PROYECTO DE ANÁLISIS DE FINANCIACIÓN DE REAL ESTATE Y RIESGO DEL SECTOR BANCARIO

Nicole Lux, Senior Research Fellow

nicole.lux@city.ac.uk

Cass Business School, City University London. 106 Bunhill Row, London EC1 8TZ

CONTENIDO

Volúmenes de transacciones de deuda, creación de nuevos prestamos

Información principal a LTV (ratio préstamo-

valor), márgenes y tasa de interés

Principales desafíos y oportunidades de

financiación inmobiliaria 2019/2020

INTRODUCCIÓN

• La investigación ha tenido en cuenta los datos de 25 prestamistas activos en el mercado. Estos datos se han obtenido a través de informes anuales de estado financieros, entrevistas realizadas de forma individual y mediante la recopilación de datos de préstamos propios del Cass Business School.

• La investigación incluye 9 Bancos Españoles, 7 BancosInternacionales, 3 Aseguradoras y 6 Prestamistas de otro tipo(Fondos de Deuda)

9.0 7.0 3.0 6.00

5

10

15

20

25

30

GRUPOS DE PRESTAMISTAS

INTRODUCCIÓN

Los bancos tradicionales (nacionales e internacionales) continúan siendo el principal proveedor de préstamos del mercado total de deuda hipotecaria (investment grade AA - BBB), representando una proporción del 39% y 42% respectivamente.

9

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39%

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100%

Prestamistas Proporciones de deudahipotecaria

Proporciones de originacion Proporciones de deuda(investment grade AA - BBB)

Bancos Espanoles Bancos Espanoles (otros prestamos) Bancos Internacionales Aseguradoras Fondos de deuda

DEUDA ESTIMADA 2018/19

Mientras que la deuda hipotecaria de CRE se estima en 53.3 mil millones de euros, la deuda hipotecaria en activos terciarios de grado de inversión (investment grade) AA – BBB se estima en 15,3 mil millones de euros.

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Proporciones

Capital Deuda Deuda (investment grade)

MERCADO DE INMOBILIARIAS

15,3 mil millones de euros

38 mil millones de euros

Mercado inmobiliario (activos terciarios)

60-65 mil millones de euros

DEUDA Y CICLO DEL MERCADO, € MIL MILLONES

Se estima que el mercado inmobiliario de activos terciarios aumentó un 61% entre 2001-2008 y disminuyó un 57% entre 2008 y 2013.

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200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018

Capital Deuda hipotecaria Deuda de Sareb LTV

PRÉSTAMOS PENDIENTES POR ZONAS, 2001-2018

0%

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60%

80%

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Madrid Cataluna El Sur El Norte

PRÉSTAMOS PENDIENTES POR PRESTAMISTAY CLASE DE ACTIVO

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Oficinas Retail Logistico Hotel Otros

MÁRGENES DE PRÉSTAMOS HISTÓRICOS Y LTV

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33.5

44.5

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Rentabilidad%

LTV Margen de interes

La calidad de los préstamos de activos terciarios ha mejorado significativamente y las nuevas oportunidades comerciales se mantienen en niveles bajos de LTV (inferiores al 60%).

MARGEN DE PRÉSTAMO MEDIO POR PRESTAMISTA – PB

La mayor competencia del mercado ha provocado la reducción de los márgenes crediticios, especialmente entre los Bancos Españoles y Bancos Internacionales

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2014 2015 2016 2017 2018

promedio de margen Banco Internacionales Banco Espanoles Aseguradoras Fondos de deuda

MÁRGENES DE PRÉSTAMOS, PB - EUROPA

-25

75

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375

475

575

Frankfurt Milan Paris London Warsaw Madrid

Bancos Aseguradoras Fondos de deuda Diferencia (bancos)

MÁRGENES DE GRUPOS DE PRESTAMISTAS

PRICING 2016 2017 2018

Banco Españoles Margen (pb) LTV / LTC Margen (pb) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC

Inversion 160 - 250 50 - 65% 150 - 220 5 0- 60% 150 - 200 50 - 60%

Desarrollo 225 - 550 40 - 55% 220 - 400 40 - 55% 220 - 400 40 - 60%

Bancos Internacionales Margen (bp) LTV / LTC Margen (bp) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC

Inversion 200- 250 50-59% 180-250 50 - 59% 120 - 200 50 - 55%

Desarrollo n/a n/a n/a n/a n/a n/a

Fondos de Deuda Margen (pb) LTV / LTC Margen (pb) LTV/ LTC Margen (pb) LTV/LTC

Inversion 400 - 600 50 - 65% 400 - 500 50 - 65% 280 - 400 50-65%

Desarrollo n/a n/a 500-700 55-65% 450 - 700 50-60%

Mezzanine n/a n/a 1800 - 2000 60-90% 1800-2000 60-90%

FONDOS DE DEUDA

• Los fondos de deuda también se están centrando en nichos alternativos del mercado, donde encuentran oportunidades de inversión y están ocupando el vacío existente en el mercado.

• Las áreas claves de oportunidad de inversión para los fondos de deuda en España.

• Márgenes de 4.88%

• Baja rentabilidad/bajo riesgo

• Limitaciones como alta

competencia

DEUDA SENIOR

• Márgenes del 7-12 %

• Alta rentabilidad/alto riesgo

• Limitación como alta

competencia

NPL Y REO

• Márgenes de 2,50 – 4,50%

• Alto riesgo/alta rentabilidad

• Nicho de oportunidades, baja competencia de los bancos

DESARROLLO

• Márgenes de 4,40 – 11%

• TIR del 6 -16%

• Alta rentabilidad/alto riesgo

• Sector en crecimiento, pero aún con demanda limitada

DEUDA MEZZANINE

RENTABILIDADES DE DEUDA

• El diferencial de crédito refleja la diferencia en materia de rentabilidad entre el bono español y la deuda de activos terciarios, utilizando el bono español como punto de referencia dadas las características libres de riesgo.

• Durante 2009 - 2012, el diferencial de crédito se vio afectado por la recesión económica, los cambios en la liquidez y la demanda de inversión en deuda de activos terciaros. Los bonos del gobierno ofrecían mayor rentabilidad con menor riesgo que la deuda de activos terciarios.

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Rentabilidad

Euribor margen margen & Euribor Diferential de credito Rentabilidad de deuda publico a 5 años.

RENTABILIDAD DE INMOBILIARIAS Y DEUDA, %

0

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8

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Rantabilidad%

Rentabilidad de inmobiliaria Margen (hipoteca)

rentabilidad de deuda

RENTABILIDAD DE HIPOTECAS Y BONOS CORPORATIVOS

Un último punto de comparación de los tipos de préstamo de activos terciarios son los ingresos por intereses de los prestamistas –swap de 5 años más el margen de préstamo –que representa el interés comercial de un prestamista –frente a los bonos corporativos no financieros BBB y AA

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3

3

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4

5

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Rentabilidad%

Differencial de credito margen & Euribor AA Non-Financial BBB Non-Financial

INVERSORES EN REAL ESTATE 2007 – 2019, € MIL MILLIONES

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Nacional Europa Global

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2018 H1 2019

CONCLUSIÓN

• La calidad de los préstamos de activos terciarios ha mejorado significativamente y los bancos mantienen niveles de LTV moderados (inferiores al 60 %).

• Entre 2016 y 2018, las transacciones españolas de préstamos no rentables ascendieron a 77,2 mil millones de euros y, desde entonces, alcanzan los 108 mil millones de euros.

• Los Fondos de Deuda han llenado el vacío del mercado de la deuda español, ofreciendo préstamos “mezzanine” de hasta el 85 % de LTV a un margen de entre 400-1100 pb (4% - 11%)

• Desde la recuperación de 2014, el mercado de préstamos español se ha vuelto más sofisticado y diversificado no solo entre los prestamistas bancarios, sino también con los nuevos operadores del mercado que brindan oportunidades de préstamos nicho.