ZONAPROP

INDEX

INFORME DE MERCADO

CIUDAD DE BUENOS AIRES. JUNIO 2020

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

ALQUILER

Nueva ley y cambio de tendencia: aceleración

Alquilar un departamento de dos ambientes en

la ciudad cuesta $ 22.758 por mes, sube 3.8% en

el mes. Incremento vuelve a acelerarse luego de

dos meses por debajo del 3%.

En el primer semestre 2020 el precio de los

alquileres acumula suba de 19.8%, por encima de

créditos UVA (18.4%) y de la inflación.

A mediados de mes el Senado de la Nación

sancionó la nueva ley de Alquileres, la cual fue

publicada en el boletín oficial el 30 de Junio

con entrada en vigencia en Julio de 2020. La

nueva implica cambios en los ajustes de precios

futuros lo que podría generar un recalculo del

precio inicial de contrato, explicando el

incipiente el proceso de aceleración.

RENTABILIDAD

2.0% bruto anual. Bajando

Relación alquiler/precio sigue en descenso

consecuencia de las dinámicas de los múltiples

tipos de cambio de referencia. Actualmente el

retorno bruto anual se ubica en 2.0% nuevo

mínimo histórico.

Se necesitan 49.1 años de alquiler para

recuperar la inversión, 50% más que un año

atrás.

Lugano, Parque Chacabuco y La Boca son los

mejores barrios para inversores que buscan

renta, con un retorno superior al 2.5% anual.

VENTA

Precios bajan -2.3% en el año

El precio medio de un departamento en la

Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.674

usd/m2, registrando una baja 0.7% por debajo

del mes previo. En el primer semestre del año

precios caen 2.3%.

En Feb’19 se inicia la caída de precio que a la

actualidad acumula diminución de 4.5%. El

95% de los barrios registran baja de precio

interanual.

En el marco de la pandemia COVID-19 y del

aislamiento social preventivo y obligatorio el

volumen de escrituraciones de mayo registró

una caída interanual de 79%. Se acumulan 24

meses consecutivos de caída de volumen de

escrituraciones. Costo de construcción se

mantienen en mínimos históricos.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS

ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO

METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS

Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE

INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 140 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 196 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.674 USD/M2

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.672 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Precio medio se ubica en USD 2.674 por m2, 0.7% por debajo del mes previo. En Feb’19 se inicia la caída de precio que se

acelera desde el inicio de la cuarentena por el COVID-19. Los precios acumulan diminución de 4.5%.

2,053 2,099

2,264

2,469

2,800

2,674

mar.

-12

jun

.-12

sep

.-12

dic

.-12

mar.

-13

jun

.-13

sep

.-13

dic

.-13

mar.

-14

jun

.-14

sep

.-14

dic

.-14

mar.

-15

jun

.-15

sep

.-15

dic

.-15

mar.

-16

jun

.-16

sep

.-16

dic

.-16

mar.

-17

jun

.-17

sep

.-17

dic

.-17

mar.

-18

jun

.-18

sep

.-18

dic

.-18

mar.

-19

jun

.-19

sep

.-19

dic

.-19

mar.

-20

jun

.-20

1.4%

-0.3%

1.0%

3.7%

7.7%

12.3%

5.9%

-1.8%

-2.3%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

EXPANSION DE MERCADO

80%

48%

-41% -35%

-100%

-79%

En abril ’18 el 90% de los barrios registraba incremento

de precio. Actualmente el 81% de los barrios registran

disminución de precio mensual.

En Mayo ’20 en el marco de la pandemia COVID-19 y del aislamiento social

preventivo y obligatorio el volumen de escrituraciones registra una contracción

de 79% respecto a mayo’19. Se acumulan 24 meses consecutivos de caída.

OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA

% variación respecto al mismo mes del año anterior

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD

% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD

Fuente: colegio de escribanos de CABA

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL

% respecto al total de barrios de la ciudad

SUBE BAJA

71%90%

71%48%

38%21%

40%19%

21% 15% 25% 27% 52% 63% 65% 69% 60% 81%

0.6%

1.6% 1.8%

-0.3% -0.7%

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente e l

costo es 51% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación . El costo se ubica en sus valores mas bajos desde 2012.

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACION

ENE’14

DEVALUACION

DIC’ 15

DEVALUACION

2018

ULTIMO TRIMESTRE

VARIACION DESDE ABRIL 2018

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

Nota: Tipo de Cambio promedio dólar MULC y MEP

-26.1%

-1.8%

CAC EN USD MEDIA CABA

-51% -2.7%

CAC EN USD MEDIA CABA

0.92

1.21

0.85

1.08

0.720.63

2,053 2,100

2,3232,674

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

REGIÓN USD/M2 MES ANUAL

VALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

CORREDOR

NORTE

CORREDOR

NOROESTE

MACRO-

CENTRO

SUR-ESTE

SUR

OESTE

NOROESTE

EJE CENTRAL

1,417

2,196

2,230

2,439

2,466

2,503

2,674

2,752

3,310 -0.7%

-0.9%

-0.7%

-0.9%

-1.3%

-0.6%

-0.6%

0.3%

-2.3%

-4.0%

-5.1%

-3.9%

-3.1%

-4.3%

-3.7%

-3.4%

-1.9%

-7.2%SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

CABA

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE

RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.906 y mínimo en Villa Soldati USD 805

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

BARRIO USD/M2

805

1,145

1,709

2,152

2,344

2,421

2,552

2,724

3,334

3,500

5,906

VILLA SOLDATI

LUGANO

VILLA RIACHUELO

NUEVA POMPEYA

SAN CRISTOBAL

FLORES

MONTE CASTRO

ALMAGRO

CHACARITA

NUÑEZ

BELGRANO

PALERMO

PUERTO MADERO

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

5,906

3,334

2,9282,724 2,666

2,421 2,283 2,148 2,0261,709

1,145805

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYOR

SUBA

ZONA

MEDIA

MAYOR

BAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

95% de los barrios registran baja de precio en 2020. Zona Oeste es la que mejor resiste la baja de precio.

BARRIOS CON VARIACION DE

PRECIO MAYOR A LA MEDIA

2.4%

1.3%

1.3%

-2.4%

-3.2%

-3.6%

-4.4%

-6.0%

-9.1%

-9.7%

-10.3%PARQUE CHACABUCO

PATERNAL

CHACARITA

COGHLAN

SAN CRISTOBAL

RECOLETA

PARQUE PATRICIOS

BOEDO

FLORESTA

AGRONOMÍA

VILLA LURO

SANTA RITA

MONTE CASTRO

02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de

2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 22.758 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 30.514 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 433 $/M2/MES

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 415 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

25%

48%

54%

13.3%

29%

31%

33%

35%

33%

19.8%

2015

2016

2017

2018

2019

2020

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad sube 3.8% en el mes y se ubica en $ 22.758 por mes. Los precios vuelven a acelerarse

luego de dos meses por debajo del 3% mensual. En 2020 los alquileres acumulan suba de 19.8%.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

INFLACIÓN

ALQUILER

FUENTE: INDEC. ULTIMO MES ESTMADO REM BCRA

*

2,424

4,278

7,814

14,551

22,758

mar.

-12

jun

.-12

sep

.-12

dic

.-12

mar.

-13

jun

.-13

sep

.-13

dic

.-13

mar.

-14

jun

.-14

sep

.-14

dic

.-14

mar.

-15

jun

.-15

sep

.-15

dic

.-15

mar.

-16

jun

.-16

sep

.-16

dic

.-16

mar.

-17

jun

.-17

sep

.-17

dic

.-17

mar.

-18

jun

.-18

sep

.-18

dic

.-18

mar.

-19

jun

.-19

sep

.-19

dic

.-19

mar.

-20

jun

.-20

18.4%

19.8%

UVA ALQUILER

284%233%

UVA ALQUILER

VARIACION

MENSUAL

VARIACION

SEMESTRAL

ANUALIZADA

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADAALQUILER VS. UVA

UVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACIÓN DURANTE 2020

Alquileres aumentan 3.8% en el mes a una velocidad del 40% anual en los últimos 6 meses.

Cuotas de créditos UVA aumentan 18.4% en 2020, por debajo del incremento de los alquileres.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

30%

23%

36%

38%

23%

38%

31%

40%

2.4% 2.8% 2.9% 3.2%3.8%

DEVALUACION DEVALUACIONCOMISIONES

CABADEVALUACION

DEVALUACION LEY ALQUILER

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

CORREDOR

NORTE

CORREDOR

NOROESTE

SUR-ESTE

SUR

OESTE

NOROESTE

REGIÓN ARS/MES MES ANUAL

VALORACIÓN

MACRO-

CENTRO

EJE CENTRAL

17,265

19,655

19,989

21,027

22,493

22,758

23,262

26,429 4.1%

3.4%

3.8%

4.8%

4.6%

4.1%

1.6%

0.4%

41.9%

37.6%

38.2%

38.5%

36.8%

33.9%

37.1%

27.4%OESTE

SUR ESTE

NOROESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

CABA

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE

RANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

Puerto Madero es el barrio más caro, con un precio medio de $ 49.757 por mes

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

BARRIO ARS/MES

13,540

15,114

15,685

19,300

20,320

20,804

21,995

23,714

25,997

28,590

49,757

LUGANO

MATADEROS

PARQUE AVELLANEDA

LINIERS

FLORES

VILLA DEVOTO

BARRACAS

PARQUE CHAS

COLEGIALES

RECOLETA

NUÑEZ

PALERMO

PUERTO MADERO

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYOR

SUBA

ZONA

MEDIA

MENOR

SUBA

Corredor Norte y Macro centro son las zonas con mayor incremento de precio

BARRIOS CON VARIACION DE

PRECIO MAYOR A LA MEDIA

71.8%

54.8%

49.5%

40.8%

37.8%

35.3%

33.4%

31.3%

25.6%

14.6%

12.3%MATADEROS

PARQUE AVELLANEDA

LUGANO

VILLA LURO

LINIERS

FLORES

COGHLAN

CABALLITO

SAAVEDRA

PATERNAL

BARRACAS

PARQUE CHACABUCO

PUERTO MADERO

03RENTABILIDAD

INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

19.3 21.5 22.4 18.4

30.5 32.440.1

49.1

5.9%

5.5%

4.7%

4.4%

5.1%5.2%

4.1%

3.3%3.0%

2.0%

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

110.0

120.0

130.0

140.0

150.0

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

EVOLUCIÓN MENSUAL.

Relación alquiler/precio sigue en descenso, se ubica en 2.0% nuevo mínimo histórico.

Se necesitan 49.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 50% más que un año atrás.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

AÑOS PARA RECUPERAR

INVERSION

Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP

5.6%

5.1%

4.6%

4.5%

4.9%

5.3%

4.1%

3.0%

2.3%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

CORREDOR

NORTE

CORREDOR

NOROESTE

SUR-ESTE

SUR

OESTE

NOROESTE

REGIÓN % PRECIO MES ANUAL

VALORACIÓN

MACRO-

CENTRO

EJE CENTRAL

1.9%

1.9%

1.9%

2.0%

2.1%

2.1%

2.2%

2.3% ▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼

▼OESTE

CORREDOR NORTE

NOROESTE

CABA

CORREDOR NOROESTE

EJE CENTRAL

SUR ESTE

MACROCENTRO

RANKING

Lugano, Parque Chacabuco y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

BARRIO % PRECIO

1.7%

1.8%

1.8%

2.0%

2.0%

2.0%

2.1%

2.2%

2.5%

2.5%

2.9%

MATADEROS

BELGRANO

LINIERS

VILLA DEVOTO

VILLA URQUIZA

RECOLETA

BARRACAS

ALMAGRO

SAN TELMO

MONSERRAT

LA BOCA

PARQUE CHACABUCO

LUGANO

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