POR MANZANA ............................................................................................................. 55

TABLA 6. PORCENTAJES DE USOS ........................................................................................................ 56

TABLA 7. PORCENTAJE DE USOS POR MANZANA .................................................................................... 57

TABLA 8. DENSIDAD DEL PLAN PARCIAL INNOVA .................................................................................. 58

TABLA 9. TABLA COMPARATIVA ............................................................................................................ 60

TABLA 10. LEVANTAMIENTO PREDIAL ................................................................................................... 61

TABLA 11. RESUMEN DEL LEVANTAMIENTO DE PREDIOS POR USO........................................................... 63

TABLA 12. ANÁLISIS DE PRECIO POR METRO CUADRADO DE LA PROPUESTA ............................................ 64

TABLA 13. APLICACIÓN DE LA DESVIACIÓN ESTÁNDAR Y PROMEDIO ........................................................ 65

TABLA 14. PRECIOS POR MANZANA ...................................................................................................... 66

TABLA 15. ÁREA DE CARGAS ............................................................................................................... 68

TABLA 16. COSTOS DE URBANIZACIÓN ................................................................................................ 69

TABLA 17. ÁREA ÚTIL POR MANZANA .................................................................................................... 69

TABLA 18. ÍNDICES POR MANZANAS...................................................................................................... 69

TABLA 19. TABLAS DE ÁREAS QUE RESTAN A LA OCUPACIÓN DE LA MANZANA .......................................... 70

TABLA 20. ÁREAS VENDIBLES .............................................................................................................. 71

TABLA 21. TABLA DE ÁREAS POR USO .................................................................................................. 71

TABLA 22. ANÁLISIS DE PRECIOS POR METRO CUADRADO ...................................................................... 72

TABLA 23. APLICACIÓN DE LA DESVIACIÓN ESTÁNDAR Y PROMEDIO ........................................................ 73

TABLA 24. INGRESO POR VENTAS ........................................................................................................ 74

TABLA 25. COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS ........................................................................................ 74

TABLA 26. BALANCE DEL PROYECTO .................................................................................................... 75

7

1.INTRODUCCIÓN

El presente documento corresponde al análisis y replanteamiento del plan

parcial El Pedregal, con el fin de repensar una ciudad más incluyente,

participativa, y sostenible, a la luz de los principios de los distritos creativos que

impulsan la innovación en las ciudades, a través de una propuesta urbana que

responde al estudio crítico del plan parcial.

El plan parcial El Pedregal, propone el reordenamiento del barrio El Pedregal

mediante el emplazamiento de un centro empresarial y comercial y el

mejoramiento de la malla vial con la construcción de otras infraestructuras

necesarias para su óptimo funcionamiento. El aporte de este plan para la ciudad

se enmarca en términos de movilidad, con la construcción de una estación

subterránea para 32 buses SITP y dos estaciones del Sistema de Transporte

Público Integrado en calle 100 y la carrera 7ª. El proyecto incorpora un centro

comercial de escala metropolitana y dos torres de altura de 30 y 27 pisos para

oficinas de servicios profesionales.

El proyecto nace de un interés privado de inversión de CREMIL (Caja de Retiro

Fuerzas Militares), junto a otras entidades privadas como el constructor Aldea,

dada su ubicación colindante con el Cantón Norte, que hace parte del complejo

dotacional militar, y también por su ubicación estratégica en la centralidad de

integración nacional e internacional, que se viene configurando en la zona.

1.1 JUSTIFICACIÓN

El barrio El Pedregal, se localiza en un sector de gran importancia para la

integración nacional e internacional del país, en donde actualmente se impulsa

la economía naranja a través de dos distritos creativos cercanos, Usaquén y el

Parque de la 93, los cuales “son espacios donde convergen la cultura, la

creatividad y el emprendimiento, y funcionan como áreas de desarrollo

económico, social y cultural”1. Estos dos distritos, actualmente, se encuentran

separados por el equipamiento militar Cantón Norte, dificultando la conexión de

espacios de importancia para el emprendimiento de ciudad.

1 ESTHER PANIAGUA. Así es la ‘economía naranja’, explicada por su creador. Invertia, 2019.

8

Este proyecto acentúa la desarticulación de los dos distritos creativos, a través

de un centro de comercio metropolitano que por su morfología de

supermanzana, difiere de la trama urbana del contexto impidiendo la

articulación de los nodos, por otro lado, el centro comercial como único uso en

las primeras 6 plantas, dista de la cultura de la innovación, debido a que

incrementa el consumo de mercados extranjeros y no aporta con usos

complementarios al emprendimiento del país.

Tal y como está formulado el plan parcial, se acentúa la fragmentación espacial

y social del territorio; primero, a través de la configuración de un tejido

discontinuo que desarticula los componentes urbanos, como los cerros

orientales, el centro empresarial Word Trade Center, el centro empresarial de

Santa Bárbara, y el equipamiento Cantón Norte; segundo, con el favorecimiento

a la desigualdad en términos socioeconómicos, debido a la respuesta exclusiva

de la actividades internacionales del sector destinada al uso institucional

comercial y los servicios empresariales, conformando una isla de riqueza que

contrasta con el resto del territorio, impidiendo la inclusión social de diferentes

grupos poblacionales; tercero, con la afectación del sistema natural, por la

desconexión de los cerros orientales y espacios libres de calidad en términos

de arborización y zonas verdes, y finalmente, con la asignación de los usos

propuestos que no aportan a un desarrollo integral que promueva la

participación de la ciudadanía, la cultura y el emprendimiento, alejándose del

objetivo de apalancar la innovación e integralidad a la ciudad.

Figura 1 Nueva centralidad

Fuente: Aldea Proyectos S.A. (2013)

9

La transformación y mejora del plan parcial el Pedregal, es necesaria para

plantear un proyecto más integrado con la ciudad, en relación con el tejido

urbano, el espacio público y la oferta de actividades, que apunten a la

construcción de una ciudad innovadora, como también a la mejora de la

conectividad con proyectos cercanos, como la red de ciclovía sobre la Calle 100,

la línea del metro sobre la carrera séptima, el corredor verde de la Séptima que

promueve la movilidad peatonal y bicicleta, como una nueva centralidad que

impulsa la economía naranja.

1.2 LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DE INTERVENCIÓN

El plan parcial INNOVA se localiza en la ciudad de Bogotá, en el antiguo barrio

El Pedregal, en la UPZ 14 de la localidad de Usaquén, se encuentra en la

intersección noroccidental de las Avenidas Calle 100 y Carrera 7ª. El barrio El

Pedregal está en la inmediatez del centro de Integración Nacional e

Internacional de la Calle 100 y 116. Por lo que se configura un nodo de

articulación entre dos centralidades de actividad económica en la zona, Santa

Bárbara, y el Word Trade Center.

Figura 2 Localización del Plan Parcial INNOVA

Fuente: Elaboración propia

10

Su posición, permite reconocer el lugar, como un nodo entre proyectos de gran

magnitud para el desarrollo de la capital como lo son, el proyecto de corredor

verde sobre la carrera séptima y la primera línea del metro sobre la carrera 11;

así como también el corredor de los cerros orientales, la ciclovía sobre la calle

100 y dos distritos creativos cercanos al área de intervención Usaquén y el

parque de la 93, determinados en el Decreto 280 de 2020 como distritos

espontáneos.

Figura 3 Contexto del Plan Parcial INNOVA


El plan parcial INNOVA al igual que el plan parcial El Pedregal limita, al noreste

con el Cantón Norte sobre la calle 102 por el oriente, con la carrera séptima;

por el sur con la Calle 100; y por el occidente, con la carrera 8ª B. Dentro de

esta área neta el plan parcial INNOVA no incorpora las vías arteriales de la

carrera Séptima y la calle 100, que plantea el plan parcial El Pedregal ya que

se consideran cargas de sistemas generales que no competen al proyecto por

su escala metropolitana que corresponde al distrito.

11

Figura 4 Delimitación plan parcial INNOVA-El Pedregal


No obstante, el plan parcial INNOVA amplía el área tomando el predio frente a

la Escuela de Inteligencia y Contrainteligencia Brigadier General Ricardo

Charry Solano, que actualmente es usado como parqueaderos, esto para

integrar y conectar el espacio público del proyecto a la trama urbana del Cantón

Norte, y completar así, parte del corredor que se conectará con el centro

empresarial Santa Bárbara.

El área de influencia está definida bajo el criterio de usos homogéneos de

servicios empresariales, en la que se destacan sectores relevantes como: el

eje de la calle 100, los sectores de oficinas del World Trade Center al costado

sur de la calle 100, el parque de la 93, además anexa el área de impacto

dotacional con el equipamiento Cantón Norte; y de impacto ambiental, con los

cerros orientales y la quebrada Los Molinos. Para una comprensión más

detallada del área de influencia se acotan cinco sectores:

1.Eje carrera 11: Este eje es parte de la malla vial arterial de la ciudad;

constituye una zona de oficinas, servicios financieros, comercio, como también

vivienda multifamiliar construida en la década de los 80´s.

2.Eje Calle 100: Esta calle tiene edificaciones recientes, en las que se ha

aplicado el englobe de predios, para usos financieros, hoteles, sedes de

empresas, multinacionales, servicios de salud, entre otros.

12

3.Sector Chicó: La UPZ 88-Chicó Lago declara esta zona con predominancia

residencial, en este sector se mantienen las construcciones originales

adaptadas en algunos casos a usos de oficinas y servicios profesionales.

4.Parque de la Calle 93: Está relacionado con el servicio de entretenimiento,

como bares, restaurantes, discotecas, entre otros.

5.Sector World Trade Center: Está relacionado con servicios turísticos y

empresariales, como hoteles, sedes de empresas y entidades financieras, con

edificaciones de alturas de hasta de 12 pisos.

Figura 5. Área de influencia del plan parcial El Pedregal


1.2.1 Condiciones normativas

El plan parcial El Pedregal fue aprobado a través del Decreto 188 del 2014 “2.

Actualmente, el proyecto se encuentra en construcción con el 40% del total de

la obra. La implementación de este proyecto se ha dado de manera paulatina

a lo largo del tiempo con la compra de los predios del barrio El Pedregal desde

1997 por parte de CREMIL (Caja de Retiro de las Fuerzas Militares) y la

constructora Aldea.

El Acuerdo Distrital 6 de 1990 3 determinó para esta zona el tratamiento de

actualización con posibilidades de desarrollo predio a predio, sin embargo, los

2 Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C.Decreto 188 de 2014 3 Concejo de Bogotá.Acuerdo 6 de 1990, D.C.Se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico

del Distrito Especial de Bogotá.

13

propietarios no llevaron a cabo el aprovechamiento permitido, por lo que el

barrio se mantuvo sin cambio alguno. La anterior situación ha dado plazo para

la modificación del POT con la entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento

Territorial de Bogotá (POT) adoptado mediante Decreto Distrital 619 de 20004,

que designa al barrio con el tratamiento de renovación urbana en modalidad de

redesarrollo, identificada con el nombre Renovación El Pedregal. El POT del

2000 determina para esta área el uso comercial y de servicios empresariales;

allí se deja abierto, además, la posibilidad de nuevos usos y edificabilidad. Sin

embargo, los usos desarrollados en la modelación del plan parcial El Pedregal

corresponden a la dinámica de la zona aplicando servicios empresariales,

servicios personales y comercio metropolitano.

Para la Vivienda de Interés Social (VIS) , el nuevo Decreto No. 221 del 2020

por medio de la cual “la Administración Distrital estableció la última

reglamentación correspondiente a la exigencia de los porcentajes, condiciones

e incentivos en materia de suelo destinado a la construcción de vivienda de

interés social”5 determinó el porcentaje de área mínima del 20% para vivienda

de proyectos de renovación urbana.

1.2.2. Aprovechamiento urbanístico

El POT vigente (Decreto Distrital 190 de 2004) dejó abierta la condición

normativa de la edificabilidad para esta zona, por lo que el DTS del plan parcial

El Pedregal establece una ficha normativa única para esta área: en la que indica

un índice de construcción de 5 y una ocupación de 0,5. La anterior

configuración determina una construcción de edificabilidad extrema de

densidad alta, esto tiene aspectos positivos respecto a la configuración de una

ciudad compacta, y la disminución de los costos de construcción. En este

sentido, el plan parcial El Pedregal tiene un aprovechamiento urbanístico

adicional, que se respalda por su localización sobre vías arteriales y centros

empresariales de alta densidad.

1.2.3 Configuración predial del ámbito de intervención

El Plan parcial El Pedregal tiene 7 manzanas y 100 predios, de composición

regular que alberga predios de 1 y 2 niveles. Solo un predio está registrado en

4 Alcaldía Mayor de Bogotá. Decreto 619 de 2000, D.C.Adopta el Plan de Ordenamiento Territorial

para Santa Fe de Bogotá. 5 Administración Distrital. Decreto No. 221 de 2020.Por medio del cual se establecen los

porcentajes mínimos de suelo destinado a la construcción de vivienda de interés social (VIS)

14

propiedad horizontal y se rige bajo la disposición de la Ley 675 de 20016. La

manzana con mayor tamaño corresponde al sector catastral de la Escuela de

Infantería del barrio El Pedregal. El plan parcial INNOVA toma un predio

adicional, perteneciente al parqueadero de la Escuela de Inteligencia y

Contrainteligencia Brigadier General Ricardo Charry Solano ubicada en el

Cantón Norte registrado como una manzana catastral M-841 010, la cual se le

debe aplicar un reajuste de tierras, para dividir la manzana en dos, dejando en

total 8 manzanas y 101 predios. (Ver figura 6).

Figura 6. Configuración predial


El área total del plan El Pedregal es de aproximadamente 67.427,50 m2

incorporando las vías arteriales. Los predios se sometieron a un instrumento de

reajuste de tierras para distribuir el derecho de propiedad entre los socios

(Aldea SAS y CREMIL) encargados de la operación del plan parcial.

6 Alcaldía Mayor de Bogotá. Ley 675 de 200, D. Por medio de la cual se expide el régimen de

propiedad horizontal.

15

2- DIAGNÓSTICO

El diagnóstico se ha dividido en dos partes, la primera es el análisis sistémico de

las condiciones generales de la delimitación del barrio El Pedregal y su área de

influencia, y la segunda es el análisis de la propuesta del plan parcial El Pedregal.

2.1 Análisis sistémico del área de influencia

Se plantea una metodología de análisis desde el sistema ambiental, movilidad, servicios públicos, estructura socio-económica y espacial de área de influencia, para determinar las dinámicas y fenómenos de la pieza de estudio.

2.1.1 Estructura ecológica principal y sistema de espacios libres

A continuación, se describen y analizan aspectos que impactan en la Estructura

Ecológica Principal y el sistema de espacios libres, acompañado de una

contextualización de la geografía en la que se emplaza el clima, la calidad del

aire, la biota, la amenaza de remoción de masas y de incendios.

El plan parcial se encuentra localizado en la ladera de los cerros orientales que

a su vez está situada en el centro geográfico del territorio nacional a 2.600

metros sobre el nivel del mar, además, esta zona montañosa configura la red

hidrográfica de la ciudad, por lo que los recursos hídricos de la ciudad

dependen de una correcta protección de los cerros y una conexión en sentido

oriente occidente con el río Bogotá. El plan parcial debería responder al paisaje

montañoso en el que se emplaza, protegiendo los cerros orientales y su

conexión a la estructura urbana.

Usaquén se encuentra en una zona semi ondulada baja en el sector montañoso

compuesto por formaciones arenosas, rocosas y arcillosas, esta topografía da

como resultado un trazado urbano curvilíneo que se adapta al terreno, como es

el caso de Chapinero Alto, y la zona de Santa Bárbara y demás sectores de los

Cerros Orientales. Sin embargo, el plan parcial El Pedregal no da cuenta de un

trazado que responda a la topografía del terreno y a su vez imprime un trazado

regular simple.

16

Figura 7. Topografía del plan parcial El pedregal

Fuente: Sinupot http://sinupotp.sdp.gov.co/sinupot/index.jsf

Está localizado en una región en donde el clima es frío y subhúmedo; con una

precipitación promedio anual de 792 mm, con una temperatura promedio de

14°C. Enfrenta problemáticas de efecto de isla de calor por el aumento del área

impermeable que absorbe el calor como el concreto y por ende, el cambio

climático. El plan parcial El Pedregal, como estrategia para mitigar este efecto,

propone un área de espacio verde; sin embargo, el problema radica en la

propuesta de dos torres de 30 pisos de altura con fachada en vidrio, que

inevitablemente va a generar un aumento de temperatura entre dos y tres

grados.7

El Instituto de Hidrología, Meteorología y Estudios ambientales (IDEAM)

determinó en el año 2017, que Usaquén es la localidad que registra mejor

calidad de aire en la capital colombiana. Algunas canteras ubicadas en el

nororiente de Usaquén aportan su grano de arena en la contaminación de toda

esta zona, sin embargo, no son significativas ya que tiene un índice de calidad

de aire (ICA) de 6, este intervalo indica que no se anticipan impactos a la salud,

y tiene una óptima calidad del aire.8

A pesar de las condiciones de riqueza de fauna y flora de los cerros orientales,

el área a intervenir cuenta con una cobertura vegetal escasa ya que su

condición urbana limita la presencia de hábitats de la fauna nativa. Además,

los edificios con fachada vidriada son considerados un riesgo para las aves que

7 ANTONIO. Edificios de cristal: nuevos focos de cambio climático. la vanguardia, 2019. 8 IDEAM. Informe del estado de calidad de aire en Colombia, 17 julio, 2018.

17

habitan en los cerros, ya que mueren al golpearse sobre esta superficie. La

fauna en donde se encuentra mayor densidad arbórea alberga especies de

colibríes corruscans “como el orejivioleta los colicintillos Lesbia, colibrí de

Mulsant Acestrura mulsant, el colicobrizo Metallura thyruanthina, o los

carboneros Diglossa carbonaria, el papamoscas Mecocerculus leucophrys, el

toche Icterus chrysater, entre otras. En cambio, en áreas densamente

urbanizadas el número de especies es menor, y predominan las especies más

comunes como el Colibri corruscans, la mirla negra Turdus fuscater, la

golondrina negra Notiochelidon murina y la torcacita Zenaida auriculata”.9

En la zona, especialmente sobre la Calle 100, se encuentran una alta cantidad

de eucaliptos, pinos y cipreses, especies exóticas invasivas. Así, se tiene una

gran masa boscosa natural y algunos parches homogéneos de especies

exóticas como pinos y eucaliptos, dentro de este tipo de vegetación existen

varios subtipos desde plantas herbáceas, hasta árboles de buen porte y

bejucos en varias etapas de sucesión.

Un aspecto positivo es que localidad de Usaquén cuenta con un Plan Local de

Arborización Urbana del 2017 al 2020, liderado por la Alcaldía Mayor de

Bogotá, la Secretaría Distrital de Ambiente y el Jardín Botánico José Celestino

Mutis, el cual “pretende revegetalizar el 5% de los metros lineales constructivos

del recurso hídrico urbano, para aumentar la conectividad física de la Estructura

Ecológica Principal, y así construir una cobertura verde urbana resiliente que

pueda tolerar y seguir prosperando en futuros climas extremos garantizar una

diversidad de especies de árboles con diferentes edades para maximizar la

resiliencia contra plagas y enfermedades”.10

El Instituto Distrital de Gestión de Riesgos y Cambio Climático (IDIGERE) indica

para la zona de los cerros orientales, un riesgo por incendios forestales bajo.

Pero el aumento de temperatura por el calentamiento global y la isla de calor

del área urbanizada, aumentan el riesgo a futuro sobre la zona señalada. 11

Para el caso del área de intervención, esta área aporta al ecosistema dos

corredores ecológicos: el primero al costado norte del Plan Parcial,

correspondiente al río Los Molinos que conecta los cerros orientales con el

humedal Juan Amarillo y al sur con el Canal del Río Negro; y el segundo

corredor es el parque de El Virrey; que conecta con el río Arzobispo, y

9 CAROLINA Traaslaviña. Estudio de línea de base ambiental para la facultad de artes de la

universidad distrital Francisco José De Caldas, 2015. 10SECRETARÍA DISTRITAL DE AMBIENTE. Plan Local de Arborización Urbana, Bogotá,

2017. P.31 11 IDIGER. Riesgo por Incendio Forestal, Bogotá, marzo de 2021.

18

desemboca también en el humedal Juan Amarillo. En conclusión, el corredor

verde del río Los Molinos, es de vital importancia para el mantenimiento óptimo

del sistema hídrico de la ciudad. Otro tipo de corredor biológico es el que se

encuentra en la Calle 100, que cuenta con una masa arbórea lineal y un área

verde en los separadores, condición que se debe mantener y reforzar.

Dentro de la cobertura verde en el sector está el que se encuentra en las áreas

del Cantón Norte, que a pesar de su gran extensión no cuenta con masa

arbórea; el parque del Chicó y el Parque de La 93 que registran aporte a la

biodiversidad de biota, considerándose ambas, áreas aisladas como factor que

dificulta los flujos de nutrientes y el movimiento de pequeños mamíferos.

Figura 8 Estructura Ecológica de la Pieza de estudio


El elemento de mayor importancia para la estructura ambiental de la zona, son

los Cerros Orientales, que hacen parte de la unidad Centro Norte del río Molinos

y el río Arzobispo los cuales hacen parte del área protegida y reserva forestal,

y zona verde de uso público, según el Acuerdo 22 de 1995. El proyecto urbano

planteado por el Plan Parcial El Pedregal podría afectar la delimitación de esta

área de protección ambiental, dadas las dinámicas de densidad que demanda

este tipo de proyecto, lo que afectaría a la estructura ecológica, provocando

erosión de los suelos y disminución del área de permeabilidad, aumentando el

riesgo por inundaciones en el sector.

El área de influencia cuenta con dos áreas libres de carácter público, el primero

es el Parque de la 93 y el segundo el corredor de la ronda del río los Molinos,

19

además del proyecto Sendero Cerros Orientales que pretende un recorrido

ecológico en sentido norte sur. Todos estos espacios son un potencial para

articular el barrio con las dinámicas ambientales, sin embargo, dentro del

polígono correspondiente al barrio El Pedregal, los espacios libres de carácter

público son reducidos, por lo que es necesario un aumento del espacio público

efectivo como áreas verdes, plazas y zonas de permanencia.

2.1.2 Estructura socioeconómica y espacial

A continuación, se describen y analizan aspectos sociales, económicos y

espaciales relevantes para el área, considerando la población; usos del suelo

actuales; condiciones morfológicas y de densidad.

La población del barrio El Pedregal, está compuesta por 363 personas, 189

hombres y 174 mujeres. El rango de la población predominante es de adultos

de entre 26 y 60 años, lo que representa el 61,1% de esta. En el barrio se

evidencia que el 44% de la población vive ahí por oportunidades de negocio y

de empleo, el 27% vive ahí junto a su familia y solo el 1% vive ahí por acceso

a la educación. Números que hablan de radicación de los propietarios y de la

búsqueda de parte de los pobladores por nuevas oportunidades. El atractivo

económico de la zona en torno a la calle 100 y la carrera séptima de oficinas

en servicios empresariales, ha hecho que el sector sea ocupado por pobladores

flotantes. Esta condición genera unas dinámicas de movimiento y flujo de

personas que congestionan la movilidad de la pieza urbana.12

Los usos del suelo que generan actividad económica en el sector son

principalmente el comercio local, la vivienda, y los servicios de bodegas y

parqueaderos, además los habitantes del sector laboran en otros sectores

económicos que se encuentran fuera del barrio como “servicios inmobiliarios,

empresariales y de alquiler, intermediación, hotelería y restaurante.” 13

12 Aldea Proyectos S.A. Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal. Diagnóstico.

Bogotá, 2013, P.8. 13 Aldea Proyectos S.A. Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal. Diagnóstico.

Bogotá, 2013, P.119

20

Figura 9. Usos por manzana

Fuente: Mapas Bogotá https://mapas.bogota.gov.co/bogotaevoluciona/DinamicaAlturas.html

Usaquén es la tercera localidad con mayor participación dentro del total de

activos empresariales, según la Cámara de Comercio Usaquén que indica que

“concentra el 29% de las empresas, se destacan actividades de venta al por

menor de productos nuevos de consumo doméstico en establecimientos

especializados, de productos de uso doméstico, productos farmacéuticos,

medicinales y odontológicos, artículos de perfumería, cosméticos y de tocador

en establecimientos especializados, muebles para oficina y equipo de oficina,

computadoras”.14

Figura 10 Aglomeraciones

Fuente: Mapas Bogotá https://mapas.bogota.gov.co/bogotaevoluciona/DinamicaAlturas.html

En Usaquén predomina el estrato socioeconómico alto. La mayor área está

destinada al estado 5 y 6 por lo que contrasta el barrio en su contexto ya que

14 CÁMARA DE COMERCIO. Perfil económico y empresarial, Usaquén, 2006. P 61

21

es estrato 3. Este factor determina la dificultad de acceso a la compra de

inmuebles en la zona para los habitantes de medianos y bajos recursos, y

genera una brecha entre diferentes grupos poblacionales.

Figura 11 Estratificación


El barrio configura un trazado regular complejo, que corresponde con los

barrios consolidados de origen informal caracterizado por un tamaño medio de

las manzanas que en promedio está en 5.000 m2 y un índice de ocupación de

la manzana alto del 90%, lo que evidencia la falta de espacios libres. Además,

no presenta homogeneidad urbana ya que las vías son discontinuas y en mal

estado. Por otro lado, el barrio presenta alturas promedio de 2 pisos que

contrastan con los edificios vecinos de 15 y 20 pisos de altura.

Figura 12. Alturas en pisos


22

El barrio El Pedregal ha sido fuertemente perjudicado por la existencia del

equipamiento de defensa y justicia del Cantón Norte ya que ha aislado al

barrio, “situación que ha conllevado a que la zona no obtenga las mismas

posibilidades de desarrollo que se han evidenciado y concretado en las zonas

vecinas del barrio tradicionales de estrato alto”15.

Figura 13.Índices de segregación en Bogotá

Fuente: https://unperiodico.unal.edu.co/pages/detail/la-marcada-segregacion-en-bogota/

Este sector de la ciudad, según un estudio realizado por el sociólogo José Mario

Mayorga Henao, presenta índices de 0,93 de segregación, donde el máximo es

1, esto demuestra una alta segregación para el sector de la UPZ 14 de

Usaquén. Este fenómeno podría estar directamente relacionado por los usos

de alta utilidad que incrementan los precios de los mercados inmobiliarios,

por lo que se vuelve una zona exclusiva y poco accesible.16

2.1.3 Estructura funcional y de servicios

Este predio en particular tiene la posibilidad para ser un nodo de conectividad

en términos de movilidad y de espacio público al localizarse sobre la troncal de

la avenida carreras séptima, la cual ha sido incluida en el plan de desarrollo de

15 Aldea Proyectos S.A. Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal. Formulación.

Bogotá, 2013, P.8 16 Henao. La marcada segregación en Bogotá. Universidad Nacional de Colombia. Bogotá

2020.

23

la alcaldía de Claudia López, como un futuro corredor verde, el cual promueve

el uso de la bicicleta y la movilidad peatonal, y la carrera Novena por donde se

plantea la extensión de la futura línea 1 del metro, que representa una conexión

a nivel regional con el sur de la ciudad.

Figura 14 Vías principales


El proyecto al localizarse en vías principales de la ciudad como lo es la carrera

séptima y la cercanía con la autopista norte, tiene el reto de articularse con sus

municipios cercanos, teniendo en cuenta que las principales conectividades del

centro se daban especialmente hacia Usaquén. Otro reto es la congestión

vehicular en las horas picos por la alta densidad de usos empresariales que

traen población flotante trabajadora.

Figura 15 Ciclovía


24

El Cantón Norte es el único equipamiento del área de afectación, este está

conformado por varios batallones del Ejército de Colombia, además es

reconocido como el centro de las fuerzas militares para el caso capitalino.17

Una de las dificultades del equipamiento respecto al contexto, es que se

encuentra encerrado, lo que impide la conectividad en términos de la malla vial,

dado que su tamaño rompe con la estructura general de las vías.

Figura 16 Reja del Cantón Norte

Fuente: Google maps

2.2 Análisis del plan parcial el pedregal

El plan parcial El pedregal configura una propuesta urbana con un área bruta

de 67,427m2, un área neta de 37.644 m2, un área útil de 26,309 m2 y un área

de cesiones urbanísticas de 5.970m2. El área bruta al incluir las vías arteriales

hace que el área neta disminuya a la mitad, lo que se traduce en cargas

innecesarias para la propuesta urbana.

17 El Tiempo. EL CANTÓN MILITAR NORTE, 2014.

25

Figura 17. Áreas generales del plan parcial El Pedregal


2.2.1 Estructura ecológica principal y sistema de espacios libres

del plan parcial El Pedregal

El plan parcial debería responder al paisaje montañoso en el que se emplaza,

protegiendo los cerros orientales y su conexión a la estructura urbana, sin

embargo, el plan parcial El pedregal establece una forma en bloque que

obstaculiza la relación de los cerros produciendo un corte entre lo urbano y lo

natural.

El Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal, tiene un espacio público

localizado en la esquina sur oriental del predio, que se consolida como una

pieza urbana aislada, que a pesar de intentar integrarse con su entorno, no lo

consigue; por dos razones principales, la primera es la ruptura que consolida la

morfología regular y la segunda razón es su localización en la esquina que

recibe mayor velocidad de viento al año, y en donde va a recibir más sombra

de los edificios de la propuesta urbana, en donde la condición de confort no son

las más favorables para los espacios de permanencia.

Además, el plan parcial configura espacios públicos residuales, que no

permiten actividad alguna, dejando espacios verdes espontáneos de paso, que

no promueven la permanencia.

26

Figura 18. Espacio público del plan parcial El Pedregal


2.2.2 Estructura socioeconómica y espacial del plan parcial El

Pedregal

Los usos de la propuesta del plan parcial Pedregal proponen una

homogeneidad de usos en el sector ya que mantiene el uso empresarial y

comercial en la propuesta urbana. El centro comercial como único uso en las

primeras 6 plantas, dista de la cultura de la innovación, debido a que incrementa

el consumo de mercados extranjeros y no aporta estrategias para el mercado

local, con usos complementarios que aporte la cultura, y emprendimiento del

país.

El plan parcial propone dos torres para el uso de servicios complementarios,

sin la inclusión de espacios de trabajo colaborativo y asociatividad entre

diferentes grupos poblacionales, lo que dificulta las dinámicas de intercambio

entre las instituciones locales existentes, las empresas y la ciudad, para la

consolidación de un distrito creativo.

Otra situación, es el hecho de no considerar la inclusión de vivienda VIP y VIS,

lo que es una posibilidad innegable para generar espacios de acceso equitativo

en la ciudad, de manera que, una persona con un reducido poder adquisitivo,

tenga la oportunidad de vivir y acceder a servicios en la zona.

27

Figura 19. Usos del plan parcial El Pedregal


Es preciso señalar que el centro comercial propuesto en las primeras 6 plantas

llamado “7-100"consolida una estratificación alta, debido a los precios del

terreno y de los bienes inmuebles residenciales localizados en las

inmediaciones de los centros comerciales. Así, obviamente, entre más alto es

el estrato socioeconómico en el que está localizado el centro comercial, más

alto es el valor del suelo y de los bienes inmuebles residenciales; esto teniendo

en cuenta que los posibles consumidores o habitantes que mayoritariamente

frecuentan el lugar, son aquellos que compran o alquilan vivienda en sus

alrededores.

El plan parcial El Pedregal propone un englobe de las manzanas y una ruptura

al tejido urbano, con una tipología de torre plataforma que ocupa en promedio

el 80% del área de la manzana. La configuración de los espacios aislados

obedece al crecimiento celular, a través de islas de riqueza, islas de producción,

islas de precariedad, e islas de consumo; estos espacios conforman la ciudad

fragmentada, que forman una ciudadanía individualista, debido a un modelo

empresarial que fomenta proyectos como centros comerciales y empresariales

y conjuntos de vivienda cerrados, que no facilitan procesos de cohesión social

y de participación ciudadana.

28

Figura 20. Morfología, a la derecha plan parcial El Pedregal y a la Izquierda el estado actual


La composición de la morfología se caracteriza por componerse de fragmentos,

con elementos singulares, esto entra en conflicto con los espacios sociales ya

que estos fragmentos dificultan el ejercicio social y ciudadano, en tanto se

generar unas barreras invisibles, y se convierte en un collage de espacios

desarticulados que dificulta el sentido de unidad.

A lo largo del DTS del plan parcial se exalta este proyecto como un hito para el

sector, cuando en su fondo, no ofrece un espacio innovador por lo que no

representa un hito en términos culturales o sociales, ya que no aporta al

desarrollo integral que apunte a la generación de emprendimiento o desarrollo,

sino que representa un hito por su monumentalidad.

El proyecto sobre utiliza el valor del suelo con una densidad alta, pues el centro

comercial tiene 55.000 metros cuadrados vendibles repartidos en 6 pisos,

85,405 metros cuadrados de oficinas repartidos en dos torres una de 15 pisos

y la otra de 27 sobre la plataforma de comercio para un total de 438 oficinas, lo

que arroja un resultado de 5 metros cuadrados por persona, un área muy

limitada, que no responde a condiciones de confort; 113,368 metros cuadrados

de parqueaderos; "3998 cupos de parqueo compuestos por 7 niveles entre

sótanos y parqueos a nivel, distribuidos de la siguiente forma: 1.038

parqueaderos privados, 2.818 cupos para visitantes, 125 para las personas con

discapacidad, y adicionalmente, 196 para las motocicletas, 1.999 para las

29

bicicletas, por lo menos 42 para los vehículos de carga y por lo menos 17

espacios de espera para taxis”.18

Figura 21. Alturas propuestas


El centro comercial presenta accesos restringidos, donde operan procesos

sutiles de segregación o exclusión; en ellos se pueden observar las diferencias

entre grupos sociales, enfocándose en el modo de consumo, ya que

simbólicamente contribuyen a mantener la desigualdad entre las clases

sociales, la jerarquía y el dominio, que en conclusión expresan las diferencias

sociales y las nuevas formas de la distinción a través de la moda y el

consumo.19

2.2.3 Estructura funcional y de servicios del plan parcial El

Pedregal

El plan parcial en movilidad apunta a resolver problemáticas de articulación. Un

aspecto positivo de la propuesta del plan Parcial El Pedregal, ya que “genera

conexión y continuidad con ciclo ruta existente sobre la Calle 100 hasta la

carrera séptima y ciclo- parqueaderos en las zonas de espacio público”. 20

18 Aldea Proyectos S.A. Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal. Formulación.

Bogotá, 2013, P.22 19 Palacios. Impacto socio espacial de la implantación de centros comerciales en Bogotá D.C.

Perspectiva Geográfica, 20(2), 319-338.2015) 20 Aldea Proyectos S.A. Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal. Formulación.

Bogotá, 2013, P.32

30

Con la puesta en marcha de proyectos comerciales en Bogotá, se vieron

afectadas las vías principales como la carrera séptima y la Autopista Norte, por

lo que se tomaron cartas sobre el asunto y mediante el Decreto 1119 de 2000

se reglamentaron los procedimientos para aprobación del plan de implantación

de los centros comerciales. La anterior disposición indica que un centro

comercial para esta zona de la ciudad, determinaría un riesgo para la movilidad

sobre vías arteriales, debido a los altos flujos que demanda, con lo cual toda la

estructura de movilidad expuesta anteriormente, se debilita con el uso

comercial de escala metropolitana.

Figura 22. Plan de movilidad del plan parcial El Pedregal


2.3 Conclusiones del diagnóstico

El Plan Parcial, El Pedregal, tal como está formulado acentúa la fragmentación

espacial y social del territorio. Primero, porque no genera continuidad en el

tejido urbano ya que configura una morfología celular que afecta la unidad de

los componentes urbanos; segundo, porque propicia la desigualdad en

términos socioeconómicos y físicos; tercero, porque desarticula y afecta la

estructura ecológica de la ciudad; y finalmente, porque los usos propuestos no

aportan a un desarrollo integral que genere participación de la ciudadanía, por

lo que no enriquece en términos de innovación e integralidad

31

● El plan parcial El Pedregal propone una trama urbana que acentúa la

discontinuidad del sector con una morfología celular que fragmenta al

territorio además de generar una trama que se contrapone a la topografía.

● El plan parcial El Pedregal no desarrolla conexión con los Cerros Orientales

y la estructura ecológica principal.

● Se debe propender por aumentar la masa arbórea para la reducción del

efecto de la isla de calor urbano; que proporcione sombra y enfriamiento

para reducir la absorción de calor y la emisión.

● El uso empresarial y comercial, propuesto en el Plan Parcial, tiende a la

generación de homogeneidad funcional en el sector, lo que dificulta la

diversidad de usos que complemente el uso principal del sector. Además,

conforma una pieza urbana fragmentada caracterizada por pertenecer a una

clase social alta en donde se da el uso empresarial y el comercio de

empresas internacionales, intensifican la inequidad, por lo que deberían

incluirse usos residenciales, y dotacionales.

● El centro comercial que contempla el Plan Parcial El Pedregal, denominado

7-100, genera congestión vehicular, espacios restringidos que segregan a

la población de estratos bajos y genera una cultura del consumo que no

aporta a una ciudad innovadora que promueve la cultura del

emprendimiento.

● El plan parcial El Pedregal no conecta los distritos creativos de Usaquén y

el Parque de la 93, con los centros empresariales de World Trade Center y

Santa Bárbara.

Los puntos anteriores son el producto de un modelo de ciudad fragmentado,

que ha hecho que Bogotá sufra un fenómeno de islas de riqueza e islas de

precariedad, generando una estructura urbana segmentada espacial y

socioeconómicamente, a través de la réplica de modelos ajenos a sus

condiciones tradicionales, sustituyendo las plazas de mercado por enormes

centros comerciales, lo que impacta en la forma en que las poblaciones se

interrelacionan y ejercen sus derechos ciudadanos.

Así pues, la segmentación propia de este modelo, ha causado una ruptura en

la cohesión social, necesaria para una participación ciudadana y sanas

prácticas sociales, dificultando la relación de las partes que la componen, pues

los espacios públicos discontinuos, el crecimiento insular, y el espacio público

desarticulado, limitan la participación ciudadana y desincentivan las prácticas

sociales, a falta de espacios de encuentro, de comunicación y de relación.

El resultado del análisis pone en tela de juicio el planteamiento urbanístico del

plan parcial El Pedregal ya que a la luz de la construcción de una ciudad más

32

sostenible e inclusiva presenta deficiencia, por lo que se hace indispensable

replantearlo.

Dejando atrás los desaciertos del plan parcial El Pedregal, se rescata que el

predio en particular tiene altas posibilidades para generar conectividad en

términos de movilidad local y regional, espacio público, desarrollo sostenible, e

integración social, como estrategia para mitigar el impacto físico espacial y

social de equipamiento dotacional militar Cantón Norte, que durante 84 años

ha constituido una barrera urbana para la conexión de las zonas comprendidas

entre Chapinero y Usaquén por su condición morfológica aislada que implica la

seguridad del uso institucional militar.

Este potencial de conexión del predio también se da en términos ecológicos,

por su cercanía al área de protección ecológica de los Cerros Orientales, donde

se desarrolla el plan del Corredor Cerros Orientales. Por último, y no menos

importante, este predio contempla un potencial para lograr un tratamiento de

borde al localizarse en el último predio urbanizado hacia el oriente de la ciudad

de Bogotá. El equilibrio social, la calidad de vida y la sostenibilidad ambiental,

aportan a una perspectiva nueva para el sector que dependen de una

transformación del plan parcial para reinventar la articulación, el carácter y la

identidad del sector.

3. RE-PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO DEL PLAN PARCIAL EL

PEDREGAL

3.1 INTRODUCCIÓN

El proyecto plan parcial INNOVA, es una alternativa del P.P El Pedregal, que

contempla condiciones ambientales, físicas, morfológicas y sociales, que no

fueron consideradas en el plan original, esto con el fin de aterrizar de mejor

forma el proyecto a las particularidades en las cuales está implantado,

conectado el territorio morfo tipológica y ecológicamente a la ciudad.

33

Figura 23. Imaginario del plan parcial el Pedregal


La innovación, y la eliminación de la fragmentación son retos importantes para

la ciudad, pues a través de los mismos se impulsa una cultura de creación,

intelecto, y participación, que además propicia el apoyo a pequeños

empresarios, investigadores, artistas emergentes del país, entre otros actores,

que pueden generar oportunidades de empleo y crecimiento económico. Por

tal motivo, proyectos como El Pedregal, que se localizan en sectores

estratégicos para la ciudad, deben aportar a esta visión y construcción de

desarrollo, enfoque que se agrega con el plan parcial INNOVA. a través de los

postulados que se desarrollarán más adelante.

3.1.1 Hipótesis de intervención

El Plan parcial INNOVA, pretende mejorar las condiciones de fragmentación

social a través de la configuración espacial del plan parcial El Pedregal, por

medio de la implementación de un modelo de ciudad que promueva un

incremento de la calidad de vida de los ciudadanos, una participación

ciudadana activa, y un desarrollo sostenible. Por medio de un sistema de

espacio público articulador, que apunte a la conexión del territorio, y un gran

recinto económico y residencial, apoyado en un centro empresarial donde la

investigación integre la academia y las empresas en temas de tecnología,

energías limpias y biodiversidad, incentivando por esta vía el respeto por el

medio ambiente, y el interés por la innovación y el emprendimiento.

34

3.1.2 Modelo de Ciudad innovadora

La ciudad innovadora es un modelo que busca la sostenibilidad económica,

social y medioambientalmente, propiciando la mejora en la calidad de vida

individual y colectiva por medio de la participación ciudadana.

3.1.3 Criterios generales de la intervención

Para hacer del plan parcial INNOVA, una pieza urbana innovadora, se toman

los siguientes criterios extraídos de los principios de una ciudad innovadora

de Barbany:

“1. La educación: Una ciudad innovadora ha de impulsar la divulgación abierta del conocimiento, por medio de mecanismos que promuevan que los agentes producción del conocimiento lo compartan con otros expertos, y lo pongan al alcance de todos los ciudadanos interesados, acercando el conocimiento a entornos educativos, sociales y empresariales, permitiendo nuevas formas de aprendizaje. 2.El trabajo y la ocupación: Hacen falta nuevas habilidades transversales que a menudo se convierten en claves para la ocupación, normalmente se refieren a competencias básicas digitales. Las ciudades innovadoras son aquellas que impulsan la cultura digital de su ciudadanía, así como de su tejido empresarial como base de la inteligencia individual y colectiva. 3.El ocio y la cultura: Los equipamientos culturales de una ciudad innovadora interactúan con el público y facilitan una oferta segmentada. Asimismo, la ciudad debe generar y facilitar herramientas a los generadores de cultura, ya sea 4.Energía, sostenibilidad y gestión urbana: El reto de las ciudades innovadoras es el de garantizar un espacio público útil para convivir y promover el bienestar y confort de su ciudadanía. Un espacio respetuoso con el medio ambiente y que contribuya en la lucha contra el cambio climático. 5.Salud y bienestar: Las ciudades innovadoras tienen que facilitar un estilo de vida saludable y activo para sus ciudadanos, promoviendo la salud como elemento que garantice el crecimiento económico, el bienestar social y la calidad de vida. 6. El turismo: Una ciudad innovadora es aquella que consigue posicionarse como una destinación atractiva para los turistas con propuestas de valor. Al mismo tiempo utiliza las nuevas tecnologías para trabajar en la mejora del turismo intentando conocer intereses, necesidades y preferencias de los visitantes. 7.La conciencia social: En una ciudad innovadora se estimula la participación ciudadana y la corresponsabilidad en los temas sociales. Mecanismos inclusivos que permitan a las personas colaborar y contribuir en la construcción de una

sociedad mejor”. 21

3.1.4 Objetivo

Replantear la propuesta urbana el Pedregal, con fines académicos, a través de

una base teórica fundamentada en la innovación que permita un diseño urbano

integral con espacios para la participación, innovación y emprendimiento; que a

21 Barbany. 10 retos de la ciudad innovadora en el MWC. Rocasalvatella. 2017.

35

su vez aporte al equilibrio social, calidad de vida y sostenibilidad ambiental, y

contribuya al fortalecimiento de un sistema de espacio público en la zona.

3.1.5 Alcances de la propuesta urbana

1. Proyectar un parque lineal y un área de control ambiental que se integre a

los elementos naturales existentes para el mejoramiento de las condiciones

ambientales y paisajísticas.

2.Diseñar una pieza urbana con un área caminable que priorice la movilidad

peatonal como elemento estructurante de la propuesta, aumentando el área libre

de espacio público para el disfrute del ocio y la cultura.

3. Aumentar la diversidad de usos, con usos complementarios como (vivienda,

comercio zonal, servicios, dotacional), que reactiven el barrio, y amplíe el perfil

del habitante.

4. Diseñar un equipamiento social de integración que fomente el intercambio de

conocimiento, el apoyo a la creatividad y a emprendedores emergentes.

5. Diseñar una trama urbana que se articule al tejido existente en los entornos,

para proporcionar continuidad en la malla vial.

6. Destinar vivienda VIS que amplíe las posibilidades de acceso a la vivienda a

las clases menos favorecidas.

7. Articular y conectar los centros empresariales existentes (como Santa Bárbara,

Santa Ana, el Word Trade Center, la zona del Parque de la 93) a través de un

corredor peatonal, que se vincula a proyectos futuros como el corredor verde de

la carrera 7 y la línea de metro.

8. Complementar el sector financiero y de oficinas de la Calle 100 y ratificar su

carácter empresarial y de imagen de ciudad a nivel internacional.

9. Promover la movilidad alternativa con una ciclovía, que mejore las condiciones

de seguridad de los ciclistas con la continuidad de la ciclovía de la calle 100.

10. Diseñar una tipología de edificios que responda a las condiciones

bioclimáticas y a los índices de construcción destinados para este sector.

3.1.6 Áreas generales del plan parcial

El Plan Parcial propone una distribución de áreas teniendo en cuenta las

condiciones del sector, y los retos que propone una ciudad innovadora. Para

tal efecto, se precisa la siguiente propuesta urbanística.

El plan parcial INNOVA tiene un total de área bruta de 43.382 m2, de esta se

destina un área de 4.007 m2 para los sistemas generales, reflejados en un área

de control ambiental de 2.941 m2 sobre la Calle 100 y la Carrera Séptima, que

36

según el artículo 75 del POT, establece un área de control ambiental sobre las

vías arteriales, por lo cual se incorpora un corredor ambiental de 9 metros de

ancho, restadas estas áreas generales, por lo que se destina un área neta de

39.375m2.El área de sesiones urbanas es de 22.328m2, entre las cuales está

el área de vías locales de 7.686m2, sesiones de espacio público del 27% con

un área de 10.625m2, conformadas por un corredor ambiental de 5.270m2, un

área de andenes de 4.918m2 y un sendero de 437m2, además de un área de

equipamiento de 4.017m2 lo que deja un área útil de 17.43m2.

Figura 24. Propuesta urbana INNOV


Figura 25. Áreas de la propuesta INNOVA


37

Tabla 1. Áreas generales del proyecto INNOVA

PROPUESTO M2

AREA BRUTA 43.382

RESERVA MALLA VIAL ARTERIAL Y AFECTACIONES 408

Espacio público de ciclovía 658

CONTROL AMBIENTAL 2.941

AREA NETA 39.375

Cesiones urbanisticas 22.328

Vías locales 7.686

Vía local calle 101 1.024

Vía Local Calle 102 3.655

Vía Local Cra 8 B 1.943

Vía Interna 1.064

Cesiones de espacio público 27,0%

10.625

Parque corredor verde 5.270

Sendero 437

Andenes 4.918

AREA EQUIPAMIENTO 4.017

AREA ÚTIL 17.047


Figura 26. planta con el área de control ambiental


38

Figura 27. Esquema de áreas de control


Figura 28. Plano de reserva vial arterial


39

Figura 29. Esquema de la reserva vial arterial


Además, a esta área bruta se resta el área de reserva vial para la ampliación

de la calle 100 por la futura estación del Transmilenio, de 1361 m2 y un área

destinada a la ciclovía de la calle 100 y la Carrera Séptima de 2689 m2, para

un total de sistema arterial de movilidad de 4.050 m2. (ver tabla 1). Restando

estas áreas destinadas a los sistemas generales de la ciudad resulta un total

de área neta de 36.507 m2.

Las cesiones urbanísticas dadas por los porcentajes establecidos en el POT,

responden a un total de 23.388 m2 correspondientes al 25% de espacio público,

(Parque corredor verde, parque de la innovación, y andenes peatonales) y el

10% del área neta en equipamiento y al sistema viario local de 8.181 m2.

Esta área de cesiones restada al área neta, deja un área útil de 13.119 m2 los

cuales se disponen en las siguientes 4 manzanas. (Ver figura 30 manzanas de

la propuesta INNOVA). El área ocupada se le resta un área de antejardín total

a 2,314 m2, y un área de afectación al espacio público de 4.540 m2, la cual

permite la circulación peatonal al interior del proyecto urbano.

40

Figura 30. Manzanas de la propuesta INNOVA


Figura 31. Área útil vendible.


41

Tabla 2. Áreas de la manzana útil


3.2 Sistemas de la propuesta

3.2.1 Sistema ambiental

La propuesta urbana incorpora un sistema ambiental, que mejora las

condiciones de conectividad de los elementos de la estructura ecológica

principal inscritos en el área de influencia, (el área protegida de los Cerros

Orientales y la quebrada Los Molinos), mediante un corredor verde en sentido

oriente y occidente que protege la biodiversidad, y además mejora la condición

de salud ambiental de la población residente y visitante, con espacios

caminables naturales. Este corredor por otro lado contribuye a la generación de

un plan de tratamiento de borde que conecte la ciudad con los senderos

ecológicos de los Cerros Orientales.

El plan parcial INNOVA propone de manera efectiva suelos permeables y

arborización, que incrementa la permeabilidad del territorio, disminuyendo de

esta manera el riesgo de inundación, y el deterioro de los subsuelos. Para esto

el plan parcial destina dentro de las áreas de cesiones de espacio público un

60% de áreas permeables.

Dentro del área de mitigación ambiental se propone plantar especies nativas

que faciliten la migración de aves y “utilizar fuentes alternativas de riego, que

permitan reducir el uso de agua potable. Reducir la absorción de calor y

favorecer la retención de humedad del suelo, mediante el reemplazo de

superficies impermeables con materiales porosos que eliminen los flujos y picos

de aguas pluviales”22.

22 Secretaría Distrital de Ambiente. Plan Local de Arborización Urbana, Bogotá, 2017.

42

Figura 32. Conectividad de la propuesta INNOVA con los cerros orientales


3.2.2 Sistema de movilidad

El plan parcial dispone una trama urbana que se articule al tejido existente en

los entornos, para proporcionar continuidad en la malla vial. Propone un

sistema de movilidad, a partir de los proyectos propuestos por la alcaldía para

esta zona, dentro de estos se contempla el Corredor verde de la Séptima y la

futura estación de Transmilenio sobre la calle 100. Dicho esto, el plan parcial

entrega las áreas de ampliación de este tramo de la calle 100, además de dos

puentes peatonales que conectan al proyecto con la malla vial arterial, y articula

el tramo de la ciclovía que va hasta la carrera 9, como lo indica la figura 33.

A través de las vías intermedias, el plan parcial dispone un paso vehicular

alternativo paralelo a la calle 100, en la calle 102 entre la carrera 7 y la carrera

11, para mejorar la conectividad y el tejido urbano. La calle 102 además permite

el ingreso a las viviendas y debido a la alta densidad se establece un perfil vial

de 16 metros de doble carril, para no ocasionar obstaculización de la vía por el

acceso a los edificios y al equipamiento dotacional.

El plan parcial INNOVA conforma su movilidad principal destinada al peatón,

con grandes andenes que permiten caminar y moverse libremente, con

espacios públicos y actividades que incrementen la seguridad y fortalecer el

flujo peatonal.

La geometría de la vía interna propuesta del plan parcial (calle 101) se dispuso

para generar una conexión entre los centros empresariales (Worl Trade Center

y los centros empresariales de Santa Bárbara) como espacio integrador,

disponiendo un eje en sentido norte, sur, que obedece al plan de movilidad

propuesto por el Cantón Norte.

43

Figura 33. Sistema de movilidad de la propuesta urbana INNOVA


Figura 34. Perfil vial de la calle 102 y carrera 8b


Figura 35. Geometría que conecta con los cerros y el centro empresarial Santa Bárbara

44


3.2.3 Sistema de espacio público

El plan parcial INNOVA crea un espacio público que promueve el diálogo entre

la academia y las empresas, como también, la participación ciudadana, y la

defensa colectiva de la estructura ambiental por parte de la ciudadanía,

estableciendo sinergias entre el civismo, la productividad y la naturaleza.

Tabla 3. Tabla de áreas de cesión de espacio público


Proporciona a la ciudad un espacio público que aporta a la cohesión social en

tres aspectos fundamentales: el intercambio de bienes y conocimiento, la

integración social y la construcción de un espacio cívico donde se forme

ciudadanía.

Figura 36. Esquema de espacio público

45


Figura 37. Planta del espacio público


El espacio público propuesto se compone, por el parque Corredor Verde con

un área de 5.270 m2, el cual pretende configurar un corredor ambiental, con

fauna silvestre, el sendero de la innovación que proyecta un diálogo interactivo

entre la tecnología y la naturaleza, con un área de 4.37m2 y la red de andenes

46

con un área 4.918m2. Además, dispone 7,542 m2 de áreas privadas afectas al

espacio público que aumenta el esparcimiento del peatón.

Como indicador de mejora, el plan parcial INNOVA aumenta el espacio público

respecto al plan parcial El pedregal del 11%, con un 27 % sobre el área neta

urbanizable, como se puede visualizar en la anterior gráfica.

Figura 38. Indicador de mejora del plan parcial INNOVA

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

PP INNOVA

PP PEDREGAL

Espacio público


3.2.4 Sistema de equipamiento

El plan parcial INNOVA dada su localización en un distrito creativo, propone el

equipamiento social, de carácter público y metropolitano, Centro de

Emprendimiento e Innovación, que proporcione procesos participativos de

innovación y emprendimiento, como un puente entre la academia y la empresa,

en el que se propicie la creatividad y el arte. Por medio de una asignación de

usos que incluya, un centro de investigación, áreas de capacitación especial,

salones de artes, tecnología e innovación, cinematecas, auditorios y salas de

exposición.El equipamiento funcionará como apoyo en la economía asociativa,

innovación de emprendimiento y tecnología, con actividades culturales,

artísticas y audiovisuales, de integración y participación social, ciudadana e

igualdad de oportunidades.

La destinación del equipamiento Centro de emprendimiento e innovación,

aportará al fortalecimiento de la cultura de la innovación, mejorando el atractivo

económico, cultural y social del lugar, en función de la ciudad.

47

Figura 39.Esquema del Equipamiento del plan parcial INNOVA


Figura 40. Planta del equipamiento del plan parcial INNOVA


El plan parcial INNOVA, proporciona un área de equipamiento de 4.017m2, que

representa el 10% del área neta. La comparación de estas áreas con la del plan

parcial El Pedregal, revela que el área de 1.500 m2 de cesión de espacio

equipamientos del PP Pedregal representan solo el 4% del área neta, por lo

48

que el plan parcial INNOVA genera un incremento del 6 % del espacio cedido

para equipamiento.

Figura 41. Indicador de mejora del equipamiento


3.3 Norma urbana propuesta

La forma urbana del proyecto en primer lugar se alinea con un trazado orgánico

simple dando como resultado un trazado urbano curvilíneo adaptado a la

topografía, replicando el trazado del contexto, cuya topografía lo exige.

La propuesta normativa del plan parcial INNOVA busca la consolidación del

territorio en términos de usos, alturas y tipología, que aporte a la construcción

de una zona funcional y sostenible y bioclimática de los edificios y el espacio

público.

Por la ubicación de la pieza frente a los cerros orientales que presenta fuertes

vientos nororientales con una velocidad de 8.8 km/h, y una entrada de luz solar

baja en la hora de la mañana por la sombra generada de la montaña, es

necesario aplicar estrategias que generen una barrera de viento sobre el

nororiente de la pieza de estudio, y la mayor captación solar de la tarde.

49

Figura 42. Planta de la carta solar del plan parcial INNOVA


Como barrera de viento, se implementa la tipología de torre plataforma sobre

el norte del proyecto que proteja el espacio público de los vientos, y para

generar una correcta captación de luz solar de todos los edificios, se libera el

oriente del proyecto con espacio público y alturas no mayores a cuatro pisos,

complementario a eso se genera un escalonamiento sobre la manzana más

densificada y una rotación de los edificios ubicados sobre la calle 102 de 31°

para que así la fachada más larga se disponga en sentido oriente occidente.

El parque lineal del proyecto por su lado fija un aislamiento entre manzanas

que desde su disposición en sentido oriente-occidente permite un espacio

público con asoleamiento en horas de la mañana y la tarde.

50

Figura 43. Sombras del plan parcial INNOVA a las D 9:00 am a la derecha y 3pm a la izquierda


El proyecto urbano propone un paramento urbano sobre las vías principales

para la construcción de la continuidad urbana y sobre estas vías propone

fachadas verdes, que disminuyan el efecto de isla de calor, y a su vez,

proporcione seguridad a la fauna de los Cerros Orientales.

Figura 44. Fachada sobre la carrera 7


Para la construcción de la norma de edificabilidad se han establecido índices

generales sobre el área útil, que permitan la liberación del espacio público, y

conserven la edificabilidad, por lo que se propone un índice de construcción

51

de 7 y un índice de ocupación de 0,7, que, al ser índices altos, se compensan

con las cesiones de espacio público.

Tabla 4. Tabla de edificabilidad


3.3.1 Fichas normativas

Teniendo en cuenta los parámetros bioclimáticos anteriormente señalados, y

los índices generales propuestos, se diseña una normativa urbana que

responda al contexto, y sintetice su información en fichas que reúnan

características homogéneas.

La ficha normativa 1 corresponde a la manzana 1 y, tiene un índice de

construcción de 4,6 y un índice de ocupación de 0,6, su tipología edificatoria es

de torre plataforma en tipología aislada. La altura libre mínima entre placas para

la plataforma comercial de 3,50 y en las placas superiores 2,50. La altura

máxima es de 16 pisos para la vivienda y plataforma comercial máxima 3 pisos.

El aislamiento entre edificios se da sobre torre alineada de alturas de 10 a 12

pisos, es necesario dejar un aislamiento posterior mínimo de 9.00.

El manejo de voladizos se puede dar hasta 2.00 m cuando se presente

sobreancho de andén o retroceso; y el retroceso del primer piso debe cumplir

con un mínimo de dos (2) metros. Sobre esta área se permite sótanos de tres

niveles únicamente para el uso de parqueaderos y se permite semisótano

únicamente sobre la calle 102 y sobre la Cra. 8ª. B, y no se permiten

estacionamientos en primer piso frente a espacio público, ya que interfiere con

la movilidad peatonal.

No se permite el cerramiento del conjunto residencial (rejas o muros) y se debe

cumplir con la disposición de patios centrales o posteriores para la ventilación

e iluminación de las viviendas con dimensiones no inferiores a 3.00 m sobre el

52

núcleo de circulación. Por último, se debe cumplir con un antejardín con un

ancho estándar de 2 m y sobre la carrera séptima no se permiten fachadas con

grandes extensiones de materiales de alta reflectividad lumínica cómo el

aluminio y el vidrio.

La ficha normativa 2 correspondiente a la manzana 3 tiene un índice de


dotacional por manzana (tipología correspondiente a dotacionales que ocupan

el 50% de una manzana). La altura libre mínima entre placas es de 3,50. La

altura máxima es de 5 pisos. Debe dejar un aislamiento posterior mínimo de

5.00 mt. El manejo de voladizos se puede dar hasta 2.00 m cuando se presente

sobreancho de andén o retroceso y el retroceso del primer piso debe cumplir

con un mínimo de dos (2) metros. Se permiten sótanos de tres niveles

únicamente para el uso de parqueaderos no se permite los semisótanos,

además no se permiten estacionamientos en primer piso frente a espacio

público, ya que interfiere con la movilidad peatonal.

No se permiten rejas ni cerramientos que impidan el paso peatonal y la

permeabilidad de las manzanas, se deben cumplir patios con dimensiones no

inferiores a la altura del edificio y se debe cumplir con un antejardín con un

ancho estándar de 2 m.

La ficha normativa 3 correspondiente a la manzana 4 tiene un índice de


de torre plataforma en tipología aislada. La altura libre mínima entre placas para

la plataforma comercial de 3,50 y en las placas superiores 2,50.

La altura máxima es de 31 pisos. El aislamiento entre edificios se da sobre torre

alineada de alturas de 10 a 12 pisos, es necesario dejar un aislamiento

escalonado así: de 1 a 4 pisos - 6.00 m, de 5 a 8 pisos - 8.00m, de 9 a 12 pisos

10.00mts, de 10 a 17 pisos 14 m.

El manejo de voladizos se puede dar hasta 2.00 m cuando se presente

sobreancho de andén o retroceso, y el retroceso del primer piso se debe cumplir

con un mínimo de dos (2) metros y un aislamiento mínimo de 2 metros sobre

vías arteriales y 2 metros sobre vías internas. En esta manzana se permiten

sótanos de cinco niveles únicamente para el uso de parqueaderos y no se

permite semisótano y estacionamientos en primer piso frente a espacio público,

ya que interfiere con la movilidad peatonal. Por último, se debe cumplir con un

antejardín con un ancho estándar de 2 m y sobre la Carrera Séptima no se

permiten fachadas con grandes extensiones de materiales de alta reflectividad

lumínica cómo el aluminio y el vidrio.

53

Figura 45. Ficha 1- Manzana 1 y 2


Figura 46. Ficha 2. Manzana 3


Figura 47. Ficha 3- Manzana 4

54


3.3.2 Norma de usos

El plan parcial INNOVA plantea un aumento de usos respecto al plan parcial El

Pedregal, con la adición del uso dotacional, el uso residencial y el uso de

servicios turísticos con un área destinada al servicio hotelero; además conserva

el uso comercial, pero a escala zonal y el uso de servicios empresariales. Esta

diversidad de usos permite el incremento de la vitalidad de la pieza urbana, la

participación de diferentes grupos poblacionales, como estudiantes,

empresarios, familias, para que se genere mayor inclusión, y versatilidad en el

área del proyecto.

Para la consolidación de la norma de usos se han establecido los usos

permitidos, complementarios y prohibidos del proyecto que son:

El uso principal es el residencial con vivienda únicamente multifamiliar, sobre

plataforma comercial y vivienda VIS Únicamente multifamiliares, (25% sobre el

área dedicada a la vivienda).

Los usos complementarios contemplados para este sector son: los servicios

empresariales con oficinas especializadas y servicios financieros como casas

matrices de bancos, corporaciones, bolsa, fiducia, crédito, seguros,

cooperativas, cajeros automáticos; servicios alimenticios como restaurantes,

comidas rápidas, casas de banquetes entre otros; servicios profesionales,

55

técnicos y especializados; servicios turísticos como hoteles y aparthoteles; uso

Institucional Educativo, como centros de investigación, educación no formal y

artística, uso institucional cultural, como centros culturales y artísticos, centros

de investigación e innovación, cinematecas, auditorios, salas de exposición y

teatros; uso comercial urbano, con almacenes, supermercados y comercio

vecinal con locales destinados a emprendedores emergentes.

Figura 48. Planta de usos de plan parcial INNOVA


Los usos restringidos son industriales en todas sus escalas, clase i-a, clase i-b,

clase ii-a, clase ii-b, clase iii; también se prohíbe el uso de alto impacto como

whiskerías, striptease, moteles, galleras, campos de tejo, bodegas de reciclaje,

casinos, juegos de suerte, azar entre otros.

Para la distribución de los usos, cada manzana del proyecto tiene un uso

principal y complementario, como se muestra en la siguiente tabla.

Tabla 5. Usos por manzana

MANZANA 1 y 2

USO PRINCIPAL VIVIENDA

USOS COMPLEMENTARIO COMERCIO

MANZANA 3

USO PRINCIPAL DOTACIONAL

56


MANZANA 4

USO PRINCIPAL SERVICIOS



Figura 49. Esquema de usos en altura


Los usos se disponen en altura con edificios híbridos que componen dos o más

usos, esta disposición del uso facilita la interacción y relación de diferentes

actividades.

Tabla 6. Porcentajes de usos

USOS

CLASIFICACIÓN DE USOS PORCENTAJE AREA M2 Intensidad de uso

SERVICIOS 36% 37.839 1,0

RESIDENCIAL 38% 39260 1,0

COMERCIO 23% 23744 0,6

INSTITUCIONAL 3% 3.088 0,1


Las áreas construidas de usos de servicios, residencia, comercio e institucional,

se reparten de la siguiente manera: el uso residencial con 39.260 m2 que

representa un 38%, los servicios con un área de 37.839 m2 que representan un

36% y una intensidad de uso de 1,0, seguido el uso comercial con 23.744 m2

57

que representa el 23% y una intensidad de uso de 0,6, y por último tenemos el

uso institucional con un área de 3.088 m2 el cual representa el 1% del área total

construida, con un índice de intensidad de uso del 0,1. A continuación, se

especifican detalladamente los porcentajes de usos y el área construida por

manzana.

Tabla 7. Porcentaje de usos por manzana


3.3.3 Densidad

La densidad del proyecto en términos de número de personas por hectárea es

elevada, ya que se busca generar un plan de ciudad compacto, sobre ejes

principales, por lo que hay un total de 936 personas por hectárea y 312

viviendas por hectárea, (como se indica en la tabla) con cercanía a servicios,

comercio y equipamiento.

58

Tabla 8. Densidad del plan parcial INNOVA


Figura 50. Vivienda y vivienda de interés social


El área total correspondiente a vivienda es de 39.269 m2 compuesto por 4 edificios de 13 pisos, cada piso con 6 unidades de vivienda, que da un total de 312 viviendas, del total del área vendible de vivienda se destina el 25% para VIS, que corresponde a 78 unidades , con lo que se permitirá la igualdad de acceso al proyecto, entre personas con escasos recursos. (Ver figura 50 vivienda y vivienda VIS).

59

3.4 Aspectos de mejora

El plan parcial Innova genera un aumento de espacio público respecto al plan

parcial original del 11%. El plan parcial Innova aplica VIS que en el caso del

plan parcial Pedregal es inexistente. Por último, genera un aumento del área

de equipamiento a un 7%, manteniendo las áreas de edificabilidad.

Figura 51. Plan parcial INNOVA y delimitación del plan parcial El Pedregal


Figura 52. Tabla de indicadores de mejora generales


60

Tabla 9. Tabla comparativa


4. GESTIÓN

Planteamiento y desarrollo del esquema de gestión de la propuesta del plan

parcial INNOVA, en el que se desarrollará contenido correspondiente a la

determinación y cuantificación de áreas vendibles y su respectiva valoración de

cargas urbanísticas, áreas construidas totales con sus respectivos costos

directos e indirectos, y el valor residual del suelo y plusvalía.

4.1 Compra de los predios

A continuación, se dispondrá información relacionada con la división predial, el

tamaño de los terrenos, para estimar el impacto en términos de gestión sobre

el costo inicial del suelo. Para la ejecución del plan parcial se deben comprar

101 predios con construcciones de máximo 2 pisos de altura, distribuidos en

ocho manzanas catastrales como se puede ver a continuación en la (Tabla 10),

61

en donde se establece el uso de cada predio para determinar los valores por

metro cuadrado de cada manzana.

Tabla 10. Levantamiento predial

62

Fuente: Elaboración propia, con datos tomados del DTS del plan parcial el pedregal

Con base en los datos presentados en la tabla 10, se determina el uso de suelo

por manzana, dando como resultado que la manzana 1 es predominantemente

residencial, la manzana 2 corresponde al 80% libre y el 20 % residencial, la

manzana 3 es residencial junto a la manzana 4 y 7, la manzana 5 y seis son

comercio. Todos estos predios corresponden al estrato 3, un caso aparte es la

manzana 8 que pertenece al parqueadero de la manzana catastral del Cantón

Norte, que actualmente se encuentra sin estrato, por lo tanto, para determinar

63

un valor por metro cuadrado se ha establecido un estrato socioeconómico

para esta manzana de la UPZ colindante Santa Ana Occidental, la cual tiene

un estrato 5, esta manzana corresponde en su totalidad a suelo sin construir,

como se muestra en la tabla 11 y su relación en planta que se observa en la

figura 53.

Tabla 11. Resumen del levantamiento de predios por uso.

manzana m2 Area total pisos USO

1 M-841001 10241 37% 20481,48 2 Residencial estrato 3

2 M-841002 libre 2493 2493 0 Suelo estrato 3

2 M-841002 309 617,26 2 Residencial estrato 3



5 M-841005 2305 8% 4610,12 2 Comercio estrato 3

6 M-841006 1901 7% 5704,2 3 Comercio estrato 3


8 M-841010´ 4898 18% 4898 0 Suelo estrato 5

TOTAL 27834 1 50178 2

10%

Fuente: Elaboración propia, con datos tomados del DTS del plan parcial el pedregal

Figura 53. Plano de predios


Los valores por metro cuadrado para la compra de los predios se obtuvieron

del estudio del valor por metro cuadrado, con criterios propios de la zona de

estudio como lo son: que se localice en una zona de estrato 3, cercano a la

pieza de estudio, como es el caso de la localidad de Chapinero y Usaquén, y

64

que tengan una antigüedad de 16 y 30 años. Estos criterios aplicados a cada

tipo de los usos del estado actual, como la vivienda, el comercio popular, lotes

libres, y lotes de estrato 5. La toma de datos son valores del suelo

correspondientes al año 2021 y en fuentes como Metrocuadrado y Fincaraíz.

(Ver tabla 12).

Tabla 12. Análisis de precio por metro cuadrado de la propuesta

USO ESTRATO PRECIO FUENTE LOCALIZACIÓN ANTIGÜEDAD

VIVIENDA 3 3.968.254 fincaraiz CHAPINERO 16 a 30 años





VIVIENDA 3 2.205.882 fincaraiz CHAPINERO OCC 16 a 30 años

VIVIENDA 3 3.218.750 fincaraiz CHAPINERO OCC 16 a 30 años

VIVIENDA 3 3.125.000 fincaraiz CHAPINERO CENTRAL 16 a 30 años



COMERCIO 3 8.166.667 fincaraiz CHAPINERO 16 a 30 años








COMERCIO 3 10.833.333 fincaraiz USAQUEN 16 a 30 años





SUELO 5 5.321.508 fincaraiz USAQUEN 16 a 30 años



SUELO 5 4.000.000 fincaraiz CHAPINERO 16 a 30 años


















Fuente: Elaboración propia, con datos tomados del DTS del plan parcial el pedregal.

A los resultados del estudio de valores por metro cuadrado le fue realizado un

análisis estadístico de desviación estándar, donde se descartaron del promedio

65

aquellos valores que se salían del rango máximo y mínimo expresados en la

tabla 13, (valores resaltados en la tabla 12). Del estudio se obtuvo que para la

residencia estrato 6 el valor promedio por metro cuadrado es de $3.009.065,

para el comercio popular de $6.790.006, para el suelo libre estrato 5 es de

$4.450.805, y el de estrato 3 es de 2.779.478.

Tabla 13. Aplicación de la desviación estándar y promedio

RESIDENCIAL TOTAL

Desviación estandar Borde máximo

932.757 3.951.477

Media Borde Mínimo

3.018.720 2.085.963

COMERCIO TOTAL


3.823.322 11.302.542

Media Borde Mínimo

7.479.220 3.655.898

SUELO TOTAL


1.387.401 6.367.400

Media Borde Mínimo

4.979.999 3.592.598

SUELO TOTAL


509.248 3.260.708

Media Borde Mínimo

2.751.460 2.242.212

3.009.065

6.790.006

4.450.805

2.779.478


El valor total para la compra de los predios es de $196.118.254.548, de los

cuales el mayor porcentaje corresponde a la manzana 1 con un 34% del costo

total, con un valor de $ $61.630.094.375 (ver tabla 14 y figura 54), esto se debe

a que corresponde a la manzana con mayor área, seguidas está la manzana 6

con un porcentaje sobre el valor del suelo del 20% con un valor de $38.731.549

66

y la manzana 5, con un porcentaje de 16 % con un valor de $31.302.740.156,

en menor medida están las manzanas 8 con un 11%, 4 con un 8%, 3 con un

5% y 2 con un 4%.

Tabla 14. Precios por manzana

Manzana m2 de

construcción

Vr. Construcción

(m2)-uso principal Avalúo total

Mz 1 20481,48 3.009.065 $61.630.094.375

Mz 2 Libre 2492,91 2.636.475 $6.572.495.723

Mz 2 617,26 3.009.065 $1.857.375.153

Mz 3 3577,54 3.009.065 $10.765.048.611

Mz 4 4947,28 3.009.065 $14.886.684.620

Mz 5 4610,12 6.790.006 $31.302.740.156

Mz 6 5704,2 6.790.006 $38.731.549.373

Mz 7 2.849 3.009.065 $8.572.222.948

Mz 8 Libre 4.898 4.450.805 $21.800.043.590

Total $50.177,59 $35.712.613,98 $196.118.254.548,91


Tabla 15.Demolición

m2 de construcción Costo por m2 ($) Costo total ($)

$ 42.786,68 $ 95.775,00 $ 4.097.894.277,00Áreas construidas a demoler

DEMOLICIÓN


Figura 54. Porcentajes de precios por manzana

31%

3% 1% 5%8%

16%

20%

4%

11%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Mz 1 Mz 2Libre

Mz 2 Mz 3 Mz 4 Mz 5 Mz 6 Mz 7 Mz 8Libre

Costos del suelo

Series1


67

4.2 Cargas urbanística

De acuerdo al artículo 38 de la ley 38823 se determina que el propietario debe

hacerse responsable de las cargas del proyecto correspondiente a la

infraestructura y espacio público, por lo que en este apartado se presentan en

la tabla 15 los datos correspondientes a las cargas del proyecto INNOVA, en

donde se aprecia que para las vías locales cuentan con el 30% del área , esto

por la ampliación que se da sobre el perfil vial dada la densidad de la

propuesta,(ver figura 55).

El paso de los valores unitarios de las cargas urbanísticas da un valor total de

$36.260.386.205, del cual el más alto corresponde a las vías locales, por el

costo elevado por metro cuadrado de $2.894.820 y su amplia área, otro valor

que sobresale es el del parque corredor verde, por su alto porcentaje de área

y su valor unitario por metro cuadrado de $370.000, y un valor de

$1.949.900.000, como se muestra en la tabla 14.

Figura 55. Resumen del levantamiento de predios por uso.


23 EL CONGRESO DE COLOMBIA, Artículo 38 de la ley 388.Reparto equitativo de cargas y

beneficios.

68

Tabla 16. Área de cargas


Figura 56. Porcentaje de cargas

- 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

BiciCarril (o Cicloruta)

Ampliación de la calle 100

CONTROL AMBIENTAL

Vías locales

Parque corredor verde

Sendero

Andenes

AREA EQUIPAMIENTO

Área (m2)


69

Tabla 17. Costos de urbanización

Área (m2) Costo por m2 ($) Costo total ($)

657,70 $ 580.000,00 $ 381.466.000,00

408,00 $ 3.193.288,00 $ 1.302.861.504,00

2.941,00 $ 400.000,00 $ 1.176.400.000,00

7.686,00 $ 2.894.820,00 $ 22.249.586.520,00

5.270,00 $ 370.000,00 $ 1.949.900.000,00

437,00 $ 360.000,00 $ 157.320.000,00

4.917,80 $ 260.000,00 $ 1.278.628.000,00

3.088,00 $ 1.187.283,00 $ 3.666.329.904,00

25.405,50 $ 32.162.491.928,00

m2 de construcción Costo por m2 ($) Costo total ($)

$ 42.786,68 $ 95.775,00 $ 4.097.894.277,00

$ 36.260.386.205,00

AREA EQUIPAMIENTO

TOTAL

CAGAS DEL PROYECTO

TOTAL COSTO URBANIZACIÓN

BiciCarril (o Cicloruta)

Ampliación de la calle 100

CONTROL AMBIENTAL

Vías locales

Parque corredor verde

Sendero

Áreas construidas a demoler

DEMOLICIÓN

Andenes


4.3 Beneficios

Los beneficios esperados están dados por el área útil vendible y los índices que

permiten el aprovechamiento urbanístico, estos se calculan aplicando la técnica

residual para establecer el valor comercial del terreno, a partir de la estimación del

monto total de ventas según las condiciones de mercado del respectivo producto

inmobiliario, descontando todos los costos.

Las áreas vendibles se dan a través de restarle al área útil de la manzana, las

áreas privadas afectas al espacio público y las áreas de antejardín, (ver figura 57

área ocupada vendible y tabla 18 de áreas del área útil por manzanal).

Tabla 18. Área útil por manzana

Área (m2) Porcentaje

8.477 0,40

3.097 0,15

4.017 0,19

5.616 0,26

21.206,90 1,00

Manzana 2

AREA UTIL

TOTAL

Manzana 1

Manzana 3

Manzana 4


Tabla 19. Índices por manzanas


70

Figura 57. Manzanas útiles


Figura 58. Área ocupada vendible


Tabla 20. Áreas que restan a la ocupación de la manzana


71

Tabla 21. Áreas vendibles

AREA CONTRUIDA VENDIBLE

AREA CONSTRUIDA TOTAL

AREA OCUPADA VENDIBLE

103.931

21.207

100.843


Las áreas vendibles del proyecto se conforman por unidades de vivienda,

oficinas y locales comerciales, los cuales dan un área construida de vendible

de 100.843m2, que ocupa el 30% del área neta de proyecto, como se indica en

la tabla 21. El área total se distribuye según el uso como se muestra en la

siguiente tabla:

Tabla 22. Áreas por uso

Incluir m2 de construcción por los usos definidos para cada manzana

Manzana m2 útiles VIS E6 Escala zonal Hoteles Empresariales

Manzana 1 8.477,00 29.445,00 10.988,00 40.433,00

Manzana 2 3.096,90 9.815,00 3.656,00 13.471,00

Manzana 3 4.017,00 0,00

Manzana 4 5.616,00 9.100,00 4.655,00 33.184,00 46.939,00

Total 21.206,90 9.815,00 29.445,00 23.744,00 4.655,00 33.184,00 100.843,00100.843,00

Incluir el área ocupada o huella del edificio (m2 de suelo) para cada uso definidos para cada manzana

Manzana m2 útiles VIS E6 Escala zonal Hoteles Empresariales

Manzana 1 8.477,00 5494 5.494,00

Manzana 2 3.096,90 1828 1.828,00

Manzana 3 4.017,00 0,00

Manzana 4 5.616,00 2.275,00 2.275,00

TOTAL 21.206,90 0,00 0,00 9.597,00 0,00 0,00 9.597,00

9.597,00TOTAL

TOTAL

A R E A O C U P A D A D E F I N I D A P O R E L P R O Y E C T O

Residencial Comercio ServiciosTOTAL

0,00 9.597,00 0,00

TOTAL

M E T R O S C U A D R A D O S D E C O N S T R U C C I Ó N D E F I N I D O S P O R E L P R O Y E C T O

Servicios

37.839,00

Residencial

39.260,00

Comercio

23.744,00


Para determinar el valor de los predios, se realizó un estudio de mercado sobre

los precios unitarios por metro cuadrado en fuentes como Metro cuadrado y

Finca Raíz para el año 2021, tomando como criterios las condiciones de la

propuesta INNOVA (que se localice en una zona de estrato 5 y 6, cercano a la

pieza de estudio, como es el caso de la localidad de Chapinero, Chicó y

Usaquén, que sean proyectos nuevos o con una antigüedad máxima de 5 años)

y aplicados a cada tipo de uso propuesto ( vivienda, comercio zonal, oficinas, y

aparta estudios para el uso del servicio hotelero, entre otros). (Ver tabla 23)

72

Tabla 23. Análisis de precios por metro cuadrado

USO ESTRATO PRECIO AREA PRECIO TOTAL LOCALIZACIÓN ANTIGÜEDAD

APARTAMENTO 6 8.915.966 119 1.061.000.000 CHICO NAVARRA NUEVO

APARTAMENTO 6 8.230.453 243 2.000.000.000 CHAPINERO ROSALES NUEVO

APARTAMENTO 6 7.681.707 82 629.900.000 CHAPINERO ROSALES 0 y 5 años

APARTAMENTO 6 7.142.857 56 628.237.810 CHICO SAN PATRICIO NUEVO

APARTAMENTO 6 8.263.728 56 465.000.000 Usaquén NUEVO

APARTAMENTO 6 9.907.895 76 753.000.000 CHICO SAN PATRICIO NUEVO

APARTAMENTO 6 9.935.185 108 1.073.000.000 CHICO NORTE III NUEVO

APARTAMENTO 6 7.687.861 173 1.330.000.000 Usaquén NUEVO

APARTAMENTO 6 9.108.280 157 1.430.000.000 SANTA BARBARA CENRALNUEVO

APARTAMENTO 6 8.516.484 182 1.550.000.000 SANTA BARBARA OCCIDENTALEntre 0 y 5 años

APARTAMENTO 6 9.225.092 81 750.000.000 Chicó Norte Menos de 1 año

APARTAMENTO 6 8.237.838 177 1.524.000.000 Santa Bárbara Menos de 1 año

APARTAMENTO 6 8.394.958 119 999.000.000 Santa Bárbara Menos de 1 año


LOCAL 5 14.997.780 15 224.966.700 SANTA MARGARITA NUEVO

LOCAL 5 15.262.908 15 228.943.624 SANTA MARGARITA NUEVO

LOCAL 6 6.919.643 224 1.550.000.000 Santa Barbara Oriental NUEVO

LOCAL 6 9.846.154 260 2.560.000.000 El Poblado NUEVO

LOCAL 5 16.822.034 118 1.985.000.000 Santa barbara central NUEVO

LOCAL 5 18.400.000 250 4.600.000.000 CHICO REMODELADO

LOCAL 6 9.593.633 49 470.088.002 USAQUEN NUEVO

LOCAL 5 17.142.857 70 1.200.000.000 CHICO REMODELADO

LOCAL 5 7.333.333 300 2.200.000.000 El Retiro NUEVO

LOCAL 6 9.587.021 678 6.500.000.000 La Cabrera REMODELADO


OFICINAS 5 11.903.957 83 988.028.409 LA CAROLINA NUEVO


OFICINAS 5 12.430.105 94 1.168.429.841 LA CAROLINA NUEVO


OFICINAS 6 10.443.904 73 762.405.000 CHICO NUEVO

OFICINAS 6 10.777.778 63 679.000.000 CHICO NUEVO

OFICINAS 5 10.138.889 36 365.000.000 SANTA BARBARA ORIENTALNUEVO

OFICINAS 5 8.978.328 323 2.900.000.000 SANTA BARBARA ORIENTALNUEVO

OFICINAS 5 8.500.000 600 5.100.000.000 SANTA BARBARA ORIENTALNUEVO


USO ESTRATO PRECIO AREA PRECIO TOTAL LOCALIZACIÓN

APARTESTUDIO 6 10.335.461 23 237.715.600 CHICO NAVARRA NUEVO

APARTESTUDIO 6 8.076.923 52 420.000.000 Santa Bárbara MENOS DE UN AÑO



APARTESTUDIO 5 7.346.939 49 360.000.000 Santa Ana Occidental MENOS DE UN AÑO

APARTESTUDIO 4 7.592.593 54 410.000.000 CENTRO INTERNACIONALMENOS DE UN AÑO



APARTESTUDIO 6 9.769.797 109 1.061.000.000 EntreParques 109 NUEVO

APARTESTUDIO 3 7.775.143 21 163.278.000 Chapinero NUEVO

APARTESTUDIO 3 8.102.609 23 186.360.000 Chapinero NUEVO

APARTESTUDIO 4 8.637.613 25 220.000.000 Teusaquillo NUEVO

APARTESTUDIO 4 7.311.104 32,69 239.000.000 Teusaquillo NUEVO

APARTESTUDIO 4 8.515.387 27,23 231.874.000 Teusaquillo NUEVO

APARTESTUDIO 4 7.404.661 47 349.500.000 Teusaquillo NUEVO

APARTESTUDIO 3 8.194.444 21 171.100.000 Chapinero 1 a 8 años

APARTESTUDIO 3 9.750.000 20 195.000.000 Centro 1 a 8 años

APARTESTUDIO 3 7.755.556 45 349.000.000 Chapinero 1 a 8 años


73

Tabla 24. Aplicación de la desviación estándar y promedio

RESIDENCIAL TOTAL


4.354.395 16.944.931

Media Borde Mínimo

12.590.536 8.236.141 12.684.922

RESIDENCIAL TOTAL


935.086 9.474.127

Media Borde Mínimo

8.539.041 7.603.955 8.426.237

RESIDENCIAL TOTAL


1.802.959 13.099.258

Media Borde Mínimo

11.296.299 9.493.340 11.400.093

RESIDENCIAL TOTAL


1.517.187 9.614.350

Media Borde Mínimo

8.097.163 6.579.976 8.049.509


Las áreas vendibles del proyecto conformado por unidades de metro cuadrado,

tras la aplicación del análisis estadístico de desviación estándar y promedio,

74

explicados anteriormente (en el apartado 4.1 compra de los predios) arrojaron

como resultado un valor por metro cuadrado para vivienda de $ 8.426.237,

para oficinas de $ 8.049.509, para locales comerciales de escala zonal de $

$12.684.922, para los hoteles de $11.400.093 y para el uso de la vivienda VIS

se aplicó el valor correspondiente a los 135 SMLMV que corresponde a un valor

por metro cuadrado de $2.725.578.

En la tabla 25 se relacionan los ingresos estimados para el proyecto según el

uso, teniendo en cuenta la utilidad esperada de $528.229.172.167 y el valor de

venta de $896.235.215.528.

Los costos directos de construcción están relacionados principalmente con los

insumos necesarios para la construcción, que en el proyecto corresponde al

valor de $ 114.932.650.000, y los costos indirectos de construcción que son los

costos financieros, legales, fiduciarios, de promoción y venta, impuestos,

honorarios de personal y mano de obra, gerencia de proyecto, vigilancia, y

licencias con un avalúo de $ 108.083.256.813, como se presenta en la tabla

25.

Tabla 25. Ingreso por ventas


Tabla 26. Costos directos e indirectos


75

4.4 Balance del proyecto

Al determinar el valor de los costos de urbanización y costos de construcción, se

obtiene el resultado del balance de la propuesta, considerando que estos cálculos

no tienen en cuenta la dimensión temporal del flujo de recursos ni la variación futura

de los costos del proyecto. El balance determina una correcta financiación bajo la

premisa de reparto equitativo de cargas y beneficios, dado que estima porcentajes

aptos, como el costo de urbanización sobre los ingresos por ventas con un

porcentaje de 4%, el valor residual del suelo con una utilidad del 150%, y la plusvalía

del 11%, como se observa en la tabla 27.

Figura 59. Esquema de cargas y beneficios


Tabla 27. Balance del proyecto

Suelo Bruto 43.456

Suelo útil (a intervenir) 21.207

Valor total

Ingresos por ventas $ 896.235.215.428

Valor inicial del suelo $ 196.118.254.549

Costos de la urbanización $ 36.260.386.205

Costos directos e indirectos de construcción y utilidad $ 368.006.043.261

Valor residual del suelo (A-B-C-D) $ 295.850.531.413

Plusvalía (E-B) $ 99.732.276.864


76

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

El análisis crítico de los proyectos que construyen la ciudad para el caso

de Bogotá, debe contemplar las condiciones ambientales, físicas,

morfológicas y sociales del contexto, para evitar la ejecución de proyectos

que se desentienden de las particularidades geográficas en las cuales

están implantados, evitando así la fragmentación morfotipológica y

ecológica de la ciudad y la segregación social de un territorio en el que su

población ya se encuentra dividida , cuyo camino puede estar dado desde

el desvanecimiento de los estratos socioeconómicos como factor

propiciador de las brechas en el país.

Las discusiones alrededor del proyecto se han dado desde posturas

contemporáneas de la economía naranja, la preservación del medio

ambiente y la conectividad. La primera permitirá el impulso del desarrollo

sostenible del país apoyando principalmente la economía local,

disminuyendo la salida de recursos por cuenta de empresas

multinacionales, con productos que produce el país, como ropa o comida,

y mercados emergentes como el de la tecnología, impulsados con

espacios estratégicos en la ciudad con integración nacional e internacional

para la comercialización.

Los precios de metro cuadrado en sectores de estrato alto, aplicados al

ejercicio del reparto equitativo de cargas y beneficios, dan como resultado

mayor capacidad para cargas urbanísticas, como espacio público,

equipamiento, malla vial, entre otros, ya que el ingreso por ventas, al ser

elevados pueden financiar este tipo de costos. Esta condición genera

ventaja para la construcción de una ciudad con equilibrio entre áreas

verdes y contraídas respecto a áreas donde el metro cuadrado debe

venderse a un menor costo. El replanteamiento de la norma debe darse

desde una mirada de equidad, en donde los espacios con menores

capacidades tengan de igual forma acceso a espacio público, a través de

financiaciones distritales y otros actores.

Manteniendo un equilibrio de cargas y beneficios, un proyecto de esta

escala puede mejorar las condiciones sociales con una planificación

pensada desde la inclusión y no desde los beneficios financieros, para que

de esta manera el plan parcial aporte en la construcción de una ciudad más

77

innovadora y participativa en un sector que da la cara del país. Esto se

logra con un aumento del espacio público en un 9% respecto al plan parcial

inicial, la implementación de vivienda VIS no contemplada en el plan parcial

Pedregal, y el incremento del área de equipamiento a un 7%, manteniendo

las áreas de edificabilidad.

78

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