CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS

Propiedad, copropiedad y cuotas de participacin (Artculo 3)

En el rgimen de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo civil corresponde a cada piso o local:

a. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b. La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse de acuerdo con lo establecido en los artculos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad

Artculo 396 - Cdigo Civil Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

ARTICULO 10 LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS DE CONSERVACION Y ACCESIBILIDAD.

1. Tendrn carcter obligatorio y no requerirn de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Pblicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservacin del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos bsicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposicin, por parte de la Administracin, del deber legal de conservacin.

b. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta aos, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, as como la instalacin de rampas, ascensores u otros dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan la orientacin o su comunicacin con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas pblicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminar el carcter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, ms all de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c. La ocupacin de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d. La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del edificio o de las cosas comunes, as como la constitucin de un complejo inmobiliario, tal y como prev el artculo 17.4 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusin del inmueble en un mbito de actuacin de rehabilitacin o de regeneracin y renovacin urbana.

e. Los actos de divisin material de pisos o locales y sus anejos para formar otros ms reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregacin de otros colindantes del mismo edificio, o su disminucin por segregacin de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusin del inmueble en un mbito de actuacin de rehabilitacin o de regeneracin y renovacin urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carcter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, proceder lo siguiente:

a. Sern costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupacin de comunidades, limitndose el acuerdo de la Junta a la distribucin de la derrama pertinente y a la determinacin de los trminos de su abono.

b. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin de las rdenes dictadas por la autoridad competente respondern individualmente de las sanciones que puedan imponerse en va administrativa.

c. Los pisos o locales quedarn afectos al pago de los gastos derivados de la realizacin de dichas obras o actuaciones en los mismos trminos y condiciones que los establecidos en el artculo 9 para los gastos generales.

3. Requerirn autorizacin administrativa, en todo caso:

a. La constitucin y modificacin del complejo inmobiliario a que se refiere el artculo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos trminos.

b. Cuando as se haya solicitado, previa aprobacin por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, la divisin material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros ms reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregacin de otros colindantes del mismo edificio o su disminucin por segregacin de alguna parte; la construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificacin de la envolvente para mejorar la eficiencia energtica, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artculo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deber constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponder a la Junta de Propietarios, de comn acuerdo con aqullos, y por mayora de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios que corresponda. La fijacin de las nuevas cuotas de participacin, as como la determinacin de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerir la adopcin del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idntica mayora. A este respecto tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los trminos establecidos en la Ley.

ARTICULO 17 LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDOS DE LA JUNTA

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes normas:

1. La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicacin regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicacin, o la adaptacin de los existentes, as como la instalacin de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energas renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energticos colectivos, podr ser acordada, a peticin de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin.La comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o adaptacin de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservacin y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr autorizrseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inters legal.No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior respecto a los gastos de conservacin y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr la consideracin, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento comn.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artculo 10-1 b), la realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos, requerir el voto favorable de la mayora de los propietarios, que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de accesibilidad, la comunidad quedar obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. El establecimiento o supresin de los servicios de portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general, supongan o no modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerirn el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin.Idntico rgimen se aplicar al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico en el inmueble y el establecimiento o supresin de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica o hdrica del inmueble. En ste ltimo caso, los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopcin del acuerdo bastar el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin, aplicndose, en este caso, el sistema de repercusin de costes establecido en dicho apartado.

4. Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y caractersticas.No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, se adopten vlidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privrsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicacin del correspondiente inters legal.No podrn realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

5. La instalacin de un punto de recarga de vehculos elctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que ste se ubique en una plaza individual de garaje, slo requerir la comunicacin previa a la comunidad. El coste de dicha instalacin y el consumo de electricidad correspondiente sern asumidos ntegramente por el o los interesados directos en la misma.

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artculo, que impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirn para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participacin.

7. Para la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la mayora del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin. En segunda convocatoria sern vlidos los acuerdos adoptados por la mayora de los asistentes, siempre que sta represente, a su vez, ms de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.Cuando la mayora no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver en equidad lo que proceda dentro de veinte das, contados desde la peticin, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificacin o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artculo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicacin a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 das naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepcin.

9. Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artculo obligan a todos los propietarios.

10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver lo procedente la Junta de propietarios. Tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los trminos establecidos en la Ley.

11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble sern a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.