Propiedad horizontal arts. 2037/72

Dr. Claudio Kiper

OBJETO: Inmueble edificado

C y p propias C y p comunes (necesarias o no indispensables) Bienes del consorcio

Cosas y partes propias

a) Unidad funcionalpisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino (art. 2039)

b) volumen limitado por estructuras divisorias (cubo de aire)

c) tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, incluso de los balcones (art. 2043)

D) Unidades complementarias

Independencia Comunicación con la vía pública

Directa Pasaje común

Ascensores, pasillos, rampas

Montacargas, palieres, escalera,

Caminos

Requisitos

PARTES Y COSAS COMUNES

a todas o a algunas de las unidades funcionales (art. 2040)

A) Indispensables p seguridad

B) Uso común

C) Las q se determinan en el Reglamento

Presunción de comunidad (¿prueba en contrario?)

CARACTERES

- Inseparables

- Indivisibles - Accesorias - Interdependientes

PARTES Y COSAS COMUNESARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:a) el terreno;b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional;g) los locales para alojamiento del encargado;h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

PARTES Y COSAS COMUNES

ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:a) la piscina;b) el solárium;c) el gimnasio;d) el lavadero;e) el salón de usos múltiples.Esta enumeración tiene carácter enunciativo

ARTÍCULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

FACULTADES DE LOS TITULARES (interdependientes)

Sobre la parte propia

- derecho de poseer (reivindicar)

- uso y goce

destino de la unidad

límites

restricciones legales

der. reales (¿servidumbres?)

disponer jurídicamente der. personales

Materialmente abandonar

Obligación: Pagar reparación del propio depto

FACULTADES DE LOS TITULARES (interdependientes)

Sobre partes comunes

- derecho de poseer- uso y goce

destinolímites der. de los demás

- disponer jurídica y materialmente

OBRAS NUEVAS - INNOVACIONES prohibidas

En partes propias no requieren autorización requieren autorización (unanimidad)

- prohibidas (nulas) - en beneficio de todos (mayoría absoluta) En partes comunes - en beneficio de un consorcista

(unanimidad) - alteren sustancialmente la concepción

originaria; elevar pisos o excavaciones (unanimidad)

- se exige un informe técnico previo- el beneficiario soporta los costos (v.gr.: modif. Reglamento). El Art. 1995 de 1998 decía que se modificaban los títulos de pleno derecho - el q solicita, o la minoría disidente, tienen acción judicial

ART 2054: Reparaciones urgentes

- ausencia no sólo del adm, sino también del Consejo.

- No dice q sea necesario avisar a los demás y esperar q no se opongan, como la ley anterior. Mejor, es más ágil.

No hay reembolso si el gasto es “injustificado”. El viejo art 8 decía q es así si el gasto no resultara “útil”.

- ¿qué pasa si hay ausencia pero no urgencia?

OBLIGACIONES

ARTÍCULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y del reglamento interno, si lo hay;b) conservar en buen estado su unidad funcional;c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; (Ver 2056, inc. g)d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Prohibiciones

ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horiz;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

EXPENSAS

ART 2048. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

- incluye a los “bienes del consorcio”.

- obliga a mantener instalaciones para discapacitados.

- “obligaciones impuestas al administrador” (¿)

- tít ejecutivo. Tiene privilegio (art. 2582)

¿conj. Inmob., cementerios, t compartido (2098)?

EXPENSAS Obligados

ART.2050

- el propietario, y sin implicar su liberación:

- los que sean poseedores por “cualquier título”.

EXPENSASART 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna

expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

- primer parte similar al anterior art. 8.

- no hay liberación de las devengadas antes?

- Según el art. 1937, el suc part responde c/ cosa

- información de subadquirentes, 2067, inc. l) (certificado del administrador).

- Parece un caso de “compensación legal”. Serían requisitos: a) prestaciones de dar c/reciprocidad; b) título diferente; c) fungibilidad y homogeneidad; d) liquidez, e) exigibilidad (arts. 921/3).

- se puede eximir a unidades. No aclara mayoría.

ASAMBLEAS

ARTÍCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.

ASAMBLEAS

ART 2059. Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea por medio fehaciente, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es inválido el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por 2/3 de la totalidad.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ASAMBLEAS

ART 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de invalidez de la asamblea caduca a los 30 días contados desde la fecha de la asamblea.

ASAMBLEAS

- May absol con doble cómputo. Se calcula s/todos.

- el quórum no está tan claro. El art. 2000 de 1998, decía q había quórum cualquiera sea el número de presentes.

- 30 días (caducidad) Parece poco.

Puede haber otras mayorías previstas en el Reglam, y otras formas de computarlas (ver 2056, incs ñ, o, p y 2057).

60 unidades

18 presentes.

14 proponen una decisión q se comunica a los demás.

10 se oponen x medio fehaciente y los demás guardan silencio.

Parece q se aprueba, a pesar de q 14 (10 + 4) se opusieron, y de q 32 guardan silencio.

Asamblea judicial (2063)

- Administrador o Consejo no convocan- Se supone q no pudieron autoconvocarse ni tomar

decisión fuera de la asamblea (2059)- La deben pedir + 10 % (¿cómo se computa?)- Se convoca a todos- Resuelve mayoría simple de presentes - En subsidio el juez- Trámite sumarísimo- Medidas cautelares para regularizar la situación del

consorcio

Consejo de propietarios

ART 2064.La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

- En el de 1998 tb era optativo.

- El Reglam debe fijar sus facultades (2056, inc u), de modo que puede tener otras atribuciones.

ADMINISTRADOR

ART 2066.Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad (ver 2056, inc. r) cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

- El Reglam puede prever la duración del mandato (2056, inc. s).

- La ley 941 de la Ciudad (actualizada por las leyes 3254 y 3291, y reglamentada por el Decreto 551/2010), crea un Registro de Administradores. Dice el art. 13 q el adm dura, salvo disposición en contrario del Reglam, 1 año, q puede ser renovado x la Asamblea. También tiene normas s/mayoría y quórum.

ADMINISTRADOR

ART 2067.

- tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario y, en especial, debe:

- convocar a la asamblea, redactar el orden del día;…

- Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

- nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea

- Contratar un seguro integral de consorcios

ADMINISTRADOR Derechos y obligaciones

- notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las 48 hs hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio

- a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de 3 días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

- representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales

Subconsorcios

ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horiz puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Grave deterioro o destrucción del edificio

(art. 2055) - Decide la asamblea por mayoría de más de la mitad

del valor: a) demolición y venta (terreno y materiales), b) reparación, c) reconstrucción.

- A diferencia del anterior art 16: a) no usa la palabra “vetustez”, b) en vez de comprar la mayoría, se prefiere la venta a terceros, q sí deberían contribuir; c) si no los hay la mayoría adquiere x val judicial.

El 1997 de 1998 preveía abandonar a favor del consorcio, lo q podía generar abusos. Esta norma prefiere que la transmisión sea onerosa, ya que alude a la valuación judicial, igual que el anterior 16.

Prehorizontalidad

ART 2070.Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

ART 2071 Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

Conjuntos inmobiliarios(art.2073 CCC)

Se deben regular por el derecho real de propiedad horizontal:

Ej. clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o naúticos, u otro emprendimiento con destino vivienda, o laboral, comercial, empresarial, mixto

- Tb se aplican la ley 25675 (medio ambiente) y normas admin locales

Caracteres

- Área limitada, cerrada - partes privativas

- partes comunes - reglamento

- indivisión forzosa y perpetua

- limitaciones y restricciones

- régimen disciplinario

- contribuir con los gastos

- entidad c personalidad juríd

- interdependencia. Todo inescindible- Protección consumidor?

Diferencias con prop horiz

a) las unidades privativas pueden hallarse construidas o en proceso de construcción (art. 2077);

b) sólo "son necesariamente comunes las partes y lugares del terreno destinados a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales" (art 2076);

c) Para algunos, se da cabida al derecho de admisión (art. 2085)

Algunas restricciones

- Se puede ceder uso y goce de la unidad- Grupo familiar- Se restringe uso y goce de espacios

comunes- No se puede ceder separadamente- Régimen de invitados. Aranceles- No se puede impedir transmisión de

unidad- Der de preferencia- Sanciones p conductas graves o

reiteradas

Casos que suscitaron conflictos judiciales

- la potestad de un emprendimiento urbano privado de definir la composición social de quienes habrán de vivir en el lugar

- la discusión sobre multas por exceso de velocidad aplicada a quienes no son residentes o la sanción a un vecino por falta de pago de expensas mediante la obligación de ingresar por un acceso lateral

- la decisión de cortar el suministro de energía eléctrica a un vecino ante la discusión por el importe que se le cobraba por la prestación de este servicio conjuntamente con las expensas y la solicitud por parte de éste de prestación directa de este servicio por la empresa distribuidora

Casos que suscitaron conflictos judiciales

- la decisión de un tribunal disciplinario de un Country Club que declara a un vecino como persona "no grata" con la consecuente tacha y perjuicio en las relaciones intersociales que dicha calificación supone - la venta de la propiedad de un vecino por parte de la Asociación Civil que controla un emprendimiento tipo Country en ejercicio de la condición resolutoria contractual, por violar el contrato de adquisición del bien inmueble al haber sido transferido el inmueble a un tercero —hijo del propietario— sin la previa conformidad y aceptación de éste, por parte de esta asociación - la comentada prohibición de ingreso a un vecino del emprendimiento urbano privado con su nueva pareja, luego de su separación, en virtud de lo establecido en el estatuto societario