1

Municipalidad de San Jose

PROPUESTA DE REFORMA PARCIAL A LA ZONIFICACIÓN EN EL

DISTRITO CATEDRAL

1. JUSTIFICACIÓN:

Cambio necesario para ajustar la zonificación en el área en donde se ubicará el proyecto

Ciudad Gobierno (CG).

2. ANTECEDENTES:

Ciudad Gobierno se concibe como una iniciativa para centralizar una gran parte de las instituciones del Gobierno Central en un mismo espacio geográfico, de forma que se vaya orientando el reordenamiento de la capital costarricense con base en un desarrollo urbano planificado hacia una Ciudad Sostenible. Este proyecto pretende ser un generador importante en la modernización de los servicios que prestan algunas de las principales instituciones gubernamentales y permitirá dar agilidad a la tramitología que tienen que enfrentar las personas usuarias en edificaciones diseñadas específicamente para la gestión institucional, eliminando los gastos por pagos de alquileres y arrendamientos de edificaciones y maximizando el uso de los recursos estatales. Mediante el Decreto Ejecutivo N°39330-MOPT-H-PLAN-MIVAH, publicado en el Alcance Digital N° 15 a La Gaceta N° 28 del 10 de febrero de 2016, se declara “… de interés público y nacional la ejecución del Proyecto “Ciudad Gobierno”, segunda etapa y en consecuencia, todas aquellas gestiones, actividades e iniciativas relacionadas directamente con su desarrollo.” (Art.1) Para ello establece que “Los funcionarios y las instituciones públicas y privadas, dentro del bloque de legalidad respectivo y en la medida de sus posibilidades, podrán y procurarán contribuir con sus recursos u otras opciones de cooperación posibles…”(Art.3). Según el decreto citado, este proyecto está compuesto de dos etapas: la primera es la construcción del edificio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, y la segunda tiene varios componentes, entre los cuales se encuentra:

Construcción de al menos 140.000 m2 de edificios de oficinas, distribuidos en seis torres que albergarán a las siguientes entidades:

o Ministerio de Planificación Nacional y Política Económica, Dirección General del Servicio Civil, Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.

o Ministerio de Gobernación y Policía, Dirección Nacional de Migración y Extranjería, Dirección Nacional de Desarrollo de la Comunidad y la Imprenta Nacional.

o Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

o Ministerio de Hacienda.

2

Construcción de dos torres de edificios para estacionamiento de al menos 50.000 m2 cada una, para un total de al menos 100.000 m2, con capacidad para alojar hasta 5.000 vehículos.

Acondicionamiento urbano de al menos 25.000 m2.

3. DESCRIPCION DEL PROYECTO CIUDAD GOBIERNO: El proyecto CG consiste en construcción de cinco torres de edificios para albergar a 12 ministerios e instituciones, donde será el edificio del MOPT el primero de ellos en construirse. La inversión total de la obra asciende los $300 millones, donde se contempla una zona de influencia inmediata la cual presentara mejoras en espacio público –a través de corredores peatonales en sentido Norte Sur- conectando el Parque La Paz a las zonas centrales. De igual manera, existe un planteamiento de edificaciones sostenibles –según las últimas tendencias a nivel mundial- que optimizan la huella y funcionamiento de cada inmueble, haciéndolos más eficientes y rentables para el Estado. Por otra parte, al brindar mayor espacio de zonas verdes, se busca promover un carácter más abierto pero ante todo, de vivir y disfrutar la zona, tanto para sus visitantes como para sus residentes. Con ello, se restablece el sentido de permanencia en las zonas centrales de la capital, así como una revalorización del suelo de la zona –ayudando a un mayor índice de construcción, aumento de comercio y actividades complementarias en el sitio a intervenir.

Mapa1- Fincas a utilizar. Fuente MOPT

3

Mapa2 - Zonas de impacto. Fuente MOPT

4. SITUACION ACTUAL Y CARACATERISTICAS DE LA ZONA, SEGÚN

REGLAMENTOS DE DESARROLLO URBANO DE SAN JOSE: De acuerdo con los Reglamentos de Desarrollo Urbano de San José, específicamente el Reglamento de Zonificación de Uso del Suelo y su mapa conexo, la zona a intervenir es calificada como Zona Mixta Residencial Comercial (ZMRC), y existen varios predios señalados como de actividad institucional, dentro de la misma. Aparte de ello, el área que se denomina “zona de influencia” del proyecto (ver mapa 3), está catalogada también como zona mixta residencial comercial, la cual se encuentra rodeada por la zona comercial 2 (ZC-2).

4

Mapa 3- Extracto del mapa de Zonificación de Uso del Suelo distritos Hospital y Catedral.

Fuente RDU.

Dado que el proyecto pretende construir edificios de entre 6 y 20 pisos y que según el reglamento de cita, artículo 7, 7.1 y 7.2, en la ZMRC, al establecerse las alturas de las construcciones debe aplicarse la fórmula del Coeficiente de Altura, se hace necesario variar la zonificación del lugar en su área de intervención inmediata y en su zona de influencia, de manera que se ajuste a los objetivos del proyecto.

La relevancia del proyecto incidirá positivamente en el sitio, y al conllevar un prolongado proceso de construcción, existirá un cambio radical en la dinámica urbana de la zona, tanto a nivel de usos de suelo como en valores de terreno, por lo que se considera procedente que se varíe la zonificación de ZMRC a ZC-2, a fin de unificar la zonificación en el área y el homologar el tipo de servicios y comercios a ubicarse en el sitio. Debe tomarse en consideración también el hecho de que esta zona está tasada con altos valores del terreno según la Plataforma de Valores del Órgano Normativo Tributario – ONT, lo que provoca que los usos que se desarrollen en dicho espacio tengan un nivel de rendimiento económico consecuente con la renta diferencial del suelo. Esto sin dejar de lado la realidad de que los antiguos barrios Laberinto, Dolorosa Este, Gonzalez Víquez y Soledad, han ido dando paso de la actividad residencial a la de comercio y servicios; tal es así que ahí se identifica una gran cantidad de actividades comerciales coexistiendo con un uso residencial muy disminuido. Esto se refleja en el porcentaje de actividades comerciales existentes en el área, siendo que de un total de 417 actividades u ocupaciones, el 55% (228) corresponde a comercio y servicios y el 45% (189) a vivienda.

5

Mapa 4 - Uso del Suelo Actual, proyecto de Habitabilidad Urbana. Fuente RDU.

Otro aspecto a considerar y que influye significativamente en un posible cambio de uso de ZMRC a Zona Comercial 2 (ZC2) es el tipo de actividades comerciales que son concurrentes para ambas zonas. Según el anexo 2 de los Reglamentos de Desarrollo Urbano de las 117 actividades que son permitidas en la ZC2, 89 están presentes en la ZMRC, lo que demuestra que las actividades de la ZC2 son compatibles en un 76% con la ZMRC, lo que implica que el cambio no resultará significativo para la actual situación. Considerando todo lo anterior, el Concejo Municipal de San José aprobó, mediante el Acuerdo N°1 artículo único de la sesión Extraordinaria N°002, del 12 de mayo del 2016, que se inicie el proceso de reforma parcial al Reglamento de Zonificación de Uso del Suelo de los Reglamentos de Desarrollo Urbano y específicamente el mapa de zonificación de los distritos correspondientes en el área en donde se establecerá la Ciudad Gobierno, esto cumpliéndose con el procedimiento que se establece en la Ley de Planificación Urbana, artículo 17 y en todas las demás normas aplicables. Entre los elementos a considerar y cumplir, claramente se encuentra la viabilidad ambiental fundamentada en los estudios de los Índices de Fragilidad Ambiental (IFA) que se realicen en cada cantón y zona.

6

5. DELIMITACION GEOGRAFICA DE LA PROPUESTA DE REFORMA:

La ubicación geográfica del área propuesta para el cambio de uso del suelo es la siguiente:

Coordenadas planas según proyección CRTM05:

Punto inferior izquierdo, 1,097,731.27 latitud norte; 491,220.11 Longitud oeste.

Punto superior derecho, 1,097,945.97 Latitud norte; 491,749.52 longitud oeste.

Distrito: Catedral. Barrios involucrados: Dolorosa Este, Pacifico Este, Soledad y González Víquez.

Área de la propuesta: 25.3 Has, equivalente a 23 cuadras. Se visualiza en el siguiente mapa: Fuente: Departamento de Información Catastral y Geográfica

Mapa 5 – Ubicación Geográfica de la Zona de Cambio de Uso.

7

6. ANALISIS SEGÚN LOS INDICES DE FRAGILIDAD AMBIENTAL:

Según la evaluación hecha a las cuatro dimensiones de IFA se determinan los siguientes aspectos por cada uno de ellos: 1. El IFA por Geoaptitud corresponde a un conjunto de variables que pretenden medir la fragilidad ambiental desde un punto de vista de capacidad de carga o soportante del suelo y de estabilidad. En este sentido el área establecida para el proyecto de cambio de uso del suelo ostenta una relativa fragilidad ambiental por geoaptitud de moderada a baja, no existe una composición geológica frágil o inconsistente que comprometa proyectos de inversión pública o privada, o bien recursos naturales que se vean afectados o alterados por desarrollo urbanísticos. Otro aspecto importante a señalar es que la condición descrita anteriormente prevalece para la mayor parte del territorio del cantón, por lo tanto el IFA de Geoaptitud no se constituye en una variable determinante para impedir un posible cambio de uso del suelo, de mixto residencia - comercio a comercial. 2. El IFA por Edafoaptitud no es significativa para el Cantón San José, debido al nivel de urbanización que presenta este territorio. Hay que tener en cuenta que esta variable mide el nivel de fragilidad o vulnerabilidad de los espacios agrícolas con respecto a proyectos de diferente índole que puedan provocar impactos como erosión, meteorización, contaminación entre otros. Por consiguiente, el IFA de Edafoaptitud tampoco se constituye en una condición predominante para impedir un eventual cambio de uso del suelo de mixto residencial - comercio a comercial en el área propuesta. 3. El índice de fragilidad por Bioaptitud, posee un valor muy bajo debido al grado o nivel de urbanización que manifiesta el cantón San José y sobre todo del área propuesta para el cambio de uso de suelo. El IFA por Bioaptitud no es un indicador ambiental que pese en la determinación de un posible cambio de uso del suelo ya que los espacios naturales (bosques y cuerpos de agua entre otros) han sido alterados desde varias décadas atrás por el desarrollo urbano a tal punto que algunas especies de flora y fauna han sido extintas, desplazadas o menguadas; por consiguiente no hay condición biótica especial a proteger o rescatar. De tal manera que todo lo que se haga de aquí en adelante en pro de la mejora de estos aspectos y que conlleven algún componente verde como por ejemplo proyectos de arborización urbana, parques, plazoletas y paseos peatonales, como se propone en el proyecto Ciudad Gobierno, redundará en una mejora sustancial. 4. El IFA por Antroaptitud se centra en la evaluación de las variables de uso del suelo y paisaje. Para ambos aspectos se demuestra que el área de estudio no presenta fragilidad ambiental, ya que en primer lugar el IFA de antroaptitud a través de la variable de uso de suelo permite desarrollar actividades comerciales en la zona VI-1, la cual alberga el área en cuestión. En cuanto a la variable de paisaje, el Estudio de IFAs no registra una fragilidad particular para la zona. Se establecen parámetros de cuidar las visuales a los puntos de referencia (montañas) sobre todo en los alrededores de parques y paseos peatonales, así como en los lugares donde hay concentración de edificios con declaratoria de valor patrimonial. Como antes se señaló, en la zona únicamente existe una edificación que se encuentra en esta categoría, la cual está siendo protegida y beneficiada con el proyecto, al incorporarse áreas verdes, corredores peatonales, aprovechamiento del componente paisajístico al ser edificaciones con una cobertura menor al terreno, lo que permite mejor aprovechamiento de las visuales paisajísticas. Según el cuadro 3, del documento denominado “Limitaciones y potencialidades técnicas

8

por evaluación IFA", indica que la zona de baja fragilidad no posee limitaciones técnicas, pues es un área altamente urbanizada, donde todos los factores tienen una fragilidad baja. Su mayor potencial es conservar el uso actual, que es el urbano, y mejorar la condición de las zonas con bajo valor paisajístico. Por otra parte en el cuatro 5, “Usos recomendados en las distintas categorías IFA", se establece que la subclase IV-1 puede albergar usos comerciales. En consideración a lo anteriormente expuesto se evidencia que un posible cambio uso de suelo no influye o altera las condiciones de fragilidad ambiental dadas para la zona en cuestión. Dicha área no posee limitaciones y fragilidades ambientales que impidan el establecimiento de un cambio de uso de suelo; así mismo queda demostrado que no hay incompatibilidad ambiental y contradicción con la propuesta de reforma a los mapas de zonificación de los Reglamentos de Desarrollo Urbano. Todo lo contrario, se estima que con dicha variación en el uso del suelo se pueda potencializar desde los puntos de vista urbanístico, social, económico y ambiental, siendo estos el fin último de esta propuesta.

Cabe mencionar que es uso de suelo establecido como “Institucional” adquirirá las condiciones normativas correspondientes a la zona comercial, debido a su colindancia inmediata.

Así, con la reforma, la zonificación en el distrito Catedral quedaría de la siguiente manera:

9

Mapa 6 – Zonificación Actual de Uso de Suelo. Fuente RDU.

Mapa 7 – Zonificación Propuesta de Uso de Suelo.

7. CONCLUSIONES

En cuanto a usos o compatibilidad de las actividades.

Mínimo grado de afectación por cambio de actividades permitidas, ya que en las zonas -actual y propuesta- existe un 76% de coincidencia en las actividades permitidas o conformes del Reglamento de Desarrollo Urbano.

En cuanto a la vialidad.

Dada la escala del proyecto, no existe conflicto en materia vial, pues se

implementará un estudio de Impacto Vial realizado por la Dirección de Ingeniería

de Transito, que avale las diversas intervenciones en materia de vialidad y flujos

vehiculares en la zona, así como señalización e instalación de nuevos

mecanismos de seguridad vial.

10

En cuanto a retiros.

Con la propuesta la situación se mantiene igual y por tanto no se afecta esta

regulación. Esto, de acuerdo con el actual Mapa de Retiros para la zona en

cuestión según los RDU, pues se exige actualmente retiro de 0 mts.(o no se

exigen retiros) para construcciones.

En cuanto a edificios o zonas de valor patrimonial.

En el área únicamente existe un edificio de valor patrimonial que es el del Liceo de

Costa Rica, el cual se protege e integra al proyecto por medio del diseño,

particularmente con los nuevos corredores peatonales. De igual manera el

concepto general de la propuesta Ciudad Gobierno conlleva la integración de

áreas verdes y áreas públicas y apertura de las mismas para sus usuarios y

visitantes

En cuanto a alturas.

En lo referente a las alturas de los nuevos edificios –según características

planteadas por el proyecto CG- no existe afectación, según Reglamento vigente.