POBREZA Y ACCESO AL SUELO URBANO EN AMÉRICA LATINA

Nora Clichevsky

Pobreza y acceso al suelo urbano: entre la legalidad e ilegalidad

Imposibilidad de acceso al suelo a través del mercado legal o formal

 ALTERNATIVA: LA

ILEGALIDAD/INFORMALIDAD

Características del mercado legal:

 Escasamente regulado Estado en la producción y menos aún en la comercialización

Relación con la dinámica económica: inflación, estabilidad, funcionamiento del sector financiero: intereses, entrada de capitales; comercio exterior, etc. Alternativa de inversión frente al mercado financiero, etc.

Relación directa con los mercados de vivienda, industria, comercio y servicios, generándose submercados en función de las demandas específicas de las actividades urbanas.

Funciona según la oferta y la demanda sólo solvente

Es imperfecto y, según los diferentes países y ciudades, monopólico u oligopólico.

Posee escasa transparencia; es difícil conocer quienes son los propietarios, los precios reales de las transacciones; las inversiones que se realizan para "urbanizar" la tierra rural, por la existencia de "testaferros".

Gran retención de tierra, y por lo tanto, existencia de una cantidad importante de lotes vacantes urbanos por ausencia de sanciones fiscales

Informalidad urbana en relación al suelo: entre la

ocupación directa y el mercado

GRAN HETEROGENEIDAD

DISTINTOS PROCESOS SEGÚN PAÍSES / CIUDADES Y COYUNTURAS POLÍTICAS, SOCIALES Y ECONÓMICAS

ocupaciones versus los mercados informales

la constitución de mercados al interior de las ocupaciones.

TIPOS DE INFORMALIDAD Y SUELO URBANO

1. DOMINIAL

i. Ocupación directa: de tierra pública o privada en "villa", favela, callampa, barriada; asentamiento, toma; ocupación de lote individual.

ii. Mercados informales (ilegales): loteos clandestinos o "piratas"; loteos irregulares; propiedad horizontal aplicada a la tierra urbana; venta de lotes rurales, como partes indivisas; propiedad de origen social (ejidos o comunidades indígenas)incorporada al área urbana por medio de ventas ilegales; cooperativas agrícolas transformadas en “urbanas”; submercados legales que se transforman en situaciones de ilegalidad dominial.

TIPOS DE INFORMALIDAD Y SUELO URBANO

2: URBANO AMBIENTAL .Ocupación de tierras:

sin consideración de las regulaciones estatales sobre

subdivisión, uso y ocupación del suelo y áreas de

protección ambiental;

inundables;

contaminadas;

cercanas a hornos de ladrillos y basurales clandestinos;

sin infraestructura;

con dificultosa accesibilidad al transporte público y

equipamiento colectivo

Informalidad urbana en relación a la vivienda:

Dominial:• Ocupación de vivienda y equipamientos (“casas y

equipamientos tomados”)• Inquilinatos, mesones,etc.• Hoteles-pensiones

Urbano ambiental:• Formas constructiva precarias• Hacinamiento• Localización en terrenos de precaria calidad

ambiental

Cuadro Nº 1. Precios del suelo en el mercado legal, por m2, para distintas ciudades de América Latina

Ciudad Precio/ M2 En Dólares Cantidad de salarios necesarios para compra de lote

Lima, Perú 54,12 (con servicios) 32

Porto Alegre, Brasil 55,00 (con servicios)  

Río de Janeiro, Brasil 58,00 a 130,00 (según localización, con servicios)

 

Belén do Pará, Brasil 72,50 (con servicios)  

Buenos Aires, Argentina 12,00 (sin servicios) 15

Bogotá, Colombia 91,00 (con servicios) 40

Quito, Ecuador 38,00 a 60,00 (con servicios)  

 

Fuente: Elaboración propia en base a Bibliografía referenciada

Ciudad Precio/ M2 En Dólares Cantidad de salarios necesarios para compra de lote

Lima, Perú 20 a 33 (según localización) 11,8 a 19,5

Cusco, Perú 25  

Porto Alegre, Brasil 55,00 (con servicios)  

Río de Janeiro, Brasil 5,2 (clandestino, sin servicios)18,00 (con algunos servicios)39,00 (casi regulares)

 

Valle de Chalco, México DF 5,00 (en la periferia)  

Buenos Aires, Argentina 8,00 10

Bogotá, Colombia 15,8 a 19,00 6,8 a 7,6

Quito, Ecuador 3,00 a 260,00 (según localización)  

Cochabamba, Bolivia 25,00 a 30,00 (según localización)  

San Salvador 5,00 a 15,00 (según localización)  

Cuadro Nº 3. Precios del suelo en el mercado informal, por m2, para distintas ciudades de América Latina

Fuente: Elaboración propia en base a Bibliografía referenciada

Ciudad /País Cantidad de población Tipo de informalidad

Número (en miles)

%

Argentina   16,70 Dominial

Área Metropolitana de Buenos Aires, Argentina

1.380 10 Dominial y urbana, en ocupación directa (villa y asentamiento)

Belo Horizonte, Brasil   20 Sólo en favela

Río de Janeiro, Brasil   20 Sólo en favela

San Pablo, Brasil   20 a 22 Sólo en favela

Salvador, Brasil   20 a 22 Sólo en favela

Fortaleza, Brasil   20 a 22 Sólo en favela

Bogotá, Colombia 1.400 24 Sólo en barrios “piratas”

Quito, Ecuador   50 Ocupaciones y mercado informal

Guayaquil, Ecuador   67,2 Mayormente Ocupaciones

Guatemala, Guatemala   38 Ocupaciones y mercado informal

Tegucigalpa, Honduras 320 40 Ocupaciones y mercado informal

San Pedro Sula, Honduras   50 Ocupaciones y mercado informal

Lima, Perú 2.623 a 3.000 37 a 40 (según estimaciones)

Ocupaciones y mercado informal

México, México 7.200 40 Mayormente mercado informal

Montevideo, Uruguay   8 Ocupaciones

Cuadro Nº 2. Cantidad de población viviendo en la informalidad en relación al suelo, en ciudades de América Latina y Centroamérica

Nota: Los datos de informalidad son aproximados, pues su característica, justamente es el enmascaramiento

 

Fuente: Elaboración propia en base a Bibliografía referenciada

INFORMALIDAD:•INSEGURIDAD DE LA TENENCIA

•EXISTENCIA AUN DE DESALOJOS

•PRECARIEDAD URBANO AMBIENTAL

LEGALIZACION:

• SEGURIDAD DE LA TENENCIA O PROPIETARIO PRIVADO?

• ENTRE ESCRITURAS “DURAS” Y TENENCIAS INTERMEDIAS, HASTA LA PROPIEDAD PUBLICA Y TENENCIA DEL OCUPANTE

• ENTRE PROPIEDAD PRIVADA INDIVIDUAL O COLECTIVA

LOS PROGRAMAS DE REGULARIZACIÓN

Objetivos – más o menos explícitos-

Inclusión social

Seguridad de la tenencia

Mejoras urbano ambientales

Perspectiva de género

Beneficiarios como objeto de crédito

Beneficiarios como contribuyentes y “clientes” de servicios públicos

Cuadro Nº 4. Programas de Regularización, según tipos

N:Nacional, P/E: Provincial/Estadual; M: Municipal D: Dominial; U: Urbana; I: IntegralFuente: Elaboración propia en base a Bibliografía referenciada 

País Año de inicio Año de dinamizacion Nivel de gobiernoTipo

N P/E M D U IArgentina 1980 1990 X X X X X  Bolivia 1961 1982            Brasil 1983 1988/90 X X X X X X

Chile 1970 1990 X          Colombia 1972 1996 X     X    Costa Rica   2003 X     X X X

Chile 1970 1995 X     X X X

Ecuador 1989 2001 X   X X    El Salvador 1991 1999 X   X X    Guatemala   2001 X     X    Honduras 1998 2003 X   X X    México 1971 1992 X     X   X

Nicaragua 1998 1999 X   X X X X

Panamá 1994   X     X    Perú 1961 1996 X   X X    Uruguay 1984 1995 X     X X X

Venezuela 1968 2002 X     X X  

PaísAño de Inicio

ProyectoEntidad

financiamiento internacional

Préstamo(millones US$)

Costo total(millones US$)

Argentina 1996 Programa de mejoramiento de Barrios PROMEBA

BID

102 170

Argentina 2001 Rosario Hábitat BID 43 71

Bolivia 1998 Programa de reforma del Sector Vivienda SMB

BID 60 71

Brasil 1995 Río de Janeiro: Favela-Bairro BID 180 300

Brasil 1996 M.San Pablo: Verticalización de favelas

BID 150 250

Brasil 1997 Río de Janeiro: Baixada Viva BID 180 300

Brasil 1998 Habitar Brasil BID 250 417

Brasil 2000 Río de Janeiro: Favela-Bairro II BID 180 300

Colombia 1995 Vivienda y entorno MVE BID 122 300

Costa Rica 2003(en form.)

Alivio a la Pobreza BID    

Chile 1994 Inv. Mult. Mej. Barrios PMB BID 75 500

Ecuador 1997 Apoyo al Sector vivienda BID 62 69

El Salvador     

   

Guatemala 2002 Combate a la Pobreza Urbana PCPU

BID 47 52

Honduras 1998 Fort.Mun. Legalización barrios BID 2  

Perú 1998 Legaliz. catastros BIRF   

Uruguay 1997 Desarrollo Municipal III BID 55 78

Uruguay 1999 Integración de Asentamientos Irregulares PIAI

BID 77 110

Cuadro Nº 5. América Latina y Centroamérica: Principales Programas de regularización, con financiamiento internacional

Fuente: Elaboración propia en base a Brakarz, 2002, y Bibliografía referenciada

Los PROGRAMAS DE LEGALIZACIÓN y la sustentabilidad urbano ambiental

Los PROGRAMAS DE REGULARIZACIÓN/ MEJORAMIENTO URBANO

y los problemas de dominio

Los PROGRAMAS “INTEGRALES”

Programas de regularización y política urbana

Participación y regularización

Procesos centralizados versus descentralizados

Quien paga los costos?

Recuperos, recaudación impositiva y reinversiones

La replicabilidad de los Programas

Programas de regularización y multiplicación de la informalidad

LOS PROGRAMAS DE REGULARIZACIÓN: algunos interrogantes

TEMAS A REFLEXIONAR • Quien accede a los programas? Los requisitos para la regularización dominial y la población que

queda fuera de todo programa•  • Del precio “social” de la tierra a las valuaciones catastrales o precios de mercado•  • Aumento de la pobreza y por lo tanto de la informalidad

• La cuestión de los recuperos y la paradoja del precio

• Cuantas soluciones en relación a las necesidades?:•  • -          Argentina: el PROMEBA solo regulariza el 12% de la población en situación de ilegalidad, y se siguen

produciendo ocupaciones • -          Colombia: desde 1998 se legalizaron alrededor de 400 barrios pero se han invadido de 34 has.  • -          Uruguay: 412 Asentamientos Irregulares y el Programa de Integración de Asentamientos Programa de

Integración de Asentamientos Irregulares solo regulariza 80

• Ciertas "regularizaciones" han servido, para "limpiar" una zona de la ciudad con el fin de ser utilizada por los sectores de medios y altos ingresos