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PLIEGO DE BASES DEL CONCURSO PÚBLICO PARA
LA SELECCIÓN DE UN SOCIO ESTRATÉGICO PARA EL
DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO
“EL DORADO”
2
Contenido del Pliego
Contenido del Pliego 2
Capítulo Primero: Bases Administrativas 5
Sección I: Información general 5
1. Antecedentes 5
2. Objeto del Pliego 8
3. Régimen Jurídico Aplicable al CAE y Fideicomiso 8
4. Competencias públicas relacionadas con el Concurso Público 9
4.1. EPV 9
4.2. Comisión Técnica de Selección 9
4.3. Subcomisión Técnica de Selección 10
5. Definiciones e interpretación 11
6. Documentos del Pliego 12
6.1. Información y documentos obligatorios 12
6.2. Información y documentos referenciales 13
6.3. Modificación del Pliego 13
Sección II: Oferentes 14
7. Requisitos de Elegibilidad de los Oferentes 14
7.1. Inhabilidades generales y especiales 14
7.2. Requisitos legales 15
7.3. Requisitos de experiencia 16
7.4. Requisitos económicos y financieros 17
8. Acreditación de Requisitos de Elegibilidad 18
Sección III: Procedimiento de Concurso Público y suscripción de CAE 18
9. Cronograma del Concurso 18
10. Convocatoria 19
11. Preparación de Ofertas 19
11.1. Preguntas y Aclaraciones 19
11.2. Visitas e inspecciones 20
12. Presentación de la Oferta 20
13. Procedimiento de evaluación 21
14. Negociación y Adjudicación 22
15. Contratación 23
15.1. Plazo para la suscripción del CAE y Fideicomiso 23
15.2. Requisitos para proceder con la suscripción del CAE y del Fideicomiso 24
15.3. Adjudicatario Fallido 24
15.4. Costos y gastos hasta la instrumentación del CAE y el Fideicomiso 25
Sección IV: Ofertas 25
16. Debida diligencia 25
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17. Vigencia 25
18. Costos y gastos de la preparación de las Ofertas 25
19. Forma de las Ofertas 26
19.1. Idioma 26
19.2. Moneda 26
19.3. Sobres de Oferta 26
19.4. Aclaraciones y errores de forma 27
19.5. Rechazo de las Ofertas 28
20. Contenido de las Ofertas 28
Sección V: Criterios de revisión y adjudicación 30
21. Criterios de revisión y evaluación 30
21.1. Habilitación de Ofertas 30
21.2. Evaluación 30
Capítulo Segundo: Bases técnicas y económicas 31
22. Objeto 31
23. Información de referencia e idea del Proyecto 32
24. Aportación del Predio 32
24.1. Predio 33
24.2 Valor base de aportación del predio 34
25. Adjudicaciones Parciales 34
26. Beneficios 34
27. Fases de desarrollo del Proyecto 35
27.1. Fase de organización 35
27.2. Construcción 36
27.3. Comercialización 36
27.4. Liquidación 36
28. Modelo de negocio 36
29. Presupuesto referencial del proyecto 38
30. Cronograma 38
31. Cierre Financiero del Proyecto 38
32. Capital propio 39
33. Financiamiento de terceros 39
34. Garantías y derechos de los Financistas 39
35. Estudio Económico-Financiero 40
36. Modelo de CAE y Fideicomiso 40
37. Términos esenciales 41
38. Distribución de riesgos 41
39. Vigencia de del CAE 42
40. Garantías de Fiel Cumplimiento 42
ANEXO 1: TÉRMINOS DEFINIDOS 44
ANEXO 2: FORMATO DE CONVOCATORIA 47
ANEXO 4: Formulario No. 2. Experiencia del Oferente 52
4
ANEXO 6: Cronograma del Concurso 55
ANEXO 7: Formulario X. Términos esenciales de la Oferta 56
ANEXO 8: Anexos Técnicos 57
8.1 Escritura. 57
8.2 Certificados de avalúo municipal. 57
8.3 Levantamiento planimétrico. 57
8.4 Estudio de Suelos. 57
ANEXO 9: ANEXOS ECONÓMICO-FINANCIEROS — DOCUMENTOS DE REFERENCIA 58
ANEXO 10: FORMULARIO 4 — PROYECTO TÉCNICO DE LA OFERTA Y PLAN
ECONÓMICO-FINANCIERO 61 ANEXO 11: Modelo de Contrato de Alianza Estratégica
ANEXO 12: Modelo de Contrato de Fideicomiso
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Capítulo Primero: Bases Administrativas
Sección I: Información general
1. Antecedentes
(a) La Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP («EPV») es una
persona jurídica de Derecho público, con patrimonio propio, dotada de
autonomía presupuestaria, financiera, económica, administrativa, operativa y de
gestión, creada mediante Decreto Ejecutivo núm. 622, publicado en el Registro
Oficial 474, de 7 de abril de 2015.
(b) El art. 3 del mencionado Decreto de creación de la EPV señala:
En la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, existe la
preeminencia de la rentabilidad con responsabilidad social y
ambiental, por lo que su financiamiento se sujetará a lo dispuesto
en el artículo 42 de la Ley Orgánica de Empresas Públicas. Para el
efecto, podrá constituir cualquier tipo de asociación, unidades de
negocios, celebrar convenios de asociación, alianzas estratégicas,
consorcios, sociedades de economía mixta con sectores públicos o
privados en el ámbito nacional o internacional o del sector de la
economía popular y solidaria, de conformidad con la ley.
Podrá además suscribir todo tipo de CAE, Fideicomisos, encargos
fiduciarios, convenios, acuerdos, memorandos de entendimiento
con la finalidad de establecer alianzas en todas sus formas, con
personas naturales o jurídicas, organismos e instituciones,
nacionales e internacionales, o participar con éstos para la
implementación de proyectos específicos, así como la obtención de
los recursos necesarios para su ejecución u otros de naturaleza
similar, en las que el convenio asociativo o CAE y Fideicomiso
establezca los procedimientos de contratación y su normativa
aplicable, en concordancia con la Ley Orgánica del Sistema
Nacional de Contratación Pública, su reglamento y más
disposiciones pertinentes”.
(c) Mediante Decreto Ejecutivo núm. 976, publicado en el Registro Oficial No. 742,
de 27 de abril de 2016, se reformó el Decreto Ejecutivo núm. 622, y se
estableció que:
La Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP tiene por
objeto elaborar e implementar programas, planes y proyectos
referidos a la mejora del hábitat y el acceso a la vivienda, desarrollo
de infraestructura hotelera con sujeción al Plan Nacional de
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Desarrollo, las políticas nacionales sectoriales y los instrumentos de
planificación empresarial que le son propios. En este ámbito
general de actuación, sin que su enunciación sea exhaustiva, la
Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP podrá, de
manera particular:
[…] (b) Adquirir, enajenar, constituir derechos reales y gestionar
bienes inmuebles, para la ejecución de los programas, planes o
proyectos en el ámbito general de su actuación.
(c) Transferir bienes o servicios, en valores que garanticen el
carácter social de las operaciones y objetivos de la empresa pública.
[…]
(d) Articular, gestionar y estructurar la coparticipación público-
privada en el contexto de programas, planes o proyectos en el
ámbito general de su actuación.
El predio denominado EL DORADO, se encuentra situado a 5 km
aproximadamente al sur- este del Cantón Durán, con una superficie de
veintiocho mil doscientos treinta y ocho metros cuadrados con trece centímetros
(28.238,13 m2), sobre el que se requiere desarrollar un proyecto inmobiliario,
teniendo como referente las bases técnicas contenidas en este Pliego (el
«Proyecto»).
(d) Para la ejecución del Proyecto, se ha considerado viable la asociación con un
sujeto de Derecho privado, mediante la celebración de un acuerdo de alianza
estratégica (el «CAE») y un fideicomiso inmobiliario (el «Fideicomiso»), con la
finalidad de optimizar el uso de los recursos públicos, distribuir los riesgos y
beneficios del Proyecto y conseguir la participación privada para atender el
cumplimiento de su objeto empresarial de la EPV. En este contexto, la EPV
aportaría el Predio al Fideicomiso y, a través de este medio, el socio estratégico
asumiría los riesgos ordinarios del desarrollo del Proyecto, incluidos, sin que su
enunciación sea exhaustiva, el financiamiento, diseño y planificación,
construcción, promoción y venta de las unidades constructivas.
(e) El CAE y el Fideicomiso se celebrarán bajo el régimen de asociatividad de una
empresa pública contenido principalmente en los artículos 35, 36 y 42 de la Ley
Orgánica de Empresas Públicas.
(f) La EPV ha dispuesto la elaboración de los estudios técnicos y económicos para
la ejecución del Proyecto (“Documentos de Base”) según se indica en el
presente Pliego.
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(g) Con estos antecedentes, la EPV promueve este concurso público para la
selección de un socio estratégico para el desarrollo del proyecto inmobiliario
denominado « EL DORADO » (el “Concurso” o “Concurso Público”).
(h) Mediante Acta de Directorio Extraordinaria No. 9 del 30 de junio de 2016, el
Directorio de la EPV, aprobó por unanimidad el Reglamento de Asociatividad
de la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, tiene por objeto
establecer los lineamientos generales y políticas de implementación respecto de
asociaciones, alianzas estratégicas, consorcios y cualquier otra forma de
colaboración empresarial, mismo que en su artículo 3 establece en su artículo 3,
determina que la Gerencia General de la EPV tendrá facultad para llevar a cabo
procesos de […] alianzas estratégicas, […] en el marco de lo establecido en el
presente reglamento y en el ámbito del objeto empresarial definido en su decreto
de creación y posterior reforma.
(i) Con Resolución Administrativa EPNHV- GG -050- 2016 de 01 de julio de
2016, la Gerencia General, según competencia asignada por el directorio de la
EPV emitió el Instructivo para la aplicación del Reglamento de Asociatividad de
la EPV para el desarrollo de Alianzas Estratégicas, que determina los
procedimientos para el desarrollo de Alianzas Estratégicas que permitan
viabilizar su capacidad asociativa en concordancia con la Ley Orgánica de
Empresas Públicas y demás normativa aplicable.
(j) Mediante Resolución Administrativa EPNHV- GG -0104- 2016 del 27 de
septiembre de 2016, la Gerencia General de la EPV en base a los informes
remitidos por la Gerencia de Estudios Inmobiliarios, Gerencia Administrativa
Financiera y Gerencia Jurídica, determina la viabilidad de realizar un concurso
público para la selección de un aliado estratégico para el desarrollo del proyecto
inmobiliario denominado “EL DORADO”, y resuelve designar la Comisión
Técnica para el respectivo proceso, a la que se encargó la elaboración del
proyecto de pliego respectivo y demás etapas precontractuales.
(k) Mediante Resolución Administrativa EPNHV- GG -0122- 2016 del 20 de
octubre de 2016, la Gerencia General de la EPV en base al informe y proyecto
de pliegos presentados por la Comisión Técnica designada para el efecto aprobó
el pliego y resolvió el inicio del concurso público para la selección de un aliado
estratégico para el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado “EL
DORADO”.
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2. Objeto del Pliego
El conjunto de bases administrativas, técnicas, económicas y contractuales contenidas
en este documento (el “Pliego”) determinan y regulan el procedimiento y los
requisitos, requerimientos, términos, condiciones, limitaciones y más bases para la
selección y adjudicación del socio estratégico y la subsecuente suscripción del
Contrato de Alianza Estratégica a fin de asumir los derechos y obligaciones
relacionados con la ejecución del Proyecto.
3. Régimen Jurídico Aplicable al CAE y Fideicomiso
(a) El CAE y el Fideicomiso se regulan especialmente por las siguientes normas
que integran el régimen jurídico aplicable (el "Régimen Jurídico Aplicable"):
(i) Constitución de la República del Ecuador;
(ii) Ley Orgánica de Empresas Públicas;
(iii) Código Orgánico Monetario y Financiero;
(iv) Reglamento de Asociatividad de la EPV;
(v) Instructivo de aplicación del Reglamento de Asociatividad;
(vi) Este Pliego;
(vii) Las circulares de Modificación que se hubieren emitido durante el proceso
precontractual, en caso de existir; y,
(viii) Las circulares de Aclaración que se hubieren emitido durante el proceso
precontractual, en caso de existir.
(b) En aquellos aspectos en los que este Pliego se remite expresamente, se aplicarán
como normas supletorias, la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación
Pública y su Reglamento General de Aplicación.
(c) Las Ofertas, en los aspectos técnicos, deberán ser preparadas dentro del marco
del Régimen Jurídico Aplicable, en atención, principalmente, a:
(i) Las normas ecuatorianas de la construcción;
(ii) Las normas de arquitectura y urbanismo vigentes en el GAD local;
(iii) Las especificaciones técnicas señaladas explícitamente en el Pliego;
(iv) Las normas que rigen la gestión ambiental; y,
(v) Otras normas técnicas nacionales y locales y, en caso de su falta, las
internacionales que resulten aplicables al Proyecto.
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(vi) Y demás normativa aplicable
(d) Los Oferentes deberán analizar el Régimen Jurídico Aplicable y las normas
técnicas y someterse a sus exigencias conforme a la declaración incorporada en
el Anexo 3 (Formulario No. 1 – Datos y declaraciones – A y B).
4. Competencias públicas relacionadas con el Concurso Público
4.1. EPV
(a) De conformidad con lo que disponen los arts. 35, 36 y 42 de la Ley Orgánica de
Empresas Públicas, corresponde a al EPV, la suscripción del CAE y
Fideicomiso con el Adjudicatario, en calidad de EPV.
(b) Como representante de la EPV, corresponde al Gerente General (la “Gerente”):
(i) La designación de los integrantes de la Comisión Técnica de Selección.
(ii) La realización de la Convocatoria al Concurso.
(iii) La adopción de la Resolución de Adjudicación.
(iv) La adopción de la resolución en la que se cancela el Concurso Público.
(v) La adopción de la resolución en la que se declara la desierto el Concurso
Público.
(vi) La suscripción del CAE y Fideicomiso.
(vii) Realizar y suscribir todos los actos y documentos que se requieran dentro
del proceso de selección del aliado estratégico, incluidas reformas y
modificaciones al contenido del presente documento dentro de los plazos
previstos y atendiendo el principio de transferencia, publicidad del
procedimiento y beneficio institucional.
(c) Los actos de comunicación de las decisiones y resoluciones adoptadas por La
EPV en este Concurso son de competencia del secretario de la Comisión.
4.2. Comisión Técnica de Selección
(a) Es el órgano del Concurso que tiene a su cargo:
(i) La preparación del Pliego y sus modificaciones.
(ii) La absolución de consultas y aclaraciones en relación con el Pliego.
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(iii) La revisión de los Requisitos de Elegibilidad de los Oferentes de
conformidad con este Pliego.
(iv) La emisión del Informe de Calificación de Oferentes.
(v) Atender las negociaciones correspondientes a la Fase de Negociación y
Adjudicación, e informar y recomendar a la Gerencia General la emisión
de la Resolución de Adjudicación, según el resultado de su gestión.
(b) La Comisión Técnica de Selección (la “Comisión”) está constituida por tres
integrantes, designados por la Gerencia General.
(c) La Comisión se instalará válidamente con la concurrencia de al menos dos de
sus integrantes con derecho a voto, entre los cuales estará el presidente.
(d) La Comisión adoptará sus decisiones con al menos dos votos conformes. En
caso de empate en la votación, el presidente tendrá voto dirimente.
(e) Actuará como secretario de la Comisión, el funcionario delegado por la máxima
autoridad, con voz y sin voto.
(f) Le corresponde al secretario de la Comisión dejar constancia de las decisiones
adoptadas por el órgano en un acta resumen que será suscrita por todos los
miembros de la Comisión.
(g) Los actos de comunicación de la Comisión son de competencia del secretario.
4.3. Subcomisión Técnica de Selección
(a) En caso de que la Comisión lo estime necesario podrá estructurar una
Subcomisión Técnica de Selección para que, como órgano auxiliar, emita un
informe de revisión de los requerimientos técnicos y/o económicos de
conformidad con lo previsto en este Pliego.
(b) Estará constituida por el número de profesionales, en las materias
encomendadas, que la Comisión determine.
(c) Las reglas de quórum de instalación y el funcionamiento de la Subcomisión
serán los mismos previstos para la Comisión. Dirigirá las reuniones de la
Subcomisión el integrante elegido por los asistentes en cada ocasión y, en caso
de que no exista acuerdo para estos propósitos, dirigirá la reunión el profesional
con más años de experiencia profesional acreditada en el procedimiento de
designación, según lo certifique el secretario.
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(d) Le corresponde a la Subcomisión dejar constancia de las decisiones adoptadas
por este órgano en reuniones colectivas en la correspondiente acta suscrita por
sus miembros designados.
5. Definiciones e interpretación
(a) Para efectos de la interpretación y aplicación de los términos, declaraciones,
condiciones y demás estipulaciones contenidos en este Pliego y sus Anexos, las
palabras escritas con mayúscula inicial tendrán los significados que se indican
en el Anexo 1 (“Términos definidos”) de este Pliego, en todo aquello que se
refiera al Concurso.
(b) En la medida que exista conflicto entre los términos del cuerpo principal de este
Pliego y aquellos de sus Anexos, los términos del cuerpo principal de este
Pliego prevalecerán en todo aquello que se refiera al Concurso.
(c) Los Anexos son parte integrante del Pliego y las referencias a ellos serán
referencias a los Anexos adjuntos de este Pliego, a menos que se indique de otra
manera.
(d) A menos que expresamente se señale de otra manera en este Pliego, todas las
referencias que se hagan a alguna norma, acto o contrato, se entenderán
efectuadas a la norma, acto o contrato respectivo con todas sus reformas y en su
última versión vigente.
(e) Excepto cuando el contexto lo requiera de otra manera, las referencias a
capítulos, secciones, acápites, numerales o letras son referencias hechas a los
capítulos, secciones, acápites, numerales o letras de este Pliego.
(f) Las referencias efectuadas a cualquier persona incluyen a sus sucesores,
subrogantes y cesionarios permitidos.
(g) Las palabras que únicamente indiquen el singular también incluirán el plural, y
viceversa, según el contexto lo requiera.
(h) Las mismas reglas de interpretación se aplicarán respecto de los términos
definidos en los Modelos de Contratos exclusivamente en relación con dichos
Modelos de Contratos.
(i) En todo lo que no está previsto en este numeral, las palabras que se incluyan en
este Pliego o sus Anexos, se entenderán según su sentido natural y obvio, si no
se encuentran definidos en el Régimen Jurídico Aplicable.
(j) Todos los plazos establecidos en el CAE y Fideicomiso en meses o años, sin
ninguna indicación adicional, se computarán desde el día siguiente a la fecha de
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referencia hasta el mismo día del mes o el año que corresponda a la fecha de
referencia según el plazo otorgado.
(k) Para cualquier caso de vencimiento de un plazo verificado en un día inhábil, se
tomará como día de vencimiento el día hábil inmediato siguiente.
(l) Las referencias a horas corresponden a la hora oficial del Ecuador y a horas
hábiles.
6. Documentos del Pliego
Forman parte de este Pliego los siguientes documentos:
(a) El cuerpo principal que contiene las bases administrativas (capítulo primero), las
bases técnicas y económicas y los términos esenciales de contratación (capítulo
segundo).
(b) Los Modelos de Contratos que incluye el proyecto de CAE y de Fideicomiso.
(c) Todos los Anexos y sus correspondientes Apéndices.
(d) El contenido de las circulares de Aclaración, emitidas durante el Concurso; y,
(e) El contenido de las circulares de Modificación, emitidas durante el Concurso.
6.1. Información y documentos obligatorios
(a) Los Oferentes deberán proveer la información completa solicitada por la EPV
en este Pliego, según sea requerida en los formularios que se agregan a este
Pliego como Anexos.
(b) Los Oferentes deberán suministrar la documentación solicitada en este Pliego
para acreditar la información consignada en los formularios de los Anexos
Administrativos, según le sea requerido.
(c) Sin perjuicio de las obligaciones del Adjudicatario previa la celebración del
respectivo CAE y Fideicomiso, la documentación solicitada durante el
procedimiento del Concurso Público no requiere de ningún requisito de
autenticación o legalización. Bastará, para los propósitos del Concurso, la
remisión de copias simples de la documentación solicitada, la correspondiente
declaración de veracidad consignada en el correspondiente formulario y el
cumplimiento de los requisitos establecidos para la presentación de las Ofertas.
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6.2. Información y documentos referenciales
(a) La EPV provee con este Pliego información referencial que los Oferentes
podrán emplear, bajo su absoluto riesgo, para preparar sus Ofertas. La EPV no
asume, por el hecho de poner a disposición de los Oferentes esta información
referencial, ninguna responsabilidad por su precisión, exactitud o corrección.
(b) La información provista por la EPV son de carácter referencial para la
preparación de las Ofertas se publicará en la página web institucional o, a
requerimiento del Oferente, en formato digital.
(c) La información y documentos referenciales disponibles son los Documentos de
Base que se agregan a este Pliego.
(d) La EPV espera que los Oferentes se provean de la asesoría técnica, económica y
legal necesarias para la preparación de sus Ofertas y que provean mejoras a los
Documentos de Base al preparar sus Ofertas.
6.3. Modificación del Pliego
(a) La EPV podrá autorizar y aprobar las modificaciones que estime convenientes a
este Pliego, durante el desarrollo del Concurso:
(i) hasta la fecha en que venza el plazo otorgado a la Comisión para emitir
circulares de Aclaración, según lo previsto en este Pliego, en todo aquello
que implique variaciones en la información que los Oferentes deban
considerar en su Oferta; y,
(ii) en cualquier momento hasta la fecha de Adjudicación, en todo aquello que
no tenga relevancia en la información que deba ser considerada por los
Oferentes para preparar sus Ofertas.
(b) Las circulares de Modificación deberán ser notificadas a los Oferentes, si ya se
hubiera fijado la dirección electrónica para los actos de comunicación entre la
EPV y los Oferentes, y, en cualquier caso, se publicarán en la web institucional.
(c) De todos los actos de comunicación, el secretario de la Comisión dejará
constancia en el expediente con la razón correspondiente.
(d) Es responsabilidad de los participantes consultar permanentemente la web
institucional de la EPV para constatar la emisión de circulares de Modificación,
por lo que el desconocimiento de una circular de Modificación no exonera a los
Oferentes del cumplimiento de los requisitos, requerimientos, términos,
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condiciones, limitaciones y más bases previstas en este Pliego modificadas
según este acápite.
Sección II: Oferentes
7. Requisitos de Elegibilidad de los Oferentes
En el Concurso podrán participar personas naturales o jurídicas, nacionales o
extranjeras, o asociaciones o consorcios de estas, que tengan interés en la ejecución
del Proyecto según los requisitos, requerimientos, términos, condiciones, limitaciones
y más bases previstas en este Pliego y, especialmente, que cumplan con los Requisitos
de Elegibilidad que se determinan en esta sección.
7.1. Inhabilidades generales y especiales
(a) No podrán participar en el Concurso, directa o indirectamente, las personas que
incurran en las inhabilidades generales y especiales, previstas en los artículos 62
y 63 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, y 110 y
111 de su Reglamento General. Estas inhabilidades se incorporan a este Pliego
por referencia.
(b) Ningún Oferente podrá participar en el Concurso, directa o indirectamente, con
más de una Oferta.
(c) No podrán participar en el Concurso, por separado, como Oferentes, quienes se
encuentre vinculados o relacionados, directa o indirectamente, sea por la
propiedad del capital social, la administración y, en general, cualquier forma en
la que se manifieste control societario o una influencia significativa en la
gestión.
(d) No podrán participar en el Concurso como Oferentes quienes hubieren contado
para la preparación de su Oferta con asesores técnicos, económicos, jurídicos o
cualquier otro, que hubiesen intervenido en el Proyecto o la preparación de este
Pliego, o bien, que hubiesen prestado servicios para terceros que hayan
intervenido en asuntos relacionados con el Proyecto o este Pliego.
(e) No podrán participar en el Concurso como Oferentes las personas jurídicas que
tengan domicilio en un paraíso fiscal, según las calificaciones determinadas por
el Servicio de Rentas Internas y, en general, quienes estén impedidos de
habilitarse como proveedores del Estado en el Registro Único de Proveedores
(RUP), de conformidad con el Régimen Jurídico Aplicable.
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(f) Una declaración jurada relacionada con estas inhabilidades generales y
especiales deberá ser agregada en la Oferta, según el formato que consta en el
Anexo 3 (Formulario No. 1 – Declaraciones y seguridades generales).
(g) Toda la información que sea presentada por los oferentes es de su exclusiva
responsabilidad y su presentación exime de toda responsabilidad sobre su
veracidad y licitud a la EPV y sus funcionarios.
7.2. Requisitos legales
(a) Son Requisitos de Elegibilidad en los aspectos legales, de manera general, los
siguientes:
(i) Contar en el Ecuador, a la fecha de presentación de la Oferta, con un
apoderado o representante que pueda contestar demandas y cumplir con
las obligaciones que asume el Oferente, en caso de ser extranjero.
(ii) Estar legalmente constituido en su país de origen.
(iii) Estar inscrito y habilitado en el Registro Único de Proveedores.
(iv) No estar incurso en alguna de las inhabilidades generales o especiales
previstas en el numeral 7.1 de este Pliego.
(v) Para el caso de personas jurídicas es necesario que su objeto social y
actividades estén relacionadas al área inmobiliaria. Se podrá acreditar la
experiencia a través de aquella que puedan justificar los socios de la
persona jurídica.
(vi) Proveer la información y documentación requerida en este Pliego de
manera completa.
(b) En el caso de Consorcios Oferentes los Requisitos de Elegibilidad previstos en
la letra (a) precedente deberán ser cumplidos por cada una de las personas
naturales o jurídicas integrantes del Consorcio Oferente; y, además, el
Consorcio Oferente deberá acreditar los siguientes requisitos adicionales:
(i) Acreditar el Contrato de Promesa de asociación o consorcio entre los
integrantes del Consorcio Oferente, que se ha de concretar en el evento de
que el Consorcio Oferente sea el Adjudicatario.
(ii) Haber designado en Contrato de Promesa un procurador común y
apoderado especial que actuará en el Concurso y en la suscripción del
CAE y Fideicomiso en representación el Consorcio Oferente y de cada una
de las personas que lo integran.
16
(c) El Oferente deberá rendir a favor de la EPV la Garantía de Seriedad de la Oferta
por un monto equivalente al 5 % del valor base de aportación del Predio, la
misma que deberá ser presentada junto con la oferta según el cronograma
determinado.
(i) La Garantía de Seriedad de Oferta deberá ser otorgada en forma de
garantía bancaria o póliza, incondicional y de cobro inmediato, otorgada
por una compañía autorizada y domiciliada en el Ecuador, con un plazo de
vigencia no menor a 3 meses desde la fecha para la presentación de las
Ofertas y, en cualquier caso, mantenerse vigente hasta la fecha en que se
suscriba el CAE y Fideicomiso.
(ii) Cuando la Garantía de Seriedad de la Oferta sea rendida en forma de
garantía bancaria, deberá ser emitida por una entidad del sistema
financiero que posea una calificación de al menos AA en Ecuador.
(d) La Garantía de Seriedad de la Oferta se ejecutará en los siguientes casos:
(i) Cuando el Oferente, de manera expresa o tácita, desista de su Oferta en
cualquier momento hasta la suscripción del CAE y Fideicomiso.
(ii) Cuando el Oferente no comparezca a la Negociación para la que sea
convocado.
(iii) Cuando el Oferente en la Negociación proponga desacuerdos sobre
materias que fueron objeto de su Oferta o que no correspondan a las
observaciones contenidas en el Informe de Calificación de Oferentes.
(iv) Cuando el Oferente sea declarado Adjudicatario Fallido.
7.3. Requisitos de experiencia
(a) Los Oferentes deberán acreditar los siguientes requisitos de experiencia:
Experiencia en el área constructiva o en el área de promoción de proyectos
inmobiliarios y desarrollo urbano en general, que se hayan realizado en los
últimos quince (15) años con presupuestos iguales o superiores al monto del
presupuesto del Proyecto según el estudio de pre factibilidad referencial
determinado por la EPV, que consta en el Anexo 9 de este Pliego. Para la
acreditación, podrán presentar máximo 10 proyectos, cuya sumatoria de
presupuestos sea igual o superior al monto establecido en el anexo 9 para el
presente proyecto.
(b) Para justificar esta experiencia, los Oferentes deberán incluir una descripción
general de los proyectos desarrollados indicando su ubicación, número de
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unidades habitacionales, sistemas constructivos y precios de venta, y, en caso de
contar, presentar sustento grafico de los proyectos acreditados como
experiencia, conforme el formulario No. 2 del anexo 4 del presente documento.
(c) Para garantizar la veracidad de la información entregada, se adjuntará todos los
documentos que acrediten dicha experiencia, pudiendo ser contratos,
certificados, actas de entrega recepción y cualquier documento que demuestre la
experiencia acreditada.
(d) La información sobre experiencia se consignará en el Formulario No. 2 (Anexo
4).
(e) A los correspondientes formularios se acompañarán las certificaciones que
acrediten la información consignada.
7.4. Requisitos económicos y financieros
(a) El Oferente deberá acreditar los siguientes requisitos económicos:
(i) Un patrimonio mínimo en el último ejercicio fiscal, de al menos el 10%
del valor base de la oferta del predio. En caso de un Consorcio Oferente, el
patrimonio mínimo deberá acreditarse como la suma lineal del patrimonio
de sus integrantes ponderado en razón de su participación en el Consorcio
Oferente.
(ii) Un índice de liquidez igual o mayor a 1, para el último ejercicio fiscal. En
caso de un Consorcio Oferente, el índice de liquidez requerido deberá
acreditarse por cada uno de los integrantes del Consorcio Oferente. Índice
de Liquidez IL, se medirá según la relación entre el Activo Corriente y el
Pasivo Corriente del participante. El Índice de Liquidez se medirá
utilizando la siguiente fórmula:
IL= (Activo Corriente) / (Pasivo Corriente)
(iii) Un índice de endeudamiento, igual o menor a 0,85 en el último ejercicio
fiscal. En caso de un Consorcio Oferente, el índice de endeudamiento
requerido deberá acreditarse por cada uno de los integrantes del Consorcio
Oferente. Índice de Endeudamiento (IE). El endeudamiento se medirá
según la relación entre el Pasivo Total y el Activo Total para el
participante individual o para cada una de las firmas o personas que
integran el Consorcio participante. El Indicador de Endeudamiento se
medirá utilizando la siguiente fórmula:
18
IE = (Pasivo Total)/(Activo Total)
(b) La información solicitada deberá ser entregada de acuerdo al Formulario No. 3,
A y B previsto en el Anexo 5 (“Índices económicos y financieros y declaración
de invariabilidad - A y B”).
(c) Para la obtención de todos los índices financieros se utilizará la información del
balance del último ejercicio fiscal debidamente auditado por firma auditora
competente si la Ley lo obliga. En caso de que el participante, sea una
Asociación o Consorcio, el valor de los indicadores será calculado para cada
uno de los socios de la Asociación o Consorcio individualmente y para la
Asociación o Consorcio como conjunto; en primer lugar, se determinarán los
indicadores financieros para cada socio con base a la información de los
correspondientes Estados Financieros, luego estos indicadores serán ponderados
en función del porcentaje de participación que cada socio tenga en la Asociación
o Consorcio y, por último, se sumarán los indicadores ponderados para obtener
el indicador de la Asociación en su conjunto. De ser el participante una persona
natural no obligada a llevar contabilidad, deberá presentar una declaración
jurada de su situación financiera a más de la liquidación del impuesto a la renta
correspondiente al último ejercicio fiscal y el resto de documentos establecidos
en el siguiente literal.
(d) La información consignada en el Formulario No. 3 deberá justificarse, en caso
de personas jurídicas, con los correspondientes balances entregados a las
autoridades de control. En el caso de las personas naturales, (i) con sus
declaraciones tributarias o (ii) con copias de los certificados de propiedad
inmueble y copias del último pago de impuesto predial; y/o, (iii) matrículas de
vehículos.
8. Acreditación de Requisitos de Elegibilidad
Los Requisitos de Elegibilidad dentro del Concurso se acreditarán con la aportación
de los documentos e información requeridos en este Pliego y aquellos aportados por el
Oferente.
Sección III: Procedimiento de Concurso Público y suscripción de CAE
9. Cronograma del Concurso
19
(a) El Cronograma del Concurso se encuentra previsto en el Anexo 6 (“Cronograma
del Concurso”) de este Pliego.
(b) Las fechas previstas en el Cronograma del Concurso podrán variar en función
de los eventos que se produzcan de conformidad con este Pliego, a excepción de
la fecha y hora establecida para la presentación de la Oferta.
(c) Cuando no se determine expresamente en este Pliego cosa distinta, todos los
plazos establecidos en él, iniciarán a partir del día siguiente a la fecha que
conste en la razón de notificación del correspondiente acto, sentada en el
expediente por el secretario de la Comisión.
(d) En cualquier momento del Concurso hasta la fecha de presentación de las
Ofertas, la Gerencia General podrá declarar cancelado el Concurso, mediante
resolución debidamente motivada.
10. Convocatoria
(a) La Convocatoria se efectuará de conformidad con el formato que consta en el
Anexo 2 (“Convocatoria”) de este Pliego.
(b) La Convocatoria será oficialmente publicada en la web institucional de la EPV.
(c) Los plazos otorgados a los Oferentes que se refieran a la Convocatoria correrán
desde el día siguiente a la fecha señalada en la Convocatoria, con independencia
de la fecha en que efectivamente se produzca su publicación oficial.
(d) Sin perjuicio de la publicación oficial en el sitio web institucional de la EPV, la
Convocatoria será divulgada a través de los medios nacionales o internacionales
que determine la EPV, para procurar su mayor difusión.
11. Preparación de Ofertas
11.1. Preguntas y Aclaraciones
(a) Si los eventuales Oferentes, luego del análisis del Pliego detectan un error,
omisión o inconsistencia, o, en general, necesitan una Aclaración o absolución
de una pregunta sobre el contenido y alcance del Pliego, deberán solicitarla al
presidente de la Comisión en la página web institucional de la EPV.
20
(b) La Comisión podrá emitir Aclaraciones o absolver preguntas, por propia
iniciativa o a pedido de los participantes, dentro del periodo determinado en el
cronograma.
(c) Las circulares de Aclaración y absolución de preguntas serán vinculantes y
deberán ser publicadas en Sitio web institucional de la EPV.
(d) De todos los actos de comunicación, el secretario de la Comisión dejará
constancia en el expediente con la razón correspondiente.
(e) Es responsabilidad de los participantes consultar constantemente el sitio web
institucional de la EPV para constatar la emisión de circulares, por lo que el
desconocimiento de una circular no exonera a los Oferentes de su cumplimiento.
11.2. Visitas e inspecciones
(a) En función del objeto del CAE y Fideicomiso, los interesados, deberán efectuar
cuantas visitas e inspecciones consideren convenientes al Predio para la
preparación de sus Ofertas.
(b) La EPV podrá atender las visitas o inspecciones requeridas por el interesado,
con la participación de su equipo profesional, en la fecha prevista en el
Cronograma del Concurso.
12. Presentación de la Oferta
(a) El Oferente deberá presentar la Oferta, en el Domicilio de la EPV, en la fecha y
hasta la hora previstas en la Convocatoria, del modo y con el contenido previsto
en este Pliego, en original y copia debidamente numerada y sumillada en cada
hoja.
(b) El secretario de la Comisión recibirá la Oferta y conferirá un comprobante de
recepción y anotará, tanto en el comprobante como en la Oferta, la fecha y hora
de recepción.
(c) No se tomarán en cuenta en el Concurso, las Ofertas entregadas en otro lugar o
después del día y hora fijados en la Convocatoria, aun cuando de hecho
hubieran sido recibidos. Tampoco se considerarán en el Concurso, las Ofertas en
los que no consten la fecha y hora de recepción.
21
13. Procedimiento de evaluación
(a) Una hora más tarde de fenecido el plazo para la presentación de las Ofertas, en
acto público efectuado ante la Comisión, el secretario procederá a la apertura de
los sobres de las Ofertas.
(b) El secretario de la Comisión rubricará cada una de las hojas contenidas en la
Oferta original y pondrá a disposición de la Comisión las copias para su
evaluación.
(c) Los documentos de la Oferta original serán sellados y firmados por mínimo dos
de los integrantes de la Comisión y permanecerán en custodia del secretario de
la Comisión.
(d) De la diligencia se dejará constancia en el acta correspondiente.
(e) La Comisión, en el plazo previsto en el Cronograma del Concurso realizará una
revisión exhaustiva sobre la integridad y claridad de la información y
documentación aportada por el Oferente (metodología: “check list”), con el
objeto de habilitar la Oferta, para su posterior revisión con base en los criterios
previstos en este Pliego.
(f) La Comisión podrá solicitar, de conformidad con el Cronograma del Concurso y
con respeto a los principios de transparencia e igualdad de los Oferentes,
aclaraciones a los documentos e información presentados por los Oferentes, de
manera que se precise su contenido o se corrijan errores de forma, en función de
los requisitos, requerimientos, términos, condiciones, limitaciones y más bases
contenidos en este Pliego. La Comisión otorgará a los Oferentes, para este
propósito, el plazo previsto en el cronograma.
(g) Concluido el plazo previsto en la letra precedente, en caso de que la Comisión
hubiera solicitado aclaraciones a los documentos e información aportados por
los Oferentes o, en caso de que la actuación no hubiese sido requerida,
concluido el plazo previsto en la letra (e), la Comisión, evaluará las Ofertas
Habilitadas y emitirá, en el plazo determinado en el cronograma, el Informe de
Calificación de Oferentes, en el que, de manera fundamentada y de conformidad
con los criterios de revisión previstos en este Pliego, determinará la lista de los
Oferentes en el orden de puntuación obtenida.
(a) El Informe de Calificación de Oferentes, con la autorización de la máxima
autoridad de la institución, será notificado a los Oferentes en la dirección de
correo electrónico y publicado en el sitio web institucional de la EPV.
(b) De los actos de comunicación el Secretario de la Comisión sentará razón en el
expediente.
22
14. Negociación y Adjudicación
(a) La Comisión convocará al primero de los Oferentes, según el orden de prelación
determinado en el Informe de Calificación de Oferentes, con el propósito de
negociar únicamente los siguientes aspectos de su Oferta:
(i) La absolución y/o rectificación de las observaciones determinadas en el
Informe de Calificación de Oferentes, incluidos los aspectos relevantes de
las mejoras propuestas.
(ii) La revisión de los términos contractuales que no se encuentren previstos
en el Capítulo III de este Pliego, como términos esenciales del CAE y
Fideicomiso.
(b) La negociación deberá efectuarse en el plazo previsto en el cronograma.
(c) En la negociación no se podrá variar de ningún modo las bases técnicas,
económicas y contractuales previstas en este Pliego, sino exclusivamente
precisar el contenido de las Ofertas en relación con dichas bases.
(d) De los acuerdos o imposibilidades de acuerdos con los que culminare la
negociación se dejará constancia en la correspondiente Acta de Negociación.
(e) En caso de que la Comisión y el Oferente hubieren llegado a un acuerdo total
sobre los asuntos previstos en el acápite 14(a) de este Pliego, la Comisión
remitirá su informe, acompañado de los antecedentes documentales, a la
Gerencia General y recomendará la emisión de la Resolución de Adjudicación.
Para este propósito, la Gerencia pondrá a consideración del Directorio los
documentos del expediente con el objeto de que el directorio de la EPV los
apruebe.
(f) En caso de que la Comisión y el Oferente convocado en primer lugar no
llegaren a acuerdos totales en el plazo previsto en el acápite 14(b), la Comisión
convocará al Oferente que se encuentre en el segundo lugar en el orden de
prelación establecido en el Informe de Calificación de Oferentes para emprender
la negociación.
(g) El mismo procedimiento previsto en los literales precedentes se ejecutará de
forma sucesiva hasta obtener acuerdos totales.
23
(h) En caso de que no fuere posible llegar a acuerdos totales con ninguno de los
Oferentes, en el orden de prelación previsto en el Informe de Calificación de
Oferentes, la Comisión remitirá a la Gerencia General su informe, con los
antecedentes documentales, y recomendará la emisión de la resolución por la
que se declara desierto el Concurso.
(i) La Gerencia General, previa autorización del directorio, emitirá la Resolución
de Adjudicación y dispondrá que se la notifique al Adjudicatario en la dirección
de correo electrónico que hubiere fijado y se la publique en el sitio web
institucional de la EPV.
(j) Las Garantías de Seriedad de la Oferta de los Oferentes se conservarán y
mantendrán vigentes hasta la fecha en que el CAE y Fideicomiso sea suscrito,
salvo en el caso de que el Concurso hubiere sido declarado desierto.
(k) De los actos de comunicación el Secretario de la Comisión sentará razón en el
expediente.
15. Contratación
15.1. Plazo para la suscripción del CAE y Fideicomiso
(a) Previo el cumplimiento por parte del Adjudicatario de los requisitos previstos en
este Pliego, el CAE y Fideicomiso deberán ser suscritos en el plazo máximo
previsto en el cronograma y en el CAE respectivamente.
(b) Dentro del plazo previsto en el cronograma, la EPV entregará al Adjudicatario
la correspondiente minuta del CAE y del Fideicomiso y la carta de solicitud para
que su escrituración sea sorteada entre los notarios públicos competentes.
(c) Es responsabilidad del Adjudicatario la gestión del sorteo entre los notarios
públicos competentes y de la instrumentación de la protocolización del CAE y
del Fideicomiso.
(d) El proceso de selección de la fiduciaria para la suscripción del fideicomiso será
el establecido en el CAE conforme los plazos y condiciones que se determine
para el efecto, para lo cual no se estará lo dispuesto en la Ley Orgánica de del
Sistema Nacional de Contratación Pública ni su Reglamento General de
aplicación.
24
15.2. Requisitos para proceder con la suscripción del CAE y del Fideicomiso
(a) Dentro del plazo previsto en el numeral 15.1(a), el Adjudicatario notificará por
escrito al secretario de la Comisión sobre el hecho de que la minuta del CAE y
del Fideicomiso ha sido debidamente sorteada entre los notarios competentes y
la matriz del CAE y Fideicomiso se encuentra lista para ser suscrita. A la misma
notificación, el Adjudicatario acompañará los requisitos señalados en el literal
subsiguiente.
(b) Dentro del plazo previsto en el numeral 15.1(a), el Adjudicatario deberá aportar
los siguientes requisitos:
(i) Los documentos originales o copias certificadas, con arreglo al Régimen
Jurídico Aplicable, que fueron provistos en copias simples en la Oferta
(ii) El original y una copia certificada de la Garantía de Fiel Cumplimiento de
conformidad con este Pliego.
(iii) En el caso de que el Adjudicatario sea un Consorcio Oferente, la
constancia de su conformación con arreglo al Régimen Jurídico Aplicable.
(iv) Demás documentos que le sean requeridos oficialmente por la EPV.
15.3. Adjudicatario Fallido
(a) En caso de que el Adjudicatario no celebrare el CAE y Fideicomiso dentro del
plazo previsto en el acápite 15.1 (a), por causas que le sean imputables, la
Gerencia General le declarará Adjudicatario Fallido y dejará sin efecto la
Resolución de Adjudicación, y ejecutará la garantía de seriedad de la oferta
presentada.
(b) Una vez que notifique al Servicio Nacional de Contratación Pública de la
condición de Adjudicatario Fallido del omiso, se reiniciará el procedimiento de
conformidad con este Pliego, a partir de la convocatoria a la Negociación al
Oferente que le siguiera al Adjudicatario Fallido en el orden de prelación previsto
en el Informe de Calificación de Oferentes.
(c) En el caso de que el Adjudicatario hubiese sido un Consorcio Oferente, la
condición de Adjudicatario Fallido afectará a todos los integrantes del Consorcio
Oferente.
(d) En todos los casos en que el Adjudicatario sea declarado Adjudicatario Fallido, de
conformidad con este Pliego, la EPV dispondrá la ejecución de la Garantía de
Seriedad de la Oferta.
25
15.4. Costos y gastos hasta la instrumentación del CAE y el Fideicomiso
Todos los costos y gastos en que incurra hasta la instrumentación del CAE y del
Fideicomiso serán de cuenta exclusiva del Adjudicatario.
Sección IV: Ofertas
16. Debida diligencia
(a) Para la preparación de las Ofertas, es responsabilidad de los Oferentes realizar, a
su cuenta y riesgo, el estudio exhaustivo de todos los documentos de este Pliego.
(b) Los Oferentes deberán asegurarse la información complementaria necesaria que
requieran para proveerse de una exacta apreciación de las características del
Proyecto, sus dificultades, Habilitaciones Legales y Régimen Jurídico Aplicable,
gastos y costos asociados y, en general, los elementos de juicio que le permitan la
preparación adecuada de su Oferta.
(c) En virtud de lo anterior, los Oferentes y el Adjudicatario, según corresponda, no
podrán aducir ignorancia, desconocimiento o falta de información acerca de las
condiciones necesarias para ejecutar el Proyecto.
17. Vigencia
Las Ofertas se entienden vigentes hasta la fecha de suscripción del CAE y
Fideicomiso.
18. Costos y gastos de la preparación de las Ofertas
Serán de cargo del Oferente todos los gastos y costos, directos e indirectos, asociados
a la preparación y presentación de su Oferta. En ningún caso la EPV será responsable
de estos gastos y costos, incluso en el caso de que el Concurso hubiere sido cancelado
o declarado desierto.
26
19. Forma de las Ofertas
19.1. Idioma
(a) Las Ofertas y todos documentos agregados a ellas deberán estar escritos en
idioma español.
(b) Cuando el documento se encuentre originalmente escrito en un idioma distinto
al español, se deberá acompañar la copia del documento en su idioma original
acompañado de una traducción al idioma español. En el procedimiento de
Concurso, la traducción no requerirá de formalidad alguna; sin embargo, el
Oferente deberá considerar que de resultar Adjudicatario está obligado a
presentar a la EPV, antes de la suscripción del CAE y Fideicomiso, el
documento en su versión original debidamente autenticado y legalizado y la
traducción con las formalidades que el Régimen Jurídico Aplicable exige, sin
que quepa modificación alguna en el contenido que sirvió de base para la
revisión de la Oferta.
19.2. Moneda
En las Ofertas todo valor monetario deberán presentarse en dólares de los Estados
Unidos de América.
19.3. Sobres de Oferta
(a) La Oferta será presentada por el Oferente, según el Cronograma del Concurso y
con el contenido previsto en este Pliego, en un solo Sobre.
(b) Junto al correspondiente Sobre original, esto es, el que contenga las firmas y
rúbricas originales del representante del Oferente, se acompañará una copia,
señalando en la carátula el número de copia al que corresponde el Sobre.
(c) La carátula de cada Sobre se ajustará al siguiente formato:
CONCURSO PÚBLICO – ALIANZA ESTRATÉGICA
PROYECTO “EL DORADO”:
CÓDIGO DEL PROCESO: 012-2016-EPNHV
27
Señora
Montserrat Benedito Benet
Gerente General
EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA EP
Presente.-
Presentado por: ________________________________________________
(d) Cada hoja (o foja) del Sobre estará numerada y rubricada en su anverso por el
representante del Oferente.
(e) Las páginas en blanco deberán contener la leyenda “Página en blanco”, de modo
que no sea posible agregar información alguna en esos espacios.
(f) Todos los documentos que contenga la Oferta se presentarán sin enmiendas,
tachaduras ni condicionamientos de ningún tipo.
19.4. Aclaraciones y errores de forma
(a) Si se presentaren pasajes oscuros o errores de forma, las Ofertas podrán ser
aclaradas y/o convalidadas por el Oferente, según el procedimiento previsto en
este Pliego.
(b) Así mismo, la Comisión, dentro del procedimiento regulado en este Pliego,
podrá requerir a los Oferentes cualquier aclaración o enmienda formal a sus
Ofertas, incluso documental, con respeto a los principios de transparencia del
Concurso e igualdad de los Oferentes.
(c) La Comisión Técnica de Selección deberá analizar exhaustivamente cada una de
las Ofertas presentadas en la fase del Concurso que corresponda, a fin de
determinar todos los errores de forma u obscuridad existentes en ellas, para
procurar que estos defectos no constituyan razón para rechazar las Ofertas.
(d) Se entienden por errores de forma a todos aquellos que no modifiquen de manera
sustancial y significativa el contenido de los documentos presentados en la
propuesta, de manera que su aclaración permita la viabilidad del proyecto.
(e) Después de haber finalizado el plazo comprometido, el o los Oferentes que no
hubieran rectificado los errores de forma serán descalificados, no pudiendo
continuar en el proceso.
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19.5. Rechazo de las Ofertas
(a) Con independencia de que el Concurso pueda ser declarado desierto de
conformidad con este Pliego, es atribución de la EPV rechazar cualquiera o
todas las Ofertas que se le hubieren presentado, a través de los correspondientes
órganos del Concurso y de conformidad con lo previsto en este Pliego.
(b) En cualquier momento del Concurso, la Comisión podrá rechazar las Ofertas
que se hubieren presentado por las siguientes causas:
(i) Si se hubiera entregado la Oferta en lugar distinto al fijado o después de la
fecha o la hora establecida para este propósito.
(ii) Si vencido el plazo otorgado por Comisión, no se hubieren corregido los
errores de forma o no se hubieren aportado las aclaraciones requeridas.
(iii) Si el contenido sustancial de los formularios presentados difiere de los
solicitados en este Pliego.
(iv) Si se hubiere condicionado las Ofertas o su contenido.
(v) Si se hubiere alterado los requerimientos, términos, condiciones, límites o,
en general, las bases del Concurso.
(vi) Si se presentaren documentos con tachaduras o enmiendas no salvadas.
(vii) Si de cualquier modo, la Comisión llegare a conocer sobre la falsedad o
adulteración de la información o documentación presentada en la Oferta.
(viii) Si se presentaren Ofertas alternativas o más de una Oferta.
(c) La EPV no será de ningún modo responsable frente al Oferente o terceros por el
ejercicio de su atribución de rechazar las Ofertas en cualquier momento del
Concurso.
20. Contenido de las Ofertas
El Sobre deberá contener los siguientes documentos, en su orden:
(a) Identificación del Oferente:
(i) Formulario No. 1: Datos y declaraciones generales, A: Datos generales
(Anexo 3).
(ii) Copia simple de la cédula de ciudadanía o pasaporte, si fuera una persona
natural.
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(iii) Copia simple del contrato o acto societario de constitución del Oferente, si
fuera una persona jurídica. En caso de que se trate de un Consorcio
Oferente, el requisito es aplicable a cada una de las personas jurídicas o
naturales que conformen el Consorcio Oferente.
(iv) Copia simple de la designación del representante legal (nombramiento) o
voluntario (poder o mandato) del Oferente. En caso de que se trate de un
Consorcio Oferente, el requisito es aplicable a cada una de las personas
que conformen el Consorcio Oferente.
(v) Copia simple del Contrato de Promesa de constitución del consorcio o la
asociación de las personas jurídicas que forman el Consorcio Oferente, en
caso de que la Oferta sea presentada por una pluralidad de personas, con la
designación del procurador común y apoderado especial.
(vi) Copia del Registro Único de Contribuyentes.
(vii) Copia del Registro Único de Proveedores.
(b) Declaraciones y seguridades:
(i) Formulario No. 1: Datos y declaraciones generales (Anexo 3), B:
Declaraciones y seguridades generales.
(c) Requisitos Técnicos:
(i) Formulario No. 2: Experiencia del Oferente (Anexo 4).
(ii) Certificados sobre la Experiencia del Oferente, consignada en el
Formulario No. 2.
(d) Requisitos económicos:
(i) Formulario No. 3 (Anexo 5)
A: Índices económicos y financieros
B: Invariabilidad de la situación económica-financiera.
(ii) Balances correspondientes al ejercicio 2015 entregados a las autoridades
de control. En el caso de las personas naturales, (i) declaraciones
tributarias o (ii) con copias de los certificados de propiedad inmueble y
copias del último pago de impuesto predial; y/o, (iii) matrículas de
vehículos.
(e) Original de la Garantía de Seriedad de la Oferta
(f) Formulario X: Términos esenciales de la Oferta (Anexo 7).
30
(g) Plan Económico-Financiero, según los requisitos, requerimientos, condiciones,
términos y más bases previstos en este Pliego, en el Formulario 4 que consta en
el Anexo 10.
Sección V: Criterios de revisión y adjudicación
21. Criterios de revisión y evaluación
21.1. Habilitación de Ofertas
(a) El procedimiento de evaluación de las Ofertas iniciarán con la verificación de
que contenga toda la información y los documentos previstos en este Pliego.
(b) Sin perjuicio de las atribuciones de la Comisión, las Ofertas que sean completas
y sean lo suficientemente claras, se considerarán Ofertas Habilitadas, y se
procederá a su evaluación.
21.2. Evaluación
(a) Las Ofertas Habilitadas se evaluarán de conformidad con los siguientes
criterios, que deberán ser señalados en el Formulario X:
(i) Se otorgará el puntaje máximo, 30 (treinta) puntos, a la Oferta que
proponga el mayor valor de aportación del Predio al Fideicomiso. El resto
de las ofertas presentadas recibirán una puntuación proporcional directa a
la del puntaje máximo, calculada con la siguiente fórmula:
Valor del predio en la oferta a calificar * 30
Valor del predio de la mayor oferta
(ii) Se otorgará el puntaje máximo, 40 (cuarenta) puntos, a la Oferta que
proponga el menor tiempo de conclusión de las obras del proyecto
(periodo de planificación y construcción), fijado en meses contados a
partir del perfeccionamiento de la aportación del predio al fideicomiso.
El resto de ofertas, en las cuales se haya propuesto un mayor tiempo de
ejecución del proyecto obtendrán su puntaje en proporción inversa a la
mejor oferta, calculada con la siguiente fórmula:
Tiempo de ejecución del proyecto en meses de la mejor oferta * 40
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Tiempo de ejecución del proyecto en meses de la oferta a calificar
(iii) Se otorgará el puntaje máximo, 30 puntos, al oferente que presente la
mayor aportación de capital propio para el financiamiento del Proyecto. El
resto de ofertas serán calificadas de mayor a menor y obtendrán su puntaje
en proporción directa con la mejor oferta, calculada con la siguiente
formula:
Valor de aporte de capital propio de la oferta a calificar * 30
Valor del aporte de capital propio de la mejor oferta
(b) La Oferta que obtenga el mayor puntaje se ubicará en el primer puesto en la lista
de prelación para la negociación y posterior Adjudicación.
(c) Al evaluar las Ofertas presentadas por una asociación, consorcio o compromiso
de asociación o consorcio, la EPV deberá considerar los aportes de cada
participante, con base en la información que deberá desglosarse a través del
formulario de la oferta, que es parte del presente documento.
(d) En la metodología de evaluación por puntajes se observará el principio de la
proporcionalidad o ponderación y en consecuencia la aplicación de puntajes de
“cero” no será pertinente.
Capítulo Segundo: Bases técnicas y económicas
22. Objeto
(a) El presente capítulo del Pliego regirá todos los aspectos técnicos y económicos
que deben ser considerados y empleados por los Oferentes en la preparación de
sus Ofertas.
(b) El Oferente, en razón de la presentación de su Oferta y en el evento de llegar a
suscribir el correspondiente CAE y Fideicomiso, quedará obligado, como
mínimo, al cumplimiento estricto de los aspectos técnicos contenidos en este
capítulo
(c) El propósito específico de las bases técnicas y económicas, en el contexto de la
preparación de las Ofertas del Concurso, es:
(i) Definir el alcance del Proyecto
32
(ii) Precisar el contenido del Proyecto Técnico de la Oferta que debe ser
preparado por el Oferente.
(iii) Fijar el contenido del Proyecto Técnico Definitivo que debe ser preparado
por el Socio Estratégico.
(iv) Establecer las obligaciones y derechos esenciales del Socio Estratégico
vinculados con los aspectos económicos y financieros del Proyecto.
(v) Precisar el contenido del Plan Económico-Financiero que debe ser
preparado por el Oferente.
(d) Las obligaciones del Socio Estratégico se encuentran determinadas a través de
los términos, condiciones, limitaciones y más estipulaciones previstas en el
CAE y Fideicomiso.
23. Información de referencia e idea del Proyecto
(a) Como información referencial para el oferente, se encuentran incluidos en este
pliego un estudio económico financiero que incluye presupuesto, cronograma y
flujos del pre proyecto referencial, que consta en el Anexo 9.
(b) Como información referencial para el Oferente, se encuentran incluidos en este
Pliego, los documentos Base proporcionados por la EPV, que consta en Anexo
8.
(c) Los Documentos de Base son referenciales y pueden ser empleados por los
Oferentes bajo su absoluto riesgo. La EPV no asume, por el hecho de poner a
disposición los Documentos de Base, ninguna responsabilidad por su
completitud y exactitud.
(d) La EPV pone a disposición de los Oferentes los siguientes Documentos de Base:
(i) Escritura
(ii) Certificados de avalúo municipal
(iii) Levantamiento planimétrico
(iv) Estudio de Suelos del predio.
24. Aportación del Predio
33
24.1. Predio
(a) El predio se encuentra situado en el, cantón Durán, Provincia del Guayas, con
una superficie aproximada de veintiocho mil doscientos treinta y ocho metros
cuadrados con trece centímetros (28.238,13 m2).
(b) Los lotes se encuentran situados aproximadamente a 5 km al sur- este del centro
de Durán. Son parte del conjunto habitacional “El Dorado” que se encuentra
34
habitado y cuenta con servicios básicos, servicios de transporte y equipamiento
de carácter barrial como educación, salud, culto y comercio.
(c) La Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda, EPV, contrató y cuenta
con el levantamiento planimétrico y estudio de suelos del predio.
(d) El predio a desarrollar tiene 77 lotes en la manzana I, que se encuentran dotados
de redes e infraestructura; y 221 lotes en la manzana J a los que se deben dotar
de redes de infraestructura y acceso.
(e) Se accede con facilidad desde la vía E40 (Transversal Austral) conocida como
vía Duran-Boliche, una de las principales rutas de conexión entre las regiones
costa y sierra.
(f) Para el Proyecto, se considerará el lote de 28.238,13 m2, una capacidad
aproximada de 298 unidades habitacionales. El COS en planta baja es del 65% y
el COS total es de 160%.
(g) A la fecha de la convocatoria del presente concurso público, el predio objeto de
la Alianza Estratégica, el predio se encuentra en su etapa final de transferencia,
el documento elevado a escritura pública ante el notario respectivo ha sido
ingresado en el registro de la propiedad del Cantón Durán a fin de culminar con
la inscripción de dicha transferencia.
24.2 Valor base de aportación del predio
El valor mínimo de aportación del Predio es US$. 98,531.00 Este valor podrá ser
mejorado en la oferta presentada.
25. Adjudicaciones Parciales
La EPV podrá realizar una adjudicación parcial del proyecto, de los 77 lotes que se
encuentran dentro de la Manzana “I”, con una superficie de 7.459,03 m2. La EPV
podrá aceptar ofertas exclusivamente cuando todas se realicen en estos términos,
debiendo precautelar el cumplimiento de los mismos requisitos y condiciones
previstas para la adjudicación total. Será responsabilidad de la Comisión Técnica el
análisis y recomendación de lo descrito en el presente párrafo.
26. Beneficios
(a) El valor de participación de la EPV, será determinada en razón del valor que el
Socio Estratégico asigne al Predio dentro de su oferta.
35
(b) La participación de los derechos fiduciarios de la EPV y su Socio Estratégico en
el Fideicomiso estarán determinados en función de los aportes efectivos de cada
uno de ellos.
(c) Si los resultados del proyecto no fueren favorables o positivos, éstos serán
asumidos por el socio estratégico, de manera que podrá afectar no sólo los
aportes efectivamente realizados por aquel al fideicomiso, sino también implicar
que deban asumir o pagar los pasivos, honorarios, tributos y gastos que no se
hayan podido cubrir con los recursos del fideicomiso, así como la obligación de
realizar los aportes que sean necesarios para la devolución en dinero o bienes de
los aportes realizados por la EPV, conforme a lo que sea expresamente aceptado
por parte del mismo en el CAE y Fideicomiso suscrito entre las partes.
27. Fases de desarrollo del Proyecto
(a) Le corresponde al Oferente determinar las fases de desarrollo del Proyecto y sus
hitos y plazos específicos en el Proyecto Técnico de la Oferta, según la
información requerida en el Formulario 4 (Anexo 10).
(b) Sin perjuicio de cada uno de los hitos y del plazo establecidos en la Oferta que
llegare a ser adjudicada, para el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
Socio Estratégico, el Proyecto se ha de estructurar en las siguientes fases:
27.1. Fase de organización
(a) Es el periodo que transcurre entre la fecha de suscripción del CAE y el
Fideicomiso hasta la fecha de inicio de las obras
(b) En esta fase, el Socio Estratégico deberá:
(i) Concluir los trámites de constitución del Fideicomiso, tales como el
registro de la transferencia de dominio.
(ii) Deberá desarrollar el Proyecto Técnico Definitivo
(iii) Deberá obtener las Habilitaciones Legales necesarias para emprender la
ejecución del Proyecto.
36
(iv) Deberá obtener el cierre financiero del Proyecto.
27.2. Construcción
(a) Es el período que transcurre entre el día de inicio de la obra hasta la fecha de
terminación de todas las obras del proyecto.
27.3. Comercialización
(a) Es el tiempo que transcurre desde el inicio del proceso de comercialización
hasta la transferencia de la última unidad habitacional del Proyecto.
(b) Comprende la etapa de preventas previo al inicio de la construcción del
proyecto y debe constar en la planificación que el proponente establezca.
27.4. Liquidación
(a) Es el plazo que transcurre una vez que se han transferido por completo todas las
unidades habitacionales del Proyecto hasta la liquidación definitiva del CAE y
Fideicomiso y tres meses adicionales.
28. Modelo de negocio
(a) La EPV deberá aportar el Predio al Fideicomiso en un plazo no superior a 30
días contados a partir de su suscripción del CAE.
(b) A la fecha de la convocatoria del presente concurso público, el predio objeto de
la Alianza Estratégica, se encuentra en su etapa final de transferencia a nombre
de la EPV, para lo cual la suscripción del CAE y del Fideicomiso respectivo,
procederá estrictamente una vez perfeccionada la transferencia de dominio con
la inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón respectivo.
(c) La aportación del Predio se efectuará al valor que conste en la Oferta efectuada
por el Socio Estratégico adjudicado.
(d) El Socio Estratégico deberá realizar las aportaciones en especie y numerario al
Fideicomiso conforme el Anexo 7, formulario X y deberá establecer con
carácter referencial los plazos previstos para dicho aporte en el Anexo 10
formulario 4.
37
(e) En caso de que el Socio Estratégico requiera gravar el Predio para garantizar
préstamos como mecanismos de financiamiento, la EPV deberá ceder los
derechos fiduciarios al Socio Estratégico de conformidad con el proceso
establecido en el CAE, previa autorización del Directorio de la EPV. En tal
caso, las partes deberán suscribir un contrato de cesión de derechos fiduciarios,
en función del valor, forma y plazo acordados en cumplimiento con el régimen
jurídico de enajenación de bienes del sector público.
(f) El Socio Estratégico deberá cumplir las condiciones fundamentales del
desarrollo del Proyecto consignados en su estudio Económico Financiero de la
Oferta; en particular:
(i) Monto de aportación del capital propio y de especie, el cual deberá ser el
determinado en el Anexo 7, formulario X, no pudiendo ser menor al valor
de aportación del predio al fideicomiso por la EPV.
(ii) Plazo de inicio de las obras del Proyecto, no puede ser mayor a (12) meses
a partir del perfeccionamiento del aporte del predio al Fideicomiso.
(iii) Plazo de conclusión de las obras del Proyecto (periodo de planificación y
construcción), el cual deberá ser el indicado en el Anexo 7, formulario X
y no puede ser mayor cuarenta y ocho meses (48) a partir del
perfeccionamiento del aporte del predio al Fideicomiso.
(iv) Del total de viviendas construidas, deberá desarrollar el proyecto
inmobiliario con al menos un 75% de las unidades habitacionales
construidas en el segmento de viviendas VIS (viviendas de interés social).
(g) Los diseños arquitectónicos que se desarrollen en el proyecto inmobiliario serán
de exclusiva responsabilidad y gestión del Socio Estratégico, sin que la EPV
tenga participación en los mismos.
(h) Todo el proceso de comercialización en todas las fases que esto implique serán
de exclusiva responsabilidad del Socio Estratégico, sin que la EPV tenga
participación en los mismos.
(i) La EPV busca que su Socio Estratégico asuma la gestión integral del Proyecto,
y por tanto se obligue a aportar, conforme a su Oferta, todos los medios,
incluidos los financieros, para el desarrollo del Proyecto.
(j) La EPV se compromete a la aportación al Fideicomiso del predio al valor
ofertado que resulte adjudicado, el cual no podrá ser inferior a US$. 98,531.00
(NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL DE
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA).
38
(k) El Socio Estratégico deberá aportar al Fideicomiso un monto igual o superior al
valor aportado por la EPV por concepto de valor del Predio. Dicho aporte del
Socio Estratégico podrá ser verificado en capital monetario, honorarios,
sistemas de canje, etc., lo cual deberá ser especificado en la propuesta financiera
presentada según los parámetros establecidos en el presente documento.
(l) El Socio Estratégico, en el caso de realizar los diseños arquitectónicos y de
ingenierías, podrá acreditar su valor como aporte al fideicomiso.
(m) El Socio Estratégico, en el caso de realizar la construcción de la obra, podrá
acreditar el valor de sus honorarios por administración de la construcción como
aporte al fideicomiso.
(n) Entendiendo que la EPV aporta al fideicomiso exclusivamente el Predio, las
propuestas presentadas deberán contemplar que todas las necesidades de
financiamiento que tenga el proyecto que no sean cubiertas por un tercero,
deberán ser cubiertas por el Socio Estratégico.
(o) En cuanto a la restitución de los aportes al fideicomiso, una vez finalizado el
proyecto, se establecerá a la EPV en el primer orden de prelación antes del socio
estratégico. Si los resultados del proyecto no fueren favorables o positivos, el
valor de la restitución del aporte de la EPV será asumido por el socio
estratégico, lo cual será parte del CAE y fideicomiso suscrito entre las partes.
29. Presupuesto referencial del proyecto
El presupuesto es un componente que debe ser incorporado en el Estudio Económico
Financiero de la Oferta y contendrá el resumen general de los costos directos e
indirectos del proyecto.
30. Cronograma
(a) El cronograma contendrá el calendario de actividades del Proyecto, con
indicación de sus elementos con sus fechas previstas de inicio y terminación. Se
ha de incluir en el Estudio Económico Financiero de la Oferta.
(b) El cronograma valorado de obra deberá mostrar una planificación global y
secuencial de las actividades requeridas y los recursos aplicados conforme el
anexo 10, formulario 4 de la oferta.
31. Cierre Financiero del Proyecto
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(a) Es obligación del Socio Estratégico ejecutar todas las actividades requeridas
para conseguir el cierre financiero del Proyecto antes del inicio de la obra.
(b) El Socio Estratégico debe acreditar, a satisfacción de la EPV, el cumplimiento
de esta obligación. Para este propósito, el Socio Estratégico deberán remitir a la
EPV copias de los instrumentos con los que se justifique los compromisos de
socios y terceros en el Proyecto de conformidad con el Plan Económico-
Financiero, consignado de conformidad con el Formulario 4 (Anexo 10).
(c) El Plan Económico-Financiero contendrá las asunciones del Oferente respecto
del componente del Proyecto financiado con preventas.
32. Capital propio
(a) Para la estructuración del Plan Económico-Financiero del Proyecto, el Oferente
deberá considerar que, de resultar adjudicado, deberá aportar la suma que
hubiese propuesto en su Oferta según el Formulario X (Anexo 7).
(b) Esta suma de capital propio es un criterio de adjudicación.
33. Financiamiento de terceros
(a) Para financiar el Proyecto, Socio Estratégico podrán utilizar cualesquiera
modalidades, instrumentos y operaciones financieras reconocidas y
regularmente utilizadas en los mercados financieros local e internacional, sin
necesidad de recabar la autorización previa de la EPV, siempre que:
(i) El riesgo de financiamiento sea en su totalidad del Socio Estratégico.
(ii) Las garantías vinculadas al financiamiento de terceros queden sujetas a los
requisitos, requerimientos, términos, condiciones, limitaciones y más
bases previstos en este Pliego y las estipulaciones contractuales.
(iii) El Financista se haya obligado a remitir a la EPV semestralmente el
reporte sobre el cumplimiento de las obligaciones a su favor y a cargo del
Socio Estratégico.
(c) La EPV no otorga al Socio Estratégico ningún tipo de crédito.
34. Garantías y derechos de los Financistas
(a) La EPV no otorga garantía alguna a favor de Financistas por las obligaciones
del Socio Estratégico.
40
(b) El Socio Estratégico ni el fideicomiso no podrán constituir o causar que se
constituya garantía alguna sobre el Predio, salvo en el caso de que hubiera
cedido los derechos fiduciarios que le corresponden a la EPV en el Fideicomiso
al socio estratégico. En tal caso, la adquisición de los derechos fiduciarios estará
sujeta a las prescripciones del CAE y del Fideicomiso.
35. Estudio Económico-Financiero
(a) Los Oferentes deberán presentar en su Estudio Económico-Financiero, una
proyección de las inversiones a realizarse durante la ejecución del Proyecto.
(b) Para la preparación del Estudio Económico-Financiero del Proyecto, los
oferentes tendrán a su disposición como información referencial la contenida en
el Anexo 9 de este Pliego.
(c) La información mínima requerida, consta prevista en el Formulario 4 (Anexo10)
y es la siguiente:
(i) Presupuesto referencial del proyecto
(ii) Cronograma valorado de inversiones en el proyecto, periodicidad
trimestral
(iii) Flujo de caja total del proyecto, periodicidad trimestral.
Esquema de Política de Ventas del proyecto
Flujo de Ventas referencial del proyecto, periodicidad trimestral
Plan de financiamiento del proyecto, determinando los aportes de
capital propio.
36. Modelo de CAE y Fideicomiso
(a) El Modelo de CAE y Fideicomiso incorpora el conjunto de derechos y
obligaciones de titularidad del Socio Estratégico y la EPV y que regirán la
relación de las partes durante la vigencia de del CAE y el Fideicomiso.
(b) En el Anexo 11 (“Modelos de Contratos — CAE”) y en el Anexo 12 (Modelos
de Contratos — Fideicomiso) de este Pliego consta agregado como parte
integrante el CAE y el Fideicomiso.
41
37. Términos esenciales
No serán parte de la negociación, las siguientes cláusulas contenidas en el Modelo de
CAE y Fideicomiso, por tratarse de términos contractuales esenciales:
(a) Comparecientes.
(b) Objeto.
(c) Plazo Ordinario y su régimen de modificación.
(d) Distribución de riegos y responsabilidad.
(e) Vigencia del CAE.
(f) Régimen de infracciones y penas.
(g) Régimen de terminación del CAE.
(h) Todos aquellos elementos contractuales que han sido materia de revisión
durante el Concurso.
(i) Garantías.
(j) Opción de Venta
38. Distribución de riesgos
(a) La EPV no garantiza ningún tipo de rentabilidad al Socio Estratégico.
(b) El Socio Estratégico, en su caso, suscribirá y ejecutará el CAE y Fideicomiso
por su cuenta y riesgo, de acuerdo con su propio Proyecto Técnico Definitivo
aprobado y Plan Económico-Financiero.
(c) Para estos efectos, e incluso para aquellos de orden extracontractual, se
entenderán incluidos dentro de los riesgos propios de la actividad del Socio
Estratégico todos aquellos que no sean atribuidos expresamente a la EPV, así
como los demás que no sean explícitamente excluidos de la responsabilidad del
Socio Estratégico según los términos, condiciones y límites previstos en el CAE
y Fideicomiso de CAE.
(d) Sin perjuicio de la regla descrita en el literal precedente, la EPV únicamente
asume el los riesgos originados en su posición de socio del Proyecto respecto de
su utilidad y el de evicción y saneamiento del Predio.
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39. Vigencia de del CAE
(a) El Plazo Ordinario del CAE será el necesario a fin de dar cumplimiento al
objeto del mismo.
(b) Ese plazo podrá modificarse únicamente con motivo de (i) una Suspensión
Autorizada, (ii) la aplicación de un mecanismo de compensación para el
restablecimiento del equilibrio económico-financiero del CAE y Fideicomiso; o,
(iii) una causal de Terminación Anticipada.
(c) Así mismo, el CAE y Fideicomiso podrá terminar de manera anticipada por las
causales y según el procedimiento señalados en el Modelo de CAE y
Fideicomiso:
(i) Por mutuo acuerdo de las Partes.
(ii) Por declaración unilateral de la EPV en razón de incumplimientos
subsanables del Socio Estratégico.
(iii) Por declaración del Tribunal en razón del incumplimiento de la EPV.
(iv) Por Fuerza Mayor declarada, en su caso, por la EPV o el Tribunal.
(v) Por declaración unilateral de la EPV por causas puramente objetivas.
(vi) Por el rescate del Proyecto.
40. Garantías de Fiel Cumplimiento
(a) Para garantizar el cumplimiento de las condiciones y plazos previstos en el
contrato de alianza, el Socio Estratégico deberá presentar una garantía de fiel
cumplimiento contractual según el siguiente detalle:
(i) Cumplimiento de condiciones y plazos contractuales.-
(ii) Con el objeto de garantizar el cumplimiento de las condiciones previstas
en el CAE y los plazos de cumplimiento establecidos, el Socio Estratégico
deberá presentar una póliza de cumplimiento por el valor de la diferencia
entre el valor de aporte de la EPV y el valor comercial del bien según el
avaluó que forme parte integrante del contrato de alianza estratégica.
(b) Las garantías de fiel cumplimiento deberán ser firmes, irrevocables,
incondicionales, de cobro inmediato, ejecutables total o parcialmente a mero
requerimiento de la EPV, y no estar sujetas a trámites administrativos. Serán
rendidas por una institución financiera o de seguros con sede en Ecuador que
cuente con una calificación igual o superior a AA.
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(c) El importe de las garantías de fiel cumplimiento no se podrán compensar con
eventuales créditos que alegue en su favor el Socio Estratégico, cualquiera fuera
su causa.
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ANEXO 1: TÉRMINOS DEFINIDOS
1. CAE (Contrato de Alianza Estratégica): Significa el instrumento y el conjunto de
derechos y obligaciones otorgados por la EPV al Socio Estratégico de
conformidad con los términos, declaraciones, condiciones y más estipulaciones
previstos en el Contrato.
2. Aclaración: Indicación que, en forma de circular publicada en la página web
institucional, emite la Comisión Técnica de Selección para ajustar errores,
omisiones, inconsistencias o, en general, para aclarar el contenido de este Pliego,
sin que se alteren en sus aspectos sustantivos a juicio de la misma Comisión.
Cuando a juicio de la Comisión, el ajuste puede afectar algún aspecto sustantivo
del Pliego, deberá informar a la Gerencia General, con el propósito de que se
emita una circular de Modificación.
3. Acta de Negociación: Instrumento por medio del cual se deja constancia de los
acuerdos o la imposibilidad de arribar a ellos en el Concurso.
4. Acto de Autoridad: es el acto o hecho administrativo expedido o ejecutado por una
Autoridad Competente, en ejercicio de sus facultades constitucionales y/o legales.
5. Acuerdos Conexos: son las transacciones, negocios o actos y contratos realizados
por el Socio Estratégico o el Fideicomiso con terceros, para el cumplimiento de
sus obligaciones bajo el CAE, incluidos aquellos de orden técnico o financiero,
sean estos anteriores o posteriores a la suscripción del CAE.
6. Adjudicación o Resolución de Adjudicación: Es el acto público por el cual se
otorga al Oferente mejor evaluado, el derecho a suscribir oportunamente el CAE y
el Fideicomiso.
7. Adjudicatario: Corresponde al Oferente al cual la EPV le hubiere adjudicado el
CAE y el Fideicomiso
8. Administrador del CAE: Es el servidor público, designado por la máxima
autoridad de la EPV, responsable por el cabal y oportuno cumplimiento de todas y
cada una de las obligaciones derivadas del CAE. Adoptará las acciones que sean
necesarias para evitar retrasos injustificados e impondrá las multas y sanciones a
que hubiere lugar.
9. Anexo: Según corresponda al documento principal, son los anexos de este Pliego,
del CAE, del Fideicomiso o de cualquier otro Documento de la Transacción. Para
su especificación se empleará este término junto con el documento principal con
letra inicial mayúscula.
10. Autoridad Competente: significa cualquier entidad, órgano o sujeto investido de
potestades públicas, normativas, administrativas o jurisdiccionales, que, de
cualquier modo y en cualquier materia, interviene o puede intervenir para que a
una persona le sea permitido, restringido o prohibido la realización de los actos
que son materia del CAE y/o el Fideicomiso.
45
11. Comisión Técnica de Selección o Comisión: es el órgano del Concurso descrito en
el Pliego.
12. Concurso Público: Es el procedimiento precontractual que tiene por propósito la
determinación del Adjudicatario del CAE y el Fideicomiso, con base a los
procedimientos y los criterios de evaluación detallados en el Pliego.
13. Consorcio o Consorcio Oferente: Según el contexto lo requiera, se refiere al
conjunto de personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, que se
presentan al Concurso mediante una sola Oferta, a cuyos efectos la
responsabilidad de cada uno de ellos es indivisible y solidaria, en el cumplimiento
de las obligaciones derivadas del Pliego y el CAE y el Fideicomiso, en el evento
de que llegue a ser Adjudicatario.
14. Convocatoria: Acto por medio del cual la EPV llama a eventuales Oferentes para
que participen en el Concurso Público.
15. Cronograma del Concurso: Fases temporales que se siguen en la etapa
precontractual de la selección del aliado estratégico.
16. Días: Días calendario.
17. Documento de Base: Corresponde a los documentos ofrecidos por la EPV como
referentes y/o habilitantes del proceso.
18. Documentos de la Transacción: significa el Pliego, el CAE, el Fideicomiso, los
contratos de fiscalización, gerencia, promoción y/o venta, el Proyecto Técnico de
la Oferta, y cualquier acto o contrato derivado de estos instrumentos o que se
produzca para la ejecución del Proyecto en los que intervenga la EPV cuando esto
se requiera.
19. Domicilio de la EPV: Es el ubicado en Luis Cordero E1-80 y Av. 10 de Agosto,
Distrito Metropolitano de Quito y el señalado en la convocatoria del presente
concurso.
20. EPV: Es la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda o entidad pública que
en el futuro lo sustituya o fuere titular de la competencia en virtud de la cual se
celebra el Contrato.
21. Financista: Cualquier tercero que otorga préstamos al Socio Estratégico a través
de cualquier mecanismo lícito.
22. Fiscalización: conjunto de actividades tendientes a asegurar la correcta ejecución
del Proyecto, mediante el control del cumplimiento de los términos, declaraciones,
condiciones y más estipulaciones previstos en los Documentos de la Transacción.
23. Formulario X: Es aquel que contiene los términos esenciales de la Oferta.
24. Fuerza Mayor: Se considerará lo establecido en el artículo 30 del Código Civil con
los delimitaciones constantes en el Modelo de CAE
25. Habilitación Legal: constituye la autorización, permiso, concesión, o cualquier
otro acto, contrato o instrumento administrativo, respecto a todas y cualquier
46
materia, con los que la Autoridad Competente, consiente, autoriza o permite que
una persona, natural o jurídica, pueda desarrollar las actividades relacionadas con
el Proyecto.
26. Oferente: Persona natural o jurídica, nacional o extranjera, o Consorcio Oferente
que se presenta en una Oferta en el Concurso Público.
27. Oferta: Consiste en el documento presentado de conformidad con las bases y
dentro del plazo previsto en el Pliego, por medio del cual el Oferente manifiesta su
interés de ser considerado en el Concurso.
28. Ofertas Habilitadas: Son aquellas que satisfacen los requisitos mínimos (bajo la
metodología: “cumple” o “no cumple”) para ser valoradas en cada una de las
fases.
29. Ordenanza: es el Acto de Autoridad por el que los Municipios habilitan el suelo en
los predios y define las condiciones de uso y ocupación y más índices y criterios
de construcción en el Predio.
30. Plan urbano: es el diseño urbanístico aprobado por el órgano competente, para el
fraccionamiento y definición de la ocupación del suelo del predio objeto de la
AAE.
31. Plan Económico Financiero: Corresponde al componente económico financiero de
la Oferta que deberá elaborarse de conformidad con lo previsto en el Pliego.
32. Pliego: Conjunto de bases administrativas, económicas, técnicas y contractuales y
sus Anexos, que determinan y regulan el procedimiento y requisitos,
requerimientos, términos, limitaciones y más bases para la selección, adjudicación
y subsecuente asociación con el socio seleccionado para asumir los derechos y
obligaciones relacionados con la ejecución del Proyecto según lo determinado en
los Pliegos y su oferta.
33. Proyecto Técnico de la Oferta: Son los criterios técnicos básicos y la
documentación aportada en la Oferta referidos al Proyecto preparados de
conformidad con el contenido y alcance del Pliego.
34. Régimen Jurídico Aplicable: es el ordenamiento jurídico ecuatoriano y se refiere a
todas las normas jurídicas vigentes que, durante la vigencia del CAE y en cada
momento, rigen y regirán los derechos y obligaciones de las Partes.
35. Socio Estratégico: Es la persona natural o jurídica o el consorcio que resulte
Adjudicatario.
47
ANEXO 2: FORMATO DE CONVOCATORIA Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
CONVOCATORIA
La Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda («EPV»), convoca a personas
naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, o a asociaciones o consorcios formados
por éstas, legalmente capaces para contratar, a participar en el concurso público para
escoger, de conformidad con el pliego de bases administrativas, técnicas, económicas y
contractuales, la mejor oferta para la:
«SELECCIÓN DE UN SOCIO ESTRATÉGICO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO
INMOBILIARIO “EL DORADO”»
1. El concurso público está sujeto al régimen de asociatividad de una empresa pública con
el sector privado contenido, principalmente, en el artículo 35 de la Ley Orgánica de
Empresas Públicas y el Reglamento de Asociatividad de la EPV.
2. El proyecto se ejecutará en un predio de propiedad de la EPV ubicado en la ciudad de
Durán, con las siguientes características:
3. El pliego de bases administrativas, técnicas, económicas y contractuales están
disponibles, sin ningún costo, en el sitio web: www.proyectovivienda.gob.ec o en las
oficinas de la EPV en las ciudades de:
Guayaquil: Av. Plaza Dañín, Edificio Joaquín Gallegos Lara (Ex edificio Makro) 2do.
Piso
Quito: calle Luis Cordero E1-80 y Av. 10 de Agosto
4. Los interesados podrán efectuar preguntas y solicitar aclaraciones al pliego, de
conformidad con el cronograma del concurso que forma parte del pliego. Así mismo, los
interesados podrán efectuar visitas técnicas junto con el personal de la EPV, los días 26 y
27 de octubre de 2016, previa cita comunicándose al teléfono 04-2248-986
5. Las ofertas serán presentadas en las oficinas de la EPV ubicadas en las ciudades de
Quito y Guayaquil, hasta el 14 de noviembre de 2016 a las 17h00 horas.
6. La evaluación de las Ofertas se realizará en aplicación de los parámetros de evaluación
previstos en el pliego.
En Quito, a 24 de octubre de 2016
Montserrat Benedito Benet
Gerente General
48
ANEXO 3: Formulario No. 1, A y B
A: Datos generales
Datos generales del Oferente
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
Oferente:
Lugar y fecha:
Tipo de Oferente:
[Persona natural, jurídica o consorcio1]
Razón social: RUC/Identificación:
(a)
(b)
Dir
ecci
ón p
ara
noti
fica
ciones
del
Ofe
rente
País:
Ciudad:
Calles:
Teléfonos de contacto:
Correo electrónico:
Representante legal/Procurador común:2
[Firma]
[Nombre y apellidos completos: persona natural o representante, según sea el caso]
[Razón social del Oferente o integrantes de Consorcio Oferente]
1 En caso de ser un Consorcio Oferente, en la casilla siguiente consignar la información correspondiente a
cada una de las personas jurídicas integrantes. Si se trata de una persona natural o jurídica, únicamente
completar RUC. Se debe acompañar la copia del RUC de cada uno de los intervinientes. 2 Únicamente en el caso que corresponda.
B: Declaraciones y seguridades generales
Declaraciones y seguridades
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
Oferente:
Lugar y fecha:
Señor(a)
[Nombre y apellido]
Gerente General
Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda
En su despacho
De mi consideración:
[Nombres y apellidos completos], [función y capacidad],3 (en adelante, el “Oferente”), en
relación con el asunto de la referencia, una vez que hemos estudiado los aspectos
administrativos, técnicos, económicos y contractuales del correspondiente Pliego, al
presentar esta Oferta por mis propios derechos y por los que represento, declaro bajo
juramento:
1. Para todo propósito de esta Oferta empleamos los términos definidos y las reglas
de interpretación contenidos en el Pliego.
2. Mi representada no se encuentra incursa en ninguna de las inhabilidades generales
o especiales previstas en el Pliego y el Régimen Jurídico Aplicable y, por tanto,
puede participar en el Concurso con la Oferta que presenta.
3. Las únicas personas interesadas en esta Oferta están nombradas en ella, sin que
incurra en actos de ocultamiento o simulación con el fin de que no aparezcan
sujetos inhabilitados para contratar con el Estado.
4. La Oferta la hacemos en forma independiente y sin conexión oculta con otra u
otras personas, compañías o grupos participantes en este procedimiento de
Concurso Público y que, en todo aspecto, la Oferta es honrada y de buena fe. Por
consiguiente, aseguramos no haber vulnerado y que no vulneraremos ningún
principio o norma relacionada con la competencia libre, leal y justa; así como
declaramos que no estableceremos, concertaremos o coordinaremos –directa o
indirectamente, en forma explícita o en forma oculta- posturas, abstenciones o
3 Ajustar en función de si el Oferente es una persona natural o jurídica o un consorcio.
50
resultados con otro u otros Oferentes, se consideren o no partes relacionadas en
los términos del Pliego y del Régimen Jurídico Aplicable.
5. Al presentar esta Oferta aseguramos que cumplimos con el Régimen Jurídico
Aplicable a nuestra actividad económica, profesión, ciencia u oficio; y, que los
equipos, vehículos y materiales que se utilizarán para cumplir el objeto del CAE
serán de propiedad del Oferente o arrendados y contarán con todos los permisos
que se requieran para su utilización. Así mismo, que todos los medios que se
utilizarán para cumplir el objeto del Proyecto se obtendrán y prestarán lícitamente
y dentro de los límites del Régimen Jurídico Aplicable.
6. Suministraremos la mano de obra, equipos y materiales requeridos para la
ejecución del Proyecto, de acuerdo con el Pliego, y, en general, ejecutaremos las
obligaciones necesarias para el cabal cumplimiento del Proyecto, en los plazos y
con los requerimientos contantes en el Pliego. Nuestra Oferta, considera todos los
costos obligatorios que debe y deberá asumir en la ejecución de todas las
obligaciones derivadas del CAE y el Fideicomiso, especialmente aquellos
relacionados con obligaciones sociales, laborales, de seguridad social, ambientales
y tributarias vigentes.
7. Nos allanamos, en caso de que se comprobare una violación a los compromisos
establecidos en los numerales 2, 3 y 4 que anteceden, a que la EPV nos
descalifique como Oferente, o proceda a la terminación unilateral del CAE, según
sea el caso.
8. Conocemos las condiciones del Predio y hemos estudiado a profundidad los
Documentos de Base, planos, normas y especificaciones técnicas y el Pliego, y las
aclaraciones y respuestas, para conocer las necesidades que deben satisfacerse en
relación con el Proyecto.
9. Entendemos que las cantidades indicadas en el Formulario de Oferta para este
proyecto son solamente aproximadas y, por tanto sujetas a aumento o
disminución, por lo que estamos dispuestos a efectuar los aumentos y
disminuciones de las cantidades requeridas que fueren necesarios, a los precios
unitarios de la Oferta, y dentro de los límites indicados en el Pliego.
10. De resultar adjudicatario, suscribiremos el CAE y el Fideicomiso
comprometiéndonos a ejecutar el Proyecto de conformidad con las condiciones
del Pliego, el mismo que declaramos conocer; y en tal virtud, no podrá aducir
error, falencia o cualquier inconformidad del Pliego, como causal para solicitar
ampliación del plazo, modificaciones contractuales o ajustes económicos de
ninguna naturaleza.
11. Conocemos y aceptamos que la EPV se reserva el derecho de adjudicar el
Proyecto y los contratos, cancelar o declarar desierto el Concurso Público, si
conviniere al interés público, sin que dicha decisión cause ningún tipo de
reparación o indemnización a su favor.
12. Garantizamos la veracidad y exactitud de la información y las declaraciones
incluidas en los documentos de la Oferta, formularios y otros Anexos, al tiempo
51
que autorizamos a la EPV a efectuar cualquier averiguación tendiente a
comprobar u obtener aclaraciones e información adicional sobre las condiciones
técnicas, económicas y legales del Oferente.
13. Bajo juramento nos comprometemos expresamente a no ofrecer ningún pago,
préstamo o servicio, entretenimiento, viajes u obsequios a ningún funcionario o
trabajador de la EPV, y aceptamos que en caso de violar este compromiso, estar
dispuesto a que la EPV, observando el debido proceso, dé por terminado en forma
inmediata el CAE y/o el Fideicomiso, que se suscribirán como resultado de esta
invitación a Ofertar y se allana a responder por los daños y perjuicios que estos
actos ocasionen, independientemente de la acción penal que pueda ejercer la EPV.
14. En caso de que sea Adjudicatario, conviene en:
a. Firmar el CAE y el Fideicomiso dentro de los plazos previstos en el
Pliego. Como requisito indispensable previo a la suscripción del CAE y el
Fideicomiso presentará las garantías correspondientes.
b. Garantizar el cumplimiento de todas sus obligaciones de conformidad con
los Documentos de la Transacción.
c. Someterse al mecanismo de resolución de controversias prevista en el
Modelo de Contrato, por las diferencias que surjan desde la fecha de
adjudicación hasta la suscripción del Contrato.
Atentamente,
[Nombre y apellido: persona natural o representante]
[Razón social de la Oferente o de las
personas jurídicas del Consorcio Oferente]
52
ANEXO 4: Formulario No. 2. Experiencia del Oferente EXPERIENCIA DEL OFERENTE
4
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
Oferente:
Experiencia [años]5
RESPONSABLE DEL
PROYECTO
NOMBRE DEL
PROYECTO LUGAR PRESUPUESTO
PLAZO
PROYECTO
FECHAS DE EJECUCIÓN No.
UNID. SIST. CONST. US$/ M
2
INICIO
TERMINA-
CIÓN
TOTAL
[Firma]
[Nombre y apellidos completos de la persona natural o representante]
[Razón social del Oferente]
4 Se adjuntarán las certificaciones que acrediten cada experiencia registrada. Ver acápite 7.3 del Pliego.
5 Si intervienen personas jurídicas debe adjuntar contrato y estatuto de la compañía con el objeto relacionado con el área inmobiliaria.
53
ANEXO 5: Formulario 3, A y B
A: Índices económicos y financieros
ÍNDICES ECONÓMICOS Y FINANCIEROS6
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
Oferente:
Objeto: Proyecto Inmobiliario EL DORADO
Declaramos bajo juramento que la información, correspondiente al ejercicio 2015, que proveemos en este
formulario es verdadera y autorizamos a la EPV a que la confirme por los medios que estime pertinentes.
IDENTIFICACIÓN DEL
OFERENTE/INTEGRANTES DEL
CONSORCIO
A B C … OFERENTE ÚNICO*
Participación/Valor ponderado
Total activo
Total pasivo
INDICE DE ENDEUDAMIENTO
PATRIMONIO
Activo corriente
Pasivo corriente
ÍNDICE DE LIQUIDEZ
(*) En esta casilla agregar la información en caso de que se trate de un Oferente único y, en el caso de un
Consorcio Oferente, únicamente llenar la casilla correspondiente al patrimonio contable ponderado en función de la
participación.
[Firma]
[Nombre y apellidos completos del contador7]
[Firma]
[Nombre y apellidos completos de la persona natural o del representante]
[Razón social del Oferente]
6 Acompañar balances o en su caso la documentación prevista en el Pliego
7 Acompañar documento de identificación y acreditación profesional del contador
54
B: Invariabilidad de la situación económica-financiera
INVARIABILIDAD DE LA SITUACIÓN ECONÓMICA-FINANCIERA
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
Oferente:
Objeto:
Declaramos bajo juramento que la situación económica-financiera de la Oferente [o de la persona natural o
jurídica que corresponda del Consorcio Oferente]:
(i) No ha variado negativamente desde el 31 de diciembre de 2015, hasta la fecha en que hemos presentado
nuestra Oferta.
(ii) Ningún evento ocurrido en el mismo período o antes de él nos puede conducir razonablemente a
considerar que la referida situación económica-financiera puede variar en el futuro de manera que se
pudiese modificar significativamente el porcentaje de patrimonio neto y el índice de liquidez resultante de
la información provista en el Concurso Público.
[Firma]
[Nombre y apellidos completos del contador8]
[Firma]
[Nombre y apellidos completos del representante]
[Razón social del Oferente]
8 Acompañar documento de identificación y acreditación profesional, si es una persona distinta a la que
comparece en el Formulario No. 1.
55
ANEXO 6: Cronograma del Concurso
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
Notas:
1. Duración.- Únicamente para referencia de la Comisión Técnica de Selección. Tiempos
aproximados en días hábiles.
NO. ACTIVIDAD/DESCRIPCIÓN DURACIÓN FECHA
INICIO FIN
1. Convocatoria 1 1 24-Oct-16
2. Fase de Preparación de Ofertas
2.1. Inspección programada
23
2 26 Oct-16 27 Oct-16
2.2 Preguntas y aclaraciones 4 25-Oct-16 28-Oct-16
3. Presentación de Sobres de la Oferta 17
Hasta 14-Nov-2016
4. Fase de Calificación de Oferentes
4.1. “Check list” de Requisitos de Elegibilidad
14
2 15-nov-16 16-nov-16
4.2 Rectificación de errores de forma 5 17-nov-16 21-nov-16
4.3 Informe de Calificación de Oferentes 7 22-nov-16 28-nov-16
5. Suscripción de contratos
5.1 Negociación
21
10 29-nov-16 08-dic-16
5.2. Resolución de Adjudicación 1 Hasta 09-dic-16
5.3. Periodo de preparación de documentos
habilitantes 7
Hasta 16-dic-16
5.4. Suscripción de Contrato 3 Hasta 19-dic-16
56
ANEXO 7: Formulario X. Términos esenciales de la Oferta
Concurso Público No. 012-2016-EPNHV
PROYECTO INMOBILIARIO “EL DORADO”
[Firma]
[Nombre y apellidos completos de la persona natural o del representante]
[Razón social del Oferente]
Valor de aportación del predio al Fideicomiso.
Puntaje de Calificación
US$..................... 30 ptos.
Plazo de conclusión del Proyecto en meses (contados desde la
aportación del predio al Fideicomiso hasta la finalización de la
construcción)
Puntaje de Calificación
…………..# meses 40 ptos.
Aporte de capital propio del Oferente para la ejecución del
Proyecto
Puntaje de Calificación
US $...................... 30 ptos.
57
ANEXO 8: Anexos Técnicos
8.1 Escritura.
8.2 Certificados de avalúo municipal.
8.3 Levantamiento planimétrico.
8.4 Estudio de Suelos.
58
ANEXO 9: ANEXOS ECONÓMICO-FINANCIEROS — DOCUMENTOS DE
REFERENCIA
59
ANEXO No. 9 “b”
60
ANEXO No. 9 “c”
61
ANEXO 10: FORMULARIO 4 — PROYECTO TÉCNICO DE LA OFERTA
Y PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO
Formulario No. 4 “a”
62
Formulario No. 4 “b”
63
Formulario No. 4 “c”
64
Formulario No. 4 “d”
65
Formulario No. 4 “e”
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CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA
NO. EPV-CAE-00X-2016
PROYECTO INMOBILIARIO «XXXXXXX »
(TODOS LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES PREVISTAS EN EL PRESENTE MODELO,
SERÁN DE CARÁCTER REFERENCIAL, YA QUE EL TEXTO FINAL DEL CAE DEBERÁ
CONTENER TODOS LAS CONDICIONES Y DEMÁS CARACTERÍSTICAS PROPIAS DE
CADA PROYECTO PREVISTO EN LAS BASES CONTRACTUALES, LA OFERTA
PRESENTADA Y LOS ASPECTOS NEGOCIADOS POR LAS PARTES EN BENEFICIO DE LA
EJECUCIÓN DEL PROYECTO)
1. Comparecientes
(a) Comparecen a la celebración de este Contrato de Alianza Estratégica (en adelante “CAE”):
(i) Por una parte, la señora Montserrat Benedito Benet, en su calidad de Gerente General
y representante legal de la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda
(«EPV»), conforme lo acredita con el correspondiente nombramiento que se agrega
a este instrumento como habilitante.
(ii) Por otra, XXXXXXXXXX con RUC XXXXXXXXXX. A esta Parte, en lo
posterior, se la podrá denominar como el «Socio Estratégico».
(b) Los señores Montserrat Benedito Benet y […] son Española la primera y (Nacionalidad) el
segundo, mayores de edad, casados, servidor público el primero y (profesión) el segundo,
domiciliados en la ciudad de Quito.
(c) Los comparecientes, que en conjunto se denominarán simplemente las “Partes”, declaran
tener capacidad suficiente para obligarse y contratar cuanto en Derecho se requiere y haber
obtenido las autorizaciones necesarias para intervenir en este CAE y para contraer las
obligaciones que en ella se estipulan.
2. Antecedentes
(a) Mediante Decreto Ejecutivo 622 publicado en el Registro Oficial No. 474 de 07 de abril de
2015, se creó la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, como una persona
jurídica de derecho público, con patrimonio propio, dotada de autonomía presupuestaria,
financiera, económica, administrativa, operativa y de gestión, con amplias facultades para
celebrar el presente CAE.
(b) Mediante Decreto Ejecutivo 976 se reformó el Decreto Ejecutivo No. 622, publicado en
el Registro Oficial No. 474, de 7 de abril de 2015, estableciendo que “la Empresa Pública
Nacional de Hábitat y Vivienda EP tiene por objeto elaborar e implementar programas,
planes y proyectos referidos a la mejora de/ hábitat y el acceso a la vivienda,
desarrollo de infraestructura hotelera con sujeción al Plan Nacional de Desarrollo,
las políticas nacionales sectoriales y las instrumentos de planificación
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empresarial que le son propios. En este ámbito general de actuaci6n, sin que su
enunciación sea exhaustiva, la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP
podrá, de manera particular:
[…] (b) Adquirir, enajenar, constituir derechos reales y gestionar bienes
inmuebles, para la ejecución de los programas, planes o proyectos en el ámbito general
de su actuación.
(c) Transferir bienes o Servicios, en valores que garanticen el carácter social de
las operaciones y objetivos de la empresa pública.[…]
(d) Articular, gestionar y estructurar la coparticipación público-privada en el contexto
de programas, planes o proyectos en el ámbito general de su actuación.
(c) El artículo 10 de la Ley Orgánica de Empresas Públicas, establece que el Gerente General
ejerce la representación legal, judicial, y extrajudicial de la empresa, y será responsable de
la gestión empresarial, administrativa, económica, financiera, comercial, técnica y
operativa;
(d) Mediante Acta de Directorio Extraordinaria No. 9 de 30 de junio de 2016, el Directorio de
la EPV, aprobó por unanimidad el Reglamento de Asociatividad de la Empresa Pública
Nacional de Hábitat y Vivienda EP, tiene por objeto establecer los lineamientos generales
y políticas de implementación respecto de asociaciones, alianzas estratégicas, consorcios y
cualquier otra forma de colaboración empresarial, mismo que en su artículo 3 establece en
su artículo 3, determina que la Gerencia General de la EPV tendrá facultad para llevar a
cabo procesos de […] alianzas estratégicas, […] en el marco de lo establecido en el
presente reglamento y en el ámbito del objeto empresarial definido en su decreto de
creación y posterior reforma.
(e) El Reglamento de Asociatividad enunciado en el literal anterior en su artículo 15 señala:
“Aprobación de alianzas estratégicas o autorización de inicio de otros tipos de procesos
asociativos.- Antes de la suscripción del instrumento jurídico correspondiente, el
Directorio de la EPV, con base a la solicitud y recomendación de la Gerencia General y
con sustento en los informes técnico, económico, empresarial y legal presentados y sin
perjuicio de las acciones previas o precontractuales realizadas por la administración bajo
su responsabilidad, aprobará mediante resolución motivada lo siguiente […] b) Alianzas
estratégicas, cuando el aporte total que la EPV realice a dicho modelo asociativo supere el
monto equivalente al 25% del total de la valoración en libros de los predios de su propiedad
o que se encuentren en proceso de transferencia. Cuando el aporte total que la EPV realice
a dicho modelo asociativo sea inferior al monto equivalente al 25% del total de la
valoración en libros de los predios de su propiedad, o que se encuentren en procesos de
transferencia, la Gerencia General de la EPV, será quien suscriba el instrumento jurídico
que corresponda para el inicio, perfeccionamiento y ejecución de las alianzas estratégicas
[…]”
(f) (Antecedentes del propio proceso de concurso público)
3. Definiciones e interpretación
3.1. Términos Definidos
(a) Para efectos de la interpretación y aplicación de los términos, declaraciones, seguridades,
condiciones, limitaciones y más estipulaciones contenidos en el CAE y demás Documentos
de la Transacción, las palabras escritas con mayúscula inicial tendrán los significados que
se indican en el Anexo 1 del Pliego (“Términos Definidos”).
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(b) Las palabras que únicamente indiquen el singular también incluirán el plural, y viceversa,
según el contexto lo requiera.
3.2. Reglas de interpretación
(a) Los términos y expresiones utilizadas en el CAE se interpretarán en su sentido natural y
obvio, salvo que específicamente se les haya asignado otro significado de conformidad con
la cláusula 3.1 de este Contrato.
(b) La interpretación de los términos y expresiones con letra inicial minúscula que estuvieren
definidos por el Régimen Jurídico Aplicable, se efectuará de conformidad con éste último.
(c) En la medida que exista conflicto entre los contenidos de este contrato y aquellos de los
otros Documentos de la Transacción, se ha de aplicar el siguiente orden de prevalencia:
CAE, Fideicomiso, Pliego, Oferta y los restantes Documentos de la Transacción en las
materias que específicamente les corresponde, según su propia naturaleza.
(d) En la medida que exista conflicto entre el contenido de los Anexos de los Documentos de
la Transacción y aquel de los instrumentos a los que aquellos se adjuntan, prevalecerán los
términos del Documento Principal, a menos que se indique expresamente de otra manera.
(e) Los Anexos a este contrato formarán parte de él, y las referencias a ellos serán referencias
a los Anexos adjuntos a este Contrato, a menos que se indique expresamente de otra
manera.
(f) Los títulos o epígrafes de las cláusulas de este contrato se han incluido con propósitos
meramente indicativos y no alteran la interpretación de las estipulaciones contenidas en el
CAE.
(g) Las referencias efectuadas a una Parte o sujeto, órgano, organismo o Autoridad Competente
en el CAE, incluyen a sus sucesores, subrogantes y cesionarios permitidos.
(h) A menos que expresamente se estipule lo contrario en el CAE, todas las referencias que se
hagan a algún acto o Alianza, se entenderán efectuadas al acto o Alianza respectivo con
todas sus reformas y en su última versión vigente.
(i) Las referencias hechas al CAE, se entenderán comprensivas de todos los Documentos de
la Transacción.
(j) Los contenidos del CAE se interpretarán de buena fe y bajo el principio de la unidad
contractual, de modo que se procurará que las estipulaciones sean interpretadas sistemática
e integralmente y, por tanto, no serán aplicadas en forma aislada.
(k) Las disposiciones de este CAE que regulan procedimientos para la tramitación de
autorizaciones o aprobaciones de la EPV ante determinados actos o hechos del Socio
Estratégico, deberán ser cumplidas por parte de éste sin perjuicio de otras disposiciones
que ordenen tramitaciones, procedimientos y actuaciones administrativas en general, que
también deberán ser cumplidas por el Socio Estratégico conforme al Régimen Jurídico
Aplicable.
(l) Los plazos establecidos en el CAE en días, sin indicación adicional, se computarán como
días calendario, esto es, días continuos, incluidos sábados, domingos y días inhábiles. Se
considerarán días hábiles a aquellos laborables en el Ecuador.
(m) Todos los plazos establecidos en el CAE en meses o años, sin ninguna indicación adicional,
se computarán desde el día siguiente a la fecha de referencia hasta el mismo día del mes o
el año de la fecha de referencia que corresponda según el plazo otorgado.
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(n) Para cualquier caso de vencimiento de un plazo verificado en un día inhábil, se tomará
como día de vencimiento el día hábil inmediato siguiente.
(o) Las referencias a horas corresponden a la hora oficial del Ecuador y a horas hábiles.
(p) El cierre del proyecto es el proceso de culminación de todas las actividades de los procesos
de un proyecto, para completarlo formalmente.
(q) Todos los documentos que forman parte integrante del procedimiento de selección serán
documentos integrantes del presente contrato sin perjuicio de estar anexos al mismo y no
requerirán de protocolización.
4. Objeto del Contrato de Alianza Estratégica
4.1. Proyecto
Por el presente CAE, las Partes acuerdan unir esfuerzos para emprender la ejecución del Proyecto
denominado “XXXXX”, el mismo que consiste en la ejecución del proyecto conforme lo previsto
en la Oferta que ha sido adjudicada dentro del Concurso y sus modificaciones posteriores
negociadas por las partes en beneficio de estas.
4.2. Aportes
Las Partes, en virtud y con arreglo a este CAE, se obligan a contribuir lo siguiente:
(a) La EPV se obliga a aportar el Predio al fideicomiso inmobiliario constituido en el marco
de la presenta alianza, al valor establecido en la Oferta que ha resultado adjudicada.
(b) Le corresponde al Socio Estratégico el aporte de todos los demás bienes, servicios y
recursos que resulten necesarios para la ejecución y culminación del Proyecto.
4.3 Obligaciones
4.3.1 De la EPV:
a) Constituir, conjuntamente con el socio estratégico, el Fideicomiso que viabilice la
ejecución y desarrollo del proyecto conforme las condiciones previstas en el presente
CAE y demás documentos que forman parte integrante del mismo.
b) Aportar el predio señalado en los antecedentes del presente CAE al Fideicomiso, al valor
consignado en la oferta, a los 30 días contados a partir de la suscripción del CAE y una
vez constituido el fideicomiso.
c) Aportar al fideicomiso los fondos de capital propio de acuerdo a la oferta presentada, por
el valor es de $ USD.XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXX dólares de los Estados Unidos
de América).
d) Realizar la aportación referida en el párrafo anterior de un predio libre de vicios ocultos
y sin gravámenes inherentes al mismo.
e) Verificar el cumplimiento de las obligaciones del Aliado Estratégico.
f) Realizar un acompañamiento en el proceso de aprobación de planos impulsando e
interponiendo sus buenos oficios con las autoridades competentes a fin de cooperar en la
ejecución del proyecto conforme lo contenido en el presente documento.
g) Participar en el acompañamiento y seguimiento frente a las entidades de financiamiento
de derecho público o privado, en el marco del objeto del presente CAE, en caso que se
requiera por el socio estratégico.
h) Entregar al socio estratégico todos los estudios y demás documentación que se encuentre
en los archivos y expedientes de los cuales disponga la EPV sobre el predio y proyecto
materia de este CAE.
4.3.2 Del Socio Estratégico:
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a) Constituir, conjuntamente con la EPV, el fideicomiso inmobiliario para el desarrollo del
proyecto denominado XXXXXXX.
b) Obtener y/o gestionar todos los recursos necesarios, por cuenta propia o a través de terceros,
para la ejecución del proyecto según su oferta presentada y sus posteriores modificaciones
negociadas por acuerdo de las partes. Lo que implican los recursos suficientes y necesarios
a fin de instrumentar todos los diseños, planificación, construcción, comercialización y
demás actividades que se requieran para la ejecución del proyecto inmobiliario objeto del
presente CAE; así como todos los honorarios, tributos y gastos necesarios para la
constitución, administración y liquidación del fideicomiso.
c) Conforme la oferta presentada y en caso de requerir mecanismos de financiamiento de
terceros, es responsabilidad del socio estratégico de obtener dicho financiamiento.
d) Los servicios de planificación, diseño, construcción, promoción y comercialización del
Proyecto serán función y responsabilidad del Socio Estratégico, y su regulación será
materia del Fideicomiso.
e) Sin perjuicio de las obligaciones constantes en los pliegos y demás documentos integrantes
del proceso, es necesario señalar que son obligaciones del Aliado Estratégico en el CAE
las siguientes:
- El cumplimiento de los plazos, de inicio y fin de obra, según lo descrito en el presente
contrato. En este caso su incumplimiento establece cobro de multas hasta el valor de la
garantía de fiel cumplimiento contractual, de conformidad a lo siguiente:
1. En ningún caso la fecha de inicio de las obras del Proyecto será mayor a XX meses
contados desde la fecha efectiva, siendo esta una obligación del socio estratégico.
2. La fecha de conclusión de las obras del Proyecto será de XXXX meses contados
desde el inicio de obra.
- El cumplimiento de construcción del XXX % de Vivienda VIS/VIP, en el caso de
incumplimiento se ejecuta la garantía de fiel cumplimiento respectiva, tal como lo
establece los pliegos publicados.
- En caso de realizarse la cesión de derechos fiduciarios en la que se contemple una
forma de pago a plazos, el aliado deberá presentar a la firma de la cesión una garantía
de fiel cumplimiento correspondiente al monto a pagar en el plazo estipulado.
f) Realizar un programa de capacitación a los copropietarios de las viviendas desarrolladas,
en temas de convivencia, derechos y obligaciones de conformidad a la normativa aplicable
y vigente del segmento VIS/VIP, como pagos de alícuotas, ampliaciones ordenadas,
limpieza, ordenamiento, entre otras.
g) Incorporar en todo el material publicitario y promocional que se realice en el marco del
presente CAE el logo identificativo de la EPV, para lo cual contará con la versión remitida
por el responsable de comunicación de la EPV y respetará su manual de uso de marca.
h) Cooperar conjuntamente con la EPV, en todo cuanto sea posible, en el marco de la
generación de un proyecto participativo que garantice los principios constitucionales del
Buen Vivir para los propietarios de las viviendas generadas.
4.4. Beneficios
Las Partes, en virtud y con arreglo a este CAE, tendrán derecho a percibir como beneficios del
Proyecto lo siguiente:
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a) La EPV y el Socio Estratégico percibirán las utilidades del desarrollo del Proyecto en
proporción a su participación en el Fideicomiso, el que vendrá determinado por sus
aportes efectivos.
b) Si los resultados del proyecto no fueren favorables o positivos, éstos serán asumidos por
el socio estratégico, de manera que podrá afectar no sólo los aportes efectivamente
realizados por aquel al fideicomiso, sino también implicar que deban asumir o pagar los
pasivos, honorarios, tributos y gastos que no se hayan podido cubrir con los recursos del
fideicomiso, así como la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para la
devolución en dinero o bienes de los aportes realizados por la EPV.
4.5 Valor (Monto de inversión) de la Alianza Estratégica
Las partes establecen como valor total de inversión estimado es de USD. $ XXXXXXXXXX
(XXXXXXX dólares de los Estados Unidos de América).
A su vez el valor de aportación del predio de la EPV es USD. $ XXXXXXX (XXXXXXXXXXX
dólares de los Estados Unidos de América).
4.6 Contratación de bienes, servicios y terceros
En cumplimiento al artículo treinta y cuatro numeral tres la Ley Orgánica de Empresas Públicas
se establece que todo procedimiento de contratación que se realice en el marco de la ejecución de
la presente alianza no se sujetará a la normativa en materia de contratación pública. La presente
disposición se extiende al proceso para la contratación de la administradora fiduciaria y sus
servicios, y todos los que ésta realice como representante del fideicomiso a ser suscrito en el
marco de la presente alianza.
Todos las contrataciones que se realicen en el marco del presente CAE, inclusive las que realice
el fideicomiso constituido para el efecto, deberán velar por la selección de las mejores condiciones
comerciales y económicas que garanticen la viabilidad del proyecto.
5. Fideicomiso
Mediante este Contrato, el Socio Estratégico promete, a favor de la EPV, celebrar en calidad de
constituyentes y beneficiarios un contrato de fideicomiso de conformidad con las estipulaciones
que constan en el Anexo 12 del Pliego (Modelos de Contratos — Fideicomiso) y con las
modificaciones acordadas por las partes de conformidad con el Régimen Jurídico Aplicable.
6. Cesión de derechos fiduciarios
a) Para todos los efectos del contenido de la presente cláusula, la cesión de todos los
derechos fiduciarios de la EPV al socio estratégico no implica la liquidación, cesión o
extinción de las obligaciones, condiciones y garantías contenidas en el presente CAE;
ratificando el objeto del mismo.
b) Cuando de conformidad con este CAE, el Socio Estratégico requiera a la EPV la venta
de los derechos fiduciarios de los que es titular en el Fideicomiso se procederá del
siguiente modo:
(i) El Socio Estratégico hará conocer a la EPV su deseo de adquirir los derechos
fiduciarios de los que es titular la EPV en el fideicomiso y su disponibilidad de los
medios necesarios para adquirirlos, teniendo preferencia respecto de la venta de
dichos derechos en el marco de la presente Alianza Estratégica.
(ii) El Gerente General trasladará con los respectivos informes técnico, económico-
financiero y legal la oferta al directorio de la EPV. En el informe económico-
financiero se hará constar la valoración de dichos derechos fiduciarios, a la fecha de
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la oferta. En cualquier caso, este valor no será inferior al valor de aportación del
Predio al Fideicomiso. Este procedimiento se sujetara a las disposiciones legales y
reglamentarias que se dictaminen para el efecto.
(iii) El directorio, en ejercicio de sus competencias, adoptará la decisión de enajenación
del activo y, en su caso, se la comunicará al Socio Estratégico.
(iv) En caso de aprobación de la cesión de los derechos fiduciarios conforme el
procedimiento descrito en el presente artículo, la EPV garantizará su utilidad al
momento de la valoración de los derechos fiduciarios a ser transferidos, siendo esta
la única compensación económica a percibir en dicho caso.
(c) El Socio Estratégico procederá a la adquisición de los derechos fiduciarios, instrumentando
la transacción de conformidad con el Régimen Jurídico Aplicable.
(d) En caso de que la EPV proceda con la venta y cesión de los derechos fiduciarios, contando
previamente con la autorización del Directorio de la EPV, las partes acuerdan la siguiente
forma de pago de los derechos fiduciarios transferidos:
(XXXXXX)
(e) El Socio Estratégico de no necesitar de la forma de pago precedente podrá cancelar el 100%
del valor de los derechos fiduciarios a la firma de la cesión de los mismos.
(f) En todo caso previo a requerirse el financiamiento bancario con constitución de hipoteca
se procederá a la firma de la cesión de derechos fiduciarios y en un plazo máximo de 12
meses a partir de la suscripción del CAE.
7. Garantía de Fiel Cumplimiento
a) Por las obligaciones asumidas por el Socio Estratégico, el mismo mantendrá a favor de
la EPV una garantía por un valor equivalente al 20º 30% del valor base del predio
conforme lo descrito en los pliegos contractuales y sus modificaciones realizadas.
b) La Garantía de Fiel Cumplimiento deberá ser firme, irrevocable, incondicional, de cobro
inmediato, ejecutable total o parcialmente a mero requerimiento de la EPV, y sin estar
sujeta a trámites administrativos.
c) La Garantía de Fiel Cumplimiento será incompensable con eventuales créditos que alegue
en su favor la Concesionaria, cualquiera fuera su causa.
d) El valor de la Garantía de Fiel Cumplimiento será inembargable, e inejecutable por
terceros, ajenos a la EPV.
e) La Garantía de Fiel Cumplimiento podrá otorgarse como fianzas, avales bancarios o
cartas de crédito stand by emitidas por instituciones financiera o póliza de seguro de
fianza o caución. Las fianzas, avales o carta de crédito stand by deberán ser emitidas por
entidades financieras nacionales o extranjeras siempre que tengan un corresponsal en el
Ecuador y que cuenten con un rating del más alto permitido por una o más agencias
calificadoras de riesgo de reconocido prestigio y trayectoria internacional. La póliza de
seguro de deberá ser emitida por una entidad aseguradora, nacional o extranjera, con las
mismas características en cuanto rating y control previstas para el caso de fianzas, avales
o carta de crédito stand by y las entidades que los emiten.
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f) La Garantía de Fiel Cumplimiento debe mantenerse vigente durante todo el plazo de
vigencia del CAE y por sesenta días adicionales.
g) La sustitución total o parcial, en forma voluntaria, de las garantías constituidas, solo podrá
realizarse con la autorización previa de la EPV cuya función, en este caso, tendrá por
objeto fiscalizar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Contrato para la
constitución de dichas garantías.
h) El mantenimiento de la validez y monto de la garantía estará bajo la exclusiva
responsabilidad del Socio Estratégico y será devuelta al mismo, transcurrido el plazo
establecido y siempre que haya sido aprobada la liquidación del CAE y verificado el
cumplimiento de las obligaciones.
i) La Garantía de Fiel Cumplimiento podrá ejecutarse, total o parcialmente, como
consecuencia de las reparaciones a percibir por la EPV, derivadas de incumplimientos
por parte del Socio Estratégico, en caso de que esta no respondiere al pago de las mismas
directamente en el plazo otorgado por la EPV.
j) Procede, así mismo, el cobro de la Garantía de Fiel Cumplimiento si esta no es renovada
con, al menos, quince (15) días de anticipación a la fecha de su vencimiento.
k) De presentarse un incumplimiento parcial debidamente comprobado en los plazos
estipulados para el inicio y fin de la obra, la EPV tendrá derecho a ejecutar parcialmente
la garantía, en este caso el Socio estratégico dentro del plazo de cinco días contados desde
la fecha de ejecución de la garantía , deberá completarla u otorgar de inmediato la misma
garantía u otra que resulte suficiente y de características similares, según los términos
previstos en el Contrato con la finalidad continuar con la ejecución del proyecto hasta su
finalización.
l) En caso de que se incumpla la obligación prevista en la letra precedente, la EPV podrá
disponer la terminación del Contrato por causa imputable al Socio Estratégico, de acuerdo
a lo previsto en el Contrato.
8. Responsabilidad
8.1 Estipulación general
a) El Socio Estratégico asume plena responsabilidad por el correcto y oportuno
cumplimiento de sus obligaciones derivadas de este Contrato; y, en tal virtud, el Socio
Estratégico es responsable frente a la EPV de cualquier error o desvío en la ejecución de
las prestaciones que tiene a cargo y la asunción de las consecuencias que puedan derivarse
de sus omisiones o acciones, tales como el pago de las penas y multas, indemnizaciones,
reparaciones, reintegros e intereses que pudieran serle exigidos en virtud de este Contrato.
b) El Socio Estratégico es responsable de cualquier daño al Predio o a los derechos de la
EPV que se hubiera producido por culpa, negligencia, impericia, dolo u otra causa
imputable, por acción u omisión, al Socio Estratégico, su personal y, en general sus
subcontratistas, dependientes o controlados, incluso en cualquier calidad que asuma bajo
el Fideicomiso, debiendo responder por dichas pérdidas y/o daños e indemnizar a la EPV.
c) El Socio Estratégico es responsable por cualquier daño que se hubiera producido a
Usuarios, al ambiente, a la colectividad o en general a terceros, por culpa, negligencia,
impericia, dolo u otra causa que le sea imputable, a su personal y, en general sus
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subcontratistas, dependientes o controlados, debiendo responder por dichas pérdidas y/o
daños e indemnizar a los sujetos afectados.
d) El Socio Estratégico se obliga a mantener indemne y liberar en forma efectiva a la EPV
y a sus representantes frente a terceros (incluidos personal, subcontratistas o usuarios)
por las consecuencias que puedan derivarse de sus propias acciones u omisiones,
incluidos, sin limitación, los efectos materiales y/o morales de todos y cualquier pedido,
reclamación administrativa o acción judicial o extrajudicial; y, las pérdidas, gastos y/o
costos de cualquier naturaleza que se pudieran causar.
e) La responsabilidad y obligación que asume el Socio Estratégico tendrá vigencia aun
después de que la CAE y/o el Fideicomiso hayan terminado, por hechos, actos o contratos,
acaecidos ejecutados o celebrados durante la vigencia del CAE y/o el Fideicomiso.
f) Todo lo estipulado en esta cláusula, no afecta de modo alguno el régimen de
responsabilidad extracontractual a cargo del Socio Estratégico, según lo previsto en el
Régimen Jurídico Aplicable, ni se interpretará como un eximente de responsabilidad o un
medio para disminuir o atenuar dicha responsabilidad, por lo cual la EPV se reserva el
derecho de ejercer acciones judiciales en caso de incumplimiento por los daños y
perjuicios ocasionados por la vía legal correspondiente.
8.2 Fuerza mayor y caso fortuito
a) Por excepción, las Partes no serán responsables por el incumplimiento oportuno o
temporal de sus obligaciones contractuales si dicho incumplimiento se origina por
razones de caso fortuito o fuerza mayor, de conformidad con la definición prevista en el
artículo treinta (30) del Código Civil (un “Evento de Fuerza Mayor”).
b) No se considerará supuestos Eventos de Fuerza Mayor:
(i) Las huelgas específicas de la actividad, suspensiones de trabajo del personal del
Socio Estratégico, del personal contratado por ellos, o por sus subcontratistas,
originadas en supuestos o reales incumplimientos o reivindicaciones.
(ii) Las demoras por parte del Socio Estratégico o de los subcontratistas, en la ejecución
de las actividades previstas en el Contrato, que deriven de actos u omisiones de los
que resultaren total o parcialmente imputables.
(iii) Todo otro hecho que hubiera tenido origen en acción u omisión atribuido a
descuidos, decisiones erróneas, negligencia, culpa o dolo, del Socio Estratégico o del
sus subcontratistas.
c) Si un Evento de Fuerza Mayor ocurriera, la Parte imposibilitada que desea invocarlo
deberá notificar por escrito a su contraparte en un término no mayor a veinte y cuatro (24)
horas de su ocurrencia, explicando las circunstancias del caso que le impiden cumplir
oportuna o temporalmente con sus obligaciones, y, la especificación de las obligaciones
afectadas por el Evento de Fuerza Mayor.
d) Solo será admisible el incumplimiento de una específica obligación contractual que sea
proporcional al Evento de Fuerza Mayor, y el Socio Estratégico responderá por todo
incumplimiento que no tenga una relación causal proporcional con los hechos alegados
para exonerar su responsabilidad.
e) La ocurrencia de circunstancias que únicamente afecten a cualquiera de las Partes y que
se aleguen como un Evento de Fuerza Mayor, serán asumidas por cada una de ellas, sin
que haya lugar a exoneración o reducción de responsabilidad.
f) En cualquier caso, desde la fecha de notificación con el Evento de Fuerza mayor, cada
Parte adoptará todas y cualquier medida que permita mantener la funcionalidad de las
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Obras, incluido el mecanismo de Intervención que, mediante este Contrato, las partes
autorizan y consienten expresamente.
g) La Parte imposibilitada por el Evento de Fuerza Mayor deberá notificar a la contraparte
la terminación del Evento de Fuerza Mayor, y reasumir el cumplimiento de sus
obligaciones y el ejercicio de sus derechos en el momento y según los términos que la
EPV determine.
h) Los Eventos de Fuerza Mayor suspenderán el Plazo Ordinario de vigencia del CAE,
únicamente de conformidad con esta cláusula.
i) Un Evento de Fuerza Mayor que dure más de seis meses, autorizará a cada Parte a cursar
a su contraparte una notificación de terminación, de conformidad con la cláusula.
8.3 Personal
a) El personal contratado, comprometido o subcontratado por cada una de las Partes para
cumplir con el objeto de este Contrato no serán empleados o trabajadores de la otra Parte,
ni tendrán relación de ninguna naturaleza con ésta.
b) Cada una de las Partes, respecto de su propio personal, será la única responsable del pago
de remuneraciones, beneficios y demás prestaciones laborales y obligaciones de
conformidad con el Régimen Jurídico Aplicable.
c) Cada una de las Partes, respecto de su propio personal será la única responsable del pago
de seguro por accidentes de trabajo, beneficios por incapacidad, y todos los otros
beneficios sociales y/o legales, y del pago de impuestos retenidos y otros impuestos
relativos al empleo de dicho personal, de conformidad con el Régimen Jurídico Aplicable.
d) Las Partes conocen y declaran que este Contrato no se trata ni podrá ser interpretado como
un contrato de tercerización o intermediación laboral de ninguna naturaleza.
e) El Socio Estratégico exime de toda responsabilidad directa o indirecta laboral o
previsional con terceros a la EPV, por lo que en el evento de que ésta fuere objeto de
demanda o reclamo por tales motivos, el Socio Estratégico se obliga a resarcirle de
cualquier perjuicio, erogación o indemnización que tuviere obligación de cubrir por tales
motivos.
8.4 Relación con terceros
a) No obstante cualquier disposición en contrario en el Contrato, ninguna de las Partes ni
sus representantes serán agentes o representantes de la otra Parte, ni tendrán autoridad
alguna para realizar una transacción o incurrir en un gasto en su nombre o a su cuenta,
salvo los previstos en el Contrato.
b) En general, el Socio Estratégico o sus representantes o personal no:
(i) se referirá a sí misma como agente, representante o empleado de la EPV;
(ii) comprometerá la palabra de la EPV de ninguna manera sobre compromisos con respecto
de los cuales no haya recibido autorización escrita.
(iii) dará garantía o hará declaración relativa a la EPV o a nombre de la EPV.
(iv) venderá, arrendará, prendará, hipotecará, gravará, transferirá, otorgará bajo licencia,
intercambiará ni hará cualquier otra transferencia, cesión o enajenación de los bienes o
derechos de la EPV o, sin autorización expresa de la EPV, de los derechos que se derivan
de este Contrato.
(v) arreglará, transigirá, cederá, prendará, transferirá, liberará, renunciará o consentirá estos
actos, de cualquier reclamación, juicio, deuda, demanda o sentencia respecto de los
intereses o derechos de la EPV, ni someterá una demanda, desacuerdo, controversia a
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arbitraje o procedimiento judicial, ni acordará o consentirá a una sentencia con respecto
de ello, sin autorización expresa de la EPV.
(vi) hará, celebrará, suscribirá, enmendará, modificará o complementará un contrato o
acuerdo respecto de CAE o el Fideicomiso sin autorización previa de la EPV.
c) La EPV, de su parte, en todo en cuanto esté en el ámbito de sus competencias, procurará
interponer sus buenos oficios para que los terceros que ostenten derechos preexistentes o
las Autoridades Competentes en ejercicio de sus prerrogativas, no afecten la ejecución
del Proyecto.
9 Distribución de riesgos
(a) La EPV no garantiza ningún tipo de rentabilidad al Socio Estratégico
(b) La adjudicación, suscripción y ejecución del Contrato se realizan por cuenta y riesgo del
Socio Estratégico. Por lo tanto, el Socio Estratégico suscribirá y ejecutará el Contrato por
su cuenta y riesgo, de acuerdo con las condiciones establecidas en las bases, y su oferta
acordada por las partes.
(c) Para estos efectos, e incluso para aquellos de orden extracontractual, se entenderán
incluidos dentro de los riesgos propios de la actividad del Socio Estratégico todos aquellos
que no sean atribuidos expresamente a la EPV, así como los demás que no sean
explícitamente excluidos de la responsabilidad del Socio Estratégico según los términos,
condiciones y límites previstos en este Contrato.
(d) Para mayor claridad, la EPV únicamente retiene los riesgos derivados de su obligación de
saneamiento y evicción del Predio y los que resultan ordinarias del negocio inmobiliario
en relación con las utilidades del Proyecto.
10 Vigencia
Esta Alianza entrará en vigencia, una vez suscrito el CAE hasta el cierre del proyecto.
10.1 Fecha Efectiva de la Alianza
Para ejecución de las fases de la Alianza se tomará como fecha efectiva, la fecha de inscripción
del Registro de la Propiedad de la transferencia del predio al fideicomiso.
10.2 Plazo de Vigencia
a) El plazo de vigencia esta Alianza será el necesario a fin de dar cumplimiento al objeto de
la misma con un máximo de treinta y tres meses contados desde la Fecha Efectiva.
b) En ningún caso la fecha de inicio de las obras del Proyecto será mayor a XX meses
contados desde la fecha efectiva, siendo esta una obligación del socio estratégico.
c) La fecha de conclusión de las obras del Proyecto será de XX meses contados desde el
inicio de obra.
d) Los plazos establecidos podrán ser modificados de manera excepcional, solo por causas
no imputables y ajenas al socio estratégico debidamente demostradas previa su solicitud
y por resolución de la Gerencia General de la EPV, en un plazo no mayor a seis (6) meses.
e) Los plazos contenidos en el presente CAE podrán ser modificados, previa autorización
del Administrador del CAE, cuando existan alteraciones en las política de incentivos a la
vivienda y condiciones de financiamiento a la vivienda, en deterioro y disminución de la
existente al momento de la suscripción del CAE, solo en los casos que dichas
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modificaciones motivaren una disminución sustancial del proceso de comercialización en
el segmento de vivienda objeto de la presente alianza. Para lo cual el socio estratégico
deberá presentar una solicitud motivada que fundamente el pedido conforme el contenido
de la presente cláusula.
11. Multas
Con la finalidad de garantizar el correcto cumplimiento del CAE se establece como multa el 1 X
1000 (uno por mil) del valor base del predio aportado al fideicomiso por cada día de retraso en
el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente CAE.
Procederá la ejecución de la garantía de fiel cumplimiento, en el monto necesario, para el cobro
de la multa mencionada en el párrafo precedente.
En caso de que el monto de multas supere el valor asegurado en la garantía de fiel cumplimiento
contractual, la EPV podrá dar por terminado unilateralmente el contrato.
Las multas descritas en el presente artículo proceden exclusivamente por un incumplimiento
verificado de las obligaciones de plazo de inicio y finalización de obra. En caso de
incumplimiento de la obligación de tipo de vivienda, se estará a la ejecución de la garantía de fiel
cumplimiento contractual.
12. Administrador del CAE
Se designa como administrador del CAE al Gerente de Estudios Inmobiliarios o quien haga sus
veces, quien será el responsable de velar por el correcto cumplimiento de las obligaciones
contraídas y de coordinar con el Aliado Estratégico todo cuanto sea relacionado con el mismo.
Para modificar el administrador de contrato bastará con una comunicación escrita de la EPV al
socio estratégico y surtirá efecto cinco días posteriores a la fecha de notificación de la
comunicación.
13. Terminación anticipada del Plazo de Vigencia
Las Partes podrán dar por terminada, anticipadamente, esta Alianza antes de la conclusión de la
vigencia de la Alianza en los siguientes casos:
13.1 Por mutuo acuerdo de las Partes.
13.2 En caso de que las obras no inicien hasta la Fecha de Inicio de Obras, una vez su
incumplimiento genere una multa equivalente al valor de la garantía de cumplimiento
contractual, el efecto de la terminación anticipada implicará exclusivamente el cobro de la
multa establecida por el incumplimiento, pasando a la liquidación inmediata del CAE,
excepto en los casos que se haya cedido los derechos fiduciarios.
13.3. Previa motivación debidamente comprobada en caso de que exista una disminución
significativa de las condiciones establecidas en la política de incentivos a la vivienda y
condiciones de financiamiento a la vivienda a favor de los beneficiarios finales.
13.4 En caso de que las multas por retraso en la conclusión de las obras sea igual o superior a la
Garantía de Fiel Cumplimiento; en cuyo caso el efecto de la terminación anticipada implicará
exclusivamente el cobro de la multa establecida por el incumplimiento, pasando a la
liquidación inmediata del CAE.
13.5 Cuando alguna de las Partes hubiere incumplido cualquiera de las obligaciones previstas en
los Documentos de la Transacción y tal incumplimiento no hubiere sido remediado en el
plazo máximo de treinta (30) días contados desde la fecha de notificación. La terminación se
realiza sin perjuicio de la ejecución de las garantías que hubiere lugar según lo estipulado en
el presente CAE.
14. Efectos de la Terminación de la Alianza
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14.1 A la terminación de la Alianza las Partes se obligan a liquidar y pagar las obligaciones que
a cada una le corresponde a la fecha de terminación.
14.2 Se aplicará las multas y, en su caso, se liquidarán los daños y perjuicios ocasionados por
efecto del incumplimiento.
14.3 Se restituirá el Predio o la fracción de él que sea físicamente restituible a la EPV. En el caso
que la terminación anticipada sea por el incumplimiento del plazo de inicio de obra, procederá
inmediatamente la restitución del bien a la EPV, a menos que exista un acuerdo de las partes para
la cesión de los derechos fiduciarios previa su restitución.
14.4 Se ejecutará la Garantía de Fiel Cumplimiento del Contrato, exclusivamente cuando el socio
estratégico incumpla con las condiciones previstas como obligaciones del socio estratégico en
cuanto al porcentaje de vivienda en el segmento acordado, plazos de inicio y finalización de obra.
15. Cesión
Sin el previo consentimiento escrito de las Partes, ninguna de ellas podrá ceder o transferir sus
derechos u obligaciones estipulados en este Contrato.
16. Resolución de Controversias
En caso de que surjan controversias o diferencias derivadas de la ejecución de este contrato, las
partes procurarán resolverlas directamente y de común acuerdo. De no existir dicho acuerdo,
podrán someter la controversia al proceso de mediación como un sistema alternativo de solución
de conflictos reconocido constitucionalmente, para lo cual las partes estipulan acudir al Centro de
Mediación de la Procuraduría General del Estado.
El proceso de mediación estará sujeto a la Ley de Arbitraje y Mediación y al Reglamento de
Funcionamiento del Centro de Mediación de la Procuraduría General del Estado. Si se llegare a
firmar un Acta de Acuerdo Total, la misma tendrá efecto de sentencia ejecutoriada y cosa juzgada
y su ejecución será del mismo modo que las sentencias de última instancia siguiendo la vía de
apremio, conforme lo dispone el artículo 47 de la Ley de Arbitraje y Mediación.
En el caso de no existir acuerdo las partes suscribirán la respectiva Acta de Imposibilidad de
Acuerdo, y la controversia se ventilará ante el Tribunal Distrital de lo Contencioso
Administrativo. En el caso de suscribirse Actas de Acuerdo Parcial, las mismas tendrán efecto de
cosa juzgada sobre los asuntos acordados; y para el caso de los aspectos sobre los cuales no se
acuerde, éstos serán resueltos ante el Tribunal Distrital de lo Contencioso Administrativo
competente.
17. No terceros beneficiarios
Salvo aquello que expresamente se ha determinado en este Contrato, este se celebra
exclusivamente para beneficio de las Partes, y ningún tercero tendrá derecho alguno bajo este
instrumento ni se lo considerará como beneficiario del mismo.
18. Modificaciones contractuales
Las partes de común acuerdo podrán realizar adiciones, enmiendas y variaciones a este Contrato,
siempre que las mismas no constituyan modificación de su objeto y sólo serán vinculantes si
constan por escrito y son firmadas por un representante debidamente autorizado de cada una de
las Partes.
19. Renuncia
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Dirección: Calle Luis Cordero E1-80 y Av. 10 de Agosto
Teléfono: 2983-600, ext. 1613 14
Ninguna renuncia por cualquiera de las Partes a un derecho relacionado con algún incumplimiento
por la otra Parte con respecto de cualquiera de las estipulaciones de este Contrato: (i) obrará ni
será interpretada como renuncia a una derecho relacionado con cualquiera otro incumplimiento o
un incumplimiento ulterior, ya sea de igual o diferente naturaleza; o, (ii) será efectiva, a menos
que se haga por escrito, debidamente suscrita por la Parte o un representante autorizado de esa
Parte.
20. Notificaciones
20.1 Dirección para las notificaciones
(a) Cualquier notificación o correspondencia que deba enviarse bajo este instrumento deberá
ser entregada personalmente o enviada por correo certificado o mediante transmisión por
facsímil.
(b) Las direcciones para notificaciones a las Partes serán las indicadas más adelante, u otras
direcciones que cualquiera de las Parte notifique por escrito a la otra Parte con tal propósito.
(i) EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA EP Dirección: Av. Calle Luis Cordero E1-80 y Av. 10 de Agosto, edificio Banco
Ecuatoriano de la Vivienda
2983600 ext. 1472
Correo Electrónico: [email protected]
(ii) XXXXXXXXX
20.2 Presunción de notificación
20.2.1 Se considerará que un aviso ha sido debidamente notificado:
20.2.1.1 si se entrega personalmente, al momento de su recibo;
20.2.1.2 si se envía por correo certificado, en el tercer día hábil después de la fecha de depositarla
en el correo; y
20.2.1.3 si se envía por transmisión en facsímil o correo electrónico, si se ha efectuado en el
teléfono o la dirección de correo electrónico señalada en este Contrato.
20.2.2 Al efectuar dicha notificación, será suficiente probar que se efectuó la entrega personal o
que la carta fue correctamente dirigida y despachada.
21 Aceptación.-
Las partes libre, voluntaria y expresamente declaran que conocen y aceptan el texto íntegro del
presente CAE y demás documentos que forman parte integrante del mismo.
Libre y voluntariamente, las partes expresamente declaran su aceptación a todo lo convenido en el
presente CAE y se someten a sus estipulaciones.
Montserrat Benedito Benet XXXXXXXXXXXXX
Gerente General EPV Socio Estratégico
(TODOS LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES PREVISTAS EN EL PRESENTE MODELO, SERÁN
DE CARÁCTER REFERENCIAL, YA QUE EL TEXTO FINAL DEL CONTRATO DE
FIDEICOMISO DEBERÁ CONTENER TODOS LAS CONDICIONES Y DEMÁS
CARACTERÍSTICAS PROPIAS DE CADA PROYECTO PREVISTO EN LAS BASES
CONTRACTUALES, LA OFERTA PRESENTADA Y LOS ASPECTOS NEGOCIADOS POR LAS
PARTES EN BENEFICIO DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO) SEÑOR NOTARIO: En el registro de escrituras públicas, sírvase insertar una en la que conste el contrato de constitución de un Fideicomiso Mercantil Inmobiliario Integral, que se otorga al tenor de las siguientes cláusulas: CLÁUSULA PRIMERA.- COMPARECIENTES.- Comparecen a celebrar el presente contrato, las siguientes partes: Uno. Uno (1.1).- La EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA EP, legalmente representado por su Gerente General, la señora Montserrat Benedito Benet, según se desprende del nombramiento que se adjunta como habilitante al presente instrumento; parte a la cual se llamará en adelante como el “CONSTITUYENTE PROPIETARIO” o “EPV”. Uno. Dos (1.2).- (Aliado) , por sus propios y personales derechos; parte a la cual se llamará en adelante como el “CONSTITUYENTE PROMOTOR”. Uno. Tres (1.3).- La ………………………….., debidamente representada por su ……………………………., el(la) señor(a) …………………………., según se desprende del nombramiento que se adjunta como habilitante, a la que en adelante se podrá referir como la “FIDUCIARIA”. CLÁUSULA SEGUNDA.- ANTECEDENTES.- Dos. Uno: Mediante Decreto Ejecutivo 622 publicado en el Registro Oficial No. 474 de 07 de abril de 2015, se creó la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, como una persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio, dotada de autonomía presupuestaria, financiera, económica, administrativa, operativa y de gestión;
A su vez en el artículo 3 del mencionado Decreto Ejecutivo, señala: “En la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, existe lo preeminencia de la rentabilidad con responsabilidad social y ambiental, por lo que su financiamiento se sujetará a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley Orgánica de Empresas Públicas. Para el efecto, podrá constituir cualquier tipo de asociación, unidades de negocios, celebrar convenios de asociación, alianzas estratégicas, consorcios, sociedades de economía mixta con sectores públicos o privados en el ámbito nacional o internacional o del sector de la economía popular y solidaria, de conformidad con la ley.
Podrá además suscribir todo tipo de contratos, fideicomisos, encargos fiduciarios, convenios, acuerdos, memorandos de entendimiento con la finalidad de establecer alianzas en todas sus formas, con personas naturales o jurídicas, organismos e instituciones, nacionales e internacionales, o participar con éstos para la implementación de proyectos específicos, así como la obtención de los recursos necesarios para su ejecución u otros de naturaleza similar, en las
que el convenio asociativo o contrato establezca las procedimientos de contratación y su normativa aplicable, en concordancia con la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, su reglamento y más disposiciones pertinentes”.
Dos. Dos: Mediante Decreto Ejecutivo 976 se reformó el Decreto Ejecutivo No. 622, publicado en el Registro Oficial No. 474, de 7 de abril de 2015, estableciendo que “…la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP tiene por objeto elaborar e implementar programas, planes y proyectos referidos a la mejora de/ hábitat y el acceso a la vivienda, desarrollo de infraestructura hotelera con sujeción al Plan Nacional de Desarrollo, las políticas nacionales sectoriales y las instrumentos de planificación empresarial que le son propios. En este ámbito general de actuaci6n, sin que su enunciación sea exhaustiva, la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP podrá, de manera particular: […]
(b) Adquirir, enajenar, constituir derechos reales y gestionar bienes inmuebles, para la
ejecución de los programas, planes o proyectos en el ámbito general de su actuación.
(c) Transferir bienes o Servicios, en valores que garanticen el carácter social de las
operaciones y objetivos de la empresa pública.[…]
(d) Articular, gestionar y estructurar la coparticipación público-privada en el contexto de programas, planes o proyectos en el ámbito general de su actuación.” Dos. Tres: (Datos Predio) La transferencia se realizó en cumplimiento al artículo 6, del Decreto Ejecutivo 622, que establece: “El patrimonio de la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP estará conformado por los inmuebles y muebles que serán transferidos por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI a título gratuito”. Dos. Cuatro: El artículo 10 de la Ley Orgánica de Empresas Públicas, establece que el Gerente General ejerce la representación legal, judicial, y extrajudicial de la empresa, y será responsable de la gestión empresarial, administrativa, económica, financiera, comercial, técnica y operativa; Dos. Cinco: Mediante Acta de Directorio Extraordinaria No. 9 de 30 de junio de 2016, el Directorio de la EPV, aprobó por unanimidad el Reglamento de Asociatividad de la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, tiene por objeto establecer los lineamientos generales y políticas de implementación respecto de asociaciones, alianzas estratégicas, consorcios y cualquier otra forma de colaboración empresarial, mismo que en su artículo 3 establece en su artículo 3, determina que la Gerencia General de la EPV tendrá facultad para llevar a cabo procesos de […] alianzas estratégicas, […] en el marco de lo establecido en el presente reglamento y en el ámbito del objeto empresarial definido en su decreto de creación y posterior reforma.
Dos. Seis: El Reglamento de Asociatividad enunciado en el literal anterior en su artículo 15 señala: “Aprobación de alianzas estratégicas o autorización de inicio de otros tipos de procesos asociativos.- Antes de la suscripción del instrumento jurídico correspondiente, el Directorio de la EPV, con base a la solicitud y recomendación de la Gerencia General y con sustento en los informes técnico, económico, empresarial y legal presentados y sin perjuicio de las acciones previas o precontractuales realizadas por la administración bajo su responsabilidad, aprobará mediante resolución motivada lo siguiente […] b) Alianzas estratégicas, cuando el aporte total que la EPV realice a dicho modelo asociativo supere el monto equivalente al 25% del total de la valoración en libros de los predios de su propiedad o que se encuentren en proceso de
transferencia. Cuando el aporte total que la EPV realice a dicho modelo asociativo sea inferior al monto equivalente al 25% del total de la valoración en libros de los predios de su propiedad, o que se encuentren en procesos de transferencia, la Gerencia General de la EPV, será quien suscriba el instrumento jurídico que corresponda para el inicio, perfeccionamiento y ejecución de las alianzas estratégicas […]”
Dos. Siete: Con Resolución Administrativa EPNHV- GG -050- 2016 de 01 de julio de 2016, la Gerencia General, según competencia asignada por el directorio de la EPV emitió el Instructivo para la aplicación del Reglamento de Asociatividad de la EPV para el desarrollo de Alianzas Estratégicas, que determina los procedimientos para el desarrollo de Alianzas Estratégicas que permitan viabilizar su capacidad asociativa en concordancia con la Ley Orgánica de Empresas Públicas y demás normativa aplicable.
Dos. Ocho:
INFORMACIÓN ADICIONAL QUE SEA ANTECEDENTE DEL CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA O PARA LA CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO. Dos. Dieciséis: INFORMACIÓN SOBRE EL PROCESO DE SELECCIÓN Y/O CONTRATACIÓN DE LA FIDUCIARIA. CLÁUSULA TERCERA.- GLOSARIO DE TÉRMINOS.- Para efectos de interpretación del presente contrato se considerará: (I) Que los títulos de las cláusulas se han puesto simplemente para facilidad de lectura,
mas no como medio de interpretación; (II) Que la referencia al singular incluye el plural y la referencia a un género incluye a
los otros; (III) Que las palabras o frases definidas más adelante, tendrán los significados que
constan a continuación de cada una de ellas. Tres. Uno (3.1).- AUDITORA: Es la persona natural o jurídica especializada registrada ante la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros e inscrita en el Catastro de Mercado de Valores, que brindará el servicio de auditoría externa anual al FIDEICOMISO, durante la vigencia del mismo. La firma auditora será seleccionada por ……………. Tres. Dos (3.2).- BENEFICIARIO(S): Es el CONSTITUYENTE PROPIETARIO y/o el CONSTITUYENTE PROMOTOR y/o aquellos a quienes éstos hubieran cedido sus derechos fiduciarios en cuanto a la calidad de beneficiarios del presente FIDEICOMISO, cumpliendo con los términos y condiciones estipulados en este contrato. Así mismo, se comprenderán en esta definición a los CONSTITUYENTES ADHERENTES que existan, o a aquellos a quienes éstos hubieran cedido sus derechos fiduciarios, en los términos y condiciones estipulados en este contrato. En el CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA se establece los porcentajes de participación como beneficiarios del FIDEICOMISO, así como las demás condiciones para su determinación o modificación. Tres. Tres (3.3).- COMERCIALIZADOR(ES): Es (Aliado)
En caso de impedimento o terminación del contrato con dicha persona, esta función podrá ser realizada por la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) COMERCIALIZADOR(ES). El(Los) COMERCIALIZADOR(ES) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Tres. Cuatro (3.4).- CONSTITUYENTE(S): Entre los que hay que distinguir: Tres. Cuatro. Uno (3.4.1): CONSTITUYENTE PROPIETARIO: Es la EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HÁBITAT Y VIVIENDA EP. Tres. Cuatro. Dos (3.4.2): CONSTITUYENTE PROMOTOR: Es el (Aliado) Conforme al CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA el CONSTITUYENTE PROMOTOR, asumirá la totalidad de las pérdidas, así como de los pasivos, gastos y costos que no puedan ser asumidos con los recursos que existan en el FIDEICOMISO; incluyendo la devolución en efectivo o bienes del aporte realizado por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme lo que sea aceptado expresamente por este último. Tres. Cuatro. Tres (3.4.3): CONSTITUYENTE(S) ADHERENTE(S): Es(Son) la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s), que decida(n) ser parte del FIDEICOMISO, mediante un contrato de adhesión, a través del cual asumirá(n) todas las responsabilidades y derechos que le(s) corresponda(n) conforme a lo estipulado en el contrato del FIDEICOMISO y en el referido contrato de adhesión. La FIDUCIARIA celebrará los contratos de adhesión con las personas que sean designadas y de conformidad a las instrucciones que reciba de manera conjunta por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR. Tres. Cinco (3.5).- CONSTRUCTOR(ES): Es el CONSTITUYENTE PROMOTOR o la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte del CONSTITUYENTE PROMOTOR, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) CONSTRUCTOR(ES). En dichos contratos, se deberá estipular expresamente que el(los) CONSTRUCTOR(ES) asumirá(n) la obligación de responder frente al FIDEICOMISO, los promitentes compradores, compradores o terceros relacionados con el FIDEICOMISO; por vicios de la construcción o de los materiales utilizados en ella, durante el plazo contemplado en el Art. 1937, numeral 3 del Código Civil.
El(Los) CONSTRUCTOR(ES) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Tres. Seis (3.6).- CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA: Instrumento jurídico, mediante el cual, el CONSTITUYENTE PROPIETARIO se asocia con una persona natural o jurídica, pública o privada, en que se plasman las declaraciones de voluntad de las partes, así como el acuerdo de tipo inmobiliario con la finalidad de aportar sus recursos para lograr un objetivo de beneficio mutuo, mismo que comprende desde la planificación, desarrollo y comercialización del mismo. Dicha alianza estratégica no implicará la pérdida de la identidad e individualidad como persona jurídica del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. En relación al proyecto SAN CARLOS, el contrato de alianza estratégica fue celebrado el ………….. entre el CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR, mismo que se adjunta a este contrato y forma parte integrante del mismo. Tres. Siete (3.7).- FIDEICOMISO: Es el patrimonio autónomo dotado de personalidad jurídica que se constituye como consecuencia jurídica de la celebración del presente contrato, que es representado legalmente por la FIDUCIARIA, y que para efectos de identificación se le denominará “FIDEICOMISO INMOBILIARIO INTEGRAL XXXXXXXXXXXXXX”. Tres. Ocho (3.8).- FIDUCIARIA: Es la compañía …………………………………, que de conformidad a lo establecido en la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, asume la representación legal del FIDEICOMISO. Tres. Nueve (3.9).- FISCALIZADOR(ES): Es(Son) la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, de una terna que sea presentada por la FIDUCIARIA. El(Los) FISCALIZADOR(ES) estará(n) encargado(s) de vigilar el cumplimiento del cronograma de obra, así como de realizar el control técnico y financiero del PROYECTO, en los términos y condiciones que sean determinados en el respectivo contrato que se suscriba conforme las instrucciones de la JUNTA DEL FIDEICOMISO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) FISCALIZADOR(ES). El(Los) FISCALIZADOR(ES) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Tres. Diez (3.10).- GERENTE(S) DE PROYECTO: Es el CONSTITUYENTE PROMOTOR o la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte del CONSTITUYENTE PROMOTOR, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) GERENTE(S) DEL PROYECTO.
El(Los) GERENTE(S) DEL PROYECTO deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Tres. Once (3.11).- INMUEBLE o LOTE DE TERRENO: Tres. Doce (3.12).- JUNTA DEL FIDEICOMISO: Es el órgano colegiado del FIDEICOMISO que, dentro de los parámetros que imponen el objeto del FIDEICOMISO y las instrucciones fiduciarias, tendrá las facultades genéricas y específicas establecidas en el presente instrumento. Tres. Trece (3.13).- OBRAS DE CONSTRUCCIÓN: Comprende la ejecución de las obras de construcción del PROYECTO o de sus etapas, conforme a las instrucciones que imparta la JUNTA DEL FIDEICOMISO; para las cuales se requerirá haber cumplido previamente con las condiciones técnicas y legales del PUNTO DE EQUILIBRIO o de sus etapas, estipuladas en la cláusula OCTAVA de este contrato; lo que especialmente comprende que se cuente con el correspondiente permiso de construcción emitido por el Municipio de Quito. Tres. Catorce (3.14).- OBRAS PRELIMINARES: Comprende la ejecución de las obras preliminares que sean necesarias para el PROYECTO o de sus etapas, conforme a las instrucciones que imparta la JUNTA DEL FIDEICOMISO; para las cuales no se requerirá haber cumplido previamente con las condiciones técnicas y legales del PUNTO DE EQUILIBRIO o de sus etapas, estipuladas en la cláusula OCTAVA de este contrato; pero sí contar con la Licencia correspondiente que sea emitida por el Municipio de Quito o documento que haga sus veces. Estas obras pueden comprender la construcción de oficinas, bodegas o área de ventas; construcción de cerramientos; modificación, demolición o reparación de construcciones menores; movimiento de tierras, excavación o relleno; y, en general las obras menores que se encuentren autorizadas conforme al permiso antes referido. Tres. Quince (3.15).- PLANIFICADOR(ES) ARQUITECTÓNICO(S): Es el CONSTITUYENTE PROMOTOR o la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte del CONSTITUYENTE PROMOTOR, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) PLANIFICADOR(ES) ARQUITECTÓNICO(S). El(Los) PLANIFICADOR(ES) AQUITECTÓNICO(S) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Tres. Dieciséis (3.16).- PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTAS: Son los contratos de promesa de compraventa y/o compraventa que el FIDEICOMISO celebrará con los PROMITENTES COMPRADORES o COMPRADORES, cuyos nombres deben ser proporcionados por el COMERCIALIZADOR; a través de los cuales
el FIDEICOMISO prometerá en venta a los PROMITENTES COMPRADORES y/o venderá a los COMPRADORES, bienes individualizados y determinados dentro del PROYECTO. Los modelos y/o textos de las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRVENTA deberán ser aprobados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Tres. Diecisiete (3.17).- PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRAVENTA: Son las personas naturales o jurídicas, cuyos nombres deben ser proporcionados a la FIDUCIARIA por el COMERCIALIZADOR, que celebren con el FIDEICOMISO contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA. También serán considerados como tales, los cesionarios de tales contratos, cuando tal cesión haya sido aceptada por el COMERCIALIZADOR y sea registrada por la FIDUCIARIA. Tres. Dieciocho (3.18).- PROYECTO INMOBILIARIO o PROYECTO: Es la promoción, comercialización y construcción de un proyecto constituido por …………………………………..; con un área útil vendible de aproximadamente ………………… metros cuadrados (…………m2), que será desarrollado sobre el INMUEBLE. Sin perjuicio de lo señalado, se establece expresamente que la descripción, especificaciones técnicas y más características definitivas del PROYECTO, serán las que respondan a los estudios que serán de responsabilidad del CONSTITUYENTE PROMOTOR, para su aprobación por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. Tres. Diecinueve (3.19).- PUNTO DE EQUILIBRIO: Es el conjunto de condiciones técnicas y legales que deben ser cumplidas, así como de las condiciones financieras que deben ser verificadas; conforme a lo estipulado en la cláusula OCTAVA del presente instrumento; de manera que una vez certificado, el FIDEICOMISO se encuentre facultado para utilizar los recursos recibidos por parte de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, en el desarrollo y ejecución del PROYECTO INMOBILIARIO o de sus etapas. Tres. Veinte (3.20).- FECHA EFECTIVA DE LA ALIANZA o FECHA EFECTIVA: Conforme a lo acordado en el contrato de Alianza Estratégica, celebrado el …………, se considera como fecha efectiva, a la fecha de inscripción del Registro de la Propiedad del Cantón Quito, del aporte del INMUEBLE al FIDEICOMISO. CLÁUSULA CUARTA: FIDEICOMISO MERCANTIL Y PATRIMONIO AUTÓNOMO.- Con estos antecedentes y por este medio se constituye el fideicomiso mercantil irrevocable denominado “FIDEICOMISO INMOBILIARIO INTEGRAL
XXXXXXX”, el cual consiste en un patrimonio autónomo, separado e independiente de aquel o aquellos de los CONSTITUYENTES, de la FIDUCIARIA, de los BENEFICIARIOS, de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, o de terceros en general, así como de todos los que correspondan a otros negocios fiduciarios manejados por la FIDUCIARIA. El FIDEICOMISO se encuentra inicialmente integrado por los aportes realizados el CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR, y posteriormente estará integrado por los bienes que sean aportados por los CONSTITUYENTES y por todos los activos que se aporten y transfieran al FIDEICOMISO o se generen en virtud del cumplimiento de su objeto. De conformidad a lo que dispone la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, los bienes del FIDEICOMISO no pueden ser embargados ni sujetos a ninguna medida precautelatoria o preventiva por los
acreedores de los CONSTITUYENTES o de los BENEFICIARIOS, de igual forma, en ningún caso dichos bienes podrán ser embargados ni objeto de medidas precautelatorias o preventivas por los acreedores de la FIDUCIARIA. El FIDEICOMISO MERCANTIL, por disposición legal, está dotado de personalidad jurídica y la FIDUCIARIA será su representante legal, ejerciendo tales funciones de conformidad con este contrato. En tal virtud, la FIDUCIARIA podrá intervenir con todos los derechos y atribuciones que tenga el FIDEICOMISO MERCANTIL como sujeto procesal, ante las autoridades competentes en toda clase de procesos, trámites y actuaciones administrativas o judiciales, a efectos de proteger los bienes que lo integran, exigir el pago de los créditos que existan a favor del FIDEICOMISO MERCANTIL y lograr la finalidad determinada en este contrato. CLÁUSULA QUINTA.- TRANSFERENCIA DE DOMINIO.- Los siguientes bienes se aportan a la constitución del presente FIDEICOMISO MERCANTIL: Cinco. Uno (5.1) El CONSTITUYENTE PROMOTOR aporta la suma de (XXXXXXXXX), que será utilizada en el pago de los gastos de constitución del presente contrato; así como se compromete y obliga a realizar los aportes determinados en el CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA, por un valor de XXXXXXX DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 2.241.692,50). Cinco. Dos (5.2) El CONSTITUYENTE PROPIETARIO aporta el lote de terreno, denominado “XXXXXXX”, (Datos del inmueble). Los linderos y la historia de dominio del INMUEBLE, se encuentran referidos en el numeral Dos. Tres de la cláusula SEGUNDA de este contrato. PARÁGRAFO PRIMERO: El CONSTITUYENTE PROPIETARIO declara que los linderos y mensuras expresados en este contrato, son los generales que corresponden al INMUEBLE, pero que si alguna parte de ellos no estuviera comprendida en los mismos, también quedará incluida en el Fideicomiso Mercantil, pues, es su ánimo que el mismo alcance a todo lo que actualmente existe, y las construcciones y mejoras que se hagan en el futuro sin reservas ni limitaciones de ninguna índole. La transferencia a título de fiducia mercantil, no es onerosa, ni gratuita, ya que la misma no determina un provecho económico ni para los CONSTITUYENTES, ni para la FIDUCIARIA, ni para el FIDEICOMISO, y se da como medio necesario para que la FIDUCIARIA pueda cumplir con el objeto del presente contrato. Consecuentemente, la transferencia a título de fideicomiso mercantil, está exenta de todo tipo de impuestos, tasas y contribuciones ya que no constituye hecho generador para el nacimiento de obligaciones tributarias, ni de impuestos indirectos previstos en las leyes que gravan las transferencias gratuitas u onerosas. Por lo explicado precedentemente, en la transferencia a título fiduciario NO EXISTE PRECIO a convenirse ni tampoco responde tal transferencia a restitución o donación alguna por parte de los CONSTITUYENTES y en tal virtud se halla exenta del pago de tributos, conforme lo señala la Ley. PARÁGRAFO SEGUNDO: La FIDUCIARIA acepta la transferencia de los bienes referidos en esta cláusula, como aporte de los CONSTITUYENTES al FIDEICOMISO, a título de fiducia mercantil irrevocable y declara que en virtud de la naturaleza de su
gestión, sus obligaciones se hallan limitadas exclusivamente al cumplimiento de las instrucciones impartidas en este contrato y que las partes declaran conocer a cabalidad, por lo que de ninguna manera garantiza los resultados esperados del mismo. CLÁUSULA SEXTA.- DECLARACIONES.- Los CONSTITUYENTES declaran bajo juramento que: Seis. Uno (6.1) No se encuentran inmersos en ninguna de las prohibiciones determinadas en la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero y demás normas aplicables. Seis. Dos (6.2).- Los recursos que transfieren o lleguen a transferir al FIDEICOMISO, son de su exclusiva propiedad, sobre los cuales tienen absoluta capacidad de disposición, sin que exista impedimento alguno para aportarlos a título de fideicomiso mercantil irrevocable; que los han habido u obtenido con dinero de su propio peculio; que no existe impedimento alguno para su enajenación y que son bienes de los que pueden disponer libremente de acuerdo a la Ley. Seis. Tres (6.3.).- Los recursos que transfieren o sobre los recursos y bienes que lleguen a transferir al FIDEICOMISO, no pesa ningún gravamen, ni prohibición de enajenar, ni se encuentran afectados por embargos, acciones rescisorias, reivindicatorias o posesorias, obligándose conforme lo señala la Ley al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios, relevando en forma expresa de tal obligación a la FIDUCIARIA y al FIDEICOMISO y comprometiéndose en consecuencia a transferir estos bienes libres de cualquier perturbación que comprometa la ejecución del objeto del presente contrato, así como a responder por la propiedad y tenencia de los bienes por parte del FIDEICOMISO, libre de acciones u otras obligaciones con terceros. Seis. Cuatro (6.4).- Los recursos que transfieren, así como aquellos que lleguen a transferir al FIDEICOMISO, tienen un origen lícito y legítimo, y en especial declaran que no provienen ni provendrán de ninguna actividad relacionada con el cultivo, fabricación, almacenamiento, transporte o tráfico ilícito de sustancias estupefacientes o psicotrópicas o lavado de dinero o cualquier otra actividad ilegal o ilícita; así como no provienen ni están relacionados directa o indirectamente, con: i) asociación para ejecutar cualesquiera de las actividades mencionadas o su tentativa; ii) la organización de sociedades o empresas que tengan ese propósito; y, iii) la gestión, financiamiento o asistencia técnica encaminados a hacer posibles dichas actividades ilícitas. Igualmente declaran que sus actividades económicas o las actividades que les han permitido percibir los bienes que se aportan o aportarán, comprenden actos permitidos por el ordenamiento jurídico vigente y, por tanto, no constituyen operación o transacción económica inusual e injustificada, en conformidad con lo previsto en la Ley; eximiendo a la FIDUCIARIA de la comprobación de estas declaraciones, sin perjuicio de lo cual, los CONSTITUYENTES autorizan y autorizarán a la FIDUCIARIA para que efectúe todas las indagaciones necesarias para comprobar el origen de los bienes que se aportan o se aporten en el futuro a título de fiducia mercantil. En caso que se inicien investigaciones sobre los CONSTITUYENTES, relacionadas con las actividades antes señaladas, o de producirse transacciones inusuales o injustificadas, la FIDUCIARIA podrá proporcionar a las autoridades competentes toda la información que tenga sobre las mismas o que le sea requerida.
Seis. Cinco (6.5).- El FIDEICOMISO no adolece de causa u objeto ilícito y con su constitución no se tiene conocimiento ni intención de irrogar perjuicios a terceros o a sus acreedores. Seis. Seis (6.6).- Conocen el contenido y alcance del FIDEICOMISO y las obligaciones y responsabilidades que le corresponden a la FIDUCIARIA en virtud de lo estipulado en el presente contrato. Seis. Siete (6.7).- Autorizan expresamente a la FIDUCIARIA para que obtenga de cualquier fuente de información, incluido el Registro de Datos Crediticios de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos (DINARDAP), sus referencias personales, sobre su comportamiento crediticio, manejo de sus cuentas corrientes, de ahorro, tarjetas de crédito, etc., y en general al cumplimiento de sus obligaciones y demás activos, pasivos y datos personales. De igual forma, la FIDUCIARIA queda expresamente autorizada para que pueda utilizar, transferir o entregar dicha información a autoridades competentes, organismos de control, DINARDAP y otras instituciones o personas jurídicas legal o reglamentariamente facultadas. CLÁUSULA SÉPTIMA.- OBJETO DEL FIDEICOMISO: El objeto del presente FIDEICOMISO es la promoción, comercialización y construcción del PROYECTO en el INMUEBLE, con el dinero o recursos aportados por los CONSTITUYENTES, los recibidos por obligaciones con terceros, los recibidos de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES y todos los demás que se integren por el cumplimiento de las instrucciones contenidas en este contrato. CLÁUSULA OCTAVA.- INSTRUCCIONES FIDUCIARIAS: Para el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO, a FIDUCIARIA, en su calidad de representante legal del FIDEICOMISO deberá cumplir con las siguientes instrucciones fiduciarias: Ocho. Uno (8.1).- Registrar contablemente como propiedad del FIDEICOMISO: Ocho. Uno. Uno (8.1.1).- El dinero transferido por el CONSTITUYENTE PROMOTOR a la constitución del presente instrumento y los recursos que se ha comprometido y obligado a aportar conforme al CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA. Ocho. Uno. Dos (8.1.2).- El INMUEBLE, una vez que haya sido transferido por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO a favor del FIDEICOMISO, por la inscripción de este contrato en el Registro de la Propiedad del cantón Quito. Ocho. Uno. Tres (8.1.3).- Todos los demás activos que se generen durante el desarrollo de su objeto; y/o, que se aporten al FIDEICOMISO por parte de los CONSTITUYENTES, entre los que se podrán encontrar aportes en construcciones, obras y demás bienes o servicios que se requieran para el desarrollo del PROYECTO. Ocho. Dos (8.2).- Abrir cuentas corrientes, de ahorros o cualquier otro instrumento financiero que sean necesarios para la adecuada administración de los recursos dinerarios del FIDEICOMISO y del PROYECTO, en las instituciones financieras que sean determinadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Tres (8.3).- Invertir los recursos dinerarios que existan en las cuentas bancarias del FIDEICOMISO, conforme a las instrucciones que reciba de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, para lo cual se deberá cumplir con la normativa legal aplicable. Los procedimientos necesarios para la selección de las sociedades, Casas de Valores, Bolsas de Valores y/o las instituciones financieras, a través de las cuales o en las que se realicen las inversiones, serán instruidos por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, cumpliendo con la normativa legal aplicable. Ocho. Cuatro (8.4).- Suscribir los contratos de Comercialización, Construcción, Fiscalización, Gerencia de Proyecto, Planificación Arquitectónica y los demás contratos que sean necesarios para el desarrollo del PROYECTO; conforme a las instrucciones, términos y condiciones que sean aprobados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Ocho. Cinco (8.5).- Celebrar con los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES designados por el COMERCIALIZADOR, bajo las políticas y demás condiciones aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o compraventa sobre bienes determinados e individualizados dentro del PROYECTO. Se establece expresamente que en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, se deberá: (i) Enunciar en forma clara y precisa de las obligaciones y derechos de las partes, a efectos de poder exigir su cumplimiento; (ii) Incluir una cláusula en la que los PROMITENTES COMPRADORES y/o compradores se obliguen a pagar directamente al FIDEICOMISO, el valor proveniente de la negociación; y, (iii) Señalar expresamente que la cesión de derechos de las PROMESAS DE COMPRAVENTA, no será registrada o aceptada por el FIDEICOMISO, si no ha contado con la expresa y previa autorización del COMERCIALIZADOR.
Ocho. Seis (8.6).- En caso de incumplimiento de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, de las obligaciones que asumieron en la PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA; dar por terminados tales contratos en la forma establecida en los mismos y celebrar en su nuevas PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTAS, con las personas que designe el COMERCIALIZADOR, cumpliendo con las políticas y las condiciones que haya fijado la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Ocho. Siete (8.7).- Recibir de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, el dinero que éstos se comprometieron a entregar, en los montos y condiciones señalados en las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTAS, recursos que podrán ser devueltos al correspondiente PROMITENTE COMPRADOR y/o COMPRADORES en caso de no haberse cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de la etapa a la que correspondan; incluyendo los intereses que se hayan generado por la inversión de tal dinero, a prorrata del monto transferido al FIDEICOMISO, de los que se deducirán los tributos, comisiones y demás gastos que se hayan ocasionado por la realización de dichas inversiones. Mientras no se certifique el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de la etapa correspondiente; los recursos entregados por los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, no podrán ser utilizados para el desarrollo del PROYECTO y deberán mantenerse invertidos cumpliendo con lo previsto en el numeral Ocho. Tres (8.3) de esta cláusula.
Ocho. Ocho (8.8).- Realizar los egresos que sean necesarios para el desarrollo o ejecución del PROYECTO; de conformidad al presupuesto que haya sido aprobado por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Para aplicación de lo referido anteriormente, se estipula expresamente que: Ocho. Ocho. Uno (8.8.1).- Se podrá realizar los egresos correspondientes preoperativos o de las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN, antes del cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de la etapa respectiva; si la JUNTA DEL FIDEICOMISO así lo autoriza; únicamente si se han cumplido con las condiciones legales y técnicas determinadas en la cláusula OCTAVA de este contrato, utilizando únicamente los recursos que sean aportados por los CONSTITUYENTES; y, de ninguna manera, con los recursos entregados al FIDEICOMISO por los PROMITENTES COMPRADORES, los que únicamente podrán ser utilizados para el desarrollo del PROYECTO INMOBILIARIO o de sus etapas, cuando se haya certificado el PUNTO DE EQUILIBRIO. Ocho. Ocho. Dos (8.8.2).- Se deberá realizar los egresos operativos y los correspondientes a las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN, en caso de haberse declarado el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de cualquier de sus etapas; para lo cual podrán utilizarse no solamente los recursos aportados por los CONSTITUYENTES, sino también los que hayan sido entregados por los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, así como todos los demás recursos que existan en el FIDEICOMISO. Se establece además expresamente, que en caso que se haya declarado el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de cualquiera de sus etapas, los CONSTITUYENTES podrán realizar todos los aportes adicionales que sean necesarios para que se pueda terminar y concluir la construcción del PROYECTO; que podrán consistir en recursos, dinero, construcciones, obras y demás bienes o servicios que se requieran para el PROYECTO. Ocho. Nueve (8.9).- Para la realización de los egresos referidos en el numeral Ocho. Ocho (8.8) de esta cláusula; se deberá contar con el previo visto bueno del GERENTE DE PROYECTO y/o del FISCALIZADOR, conforme corresponda; quienes deberán sujetarse para ello, al presupuesto que haya sido aprobado por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Diez (8.10).- Contratar un seguro contra todo riesgo sobre la construcción y materiales del PROYECTO o de sus etapas; en las condiciones y con la compañía de seguros que sea seleccionada por dicho organismo y/o aplicando los procedimientos legales que sean necesarios; conforme a las instrucciones que deberá impartir la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Once (8.11).- Verificar a través del GERENTE DEL PROYECTO y/o del FISCALIZADOR, conforme les corresponda, que los fondos entregados por el FIDEICOMISO al CONSTRUCTOR y/o a los correspondientes profesionales contratados para el desarrollo del PROYECTO o de sus etapas, han sido y están siendo debidamente utilizados y han sido plenamente justificados con las planillas, facturas, recibos y/o comprobantes originales y demás respaldos o sustentos que sean legalmente exigibles. De existir alguna observación o duda, respecto de la utilización de tales fondos, tales circunstancias serán puestas a consideración de la JUNTA DEL FIDEICOMISO para que se resuelva lo conveniente.
Ocho. Doce (8.12).- Verificar a través de informes presentados por el GERENTE DEL PROYECTO y/o el FISCALIZADOR, que el cronograma de obra y el presupuesto del PROYECTO aprobados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, estén siendo cumplidos. De existir retrasos en el cronograma de obra o en caso de que el presupuesto no esté siendo cumplido, la FIDUCIARIA informará sobre estos aspectos a la JUNTA DEL FIDEICOMISO para que ésta tome las medidas que correspondan.
Ocho. Trece (8.13).- Verificar y/o aceptar si se ha cumplido o no el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de cualquiera de sus etapas, dentro de los plazos señalados en la cláusula OCTAVA del presente instrumento. Ocho. Trece. Uno (8.13.1).- En caso de que la FIDUCIARIA verifique que NO se ha cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de alguna de sus etapas, si aún no se han iniciado las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN con recursos de los CONSTITUYENTES, la FIDUCIARIA, en su calidad de representante legal del FIDEICOMISO, procederá a: (i) Dar por terminado los contratos celebrados con los contratistas del PROYECTO y liquidar cualquier saldo pendiente, conforme le corresponda al FIDEICOMISO. En caso que el PUNTO DE EQUILIBRIO sea declarado por cada una de las etapas del PROYECTO, realizará la terminación o reforma de los contratos antes referidos, en función a la respectiva etapa que no haya cumplido con las condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO. (ii) Restituir a los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, el dinero transferido por éstos al FIDEICOMISO en cumplimiento de las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, incluyendo los intereses que se hayan generado por la inversión de tal dinero, a prorrata del monto transferido al FIDEICOMISO, de los que se deducirán los tributos, comisiones y demás gastos que se hayan ocasionado por la realización de dichas inversiones. En caso que el PUNTO DE EQUILIBRIO sea declarado por cada una de las etapas del PROYECTO, procederá a la devolución únicamente de los recursos correspondientes a los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES de la etapa que no haya cumplido con las condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO. (iii) Restituir el INMUEBLE al CONSTITUYENTE PROPIETARIO o del(de los) cesionario(s) de sus derechos como BENEFICIARIO, siempre y cuando se haya cumplido con el pago del precio o la contraprestación acordada por la cesión de dichos derechos. Los costos, gastos honorarios y tributos que demanden esta restitución serán de cuenta de dicho CONSTITUYENTE PROPIETARIO o BENEFICIARIO, que también tendrá que asumir los demás gastos que se haya comprometido a pagar conforme lo previsto en este contrato. En caso que el PUNTO DE EQUILIBRIO sea declarado por cada una de las etapas del PROYECTO, procederá únicamente a la restitución de los inmuebles o alícuotas que correspondan a la etapa que no se va a desarrollar. Ocho. Trece. Dos (8.13.2).- En caso de que la JUNTA DEL FIDEICOMISO, certifique y apruebe que SI se ha cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de cualquiera de sus etapas, siempre y cuando aquello haya sido verificado y aceptado por la FIDUCIARIA; se deberán realizar los egresos operativos y los correspondientes a las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN respectivas; para lo cual podrán utilizarse no solamente los recursos aportados por los CONSTITUYENTES, sino también los que
hayan sido entregados por los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, así como todos los demás recursos que existan en el FIDEICOMISO. Ocho. Catorce (8.14).- Previo informe del FISCALIZADOR y aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, suscribir con el CONSTRUCTOR, el FISCALIZADOR y el GERENTE DE PROYECTO, el(las) acta(s) de entrega recepción provisional y el(las) acta(s) de entrega recepción definitiva de las etapas correspondientes y/o del PROYECTO; cuando se haya concluido con su construcción.
Ocho. Quince (8.15).- Celebrar con los PROMITENTES COMPRADORES que hayan cumplido en su totalidad las obligaciones que asumieron a la firma de las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o con los COMPRADORES, las escrituras de compraventa de los bienes determinados e individualizados del respectivo PROYECTO; y, a través del CONSTRUCTOR y con presencia del GERENTE DE PROYECTO, hacer la entrega recepción de la construcción de la respectiva unidad inmobiliaria. La celebración de las escrituras de compraventa se efectuará una vez que los PROMITENTES COMPRADORES y/o los COMPRADORES, hayan cumplido y/o hayan afianzado debidamente el pago del precio pactado en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, así como las demás obligaciones pactadas en dichos contratos. En dichos contratos, se deberá estipular expresamente que el(los) CONSTRUCTOR(ES) asumirá(n) la obligación de responder frente al FIDEICOMISO, los promitentes compradores, compradores o terceros relacionados con el FIDEICOMISO; por vicios de la construcción o de los materiales utilizados en ella, durante el plazo contemplado en el Art. 1937, numeral 3 del Código Civil.
Ocho. Dieciséis (8.16).- Transferir a favor del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, del CONSTITUYENTE PROMOTOR y de los posibles CONSTITUYENTES ADHERENTES, a prorrata de los derechos fiduciarios sobre el FIDEICOMISO que corresponda a cada uno de ellos, a título de restitución fiduciaria, bienes o recursos del FIDEICOMISO; así como, a título de beneficios derivados del FIDEICOMISO, las ganancias que existan en el patrimonio del FIDEICOMISO, una vez terminada la construcción del PROYECTO, satisfechas todas las obligaciones con los PROMITENTES COMPRADORES, y cancelados todos los costos, gastos, honorarios y tributos generados o por generarse por la constitución, administración y liquidación del FIDEICOMISO, inclusive los honorarios de la FIDUCIARIA y tributos del FIDEICOMISO.
Estas restituciones, transferencias y/o entregas de beneficios podrán ser realizadas antes de que se cumplan las referidas condiciones, siempre y cuando: (i) Se haya obtenido e inscrito las autorizaciones públicas necesarias para la transferencia de los bienes determinados e individualizados del PROYECTO; y, (ii) Existan provisionados dentro del FIDEICOMISO los fondos o activos necesarios para cubrir honorarios de la Fiduciaria y todos los gastos y tributos que se hayan generado o vayan a generarse por la ejecución o terminación del PROYECTO y la constitución, administración, cumplimiento del objeto e instrucciones fiduciarias y liquidación del FIDEICOMISO, así como los necesarios para satisfacer todas las obligaciones con los PROMITENTES COMPRADORES o terceros.
Si los resultados del proyecto no fueren favorables o positivos, éstos serán asumidos por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, de manera que podrá afectar no sólo los aportes efectivamente realizados por aquel, sino también implicar que deban asumir o
pagar los pasivos, honorarios, tributos y gastos que no se hayan podido cubrir con los recursos del FIDEICOMISO, así como la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para la devolución en dinero o bienes de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo en el acuerdo de Alianza suscrito entre las partes.
Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Los CONSTITUYENTES ADHERENTES también podrán asumir las obligaciones antes referidas, si así es expresamente acordado en los CONTRATOS DE ADHESIÓN y previamente autorizado por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Los costos, gastos, honorarios y tributos que demanden las referidas restituciones y/o transferencias, serán de cuenta y cargo de los CONSTITUYENTES a favor de los cuales se realicen las mismas.
Ocho. Diecisiete (8.17).- Conforme a las instrucciones que sean impartidas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, contratar a una persona natural o jurídica, que se encargue de la custodia, mantenimiento y demás aspectos relacionados con la seguridad e integridad del INMUEBLE; o, entregar el INMUEBLE en comodato precario al CONSTITUYENTE PROMOTOR o al contratista que sea determinado por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Dieciocho (8.18).- Previa aprobación por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, se podrá contratar créditos a nombre del FIDEICOMISO, cuyo producto obligatoriamente será destinado al desarrollo del PROYECTO y el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO. En dicho caso, la gestión para la obtención del financiamiento será de responsabilidad del CONSTITUYENTE PROMOTOR.
En caso que los créditos deban ser afianzados mediante la constitución de gravámenes, servidumbres u otras limitaciones de dominio sobre el INMUEBLE o sobre bienes individualizados dentro del PROYECTO; para que pueda existir la autorización de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, el CONSTITUYENTE PROMOTOR previamente deberá haber comprado y adquirido los derechos fiduciarios de beneficiario, correspondientes al CONSTITUYENTE PROPIETARIO. Ocho. Diecinueve (8.19) Iniciar y culminar las labores de liquidación del FIDEICOMISO, una vez que se cumplan las causales para su terminación, que constan estipuladas en este contrato. Ocho. Veinte (8.20).- Celebrar todos los actos y contratos necesarios para el fiel cumplimiento del objeto e instrucciones del presente FIDEICOMISO, de tal manera que una falta de instrucción expresa, no implique que de alguna manera se impida, dificulte o retrase su cumplimiento.
CLÁUSULA NOVENA.- PUNTO DE EQUILIBRIO: Es el conjunto de condiciones técnicas, legales y financieras que deben ser verificadas y cumplidas, de manera que una vez certificado, el FIDEICOMISO se encuentre facultado para utilizar los recursos recibidos por parte de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, en
el desarrollo y ejecución del PROYECTO INMOBILIARIO. Dicho punto de equilibrio podrá ser declarado por etapas, conforme a las instrucciones que sean dictadas por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Las principales condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO son las que se definen a continuación:
Nueve. Uno (9.1).- Punto de Equilibrio Técnico: Se entenderá cumplido cuando: (i) El CONSTITUYENTE PROMOTOR haya entregado a la FIDUCIARIA, el respectivo estudio de factibilidad, que deberá contener como mínimo los estudios de mercado, técnico y financiero que soporten la viabilidad técnica, financiera, ambiental y socio-económica del proyecto; (ii) El CONSTITUYENTE PROMOTOR haya entregado a la FIDUCIARIA el presupuesto, cronograma y flujo de caja del PROYECTO o de las etapas respectivas; (iii) Se hayan elaborado los planos, diagramas, estudios, diseños, cálculos, memorias, etc. necesarios para el inicio del PROYECTO o de las etapas respectivas; los cuales deberán ser entregados a la FIDUCIARIA; y, (iv) Se hayan obtenido las aprobaciones, autorizaciones, permisos y licencias necesarias para iniciar la construcción y desarrollo del PROYECTO o de las etapas respectivas, de acuerdo a los requerimientos establecidos en la ley y demás normas aplicables.
Nueve. Dos (9.2).- Punto de Equilibrio Legal: Se lo entenderá cumplido cuando: (i) Se haya inscrito en el registro de la propiedad la presente escritura pública, por la que se aporta el INMUEBLE a favor del FIDEICOMISO; (ii) En el caso de que sea requerido por las normas legales o reglamentarias pertinentes, se haya inscrito el FIDEICOMISO en el Catastro de Mercado de Valores; y, (iii) El INMUEBLE se encuentre sin gravámenes y/o prohibiciones de enajenar, salvo que se haya constituido un gravamen para la obtención de créditos que permitan la obtención del punto de equilibrio financiero.
Nueve. Tres (9.3). Punto de Equilibrio Financiero: Se lo entenderá cumplido cuando se cuente con el financiamiento del cien por ciento de los costos fijos y variables de todo el PROYECTO; y en caso de ser por etapas, que el financiamiento haya alcanzado el mismo porcentaje de dichos costos por cada etapa.
Los recursos necesarios para alcanzar el Punto de Equilibrio Financiero podrán corresponder a recursos y/o una proyección de ingresos, que pueden provenir de cuatro fuentes, en este orden: a) Los aportes de los CONSTITUYENTES, que se hayan realizado en recursos, dinero, construcciones, obras y demás bienes o servicios que se requieran para el PROYECTO. b) Las pre-ventas y ventas de los inmuebles a construirse dentro del PROYECTO, en relación a las que se haya efectivamente recibido recursos por parte del FIDEICOMISO; c) Los créditos y/o financiamiento que se haya otorgado o aprobado para el PROYECTO; y, d) Los demás bienes, recursos y dineros que se integren por el cumplimiento de las instrucciones contenidas en este contrato. Para estos efectos, no se considerará los aportes de conocimientos técnicos (Know How).
PARAGRAFO PRIMERO: Se considerará que SI se ha alcanzado el PUNTO DE EQUILIBRIO, cuando se hayan verificado y cumplido las condiciones técnicas, legales y financieras, antes señaladas. El plazo para el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de la totalidad de sus etapas, así como para el inicio de las obras de construcción, será de doce (12) meses contado a partir de la FECHA EFECTIVA. Una vez obtenido el PUNTO DE EQUILIBRIO, habrá un plazo máximo de de VEINTIUN (21) MESES para el desarrollo del PROYECTO.
Los plazos establecidos podrán ser modificados de manera excepcional, solo por causas no imputables y ajenas al socio estratégico debidamente demostradas previa su solicitud y por resolución de la Gerencia General de la EPV, en un plazo no mayor a SEIS (6) meses.
PARÁGRAFO SEGUNDO: De no haberse cumplido con el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de sus etapas, así como el inicio de las obras de construcción; en el plazo referido en el parágrafo anterior, se entenderá que NO se ha alcanzado el PUNTO DE EQUILIBRIO, con las consecuencias señaladas en el presente contrato.
PARÁGRAFO TERCERO: La certificación y aprobación que la JUNTA DEL FIDEICOMISO realice en relación a haberse obtenido el PUNTO DE EQUILIBRIO, deberá contar con la verificación y aceptación de la FIDUCIARIA. La responsabilidad de realizar las gestiones necesarias para cumplir con los requisitos para la obtención del PUNTO DE EQUILIBRIO no será directamente de la FIDUCIARIA; de manera que en caso de no cumplirse se establecerán las responsabilidades que correspondan al CONSTITUYENTE PROMOTOR, conforme al CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA; especialmente por su dolo o culpa en el incumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO.
CLÁUSULA DÉCIMA: RESPONSABILIDAD DE LA FIDUCIARIA: Las obligaciones que asume la FIDUCIARIA por el presente contrato son de medio y no de resultado, por ende, la FIDUCIARIA no garantiza con su actuación que los resultados y finalidades pretendidas por los CONSTITUYENTES efectivamente se cumplan. La FIDUCIARIA responde hasta por culpa leve en el cumplimiento de su gestión. Es su responsabilidad actuar de manera diligente y profesional a fin de cumplir con las instrucciones fiduciarias. Por ende no es responsabilidad de la FIDUCIARIA:
Diez. Uno (10.1).- Que por falta de provisión de recursos por parte de los CONSTITUYENTES, o en última instancia de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, de haberlos, el FIDEICOMISO no tenga los suficientes recursos para la conclusión del PROYECTO y, por ende, que éste quede inconcluso;
Diez. Dos (10.2).- Que el PROYECTO sufra de fallas o defectos de diseño o construcción toda vez que la FIDUCIARIA no participa en las actividades técnicas de diseño o construcción;
Diez. Tres (10.3).- Que los contratistas del PROYECTO, incumplan las obligaciones asumidas en los contratos que celebraron, sin perjuicio de que la FIDUCIARIA deba ejercer oportunamente y de oficio, las acciones legales que correspondan en caso de incumplimiento;
Diez. Cuatro (10.4).- Que no se obtengan las aprobaciones municipales u otras necesarias para el desarrollo del PROYECTO y para la transferencia de dominio de los bienes determinados e individualizados del PROYECTO a favor de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES;
Diez. Cinco (10.5).- Que los CONSTITUYENTES o los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES no cumplan con las obligaciones que asumirán a la firma de los contratos que los vincularon al FIDEICOMISO; sin perjuicio de que la FIDUCIARIA deba controlar, vigilar e informar el cumplimiento o no de
dichas obligaciones, así como ejercer oportunamente y de oficio, las acciones legales que correspondan en caso de incumplimiento;
Diez. Seis (10.6).- Que se produzcan daños o perjuicios para los CONSTITUYENTES o los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES o terceros, por la falta de cumplimiento oportuno y cabal de las instrucciones del presente FIDEICOMISO o de las impartidas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, siempre y cuando dichos daños y perjuicios no hayan sido causados por culpa, negligencia o dolo de la FIDUCIARIA;
Diez. Siete (10.7).- Que no se consigan obtener las condiciones para cumplir con el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de sus etapas;
Diez. Ocho (10.8).- Que por falta de recursos no se paguen los impuestos del FIDEICOMISO o los que graven a los activos del FIDEICOMISO, o tasas por servicios públicos o cuotas de condominio y que por dicha razón éstos sean objeto de embargo y remate; sin perjuicio de que la FIDUCIARIA deba informar oportunamente sobre la existencia de dichas acciones, así como presentar oportunamente y de oficio, las excepciones y/o ejercer las acciones legales, que sean necesarias y que se deban realizar para proteger los bienes o recursos del FIDEICOMISO; y,
Diez. Nueve (10.9).- Que no se llegue a perfeccionar la transferencia del INMUEBLE al FIDEICOMISO, por cualquier razón o circunstancia que no sea atribuible a la FIDUCIARIA.
CLÁUSULA UNDECIMA: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES.-
Once. Uno (11.1).- DERECHOS:
Once. Uno. Uno (11.1.1).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES tendrán derecho a que el FIDEICOMISO celebre a su favor, la escritura de venta de los bienes que les hayan sido comprometidos, siempre y cuando los PROMITENTES COMPRADORES hayan cumplido con la totalidad de las obligaciones que contrajeron a la firma de los respectivos contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, así como se haya obtenido e inscrito en los registros públicos correspondientes, todas las autorizaciones oficiales que permitan la transferencia de dominio de los bienes del PROYECTO.
Once. Uno. Dos (11.1.2).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES tendrán derecho a que se realice a su favor, la entrega recepción de los bienes que les hayan sido comprometidos, siempre y cuando se haya celebrado la correspondiente compraventa, cumpliendo con lo previsto en el numeral anterior.
Once. Uno. Tres (11.1.3).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES tendrán todos los demás derechos establecidos en el presente FIDEICOMISO y en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA.
Se deja constancia que no obstante incluirse en el presente contrato los derechos de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, éstos bajo ningún concepto o circunstancia podrán ser considerados como constituyentes y/o beneficiarios del FIDEICOMISO.
Once. Dos (11.2) OBLIGACIONES.-
Once. Dos. Uno (11.2.1).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES deberán pagar y entregar al FIDEICOMISO, el precio que se obligaron a cancelar en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y /o COMPRAVENTA.
Once. Dos. Dos (11.2.2).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES deberán cumplir con todas las demás obligaciones que se haya estipulado en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA y en el presente FIDEICOMISO.
Se deja constancia que no obstante incluirse en el presente contrato, las obligaciones de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, éstos bajo ningún concepto o circunstancia podrán ser considerados como constituyentes y/o beneficiarios del FIDEICOMISO.
CLÁUSULA DUODECIMA: DERECHOS DE LOS CONSTITUYENTES.- Constituyen derechos de los CONSTITUYENTES, los siguientes:
Doce. Uno (12.1).- Conocer mensualmente o por requerimiento, los estados financieros del FIDEICOMISO y demás informes del PROYECTO, especialmente los informes de la FIDUCIARIA y de los contratistas del PROYECTO.
Doce. Dos (12.2).- Ejercer cualquier acción de responsabilidad en contra de la FIDUCIARIA y/o sus personeros hasta por culpa leve en el ejercicio de su función.
Doce. Tres (12.3).- Recibir de la FIDUCIARIA la rendición de cuentas del FIDEICOMISO mensualmente o por requerimiento.
Doce. Cuatro (12.4).- Recibir los beneficios que se encuentren determinados en el presente contrato, a prorrata de sus derechos fiduciarios.
Doce. Cinco (12.5).- Los demás derechos establecidos en la Ley o demás normativa legal que se encuentre vigente y en el presente FIDEICOMISO.
CLÁUSULA DECIMO TERCERA: OBLIGACIONES DE LOS CONSTITUYENTES.- Son obligaciones de los CONSTITUYENTES, las siguientes:
Trece. Uno (13.1).- Colaborar con el FIDEICOMISO, la FIDUCIARIA o sus representantes, en relación a cualquier demanda o acción que se intente contra éstos, con ocasión o como consecuencia del cumplimiento del objeto y de las instrucciones constantes en este contrato de FIDEICOMISO; salvo aquellos que se deriven de la culpa o dolo de la FIDUCIARIA y/o por el incumplimiento de las responsabilidades u obligaciones de la FIDUCIARIA. En consecuencia, serán de cuenta y cargo del FIDEICOMISO o de los CONSTITUYENTES, según corresponda por lo determinado en este contrato, de no existir los recursos líquidos suficientes en el patrimonio autónomo del mismo, los gastos judiciales, extrajudiciales y los honorarios de los abogados inclusive, que sean necesarios para la defensa del FIDEICOMISO, de la FIDUCIARIA o sus representantes, así como el reembolso de todos los valores que deba erogar por concepto de indemnizaciones a las que hayan sido condenados a pagar, salvo aquellos que se deriven de la culpa o dolo de la FIDUCIARIA y/o por el incumplimiento de las responsabilidades u obligaciones de la FIDUCIARIA
Trece. Dos (13.2).- El CONSTITUYENTE PROMOTOR deberá pagar los honorarios de la FIDUCIARIA en la forma y tiempo estipulado en el presente contrato, en el evento de que no existan recursos suficientes para ello, en el patrimonio autónomo del FIDEICOMISO, así como asumir el pago de los egresos preoperativos o las OBRAS PRELIMINARES.
Trece. Tres (13.3).- En caso de que faltaren recursos para el desarrollo y terminación del PROYECTO o de las etapas, que haya cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO; así como para el pago de impuestos y tasas que graven los activos del FIDEICOMISO, cuotas de condominio y en general para todas las finalidades vinculadas al objeto del FIDEICOMISO y sus activos, el CONSTITUYENTE PROMOTOR deberá aportar dichos recursos, asumirlos o realizar todas las medidas necesarias para su financiamiento.
Trece. Cuatro (13.4).- En caso que se realice el proceso de liquidación, luego de declarado el PUNTO DE EQUILIBRIO, el CONSTITUYENTE PROMOTOR tendrá la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para la devolución en dinero o bienes de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo. Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Trece. Cinco (13.5).- Las demás obligaciones establecidas en la Ley o demás normativa legal que se encuentre vigente y en el presente FIDEICOMISO.
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA: OBLIGACIONES DE LA FIDUCIARIA: Son obligaciones de la FIDUCIARIA las siguientes:
Catorce. Uno (14.1).- Invertir, mientras el flujo de caja lo permita, los recursos del FIDEICOMISO en las instituciones y productos financieros señalados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Catorce. Dos (14.2).- Administrar los bienes transferidos al FIDEICOMISO en la forma y términos establecidos en el presente contrato.
Catorce. Tres (14.3).- Mantener los bienes del FIDEICOMISO separados de los demás bienes de la FIDUCIARIA y de los de otros fideicomisos que administre.
Catorce. Cuatro (14.4).- Contratar los servicios y/o profesionales que se requieran para la ejecución del PROYECTO, de conformidad con lo estipulado en el presente contrato.
Catorce. Cinco (14.5).- En caso de que sea requerido por las normas legales o reglamentarias pertinentes, inscribir el presente FIDEICOMISO en el Catastro de Mercado de Valores.
Catorce. Seis (14.6).- Ejecutar todas las medidas conducentes a proteger al FIDEICOMISO y sus bienes.
Catorce. Siete (14.7).- Mantener un archivo en custodia de toda la documentación relacionada con su gestión, a disposición de los CONSTITUYENTES y BENEFICIARIOS.
Catorce. Ocho (14.8).- Llevar la contabilidad del PROYECTO en base a las normas contables de general aceptación y cumplir con todas y cada una de las obligaciones tributarias formales y materiales; esto es, declarar y pagar los impuestos con la periodicidad establecida en la legislación vigente, de tal manera que el FIDEICOMISO cumpla con la responsabilidad total como sujeto pasivo ante las autoridades tributarias nacionales y seccionales. Se deja expresa constancia de que los CONSTITUYENTES y BENEFICIARIOS no asumirán ningún gasto que se derive por incumplimiento por parte de la FIDUCIARIA de los deberes formales del FIDEICOMISO, en la presentación y declaración oportuna de los tributos a los cuales por Ley está obligado el FIDEICOMISO. La FIDUCIARIA no tendrá responsabilidad por las multas o sanciones por incumplimiento que le fueren impuestas, cuando las mismas fueren originadas por la falta de recursos suficientes en las cuentas del FIDEICOMISO y los CONSTITUYENTES no los hubieren proveído oportunamente.
Catorce. Nueve (14.9).- Remitir a los órganos de control la información relacionada al FIDEICOMISO, que estas entidades soliciten para efectos de control.
Catorce. Diez (14.10).- Rendir cuentas a los CONSTITUYENTES, con periodicidad mensual o a requerimiento, en los términos constantes en la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, sus Reglamentos y más normas vigentes; así como remitir mensualmente a los CONSTITUYENTES los estados financieros e informes de gestión del FIDEICOMISO;
Catorce. Diez (14.10).- Remitir a la JUNTA DE FIDEICOMISO, mensualmente o a requerimiento, informes sobre el desarrollo del proyecto.
Catorce. Once (14.11).- Recomendar o asesorar a la JUNTA DEL FIDEICOMISO en relación a la toma de decisiones que pudieran afectar y/o ir en contra del objeto del presente contrato de FIDEICOMISO o de los intereses de los BENEFICIARIOS, los CONSTITUYENTES, los PROMITENTES COMPRADORES y/o los COMPRADORES o de terceros relacionados con el FIDEICOMISO.
Catorce. Doce (14.12).- Advertir de manera expresa y en forma destacada en los programas de difusión, campañas publicitarias y la papelería que se utilice para promocionar al PROYECTO INMOBILIARIO, que éste se desarrollará a través del presente FIDEICOMISO MERCANTIL, que es representado por la FIDUCIARIA.
Catorce. Trece (14.13).- Asumir la responsabilidad de la publicidad que se efectúe con relación al PROYECTO INMOBILIARIO, para lo cual debe cumplir con las normas previstas en la Ley de Defensa del Consumidor, su Reglamento y más normas aplicables. La publicidad no podrá inducir al público a errores, equívocos o confusiones.
Catorce. Catorce (14.14).- Las demás establecidas por la Ley o demás normativa legal que se encuentre vigente y en este contrato.
CLÁUSULA DECIMO QUINTA.- DERECHOS DE LA FIDUCIARIA.- Son derechos de la FIDUCIARIA a más de los establecidos en la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero y los reglamentos pertinentes:
Quince. Uno (15.1).- Percibir y exigir los honorarios señalados en el presente contrato, quedando facultada a debitar el monto de los recursos del patrimonio del FIDEICOMISO, las sumas necesarias para el pago de sus honorarios.
Quince. Dos (15.2).- Tener acceso a cualquier informe, plano, contabilidad, informe, acta, plan, libro de obra, entre otros documentos vinculados al PROYECTO.
Quince. Tres (15.3).- Realizar cualquier acto y celebrar cualquier contrato necesario para el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO y de sus instrucciones fiduciarias y para defender el FIDEICOMISO de cualquier acto que pueda causar daño al PROYECTO o al propio FIDEICOMISO.
Quince. Cuatro (15.4).- Solicitar a la JUNTA DEL FIDEICOMISO la decisión sobre temas que ponga en su consideración, salvo los que requieran instrucciones o aprobaciones directas de los CONSTITUYENTES, conforme al presente contrato.
Quince. Cinco (15.5).- Los demás establecidos en la Ley y en el presente contrato.
CLAÚSULA DÉCIMO SEXTA.- JUNTA DEL FIDEICOMISO.- Para el correcto desarrollo del presente contrato, las partes acuerdan constituir un órgano colegiado que se lo denominará JUNTA DEL FIDEICOMISO que como facultades genéricas, tendrá las siguientes: el establecimiento de las políticas, programas y procedimientos para la consecución de las finalidades del FIDEICOMISO; la vigilancia de que los fines del FIDEICOMISO se cumplan; el asesoramiento a la FIDUCIARIA en los temas que ésta ponga en su consideración; y, el análisis, debate y decisión sobre los problemas que se puedan presentar en el desarrollo del PROYECTO o del presente negocio fiduciario. Como facultades específicas, la JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá:
Dieciséis. Uno (16.1).- Establecer las especificaciones del PROYECTO.
Dieciséis. Dos (16.2).- Designar a la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que deba(n) contratarse para el desarrollo, seguimiento, evaluación y/o control del PROYECTO, además de las que hayan sido designadas conforme a lo estipulado en este mismo contrato.
Dieciséis. Tres (16.3).- Aprobar los estados financieros, el presupuesto general y sus ajustes, así como el cronograma y flujo mensual de caja, y las políticas o requerimientos para la realización de desembolsos por parte del FIDEICOMISO para el desarrollo del PROYECTO.
Dieciséis. Cuatro (16.4).- Resolver sobre los productos de inversión e instituciones en los que se invertirán los recursos del FIDEICOMISO, así como sobre las instituciones financieras en las que se abrirán cuentas corrientes o de ahorros para la administración de los recursos del FIDEICOMISO, en los términos de este contrato.
Dieciséis. Cinco (16.5).- Tomar las decisiones técnicas, económicas, financieras y fijar las políticas generales, necesarias para el desarrollo y la culminación del PROYECTO; sin perjuicio de las obligaciones que respondan a los contratistas del PROYECTO, según las funciones para las que sean contratados, especialmente en relación a la entrega de información, realización de observaciones y recomendación de decisiones que sean necesarias para la adecuada ejecución del PROYECTO.
Dieciséis. Seis (16.6).- Tomar las decisiones necesarias, encaminadas a que el PROYECTO obtenga todas las autorizaciones municipales y otras que sean necesarias para su desarrollo y conclusión, sin perjuicio de las obligaciones que correspondan a la FIDUCIARIA y al CONSTITUYENTE PROMOTOR.
Dieciséis. Siete (16.7).- Aprobar los modelos o textos de los contratos que el FIDEICOMISO vaya a celebrar con terceros para el desarrollo del PROYECTO.
Dieciséis. Ocho (16.8).- Revisar que el PROYECTO esté cumpliendo con todas las especificaciones técnicas contratadas, para lo cual requerirá la presentación de informes mensuales por parte del GERENTE DE PROYECTO, FISCALIZADOR y FIDUCIARIA. Para el pago de los honorarios a los contratistas antes mencionados, dichos informes deberán haber sido previamente aprobados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Dieciséis. Nueve (16.9).- Aprobar las políticas de comercialización de los bienes individualizados y determinados del PROYECTO, a efectos de que sean cumplidas y observadas por la FIDUCIARIA y el COMERCIALIZADOR, para la aceptación de PROMITENTES COMPRADORES y la celebración de contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA.
Dieciséis. Diez (16.10).- Dar instrucciones para la contratación de préstamos o créditos por parte del FIDEICOMISO, a fin de que el producto de los mismos sea destinado desarrollo del PROYECTO y el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO.
En caso de ser necesario garantizar los créditos antes referidos, la JUNTA DEL FIDECOMISO dará las instrucciones requeridas para la constitución de gravámenes y más limitaciones del dominio sobre el INMUEBLE o sobre bienes individualizados dentro del PROYECTO, , para lo cual el CONSTITUYENTE PROMOTOR previamente deberá haber comprado y adquirido los derechos fiduciarios de beneficiario, correspondientes al CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Dieciséis. Doce (16.12).- Las demás establecidas en el presente FIDEICOMISO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO válidamente convocada es el organismo máximo de gobierno del FIDEICOMISO, estará conformado por DOS (2) miembros principales, UNO (1) designado por el CONSTITUYENTE PROMOTOR y UNO (1) designado por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO; quienes así mismo designarán a los suplentes de dichos miembros.
No obstante, se deja expresa constancia que la conformación, quórum de instalación y quórum decisorio de la Junta podrá modificarse por mutuo acuerdo del CONSTITUYENTE PROMOTOR y el CONSTITUYENTE PROPIETARIO; en especial para que exista representantes de los CONSTITUYENTES ADHERENTES que existan.
Cada miembro de la JUNTA DEL FIDEICOMISO tendrá derecho a voz y a voto en función al porcentaje de participación que posea el respectivo CONSTITUYENTE como BENEFICIARIO del presente FIDEICOMISO. En dicha participará también un representante designado por la FIDUCIARIA, con voz pero sin voto.
La FIDUCIARIA deberá recomendar o asesorar a la JUNTA DEL FIDEICOMISO, en relación a la toma de decisiones que pudieran afectar y/o ir en contra del objeto del
presente contrato de FIDEICOMISO o de los intereses de los BENEFICIARIOS, los CONSTITUYENTES, los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES o de terceros relacionados con el FIDEICOMISO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO será presidida, en forma permanente, por uno de vocales designados para tales efectos. En caso de ausencia del Presidente asistirá su suplente y asumirá la Presidencia, la persona que designe la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
El delegado de la FIDUCIARIA será el Secretario de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, sin perjuicio de que la JUNTA DEL FIDEICOMISO pueda designar a un tercero para que cumpla dichas funciones.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO se reunirá ordinariamente una vez cada mes, pudiendo reunirse de manera extraordinaria si la propia JUNTA DEL FIDEICOMISO así lo establece.
Para las reuniones ordinarias será necesaria la convocatoria previa por escrito, por parte del Presidente de la JUNTA DEL FIDEICOMISO y/o la FIDUCIARIA, con por lo menos tres días hábiles de anticipación, fijando el día, la hora, el lugar y los puntos a tratar en la reunión.
Las reuniones extraordinarias serán convocadas por el Presidente de la JUNTA DEL FIDEICOMISO y/o la FIDUCIARIA, por iniciativa propia y/o a pedido de cualquiera de los miembros de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, mediante comunicación escrita dirigida a cada uno de sus miembros, con al menos un día hábil de anticipación, a la fecha señalada en la convocatoria, indicando además los puntos a tratarse, la fecha, el día, la hora y el lugar dónde se realizará.
Para que la JUNTA DEL FIDEICOMISO pueda reunirse y decidir válidamente, será necesaria la concurrencia de miembros que representen más del CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los derechos fiduciarios de BENEFICIARIO derivados del presente FIDEICOMISO. Las resoluciones de la JUNTA DEL FIDEICOMISO se tomarán por votación favorable de miembros que representen más del CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los derechos fiduciarios de BENEFICIARIO derivados del presente FIDEICOMISO.
Podrá reunirse también la JUNTA DEL FIDEICOMISO de manera extraordinaria, sin convocatoria previa, si están presentes todos los miembros con derecho a voto.
Los temas tratados en las sesiones de la JUNTA DE FIDEICOMISO, así como las consideraciones efectuadas y las resoluciones adoptadas, deberán ser recogidas en actas por parte del Secretario de la misma, actas que deberán ser suscritas por el Secretario y el Presidente. Estas actas servirán de prueba plena de las deliberaciones realizadas y de las decisiones tomadas.
Las instrucciones que la JUNTA DEL FIDEICOMISO emita a la FIDUCIARIA constarán en el acta respectiva, sin embargo las mismas se cumplirán desde que la JUNTA DE FIDEICOMISO las aprobó, para lo cual servirá de prueba plena las grabaciones de las respectivas sesiones que realice la FIDUCIARIA de considerarlo conveniente o necesario.
La FIDUCIARIA quedará libre de toda responsabilidad, cuando actúe ajustándose a las instrucciones o acuerdos tomados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO y/o de las instrucciones que corresponda impartir a los CONSTITUYENTES, conforme a este contrato.
La sede de la Junta será la ciudad de Quito y las sesiones a falta de indicación en contrario, se realizarán en las oficinas de la FIDUCIARIA o en el lugar que sea señalado en la respectiva convocatoria.
CLÁUSULA DÉCIMO SEPTIMA: DESEMBOLSOS A CARGO DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO.- Con los recursos que integran el patrimonio autónomo, la FIDUCIARIA efectuará los siguientes desembolsos, con la prelación que a continuación se indica:
Diecisiete. Uno (17.1).- Los necesarios para el pago de tributos y demás gravámenes en que incurra con ocasión de la constitución, desarrollo del objeto y liquidación del FIDEICOMISO.
Diecisiete. Dos (17.2).- Los honorarios y gastos en que haya de incurrirse para la defensa judicial o extrajudicial del FIDEICOMISO o la FIDUCIARIA, cuando las circunstancias así lo exijan, excepto en caso que éstos se deriven del dolo o culpa de la FIDUCIARIA.
Diecisiete. Tres (17.3).- Los necesarios para cubrir los costos directos e indirectos del PROYECTO y demás que se relacionen con el cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.
Los pagos de que trata la presente cláusula sólo los hará la FIDUCIARIA hasta el monto de recursos de que disponga el patrimonio autónomo del FIDEICOMISO. De no existir recursos en el patrimonio autónomo, será el CONSTITUYENTE PROMOTOR, quien deberá proveerlos, sin que la FIDUCIARIA esté obligada a proveer cantidad de dinero alguna de sus propios recursos CLÁUSULA DECIMO OCTAVA: ASPECTOS TRIBUTARIOS.- El FIDEICOMISO deberá someterse a todas las disposiciones que regulen, si aplicare, la liquidación y pago del impuesto a la renta, retenciones en la fuente, anticipos, cumplimiento de deberes formales, entre otros procesos de control y demás mecanismos actuales y que se llegaren a expedir a futuro en virtud de derogatorias, leyes interpretativas, resoluciones o circulares y que respecto de su contenido llegaren a incidir sustancialmente en su objeto y finalidad, observando las normas generales de interpretación que rigen en esta materia y cuya aplicación resulte ser razonablemente más favorable para el FIDEICOMISO, sus CONSTITUYENTES y/o BENEFICIARIOS.
CLÁUSULA DÉCIMO NOVENA: DURACIÓN.- El presente contrato tendrá la vigencia necesaria para cumplir con su objeto, no pudiendo superar el plazo máximo legal, que es de ochenta (80) años.
CLÁUSULA VIGESIMA: CAUSALES DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO.- El presente contrato podrá darse por terminado, cuando se haya producido una cualquiera de las siguientes causales, a fin de proceder inmediatamente con las tareas de liquidación del FIDEICOMISO:
Veinte. Uno (20.1).- Por haberse cumplido el objeto de este contrato.
Veinte. Dos (20.2).- Por la imposibilidad de cumplir el objeto del FIDEICOMISO.
Veinte. Tres (20.3).- Por causas de caso fortuito o fuerza mayor que impidan el cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.
Veinte. Cuatro (20.4).- Por incumplimiento del CONSTITUYENTE PROMOTOR, de dotar al patrimonio autónomo de los recursos necesarios para el cumplimiento del objeto del presente contrato en base al presupuesto del Proyecto aprobado por la JUNTA DE FIDEICOMISO y que ello impida el cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.
Veinte. Cinco (20.5).- Por sentencia ejecutoriada o laudo arbitral que ordenen la terminación del FIDEICOMISO, por cualquier razón o circunstancia.
Veinte. Seis (20.6).- Por aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, previa la aceptación de la FIDUCIARIA y autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, salvo que el mismo no tenga derechos fiduciarios dentro del fideicomiso.
Veinte. Siete (20.7).- Por las demás causales previstas por la ley y que no se opongan a la naturaleza del Fideicomiso Mercantil.
CLÁUSULA VIGESIMA PRIMERA: CAUSALES DE SUSTITUCION DE LA FIDUCIARIA.- Son causales de sustitución de la FIDUCIARIA:
Veintiuno. Uno (21.1).- Por incumplimiento de sus obligaciones como fiduciaria, conforme a lo dispuesto en este contrato, lo cual deberá ser determinado por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Veintiuno. Dos (21.2).- La resolución de disolución de la FIDUCIARIA emitida por la Superintendencia de Compañías.
Veintiuno. Tres (21.3).- La cancelación definitiva de la autorización de funcionamiento conferida a la FIDUCIARIA por la Superintendencia de Compañías.
Veintiuno. Cuatro (21.4).- La renuncia de la FIDUCIARIA por falta de pago de la remuneración de tres meses o más pactada por su gestión, que deberá ser comunicada por escrito a la JUNTA DEL FIDEICOMISO y a los CONSTITUYENTES con treinta días de anticipación.
Veintiuno. Cinco (21.5).- Por aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, previa la aceptación de la FIDUCIARIA y autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, salvo que el mismo no tenga derechos fiduciarios dentro del fideicomiso.
Veintiuno. Seis (21.6).- Las demás establecidas por la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero y los reglamentos pertinentes.
Producida una o más de las causales de sustitución fiduciaria, el CONSTITUYENTE PROPIETARIO designará la fiduciaria sustituta mediante el respectivo proceso de contratación, la que asumirá, desde que se firme la escritura de sustitución, la representación legal del FIDEICOMISO; debiendo la FIDUCIARIA saliente entregar a
la fiduciaria sustituta, todos los bienes que conforman el patrimonio autónomo, así como la contabilidad del FIDEICOMISO con todos su respaldos, el libro de registro de transferencia de derechos fiduciarios y todos los demás documentos relacionados con el PROYECTO y el FIDEICOMISO. Esta designación será realizada por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, si el CONSTITUYENTE PROPIETARIO ya no es titular de derechos fiduciarios en el FIDEICOMISO.
Hasta que la FIDUCIARIA saliente sea sustituida, ésta deberá responder por el cumplimiento de las instrucciones previstas en este contrato; debiendo por lo tanto mantener su responsabilidad por cualquier daño o perjuicio que pudiera producirse por el incumplimiento de sus obligaciones, por la demora en la entrega de la documentación o información que se pueda requerir para que se pueda realizar la sustitución de la fiduciaria.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: EXCLUSIÓN DE RESPONSABILIDAD DE LA SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS.- La constitución de este FIDEICOMISO o su inscripción en el Catastro de Mercado de Valores, en caso de que tal inscripción sea requerida por las normas legales o reglamentarias pertinentes, no implica por parte de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros ni de los Miembros de la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, responsabilidad o garantía alguna sobre el cumplimiento del objetivo o finalidad del contrato.
CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCERA: ENAJENACIÓN DE DERECHOS FIDUCIARIOS.- Los derechos fiduciarios no serán ni podrán ser considerados como valores en los términos establecidos en la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, y en tal virtud, únicamente pueden ser enajenados a cualquier título y mediante cesión realizada por escritura pública y que sea expresamente aceptada por la FIDUCIARIA.
La FIDUCIARIA no procederá a registrar cesión alguna si no cumple con todos los requisitos estipulados en esta cláusula y cualquier otro que sea exigido por las normas legales o reglamentarias pertinentes, y en tal virtud dichas cesiones no serán oponibles a la FIDUCIARIA, al FIDEICOMISO o terceros.
En el caso de que sea el CONSTITUYENTE PROMOTOR o los CONSTITUYENTES ADHERENTES, quienes requieran realizar la cesión de los derechos fiduciarios que les correspondan como BENEFICIARIOS de este FIDEICOMISO, requerirán para ello de la previa autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
CLÁUSULA VIGÉSIMA CUARTA: PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN DEL FIDEICOMISO. En los casos de terminación del contrato por cumplimiento del objeto o por cualquier otra causa legal o contractual, para la liquidación del FIDEICOMISO se observarán las siguientes reglas:
Veinticuatro. Uno (24.1).- Todas las obligaciones a cargo del FIDEICOMISO, pendientes de pago y que no pueden cancelarse con los recursos del mismo, así como los créditos y las deudas existentes a esa fecha, de pleno derecho, serán asumidas y pagadas por el CONSTITUYENTE PROMOTOR. La FIDUCIARIA tendrá acción de repetición contra el FIDEICOMISO y contra el CONSTITUYENTE PROMOTOR, para el reembolso de las sumas que llegare a pagar con sus propios recursos por gastos e impuestos que deban ser pagados por el FIDEICOMISO.
Adicionalmente, si el proceso de liquidación se inicia luego de declarado el PUNTO DE EQUILIBRIO, el CONSTITUYENTE PROMOTOR tendrá la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para que el FIDEICOMISO devuelva en dinero o bienes de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo. Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Veinticuatro. Dos (24.2).- Una vez cancelados todos los pasivos y obligaciones indicadas en el numeral anterior, de existir remanentes o dineros sobrantes en el FIDEICOMISO, se proceda a restituirlos a los CONSTITUYENTES, conforme a su porcentaje de participación en los derechos fiduciarios de beneficiario del presente FIDEICOMISO.
Veinticuatro. Tres (24.3).- La FIDUCIARIA rendirá informe y cuentas de su gestión a los CONSTITUYENTES y BENEFICIARIOS informándoles sobre el estado de situación del patrimonio autónomo, mediante una comunicación enviada a la dirección que ellos tengan registrada en los libros de la FIDUCIARIA. Dicha comunicación será enviada dentro de un término de diez días hábiles contados a partir de haberse producido la causal de terminación del FIDEICOMISO.
Veinticuatro. Cuatro (24.4).- Una vez que haya contado la FIDUCIARIA con la aprobación o con las observaciones emitidas por los CONSTITUYENTES, la FIDUCIARIA levantará un Acta de Liquidación, la cual se tendrá, para todos los efectos legales, como la liquidación definitiva y total del FIDEICOMISO. Dicha Acta de Liquidación, bajo el procedimiento legal respectivo, tendrá la firma del representante legal o apoderado de un delegado de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, la FIDUCIARIA y el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, constituyendo el instrumento a través del cual se dé por terminado y liquidado el presente FIDEICOMISO.
Veinticuatro. Cinco (24.5).- En el Acta de Liquidación se incluirán todas las observaciones o salvedades que hubieren sido presentadas por los CONSTITUYENTES; sin que esto impida que la terminación y liquidación del FIDEICOMISO se efectúe.
CLÁUSULA VIGÉSIMO QUINTA: HONORARIOS DE LA FIDUCIARIA.-Como honorarios por los servicios prestados por la FIDUCIARIA, tendrá derecho a lo siguiente: xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx Es importante destacar que estos honorarios excluyen todos aquellos gastos notariales, gastos que demanden la defensa del contrato o de los bienes que se aporten, la tramitación legal, operativa y logística necesaria para la constitución, administración o liquidación del FIDEICOMISO. Los valores antes referidos no incluyen los impuestos, tasas, gastos bancarios, seguros, conservación/mantenimiento de los bienes, honorarios por patrocinio legal originados por el desarrollo del FIDEICOMISO, así como los gastos necesarios para la protección de los bienes fideicomitidos que existan o puedan existir, así como otros costos o gastos
que deban incurrirse en la celebración, administración, ejecución y liquidación del presente FIDEICOMISO. En consecuencia, en el caso específico del Impuesto al Valor Agregado (IVA), éste se lo incluirá en el momento de la facturación, conforme los porcentajes o cantidades que establezca la ley. CLÁUSULA VIGESIMO SEXTA: GASTOS, PASIVOS Y OBLIGACIONES A CARGO DE LOS CONSTITUYENTE PROMOTOR O DEL FIDEICOMISO.- Son de cargo del FIDEICOMISO todos los costos, gastos, honorarios, remuneraciones y tributos de cualquier naturaleza u origen que demande: la celebración y perfeccionamiento del presente contrato; la administración fiduciaria, el mantenimiento, custodia o cuidado de los bienes fideicomitidos, y el cumplimiento del objeto e instrucciones del FIDEICOMISO constituido por este contrato, o que se originen con ocasión de éstos, sean éstos incurridos por el FIDEICOMISO o por la FIDUCIARIA, tales como, pero sin ser restrictivos: impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos, pólizas, avalúos, inspecciones, gastos de mantenimiento, honorarios, remuneraciones, defensa del patrimonio autónomo, auditoría externa, etc.; la celebración y perfeccionamiento de los contratos que se lleguen a suscribir con ocasión de este FIDEICOMISO; la terminación y liquidación del FIDEICOMISO y la restitución de los bienes a quien corresponda.
Adicionalmente, el CONSTITUYENTE PROMOTOR tendrá la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para que el FIDEICOMISO pueda devolver en dinero o bienes, los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo. Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE. Al efecto, la FIDUCIARIA queda autorizada para debitar de las cuentas del FIDEICOMISO las sumas necesarias para cancelar estos rubros. En caso que no existan en el FIDEICOMISO los recursos necesarios para cubrir estos gastos, será obligación del CONSTITUYENTE PROMOTOR, proveerlos en el plazo máximo de diez días calendario de haberse solicitado los mismos por parte de la FIDUCIARIA. En el evento de que no se proporcionare a la FIDUCIARIA los recursos suficientes para el desarrollo y ejecución de este FIDEICOMISO, ésta no se hallará obligada a realizar gestión alguna, hallándose expresamente exonerada de cualquier responsabilidad en tal sentido. Cualquier daño y perjuicio ocasionado por los CONSTITUYENTES o BENEFICIARIOS a cualquier tercero y/o al FIDEICOMISO y/o a la FIDUCIARIA, derivadas del incumplimiento de sus respectivas obligaciones, serán de su exclusiva responsabilidad. CLÁUSULA VIGESIMO SEPTIMA: DISPOSICIONES GENERALES: Veintisiete. Uno (27.1).- NATURALEZA DEL CONTRATO Y REFORMAS.- Los comparecientes declaran, que para todos los efectos, el presente contrato por su propia naturaleza es irrevocable, evento éste que impide que los CONSTITUYENTES propongan cambios de instrucciones o solicitaren la devolución o restitución de los bienes fideicomitidos. En tal sentido, este FIDEICOMISO solo podrá ser reformado por
aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, que cuente con la aceptación de la FIDUCIARIA y autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, salvo que el mismo no tenga derechos fiduciarios dentro del fideicomiso. Veintisiete. Dos (27.2).- NULIDAD PARCIAL.- Si una o más disposiciones de este contrato de fideicomiso mercantil se llegaren a declarar nulas o inejecutables por sentencia judicial o laudo arbitral en cualquier jurisdicción o con respecto a cualquiera de las partes, dicha nulidad o inejecutabilidad no deberá ni podrá ser alegada por ninguna de las partes contratantes como que nulita o torna ilegal o inejecutable las demás disposiciones del contrato de fideicomiso mercantil. Veintisiete. Tres (27.3).- LEGISLACIÓN APLICABLE.- Este FIDEICOMISO se somete a la legislación vigente de la República del Ecuador. En todo lo que expresamente no estuviere previsto en el presente contrato, las partes se sujetarán a las disposiciones de la Ley de Mercado de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, sus reglamentos y demás leyes aplicables. Veintisiete. Cuatro (27.4).- CUANTIA.- La cuantía del presente contrato por su naturaleza es indeterminada. CLÁUSULA VISÉSIMA OCTAVA: DOMICILIO CONTRACTUAL.- Las partes convienen y estipulan como domicilio contractual, las siguientes direcciones: Veintiocho. Uno (28.1).- Al CONSTITUYENTE PROPIETARIO en sus oficinas ubicadas en la calle Luis Cordero E1-80 y avenida 10 de Agosto, edificio Banco Ecuatoriano de la Vivienda. Teléfono: 2983600 extensión 1472. Correo Electrónico: [email protected]
Veintiocho. Dos (28.2).- Al CONSTITUYENTE PROMOTOR (Datos Dirección)
Veintiocho. Tres (28.3).- A la FIDUCIARIA en ……………….. Las partes se obligan a notificar por escrito a la FIDUCIARIA, en un término no mayor de CINCO (5) días hábiles, cualquier cambio o modificación en las direcciones señaladas en esta cláusula. CLÁUSULA VIGÉSIMA NOVENA: SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.- En caso de que surjan controversias o diferencias derivadas de la ejecución de este contrato, las partes procurarán resolverlas directamente y de común acuerdo. De no existir dicho acuerdo, podrán someter la controversia al proceso de mediación como un sistema alternativo de solución de conflictos reconocido constitucionalmente, para lo cual las partes estipulan acudir al Centro de Mediación de la Procuraduría General del Estado. El proceso de mediación estará sujeto a la Ley de Arbitraje y Mediación y al Reglamento de Funcionamiento del Centro de Mediación de la Procuraduría General del Estado. Si se llegare a firmar un Acta de Acuerdo Total, la misma tendrá efecto de sentencia ejecutoriada y cosa juzgada y su ejecución será del mismo modo que las sentencias de última instancia siguiendo la vía de apremio, conforme lo dispone el artículo 47 de la Ley de Arbitraje y Mediación. En el caso de no existir acuerdo las partes suscribirán la respectiva Acta de Imposibilidad de Acuerdo, y la controversia se ventilará ante el Tribunal Distrital de lo Contencioso Administrativo. En el caso de
suscribirse Actas de Acuerdo Parcial, las mismas tendrán efecto de cosa juzgada sobre los asuntos acordados; y para el caso de los aspectos sobre los cuales no se acuerde, éstos serán resueltos ante el Tribunal Distrital No.1 de lo Contencioso Administrativo. Usted, Señor Notario se servirá agregar las demás cláusulas de estilo para el perfeccionamiento de este contrato.
![CONTRATO MARCO DE SERVICIOS...Anexo II - Oferta del contratista (nº de referencia [rellene] de [fecha]) Anexo III - [Modelo de hoja de pedido] [y] [modelo de contrato específico]](https://img.pdfslide.es/doc/110x75/5e8ee849b28418624578cb5b/contrato-marco-de-servicios-anexo-ii-oferta-del-contratista-n-de-referencia.jpg)
