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Noviembre 2014

Presentación a Inversionistas Oferta Pública Inicial de CBFIs

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Límite de Responsabilidades Esta presentación únicamente contiene información que se incluye en el prospecto preliminar de colocación relativo a los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (el “Prospecto” y los “CBFIs”, respectivamente) que pretende ser emitidos por Banco INVEX, S.A., Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo Financiero, Fiduciario en su calidad de fiduciario del Fideicomiso Irrevocable No. 2157 (la “Fibra”). Por lo tanto, esta presentación debe de leerse de manera conjunta con el Prospecto. El Prospecto ha sido presentado a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) para su revisión y autorización y se encuentra disponible al público inversionista para su consulta a través de la página de internet de la CNBV en la siguiente dirección: www.cnbv.org.mx.

Una inversión en los CBFIs implica diversos riesgos. Antes de tomar la decisión de invertir en los CBFIs, cualquier inversionista deberá considerar cuidadosamente los factores de riesgo que se describen en el Prospecto así como la demás información contenida en el mismo. Cualquiera de los riesgos identificados en el Prospecto podría afectar significativamente el negocio, prospectos, situación financiera y/o resultados de operación de la Fibra. En tal caso, el precio de los CBFIs o la liquidez de los mismos podrían disminuir y los inversionistas podrían perder la totalidad o parte de su inversión. Los riesgos que se describen en el Prospecto son aquellos que actualmente se cree que podrían afectar adversamente a la Fibra. Podrían existir riesgos adicionales que no se describen en el Prospecto o que actualmente se desconocen o que en este momento no se consideran relevantes que pudieran resultar relevantes y afectar el negocio de la Fibra.

Esta presentación puede contener estimaciones futuras. Por su propia naturaleza, las estimaciones futuras conllevan riesgos e incertidumbres, tanto generales como específicas, y existe el riesgo de que dichas predicciones, pronósticos, proyecciones y demás estimaciones futuras no se cumplan. Advertimos a los inversionistas que un número importante de factores podrían ocasionar que los resultados reales difieran sustancialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones y afirmaciones tanto expresas como implícitas contenidas en las estimaciones futuras. Dichos factores se detallan con mayor claridad en el Prospecto preliminar relativo a los CBFIs.

De concretarse alguno o varios de dichos factores o incertidumbres, o de resultar incorrectas las suposiciones subyacentes utilizados para las estimaciones futuras, los resultados reales podrían diferir sustancialmente a los resultados anticipados, deseados, estimados, esperados, predichos o pretendidos que son descritos en esta presentación.

Los posibles inversionistas deberán leer las secciones del Prospecto denominadas “Resumen Ejecutivo”, “Factores de Riesgo”, “Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de Operación y Situación Financiera del Fiduciario Emisor” y “Descripción de los Activos, Bienes o Derechos Fideicomitidos” para una mayor comprensión de los factores que podrían afectar el desempeño futuro de la Fibra y el de los mercados en los que opera dicha Fibra.

No asumimos obligación alguna de actualizar o modificar la información contenida en esta presentación ya sea como consecuencia de nueva información o en respuesta a hechos o acontecimientos futuros. Factores adicionales que afectan el negocio de la Fibra surgen, de tiempo en tiempo, y no es posible predecir todos aquellos factores, ni evaluar el impacto que todos esos factores pudieran tener en el negocio de la Fibra o la medida en que un determinado factor o conjunto de factores pudiera ocasionar que los resultados reales sustancialmente difieran de los expresados en las estimaciones futuras contenidas en esta presentación. No podemos asegurarle que los planes, intenciones o expectativas aquí contenidas serán cumplidas. No deberán interpretar declaraciones respecto de tendencias o actividades pasadas como garantía de que dichas tendencias o actividades continuarán a futuro. Todas las estimaciones futuras escritas, verbales y en formato electrónico imputables a nosotros o a nuestros representantes están expresamente sujetas a esta advertencia.

Esta presentación ha sido preparada por los fideicomitentes de la Fibra con el apoyo de los colocadores únicamente con el propósito ser utilizada en las presentaciones relacionadas con la oferta en México de los CBFIs. Este documento no constituye una oferta, en todo o en parte y usted tiene que leer el prospecto de colocación de la oferta antes de tomar una decisión de inversión.

Esta presentación y su contenido son propiedad de los fideicomitentes de la Fibra y no pueden ser reproducidos o difundidos en todo o en parte sin el consentimiento previo por escrito de los fideicomitentes de la Fibra.

La oferta pública en México de los CBFIs se encuentra sujeta a las autorizaciones que otorgue la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. para su difusión y colocación al público inversionista.

3

Caracterís:cas de la Oferta

Emisor / Clave de Pizarra:

Tipo de la Oferta:

Estructura de la Oferta:

Monto de la Oferta:

Rango de Precio:

Opción de Sobreasignación:

DesEno de los Recursos:

Periodo de Lock-‐Up:

Fecha de Pricing:

Líder Colocador:

Fibra Monterrey (Fideicomiso 2157(Invex)) / (BMV: FMTY14)

Oferta Pública Inicial en México de Cer:ficados Bursá:les Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs)

Oferta 100% primaria

Oferta Base: Hasta MXN $ [1,750] millones Oferta Base más opción de sobreasignación: Hasta MXN $ [2,012] millones

MXN $ [12.00] -‐ $ [13.00] por CBFI

Hasta el [15]% de la oferta base

Adquisición de los derechos fideicomisarios sobre el Portafolio Inicial incluyendo impuestos, gastos de la oferta, pago de deuda y propósitos corpora:vos

Personas restringidas podrán enajenar hasta el 80% de sus CBFIs después del primer aniversario y hasta el 100% a par:r del quinto aniversario

[l] de diciembre de 2014

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Presentadores

Federico Garza Santos Presidente del Comité Técnico

•  Más de 20 años en la construcción y administración de portafolios inmobiliarios

•  Miembro de múl:ples consejos incluyendo compañías públicas e inmobiliarias

•  Licenciatura en Ingeniería Industrial y de Sistemas del ITESM

Jorge Ávalos Carpinteyro Director General, CEO

•  Más de 20 años de experiencia en el sector financiero

•  Fue director de la zona norte en Banco Invex

•  Licenciatura en Contaduría del ITAM, maestría en Administración de Empresas de la Universidad de Dallas y diplomado de Alta Dirección del IPADE

Javier Llaca García Director de Operaciones y

Adquisiciones, COO

•  Más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario

•  14 años en Jones Lang Lasalle dónde llegó a ser vicepresidente ejecu:vo

•  Licenciatura en Ingeniería en Electrónica y Comunicaciones y un diplomado en Finanzas del ITESM

Jaime MarPnez Trigueros Director de Administración y

Finanzas, CFO

•  Más de 24 años de experiencia en mercados financieros

•  Fue director de banca privada, Operadora de Fondos y Planeación en Vector Casa de Bolsa

•  Cuenta con estudios en Economía del ITAM y un diplomado en Alta Dirección del IPADE

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Desarrollos Delta comienza operaciones

Comienza la segunda etapa de OEEP

Adquiere oficinas y planta de Danfoss

Termina Fase I de Centro Urbano de usos mixtos en Valle Poniente

Desarrolla y Opera “Paseo Santa Catarina” para luego venderlo a fondo internacional

Inicia reconversión de área industrial en Centro de Negocios (CEN|333)

Inicia Fase I Valle Poniente

Joint Venture con Pruden:al Real Estate Investors

Consolida Desarrollos Mul:familiar en EUA

Ejecución de proyectos de oficinas, centros comerciales, usos mixtos, vivienda, entre otros

Desarrollo de más de 200 mil m2 de oficinas 100 mil m2 de comercial y 400 mil m2 de vivienda

2012

1974

1993

Inicia la primera etapa de Oficina en el Parque (OEEP)

1997

2003

2007

2011

Conceptualización

Inteligencia de Mercado

Evaluación y Planeación

Operación y Mantenimiento

Diseño y Desarrollo

Comercialización

Administración

2005

1995

2004

2014

Sponsor de IPO de Fibra Mty

Administra y opera más de 337 mil m2 de propiedades propias y de terceros.

Par:cipación en la planeación y desarrollo de más de 3,100 unidades mul:familiares en Estados Unidos.

Aportante Inicial Estratégico: Desarrollos Delta

Experiencia y conEnuidad

6

Formación de la Fibra

Otros Aportantes

Inversionistas

Fuentes y Usos (MXN$ mm) (1)

(1) Considerando solamente la oferta base en el punto medio del Rango de Precio (2) Montos redondeados

Desarrollos Delta [98.3 millones](1) de CBFIs ([36.5]%) [$732.4 millones] en efec:vo

76,736 m2 de ABR

Fuentes (2)

Oferta Primaria [$1,750] 100.0%

Usos (2) Adquisición de derechos fideicomisarios del portafolio Inicial de Inmuebles [$1,167] [66.7%]

IVA, ISAI y gastos notariales [$380] [21.7%]

Propósitos Corpora:vos [$55] [3.2%]

Gastos de la Oferta [$148] [8.5%]

Total de Uso de los Recursos [$1,750] 100.0%

Nueve Propiedades

132,304 m2 de GLA

Tenencia después de la Oferta(1)

[36.5%]

[10.0%] [11.4%]

[42.0%]

Desarrollos Delta Fideicomiso Garza Santos Otros Aportantes Público Inversionista

[30.8millones](1) de CBFIs ([11.4]%) [$434.6 millones] en efec:vo

55,568 m2 de ABR [140 millones](1) de CBFIs ([52.0]%)

[$1,750 millones] en efec:vo

Float ̴53%

7

Fundamentos de Inversión

Única Fibra Enfocada en el Segmento de Oficinas y Oportunidades de Nicho

Primera Fibra con Administración 100% Interna y Beneficios Tangibles para Inversionistas

Gobierno CorporaEvo de Clase Mundial con Riguroso Control Interno

Equipo de Administración Experimentado con Intereses Alineados

Estrategias de Crecimiento Visibles y Bien Definidas

Portafolio de Alta Calidad con Arrendatarios de Primer Nivel

1

2

3

6

5

4

8

Primera Fibra con Administración 100% Interna

ü  Primera Fibra en México con una estructura de administración y asesoría 100% interna

ü  No existen comisiones al administrador de la Fibra por asesoría o adquisiciones

ü  Estructura completamente transparente, alineada con estándares internacionales

ü  El administrador y sus ejecu:vos y empleados dependen completamente de la Fibra

1

Fideicomiso Emisor 2157(Invex)

Administrador Fibra MTY, S.C.

(el Administrador)

Portafolio de Oficinas

Otros Portafolios

Fideicomitentes Adherentes y Fideicomitentes Cedentes Iniciales aportan el Portafolio Inicial de Formación

Comité Técnico y otros órganos de

gobierno corporaEvo

Arrendatarios

Fideicomisarios Adherentes y/o Fideicomisarios Cedentes Iniciales

Mercado

99.9% propietaria

9

Primera Fibra con Administración 100% Interna 1

El administrador de Fibra Mty no cobra ninguna comisión; es interno, es subsidiaria de la Fibra

El valor generado por economías de escala permanece dentro de Fibra Mty y con beneficio para sus inversionistas

* Fuente: Prospectos de colocación, reportes e informes anuales de cada una de las Fibras

Asesoría y Planeación -‐ ✖ ✖ -‐ ✖ ✖ ✖ ✖ -‐

Administración de AcEvos o

Representación -‐ ✖ -‐ ✖ ✖ -‐ -‐ ✖ ✖

IncenEvos al Asesor -‐ -‐ -‐ ✖ -‐ ✖ -‐ -‐ ✖

Desarrollo o Adquisiciones -‐ ✖ -‐ -‐ -‐ -‐ -‐ -‐ ✖

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Sistema de Evaluación de Gobierno CorporaEvo

Elemento Puntos máximos

Calificación del Comité Técnico

Comité no escalonado 20

Miembros independientes 5

Inversiones por miembros del Comité Técnico 5

Conducta anterior / reputación 25

Total 55

Mecanismos para evitar cambio de control

Disposiciones para evitar el cambio de control 12

Límites de Propiedad 5

Facultades de veto 8

Plan de derechos de Tenedores 10

Total 35

Conflictos de interés potenciales

Negociaciones con la administración 6

Diferencias por tratamiento fiscal a direc:vos y grupo de control vs. público inversionista 4

Total 10

Calificación del gobierno corporaEvo 100

Gobierno Corpora:vo de Clase Mundial con Riguroso Control Interno 2

Green Street Advisors fue contratada como consultor en el diseño de la estructura de gobierno corporaEvo y

mejores prácEcas de Fibra Mty

Alineación de Fibra Mty con reglas de gobierno corpora:vo de:

•  Estructura administrada de manera interna

•  Miembros del Comité Técnico ra:ficados anualmente

•  Mayoría independiente en el Comité Técnico

•  Ciertos miembros del Comité Técnico :enen inversiones significa:vas en Fibra Mty

•  Ninguna persona podrá adquirir el 10% o más de los CBFIs en circulación sin la autorización previa del Comité Técnico

•  No existen derechos especiales para accionistas de control (exceptuando Desarrollos Delta, que podrá tener un asiento en el Comité Técnico con 5%)

•  Cualquier miembro del Comité Técnico que tenga un conflicto de interés respecto de cualquier decisión presentada al Comité Técnico deberá abstenerse de votar

Fuente: Debt, Agency and Management Contracts in REITs: The External Advisor Puzzle. Capozza & Seguin 1998. Elaborado por Fibra Mty con información de Green Street Advisors ®

Las REITS Administradas internamente exceden en 7% los retornos anuales REITS externas*

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Comité de Auditoría §  Al menos 3 miembros

independientes

Comité de PrácEcas §  Al menos 3 miembros

independientes

Comité de Inversiones §  Mayoría independiente §  Al menos 3 miembros

Comité de Nominaciones §  Al menos 2 independientes y el

Presidente del Comité Técnico

Comité de Endeudamiento §  Mayoría independiente §  Al menos 3 miembros

i.  Aprobar la designación o remoción del Auditor Externo ii.  Inves:gar e informar violaciones de polí:cas y controles internos iii.  Reunirse y pedir información al Administrador cuando considere necesario

i.  Vigilar el cumplimiento de las disposiciones aplicables ii.  Informar cualquier incumplimiento

i.  Proponer a la Asamblea una lista de miembros independientes del Comité Técnico ii.  Evaluar y recomendar al Comité Técnico la renovación o sus:tución de los miembros del Administrador

i.  Recomendar sobre gastos significa:vos a asesores externos ii.  Recomendar sobre términos y condiciones sobre acuerdos de inversión o desinversión iii.  Además de los demás controles, las operaciones con partes relacionadas deben ser objeto de

recomendación de este comité

i.  Evaluar y recomendar sobre operaciones con partes Relacionadas ii.  Revisar y recomendar aprobación del presupuesto de gastos iii.  Evaluar y recomendar sobre el plan de incen:vos

Comité Técnico Al menos 45% miembros

independientes

i.  Inversiones y desinversiones entre el 5%y el 20% del patrimonio ii.  Aprobación de operaciones relacionadas con mayoría independiente y abstención del involucrado (si la

operación es del 10% o más del patrimonio, aprobará la Asamblea) iii.  Monitorear, renovar o sus:tuir a los empleados del Administrador iv.  Evaluar el desempeño de cualquier tercero prestador de servicios

Gobierno Corpora:vo de Clase Mundial con Riguroso Control Interno 2

12

3

Equipo de Administración Experimentado

Plan de Compensación de EjecuEvos

•  Para Directores Ejecu:vos y Presidente del Comité Técnico

•  Obje:vos: Alineación de intereses, retención de talento, fomentar crecimiento de largo plazo

•  Revisión anual y valor máximo de hasta 0.75% del valor de capitalización al momento de evaluación pagadera en CBFIS

•  El Comité de Prác:cas gobierna el plan, el Comité Técnico lo aprueba y la Asamblea lo ra:fica o modifica.


Jorge Avalos Carpinteyro Director General, CEO

Más de 20 años de experiencia en el sector financiero

Javier Llaca García Director de Operaciones y

Adquisiciones, COO Más de 20 años de experiencia

en el sector inmobiliario

Jaime MarPnez Trigueros Director de Administración

y Finanzas, CFO Más de 24 años de experiencia

en mercados financieros

Federico Garza Santos

Presidente

Eugenio Clariond Reyes (2)

Andrés Ochoa Bünsow (2)

Guillermo Babatz Torres

Alberto Terrazas Seyffert (2)

•  Ha sido director general de Seguros y Valores de la SHCP, director general de la Sociedad Hipotecaria Federal y presidente de la CNBV

•  Miembro de la junta direc:va de Sco:abank •  Licenciatura en Economía del ITAM y doctor en Economía por la Universidad de Harvard

•  Más de 20 años de experiencia como empresario desarrollador •  Miembro de varios consejos en diferentes ins:tuciones del país •  Licenciatura en Ingeniería Industrial y de Sistemas del ITESM

•  Presidente del consejo de administración de Cuprum •  Presidente de Grupo Cleber y Grupo FMC Capital •  Miembro del Consejo del ITESM •  Licenciatura y maestría en Administración de Empresas del ITESM

•  Socio de Baker & McKenzie y miembro de diversos comités •  Admi:do como abogado en México y en el estado de Nueva York, EUA

•  Egresado de la Escuela Libre de Derecho con especialidad (LL.M) en la universidad de Columbia

Bernardo Guerra Treviño (2)

•  Presidente Ejecu:vo de Grupo Copachisa •  Consejero de Grupo Ruba, Grupo GCC, BBVA y Banorte. •  Presidente de Desarrollo Economico de Chihuahua AC. •  Ingeniero Industrial y de Sistemas por el ITESM

•  Director de Operaciones y fundador de MG Capital •  Miembro del Consejo de Administración de Axtel •  Consejero suplente de Promotora Ambiental, SA de CV (PASA) •  Consejero independiente de Banco Ahorro FAMSA •  Egresado del ITESM con licenciatura en Ingeniero Industrial

Comité Técnico

(1) El úl:mo consejero por definir en función de la tenencia defini:va de los CBFIs (2) Consejeros Independientes

TBD (1) •  TBD

13

4

9 propiedades preponderantemente de oficinas

•  ABR total = 132.3 miles de m2

•  Ocupación media = 95.6%

•  Edad promedio = 14 años.

•  3 propiedades en Oficinas en el Parque (OEP) en Monterrey incluyendo dos torres de 20 y 23 niveles y Plaza Central con 4 niveles con ABR de 40.1 miles de m2

•  3 propiedades de oficinas de operación en CEN 333 en Monterrey con ABR de 35.0 miles de m2

•  1 propiedad de oficinas en Ciudad Juárez con ABR de 4.4 miles de m2

•  1 propiedad industrial en Monterrey con ABR de 30.6 miles de m2 (Danfoss)

•  1 propiedad industrial con potencial de reconversión en Monterrey con ABR de 17.3 miles de m2 (Cuprum)

Portafolio inicial


Portafolio inicial compuesto por acEvos de alta calidad preponderantemente de oficinas

(1)  Neoris y General Electric se encuentran dentro del mismo edificio (2)  Posterior al 2T14 se firmaron contratos de arrendamiento con GE y KIA Motors incrementando la ocupación a niveles cercanos al 97% y añadiendo

más de MXN $8.1 millones de renta, con los respec:vos ingresos adicionales por concepto de cuotas de administración y mantenimiento.

Propiedad ABR (miles m2)

NOI (MXN)

NOI %

Ocupación %

Renta MXN por m2/mes

Giro Principal

1 OEP Torre 2(2) 18.11 52.40 MM 21.5% 79.1% $254 Oficinas

2 Plaza Central 13.35 44.23 MM 18.2% 100.0% $242 Oficinas

3 OEP Torre 1 13.58 40.73 MM 16.7% 88.6% $256 Oficinas

4 Corpora:vo Axtel 12.39 27.74 MM 11.4% 100.0% $185 Oficinas

5 (1) Corpora:vo Neoris 12.28 24.10 MM 9.9% 100.0% $170 Oficinas

6 Danfoss 30.59 19.04 MM 7.8% 100.0% $52 Industrial

5 (1) General Electric 6.77 12.58 MM 5.2% 100.0% $170 Oficinas

7 Planta Cuprum 17.26 8.74 MM 3.6% 100.0% $41 Industrial

8 Cuadrante 4.44 8.45 MM 3.5% 88.9% $148 Oficinas

9 Atento 3.53 5.43 MM 2.2% 100.0% $128 Oficinas

Total / Promedio(2) 132.30 243.44 MM 100.0% 95.6% $153

14

$44,225

$40,733

$52,398 $27,735

$24,100 $12,580 $5,427 $8,447 $8,735 $19,039 $243,419

Plaza Central

OEP Torre 1

OEP Torre 2

Axtel Neoris General Electric

Atento Cuadrante Cuprum Danfoss Total

4

Ingreso Neto OperaEvo proyectado (en miles de pesos)

86.8%

11.4% 1.8%

Por Ingreso Neto OperaEvo

Oficinas Industrial Comercial

62.8%

36.2%

1.0%

Por Superficie Bruta Rentable

Oficinas Industrial Comercial

Distribución del portafolio por segmento en base a NOI y ABR

Portafolio inicial compuesto por acEvos de alta calidad preponderantemente de oficinas


Inmuebles de Oficinas

15

$166,866 $171,661 $178,541 $189,808

2.87% 4.01%

6.31%

2011 2012 2013 2014 (2)

Evolución Histórica del Ingreso en Exceso a Ciertos Gastos (MXN$ miles)

Ingresos en Exceso a Ciertos Gastos Crecimiento Anual

CAGR(3): 4.38%

(1) Ocupación promedio del portafolio al 31/10/2014. (2) Resultados al 30 de junio de 2014 mul:plicado por dos. (3) Tasa Compuesta de Crecimiento Anual (Compounded Annual Growth Rate, por sus siglas en inglés

4 Única Fibra Enfocada en el Segmento de Oficinas y Oportunidades de Nicho

96.3% 96.6% 96.0% 93.3% 93.4% 94.0% 92.8% 96.5%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (1)

Evolución Histórica de la Tasa de Ocupación (% del GLA)

Portafolio Torre 1 Torre 2

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Arrendatarios Selectos con Amplio Reconocimiento Nacional e Internacional

Portafolio de Alta Calidad con Arrendatarios de Primer Nivel 5

La Fibra cuenta con una base de arrendatarios diversificada con empresas con alto presEgio a nivel nacional e internacional

•  Plazo remanente de más de 5 años en promedio ponderado respecto del Ingreso Neto Opera:vo

•  Disposiciones contractuales de aumento de renta ligadas, en la mayoría de los casos, a la inflación

•  Tasa de retención del 100% durante 2013 y primer semestre de 2014

•  Ingresos por rentas del 80.4% en Dólares y 19.6% en Pesos

•  La mayoría de nuestros arrendatarios renuevan constantemente plazos e incluso amplían el área arrendada

•  Nuestros principales contratos de arrendamiento han sido recientemente renovados a largo plazo

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Estrategias de Crecimiento Visibles y Bien Definidas 6

Inversiones Acrecientes

Estructura de Capital

Economías de Escala

•  Liquidez razonable •  Emisiones de capital

•  Líneas de crédito

•  Diversificación •  Ampliar base de arrendatarios

•  Exposición razonable •  Contención de costos

•  Reducción rela:va de gastos •  Antecedente REITS en los 90

Estrategias de Crecimiento

18

Estructura de Capital Balanceada

•  Polí:cas de apalancamiento conservadoras

•  Levantamiento de capital con pipeline definido


Excesivo Apalancamiento

•  Riesgo de incumplimiento de disposiciones

•  Riesgo de servicio de deuda

•  Riesgo de refinanciamiento

Excesiva Liquidez

•  Se afecta el FFO por CBFI

•  El rendimiento de la caja es menor al costo de capital

•  Implica un menor Dividend Yield


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Inversiones Acrecientes y Lineamientos de Inversión

•  Oficinas CorporaEvas: principales mercados del país incluidos Monterrey, Guadalajara, Bajío, Centro y Valle de México.

•  Oficinas OperaEvas (backoffice): inversiones en proyectos, de preferencia, anclados por usuario relevante en mercados primordialmente del norte y la zona centro y Bajío.

•  Oficinas diseñadas y construidas a la medida (build-‐to-‐suit): inversiones para el arrendamiento parcial o total a usuarios con alta calidad credi:cia.

•  Oficinas que adquiramos para su arrendamiento (sale and leaseback): inversiones des:nadas a grandes empresas nacionales o mul:nacionales.

•  Inmuebles por su relación riesgo-‐rendimiento

•  Propiedades con alto potencial de reposicionamiento

•  Propiedades de alta rentabilidad: bajo costo de operación con estructuras de arrendamiento preferentemente triple net (1).

•  Proyectos diseñados y construidos a la medida (build-‐to-‐suit) Inversiones para arrendamiento parcial o total a usuarios con alta calidad credi:cia.

•  Compra y arrendamiento (sale and leaseback): inversiones des:nadas a g randes empresas nac iona les o mul:nacionales.

Segmentos de Oficinas Otros Segmentos

•  Inversiones acrecientes añadiendo rentabilidad por CBFI o fortaleciendo la posición de nuestro portafolio

•  Inversiones en Inmuebles CorporaEvos así como inversiones de capital en nuestras propiedades para mejorar la rentabilidad

•  Par:cipación en proyectos específicos que siempre vean por la estabilidad en las distribuciones

(1) Triple net: Triple neto; donde el usuario es el responsable de los gastos rela:vos a la operación, seguros e impuestos de la propiedad

20

Tipo de Propiedad: Industrial

Zona: Transición a usos comerciales y corpora:vos.

Renta por m2: 3.5 USD x m2

Renta por m2 en CEN 3331): 13.0 – 14.0 USD x m2

Racional de Inversión:

•  Capacidad de re-‐desarrollo a corto o mediano plazo, y posibilidad de integrar ambos proyectos.

•  El valor del terreno podrá incrementarse con un proyecto corpora:vo y/o comercial.

•  Mientras tanto cuenta con flujo de efec:vo estable y valor razonable de mercado con el uso actual.

•  La propiedad fue vendida por parte de Danfoss a Delta para su arrendamiento (sale and leaseback).

•  La propiedad presenta una reserva de terreno de aproximadamente 23,000 m2.

•  La reserva no forma parte del ac:vo aportado a Fibra Mty.

•  Contamos con un derecho de primera oferta sobre la reserva de terreno.

•  Este excedente puede ser u:lizado para un uso industrial similar al de Danfoss, o bien para un nuevo proyecto comercial y/o corpora:vo.

Propiedades de Reposicionamiento (Cuprum) Adquisiciones para Arrendamientos

CEN|333 Cuprum

Danfoss

Ejemplos de Inversiones Acrecientes

1) Neoris, Axtel y General Electric

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•  De acuerdo a estudios, los REITs internamente administrados exceden en 7% anual los retornos de los REITs externamente administrados (2)

•  El promedio de tamaño de las REITs internas es de US $5,000 millones, siendo la más grande de US $62,000 millones mientras que las REITs externas promedian US $1,295 millones y la más grande cuenta con US $4,500 millones (3)

•  En términos de valor de capitalización de mercado, las REITs internas representan más del 97% del mercado en EEUU (4)

(1) Real Estate Investment Trusts: The US experience and lessons dor the UK. IPF Research Programme 2006-‐2009 y Green Street Advisors. (2) Debt, Agency and Management Contracts in REITs: The External Advisor Puzzle. Capozza & Seguin 1998. (3) y (4) Green Street Advisors.

ü  Las adquisiciones que se vayan realizando generarán un efecto posi:vo en el margen reduciendo la proporción de gastos como porcentaje de los ingresos

û  Los gastos en Fibras externas son crecientes en función a la escala por la relación directa de las comisiones y el tamaño

ü  En una Fibra interna el valor permanece en la Fibra, el incremento en los gastos es marginal en proporción al incremento en ingresos

Economías de Escala

Nivel de gastos base de la Fibra

Ingresos de

la FIBRA

Gastos de una

FIBRA EXTER

NA

Incremento marginal de gasto de la FIBRA INTERNA

Economías de escala de una

FIBRA interna

Esquema de impacto por Gastos

48%

26%

10% 9%

1986 1992 2005 2014

REITs Administradas Externamente en los EEUU (1)

22

Fundamentos de Inversión


Primera Fibra con Administración 100% Interna y Beneficios Tangibles para Inversionistas

Gobierno CorporaEvo de Clase Mundial con Riguroso Control Interno


Estrategias de Crecimiento Visibles y Bien Definidas

Portafolio de Alta Calidad con Arrendatarios de Primer Nivel

1

2

3

6

5

4

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