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SITUACIÓN ACTUAL Y EXPECTATIVAS DE FUTURO A CORTO Y MEDIO PLAZO DE LA VIVIENDA EN EUSKADI
Mario Yoldi,
SIE HOME 4 de Noviembre 2016
CONTEXTO ECONÓMICO
GENERAL
CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL
1,3
-4,0
0,6 0,2
-2,0 -1,7
1,4
2,8
-5
-3
-1
1
3
5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
PIB real p.m.
-6,1 -4,8
20,8
7,6 10,9
-5,5
-10,0
7,4
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Agropesquero
-0,7
-12,9
2,5 1,3
-5,2 -2,6
1,5 2,7
-15
-10
-5
0
5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Industria
-5,8 -7,4 -7,9 -7,6 -7,6
-4,7 -3,2
0,0
-15
-10
-5
0
5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Construcción
3,4
-0,1 0,7 0,8
-0,4 -0,9
1,5
3,0
-5
-3
-1
1
3
5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Servicios
Tasa de variación interanual del PIB vasco. 2008-2015
CONTEXTO
Administración
central Gobierno Vasco
Administraciones
locales Total
2001
132,0 182,2 786,5 1.100,7
2002 103,5 203,9 909,5 1.216,9 10,6%
2003 81,4 144,4 805,2 1.031,0 -15,3%
2004 124,6 373,9 1.135,3 1.633,8 58,5%
2005 158,7 324,5 1.337,9 1.821,1 11,5%
2006 623,6 303,3 2.334,1 3.261,0 79,1%
2007 584,5 570,2 1.795,5 2.950,2 -9,5%
2008 205,2 767,2 1.390,1 2.362,4 -19,9%
2009 269,4 846,4 1.631,7 2.747,5 16,3%
2010 137,1 1.173,2 1.276,6 2.586,9 -5,8%
2011 230,1 632,6 588,5 1.451,1 -43,9%
2012 121,0 620,0 629,0 1.370,0 -5,6%
2013 14,0 126,0 477,0 617,0 -55,0%
2014 436,0 214,0 493,0 1.142,0 85,1%
2015 420,0 303,0 388,0 1.112,0 -2,8%
Edificación y obra pública en la CAE. Licitación oficial por organismos. 2000-2015
258,3 300,3
1.300,6
1.859,2
232,51
559,30 783,30
1575,20
0
500
1.000
1.500
2.000
Administración central Gobierno Vasco Administración Local Total
Media 2001-2007 Media 2008-2015
Promedio anual del volumen de licitación oficial en la CAE por tipo de Administración. 2001-2007 vs 2008-2015
En 2015 y 2016 las tasas
trimestrales reflejan la variación
porcentual respecto al mismo
trimestre del año anterior
CONTEXTO
-10,3
-16,0
-24,8
-6,6
1,8 2,2
0,1
3,8 1,3 -0,5
-15,7
-20,5
-16,7
7,1
-10,0
1,1
-5,7
-18,8
-13,5 -10,7
-30
-20
-10
0
10
2011 2012 2013 2014 2015 I T 2015 II T 2015 III T 2015 IV T 2015 I T 2016
Edificación Obra civil
Índice de Coyuntura del Sector de la Construcción en la CAE. (Tasas de variación interanual)
100,0 96,0 96,5 96,8 94,8
93,2 94,4 97,1
100,0 96,0 94,7
93,8 90,7 88,0 88,2 89,7
60
80
100
120
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
PIB Empleo
Evolución del PIB real y del empleo (base 100 en 2008)
CONTEXTO
41,9 42,1
30,5
14,6 6,1
20,6 14,6
9,5 6,9 11,9
26,6 34,3
53,4 51,8
42,7 30 34,3
58,2
45 43,4 43,9
45,1 59,7 61,4
0
20
40
60
80
100
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Índice de dinamismo Índice de evolución de las ventas
Muy
estancado
Muy
expansivo
Evolución del índice de dinamismo del mercado inmobiliario. 2004-2015
ACTIVIDAD DE
EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
LA ACTIVIDAD DE EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
740
7.660
19.595 20.513 18.445 18.129 17.575 17.504
2,1%
15,4%
31,1% 29,3%
24,9% 24,3% 22,7% 22,6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0
10.000
20.000
30.000
40.000
2001 2005 2010 2011 2012* 2013* 2014* 2015
% s
ob
re t
ota
l
Nº
viv
ien
da
s
Nº de viviendas % del parque de alquiler/total de vivienda protegida
Evolución del parque de alquiler protegido en la CAE, 2001-2015
Fuente: Registro oficial de viviendas protegidas. Departamento de Empleo y Políticas Sociales. Gobierno Vasco.
12,7%
16,8%
26,3%
17,6%
18,9%
7,6%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Otra situación
Jubilado/a o pensionista
Parado/a
Ocupado/a trabajo temporal
Ocupado/a trabajo fijo
Trabaja por cuenta propia
Situación laboral de la población adjudicataria de viviendas en alquiler. 2015
LA ACTIVIDAD DE EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
13.266
14.091 14.974
7.962
10.588
11.522
9.794
10.793
9.083 8.782
6.409 5.851
4.757 3.994
2.560
3.611
1.796 2.647 3.129 3.752
3.647 4.040 4.829 4.631 5.000 4.672
4.991 5.473
3.835 1.772 2.239
1.925
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Viviendas libres Viviendas protegidas
Evolución de las viviendas terminadas según tipología de vivienda. 2000-2015
Año
Viviendas terminadas
Viviendas
libres
Viviendas
de
protección
pública
Total
viviendas
% viv. p.
pública/
Total
Var.
Interanual
2000 13.266 1.796 15.062 11,9%
2001 14.091 2.647 16.738 15,8% 11,1%
2002 14.974 3.129 18.103 17,3% 8,2%
2003 7.962 3.752 11.714 32,0% -35,3%
2004 10.588 3.647 14.235 25,6% 21,5%
2005 11.522 4.040 15.562 26 9,3
2006 9.794 4.829 14.623 33 -6
2007 10.793 4.631 15.424 30 5,5
2008 9.083 5.000 14.083 35,5 -8,7
2009 8.782 4.672 13.454 34,7 -4,5
2010 6.409 4.991 11.400 43,8 -15,3
2011 5.851 5.473 11.324 48,3 -0,7
2012 4.757 3.835 8.592 44,6 -24,1
2013 3.994 1.772 5.766 30,7 -32,9
2014 2.560 2.239 4.799 46,7% -16,8
2015 3.611 1.925 5.536 34,8% 15,4
Evolución de las viviendas terminadas según tipología de vivienda. 2000-2015
LA ACTIVIDAD DE EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
2015
Nº
viviendas
2014
Nº
viviendas
% variación
2015/2014 % parque
Álava 2.297 2.309 - 0,52% 1,43%
Gipuzkoa 5.632 6.224 -9,51% 1,67%
Bizkaia 2.123 3.227 -34,21% 0,39%
CAE 10.053 11.760 -14,52% 0,96%
Estado 513.848 535.734 -4,09% 2,01%
Evolución del stock de vivienda nueva sin vender 2014-2015 y peso relativo sobre el parque en la CAE y el Estado
1.4
79
2.7
39
2.7
86
2.1
89
770
1.0
00
881
400
389
184
4.3
25
4.4
17
2.6
71
3.5
33
3.1
72
1.4
98
1.6
99
1.8
93
1.1
59
1.9
65
3.9
90
3.6
37
3.6
26
3.0
60
2.4
67
3.3
53
2.1
77
1.7
01
1.0
12
1.4
62
1.8
00
2.1
74
2.0
57
2.4
88
3.3
92
2.4
32
1.7
00
515
588
0
1.5
69
1.7
15
1.6
79
1.0
60
1.3
03
1.1
25
1.0
03
630
912
1.4
77
1.4
60
742
1.2
64
1.1
24
296
1.9
16
1.1
32
627
739
448
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Libres Protegidas
ÁLAVA BIZKAIA GIPUZKOA
Evolución de las viviendas libres y protegidas terminadas por Territorio Histórico. 2006-2015
LA ACTIVIDAD DE EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
La vivienda en oferta
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Usadas 2.339 2.408 2.595 3.338 3.596 3.936 4.273 4.356 4.199, 3.779 3.891 3.842 3.565 3.172 3.058 2.922
Libres Nuevas 1.839 2.220 2.346 2.510 2.905 3.369 3.646 4.113 4.053, 4.033 3.877 3.770 3.742 3.486 3.339 3.273
Vivienda-tipo 1.561, 2.155, 2.242, 2.419, 2.785, 2.960, 3.153, 3.221, 3.428, 3.338, 3.496, 3.447, 3.378, 3.095, 2.960, 2.843,
Protegidas 749,8 814,6 897,8 965,9 1.084, 1.237, 1.285, 1.322, 1.372, 1.468, 1.474, 1.532, 1.585, 1.625, 1.682, 1.674,
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda en la CAE 2000-2015
LA ACTIVIDAD DE EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
La vivienda en oferta
LA ACTIVIDAD DE EDIFICACIÓN Y OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAE
593,5 634,0 689,8 693,1 724,4
807,4 819,6 890,2 968,9 875,3 921,5 896,3
856,0
825,4
844,7
872,0
184,5 187,3 202,8 276,5 257,3
278,2 263,2 194,1 233,8 219,8 204,0
279,2 345,1 333,1
326,3
345,0
100200300400500600700800900
1.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Eu
ros
/me
s
Alquiler vivienda libre Alquiler vivienda protegida
Evolución de las rentas mensuales de las viviendas de alquiler libre y protegidas. 2000-2015 (euros)
Álava Var.
interanual Bizkaia
Var.
interanual Gipuzkoa
Var.
interanual
2007 908,5 4,8 875,4 10 901,5 12,3
2008 895 -1,5 968,8 10,7 1.086,50 20,5
2009 836,7 -6,5 881 -9,1 941,1 -13,4
2010 827,6 -1,1 923,8 4,9 1.004,90 6,8
2011 830,7 0,4 882,3 -4,5 993,8 -1,1
2012 790,3 -4,9 865,8 -1,9 879,7 -11,5
2013 743,9 -5,9 838,8 -3,1 821,6 -6,6
2014 729,4 -1,9 861 2,6 818,5 -0,4%
2015 740,4 1,5 880,1 2,2 911,5 11,4
Var acumulada 2008-
2015 -18,5% -9,2% -16,7%
Renta media de las viviendas libres en alquiler por Territorio Histórico. 2007-2015 (euros)
LAS NECESIDADES Y
DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAE
LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAE
LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAE
LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAE
LA ACTIVIDAD DEL
MERCADO INMOBILIARIO E
HIPOTECARIO EN LA CAE
ACTIVIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO CAE
5.666 6.325 8.675 8.270 7.916 6.467 6.110 4.724 3.941 2.313 2.411 2.365
824 1.808 2.022 3.934 3.823
3.240 3.799 3.792 3.623
1.438 1.760 2.033
11.400 13.844
14.130 14.369
9.383 8.017
13.415
9.593 7.431
6.985 9.841
12.170
17.890
21.977 24.827 26.573
21.122
17.724
23.324
18.109
14.995
10.736
14.012 16.568
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nº
de t
ran
saccio
nes d
e
viv
ien
das
Nº de transacciones formalizadas
Nueva libre Protegida Usada Total
Evolución compraventas de viviendas según tipo de vivienda. CAE. 2004-2015
ACTIVIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO CAE
867,8
884,8
984,9
1.066,5
1.069,4
1.143,4
1.175,4
1.183,6
1.220,6
1.276,5
1.309,6
1.321,9
1.433,0
1.481,2
1.531,3
1.713,7
2.002,8
2.090,1
2.372,2
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Extremadura
Castilla-La Mancha
Murcia (Región de)
Castilla y León
Rioja (La)
Comunidad Valenciana
Galicia
Aragón
Andalucía
Asturias (Principado…
Navarra (Comunidad…
Canarias
Cantabria
Estado
Ceuta y Melilla
Cataluña
Balears (Illes)
Madrid (Comunidad de)
País Vasco
Ranking de precios medio por metro cuadrado construido de la vivienda usada en las CCAA 2015 (euros)
ACTIVIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO CAE
36.693 37.208 41.060 43.328
37.977
31.712 27.447 30.230
23.065
16.920 12.146
11.469
14.283
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Evolución de las hipotecas formalizadas en la CAE. 2003-2015. Valores absolutos y Tasas de variación anual
97.202 110.275
124.797 140.324
148.865 139.655
117.804 116.934 111.922
103.438 100.011
103.766 109.455
115.243 128.362
140.544 155.715
164.406 162.832 144.272 146.258 145.446 133.015
120.535 120.988
132.369
0
50.000
100.000
150.000
200.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Estado CAE
Evolución del importe medio (euros) de las hipotecas constituidas sobre viviendas. CAE y Estado. 2003-2015
LA REHABILITACIÓN DE
VIVIENDA
LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA
LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA
Elementos privativos
44,3%
Elementos comunes
30,7%
Elementos privativos y comunes
25,0%
CAE
Tipo de rehabilitación de las viviendas con necesidad. 2015
EL IMPACTO DE LA
CRISIS FINANCIERA
EL IMPACTO DE LA CRISIS FINANCIERA
PRINCIPALES
INDICADORES DE LA POLITICA DE VIVIENDA
EN 2015
PRINCIPALES INDICADORES DE LA POLITICA DE VIVIENDA 2015
Ejecución de gastos
PRINCIPALES INDICADORES DE LA POLITICA DE VIVIENDA 2015
Ejecución de gastos
35,1 32,7 31,1 28,7 27,4 26,4 22,3 17,3 19,1 19,7 19,4 18,8 23,6
33,1 32,9 32,3 33,0 33,6 34,6 30,1
25,8 31,1 33,1 34,1 35,2 32,6
27,1 28,7 30,7 32,0 32,7 32,4
30,0
26,7
31,1 32,9 34,9 34,2 31,9
4,0 4,2 4,4 4,7 4,8 5,4 16,4
28,7 16,7 12,5 11,6 11,7 11,9
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hasta 9.000€ 9.000-15.000€ 15.000-21.000€ >21.000€
Distribución de los perceptores de ayudas a la rehabilitación según nivel de ingresos
PRINCIPALES INDICADORES DE LA POLITICA DE VIVIENDA 2015
Ejecución de gastos
PRINCIPALES INDICADORES DE LA POLITICA DE VIVIENDA 2015
34.504 21,1%
166.992 15,0%
76.991 47,0%
595.540 53,4%
52.147 31,9%
351.932 31,6%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Edificios Inmuebles
Álava Bizkaia Gipuzkoa
CAE: 163.642 CAE: 1.114.464
Edificios y viviendas en la CAE por Territorio Histórico 2011
TENDENCIAS
TENDENCIAS
Los diversos indicadores analizados parecen poder confirmar, al menos, que en 2015 se ha
alcanzado un punto de inflexión del ciclo negativo que se prologa desde 2008 y, en
algunos indicadores, el comienzo de una todavía débil reactivación.
Sobre esta base, deberemos estar especialmente atentos a los indicadores trimestrales de
2016, de cara a confirmar la solidez del comienzo de una senda positiva para el sector. La
información sobre las compraventas en 2015 y hasta junio de 2016, parecen confirmar una
todavía débil reactivación de la actividad del mercado inmobiliario vasco.
El análisis de la demanda de primera vivienda a partir de la Encuesta de Necesidades y
Demanda de Vivienda, no parece apuntar un crecimiento de la demanda a corto plazo,
sino que ésta decrece de forma significativa a lo que ha contribuido sin duda el efecto de la
crisis en los colectivos de personas más jóvenes que conforman buena parte de la
demanda de acceso a la primera vivienda.
TENDENCIAS
Será la demanda de cambio de vivienda o la realizada como inversión la que deba sostener en gran
medida la actividad del mercado de la vivienda.
En 2019 y en 2021, entrarán en vigor las disposiciones europeas sobre edificios de consumo casi nulo
(ECCN), para edificios públicos, primero, y para los privados, después. Estas disposiciones sobre ECCN, no
sólo afectarán a los edificios nuevos, sino también a los preexistentes.
Las ITEs son un instrumento clave para impulsar las políticas de rehabilitación urbana en
Euskadi y se han convertido en un campo de actuación relevante en la actividad cotidiana.
Los procesos de participación ciudadana y de agentes expertos llevados a cabo por la Viceconsejería
de Vivienda con el objetivo de recabar las necesidades surgidas en el ámbito de la rehabilitación,
renovación y regeneración urbanas en Euskadi tras la crisis económica y los problemas derivados del
acceso a la financiación, potenciarán en 2017 una normativa reguladora de ayudas mucho más acorde con
las verdaderas necesidades reales y alineada aún más, con los requerimientos de eficiencia energética y
accesibilidad que derivan de la UE (Horizon 2020).
TENDENCIAS
Se espera que la economía vasca crezca un 2,5% en 2016. Se destaca la fortaleza
de la actividad interior, que será responsable de la mayor parte del crecimiento del año.
Además, el componente más activo de la formación bruta de capital será la
inversión en construcción, con un crecimiento previsto del 5% para 2016.
En materia de empleo, para 2017, las diferentes estimaciones existentes (OCDE,
Euroconstruct, destacadamente), dibujan una expectativa de desaceleración a primeros
de año, a partir de la cual, se iniciaría un nuevo periodo de incremento acelerado, con
efectos moderados en el año, pero positivos (entorno al 2%), en actividad y empleo.
Este esperado repunte del sector no será un fenómeno pasajero, y la previsión europea
contempla que la construcción continúe avanzando a mayor ritmo que la economía en su
conjunto, durante los próximos años. Esta brecha positiva se irá reduciendo en el tiempo
hasta converger en tasa de crecimiento. Por subsectores, la edificación residencial
concentra las mejores expectativas en los próximos años. Influye mucho el inicio
de la recuperación de los precios y la mejora en las condiciones en las hipotecas. En el
nuevo empuje del sector tendrá un gran peso la rehabilitación (se estiman tasas de
crecimiento anual del orden del 3% para los próximos años), que en Europa significa
actualmente nada menos que el 60% de la actividad total. Se prevén recuperaciones en la
edificación de viviendas (se estiman tasas de crecimiento anual del orden del 5%), de
mayor intensidad en el Estado, que en Euskadi y la media europea.
TENDENCIAS
La conclusión final es que se inicia un nuevo ciclo económico en los
próximos años para el sector de la construcción vasco, que permitirá
superar el largo ciclo recesivo, pero con paramentos diferentes y con
nuevos retos y oportunidades, que seguramente lleven a un sector
diferente y diferenciado con relación a aquel que estuvo en la cresta de la
ola en la época de la burbuja inmobiliaria y fue duramente castigado tras
su pinchazo.
Más información:
Observatorio Vasco de Vivienda www.euskadi.eus/viviendaeuskadi
Mario Yoldi,
SIE HOME 4 de Noviembre 2016