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Presentación a Inversionistas
Marzo, 2015
Límite de responsabilidad
2
El material que a continuación se presenta, contiene cierta información general a la fecha respecto al Fideicomiso F/1401
constituido en Deutsche Bank México, S.A. Institución de Banca Múltiple (el “Fideicomiso”, “FUNO” o la “Compañía”). La
información se presenta en forma resumida y no pretende ser completa. No existe representación o garantía alguna, expresa o
implícita, respecto a la exactitud, la imparcialidad o la integridad de esta información.
Este material ha sido preparado con base en información pública de la Compañía únicamente con el propósito de ser utilizado
en las presentaciones relacionadas con la oferta, en México y en otros lugares, de los Certificados Bursátiles de Largo Plazo
(los “CBs”). Este documento no constituye una oferta, en todo o en parte, y usted tiene que leer el prospecto de colocación y los
suplementos de la oferta antes de tomar una decisión de inversión. Usted puede solicitar una copia del prospecto y de los
suplementos a los Intermediarios Colocadores. Usted debe consultar el prospecto de colocación y los suplementos, para
obtener información mas detallada sobre la Compañía, su negocio y sus resultados financieros, así como sus estados
financieros, y tomar una decisión sobre su inversión en base a la información proporcionada únicamente en este prospecto de
colocación.
Esta presentación puede contener ciertas declaraciones a futuro e información relativa a FUNO que reflejan las opiniones
actuales de la Compañía y su gestión con respecto a su desempeño, la gestión del negocio y eventos futuros. Declaraciones a
futuro incluyen, de forma enunciativa más no limitativa, cualquier declaración que pueda predecir, pronosticar, indicar o implicar
resultados futuros, rendimiento o logros y puede contener palabras como "creer", "anticipar", "esperar", "prevé", o cualquier otra
palabra o frase de significado similar. Tales declaraciones están sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones.
Advertimos que un número importante de factores podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los planes,
objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas en esta presentación. En ningún caso, ni la Compañía ni Fibra
Uno Administración, S.A. de C.V., F1 Controladora de Activos, S.C., F1 Management, S.C., F2 Services, S.C. o Jumbo
Administración, S.A.P.I de C.V. serán responsables ante terceros (incluyendo inversionistas) por cualquier inversión o decisión
de negocios realizados o las medidas adoptadas basándose en la información y las declaraciones contenidas en esta
presentación.
Esta presentación no constituye una oferta o invitación, o la solicitud de una oferta de suscripción de compra de cualquier valor.
Ni esta presentación, ni nada contenido en este documento constituirá la base de cualquier contrato o compromiso alguno.
La información relacionada con el mercado y la posición competitiva de la Compañía, incluyendo las estimaciones de mercado,
utilizados a lo largo de esta presentación se obtuvo a partir de fuentes públicas fidedignas.
Esta presentación y su contenido son propiedad de la Compañía y no puede ser reproducido o difundido en todo o en partes sin
el consentimiento previo por escrito de FUNO.
FUNO Hoy
4.4 8.2 8.4 11.1 11.2 13.3
29.5 29.9
49.0 46.8 47.6
91.2 93.9104.5 107.0
116.7Investment properties
FUNO’s Stock Performance (% change in price since IPO)
119.2%
21.0%
IPO 1Q'11 2Q'11 3Q'11 4Q'11 1Q'12 2Q'12 3Q'12 4Q'12 1Q'13 2Q'13 3Q'13 4Q'13 1Q'14 2Q'14 3Q'14 4Q'14
FUNO11 IPC
FUNO: Induscutible Lider del Mercado
FUNO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) que tiene como objeto adquirir,
desarrollar y operar una amplia gama de inmuebles destinados al arrendamiento.
Primera FIBRA y lider en el sector inmobiliario en México
4
La experiencia de nuestros fundadores y del equipo de gestión nos ha permitido obtener más de Ps$98 mil
millones para invertir en bienes raíces.
Portafolio diversificado en términos de sector, ubicación geográfica, base de arrendatarios y generación de
ingresos.
Presencia en 31 de las 32 entidades federativas.
Detalles del líder del mercado
Comporta-miento sin precedente
desde el IPO
(1)
(1) Propiedades de Inversión= Propiedades de Inversión + derechos Fiduciarios. Montos en billones de pesos.
Amplio acceso a los mercados de capital
Ene 2013 Follow–On por Ps$22,000 mm
5
20112012
2013
2014
1Q’15
Mar. 2011 IPO por Ps$3,615 mm
Mar. 2012 Follow–On por Ps$8,876 mm
Dic. 2013 Emisión Local Ps$8,500 mm
Ene. 2014 Emisión USD Us$1,000 mm
Jun. 2014 Follow–On por Ps$32,816 mm
FUNO ha logrado obtener más de Ps$98 mil millones del mercado público
Ene. 2015 Emisión MXN Ps$10,000 mm
36.4%
52.7%
10.9%
Retail Industrial Office
48.2%
29.6%
22.2%
Retail Industrial Office
Diversificación sectorial
6
(1) RFA= renta fija anualizada. Cifras en miles de pesos.
Gráficas de perfil de Portafolio como %RFA y %GLA al 4T14
No. de Operaciones
No. de Contratos
GLA (m2)
Renta Fija Anualizada(1)
Comercial Industrial Oficinas FUNO
(#) (%) (#) (%) (#) (%) (#)
60.9%
83.4%
36.4%
48.2%
22.4%
8.0%
52.7%
29.6%
16.7%
8.6%
10.9%
22.2%
277
4,003
2,164,835
3,874,590
102
382
3,136,000
2,382,714
76
413
650,406
1,788,955
455
4,798
5,951,240
8,046,259
Distribución Sectorial por RFA(1) Distribución Sectorial por GLA
Métrica Operativa
DistritoFederal
Estado deMéxico
Jalisco QuintanaRoo
Nuevo León Tamaulipas Chihuahua Veracruz Coahuila Hidalgo Other (21)
Retail Industrial Office
32.2%
24.3%
8.8% 8.7%
5.8%
3.1% 3.0%2.0% 1.7% 1.1%
9.2%
Diversificación geográfica de la RFA
7
Diversificación Geografica por RFA al 4T14
FUNO tiene presencia en 31 de las 32 entidades federativas.
12.0%13.7%
11.6% 12.4%
42.6%
7.7%
2015 2016 2017 2018 2019+ Other
Amplia diversificación con inquilinos de alta calidad
8
Perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento
(% del GLA al 4T14)
Top Ten de Arrendatarios
Industria % GLA Industria % RFA
Autoservicio 11.1% Autoservicio 10.4%
Bancaria 3.1% Bancaria 6.2%
Educativa 2.7% Bancaria 3.9%
Bienes de Consumo 2.1% Entretenimiento 2.1%
Bancaria 1.9% Hospedaje 1.6%
Logistica 1.8% Restaurantes 1.3%
Autosrvicio 1.8% Logística 1.1%
Entretenimiento 1.7% Bienes de Consumo 1.0%
Bienes de Consumo 1.4% Educativa 0.9%
Educativa 1.2% Bancaria 0.9%
Total 28.8% Total 29.5%
Top-ten de arrendatarios
Las propiedades de FUNO están ocupadas por arrendatarios de clase mundial
Top ten arrendatarios y perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento al 4T14
706,214
1,637,880
4,949,403
5,951,241
2011 2012 2013 2014
531
1,553
3,904
7,822
4401,245
3,268
6,405
2011 2012 2013 2014
Income NOI
99.6% 98.8%97.6%
96.4%96.5% 95.8%93.2%
94.9%
98.6%
88.4% 88.0%
91.3%
97.3%94.9% 95.1% 95.3%
2011 2012 2013 2014
Industrial Retail Office FUNO
Sólido desempeño financiero
Ingresos e ingreso operativo neto (“INO”)
Crecimiento histórico de GLA
Margen INO
82.8%
80.2%
83.7%
81.9%
9
(1) Ingresos e INO en millones de pesos
Ocupación histórica por segmento
(1)
(m2)
14.2%
9.3% 9.3% 9.0%
1Q'14 2Q'14 3Q'14 4Q'14
37.1%
26.0% 25.2% 25.2%
1Q'14 2Q'14 3Q'14 4Q'14
281.6%
461.7% 481.6% 468.6%
1Q'14 2Q'14 3Q'14 4Q'14
1.8x1.9x
2.1x 2.1x
1Q'14 2Q'14 3Q'14 4Q'14
Sólido perfil crediticio
FUNO cumple holgadamente con los covenants financieros de sus emisiones
Nivel de endeudamiento (“LTV”)(1) Límite de deuda garantizada(2)
Cobertura de servicio de la deuda (“DSCR”) (3) Cobertura de activos libres de gravamen(4)
Max 60% Max 40%
Min 1.5x
Min 150%
10
(1) LTV = Deuda bruta / Activos totales
(2) Límite de Deuda Garantizada = Deuda garantizada / Activos totales
(3) DSCR = EBITDA / Servicio de la deuda (medido por los últimos 12 meses y excluyendo pagos
anticipados de deuda)
(4) Cobertura de activos libres de gravamen = Activos libres de gravamen / Deuda no garantizada
Liabilities + Capital Assets
7.1%
26.5%
34.0%
25.2%
2011 2012 2013 2014
4.9%
22.2%
0.4% 2.3%
12.4%
57.7%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
Perfil de vencimientos 3T’13 vs. 4T’14
Estructura de capital conservadora
Pasivo CP 3.0%
Pasivo LP 24.1%
Capital 72.9%
Caja y Bancos
13.9%
Otros Activos
2.8%
Activos Fijos
83.3%
(1) LTV = Deuda Bruta / Activos Totales
11
LTV histórico (1)
Gracias a la estrategia de endeudamiento de los últimos 18 meses, FUNO a incrementado la vida promedio de su deuda
de 3.1 años (3T´13) a 9.7 años (4T´14) cambiando de deuda garantizada a corto plazo a deuda no garantizada a largo
plazo.
6.9%13.8%
62.4%
3.9% 5.0%1.1%
7.0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020+
3T’13(3.1 prom. vida)
4T’14(9.9 prom. vida)
Sólido desempeño financiero y Estructura de Capital Conservadora
1.8%
19.3%
0.2% 0.2% 0.2%
54.7%
3.1% 2.8% 0.3% 2.2%
12.2%
3.1%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
4.9%
22.2%
0.4% 2.3% 0.4%5.5%
0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
12.0%
52.3%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
0.3%
9.6%
0.1% 0.1%
12.1%14.1%
4.6%
12.5%
0.3% 2.2%0.2%
43.6%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
76%
24%
Fixed rate Floating rate
36%
64%
Secured Unsecured
37%
63%
MXN USD
Perfil de vencimientos al 4T’14
Pesos vs. USD
12
Garantizado vs. No Garantizado Tasa Fija vs. Tasa Variable
3.9%
17.4%
0.4% 1.8% 0.3%4.3%
0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
14.8%
57.2%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
1.4%
15.2%
0.1%0.1% 0.1%
59.1%
2.5%2.2% 0.2%
1.7%
14.9%
2.4%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
0.3%
7.6%
0.1% 0.1%
14.9%
27.3%
3.6%
9.8%
0.2% 1.7%0.2%
34.2%
2015 2016 2017 2018 2019 2020+
76%
24%
Fixed rate Floating rate
28%
72%
Secured Unsecured
50%
50%
MXN USD
Perfil de vencimientos pro-forma al 4T’14
Pesos vs. USD
13
Garantizado vs. No Garantizado Tasa Fija vs. Tasa Variable
Industrial
Comercial
Oficinas
Total
14
Pipeline de Desarrollo
(Al 4T'14)
CapEx Total(MXN$ Miles)
CapEx a la fecha(MXN$ Miles)
NOI estimado anual(MXN$ Miles) GLA Total
3,410,000 1,871,307 502,200 750,000
1,601,000 1,154,000 333,400
2015
4,072,000 2,181,676 778,024 242,350
9,083,000 5,206,983 1,613,624 1,162,249
Fecha Estimada
de Terminación
169,899
2015 - 2018
2015 - 2018
2015 - 2016
Descripción del pipeline de desarrollo
FUNO tiene un crecimiento potencial orgánico derivado de su plataforma de
desarrollo
Prespectivas de Mercado
Impacto potencial derivado de los movimientos recientes en el mercado
16
La depreciación del peso seguirá estimulando inversión
extranjera
México se convertirá en un destino mucho mas competitivo
para la manufactura
El consumo de petróleo a aumentado por los precios bajos
registrados durante los meses pasados, con lo cual a
mejorado las condiciones económicas en EUA.; por
consiguiente, en México
La extracción del petróleo en aguas profundas del Golfo de
México puede ser rentable aún a precios de Us$40-50
Servicio
de la
Deuda
Cash Flow
~26% las rentas están denominadas en USD
Suficiente cobertura para el servicio de la
deuda
Aproximadamente Ps$176 millones de caja
adicional por cada Peso de depreciación ante
el USD
+
+
=
Panorama macroeconómico Panorama FUNO
Cobertura
FUNO esta preparada para continuar entregando buenos
resultados
“México se vera impactado negativamente por la caída en los precios del petróleo, pero en una menor magnitud debido a la exposición en elsector de manufactura; por otro lado, tendrá un impacto en las finanzas publicas que no será percibido durante el 2015 debido a las coberturascontratadas por las autoridades Mexicanas.”“
-Alejandro Werner
Director del Departamento de Western Hemisphere, Fondo Monetario International
Entrevista para El Economista, diciembre 17, 2014
Por cada Us$10 de caída en el precio del petróleo, El GDP disminuirá aproximadamente 0.2 bps Si los precios del petróleo están entre Us$60-70 en 2016, el gobierno Mexicano espera disminuir su ingreso por Us$6-9 billones México importa ~50% de sus combustibles, por lo tanto una disminución en el precio del petróleo debería mejorar las finanzas publicas al
vender combustibles a un precio relativamente mas alto. Compañías eficientes de petróleo saben que extraer petróleo de aguas profundas del Golfo de México es rentable aun a precios de Us$40-
50-BBVA Research, Diciembre 2014
Análisis de sensibilidad
17
Análisis de sensibilidades del tipo de cambio y tasas de interés
Hemos realizado un análisis de sensibilidades en el cual hemos construido tres escenarios y medido el impacto que
tenemos en nuestro ingreso por rentas y en el gasto por intereses de nuestras proyecciones para el 2015
La posición financiera de FUNO es resistente a los cambios adversos en el tipo de cambio y tasas de interés.
Escenarios
Resultados
1 2 3
1 2 3
MXN vs USD
Tipo de cambio incrementa
Ps. 1.00
La tasa variable incrementa
100 bps 1 2&
Escenarios
combinados
Ingresos por Renta
Intereses
Incremento Neto
Ps. 252 M
Ps. 76 M
Ps. 176 M
Ingreso por Renta
Intereses
Decremento Neto
Unaltered
Ps. 65 M
Ps. 65 M
Ingreso por Renta
Intereses
Incremento Neto
Ps. 252 M
Ps. 143 M
Ps. 110 M
Panorama actual del mercado de oficinas
18
Aproximadamente 5 millones de m2 para 2014
89.9% de ocupación
Absorción neta promedio anual de 210,000 m2 (1998-2014)
+645,000 de absorción neta en 2014
7.1% tasa de absorción neta
Precio promedio actual de Us$26.41 m2 por mes
11 submercados dentro de la zona Metropolitana
+2 millones m2 desarrollados desde 2010
2015 2016
11 nuevos edificios
+258,000 m2 de nuevo
GLA
Precio: Us$27.66 m2 por
mes
8 nuevos edificios
+345,000 m2 de nuevo
GLA
Precio: Us$31.56 m2 por
mes
-100,000
-
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
24.00 23.00
20.00
22.00
23.50 24.00
25.10
23.50 22.50
23.50
25.10 25.10
26.41
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
-
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
GLA Occupancy
7.1% tasa
promedio
de
absorción
210,000 m2 per year
average absorption
Mas de 2 millones de m2
desarrollados desde 2010
con niveles de ocupación
consistentes
(Million m2)
Fuente: CBRE MarketView, Coldwell Banker Commercial Blue Brief. Considera edificios de oficina A y A+
La demanda de espacio de oficinas esta cubierta para
2015 y 2016
CAGR ‘98 – ’14: 8.4%
CAGR ‘10 – ’14: 9.9%
GLA y Evolución de la Ocupación Evolución de la Absorcion Neta Evolución del precio por m2
(m2)
Mercado de oficinas Prespectivas del mercado de oficinas
Evolución del mercado de oficinas
FUNO en el mercado de oficinas
19
GLA Total 555,902 m2
Portafolio Rojo 62,713 m2
GLA Total
Ex Rojo(1) 493,190 m2
Mexico City 437,160 m2
Monterrey 15,738 m2
Guadalajara 15,183 m2
Southeast 25,108 m2
(1) Portafolio Rojo es excluido para efectos del análisis porque representa oficinas y locales de Banco Santander que tienen un arrendamiento a 20 años
Edificios 33
Submercados
8 en la Ciudad de
México
3 fuera de la Ciudad
de México
GLA en
desarrollo98,000 m2
DesarrollosTorre Diana y
Torre Latino
GLA en
Reforma119,277 m2
Ocupación 90%
Menos de 10% del mercado
Aproximadamente 16% de market-share esperado para ‘15 y ‘16
2 nuevos edificios en desarrollo
altamente demandados
Rentas abajo del promedio
27% de participación en Reforma
Superior a la ocupación promedio
Solo 19% del ingreso total
anualizado provienen de oficinas
Desglose GLA Detalles del portafolio FUNO Exposición de FUNO
FUNO es una FIBRA altamente diversificada
FUNO Outlook
Prespectivas de adquisiciónes
21
Continuará la volatilidad durante 2015 generando oportunidades interesantes en el
mercado.
Descompresion en los Cap Rates de ~50 bps durante 2015.
Al menos el 85% de las adquisiciones cerradas durante el 2015 serán de
propiedades estabilizadas.
Actualmente analizando un pipeline por mas de Ps$50 billones para 2015-16.
Resumen de perspectivas
22
Apalancamiento por debajo de 40% LTV
Margen INO ~82%
Crecimiento en el dividendo por CBFI ~10% sin capital adicional
Concluir ~60% de los proyectos en desarrollo durante 2015
Anexos
Portafolio Utah
Edificio de Oficinas
El 20 de enero de 2015, FUNO firmó un acuerdo para adquirir un edificio de oficinas ubicado en la Ciudad de México.
Este edificio de oficinas cuenta con una ubicación "Premium" al estar ubicado en el corredor Reforma-Lomas.
Esta propiedad no tiene deuda y la adquisición se liquidará 100% con efectivo.
Esta adquisición se concluyó el 5 de marzo de 2015.
Esta adquisición aún requiere la
aprobación de la COFECE
24
Precio de compra de Us$67.9 mm
Ocupación: 100%
INO anual de Us$6 mm
GLA de 16,348 m2
Acuerdo de Adquisición – Portafolio Utah
25
Acuerdo de Adquisición – Portafolio Oregon
Portafolio Oregon
3 centros comerciales
El 8 de enero de 2015, FUNO firmó un acuerdo para adquirir tres centros comerciales estabilizados y consolidados ubicados en la Ciudad de
México. .
La operación se pagará con CBFIs y podría incluir un componente de efectivo (en caso de que FUNO liquide la deuda).
Esta adquisición aún requiere la aprobación de la COFECE
Precio de compra de Ps$1,305.9 mm
Ocupación: 99%
INO anual de Ps$110.9 mm
GLA de 32,786 m2
26
Acuerdo de Adquisición – Portafolio Florida
Portafolio Florida
Edificios de Oficinas
El 7 de enero de 2015, FUNO firmó un acuerdo para adquirir un edificio de oficinas localizado en el corredor Insurgentes, uno de los
principales corredores de negocios en la Ciudad de México
FUNO considera que este edificio es un ícono en la zona por su ubicación y diseño.
Esta propiedad no tiene deuda y la adquisición se liquidará 100% con efectivo.
Esta adquisición se concluyó el 2 de marzo de 2015
Precio de compra de Ps$640.1 mm
Ocupación: 100%
INO anual de Ps$57.2 mm
GLA de 21,755 m2
Acuerdo de adquisición – Portafolio Kansas
Portafolio Kansas
El 1 de diciembre, FUNO firmó la compra de un portafolio de 19 propiedades ubicados en siete estados de la República por un precio total de
Ps$10,500 millones.
19 propiedades
7 terrenos para
desarrollo futuro
5 terrenos
adyacentes para
expansión
2 power centers
en proceso de
estabilización
10 centros
comerciales
estabilizados
8 power centers
2 fashion malls
8 ciudades
7 estados
En 5 centros
comerciales pera
expansión inmediata
2 power centers
2 ciudades
2 estados
7 ciudades
6 estados
GLA
Ocupación
INO Proyectado
Cap Rate
297,064 m2
92%
Ps$742 mm
8.52%
Área
GLA Proyectado
Precio de Adq.
165,081 m2
85,000 m2
Ps$557 mm
Área
Precio de Adq.
719,814 m2
Ps$336 mm
GLA
INO Proyectado
Precio de Adq.
46,286 m2
Ps$90 mm
Ps$903 mm
27 Información de la transacción disponible en http://www.bmv.com.mx/eventore/eventore_563025_2.pdf
Acuerdo de adquisición – Portafolio Indiana
Portafolio Indiana
13 Propiedades
El 29 de octubre, FUNO anunció la firma de un acuerdo para la compra de un portafolio de 13 planteles de educación superior propiedad de
la Universidad ICEL, de los cuales 11 están localizados en el área metropolitana de la Ciudad de México, 1 en la ciudad de Cuernavaca y 1
en la ciudad de Guadalajara.
Como parte del acuerdo, ICEL ha acordado firmar un contrato de arrendamiento con un plazo forzoso de 10 años.
Esperamos crear sinergias con ICEL al poderle ofrecer espacios en
arrendamiento dentro de su amplio portafolio de propiedades a lo largo de la
República.
Como parte de la transacción, FUNO tiene el derecho a desarrollar sobre el
excedente de terreno en los planteles a adquirir.
28
Precio de compra de Ps$3,040 mm
Ocupación: 100%
INO anual de Ps$247.0 mm
GLA de 148,000 m2
Acuerdo de adquisición – Portafolio P4
(1) En espera de que las partes vendedoras cumplan con las condiciones establecidas por FUNO para el cierre.
4 propiedades
2 Adquiridas 2 pendientes(1) 4 propiedades
El 1 de octubre, FUNO anunció que llegó a un acuerdo para la compra de un portafolio de oficinas denominado P4, localizado en el corredor
Insurgentes, uno de los principales corredores de negocios en la Ciudad de México.
Esta operación aún requiere la aprobación por parte de COFECE.
Portafolio P4
29
Precio de compra de Ps$280 mm
Ocupación: 98%
INO anual de Ps$24.3 mm
GLA de 11,675 m2
Precio de compra de Ps$288 mm
Ocupación: 98%
INO anual de Ps$25.0 mm
GLA de 8,311 m2
Precio de compra de Ps$568 mm
Ocupación: 98%
INO anual de Ps$49.3 mm
GLA de 19,986 m2
