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PROPIEDADES COMERCIALES EN LOS ESTADOS UNIDOS – CLAVES Y OPORTUNIDADES HOY
Presentado Por
ALEX ZYLBERGLAIT
MBA, CCIM, SIOR | Director General de Inversiones
[email protected] | 001.305.345.7776 WhatsApp
www.FloridaComercial.com
Quienes Somos
❖ Enfoque singular en corretaje de inversiones en propiedades
comerciales
❖ Mayor fuerza de representación en los EEUU (mas de 80 oficinas y
1,800 agentes)
❖ Segmentación por tipo de propiedad y grupo de clientes
❖ Sistemas exclusivos de investigación y mercadeo en tiempo real
❖ Investigación a nivel local y nacional sobre los principales tipos de
propiedades comerciales con pronósticos de mercado y de
tendencias con análisis especifico de las propiedades
Ventajas de Trabajar con Nosotros
❖ Especialistas en cada tipo de propiedades y en cada región
geográfica del país con extensa experiencia en la materia
❖ Acceso al inventario exclusivo mas grande del país de
propiedades comerciales
❖ Información continua, trascendente y actualizada sobre
oportunidades de inversión
❖ Asesoría durante todo el proceso de evaluación y adquisición de
propiedades
❖ Contactos y relaciones establecidas con diferentes profesionales
del rubro
❖ Interés de establecer una relación a largo plazo con ustedes
Grupos de Propiedades
❖ Hoteleria
❖ Industriales
❖ Terrenos
❖ Viviendas Prefabricadas
❖ Edificios de Deptos
❖ Prop. de Alquiler Neto
❖ Oficinas
❖ Centros Comerciales
❖ Prop. de Almacenaje
❖ Prop. Para Adultos Mayores
❖ Activos Especiales
Oficinas en Todo el País y Canadá
Los Resultados Hablan por si Mismos
5,681
3,803
2,510
1,891
1,852
1,693
1,070
1,034
694
625
Marcus & Millichap
CBRE
Cushman& Wakefield
Colliers International
JLL
NKF
KellerWilliams
NAI
Coldwell Banker
Lee & Associates
Investment Sales Brokerage Company Ranking*Closed Transactions
Trailing 12 months through Q12020Includes sales $1 million and greater; list-side and buy-side.
The information is based on internal and external information available to Marcus &Millichap. There may be other sources of information unavailable to Marcus &Millichap or other calculation methodologies which may change rankings and reported numbers.
Sources: Marcus &Millichap Research Services, CoStar Group, Inc., Real Capital Analytics
Porque los EEUU y Porque Ahora?
Porque Propiedades Comerciales?
Propiedades Comerciales y sus Características
Consideraciones de Inversión
❖ Rentabilidad
❖ Administración
❖ Perfil de riesgo
❖ Estrategia de inversión
(propiedad estabilizada o de
valor agregado)
❖ Estructuración legal
❖ Impacto impositivo
Mercado de Florida
❖ Excelente clima de negocios
❖ Centro mundial y balcón a
las Américas
❖ Fuerza laboral competitiva
❖ Infra-estructura de transporte
multi-modal
❖ Innovación – R&D
❖ Ambiente empresarial
❖ Calidad de vida
❖ Florida ranqueado como uno
de los mejores estados para
hacer negocios
Escuchando a nuestros clientes: Impacto actual de la crisis de salud publica
Apartmentos Centros Comerciales
Oficina Industrial Single-Tenant Retail
❖ Los segmentos de rendimiento superior han sido los más
afectados (por ahora) – Restaurantes, Fitness, etc.
❖ Muchas empresas que ya buscan la ayuda de los
propietarios de propiedades
❖ Minoristas de comestibles y necesidades que mejor
pasan la situacion actual
❖ Tendencia de trabajar desde casa
pone en duda sobre futuro de
oficinas
❖ Preguntas sobre la durabilidad de
los inquilinos a largo plazo
❖ Caída en la actividad durante
cuarentena
❖ Producto líder hasta 2019 también
bajo presión
❖ Soluciones de trabajo remoto más
desafiantes
❖ Sector ECommerce Superando;
Probabilidad de aumento en 2021
❖ Mercancía masiva y comestibles
con mejor desempeño
❖ Restaurantes con Drive-Thru,
❖ Farmacias funcionando bien
❖ Algunos inquilinos, en riesgo
❖ Analisis de lista de ingresos en abril, mayo y más allá
❖ Opciones y consecuencias de los acuerdos de
indulgencia de Fannie/Freddie o bancos locales
❖ Trabajar a través de problemas operativos, incluyendo
arrendamientos, mostrar unidades, mantenimiento, etc..
Mercados de capitales y entorno transaccional
Apartmentos Centros Comerciales
Oficina Industrial Single-Tenant Retail
❖ Los prestamistas mucho más cautelosos pero activos -
CMBS marginado- Muy probablemente temporalmente,
los bancos siguen prestando pero más conservador
❖ Productos de “Necesidad”activos; La mayoría de las
ofertas minoristas basadas en otros productos en espera
❖ Liquidez en Estabilidad/Crédito vs
Valor-Añadir
❖ Lista de Inquilinos y Plazo Esencial
❖ Analisis de deuda – Activo y
prestatario
❖ Perspectivas a largo plazo
impulsando el interés continuo del
comprador
❖ Tenant Roster una influencia
importante en la deuda/equity
❖ 1031 - Activos de inquilinos
individuales o pocos en mayor
demanda
❖ Restaurantes, Fitness y
Entretenimiento los mas afectados
❖ QSR con Drive-Thru, comestibles y
farmacias activos
❖ Compradores privados y 1031 más
activos; Otros esperando
❖ Los bancos siguen haciendo préstamos; Prefiere
clientes y prestatarios existentes con sólidos balances
❖ Los compradores están haciendo 2 o 3 solicitudes de
préstamos separados
❖ Fannie/Freddie aumentan requisitos de reservas en
acuerdos bajo solicitud
Ave
rag
e R
ate
* Through March 31Includes apartment, retail, office, and industrial sales $1 million and greaterSources: Marcus & Millichap Research Services, CoStar Group, Inc., Real Capital Analytics, Federal Reserve
430 bps
480 bps 480 bps
200 bps
580 bps 560 bps
Rendimiento inmobiliario comercial Spread
Indica fortaleza de inversión
440 bps
0%
3%
6%
9%
12%
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1920*
Average Cap Rate 10-Year Treasury
Percepción Versus Realidad
❖ Mas de 1,000 transaccione concretadas
❖ Mas de 5,000,000,000 en volumen de operaciones
❖ Cerca de 400 transacciones financiadas
❖ Mas de 1,000,000,000 en volumen de financiamiento
La nueva normalidad puede ser simplemente un negocio como (in) habitual,
pero en medio de los cambios y la incertidumbre, algunas cosas siguen igual:
Marcus & Millichap está ejecutando transacciones, resolviendo problemas y
encontrando oportunidades para nuestros clientes. E incluso ahora, durante
esta disrupción del mercado, nuestros resultados del segundo trimestre reflejan el poder de nuestra plataforma para crear valor y riqueza inmobiliaria para
nuestros clientes ahora y en el futuro.
Ejemplo de Propiedades Disponibles
7 4 0 1 N U n i v e r s i t y D r • T a m a r a c , F L
Price $4,995,000Net Operating Income 324,954Rentable Square Feet 20,299Price/Square Foot $246.07CAP Rate 6.51%Parcel Size 2.68 acre(s)Year Built 1980 / 2000
1 7 5 F o n t a i n b l e a u B o u l e v a r d • M i a m i , F L
Price $12,500,000Net Operating Income 758,577Rentable Square Feet 45,664Price/Square Foot $273.74CAP Rate 6.07%Parcel Size 3.09 acre(s)
Year Built 1974
1 6 2 0 1 S W 9 5 t h A v e • M i a m i , F L
Price $4,975,000Net Operating Income 176,828Rentable Square Feet 26,859Price/Square Foot $185.23CAP Rate 3.55%Parcel Size 0.76 acre(s)
Year Built 1984
7 8 9 8 B a y m e a d o w s W a y • J a c k s o n v i l l e , F L
Price $3,750,000Rentable Square Feet 45,000Price/Square Foot $83.33Parcel Size 2.54 acre(s)Pro Forma CAP Rate 12.19%Year Built 1980 / 2011
W y n w o o d C o l i v i n g • 1 4 5 N W 3 5 t h S t • M i a m i , F L
Price $3,150,000Down Payment $3,150,000 (100%)Lot Size (Acres) 0.34 acre(s)Price/Acres $213
3 4 - 3 8 S o u t h F e d e r a l H i g h w a y • D a n i a B e a c h , F L
Price $2,650,126Net Operating Income 113,225Rentable SF 9,350Price/Square Foot $283.44CAP Rate 4.27%Lot Size 0.46 acre(s)Year Built 1974
Ejemplo de Propiedades Disponibles
A d v a n c e A u t o P a r t s • 1 0 0 8 E d g e w o o d A v e N • J a c k s o n v i l l e , F L
Price $1,671,000Net Operating Income 108,600Rentable SF 6,859Price/Square Foot $243.62CAP Rate 6.50%Lease Type NNNYear Built 2006Lease Expiration Date 12/31/2028Increases 5% in OptionsLease Guarantor Corporate Guarantee
C V S p h a r m a c y • 1 4 7 0 5 S W 4 2 n d S t • M i a m i , F L
Price $5,000,000Net Operating Income 259,645Rentable SF 10,908CAP Rate 5.19%Lot Size 1.58 acre(s)Year Built 2001Lease Expiration Date 7/31/2031Lease Guarantor Corporate Guarantee
S t a r b u c k s O r l a n d o - 1 5 3 0 E C o l o n i a l D r • O r l a n d o , F L
Price $3,300,000Net Operating Income 160,000Rentable SF 2,642Price/Square Foot $1,249.05CAP Rate 4.85%Lease Type NNNYear Built 2020Lease Expiration Date 9/30/2030
Increases 10% each Five YearPeriod
P o l l o T r o p i c a l • 9 3 7 0 A t l a n t i c B l v d • J a c k s o n v i l l e , F LPrice $2,069,336Net Operating Income 108,640Rentable SF 3,858CAP Rate 5.25%Lot Size 0.94 acre(s)Year Built 2015Lease Guarantor Corporate Guarantee
T i r e K i n g d o m • 2 7 7 0 N M i l i t a r y T r l • W e s t P a l m B e a c h , F L
Price $2,000,000Net Operating Income 120,000Rentable SF 6,300CAP Rate 6.00%Lot Size 1.29 acre(s)Year Built 1985Lease Expiration Date 6/30/2025Lease Guarantor Corporate Guarantee
B u r g e r K i n g • 5 2 6 5 U S H w y 1 • V e r o B e a c h , F LPrice $2,800,000Net Operating Income 140,000Rentable SF 3,000Price/Square Foot $933.33CAP Rate 5.00%Year Built 2020Lease Type Absolute NetIncreases 1.25% AnnuallyLease Guarantor Franchisee Guarantee
Ejemplo de Propiedades DisponiblesP i z z a H u t • 1 2 2 M e r c h a n t s S q u a r e D r • C a r t e r s v i l l e , G A
Price $1,315,000Net Operating Income 91,912Rentable SF 3,435Price/Square Foot $382.82CAP Rate 6.99%Lease Type NNNYear Built 2005Lease Expiration Date 6/11/2028Increases Fixed Rent IncreasesLease Guarantor Franchisee Guarantee
A r b y ' s • 1 2 9 4 0 A l b e m a r l e R d • M i n t H i l l , N CPrice $3,236,364Net Operating Income 178,000Rentable SF 2,400CAP Rate 5.50%Lot Size 1.30 acre(s)Year Built 2020Lease Expiration Date 7/31/2040Lease Guarantor Franchisee Guarantee
W a l g r e e n s • 2 8 0 5 S M a i n S t • H i g h P o i n t , N CPrice $2,545,049Net Operating Income 259,595Rentable SF 9,000Price/Square Foot $282.78CAP Rate 10.20%Lease Type Absolute NetYear Built 2000Lease Expiration Date 6/30/2025Lease Guarantor Corporate Guarantee
T a c o C a b a n a • 2 5 1 0 3 W I - 1 0 F r o n t a g e R d • S a n A n t o n i o , T XPrice $2,190,330Net Operating Income 123,754Rentable SF 4,879CAP Rate 5.65%Lot Size 0.92 acre(s)Year Built 2012Lease Guarantor Corporate Guarantee
S m o o t h i e K i n g • 1 0 5 6 0 W e s t h e i m e r R d • H o u s t o n , T X
Price $3,080,000Net Operating Income 180,000Rentable SF 5,000Price/Square Foot $616.00CAP Rate 5.84%Lease Type Absolute NetYear Built 1987 / 2018Lease Expiration Date 10/1/2028Lease Guarantor Personal Guarantee
K F C • 1 9 0 0 W 5 t h S t • P l a i n v i e w , T XPrice $1,241,951Net Operating Income 72,654Rentable SF 2,720Price/Square Foot $456.60CAP Rate 5.85%Lease Type Absolute NetYear Built 1986Increases 1.25% Annually
Starting in Year6Lease Guarantor Franchisee Guarantee
PROPIEDADES COMERCIALES EN LOS ESTADOS UNIDOS – CLAVES Y OPORTUNIDADES HOY
Presentado Por
ALEX ZYLBERGLAIT
MBA, CCIM, SIOR | Director General de Inversiones
[email protected] | 001.305.345.7776 WhatsApp
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