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INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES
MARZO 2018
ZONAPROPINDEX
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
VENTAEn el primer trimestre del año los
precios aumentaron 3.5% en dólares,
con leve aceleración respecto a fines
de 2017 . El precio medio alcanza los
2.460 usd/m2.
La suba es generalizada: el 80% de los
barrios porteños aumentaron sus
precios mas de 10% en los últimos
doce meses.
La devaluación de fines de 2017
disminuyo el costo de construcción en
dólares, mejorando márgenes de los
desarrolladores.
ALQUILERAlquilar un departamento de dos
ambientes en la ciudad cuesta $10.588
por mes, acumulando un incremento
de 7.7% en el primer trimestre del año.
En 2018 la UVA aumenta 6.6%,
levemente por debajo del ajuste de los
precios de los alquileres.
Las zonas de Microcentro y Eje Central
(Almagro, Balvanera, Caballito) son las
de mayor incremento anual de precio
de alquiler.
RENTABILIDADLa rentabilidad inmobiliaria media de
CABA se ubica en 5.4% bruto anual. El
periodo de repago de la inversión es
de 18.6 años, similar que 12 meses
atrás.
El incremento del precio de alquiler
post ley de alquileres se ve más que
neutralizado por la devaluación del
peso que disminuye el alquiler
medido en dólares, disminuyendo la
rentabilidad bruta.
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
PERIODICIDAD: CALCULO Y PUBLICACION MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRACTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
ZONAPROP INDEXTRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PRECIOSVENTA
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.460 R$/M2
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.420 R$/M2
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 129 mil.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 180 mil dólares.
2 AMB 3 AMB
3,5%
10,8%
4,9%
5,5%
0,7%
-0,1%
2,0%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL
1.8901.915
2.005
2.460
feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCION
La tendencia de suba de precios se mantiene, precios en dólares avanzan 3.5% en el año.
En 2017 acumularon un incremento de 10.8%, la mayor velocidad desde el inicio de serie.
4%
8%
13%
19%
-6%-4%
-2%
20%
3 MESES 6 MESES 12 MESES 24 MESES
PRECIOS VENTA
COSTO CONSTRUCCION (CAC) ENDOLARES
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓNNOTA: VARIACIÓN CAC 24 MESES CONTEMPLA PROMEDIO TIPO DE CAMBIO OFICIAL Y BLUE
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
La devaluación de fines 2017 disminuyó los costos de construcción medidos en dólares. Por primera vez en tres años la
dinámica de precios y costos de construcción de los últimos 24 meses se muestran similares.
EVOLUCIÓN ACUMULADA. ÚLTIMOS…
1.240
1.962
2.007
2.283
2.326
2.392
2.460
2.663
3.247
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
MEDIA BUENOSAIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
1.1%
1.7%
1.2%
2.1%
1.4%
1.4%
0.6%
0.9%
-1.9%
15.7%
17.4%
13.2%
16.9%
5.3%
12.3%
7.8%
10.7%
3.5%
USD/M2 MES 12 MESES
VARIACIÓNREGION
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
El rango de precio de la ciudad oscila entre los USD 5.700 de Puerto Madero hasta los USD 1.225 de Villa Lugano
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1 1.225
1.629
2.019
2.048
2.217
2.303
2.415
2.642
2.894
3.550
5.724
Villa Lugano
Constitución
Liniers
San Cristobal
Tribunales
Monte Castro
Parque Chas
Saavedra
Colegiales
Las Cañitas
Puerto Madero
BARRIOPERCENTIL USD/M2
VENTAHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL
3%
3%
10%
10%
12%
13%
14%
16%
17%
22%
24%
Parque Patricios
Centro / Microcentro
Parque Chas
Balvanera
San Cristobal
Villa General Mitre
Villa Luro
Saavedra
Belgrano
Villa Urquiza
Nuñez
El mapa expone los barrios con mayores subas de precios: regiones norte y noroeste
VARIACIÓN 12 MESESBARRIO
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
RANK
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
PRECIOSALQUILERprecio de alquiler mensual de un departamento
de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 212 $/M2/MES
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 200 $/M2/MES
ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene se alquila por 10.588 pesos por mes.
Los depto. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 14.280 pesos por mes.
2 AMB 3 AMB
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
7,7%
33%
31%
33%
32%
23%
23%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2.252
4.258
10.588
feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17
Alquiler mensual sube 7.7% en el año.
El incremento acumulado de 2017 fue de 33%, por arriba de todos los índices de inflación.
EVOLUCION MENSUAL. AR$/MES VARIACION EN EL AÑO
DEVALUACION DEVALUACION
4%6%
3%
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Actual aceleración de precios de alquiler se inicio a partir de la implementación de la ley de alquileres.
Precios del alquiler avanzan 7.7% en 2018, por encima del avance de la UVA (6.6%)..
VARIACIONMENSUAL
VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA
ALQUILER VS. UVAUVA = UNIDAD DE VALOR ADQUISITVO DEL BCRA
57%
68%
UVA ALQUILER
VARIACION DESDE ABRIL 2016…
6,6%
7,7%
UVA ALQUILER
LEY DE ALQUILERES
VARIACION DURANTE 2018…
24%
36%
46%
27%
37%
feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17
8.712
9.300
10.211
10.273
10.492
10.588
10.890
12.344
SUR
OESTE
SUR ESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
MEDIA BUENOS AIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
3.2%
3.2%
2.7%
2.0%
2.1%
2.9%
2.8%
2.0%
29%
35%
33%
33%
39%
35%
30%
34%
S/D
AR$/MESVARIACIÓN
REGIÓN MES 12 MESES
8.356
8.900
9.658
9.756
10.321
10.510
10.805
11.186
11.239
13.506
16.590
Constitución
Liniers
Tribunales
Parque Chacabuco
Villa Pueyrredón
Boedo
Saavedra
Villa Crespo
Retiro
Palermo
Puerto Madero
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 11.200 y 9.400 pesos por mes
BARRIOPERCENTIL AR$/MES
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
ALQUILERHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL
12%
19%
29%
29%
32%
36%
37%
38%
40%
41%
42%
Puerto Madero
Las Cañitas
Tribunales
Palermo
Barrio Norte
Coghlan
Villa Crespo
Almagro
Balvanera
Paternal
Boedo
El eje central de la ciudad y microcentro son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler
BARRIOPERCENTIL VARIACIÓN ANUAL
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
RENTABILIDADINMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión
LEY DE ALQUILERES
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
5,5%
5,4%
5,0%
4,7%
4,6%
5,0%
5,6%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
Relación alquiler/precio se ubica en 5.4% anual. El incremento del precio de alquiler post ley de alquileres se ve más
que neutralizado por la devaluación del peso que disminuye el alquiler medido en dólares.
EVOLUCION MENSUAL. MEDIA ANUAL
5,5%
4,4%
5,4%
may.-12 nov.-12 may.-13 nov.-13 may.-14 nov.-14 may.-15 nov.-15 may.-16 nov.-16 may.-17 nov.-17
4,2%
4,9%
5,2%
5,4%
5,4%
5,5%
5,6%
5,8%
MACROCENTRO
CORREDOR NORTE
CORREDORNOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
NOROESTE
EJE CENTRAL
SUR ESTE
OESTE
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
↓
=
↓
↓
↓
=
↓
↓
↑
↑
=
↓
=
↑
↓
↓
S/DSUR
RENTA ANUAL, % PRECIOVARIACIÓN
REGIÓN MES 12 MESES
3,8%
4,8%
5,1%
5,2%
5,4%
5,7%
5,8%
6,2%
6,6%
6,8%
6,8%
Puerto Madero
Recoleta
Palermo
Barrio Norte
Villa Pueyrredón
Villa Crespo
Flores
Abasto
Parque Patricios
Balvanera
Constitución
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
BARRIOPERCENTIL
100
99
98
75
60
50
40
25
20
5
1
RENTA ANUAL, % PRECIO
Constitución, Balvanera y Monserrat son los mejores barrios para inversores que buscan renta