Universidad Alas PeruanasFilial AbancayFacultad de Ciencia
Poltica y DerechoEscuela Acadmico Profesional de Derecho
Ctedra:Derecho Notarial y Registral
Tema:El Principio de Fe Pblica Registral
Docente: Rubn Ochoa CruzResponsable: Ednan Yan Lpez Bustinza
Abancay, julio de 2015
A todo aqul pblico que aprecie el esfuerzo de transmitir
conocimiento
INTRODUCCINLos Registros Pblicos se han vuelto un instrumento de
suma importancia para la sociedad moderna. Estos permiten
organizar, en categoras distintas, valores de las personas
singulares o colectivas- respecto de todas las dems, revistiendo
esta informacin de carcter erga omnes[footnoteRef:1]. Es decir, la
informacin que contienen estos registros tiene la suficiente
calidad para ser oponible al resto de individuos que conforman, en
su conjunto, el Estado. [1: Erga omneses una locucinlatina, que
significa "respecto de todos" o "frente a todos", utilizada
enderechopara referirse a la aplicabilidad de unanorma, unactoo
uncontrato.]
El Estado reconoce los derechos inscribibles contenidos en el
Registro Pblico Oficial. Esto significa, el Registro admite ciertos
tipos de situaciones reconocidas por la Ley como derechos debido a
su relevancia jurdica; propiedades muebles e inmuebles, personas
jurdicas, otorgamientos de poderes o mandatos, as como los
testamentos y sucesiones intestadas.En ese contexto, la idea de
Registro Pblico, as como la proyeccin de su actividad y rigor
dentro del Estado se traduce en la puesta en funcionamiento de un
Sistema Registral compuesto por instituciones tales como, en el
caso peruano, la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
(SUNARP); la expedicin de normas y reglas que regulen la actividad
de los operadores de los registros y los usuarios de los mismos,
que adems reconocen derechos y obligaciones de las partes.El
Derecho Registral se ha encargado de regular el Sistema Registral.
El origen, desarrollo y consolidacin de los registros en la
sociedad, permite que estos adquieran la autoridad para ser
respetados por todos los ciudadanos y tambin, en su caso, por los
poderes del Estado. Sin embargo, se debe poner en manifiesto que,
si bien el origen de los registros responde a la necesidad de hacer
factible la seguridad de las propiedades y otros asuntos
inscribibles de las personas, su desarrollo parte de los principios
del Derecho, que a la larga irn formando una identidad distinta
dentro del ordenamiento jurdico, adaptndose a la realidad concreta
y las necesidades reales de la sociedad. Dentro de los principios
que rigen la constante evolucin del Derecho Registral, el de Fe
Pblica Registral es uno de los ms interesantes a la hora de abordar
el tema dentro de las aulas de las Universidades del pas. Este
principio recoge la fundamental situacin que le otorga legitimidad
a la informacin contenida en los registros, la fe pblica. No basta
que se creen los registros, sino adems estos deben gozar de la
confianza de la ciudadana que deposita sus derechos con el fin de
obtener seguridad jurdica a fin de actuar con propiedad sobre estos
y evitar problemas con terceros.El presente trabajo expone lo
concerniente al Principio de Fe Pblica Registral insertado en
nuestro Sistema Registral, reconocido por el ordenamiento jurdico
vigente. Para tal fin, se ha considerado imprescindible enmarcar la
exposicin de dicho principio en el conocimiento sobre los aspectos
ms resaltantes de la buena y la mala fe. Pretendiendo que este
documento constituya una ayuda prctica, locuaz y conducente acerca
del tema que se aborda, se concluye esta introduccin con la no
menos importante aclaracin de que el conocimiento puede ser
representado por un viaje que empieza cada da, pero no termina cada
noche.
El autor.
I. EL SISTEMA REGISTRAL
Para abordar de lleno el Principio de Fe Pblica Registral, es
propio ubicar en qu aspecto de nuestra vida se manifiesta tal cosa.
Entonces, bsicamente partiremos de que los registros, los
principios registrales, la normativa registral y toda la informacin
que de la aplicacin de estos se genere, forman parte del Sistema
Registral.Un Sistema responde a una necesidad, su existencia
significa la regularizacin de un espacio en el cual, hasta antes
del sistema, imperaba el anarquismo. En el caso presente, la
sociedad peruana opt, luego de la independencia, por un tipo de
propiedad individual. La propiedad privada provoc, entendiblemente,
un conflicto de intereses entre aquellos que se consideraban dueos
de determinados bienes (terrenos, casas, haciendas, animales,
etc.), con aquellos que, si es que no se consideraban dueos,
entendan que tenan derecho a tales bienes, por diversos
fundamentos. Esta particular situacin, adems de generar disputa,
obligaba a los titulares de los derechos a defender lo suyo por
mrito propio. Es decir, quien presuma ser dueo de algo deba hacer
respetar ante los dems dicho status ya sea por la razn o por la
fuerza. Esta situacin dificulta las relaciones de los vecinos, peor
an, comprar un bien ajeno resulta una aventura incierta. Este
desgobierno sobre la propiedad de los individuos oblig al imberbe
Estado peruano a implementar un sistema a travs del cual los
derechos de las personas fueran de conocimiento pblico, as se
obtendra seguridad jurdica, ya que se contara con el aval del
Estado; y adems, existira un protocolo oficial para la inscripcin
de los derechos reales sobre el extenso territorio nacional.Gracias
a la implementacin del registro se obtienen dos cosas importantes:
por un lado, la seguridad jurdica de los titulares de las
inscripciones es plena, ya que el registro certifica a quin
realmente le corresponde qu derechos; y por otro lado, la certeza
de los terceros adquirientes de aquellos derechos inscritos, ya que
la informacin que contienen los registros es pblica, de libre
acceso, nadie puede pretender o alegar el desconocimiento de la
informacin contenida en las partidas registrales, se presume que el
interesado realiza las diligencias pertinentes a fin de concretar
sus objetivos.Entonces el Sistema Registral tambin se convierte en
un instrumento de la economa, ya que de su eficiente implementacin
y actividad surge la polucin de transacciones comerciales entre los
particulares, con la seguridad que proporciona el Estado.
1. Momentos trascendentales del Sistema RegistralResulta
pertinente sealar lo que, a opinin propia, marcan grandes cambios
en el Sistema Registral desde su inicio hasta el da de hoy. A
continuacin se sealan tres momentos esenciales:a) Inicio.- Con la
Ley del 15 de noviembre de 1887 se crea el Registro General de
Propiedades y el 2 de enero de 1888 empieza a funcionar la primera
Oficina Registral en Lima, posteriormente se denominar Registro de
la Propiedad Inmueble y Mercantil (Cdigo de Comercio de 1902) y
Registros Pblicos (Cdigo Civil de 1936).Los registros pblicos en
sus inicios dependan del Poder Judicial (Corte Suprema) y otras
instituciones registrales dependern del Poder Ejecutivo (Registros
de los Sectores: Registro de Minera, de Hidrocarburos, etc.). Se
crearon la Oficina Nacional de los Registros Pblicos (organismo
pblico descentralizado del Sector Justicia, 1981), la Direccin
Nacional de los Registros Pblicos y Civiles (organismo de lnea del
Ministerio de Justicia, 1992) e incluso en un momento determinado-
las Oficinas Registrales dependern de los nuevos Gobiernos
Regionales (formalmente 1987), con excepcin de Lima.En cuanto a su
dimensin normativa se expidieron el Reglamento de Inscripciones
(1936) y el Reglamento General de los Registros Pblicos (1968) que
derog al anterior (1940); posteriormente, con el Cdigo Civil de
1984 los institutos registrales se sistematizaron en su slo libro.
Dentro del procedimiento registral se presentaron tres instancias:
el Registrador Pblico, la Comisin Facultativa y la Junta de
Vigilancia.En cuanto a las tcnicas de inscripcin, se realizaron en
Tomos o Libros de Inscripcin, advirtindose que dichas inscripciones
aparecen contenidas en un documento original, siendo ello necesario
para la atencin de los ttulos y certificados.b) Perodo de
normalizacin y modernizacin: Con fecha 16 de octubre de 1994 se
publica la Ley N 26366, mediante la cual se crea: 1) el Sistema
Nacional de los Registros Pblicos (en adelante SINARP) a fin de
mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la
funcin registral orientado -entre otros aspectos- a la integracin
de los dispersos registros; y 2) la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos (en adelante SUNARP), como un organismo
descentralizado autnomo y ente rector del SINARP, cuya
responsabilidad sntesis es organizar y supervisar la funcin
registral. Cualitativamente se produce un radical cambio en aras de
la modernizacin del sistema registral peruano, al transformarse en
un organismo pblico descentralizado (OPD) acorde con las tendencias
del derecho de organizacin parte capital del derecho
administrativo.En esta fase las antiguas tcnicas de inscripcin
desde el siglo XIX en Tomos o Libros de Inscripcin y desde inicios
de la dcada de los 90 del siglo XX, ms precisamente en 1994, en
Fichas mviles, que son cartones preimpresos que cuentan con una
clasificacin de los asientos de inscripcin y anotaciones en rubros
para los efectos de brindar una mejor publicidad al usuario, van
hacer superadas significativamente por la generacin de asientos
electrnicos grabados en discos pticos. La era de la informtica va
hacer aplicado al quehacer registral con las partidas electrnicas y
el Sistema de Informacin Registral (SIR).c) Perodo de consolidacin
del sistema registral: El 9 de agosto del 2001, un da despus de
haber sido designado como nuevo Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos, el Dr. Carlos Gamarra Ugaz, en una carta abierta
enfatiz como prioridad en su gestin la modernizacin de los
servicios a travs del Proyecto de Interconexin Nacional, mensaje
principista que constituye el inicio del perodo de consolidacin del
sistema registral bajo nuevos enfoques jurdico-tecnolgicos. Esta
importante etapa y filosofa ser desarrollado a lo largo de los
siguientes prrafos
2. Relacin de los titulares y los tercerosEl respeto de la
persona humana es un derecho fundamental y como tal est reconocido
por la Constitucin Poltica del Estado en el artculo 2. Este
derecho, implica el respeto de todos los dems derechos que le son
inherentes a la persona, incluido, entre otros, el de propiedad.
Dentro de nuestra sociedad, resulta fcil notar que la percepcin de
los individuos con respecto del Estado es dbil e incluso, en muchos
casos, desinteresada. La consciencia que se tiene de que uno nace,
vive y se desarrolla dentro de una sociedad, civilmente organizada
en parmetros mnimos de convivencia, resulta nfima. El vnculo que
une a unos ciudadanos con otros y a todos en su conjunto con el
Estado no se manifiesta de manera tan expresa como resulta de la
vigencia de la informacin contenida en los registros pblicos.Esta
informacin expresa, de manera pblica, la relacin que existe entre
los titulares de los inscritos con los terceros, todos los dems. Se
hace referencia, claramente, a lo que en doctrina se conoce como
erga omnes, locucin latina que manifiesta el vnculo que se genera
de un acto de pblico conocimiento, que se exhibe ante todos para
que todos sepan de l. La relacin a que se hace referencia se funda
en el respeto, por la legalidad de las situaciones, y la confianza
en el respeto de los dems. Sin embargo; en el diario trajinar de
los ciudadanos, los roces de unas personas con otras deben ser
reguladas, y es el Derecho, a travs de la norma, el que busca hacer
efectivo tales supuestos para lograr as una convivencia en armona,
dentro de lo posible, y la paz, que se traduce en la solucin de los
conflictos que se generen de la aplicacin de le Ley.
3. La buena y la mala feMerece mencin, para los fines de este
artculo, el desarrollo de los dos tipos de fe que se hallan
inmersos en el actuar de las personas frente al Estado y a sus
semejantes. Estos son dotados de una de dos calidades, la buena o
la mala, dependiendo exclusivamente del nimo que impulsa a la
persona a actuar en defensa de sus intereses.Bsicamente, obra de
buena fe aquel que con su actuar procura mantenerse dentro de los
mrgenes que la Ley establece y por lo mismo evita el dao hacia
terceros que deriven directamente de sus actos. Contrario sensu la
mala fe, tambin recogida por nuestro ordenamiento jurdico, es
aquella mediante la cual la persona que acta aprovechando los
alcances de la Ley para obtener un beneficio propio incluso
sabiendo que de su actuar puede surgir un dao hacia alguien ms. En
doctrina se reconoce un aspecto negativo y positivo de la buena fe,
as, el aspecto negativo implica desconocimiento de la existencia
del vicio o inexactitud registral, y el aspecto positivo creencia
de que el transferente tiene suficientes facultades para proceder
de ese modo.Ambos tipos de fe importan, segn la situacin en la que
se utilicen, un efecto distinto dictado por la norma. As tenemos,
por ejemplo, que el Cdigo Civil establece un plazo de prescripcin
adquisitiva de dominio de cinco aos cuando se trate de buena fe,
duplicando dicho trmino cuando se prueba la mala fe.Es usual que la
buena fe se presuma, por lo que la mala fe debe probarse.
II. EL PRINCIPIO DE BUENA FE PBLICA REGISTRAL
Este principio se puede definir como aquel en virtud del cual el
tercero que adquiere en base a la legitimacin dispositiva del
titular registral es mantenido en la adquisicin a non
domino[footnoteRef:2] que realiza, una vez que ha inscrito su
derecho, con los dems requisitos exigidos por la
ley.[footnoteRef:3] [2: Literalmente, del no dueo. Expresin latina
que significa que se ha recibido algo de una persona que no era su
propietario.] [3: Luis Aliaga Huaripata, citando a Garca Garca en
Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo x.
Editorial Gaceta Jurdica. Primera edicin. 2005. p 417.]
A mencin propia, el principio de fe pblica registral otorga
seguridad jurdica sobre las nuevas inscripciones del tercero
adquiriente que procura de buena fe y teniendo como premisa de su
adquisicin la informacin inscrita en los registros pblicos antes de
la suya, que los efectos a los que da lugar tal acto se conserven
aun cuando lo posterior a esto hubiese estado viciado.Se dice de
este principio que constituye, en todo sistema registral, la mdula
central de su estructura y la expresin ms clara de los alcances de
la proteccin que el Registro brinda al trfico patrimonial.Como
veremos ms adelante, la aplicacin de este principio se realiza
observando determinados requisitos, ya que, as como procura la
seguridad jurdica en la cual se fundamenta todo el Sistema
Registral, tambin ha sido aplicado haciendo un uso abusivo del
derecho por las personas en algunos casos.[footnoteRef:4] [4: Vase
el caso Orellana.]
1. Principio positivizadoComo ya se ha dicho, el proceder de las
personas puede calificarse de buena fe, en tanto esto es una
presuncin legal; no obstante, dicha presuncin admite prueba en
contrario, lo que significa que la mala fe importa para el Derecho
Registral y puede ser probada.En ese sentido, cabe precisar que
cuando se hace mencin del principio de fe pblica registral, nos
estamos refiriendo en todo sentido a la buena fe. Esto se refleja,
por ejemplo, en el artculo 2014 del Cdigo Civil que, a pesar de su
ltima modificatoria, su fecha 26 de marzo de 2015, entre otras
cosas, mantiene la denominacin buena fe y le agrega la de pblica,
quedando as: Artculo 2014. Principio de buena fe pblica registralEl
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus
se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los ttulos
archivados que lo sustentan.La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
Esta norma se constituye en el principal dispositivo legal sobre
el principio que abordamos. Por otro lado, la ley N 26366 garantiza
el efectivo cumplimiento de este principio en el inciso c) del su
artculo 3, de la siguiente manera:Artculo 3.- Son garantas del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos:a) La autonoma de sus
funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;b) La
intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo
ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme;c) La
seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe
del Registro; yd) La indemnizacin por los errores registrales, sin
perjuicio de las dems responsabilidades que correspondan conforme a
ley.
Dentro del mbito registral, propiamente dicho, el Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos tambin
desarrolla lo pertinente a la aplicacin de este principio y lo hace
as:VIII. PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRALLa inexactitud de los
asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin, o rescisin
del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a
ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de
aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en
los asiento registrales.
El Reglamento de Registro de Sociedades hace lo propio, en los
trminos que siguen:Artculo IV.- Fe pblica registralLa inexactitud o
invalidez de los asientos de inscripcin del Registro no perjudicar
al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurdicos sobre
la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud
o invalidez no consten en los asientos registrales.
Prima facie se percibe que las normas que introducen este
principio, para la posible utilizacin que le puedan dar los
operadores del derecho, hacen referencia en sus casos especficos a
los bienes o personas; sin perjuicio de ello, el artculo 2014 debe
interpretarse en su aplicacin no solo a los bienes, sino a todos
los dems supuestos que el marco normativo expuesto seala,2.
Requisitos para la aplicacin del principio de buena fe pblica
registralEn este punto, el anlisis del que parte Aliaga Huaripata
para desarrollar los requisitos de aplicacin del principio que
estudiamos, parte del escrutinio del artculo 2014 del Cdigo Civil,
por nuestra parte trataremos de aportar lo que se requiera para
poder entender mejor qu es ello indispensable para que de la
aplicacin de este principio no se derive en lo injusto.i) Debe
tratarse de una adquisicin derivada de titular registral, que en el
Registro aparece con facultades dispositivas.- Entendiendo que los
Registros son una herramienta para los negocios jurdicos, ha de
tenerse en cuenta que estos negocios son bilaterales, por lo tanto
existe un acuerdo de voluntades que se debe respetar. Tal acuerdo
debe ser vlido en el sentido de que el acreedor reciba el bien de
aquella persona que, en los registros, aparece como la facultada
para disponer del bien.ii) Ha de existir inexactitud registral no
conocible por el tercero adquiriente.- En este sentido, aquellos
vicios que puedan perjudicar a los titulares no deben ser
aprovechados por el tercero adquiriente. Si ste ltimo conociese de
dichos errores, estara obrando de mala fe y, por lo tanto, el
principio no cubrira su actuar ya que es un abuso del derecho.iii)
El adquiriente debe ser realmente un tercero.- No puede verse
inmerso o tener algn tipo de vnculo con las personas que, en la
lnea de sucesivas inscripciones en el registro, hayan estado
anteriormente ligadas al bien o acto.iv) La adquisicin debe ser a
ttulo oneroso.- Este requisito es relativo a las transacciones de
bienes, ya que lo referente a las personas jurdicas, por ejemplo,
merecen un trato especial, desarrollado por su reglamento. Se
supone que aquel que ha comprado un bien ha desembolsado una
cantidad n de dinero. Tal cantidad, de ser el caso que su compra
sea anulada, sera perdida y se ocasionara un dao. Existe la
posicin, respecto a aquellos bienes obtenidos a ttulo gratuito, de
que el principio extienda sus alcances ya que, a pesar de que no se
produzca un dao econmico directo, puede ser el caso de que el
incremento en el patrimonio produzca ms gastos para su
conservacin.v) Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero.-
Esto para perfeccionar la seguridad que brinda el registro. De otra
manera, si es que se hubiese cumplido con todos los anteriores
requisitos, pero no se hubiera inscrito el hecho, sera como si no
se hubiese hecho nada.
CONCLUSIONES
La fe mueve montaas, reza el dicho, y en el mbito del Derecho
Registral, la buena fe, aquella que goza de la inocencia y
confianza de su poseedor, es capaz de brindar seguridad jurdica a
los negocios de los cuales este es parte, siempre y cuando de su
actuar no se evidencia que incurra en un dao consciente. La
aplicacin del principio de buena fe registral se hace necesaria
ante la eventualidad de que puedan surgir la aparicin de vicios o
nulidades en la informacin inscrita en los registros, de ser ese el
caso, la nica forma de vencer el principio es demostrar la mala fe
de quien se ha beneficiado con l; sin embargo, esto no contempla al
vendedor, sino al adquiriente. La seguridad que brindan los
registros pblicos est contemplada por la Ley, sin perjuicio de los
inconvenientes que ello pueda generar a unos, la confianza que se
deposita en el registro debe ser entendida como un compromiso de la
sociedad por respetar la legalidad de las formas y los instrumentos
pblicos. Es deber de los operadores del derecho el perfeccionar el
Sistema Registral, de acuerdo a las necesidades de nuestra sociedad
que, a pesar de las muchas carencias que pueda soportar, necesita
justicia y paz como base del desarrollo.
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores especialistas.
Editorial Gaceta Jurdica. Lima. Primera edicin del 2005.
Reflexiones sobre el Sistema Registral Peruano Artculo electrnico.
Consultado el 14-07-2015. Disponible en:
http://derechogeneral.blogspot.com/2012/02/reflexiones-en-torno-al-sistema.html
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