PROYECTO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CREACIÓN

5/10/2018 PROYECTO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CREACIÓN - slidepdf.com

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ESCUELA SUPERIOR POLITÉCNICA DEL LITORAL

Facultad de Ciencias Humanísticas y Económicas

PROYECTO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CREACIÓNDE UN HOTEL CAMPESTRE Y FINCAS RECREATIVAS EN BUCAY

Propuesta de proyecto de grado presentada al Consejo Directivo

Previa a la obtención del Título de:

Ingeniero Comercial con Mención en Gestión Empresarial,especialización Finanzas

Presentado por

Silvia Cevallos Salcedo

Guayaquil-Ecuador

2008



AGRADECIMIENTO

En primer lugar a Dios por permitirme hacer

realidad uno de mis grandes sueños

convertirme en una profesional. A mi familia

que siempre me brindó todo su apoyo para

salir adelante y vencer los obstáculos que

se presentan durante la vida universitaria.

Al Ing. Tobalina por ayudarme con todo lo

correspondiente a la tesis y por todas sus

enseñanzas durante mi carrera.

A mi padre por enseñarme que la mejor

herencia que me puede dejar es haberme

dado la oportunidad de convertirme en una

excelente profesional.

A mis amigos que me apoyaron en todos losmomentos y durante la realización de la

tesis.




DEDICATORIA

A dios por darme toda la fortaleza para

seguir adelante con mis metas, a mi familia

y amigos que me motivaron en todo

momento durante la elaboración de la tesis

de grado. A mi querida jefa Sara Hungría

por apoyarme y brindarme su ayuda con

respecto a todo lo de mi tesis y mi carrera.

Y en especial a mis padres que han sido los

que me han inculcado la importancia del

estudio durante toda mi vida.




TRIBUNAL DE GRADO

________________________

Ing. Oscar Mendoza M.Presidente del tribunal

________________________

Ing. Constantino TobalinaDirector de Tesis

________________________

Ec. Ma. Elena RomeroVocal Principal

________________________

Ec. Samary GoyaVocal Principal



DECLARACION EXPRESA

La responsabilidad del contenido de esta Tesis de Grado, me corresponde

exclusivamente; y el patrimonio intelectual de la misma a la Escuela Superior

Politécnica del Litoral.

(Reglamento de exámenes y títulos profesionales de la ESPOL).

___________________




ÍNDICE GENERAL

Pág. # TRIBUNAL DE GRADO

DEDICATORIA

AGRADECIMIENTO

RESUMEN

INTRODUCCIÓN 1

CAPITULO 1: CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE BUCAY COMODESTINO TURÍSTICO

1.1 Antecedentes Históricos 2

1.2 Etimología 4

1.3 Antecedentes Geográficos 5

1.4 Clima y Temperatura 8

1.5 Suelo 8

1.6 Hidrología 9

1.7 Flora y Fauna 10

1.8 Inventario de los atractivos turísticos 11-12

CAPITULO 2: ASPECTOS DE LA EMPRESA Y EL SERVICIO

2.1 Antecedentes 13

2.1.1 Breve Descripción del Proyecto 15

2.1.2 Justificación del Proyecto 16

2.1.3 Objetivos del Proyecto 17

2.2 La Empresa 17

2.2.1 Constitución de la Empresa 17



2.2.2 Macroentorno 18-23

2.2.2.1 Fuerzas Económicas 18-21

2.2.2.2 Fuerzas tecnológicas 22

2.2.2.3 Fuerzas Políticas y Legales 22

2.2.2.4 Fuerzas Sociales 23

2.2.2.5 Fuerzas Demográficas 23

2.2.3 Microentorno 24

2.2.3.1 Clientes internos 24

2.2.3.2 Clientes externos 25

2.2.3.3 Intermediarios comerciales 26

2.2.3.4 La competencia 26

2.2.3.5 Los públicos 26

2.3. El Servicio 27

2.3.1 Características del Servicio 27-28

2.3.2 Propiedades del Servicio 29-31

CAPITULO 3: INVESTIGACION DE MERCADO

3.1 Perspectiva de la Investigación 32

3.2 Planteamiento del Problema 32

3.3 Objetivos de la Investigación de Mercado 32-33

3.3.1 Objetivos Generales 33

3.3.2 Objetivos Específicos 33

3.3.3 Mecanismos y procesos de investigación 33-34

3.4 Perfil del Consumidor 34

3.4.1. Descripción del Perfil del Cliente 34



3.4.2 Segmentación de Clientes 34

3.5 Plan de Muestreo 35

3.5.1 Definición de la Población 35

3.5.2 Definición de la Muestra 35

3.5.2.1 Tamaño de la Muestra 36

3.6 Diseño de la Encuesta 37

3.6.1 Diseño del procedimiento de recolección de datos 37-38

3.7 Presentación de Resultados 39

3.7.1 Presentación de Resultados 39-47

3.7.2 Conclusiones de la investigación de mercado 48-49

CAPITULO 4: PLAN DE MARKETING

4.1 Objetivos del plan de Marketing 50

4.1.1 Objetivos Financieros 50

4.1.2 Objetivos de Mercadotecnia 50-51

4.2 Análisis Estratégico 52

4.2.1 Análisis FODA 52-53

4.3 Mercado Objetivo del proyecto 54

4.4 Segmento de Mercado 54

4.4.1 Macrosegmentación 54

4.4.2 Microsegmentación 55

4.4.3 Clientes Objetivo 55

4.5 Posicionamiento 56



4.5.1 Declaración del Posicionamiento 56

4.5.2 Matriz Importancia – Resultados 57

4.5.3 Situación Competitiva – Análisis de Porter 58-59

4.6 Marketing Mix 60

4.6.1 Producto 60-61

4.6.2 Precio 62-64

4.6.3 Plaza – Canales de Distribución 64

4.6.4 Promoción – Comunicación 65

4.6.4.1 Publicidad 65

4.6.4.2 Publicidad No pagada 67

4.6.4.3 Comercialización (Merchandising) 67

4.6.4.4 Relaciones Públicas 68

4.6.4.5 Venta Personal 68

4.6.5 Presupuesto para la Promoción 69

CAPITULO 5: ESTUDIO ORGANIZACIONAL

5.1 Estructura Organizacional 70-72

CAPITULO 6: ESTUDIO TÉCNICO

6.1 Localización del Proyecto 73-75

6.2 Datos Generales de la Obra 76

6.3 Trabajos a efectuarse para la construcción del resort 77-78

6.4 Distribución y descripción de las áreas del resort 79-82

6.5 Presupuesto de las obras a realizar 83

6.6 Cronograma de las obras a realizarse 84



CAPITULO 7: ESTUDIO FINANCIERO

7.1 Presupuesto de Inversión 85

7.1.1 Inversión 85-89

7.2 Financiamiento 90

7.3 Presupuesto de Costos y Gastos 91

7.3.1 Costos 91

7.3.1.1 Costos Directos 91

7.3.1.2 Costos Indirectos 92

7.3.2 Gastos 93

7.3.2.1 Gastos Administrativos 93

7.3.2.2 Gastos Financieros 94

7.3.2.3 Gastos de Amortización 94

7.3.2.4 Gastos de Depreciación 95

7.4 Resultados y Situación Financiera 96

7.4.1 Demanda Proyectada 96

7.4.2 Proyección del Estado de Resultados 98

7.4.3 Flujo de Caja proyectado 98

7.5 Evaluación Económica y Financiera 99

7.5.1 Cálculo de Indicadores de Rentabilidad 99

7.5.1.1 Valor Actual Neto (VAN) 99

7.5.1.2 Tasa Mínima Atractiva de Retorno (TIR) 99

7.5.1.4 Análisis de Sensibilidad 100-102



CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 103-106

ANEXOS 106 - en adelante

BIBLIOGRAFIA



RESUMEN

El estudio de factibilidad financiera para la creación de un hotel campestre y fincas

recreativas en Bucay, se realizó con el objetivo de poder determinar la viabilidad de realizar

este proyecto, para esto se dividió el estudio en algunas áreas relevantes para la ejecución

de este.

Se empezó con una investigación del lugar escogido, para localizar nuestro proyecto

(Bucay), en el que se establecieron las principales características y ventajas turísticas del

cantón.

A continuación se elaboró un análisis minucioso de los aspectos de la empresa y el servicio,

complementándolo con el análisis del micro y macroentorno.

Posteriormente se realizo una investigación de mercado para poder establecer las

necesidades y preferencias de nuestros futuros clientes potenciales y adicionalmente

determinar nuestro mercado objetivo.

Una vez identificado el mercado objetivo se procedió a realizar el plan de marketing y se

determinó la estrategia de marketing que será aplicada para el proyecto.

Se realizo un estudio de la estructura organizacional que tendrá el proyecto, para su puestaen marcha.



Posteriormente se realizó el estudio técnico del proyecto en el que se describió la ubicación

del resort, los datos generales de la obra y las distribuciones y descripción de las áreas del

resort y se determinó el presupuesto de las obras a ejecutarse.

Finalmente se analizó la viabilidad financiera de emprender este proyecto. Este estudio

proporciona el montó de la inversión para la creación del resort y su puesta en marcha, la

estructura de financiamiento, el presupuesto de costos y gastos, la demanda proyectada en

base al porcentaje de ocupación, flujo de caja proyectado con el que se pudo establecer los

parámetros de rentabilidad, como la tasa interna de retorno y se complementó este estudio

con el análisis de sensibilidad.



1

INTRODUCCIÓN

Previa a la creación de este proyecto de inversión, es necesario llevar a cabo todos los

estudios pertinentes, para poder determinar su viabilidad.

La idea de crear un hotel campestre surgió de la necesidad de ofrecerles a los turistas tanto

nacionales como extranjeros, la posibilidad de recrearse y disfrutar del contacto con la

naturaleza y de liberase de las tensiones de la vida cotidiana y del stress de la ciudad.

La propuesta de La Campiña Resort Club es convertirse en uno de los lugares preferidos

para el turista que desea recrearse en nuestras fincas campestres, cuyo atractivo y

diferenciación con otros resort clubs es la interacción con su medio natural y su origen

primario.

La Campiña Resort Club estará ubicada en el cantón de Bucay, debido a la cercanía con la

ciudad de Guayaquil y por su hermosa naturaleza y paisajes.

Para el óptimo desarrollo de este proyecto es conveniente realizar una adecuada

investigación acerca de las necesidades de nuestros turistas potenciales, así como también

de la diversidad de servicios que estaríamos en capacidad de brindar cómo hotel campestre.

Después de haber realizado un breve análisis del servicio que se brindará, se procederá ha

evaluar la factibilidad de invertir en este proyecto, y los medios que emplearemos para

financiarla.



2

CAPITULO 1

CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE BUCAY COMO DESTINO

TURISTICO

1.1 Antecedentes históricos

La región donde hoy se asienta el Cantón

General Antonio Elizalde (Bucay) inicialmente

fue ocupada por tribus nómadas en la

búsqueda de un lugar que les pueda proveer

de los recursos propios para su subsistencia.

Figura 1. Vista de Bucay.

Posteriormente Bucay se fue poblando de gente blanca a consecuencia de la majestuosa

obra del ferrocarril, que se inició con la construcción del tramo Yaguachi-Milagro-Naranjito-

Bucay; para cuya realización se contó con aporte extranjero quienes se fueron asentando

poco a poco en este cantón.

La Historia de Bucay se inicia el 28 de agosto de 1887, cuando se crea la primera Parroquia

llamada El Carmen, donde hoy se encuentran los recintos de Santa Rosa de Agua Clara y

La Victoria, siendo esta última una gran Hacienda que se fue parcelando con el transcurso

de los años. Como recuerdo todavía existe la casa de hacienda en La Victoria, y ruinas de lo

que fue la estación de los talleres del ferrocarril a orillas del río Chimbo, junto a un proyecto



3

en el que se iba a construir una planta hidroeléctrica, que proveería de luz a toda la provincia

del Guayas.

Fue el 31 de octubre de 1887 cuando el presidente de la República Don Plácido Caamaño,

decretó que se elevara a la categoría de parroquia al sitio denominado El Carmen que

pertenecía al cantón Yaguachi; su Ilustre Concejo Municipal decreta los siguientes límites:

Norte: Cresta de la montaña por cuyas faldas corre el río Chimbo; Sur: el Río Blanco desde

su origen y el río Chimbo hasta Agua Clara; Este: El meridiano 79 que pasa por el río Blanco

y Oeste: Cascada de Agua Clara.

Su historia está marcada por una obra de

trascendental importancia como es la

construcción del ferrocarril, cuyo primer tendido

de rieles se inició el 6 de marzo de 1988, con

una ruta que partía desde Yaguachi hasta El

Carmen (Bucay). Esto constituyó un punto deintercambio provincial ya que unía tanto Sierra y

Costa a través de caminos de herradura. Figura 2. Construcción de Ferrocarril

En el año 1900 el Presidente de la República, General Eloy Alfaro después de evaluar con

los técnicos constructores del ferrocarril, Juan Courtis, N. Perning y Modesto López los

daños permanentes en la ruta hacia El Carmen por los constantes aguaceros y derrumbes

que muchas veces sepultaban indistintamente a pobladores y trabajadores, decidieron

emprender una nueva vía siguiendo el margen del río Chanchán hasta unir con la población

de Huigra.



4

Con la construcción del ferrocarril se dio un gran intercambio de productos entre Sierra y

Costa; así los fréjoles producidos en la Sierra (panamito, bolón, gualicón, cholo, canario,

frutilla) eran llevados por medio del ferrocarril desde Bucay hasta Yaguachi y de allí por

canoa hacia Guayaquil.

El Concejo de Yaguachi en vista del cambio que tomó la vía del ferrocarril y atendiendo el

desarrollo comercial e industrial del nuevo recinto acuerda suprimir la parroquia El Carmen

para crear la parroquia Mires en honor al Gral. José de Mires que participó en la causa de

nuestra independencia.

El 19 de agosto del mismo año queda aprobado por acuerdo No. 817 por el Sr. Presidente

de la República Gral. Eloy Alfaro en atención al oficio del Gobernador de la Provincia del

Guayas dado el 16 de Julio de 1907, la modificación del nombre del caserío Bucay que en

vez de llamarse Mires, se le denomine General Antonio Elizalde.

Uno de los hijos que Bucay debe recordar es el Sr. Honorio Rivera Sigüenza, quien sembró

la inquietud de elevarla a la categoría de Cantón, el mismo que se hizo realidad cuando el

plenario de las Comisiones en segunda sesión del 9 de Noviembre de 1994 aprueba que la

parroquia General Antonio Elizalde sea elevado a la categoría de Cantón el mismo que fue

oficializado con la publicación del Registro Oficial el 24 de Enero de 1995.

1.2 Etimología

Existen algunas fuentes que señalan el origen del nombre “Bucay”. Una de ellas es que se

cuenta, que en este lugar durante la construcción del ferrocarril entre los jamaicanos que

llegaron para ésta obra se encontraba uno muy característico y conocido por todos, llamado

Buckay, desde entonces se comenzó a conocer el lugar como las tierras del negro Buckay,

cambiándose con el tiempo con el nombre de Bucay.



5

Otras fuentes sostienen que la palabra que se compone de dos vocablos quechuas: BOC

que significa Garza y CAY que significa Río, debido a que el lugar era conocido como Río de

las Garzas, por los ríos que la recorren y las garzas que aún pululan por el sector.

1.3 Antecedentes Geográficos

Mapa No.1.- Ubicación de Bucay

Bucay tiene una extensión de 210 Km2; se

encuentra ubicado en la parte Este de la

provincia del Guayas, es uno de los

cantones más alejados de esta y es la

centinela que resguarda los intereses

territoriales de la misma, dado que Bucayse encuentra en medio de las provincias de

Los Ríos, Bolívar, Chimborazo y Cañar,

razón por la cual han estado en constante

lucha con éstas provincias y sus moradores

piden al Concejo Provincial que se

preocupe por los linderos del Guayas y de

este cantón.

Bucay, esta asentado en las estribaciones de un ramal de la Cordillera Occidental y al pie del

río Chimbo. Al llegar a General Antonio Elizalde (Bucay), se comienza a sentir el cambio del

clima de un calor agobiante a un cálido tropical a templado subtropical realmente adecuado y

atractivo para sus visitantes.



6

Límites:

Bucay limita al Norte y al Este: con la provincia de Bolívar

Al Este y al Sur, con la provincia del Chimborazo.

Al Oeste, con el Cantón Naranjito

Al Sur con el Río Chimbo.

Este cantón solo posee una parroquia urbana que es Bucay, pero en cambio existen recintos

con una gran producción agrícola y ganadera que fortalece el trabajo de sus pobladores.

Entre sus recintos están: Guadalupe (La Esperanza vía a Chillantes), Río Limón, Paquita,

Betania, Batán, Santa Rosa, Agua Clara y sus más importantes por su produción son:

Matilde Esther, San Pedro y La Esperanza (vía Bucay – Naranjito).



7

Principales vías de acceso:

Por encontrarse en medio de algunas provincias de la costa y sierra es muy fácil acceder por

cualquiera de estas dos regiones.

Existen tres vías que nos conducen a Bucay:

Desde Guayaquil tenemos dos vías:

1. Guayaquil – Virgen de Fátima (Km. 26) – El Triunfo – Bucay

2. Guayaquil – Yaguachi – Milagro – Naranjito – Bucay

Desde la sierra se puede acceder por la vía:

3. Quito – Riobamba – Pallatanga – Bucay.

4. Vía Riobamba – Alausí – Huigra – Bucay.



8

1.4 Clima y temperatura:

De mayo a mediados de Diciembre Bucay tiene la estación seca; y de mediados de

Diciembre a finales de Abril, la estación lluviosa.

En general posee climas que van desde el cálido tropical al templado subtropical, el cual es

ideal para varios cultivos y con una temperatura que oscila entre 18 a 24º C., puede tender

a variar cuando hay fenómenos como el Niño o la Niña.

1.5 Suelo:

Su suelo es de tipo arcilloso apto para la agricultura y pasto. Entre los productos agrícolas

que se desarrollan en este sector tenemos las frutas cítricas: naranjas, mandarinas, limones,

pomelos (toronja); diferentes clases de banano: guineo de seda, orito que es el mejor orito

del país que se exporta a Estados Unidos y Europa, plátano de sal, barraganete, dominico,

morado (Denominado popularmente “el mata hambre”), guineos manzanas, filipinos,

maqueños, así como cacao, caña de azucar (materia prima para la elaboración de las

panelas y el aguardiente conocido en el argot popular como “bucaína o puntita”). Cabe

recalcar también la producción de maderas como: guayacán, caña guadua, bambú, teca,

limoncillo, laurel.

Otra fuente de riqueza es la ganadería ya que aquí se produce una de las mejores leches,

carnes y quesos.

Las numerosas haciendas que existen en Bucay y sus alrededores confirman el gran

desarrollo de éstos productos de las que podemos citar a Dolores, Changuil, Victoria,

Fronda, Equs, San Rafael, La Pastora (dedicada a la crianza de caballos), entre las más

importantes.

El potencial de la región ha dado lugar a que familias que han incidido en el quehacer

nacional tengan sus haciendas en las cercanías de Bucay. Así han sido o son propietarios



9

de haciendas familias como Aspiazu Seminario, Noboa, Molestina, Febres Cordero,

Valarezo, Loor, Pérez-Sucre.

1.6 Hidrología:

Por encontrarse en la falda de la Cordillera

esta bañado por un sinnúmero de ríos entre

ellos. San Antonio, Limón, Chagüe Grande,

Chagüe Chico, Agua Clara, Alvarado,

Mallahuan, Blanco, Chanchán y su río más

grande: el Chimbo.

Figura 3. Río Chanchán

1.7 Flora y Fauna:

Figura 4. Flora Bucay

Flora: Con respecto a la flora existe una gran variedad,

entre los principales árboles maderables encontramos el

guayacán, negro, limoncillo, candelo, fernán Sánchez,

balsa, cabo de hacha, matapalo, guarumo. cauchillos, etc.

Entre las plantas menores podemos nombrar a orquídeas,

helechos, bromelias, heliconias, todos de diversos olores y

con aromas penetrantes muy característicos del entorno natural de Bucay.

Fauna:

En lo relacionado con la fauna de esta cabecera cantonal y sus alrededores; en el bosque

situado en el recinto La Esperanza se puede encontrar:



10

Mamíferos: Guantas, guatusas, armadillos, cuchuchos, osos hormigueros, tigrillos,

leopardos, venados, gato montés, perros de agu, ardillas, pericos ligeros, cabeza de mate,

etc.

Aves: Podemos distinguir innumerables variedades como: gallos de la peña, tucanes,

pichilingos, loros, pericos, ruiseñores, jilgueros, colibríes, patillo pescador, garzas blancas,

cabecera de bandera, gavilanes, lechuzas, búhos, caciques, pájaros carpinteros, pavas de

monte, azulejos, palomas, etc.

Reptiles: Serpientes x, corales, sallamas, verdes, chontas, lagartijas, escorpiones, etc.

Insectos: escarabajos, mariposas (morphos), ciempiés, luciérnagas, cucuyos, grillos,

caracoles, etc.



11

1.8 Inventario de los atractivos turísticos

Sitios Naturales:

Mirán Alto

Altas Montañas Torre Loma (limit. Prov. Guayas y Bolivar)

Cerro de Bucay

Chimbo

Chagüe Grande

Esteros y Ríos Chagüe Chico

Limón

San Antonio (Matilde Esther)

18 Cascadas (La Esperanza: Bosque Húmedo SubtropicalCascada (Agua Clara)

Bosque la Esperanza

Todos los ríos

Fritada, Llapingacho, hornado, yaguarlocro. bebidas: bucayna, guarapo

Caídas de Agua

Lugares de Observación de

Flora y Fauna

Lugares de Pesca

Comida y Bebidas

típicas



12

Tabla 1. Realizaciones técnicas científicas o artísticas contemporáneas:

Tipo Subtipo

Obras de IngenieríaRepresa de Agua ClaraRepresa de Río Blanco

Planta Potalizadora “La Lolita”

ExplotacionesAgropecuarias

Cultivo de palmito, caña de azúcar, orito, plátano,mandarina. naranja, limón, melón, toronja, yuca,

leche y sus derivados Ganadería.Flores de Exportación.

Explotaciones Industriales TabaqueraTagua (marfil vegetal)

BalsaCaña Guadua

Tabla 2. Esparcimiento en Bucay

Atractivo Actividades

Torre Loma Trekking (caminatas), cabalgatas, rappel (descenso),parapente, etc. Observación de Flora y Fauna. Parapente,

rappel, climbing La Mirán Alto

Trekking, cabalgatas. Observación de Flora y Fauna.

Cerro de Bucay Trekking, ciclismo, caminatas, senderismo. Observación deFlora y Fauna.

Bosque La Esperanza Caminatas, baño en cascadas, climbing (ascenso), rappel(descenso). Observación de Flora y Fauna.

Agua Clara

Paisaje Natural, balneario Río San Antonio (Matilde

Esther)Paisaje Natural, balneario, puente colgante, piedras

llamativas

Río ChimboRafting, pesca



13

CAPITULO 2

ASPECTOS DE LA EMPRESA Y EL SERVICIO

2.1 Antecedentes

Bucay, ubicado entre 5 provincias tanto serranas como costeñas, bordeado por un río de

increíble belleza, y de un clima primaveral, con un entorno montañoso, hace de éste el lugar

ideal para desarrollar éste proyecto, cuyo atractivo principal es la convivencia con la

diversidad de paisajes que caracterizan a nuestro país.

En el cantón General Elizalde (Bucay) actualmente existen dos hoteles reconocidos por el

ministerio de Turismo del Guayas, por lo que “La Campiña Resort Club” tendrá una

excelente acogida, ya que no sólo brindará el servicio de hospedaje, sino también diferentes

actividades de esparcimiento para hacer de la estadía del turista nacional o extranjero unmomento inolvidable.

En éste cantón habitan cerca de 8.696

habitantes: 4.413 hombres y 4283

mujeres, de los cuales 3714 habitan en el

campo y 4.982 en la ciudad. La mayoría

se dedica al comercio, agricultura,

ganadería y ebanistería.

Figura 5. Actividades de los habitantes de Bucay



14

La mayoría de las personas son comerciantes y poseen sus negocios propios, otros tienen

una actividad paralela a la habitual en la agricultura y ganadería, y en un menor porcentaje

se dedican a la ebanistería, siendo una zona propicia para el desarrollo de éstas actividades

Bucay posee en general dos climas que van desde el cálido tropical al templado subtropical,

el cuál es ideal para varios cultivos y con una temperatura que oscila entre 18 a 24 C.

La población de Bucay cuenta con los siguientes servicios básicos: luz, eléctrica, teléfono,

agua entubada, de los cuales 5.2% del campo y el 57.7% de la ciudad se abastecen de agua

por red pública de tubería dentro de la vivienda; y alcantarillado, en el que el 8.3% del campo

y 50.1% de la ciudad poseen acceso a la red pública.

La mayoría de los atractivos turísticos de Bucay, no han sido debidamente promocionados,

ya que no poseen la planta turística necesaria para ofrecer un servicio completo al turista,

razón por la cual estos no son visitados por las personas de otras provincias más lejanas, nipor extranjeros, sin embargo en un alto porcentaje son concurridos todos los fines de

semana por las personas del cantón y de los lugares cercanos como Milagro. El Triunfo y en

una menor escala de la ciudad de Guayaquil.

El Municipio de Bucay conjuntamente con la Cámara de Turismo del Guayas, están

analizando varias propuestas para desarrollar y fomentar el turismo en Bucay y por ello han

estudiado algunos proyectos; los mismos que darán impulso al movimiento turístico de la

zona.

Por la posición en la que se encuentra Bucay es muy fácil acceder a otros sitios de interés

en otras provincias de la sierra, además por la corta distancia que existe desde la ciudad de

Guayaquil, se convierte en un destino turístico diferente, ya que pueden realizar actividades



15

de aventura, conocer y visitar otros lugares, estando éstos no muy lejos a su sitio de

residencia.

2.1.1 Breve descripción del Proyecto

“La Campiña Resort Club” es un proyecto que será creado para satisfacer las necesidades

del turista más exigente. Nuestro proyecto no sólo brindará el servicio de hospedaje, sino

también actividades de esparcimiento para incentivar al turista a recrearse en compañía de

la naturaleza, inmerso en la diversidad ecológica de su entorno.

Contaremos con cómodas cabañas, baños con agua caliente, restaurante exclusivo,

hamacarios, piscina, canchas múltiples. También se podrá realizar caminatas dirigidas a las

montañas, observación de aves y de toda la agricultura que caracteriza al cantón, así como

también de baños energizantes en las cascadas.

Adicionalmente en las noches se realizarán fogatas a orillas del lago acompañadas por

grupos que nos deleitarán con su música y bailes.

Nuestra misión, no es sólo de ofrecer un buen servicio de alojamiento y alimentación, sino de

formar una sola familia entre empleados, visitantes y amigos. Además de conservar la

naturaleza para llegar a un equilibrio biológico entre el hombre y el medio ambiente.



16

2.1.2 Justificación del proyecto

La Campiña Resort Club es una propuesta para los turistas que desean disfrutar de un

agradable descanso, combinando confort y un acogedor estilo campestre.

La ubicación del hotel campestre “La Campiña Resort Club” fue escogida en base a la

cercanía de Bucay con la ciudad de Guayaquil, y por su diversidad ecológica. “La Campiña

Resort Club” estará ubicada sólo a 61Km. de la ciudad de Guayaquil, y su maravillosa

naturaleza crea un lugar propicio para desarrollar este proyecto.

La idea de crear un hotel campestre surgió de la necesidad de ofrecerles a los turistas tanto

nacionales como extranjeros, la posibilidad de recrearse y disfrutar del contacto con la

naturaleza y de liberase de las tensiones de la vida cotidiana y del stress de la ciudad.

La Campiña Resort Club causará un gran impacto a nivel económico y social en el cantón de

Bucay, ya que fomentará la inversión y plazas de empleo para sus habitantes.

Actualmente en Bucay existen sólo dos Hoteles reconocidos por el Consejo Provincial del

Guayas, por este motivo un proyecto del nivel que deseamos desarrollar en Bucay, es una

excelente alternativa para los turistas que desean visitar Bucay y disfrutar de su vida

campestre.



17

2.1.3 Objetivos del Proyecto

Objetivo General:

Evaluar la factibilidad financiera de crear un hotel campestre y cabañas recreativas en el

cantón de Bucay, y determinar las estrategias ha emplearse para lograr posicionar a “La

Campiña Resort Club” como la mejor opción para el turista que desea recrearse y

reencontrarse con su medio natural.

2.2 LA EMPRESA

2.2.1 Constitución de la empresa

Nuestra empresa la hemos constituido con un cuerpo legal de Sociedad Anónima, es decir,

constituida con un capital social propio aportado íntegramente por sus accionistas, y dividido

en partes iguales por acciones.

Su denominación comercial será “La Campiña S.A.”, la misma que estará constituida por 4

socios.



18

2.2.2 Macroentorno

Entre las fuerzas que afectan la estructura competitiva de nuestra empresa se encuentran:

- Las fuerzas económicas

- Las fuerzas tecnológicas

- Las fuerzas legales y políticas

- Las fuerzas sociales

- Las fuerzas demográficas

2.2.2.1 Fuerzas económicas: Los tres factores más importantes en el macroambiente son

la tasa de crecimiento de la economía, las tasas de interés y las tasas de inflación.

Tasa de crecimiento de la economía.- La relación de la tasa de crecimiento de la

economía con respecto a la demanda de nuestro servicio es positiva, es decir, si ésta

incrementa, los clientes potenciales de nuestro hotel campestre también, ya que esteincremento conduce a una ampliación del gasto de los consumidores, y esto a la vez, tiende

a producir un aflojamiento general de las presiones competitivas dentro de nuestra industria.

El dinamismo experimentado por la economía ecuatoriana desde la dolarización se

mantiene en el año 2006, que cierra con un crecimiento del 3.9%. Esta variación es

inferior a las experimentadas en los años 2004 y 2005 (8% y 6% respectivamente), y

superior al crecimiento del año 2003 (3.6%).

Con respecto a la participación de los hoteles, bares y restaurantes en la actividad

económica del país, ésta ocupa el tercer lugar en la producción nacional.

A continuación se representa un cuadro de la actividad hotelera, clasificado por

provincia:



19

Cuadro 1. Actividad Hotelera por Provincia

Fuente: INEC

El número de establecimientos de Hoteles, Restaurantes y bares ha aumentado en los

últimos años y por consecuencia el personal ocupado y la producción total. A

continuación se presenta la serie histórica del número de establecimientos desde 1992

hasta 2005.

Cuadro 2. Serie Histórica del Número de establecimientos

Fuente: INEC



20

Tasa de interés.- Las tasas de interés influyen en el costo de capital para nuestra empresa

y, en consecuencia en nuestra capacidad de reunir fondos e invertir en activos nuevos, es

decir, si ésta aumenta, el costo de incurrir en un préstamo bancario a largo plazo es más alto

y esto disminuye nuestro flujo de efectivo y por lo tanto también nuestro periodo de

recuperación de la inversión se extiende, por este motivo es importante negociar

adecuadamente con la banca, una tasa que nos sea conveniente para nuestro tipo de

proyecto.

En lo que respecta a la tasa interés activa referencial de los últimos años, esta ha reflejado

un continuo incremento, por lo que esto hace que nuestro negocio sea más riesgoso, ya que

el costo de capital es mayor.

Grafico 1. Tasa de interés activa referencial (Año 2006-2007)

Fuente: BCE

Tasa de inflación.- La inflación del precio puede desestabilizar la economía y provocar un

crecimiento económico más lento, mayores tasas de interés, y movimientos volátiles en el

circulante. Los precios al consumidor en el área urbana del país durante el mes de diciembre

del año 2007 aumentaron en 0.57% a nivel mensual, valor superior al registrado en

noviembre (0.50%). Por su parte, la inflación acumulada en el año 2007, da cuenta que los



21

precios al consumidor crecieron en menor proporción con relación a los del 2006 durante

todos los meses del año, excepto en diciembre en que se superó significativamente el

crecimiento del mismo mes del año anterior, terminando el 2007con una inflación acumulada

del 3.32%.

Grafico 2. Inflación Anual vs. Inflación Mensual, Inflación Acumulada

Fuente: BCE

La escalada de precios en los mercados influirá para que el 2008 tenga una inflación más

elevada. El Banco Central del Ecuador (BCE) proyecta que este año terminará con un

indicador de entre 2,92% y 3,76%.

En un ambiente inflacionario como el nuestro, es casi imposible poder predecir con precisión

el valor real de los ingresos que se pueden ganar de un proyecto a cinco años



22

2.2.2.2 Fuerzas tecnológicas: La relación que existe entre las fuerzas tecnológicas y

nuestro servicio se refiere al tipo de equipos con los que podemos contar en nuestras

instalaciones como resort club, ya que debemos considerar que para estar posicionados en

la mente del consumidor, debemos proporcionarles a nuestros huéspedes todas las

comodidades posibles, por lo que nuestros equipos deben ser lo más eficientes y modernos,

cómo por ejemplo en el caso de los equipos para el karaoke y bar.

2.2.2.3 Fuerzas políticas y legales.- Las leyes ecuatorianas tienen un gran aporte hacia el

fomento del turismo.

El plan de competitividad turístico puesto en marcha por la vigente Constitución

Política de la República del Ecuador, tiene como objetivo promover el desarrollo

turístico del país, a fin de atraer la inversión e inyectar divisas a nuestra economía.

Son principios de la actividad turística, los siguientes:

a) La iniciativa privada como pilar fundamental del sector; con su contribución

mediante la inversión directa, la generación de empleo y promoción nacional einternacional;

b) La participación de los gobiernos provincial y cantonal para impulsar y apoyar

el desarrollo turístico, dentro del marco de la descentralización;

c) El fomento de la infraestructura nacional y el mejoramiento de los servicios

públicos básicos para garantizar la adecuada satisfacción de los turistas;

d) La conservación permanente de los recursos naturales y culturales del país; y,

e) La iniciativa y participación comunitaria indígena, campesina, montubia o afro

ecuatoriana, con su cultura y tradiciones preservando su identidad, protegiendo

su ecosistema y participando en la prestación de servicios turísticos, en los



23

términos previstos en esta Ley y sus reglamentos.

Estos derechos y obligaciones de los prestadores y los usuarios del sector turístico

expedidos en la Ley de Turismo son los que regirán para la promoción, el desarrollo

y la regulación del sector turístico, con objetivo de fomentar la actividad turística

tanto interna como externa y con la misión de ofrecer un producto turístico

competitivo, garantizando el uso racional de los recursos naturales, y la protección

del turista.

2.2.2.4 Fuerzas sociales: Las fuerzas sociales se refieren a la manera en que lascostumbres de las personas afectan a nuestra industria, por ejemplo, en la actualidad existe

una creciente tendencia de conciencia de la salud, y esto es un aspecto que nos beneficia

como resort, ya que la mayoría de los estudios científicos le atribuyen al stress muchas

enfermedades, por lo que la gente tiene la costumbre de relajarse y olvidarse de la vida

cotidiana en lugares fuera de la ciudad y donde puedan realizar actividades de

esparcimiento, por lo que nuestro resort se convierte en una de las mejores opciones al

momento de escapar del stress.

2.2.2.5 Fuerzas demográficas: El cantón Bucay cuenta con una población de 8.696

habitantes, actualmente la población se divide entre 4413 hombre y 4283 mujeres. La

mayoría de ellos se dedican a la ganadería, agricultura, por lo que con nuestro proyecto

estaríamos creando plazas de empleo para todos sus habitantes, ya sean hombres o

mujeres, dado que las mujeres han ingresado a la fuerza de trabajo en número crecientes.

Cuadro 3. Población de Bucay

Fuente: INEC



24

2.2.3 Microentorno.- El análisis interno nos proporciona la información necesaria para

escoger las estrategias y el modelo de negocios que nos permitirá lograr una ventaja

competitiva sostenida.

Con objetivo de crear una ventaja competitiva en relación a las otras empresas dentro de

nuestra industria, se decidió formular una distinción fundamental basada en la diferenciación.

La diferenciación de nuestro servicio se refiere a la manera de combinar nuestros recursos y

capacidades para poder brindar un servicio de calidad a nuestros clientes potenciales y

lograr una ventaja competitiva con relación a nuestros competidores, y por lo tanto un

rendimiento superior.

La empresa.- El departamento de marketing tendrá el apoyo de toda la alta gerencia, con lo

que respecta al logro de sus objetivos de liderar el mercado, por lo que se ha decidido

destinar un presupuesto de $ 28.100,00 (ver Cuadro 14. Presupuesto anual de

Comunicación ), para cumplir dichos objetivos.

2.2.3.1 Clientes internos.- La Campiña Resort Club está dirigida al mercado nacional,

conformado por clientes potenciales que buscan otras alternativas de recreación y tener

contacto con la naturaleza, familias guayaquileñas y de la sierra (Riobamba y pueblos

cercanos), otro grupo de clientes potenciales son los turistas extranjeros, que buscan en el

Ecuador alternativas de distracción, aventura y naturaleza.



25

2.2.3.2 Clientes externos.- Con lo que respecta a los proveedores, a continuación se detalla

una lista de los que hemos elegido, para poder brindar un servicio de calidad a nuestros

huéspedes:

Alimentos y bebidas para el restaurante se los comprará en Supermecados La

Favorita de la ciudad de Guayaquil, en base a la calidad de sus productos y por la

cercanía con el cantón de Bucay, ya que Bucay no posee ningún comercial donde

podamos abastecernos de todos los alimentos y bebidas necesarios.

La luz se obtendrá de la corriente pública urbana y en caso de faltar esta, el resort

contará con un generador de luz.

Suministros para las cabañas como: sabanas, almohadas, colchones, toallas, etc.

Serán proporcionados por almacenes Sukasa de Guayaquil.

Los manteles y reposición de cubiertos, vasos o vajilla serán adquiridos también de

almacenes Sukasa.

Reparaciones del resort serán efectuadas por el personal técnico contratado para

casos eventuales. Materiales indirectos como son: detergente, limpia pisos, jabón, etc. también serán

proporcionados por Supermecados La Favorita de la ciudad de Guayaquil.

El personal de servicio será contratado del cantón Bucay, los cuales serán

previamente entrenados para su profesional desempeño, por el Gerente de

alimentos y bebidas y el gerente Administrativo/Marketing, en las instalaciones del

resort, 1 mes antes de la apertura.

El Gerente de alimentos y bebidas. gerente Administrativo/Marketing y el chef, serán

contratados de la ciudad de Guayaquil.

Las distracciones deportivas serán provistas por el hotel o concesionadas a otras

empresas.



26

Las actividades de ecoturismo serán provista por otra empresa, la cual se encargará

de llevar a los turistas a las caminatas y excursiones por las montañas y sus

alrededores.

2.2.3.3 Intermediarios comerciales.- Entre los intermediarios comerciales podemos

mencionar los siguientes, que son los que nos ayudarán a promocionar nuestro resort:

Agencias de viajes, son las encargadas de promover el resort al turista. Aunque su

trabajo es sólo de informar y no de persuadir. Se le entregarán a las agencias:

catálogos, afiche, videos e información con tarifas y precios.

Internet se publicará una página web, y se harán avisos publicitarios, y contacto con

clientes mediante este medio.

Revistas, se utilizará este medio para promocionar al resort.

2.2.3.4 La competencia.- Al no existir resorts en Bucay, La Campiña Resort Club no contará

con competencia directa, en la zona. La competencia indirecta serían los hoteles que existenpor Papallacta, entre esos se encuentran dos hoteles reconocidos por el ministerio de

turismo: Ecovita (Pallatanga), Hotel Termas Papallacta.

2.2.3.5 Los públicos:

Financieros.- El banco que concede el préstamo, serán quienes analizarán si el proyecto

generará los flujos necesarios para que pueda cubrir los respectivos requerimientos de

capital.

Personal interno.- Se harán boletines y revistas mensuales que motiven al empleado del

resort haciéndolo parte de la misión de la empresa.



27

2.3 EL SERVICIO

2.3.1 Características del Servicio.- La Campiña Resort Club, es un hotel campestre, cuyo

diferencial con los otros hoteles de la zona, es su calidad de resort, por lo que

adicionalmente a brindar los servicios de estadía, nos preocupamos de que nuestros turistas

se recreen en compañía de sus seres queridos y en un medio natural inigualable.

Figura 6. Modelo de Resort

La Campiña Resort Club,

será un espectacular

proyecto fuera de lo común

con un cuidadoso manejo

del paisajismo, con lagos,

senderos, de cabalgata y

bellos jardines tropicales.Uno de sus objetivos es

desarrollar un proyecto

innovador y rentable.

El proyecto estará ubicado en la Provincia del Guayas, entre Bucay y Naranjito Km. 80 a una

hora y media aproximadamente de Guayaquil.

El Cantón General Antonio Elizalde se encuentra al este de la provincia del Guayas y limita:

al norte y este con el Cantón Chillanes de la provincia de Bolívar, al sur con el Río Chimbo y

el Cantón Cumandá de la provincia de Chimborazo y al oeste con el Cantón Naranjito de la

provincia del Guayas. La cabecera cantonal se encuentra a 350 metros sobre el nivel del

mar y en el pie de la Cordillera Occidental.



28

El cantón abarca una extensión de 210 Km2, que comparte su territorio con una gran

planicie y la parte irregular de las montañas.

Principales Vías de acceso:

Guayaquil, Kilómetro 26, El Triunfo, Bucay.

Guayaquil, Yaguachi, Milagro, Naranjito, Bucay

Quito, Riobamba, Colta, Pallatanga, Bucay

Cuenca, Azoguez, Gun, La Troncal, El Triunfo, Bucay

La Campiña Resort Club contará con diez cabañas para disposición de sus huéspedes, con

vías pavimentadas, servicios públicos, senderos para caminar, y montar a caballo. El servicio

eléctrico será proporcionado por Bucay y dispondremos para casos de emergencia de una

planta energética, adicionalmente de agua potable.

Existirán dos tipos de cabañas, para elección de nuestros huéspedes, las matrimoniales (unacama) y las familiares (2- 4 camas). Las cabañas disponen de baños completos, agua fría y

caliente, TV cable, teléfono, mini-bar, room service y todos esos pequeños detalles

relacionados con el máximo confort del viajero.

La construcción de la misma estará dada en una estructura de cemento y partes decorativas

en caña guadua y madera.

Durante su estadía en La Campiña Resort Club, disfrutarán de todo su entorno y de las

actividades propias de una hacienda, caminatas alrededor por senderos ecológicos, paseos

por el lago, etc.

Adicionalmente tendrán servicio de restaurante, derecho al área de piscina y sala de juegos

(billar, juegos de mesa), así como también durante las noches podrán disfrutar de nuestro

bar/karaoke.



29

2.3.2 Propiedades del Servicio

La Campiña Resort Club, cuyo nombre significa vida ecológica,

dedicada al ecoturismo, agroturismo y educación ambiental, ubicada

en el Cantón General Antonio Elizalde (Bucay), a sólo una hora y

media de la ciudad de Guayaquil, donde usted podrá disfrutar de la naturaleza inmerso en la

diversidad biológica de su entorno.

Contamos con cómodas cabañas, restaurante exclusivo, bar/karaoke, hamacarios, piscina,

canchas múltiples. También podrá disfrutar de caminatas dirigidas a las montañas,

observación de aves y nuestros bellos jardines, baño energizante en la cascada, noche de

fogatas a la orilla del lago y grupos de música y de danza artística.

Nuestra misión, no es sólo de ofrecer un buen servicio de alojamiento y alimentación, sino

de formar una sola familia entre empleados, visitantes y amigos. Además de conservar lanaturaleza para llegar a un equilibrio biológico entre el hombre y el medio ambiente.

Instalaciones:

Instalaciones sanitarias cómodas y funcionales para satisfacer las necesidades de

los visitantes

“Club Campiña” donde encontramos nuestro restaurante, construido de bambú,

ubicado dentro de un entorno que los hará disfrutar mejor de los alimentos naturales

que serviremos.

Hamacarios, para los que prefieren de un descanso paradisíaco, la lectura de un

libro o la tertulia.



30

Piscina, camping y cabañas cómodas que dispondrán de todos los servicios

necesarios para que disfrute de confort durante su estadía.

Actividades:

Caminatas y Excursiones.- En los alrededores de “La Campiña” existen infinidad de

lugares interesantes para visitar. La exuberante naturaleza predomina y privilegia

sitios que son verdaderos paraísos. Destacan las cascadas que son apropiadas para

caminatas guiadas. Dependiendo de su pericia y la motivación, es posible acceder a

las distintas montañas de los alrededores luego de una caminata de 2 o 3 horas de

duración. Caminando inmerso en las montañas de los alrededores podrá observar

las hermosas bromelias, helechos, cola de caballo, siete vueltas, aguacates, café,

cultivos de fréjol, tomate y papa, etc.

Observación de Mariposas y Aves.- Podremos observar una gran variedad demariposas, además de observar y oír el cantar de los mirlos, tórtolas, colibríes,

garrapateros, azulejos, carpinteros entre otros.

Visitas a miradores.- Existen miradores naturales para aquellos que gustan de la

contemplación de hermosos paisajes.

Karaoke y Fogatas.- Donde podremos reunirnos a orillas del lago cerca de la luz y el

calor del fuego, compartiendo con música, guitarra, bailes, anécdotas y mucho más.



31

Paquetes “La Campiña Resort Club”:

“Campiña” Full day (1 día): ($ 30) (No incluye opcionales)

Programa Incluye:

- 1 piqueo campesino con delicioso chocolate caliente

- 1 almuerzo tipo menú

- 1 caminata dirigida a las montañas, cascada, con observación de flora y aves

- Uso de instalaciones

- Consumo de agua ilimitado

- Cabalgatas

Opcionales:

Deportes extremos: parapente

“Campiña” Weekend Camping ( 2 días 1 noche) ( $ 80) (No incluye opcionales)

Programa Incluye:

- 1 noche de alojamiento en cabañas cuádruples

- 1 desayuno campesino con frutas

- 2 almuerzos tipo menú con ensaladas

- 1 cena tipo menú

- 1 caminata dirigida a las montañas, cascada, con observación de flora y aves

- Uso de instalaciones

- Karaoke o fogata

- Consumo de agua ilimitado



32

CAPITULO 3

INVESTIGACIÓN DE MERCADO

3.1 PERSPECTIVAS DE LA INVESTIGACION

La investigación de mercado especifica el método a utilizar para recolectar la información

necesaria para conocer las necesidades y características de los clientes potenciales y del

mercado en general y mediante el análisis e interpretación de los resultados determinar

aspectos relevantes para el proyecto.

En el caso concreto de este proyecto, la investigación de mercado nos ayudará a

comprender el ambiente actual, identificar problemas y oportunidades, evaluar y desarrollar

alternativas de acción de la mercadotecnia.

3.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Determinar las necesidades y preferencias de nuestros clientes potenciales e identificar las

variables relevantes al momento de escoger nuestro resort, como destino turístico.

3.3 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION DE MERCADO

3.3.1 Objetivos Generales

Nuestros objetivos están dirigidos a la satisfacción de los deseos y necesidades de nuestros

turistas. El propósito de la investigación de mercado es proporcionar la información

necesaria sobre el mercado, clientes y demanda futura, para resolver el problema sobre la

segmentación de mercado, producto, promoción y distribución.



33

3.3.2 Objetivos Específicos

Realizar un análisis completo acerca del servicio que brindaremos como resort para

identificar y analizar las fortalezas y debilidades en relación a la diferenciación de

nuestro servicio con respecto a la competencia.

Realizar un estudio de mercado que permita establecer los clientes potenciales y

características deseadas de los clientes respecto al servicio.

Determinar las variables que influyen al momento de demandar nuestro servicio y su

grado de importancia.

A continuación se detalla el proceso de investigación de mercado realizado:

3.3.3 Mecanismos y procesos de investigación

Dentro de estos mecanismos y procesos de investigación se encuentran:

Investigación Exploratoria o Cualitativa

Investigación Cuantitativa o Descriptiva

La investigación exploratoria o cualitativa, busca exclusivamente tener una idea concretasobre las cualidades del servicio en el que se desea incursionar. Se puede realizar por

medio de entrevistas, que suministran datos actuales sobre el comportamiento, percepciones

y actitudes de los clientes potenciales. También puede realizarse por medio de un Focus

Group, el mismo que debe estar conformado por quince personas de diversos conocimientos

profesionales y/o estratos sociales. En este focus group a las personas se les planteará



34

algunas preguntas para obtener información sobre sus gustos y preferencias, dándonos así

como resultado la aceptación que el producto o servicio tendría en el mercado.

La investigación cuantitativa o descriptiva consiste en describir las características de una

población: hábitos de compra, tamaño del mercado, acciones de competidores, etc. Además

de determinar las respuestas a las preguntas quién, qué, dónde, cómo y cuándo.

Es recomendable utilizar ambos métodos, debido a que pueden ayudar a proporcionar

mayor información al momento del análisis de la investigación,

Para nuestro proyecto decidimos utilizar la investigación cuantitativa como mecanismo de

investigación, cuyo proceso detallamos a continuación.

3.4 PERFIL DEL CONSUMIDOR

3.4.1 Descripción del Perfil del Cliente.- Nuestros clientes potenciales serán personas de

las clase media alta a alta, ya sean familias o grupo de amigos de la sierra (Riobamba,

ciudades cercanas) o Guayaquil, que disfruten de la vida campestre y deseen relajarse por

unos días del stress de la ciudad en compañía de sus seres queridos y del medio ambiente

que caracteriza al cantón Bucay, pero con las comodidades de la ciudad.

3.4.2 Segmentación de Clientes.-

Parejas jóvenes o grupos de amigos, ya sean de Guayaquil o de la sierra,

interesados en realizar actividades de eco-turismo y aventura.

Personas mayores, ya sean matrimonios de la tercera edad, que desean salir para

descansar y disfrutar del campo junto con su familia, especialmente los nietos.



35

0

200000

400000

600000

800000

1000000

Norte Sur Este Oeste

Zonas

Población de

Guayaquil

Población de

Guayaquil

3.5 PLAN DE MUESTREO

3.5.1 Definición de la Población.- La población que se consideró para nuestro proyecto son

todas las personas de la ciudad de Guayaquil con ingresos mensuales mayores a $

2.000,00, que estén interesados en disfrutar de unas vacaciones rodeado de la hermosa

naturaleza que ofrece Bucay.

3.5.2 Definición de la muestra.- El procedimiento para la determinación del tamaño de la

muestra es mediante el uso de la fórmula para muestreo proporcional, cuando no se conoce

la probabilidad de ocurrencia.

Primero se debe determinar si el universo es finito o infinito. Para nuestro caso el tener que

encuestar a personas de una ciudad representa un universo finito, es también claro que no

se puede precisar un valor exacto, debido a que la población de Guayaquil supera a las

100.000 personas, procedimos a aplicar las fórmulas para el cálculo de la muestra con una

población infinita.

Cuadro No. 4 Población de Guayaquil, para la definición de la muestra.

Grafico 3. Población de Guayaquil, para la definición de la muestra.

Zona Población de Guayaquil

Norte 612.300

Sur 912.260

Este 812.387

Oeste 663.053

Total 3´000.000



36

Cuando no se conoce el porcentaje de personas, usuarios o consumidores de un producto o

servicio, a P se le da un valor máximo que es de 0,5, lo mismo que a Q que son los literales

empleados para determinar ocurrencia o no ocurrencia de un evento. Se determina el error

máximo que puede aceptarse en los resultados, máximo en un 6%, ya que variaciones

mayores hacen dudar de la validez de la información.

3.5.2.1 Tamaño de la muestra

Nivel de Confianza (Z)

Para este factor se utilizará un nivel de confianza del 95%.

n = ((4) *(0.5)*(0.5))/(0.05)2

n = 400



37

3.6 DISEÑO DE LA ENCUESTA

La base de nuestro proyecto es encontrar o inferir los gustos, preferencias y necesidades de

los turistas y hacer de su estadía en nuestro resort un momento inolvidable.

Para iniciar el proceso de investigación cuantitativa nos planteamos una encuesta que

consta de 7 preguntas, las mismas que nos ayudarán a conocer las necesidades y

preferencias de los posibles clientes.

Para esto es necesario vincular el comportamiento del consumidor con escalas de medición

de actitudes. En mercadeo, la escala de actitudes tiende a centrarse en la medición de las

creencias del encuestado acerca de los atributos del producto y los sentimientos del

encuestado con relación a la calidad deseable de estos atributos

Los procedimientos para la medición de actitudes dependen de los datos de losencuestados. Para esto es necesario vincular el comportamiento con escalas de medición.

La fuente potencial de datos, obviamente son los turistas, los cuales nos proporcionarán la

información necesaria, para la elaboración y análisis de datos. Nuestra encuesta fue

realizada de forma directa y personal, con información de carácter primario, es decir directo

de la fuente.

3.6.1 Diseño del procedimiento de recolección de datos

La recolección de los datos y la determinación de la muestra a usar, son las claves para

reducir el margen de error en las investigaciones de mercado. La forma en que recopilamos

la información fue la siguiente:



38

- Mediante cuestionarios, entrevistas personales a propietarios de hoteles oresorts, y con bibliografía actualizada referente al tema.

- Las encuestas se las realizó en sitios de concurrencia turística como los centros

comerciales, hoteles y también realizando encuestas en las calles.

- El periodo en que se realizó las encuestas fue en Enero/24/2008 a Enero

31/2008.

De acuerdo al cuestionario que se utilizó en la investigación las escalas que se utilizaron

fueron las siguientes:

La escala nominal se caracteriza por ser la más simple en donde las creencias del

encuestado se clasifican en dos o más categorías. Por ejemplo puede desarrollarse

una escala nominal a partir de preguntas con respuestas de Si, No, No se, etc. Esta

escala fue aplicada a las preguntas 1, 2, 3, 5, 7 y 8, con esta, pueden asignarse

números a las categorías para el propósito de análisis de datos.

La escala de clasificación requiere que el encuestado indique su posición de

categorías ordenadas que corresponden a su actitud. Esta escala se aplicó a las

preguntas 4 y 6.



39

3.7 PRESENTACION DE RESULTADOS

3.7.1 Presentación de ResultadosCuadro 4. Composición de la Muestra

EDADES # Personas %20-40 años 200 50,00%40 en adelante 200 50,00%

TOTAL 400 100,00%

Gráfico 4. Composición de la Muestra

Elaborado por: Silvia Cevallos

Se tomó en consideración los dos segmentos objetivos para nuestro negocio: los jóvenes de

20-40años y las personas de 40 años en adelante.

Edades de Personas Encuestadas

50%50%20-40 años

40 en adelante



40

1. Al momento de escoger un destino turístico, usted prefiere…

Gráfico 5. Destino turístico para vacacionar

20-40

años 40 en

adelante

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Destino turístico para vacacionar...

Playa (Ruta del Sol)

Bucay (Vida

Campestre)

Sierra (Quito,

Cuenca, etc.)


Esta pregunta revela la preferencia de nuestros clientes potenciales entre edades de 20-40

años por la Playa (Ruta del Sol), como destino turístico al momento de elegir un lugar para

sus vacaciones, con lo que respecta a Bucay sólo el 5% escoge este lugar como destino

turístico, ya que mucho de ellos no conocen sus atractivos turísticos, por lo que debemos

trabajar en dar a conocer a nuestros clientes potenciales todas las ventajas de Bucay frente

a otros lugares del Ecuador.



41

2. ¿Ha visitado usted alguna vez Bucay?

Cuadro 5. Destino turístico para vacacionar

RESPUESTA#

Personas %

SI 100 25,00%NO 300 75,00%

TOTAL 400 100,00%


El 25% de los encuestados en Guayaquil, han visitado alguna vez el cantón General Antonio

Elizalde Bucay, por lo que debemos dirigir nuestros recursos a promocionar tanto el cantón

como nuestro resort, para atraer más clientes.

3. ¿Identifica usted a Bucay, como un lugar en donde se pueden realizar actividades

de ecoturismo?

Cuadro 6. Identificación de Bucay como lugar donde se realizan actividades de ecoturismo

RESPUESTA#

Personas %SI 85 21,25%NO 315 78,75%

TOTAL 400 100,00%


El 79% de las personas encuestadas no identifican a Bucay, como un lugar donde se puede

realizar actividades de ecoturismo, por lo que debemos explotar este atractivo turístico por

medio de la publicidad, para que se convierta en la característica de diferenciación frente a

otros resorts de nuestro país.



42

4. ¿Cuáles de éstas características considera usted importante al momento de

escoger un lugar turístico como una Hostería campestre?

Elija en orden de importancia, siendo 1 = Más importante y 6 = Menos importante.

Cuadro 7. Tabla cruzada Grado de Importancia de Características del hotel campestre vs. Edad

Características/Edad 20-40 años % 40 en adelante %

Precio

1-3 =Importante 125 62,50% 50 25,00%4-6 = Menos Importante 75 37,50% 150 75,00%

Comodidad1-3 =Importante 50 25,00% 200 100,00%

4-6 = Menos Importante 150 75,00% 0 0,00%Atractivos turísticos


Actividades Recreativas1-3 =Importante 175 87,50% 90 45,00%

4-6 = Menos Importante 25 12,50% 110 55,00%

Distancia/Tiempo de viaje1-3 =Importante 85 42,50% 175 87,50%

4-6 = Menos Importante 115 57,50% 25 12,50%Comida



Con lo que respecta a las características que influyen al momento de escoger un lugar

turístico como una Hostería campestre, se decidió reflejar los resultados por medio de unatabulación cruzada, en la que podamos observar con facilidad el grado de importancia de las

distintas características de acuerdo a la edad del encuestado. A continuación se presenta un

breve análisis de los resultados:

Precio.- Para los encuestados entre las edades de 20-40 años, el precio representa una

variable relevante, ya que entre estas edades es cuando la persona esta comenzando a



43

generar el poder adquisitivo de sus primeros años laborales, por lo que la proporción de los

ingresos que destinen a diversión y actividades recreativas es relevante al momento de

escoger un lugar para vacacionar, por lo contrario para las personas encuestadas de 40

años en adelante, son personas que están comenzando a disfrutar de sus ahorros producto

de sus ingresos obtenidos durante sus años laborales mas productivos, por lo que el precio

correspondiente a actividades de recreación, no es muy relevante al momento de escoger un

lugar, ya que para ellos existen otras variables más importantes.

Comodidad.- Esta variable representa una característica importante para las personas de

40 años en adelante, ya que la comodidad es primordial al momento de escoger un lugar

para vacacionar, ya sea con su familia o sus amigos, sin embargo para las personas entre

20 y 40 años, son personas que van en busca de aventura y nuevas experiencias, por lo que

la comodidad no es una variable que tenga una consideración importante al momento de

elegir un destino turístico.

Atractivos turísticos.- Los atractivos turísticos del destino turístico son relevantes al

momento de escoger un lugar turístico para las personas de 40 años en adelante, ya que

son personas que disfrutan del paisaje y de la naturaleza en compañía de sus seres

queridos y para las personas de 20 a 40 años es una variable que si es considerada pero no

es la que más predomina al escoger un lugar turístico.

Actividades recreativas.- Esta variable tiene un grado de importancia considerable para los

encuestados entre 20 y 40 años, ya que son personas que les gusta realizar actividades

fuera de lo común, como actividades de ecoturismo, y hacer deportes de todo tipo, por lo

contrario, las personas de 40 años en adelante ya no son personas tan aventureras y

disfrutan más de un lugar con un paisaje hermoso y compañía agradable, y la mayoría

recurren a estos lugares en busca de relajación y descanso.



44

Distancia/Tiempo de viaje.- Para lo encuestados mayores a 40 años es una variable muy

importante al momento de emprender un viaje hacia algún destino turístico, ya que son

personas que no pueden estar mucho tiempo viajando, y buscan algún lugar fuera de la

ciudad, pero que no necesitan mucho tiempo para llegar a éste, por lo que Bucay es una

excelente alternativa, ya que el viaje dura alrededor de 1 hora y media, y no necesita

muchas horas de viaje para disfrutar de nuestros servicios como resort.

Comida.- Esta variable es relevante para los encuestados sin distinción de edad, es decir,

para todos nuestros clientes potenciales es importante la comida al momento de escoger

algún lugar como destino turístico.

5. Entre las siguientes actividades de eco-aventura, ¿cuál de éstas estaría interesado

en realizar?

Cuadro 8. Tabla cruzada Preferencia de las actividades de eco-aventura vs. Edad

Actividades/Edad 20-40 años % 40 en adelante %

Rafting 200 100,00% 25 12,50%Ciclismo/montaña 150 75,00% 70 35,00%Observación/Aves 20 10,00% 125 62,50%

Caminatas (Trekking) 125 62,50% 100 50,00%Cabalgatas 95 47,50% 150 75,00%

Baños naturales 40 20,00% 180 90,00%


Esta pregunta se la realizó con el objetivo de poder determinar el grado de preferencia de

nuestros turistas potenciales con respecto a las actividades que ofrece el resort y se

segmento en base a la edad de nuestros clientes, por lo que se empleó una tabla cruzada

para representar los resultados.



45

Clientes de 20-40 años.- Estos clientes son personas que por lo general debido a su

juventud, prefieren actividades que se caracterizan por la aventura como deportes de riesgos

como Rafting, Ciclismo de montaña, caminatas a las montañas (trekking), y cabalgatas,

estas fueron las actividades más elegidas por estos clientes.

Clientes de 40 años en adelante.- Estas personas eligieron las actividades de menor

riesgo, ya que son personas más conservadoras y que disfrutan de actividades relacionadas

a la naturaleza, entre ellas las más optadas fueron la observación de aves, caminatas,

cabalgatas y los baños naturales.

6. ¿Estaría usted interesado en que el resort campestre, brindara los siguientes

servicios adicionales?

Cuadro 9. Tabla cruzada Preferencia de Servicios Adicionales del resort vs. Edad

Servicios Adicionales/Edad 20-40años

% 40 enadelante

%

Fogatas a orillas del lago1-3 =Importante 120 60,00% 150 75,00%

4-6 = Menos Importante 80 40,00% 50 25,00%Grupos de entretenimiento:

música y baile1-3 =Importante 80 40,00% 125 62,50%

4-6 = Menos Importante 120 60,00% 75 37,50%Concursos de Karaoke

1-3 =Importante 125 62,50% 100 50,00%4-6 = Menos Importante 75 37,50% 100 50,00%Discoteca


Bar1-3 =Importante 160 80,00% 130 65,00%

4-6 = Menos Importante 40 20,00% 70 35,00%Hamacarios





46

Clientes de 20-40 años.- Entre los servicios adicionales que eligieron los encuestados entre

estas edades con más frecuencia se encuentran: Discoteca, Bar, Concursos de Karaoke y

Fogatas a orillas del lago, esta elección coincide con los intereses propios de la edad de

estas personas.

Clientes de 40 años en adelante.- Estos clientes prefirieron los siguientes servicios

adicionales: hamacarios, fogatas a orillas del lago, bar, grupos de entretenimiento (música y

baile), estas actividades las eligieron en base a sus intereses ya que estas personas

disfrutan de actividades en donde puedan compartir un momento agradable y relajado con

sus seres queridos.

7. ¿Emprendería usted un viaje a Bucay, en un clima templado con un programa

turístico en el que le ofrecen algunas de las actividades anteriormente mencionadas?

Cuadro 10. ¿Emprendería usted un viaje a Bucay, con un programa que le ofrezca lasactividades antes mencionadas?

RESPUESTA # Personas %SI 295 73,75%NO 105 26,25%

TOTAL 400 100,00%


El 73,75% de las personas encuestadas estarían interesadas en visitar un resort campestre

como “La Campiña Resort Club”, por lo que debemos aprovechar esta oportunidad para

promocionar nuestro servicio y hacerle conocer a nuestros clientes todas nuestras ventajas

con respecto a otros lugares turísticos.



47

8. ¿Cuánto estaría usted dispuesto a pagar por un paquete turístico de 2 días 1

noche?

Cuadro 11. Precio del Paquete turístico

RESPUESTA # Personas %$ 50 – 60 375 93,75%$ 70- 80 25 6,25%

TOTAL 400 100,00%


La mayoría de los encuestados decidieron que estarían dispuestos a pagar por un paquete

turístico de 2 días y 1 noche alrededor de $50- 60 dólares, por lo que tendremos en cuenta

esta información al momento de determinar los precios de los paquetes.



48

3.7.2 Conclusiones de la Investigación de Mercado

Al finalizar el estudio de mercado realizado podemos concluir lo siguiente:

La encuesta fue realizada a nuestros dos mercados objetivos:

Personas jóvenes (20-40 años): personas en busca de aventura y nuevas

experiencias cuyos intereses van acorde a nuestro tipo de negocio, ya que como

resort les ofrecemos todo tipo de actividades de eco-turismo, en donde pueden

recrearse en un ambiente natural y olvidarse del stress de la ciudad.

Personas mayores de 40 años: personas que desean disfrutar con sus seres

queridos de unos días agradables y relajados en compañía de la hermosa

naturaleza y paisajes que caracteriza a Bucay, y realizar actividades relacionadas

con la naturaleza. como caminatas a las montañas, fogatas a orillas del lago, etc.

Con lo que respecta a las preguntas de conocimiento de Bucay y de identificación de éste

como un lugar en donde se pueden realizar actividades de ecoturismo, un porcentaje

considerable de los encuestados no han tenido el placer de conocer Bucay y tampoco lo

identifican como un lugar en donde se pueden realizar actividades de ecoturismo, por lo que

debemos de emplear todos los recursos necesarios para dar a conocer este hermoso lugar

por medio de la promoción de éste y de sus ventajas y características, es decir poder

convertir a Bucay en un lugar preferido por nuestros clientes objetivos al momento de elegir

un lugar para vacacionar.

Las características que consideraron relevantes nuestros clientes potenciales al momento

de escoger un lugar turístico como “La Campiña S.A.” dependen de la edad y de sus

intereses, por lo que para poder satisfacer las necesidades de cada uno de estos

segmentos, tenemos que prestar un servicio completo en el que podamos atender cada uno

de sus requerimientos.

“La Campiña Resort Club” tiene que contar con las siguientes características: precio

accesible dirigido al estrato medio alto a alto, comodidad y confort de nuestras instalaciones,



49

atractivos turísticos, ofrecer actividades recreativas, proporcionar buenos buffets, y estar

ubicados lejos del ruido de la ciudad pero a la vez cerca de ésta, para que el turista no tenga

que viajar muchas horas para poder disfrutar de nuestros servicios.

“La Campiña Resort Club” ofrecerá actividades recreativas para todas las edades y

gustos, desde las más riesgosas para las personas aventureras hasta la más tranquilas pero

igual de divertidas para las personas conservadoras como:

Rafting

Ciclismo de montaña

Caminatas a las montañas (Trekking)

Cabalgatas

Observación de aves

Baños naturales en lagunas y ríos

Entre los servicios adicionales que brindaremos como resort podemos destacar los

siguientes: Fogatas a orillas del lago, Grupos de entretenimiento: música y bailes, concurso

de karaoke, y en nuestras instalaciones contaremos con un área social de discoteca, bar y

hamacarios.

Un porcentaje considerable de los encuestados estaría interesado en visitar un resort que

ofrezca todos los servicios anteriormente mencionados, por lo que debemos aprovechar esta

ventaja y dar a conocer nuestro resort, para posicionarnos en la mente de nuestros

consumidores potenciales, como la mejor alternativa al momento de salir de la ciudad, y a la

vez brindándoles calidad de servicios con precios accesibles.



50

CAPITULO 4

PLAN DE MARKETING

4.1 OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING: El plan de marketing que se realizará tendrá

por objetivo desarrollar las estrategias necesarias en el mercado para obtener la satisfacción

del cliente, aprovechando las fortalezas de la empresa.

4.1.1 Objetivos Financieros:

Realizar los estudios financieros necesarios para poder obtener la rentabilidad de

crear un hotel campestre en el cantón de Bucay.

Determinar el monto de la inversión necesario para poder desarrollar este proyecto.

Estimar las ventas en base a la demanda potencial de este tipo de negocio.

Determinar el periodo de recuperación de la inversión.

4.1.2 Objetivos de Mercadotecnia

Realizar un estudio sobre las necesidades de los turistas potenciales y de los

posibles servicios que podríamos prestar como Resort.



51

Analizar las fortalezas y debilidades de nuestro servicio para poder maximizar

nuestras fortalezas y minimizar nuestras debilidades, para que La Campiña Resort

Club se convierta en el lugar de preferencia para los turistas.

Realizar la segmentación de mercado y definir nuestro mercado meta.

Formular el Plan de Marketing para posicionar a “La Campiña Resort Club” como

lugar de preferencia para los turistas nacionales y extranjeros durante su estadía en

Bucay.

MISION: Ofrecemos todas las comodidades de un resort, combinando la naturaleza y las

actividades recreativas, para hacer de la estadía del turista, tanto nacional como extranjero

un momento inolvidable e incomparable.

VISION: Convertirnos en el resort campestre preferido por los turistas nacionales yextranjeros en un plazo de 4 años.



52

4.2 ANÁLISIS ESTRATÉGICO: Se refiere a la forma en que se utilizarán las fortalezas de

nuestra empresa para aprovechar las oportunidades atractivas que ofrezca el entorno.

4.2.1 Cuadro 12. Análisis FODA

FORTALEZAS:

Excelente ubicación: Bucay posee una

naturaleza incomparable a la de cualquier zona del

Ecuador, y hace de éste el lugar indicado para

desarrollar un proyecto de este tipo, en el que el

medio ambiente es el atractivo principal.

Actividades recreativas: La Campiña Resort

Club ofrecerá actividades recreativas al turista, para

que pueda dejar a un lado el estrés de la vida

cotidiana y el ruido de la ciudad.

Precios accesibles: Capacidad para combinar

precios medios con calidad de servicios.

Producción Agrícola y ganadera: El rico suelo

de esta región nos permite disponer de diversidad de

cultivos como los cítricos, bananas, caña de azúcar,

caña guadúa, también existen grandes extensiones

de variados pastos propias para la ganadería,

actividad que se ha convertido en la zona de mayor

importancia de producción lechera.

Salud: La mayor ventaja, es la salud física,

mental y espirtual que le brindará el contacto con la

naturaleza, haciendo parte de ella y disfrutándola.

DEBILIDADES:

Falta de promoción: con lo que respecta a

Bucay, este cantón posee una hermosa naturaleza y

algunos atractivos turísticos, pero no es un lugar

muy visitado por los turistas, ya que no se ha

explotado su imagen como lugar turístico del

Ecuador.

Clima: En Bucay existen dos temporadas: una

seca y una lluviosa. En la temporada lluviosa los

campos permanecen siempre verdes, pero también

la humedad atrae a los insectos, por lo que para

esta época del año los turistas tienen que llevar

repelentes y esto es un poco incómodo para ciertos

turistas.

Temporada baja: Con lo que respecta a los

meses de Enero a Mayo, está es una temporada

baja para el negocio, ya que un porcentaje

importante de los turistas prefiere la playa como

lugar turístico.



53

OPORTUNIDADES

Bucay constituye un atractivo turístico nacionaly mundial.

Crecimiento del sector hotelero: La

incorporación de nuevos hoteles y resorts en la

región, cubrirá la demanda futura, creando un clima

de mayor competitividad.

El Municipio de Bucay, está analizando varias

propuestas para desarrollar y fomentar el turismo de

la zona, y esto nos beneficiará como resort ya que

incrementarán nuestra demanda potencial.

Inventario de la planta turística: Se realizó un

inventario de la planta turística que posee Bucay, en

lo que respecta al alojamiento, se puede indicar que

existe 1 Hostería, 2 Hoteles y 1 pensión; casi todos

estos lugares ofrecen sólo lo que es hospedaje, cabe

mencionar que para el servicio de alimentación

existen alrededor de 12 restaurantes y un restaurante

de comidas rápidas, y que en su mayoría no cumplen

con todo lo reglamentario. Como lugares de

esparcimiento se puede citar que hay 3 discotecas y

un karaoke, por lo que esto representa una ventaja

para nuestro proyecto, ya que nosotros brindaremos

un servicio completo como resort: hospedaje,

alimentación y actividades recreativas y de

esparcimiento.

AMENAZAS

Estación invernal: puede causar daños enciertas vías para llegar a Bucay.

Preservar la naturaleza: No tomar las

necesarias medidas preventivas. que ayuden a

conservar la hermosa naturaleza.

Disminución del flujo turístico hacia el

Ecuador: Esto constituye una gran desventaja para

atraer al turista extranjero debido a la inseguridad

que persiste actualmente en el Ecuador,

Altas tasas de interés: constituyen un

limitante para realizar inversiones para este tipo de

proyecto, en el que la deuda es a largo plazo, y

debido a esto existe incertidumbre al momento de

proyectar los flujos futuros, por lo que el riesgo de

invertir en este sector es alto.

Deficiente infraestructura en vías, servicios

básicos y comunicaciones.

Excesivos impuestos y derechos que paga el

sector.




54

4.3 MERCADO OBJETIVO DEL PROYECTO

El mercado potencial está conformado por diferentes grupos de clientes con diferentes

motivaciones, preferencias, necesidades y con percepciones distintas.

Mercado Potencial: Conformado por clientes potenciales que buscan otras alternativas de

recreación y tener contacto con la naturaleza, familias guayaquileñas y de la sierra

(Riobamba y pueblos cercanos), otro grupo de clientes potenciales son los extranjeros que

buscan en el Ecuador alternativas de distracción, aventura y naturaleza.

4.4 SEGMENTO DE MERCADO: Con objetivo de tener éxito en el sector hotelero y turístico,

hemos decidido segmentar nuestro mercado en dos tipos de clientes potenciales, para poder

satisfacer las necesidades de estos dos grupos y poder servirles con provecho y mejor que

nuestros competidores potenciales.

4.4.1 Macrosegmentación

El mercado al que se dirige el proyecto será en cuanto a su uso final, para la distracción y

recreación que se puede brindar en un negocio de hostelería, especialmente del tipo

vacacional en el que se ofrezca actividades de eco-turismo, aprovechando la naturaleza que

caracteriza al cantón Bucay.

Nuestro servicio será dirigido a un grupo de personas, ya sean familias o amigos, de poder

adquisitivo medio alto a alto.

4.4.2 Microsegmentación

“La Campiña Resort Club” está orientada a satisfacer las necesidades más exigentes de

personas de estrato medio-alto, alto que buscan alternativas de entretenimiento, descanso y

salud, para una mejor salud física, mental y espiritual de la familia. Con personalidad



55

inquieta, activa, visionarios, que se preocupan por el bienestar familiar. Nuestro grupo

objetivo busca principalmente diversión, distracción, descanso y comodidad. Con ingresos

superiores anuales a $ 2,000.00

Clientes objetivo:

Parejas jóvenes o grupos de amigos, ya sean de Guayaquil o de la sierra,

interesados en realizar actividades de eco-turismo y aventura.

Personas mayores, ya sean matrimonios o de la tercera edad, que desean salir para

descansar y disfrutar del campo junto con su familia, especialmente los nietos.

4.5 POSICIONAMIENTO

El posicionamiento de la “La Campiña Resort Club” se centrará en la diferenciación del

servicio, es decir, brindaremos servicios adicionales a los de un hotel, no sólo hospedajesino actividades de eco-turismo y de aventura relacionadas con la naturaleza, y todas las

comodidades propias de un resort como alimentación y lugares de entretenimiento, para que

su estadía en nuestro hotel resort campestre sea inolvidable e incomparable a la de otros

hoteles de la zona, y así convertirnos en su primera opción al momento de tomarse unos

días de descanso fuera del ruido y del stress de la ciudad.

En el sector donde se desarrollará el proyecto existen actualmente 2 hoteles que prestan el

servicio de hospedaje de primera categoría según la clasificación asignada por CETUR,

estos hoteles no se consideran competencia directa del hotel resort por cuanto no atienden

al mercado objetivo que busca el proyecto. Esto nos da una ventaja para el posicionamiento

con respecto a nuestro grupo objetivo.



56

4.5.1 Declaración del Posicionamiento

Un proyecto espectacular, fuera de lo común, con un cuidado manejo del paisajismo, con

jardines tropicales, que representa una alternativa para las personas que les gusta disfrutar

de la vida campestre, pero con las comodidades de la ciudad.

“La Campiña Resort Club” le ofrece un agradable descanso junto a lo suyos en

armonía con la naturaleza, disfrutando de sus paisajes, flora y fauna.

4.5.2 Matriz Importancia – Resultados

A continuación se presenta una matriz en donde se destacan algunas ventajas del resort

frente a la competencia local de la zona:

Cuadro 13. Matriz Importancia – Resultados de “La Campiña Resort Club” frente a los

otros hoteles ubicados en Bucay.

Atributos Proyecto Competencia1. Precio 9 9

2. Calidad (servicio) 10 6

3. Ubicación 10 8

4. Imagen 4 4

5. Personal calificado 9 7

6. Efecto experiencia 7 7




57

Gráfico 5. Matriz Importancia – Resultados de “La Campiña Resort Club” frente a los

otros hoteles ubicados en Bucay.


Entre las fortalezas de “La Campiña Resort Club” podemos destacar su estrategia

para combinar precios accesibles para el segmento objetivo y niveles de calidad en

servicio muchos más altos frente a los de la competencia, por lo cual sus estrategias

van a ser enfocadas a comunicar esta ventaja.

La ubicación del proyecto es un lugar estratégico, debido a que en sus alrededores

podemos disfrutar y contemplar todos los atractivos naturales de Bucay, ya que

cerca de nuestras instalaciones se encuentran los senderos para las caminatas a las

montañas y los lagos y cascadas que caracterizan al cantón, por lo que

aprovecharemos esto como una de las principales ventajas diferenciales del

proyecto.

La imagen es una de las debilidades en las que debemos de emplear nuestros

esfuerzos y recursos para introducir nuestro servicio por medio de campañas

publicitarias, ya sea en prensa escrita o televisiva.



58

Con lo que respecta al personal capacitado se tiene falsas fuerzas debido a que los

clientes perciben que un hotel 5 estrellas implica tener un buen personal, por lo que

no consideran importante tener mucha información sobre este tema.

El efecto experiencia de la industria hotelera nacional, también es una falsa fuerza

ya que los clientes no se preocupan de que tan adelantado este el país en general

con respecto a esta actividad, lo que les interesa es tener un servicio de calidad al

momento de su estadía.

4.5.3 Situación Competitiva – Análisis de Porter

Figura 7. Análisis de Porter




59

Proveedores.- Se tendrá un cierto poder de negociación con respecto a la mayoría

de estos, pues en este mercado van a existir una cantidad de oferentes, por lo que

puede resultar fácil obtener mejores precios.

Los clientes.- son básicamente nuestro grupo objetivo. Tendrán cierto poder de

negociación o podrán ejercer alguna presión sobre los precios del servicio, ya que

tienen la ventaja de poder comparar precios y tarifas en otros hoteles locales.

Competencia actual.- entre nuestros competidores se encuentran dos hoteles que

están ubicados en Bucay, pero no representan una competencia agresiva, ya que no

se dirigen al mismo mercado meta que nosotros, ya que mas que un hospedaje

nosotros brindamos actividades recreativas y todas las comodidades de un resort,

por lo que no van a ejercer ningún tipo de presión con respecto al precio o a la

calidad del servicio.

Competidores potenciales.- son aquellos hoteles de igual magnitud y que ofrecen

el mismo tipo se servicios que se encuentran en la ruta de Bucay a Pallatanga, que

pueden representar una amenaza para nuestros clientes potenciales que provienende la sierra, ya que por motivos de distancia, y similitud de servicios van a preferir

estos resorts.

Productos sustitutos.- se tiene a los otros tipos de hospedaje, es decir como los

hoteles con los que cuenta actualmente Bucay, que no poseen muchas actividades

recreativas, pero brindan el servicio de hospedaje y alimentación, ya que algunas

actividades de eco-turismo se las puede realizar independientemente, sin que estén

incluidas en los servicios del hotel, como las caminatas a las montañas.



60

4.6 MARKETING MIX

Con el objetivo de producir la respuesta deseada en el mercado meta, la empresa ha

decidido combinar de la siguiente manera las herramientas tácticas del marketing

controlables conocidas como las “cuatro pes”:

Producto

Precio

Plaza

Promoción

4.6.1 Producto

Nuestra oferta de servicios es brindar calidad de servicios como resort, y así diferenciarnos

de la competencia, y esto se logrará en base a nuestras instalaciones físicas, personal

capacitado y material de comunicación y promoción.

“La Campiña Resort Club” tambien ofrecerá confort, buen gusto, descanso, relajación,contacto con la naturaleza y convivencia familiar junto a una cultura diferente.

En cuanto a las instalaciones físicas del hotel estas incluyen:

Bar/Restaurant//Discoteca/Karaoke: El resort contará con una zona para atender y

entretener a sus clientes como se lo merecen, estará dividido en cuatro ambientes,

el primero dirigido al sector del bar, para que se puedan deleitar con una de nuestras

bebidas especiales preparada por nuestro barman, el sector del restaurant en donde

ofreceremos platos típicos a su elección, y por último los dos sectores de

entretenimiento del resort la discoteca/karaoke en el que nuestros huéspedes

podrán pasar un momento agradable en las noches divirtiéndose en compañía de

sus seres queridos.



61

Otros servicios: contaremos con una Piscina, cancha de volley, lavandería,

camareras, recepción, cafetería, actividades de eco-turismo organizadas por la

empresa contratada especializada en estos servicios. Servicio al cuarto las 24 horas

del día, estacionamiento para automóviles.

Atracciones locales: cascadas, lagos, producción agrícola y ganadera, fauna,

senderos para cabalgata, arborización, reserva ecológica y bellos jardines tropicales.

Habitaciones simples y dobles: ofreceremos 10 cabañas al inicio del proyecto, que

se irán incrementando en el futuro dependiendo de la demanda potencial.

Contaremos con dos tipos de cabañas, las dobles y simples.

- Cabaña simple: Cuenta con mesa, baño (1 lavamanos, 6 toallas, papel

higiénico, shampoo, rinse, jabón), TV de 14 pulgadas a color con cable, 1 cama

de 2 plaza (sabanas y sobrecama), aire acondicionado, 2 veladores, 2 lámparas,

teléfono, silla, mesa, persianas, servicio de camarera 2 veces al día, armario con

6 armadores y cajones, toallas adicionales, secador de pelo, mini-bar.

- Cabaña doble: Cuenta con mesa, baño (2 lavamanos, 6 toallas, papel higiénico,

shampoo, rinse, jabón), TV de 14 pulgadas a color con cable, 1 cama de 2

plazas (sabanas y sobrecama) 1 cama litera de 1 ½ plaza, aire acondicionado, 2

veladores, 2 lámparas, teléfono, silla, mesa, persianas, servicio de camarera 2

veces al día, armario con 6 armadores y cajones, toallas adicionales, secador de

pelo, mini-bar.

Restaurante: Cuenta con 20 mesas de madera labradas, 80 sillas, cubiertos,

vajillas, cuadros hechos por artistas nacionales, persianas, baño, piso de madera.

En lo que respecta al personal todo será dirigido por personal capacitado para las

diferentes áreas de atención en el resort, para que puedan brindar un servicio

rápido, cortés y siempre con una atención personalizada a los clientes.



62

4.6.2 Precio

En la determinación del precio de nuestros servicios se consideró que debido a que nuestra

estrategia está enfocada en la diferenciación, para poder lograr ofrecer servicios de calidad,

debemos de establecer precios que nos ayuden a cubrir los costos para poder satisfacer las

necesidades del turista más exigente, por lo que nuestros clientes meta tendrán el poder

adquisitivo suficiente para acceder a nuestros servicios.

Los parámetros que se utilizaron para establecer los precios fueron:

En base a los precios de los paquetes que ofrece la competencia.

Forma de determinarlo: El precio está calculado en función de los costos fijos y

variables del resort, rendimiento esperado del inversionista, precios de la

competencia nacional, así como también influyeron la situación política y económica

del destino turístico y las temporadas altas y bajas del negocio.

- Descuentos: Se ofrecerán descuentos por grupos que utilicen mínimo 6

cabañas, del 10% sobre el precio de las habitaciones.

- Periodo de pago: Los clientes podrán pagar en efectivo o con tarjetas de

crédito obteniendo en este último un crédito de 30 días sin intereses.

A continuación se detalla los precios de los servicios hoteleros que se brindarán en el resort:

Precios Nominativos:

Cabañas:

- Simples 25 dólares

- Dobles 40 dólares

- Triples 50 dólares



63

Restaurante: Comidas típicas ecuatorianas

- Cafetería: Continental $ 4 Americano $ 6

Buffet $ 8.5

- Restaurante : Menú de Almuerzo $ 7

Menú de la cena $ 8

Paquetes: Se ofrecen paquetes turísticos ya sea para grupos familiares o de

amigos:

“Campiña” Full day (1 día): ($30) (No incluye opcionales)

Programa Incluye:

1 piqueo campesino con delicioso chocolate caliente

1 almuerzo tipo menú

1 caminata dirigida a las montañas, cascada, con observación de flora y aves

Uso de instalaciones

Consumo de agua ilimitado

Cabalgatas

Opcionales:


“Campiña” Weekend Camping ( 2 días 1 noche) ( $ 80) (No incluye opcionales)

Programa Incluye:

1 noche de alojamiento en cabañas cuádruples

1 desayuno campesino con frutas

2 almuerzos tipo menú con ensaladas

1 cena tipo menú



64

1 caminata dirigida a las montañas, cascada, con observación de flora y aves

Uso de instalaciones

Karaoke o fogata

Consumo de agua ilimitado

Opcionales:


4.6.3 Plaza- Canales de Distribución

Para distribuir nuestro servicio, se contará principalmente con las agencias de viajes

nacionales, para darnos a conocer como lugar turístico, esta será una de nuestras

principales herramientas para llegar a nuestros consumidores meta.

También se consideró la posibilidad de participar de las actividades de promoción turística

organizadas a nivel nacional, como ferias, exposiciones, conferencias entre otros eventos.

Adicionalmente se publicará una página de Internet del resort, en la cual se describa los

servicios que ofrecemos como resort, y se brindará las facilidades necesarias para poder

realizar las reservaciones por esta vía, cotizando precios de los paquetes turísticos y las

actividades y servicios que incluye cada uno.



65

4.6.4 Promoción- Comunicación

Debido a la alta influencia que ejerce la comunicación en las ventas. Es muy importante que

se utilicen los medios adecuados para dar a conocer a “La Campiña Resort Club” a sus

clientes potenciales.

Para la mezcla promocional, se utilizarán las siguientes, por considerarlas las más óptimas

para comunicar nuestros servicios:

Publicidad

Publicidad no pagada

Merchandising visual (folletos y afiches)

Relaciones Públicas

Venta personal

4.6.4.1 Publicidad

“La Campiña Resort Club” en su fase inicial en junio 2008, arrancará su promoción por

medio de las agencias de viajes nacionales.

El material publicitario que se presente a continuación es sólo de apoyo para una mayor

difusión de nuestros servicios y para la captación de nuestros clientes meta.

Se realizará una campaña publicitaria, orientada a comunicar las ventajas competitivas del

proyecto, como: Ubicación, precios, calidad de servicios, diversidad de actividades

recreativas y de eco-turismo, contacto con la naturaleza que caracteriza al cantón de Bucay

y el enfoque familiar.



66

La campaña se otorgará a una agencia publicitaria, que se encargará de crear una manera

más eficiente de comunicar los servicios del resort.

Entre las herramientas que se usarán están los medios impresos como:

Revistas especializadas de negocios y periódicos nacionales: Se harán

publicaciones en las revistas nacionales como Pacificard, América Economía, y en

revistas especializadas en turismo y en deportes de aventura, adicionalmente se

aprovechará los artículos en los periódicos nacionales de mayor circulación en el

mercado que se refieran al turismo en el Ecuador para presentar al mercado una

nueva opción para recrearse en compañía de la naturaleza. El costo aproximado de

estas publicaciones que se realizarán dos veces al año será aproximadamente de

US$ 2.500,00 anuales.

Guías del Viajero: “La Campiña Resort Club” estará presente en las principales

guías del viajero que se publican en el país como “ El ABC del Viajero”, etc., el costo

aproximado de suscripción es de US$ 5,00 y las publicaciones especiales de ¼ de

página con gráfico tienen un valor de US $ 200,00 que se harán en los meses de

junio, noviembre y diciembre de todos los años en operación. Costo aproximado US

$ 1.300,00.

Agencias de Viajes: Se entregarán catálogos en 10 agencias de cada ciudad que

se consideran objetivos de mercado como: Quito, Riobamba, Cuenca y Guayaquil.

También se les entregará material de video. Costo aproximado US$ 14.000,00

anuales.

Internet: Se utilizará este medio de comunicación el cuál se considera el más

económico y el que mejor comunicación del resort puede prestar después de las

agencias de viaje. Por este medio se podrán contestar todas las inquietudes y

comentarios de nuestros clientes potenciales, hacer reservaciones, descuentos y



67

ofrecer toda información necesaria sobre el resort y sus servicios. Costo aproximado

US$ 100,00 anuales.

4.6.4.2 Publicidad No pagada

En este enfoque publicitario, no se tendrá que invertir dinero, debido a que los encargados

de esta promoción sin costo son los medios de comunicación, al realizar comentarios,

avisos, anuncios, reportajes del hotel resort campestre. Se tratará de captar medios de

comunicaciones nacionales e internacionales como al programa de “La Televisión” de

Ecuavisa, ya que este programa se dedica a reportajes de turismo y de zonas del Ecuador

que no son muy visitadas por la población, debido a su falta de promoción, y se les invitará

a pasar una estadía de una noche y 2 días en el resort, mientras realizan el reportaje. Costo

aproximado US$ 1.000,00 anuales.

Este tipo de publicidad, ayudará a conseguir el posicionamiento deseado en la mente de los

consumidores. Además de mantener y mejorar la imagen del proyecto.

4.6.4.3 Comercialización (Merchandising)

Esta herramienta de la mezcla promocional, se encargará de todo el material útil y necesario

para la venta de nuestros servicios en los puntos de venta, este incluirá:

Folletos

Videos ilustrativos

Fotografías del proyecto

Todo este material será desarrollado por el departamento de publicidad, como apoyo de

venta. Serán ubicados en las agencias de viajes, aeropuertos, ferias, exhibiciones y

recepción del hotel.



68

4.6.4.4 Relaciones Públicas

El crear una aceptación por parte de la comunidad, es primordial. Objetivo que se buscará

conseguir con el uso de las Relaciones Públicas.

Es importante contar con un departamento encargado de establecer vínculos no sólo con los

clientes, sino también con miembros de la comunidad, ya que juegan un papel importante en

el proceso de adquirir y mantener de calidad sólida. Por esto la administración del resort

debe trabajar y ser solidaria en obras comunitarias como siembra de árboles o cualquier

actividad relacionada con el medio ambiente y su preservación. Costo aproximado US$

3.200,00 anuales.

4.6.4.5 Venta Personal

Se contará con una fuerza de ventas agresiva con miras a incrementar la distribución de los

servicios del hotel, y además ayudarán a captar nuevos clientes por medio de la ventapersonal.

La labor se verá limitada básicamente al mercado nacional, puesto que el mercado

internacional será cubierto principalmente por las agencias de viajes. Costo aproximado US

$ 6.000,00 anuales,



69

4.6.5 Presupuesto para la promoción de “La Campiña Resort Club”

A continuación se presenta un presupuesto para la comunicación del resort con sus

respectivos rubros destinados a publicidad, folletos, relaciones públicas, y ventas personales

para el año 2008.

Cuadro 14. Presupuesto de la Comunicación del Resort

Presupuesto Anual de Comunicación (Año 2008)

Detalle Precio US $ Porcentaje (%)

Revistas 2.500,00 0.09

Guías de Viajero 1.300,00 0.05

Agencias de Viajes 14.000,00 0.50

Internet 100,00 0.004

Publicidad No Pagada 1.000,00 0.04Relaciones Públicas 3.200,00 0.11

Ventas Personales 6.000,00 0.21

Total 28.100,00 1




70

Gerente General

Gerente de

Alimentos y Bebidas

Gerente Administrativo y

Marketing

Chef

Compras Cocineros

Barman

Contador

Cajero Seguridad

Mantenimiento RecepciónCamareras

CAPITULO 5

ESTUDIO ORGANIZACIONAL

5.1 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL

La estructura organizacional de “La Campiña S.A.” es tará conformada por los siguientes

mandos altos, y estos a la vez contarán con personal que les colaborará en cada unos de

éstas áreas, y adicionalmente las actividades de ecoturismo serán concesionadas a otra

empresa.

Gerente General

Gerente Administrativo y Marketing

Gerente de Alimentos y Bebidas

Empresa contratada para actividades de ecoturismo.

Gráfico 6. Estructura Organizacional de “La Campiña Resort Club”




71

Las responsabilidades y funciones de cada uno de los miembros de la empresa, se detallan

a continuación:

Gerente General.- El gerente general va ser nombrado por la junta de accionistas, y será

uno de ellos, que estará encargado de supervisar todo el negocio, es decir, que

adicionalmente al derecho de recibir utilidades como accionista, recibirá un sueldo mensual

fijo correspondiente a su labor como administrador.

Gerente de Alimentos y Bebidas.- Sus funciones serán las de coordinar y vigilar que todo

proceso con respecto a la preparación de los alimentos y bebidas para nuestros huéspedes,

sean bajo los estándares de calidad y sanidad de nuestro resort. Adicionalmente deberá

administrar a su personal subordinado para que realicen el trabajo de manera óptima.

Chef.- Esta persona será la encargada de decidir los tipos de menús que se ofrecerán en el

restaurante del Resort, para que estos sean del gusto de nuestros turistas y a la vez

coordinará con los cocineros para preparar los alimentos.

Cocineros.- Serán los encargados de preparar las comidas según lo acordado con el chef.

Compras.- Esta persona se dedicará ha realizar las compras semanales de los alimentos

que se necesitarán para los diferentes menús.

Barman.- Se encargará de atender a nuestros huéspedes preparándoles las bebidas a su

elección.

Camareras.- Serán las personas encargadas de servir a nuestros huéspedes, ya sea en la

sección del Bar/restaurant, así como también cualquier servicio a la habitación.



72

Gerente Administrativo y Marketing.- Esta persona será la encarga de supervisar y

controlar todo proceso contable del proyecto, es decir, deberá vigilar que toda cuenta se

lleve de manera adecuada, y para esto se apoyará en su personal como el contador y la

cajera.

Adicionalmente estará encargado de las ventas y de la publicidad del resort, para atraer más

clientes utilizando todos los medios descritos en el capítulo de marketing con el fin de

comunicar a nuestros clientes potenciales todas nuestras ventajas y atractivos turísticos, es

decir, uno de sus objetivos será posicionar al resort en la menta de nuestros turistas

potenciales, como su lugar de preferencia para recrearse en el medio ambiente natural que

caracteriza a Bucay.

Contador.- Se encargará de llevar toda la contabilidad del resort, para poder suministrarle

todo los reportes necesarios al gerente administrativo, y así poder llevar un control de las

finanzas de la compañía.

Cajero.- Es la persona encargada de cobrar y registrar todos los ingresos del resort, asícomo también administrar la caja, para la cancelación de todos los gastos que necesite

realizar La Campiña.

Seguridad.- Serán los encargados de resguardar as instalaciones del resort, para

asegurarles a los huéspedes una estadía tranquila.

Mantenimiento.- Se dedicarán a supervisar y realizar todo trabajo necesario, para que las

instalaciones del resort estén a la altura de las necesidades del turista.

Recepcionista.- Será la persona de recibir nuestros huéspedes e indicarle todos los

detalles, para poder brindarle una estadía acorde a las exigencias de nuestros clientes

potenciales.



73

CAPITULO 6

ESTUDIO TECNICO

6.1 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

“La Campiña Resort Club” estará ubicada en la Provincia del Guayas, entre Bucay y

Naranjito Km. 80 a una hora y media aproximadamente de Guayaquil, rodeada de un

maravilloso ecosistema, donde se puede disfrutar de la tranquilidad que brinda la naturaleza

de Bucay, complementada con la comodidad de los servicios y estructura que tendrá el

proyecto.

Características:

El proyecto se entregará con portón de ingreso para el Hotel.

Las vías, servicios públicos, senderos para caminar y montar a caballo, bicicleta,

cuentan con servicio eléctrico de Bucay y una planta de emergencia. Agua potable y

pozo séptico.

En terreno de tres hectáreas (30.000 m2) promedio se desarrollaran 10 cabañas

para hospedaje de nuestros huéspedes y todas las demás instalaciones necesarias

para el resort, como canchas múltiples, piscina, área social (discotec, bar,

restaurante, karaoke), adicionalmente los jardines y áreas verdes.

Cabañas: El resort contará con 10 cabañas divididas de la siguiente manera. 5 serán

habitaciones matrimoniales (capacidad para 2 personas), las cuales tendrán en su

interior su respectivo baño como también un porche en la entrada lo que permitirá el

contacto con la naturaleza y demás instalaciones del resort club. El área de éstas a



74

será 21.43 m2. Las 5 cabañas restantes con capacidad para 4 personas tendrán un

área de 35.47 m2 lo que incluye dos dormitorios, un baño, sala de estar y porche en

su exterior.

Tabla 3. Capacidad de Cabañas del Resort

Cantidad Tipo Plazas (máx)

5 Cabañas Matrimoniales 10

5 Cabañas familiares 20

Total huéspedes 30


Figura 8. Cabañas Matrimoniales

Elaborado por: Arq. Natalie Wong



75

Figura 9. Cabañas Familiares

Elaborado por: Arq. Natalie Wong



76

6.2 DATOS GENERALES DE LA OBRA: “LA CAMPIÑA RESORT CLUB”

Diseño y Estudios

Contratistas de Construcción

Estas serán las Compañías y Contratistas a cargo de la obra de construcción del resort,

deberán dominar el área local, conseguir mano de obra barata, obtener toda la

infraestructura manual en cuanto a empleados, y contar con alguien especializado en

trámites de permisos e impuestos, para poder dar ejecución a la obra sin ningún

inconveniente.

Arquitectura Inmocost, Arq. Roberto Pazmiño

Suelos Cevaconsult

Estructuras Ing. Ricardo Armijos

Electricidad Ing. José Collado

Sanitarios Inmocost, instalasa

Cabañas e Instalaciones Gapa, Varabo

Jardinería Jardín Botánico

Vías Maquisup

Alcantarillas Maquisup

Topografía Ing. Luis Baños



77

6.3 TRABAJOS A EFECTUARSE PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL RESORT

1. Compra de Solar A: 30.000 mts2 a US $ 4.00 c/m2 = US $ 120.000,00. Tiempo de

ejecución: 6 meses.

2. Delimitación del terreno y ubicación del lote: Para trazar el lote, marcamos primero sus

colindancias y la línea de construcción utilizando una cuerda y cercas colocadas en los

vértices o esquinas. 8

3. Preparación del terreno: Delimitado el terreno, limpio de basuras y maleza, se procederá

a su nivelación quitando la capa de tierra vegetal y eliminando lomas y obstáculos que

dificulten el trazado del resort.

4. Topografía y tipo de terreno: Antes de iniciar las obras, debemos asegurarnos de que el

terreno es apto para la construcción del modelo de resort escogido, y que se ajusta a laforma y tamaño del lote.

5. Construcción de cabañas e instalaciones resort: iniciar la construcción de las 10

cabañas con dos contratistas Gapa y Varabo, con todas las comodidades, 5 cabañas

simples y 5 dobles. Adicionalmente construcción de las instalaciones del resort, como

piscina, canchas de volley, área social (bar, restaurante, discoteca).

6. Dotación Jardinería: Construcción de los jardines y la finca orgánica. Este trabajo será

realizado por Jardín Botánico.

7. Permisos: Tramitar todos los permisos e impuestos necesarios para poder ejecutar la

obra.



78

8. Ingreso/Portón: Construir el portón de ingreso al Hotel.

9. Vías, Instalaciones Eléctricas y Sanitarias, a cargo de Maquisup, Ing. José Collado e

Inmocost, respectivamente.

10. Lotización: Desbroce y Limpieza, Trazado y Replanteo, Lastrado, instalación eléctrica,

sanitaria y sistema de bombeo

11. Obras de defensa: Con el objeto de precautelar las instalaciones existentes y no causar

potenciales daños a las obras es necesario la construcción de muros de escolleras que

tendrán por objeto precautelar las futuras avenidas de la posible crecida de los Ríos Chagüe

y Chimbo.

Con una buena consultoría se podrá determinar la altura que puede alcanzar la cota de la

creciente del Río, pronosticar potenciales inundaciones y determinar la intensidad de la

misma y poder diseñar con absoluta seguridad la altura y espesores de los muros decontención. En esta fase debe de estudiarse el río aguas arriba, limpiar su cauce y sus

riberas así como garantizar la salud y abundancia de la flora y fauna local.



79

6.4 DISTRIBUCIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LAS AREAS DEL RESORT

El resort tendrá un área de construcción total de 1.800 m2 en la tabla a continuación se

detallará los respectivos tamaños de cada área del hotel.

Cuadro 15. Distribución de áreas del resort y tamaño de cada área

Códigos AREAS DEL RESORT Unidad Tamaño

200 Portón de Ingreso m² 80,00205 Hall de Ingreso m² 35,00

210.1 Cabañas Simples m² 107,15210.2 Cabañas Dobles m² 177,35215 Restaurante m² 190,00220 Piscina m² 90,00225 Vestidores m² 34,00230 Juegos para Niños m² 40,00235 Bar/Karaoke m² 50,00240 Laguna Gbl 1,00245 Senderos Gbl 1,00250 Area Verde Gbl 1,00255 Zona de Parqueo (100 plazas) u 15,00260 Caballerizas m² 40,00265 Canchas Múltiples m² 880,00270 Cuarto de Equipos m² 6,00275 Guardianía (2) m² 3,00


Lo anterior mencionado se puede visualizar mediante el siguiente gráfico que representa el

plano del proyecto turístico el cual fue elaborado por la Arq. Natalie Wong Chauvet.



80

Plano 1. Plano de la distribución de las áreas de “La Campiña Resort Club”

Elaborado por: Arq. Natalie Wong Ch.



81

a) Hall de ingreso: El área destinada a este espacio será 35 m2. Desde este los

usuarios se podrán dirigir a las cabañas, o demás áreas del resort. Dicha área

incluye:

o Hall 10 m2o Recepción 7 m2o Oficina 6 m2o 2 Baños 12 m2

b) Resturante: Tendrá un área de 190 m2 para 60 usuarios. Éste contará con:

o Cocina y equipamiento 85 m2o Comedor 105 m2

c) Karaoke – bar: El lugar estará destinado para 30 usuarios dentro de un área de 50

m2.

d) Guardianía: 1,5m2 c/u = 3 m2

e) Área de Juegos: Con el fin de brindar ciertas actividades a los usuarios del resort,

este contará con las siguientes instalaciones:

Piscina: 3m2 x persona (15 personas) = 45 m2 de superficie (profundidad

1.5m) 67,5m3

Cuarto de equipos: 6m2

2 Vestidores – baños (hombres – mujeres): 17 m2 c/u = 34 m2

Cancha Múltiple: 44 x 22

Juegos para niños: 40m2

f) Senderos: Existirán senderos de dos clases:

o Senderos para cabalgatas como para ciclismo

- Ancho: 2 m

- Material: Terreno compactado



82

o Senderos para dirigirse a las diferentes instalaciones del resort

- Ancho: 1,5m- Material: piedra chispa

g) Área verde: Complementando la naturaleza del sector, dentro del resort se contará

con jardines. Dentro de esta área verde se incluirá un espacio destinado para picnic.

h) Laguna: Se podrá disfrutar de fogatas a su orilla y de paseos en botes.

i) Caballerizas: El resort contará con 4 caballos para que los usuarios puedan realizar

recorridos en caballo por los senderos. Existirá una bodega donde se guardará los

accesorios de los caballos.

o 4 Caballerizas: 2,5 x 3,5 = 8,75m2 c/u Para 4 caballos = 35m2

o 1 Bodega: 5m2



83

6.5 PRESUPUESTO DE LAS OBRAS A REALIZAR

En la siguiente tabla se detalla el presupuesto de las obras cuyo precio esta establecido por

m2. Los costos fueron determinados en base al tamaño de cada área del resort y calculados

de acuerdo al precio unitario asignado por la dirección arquitectónica.

Cuadro 16. Presupuesto de las obras a realizarse

Códigos AREAS DEL RESORT Unidad TamañoPrecio

UnitarioCostoTotal

200 Portón de Ingreso M² 80,00 120,00 9.600,00

205 Hall de Ingreso M² 35,00 150,00 5.250,00210.1 Cabañas Simples M² 107,15 130,00 69.647,50

210.2 Cabañas Dobles M² 177,35 130,00 115.277,50

215 Restaurante M² 190,00 140,00 26.600,00

220 Piscina M² 90,00 210,00 18.900,00

225 Vestidores M² 34,00 110,00 3.740,00

230 Juegos para Niños M² 40,00 60,00 2.400,00

235 Bar/Karaoke M² 50,00 110,00 5.500,00

240 Laguna Gbl 1,00 20.000,00 20.000,00

245 Senderos Gbl 1,00 3.500,00 3.500,00

250 Area Verde Gbl 1,00 80,00 80,00

255 Zona de Parqueo (100 plazas) U 15,00 4.000,00 60.000,00260 Caballerizas M² 40,00 110,00 4.400,00

265 Canchas Múltiples M² 880,00 12,00 10.560,00

270 Cuarto de Equipos M² 6,00 120,00 720,00

275 Guardianía (2) M² 3,00 100,00 300,00

TOTAL 1.750,50 356.475,00




84

6.6 CRONOGRAMA DE LAS OBRAS A REALIZARSE

Para la construcción de las respectivas obras se requerirá un periodo de 8 meses; obras que

se muestran en la siguiente tabla presentada a continuación:

Cuadro 17. Cronograma de las obras a realizarse

Nombre de la Tarea Días Comienza Fin Predecesora

1. Elaboración de Planos 5 01/05/08 07/05/08

2. Elaboración de Maqueta 4 08/05/08 11/05/08 13. Estudio del Suelo 10 14/05/08 25/05/08 24. Preparación del Terreno 15 28/05/08 16/06/08 35. Permisos de Construcción 10 19/06/08 30/06/08

6. Construcción de Cabañas 45 02/07/08 01/08/08 57. Dotación Jardinería 15 04/08/08 22/08/08

8. Construcción Portón de Ingreso 20 25/08/08 19/08/08

9. Construcción Hall de Ingreso 15 22/08/08 10/10/08 810. Construcción Restaurante 15 13/10/08 31/10/0811. Construcción Área de Juegos 15 04/11/08 24/11/0812. Construcción Bar/Karaoke 15 25/11/08 15/12/08

13. Construcción Parqueo 15 16/12/08 02/01/09

14. Construcción Caballerizas 10 05/01/09 16/0109

15. Instalación Eléctrica 10 19/01/09 30/01/0916. Instalación Sanitaria 10 02/02/09 13/02/09

17. Sistema de Bombeo 10 16/02/09 27/02/09




85

CAPITULO 7

ESTUDIO FINANCIERO

7.1 Balance General

7.1.1 Inversión

Para la puesta en marcha del resort se estima una inversión de $699.981,63; de los cuales el

82.04% corresponden a la inversión en activos fijos, y el 7.92% en gastos de constitución.

Cuadro 18. Balance General de “La Campiña”

Balance General

ACTIVOSPeriodo Pre-

operativoPrimer

AñoSegundo

AñoActivo CorrienteCaja y Banco 50000 70000Gastos Pagados por Adelantado 70.276,75Total Activo Corriente 70.277 50.000 70.000Activo FijoTerreno 120.000 120.000 120.000Infraestructura 356.475 356.475 356.475

Muebles y Enseres (Dotación) 40.640 40.640 40.640Equipos de Oficina 375 375 375Equipo de Computación 4.800 4.800 4.800Maquinarias y Equipos 52.000 52.000 52.000Menos: Depreciación Acumulada (25.913,36) (51.826,73)Total Activo Fijo Neto 574.290 548.377 522.463Activo DiferidoGastos de Constitución 55.415 55.415 55.415Menos: Amortización Acumulada (11.082,98) (22.165,95)Total Activo Diferido 55.415 44.332 33.249

TOTAL ACTIVO 699.982 642.709 625.712

PASIVOSDocumento por Pagar 419.989 65.457 73.639Intereses por Pagar 52.499 44.316TOTAL PASIVOS 419.989 117.956 117.956

PATRIMONIOCapital propio 279.993 524.753 479.632TOTAL PATRIMONIO 279.993 524.753 479.632TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 699.981,63 642.709 597.587




86

Terreno

La obra se realizará en la Provincia del Guayas, entre Bucay y Naranjito Km. 80 a una hora y

media aproximadamente de Guayaquil, ahí se encuentra ubicado él terreno donde se

construirá el resort; el mismo que tiene un área de 30.000 m2., que tiene un avalúo de $ 4,00

por m2. Obteniendo un valor total de $ 120.000,00 por el terreno.

Infraestructura

La infraestructura se refiere a todos los costos de construcción del resort. Este valor

asciende a $ 356.475,00; a continuación se puede observar en la siguiente tabla el detalle

de estos costos:

Cuadro 19. Costos de Construcción (Infraestructura)

Códigos Rubros Unidad TamañoPrecio

Unitario Costo Total

COSTOS DE CONSTRUCCION200 Portón de Ingreso M² 80,00 120,00 9.600,00205 Hall de Ingreso M² 35,00 150,00 5.250,00

210.1 Cabañas Simples M² 107,15 130,00 69.647,50210.2 Cabañas Dobles M² 177,35 130,00 115.277,50215 Restaurante M² 190,00 140,00 26.600,00220 Piscina M² 90,00 210,00 18.900,00225 Vestidores M² 34,00 110,00 3.740,00230 Juegos para Niños m² 40,00 60,00 2.400,00235 Bar/Karaoke m² 50,00 110,00 5.500,00240 Laguna Gbl 1,00 20.000,00 20.000,00245 Senderos Gbl 1,00 3.500,00 3.500,00250 Area Verde Gbl 1,00 80,00 80,00

255 Zona de Parqueo (100 plazas) u 15,00 4.000,00 60.000,00260 Caballerizas m² 40,00 110,00 4.400,00265 Canchas Múltiples m² 880,00 12,00 10.560,00270 Cuarto de Equipos m² 6,00 120,00 720,00275 Guardianía (2) m² 3,00 100,00 300,00

Total Gastos de Construcción $356.475,00




87

Tabla 4. Equipos de Computación

En la siguiente tabla se muestra el valor de los equipos de computación:

Equipos de Computación Cantidad Precio Unitario Costo TotalLaptop Sony VAIO 3 $ 1.600,00 $ 4.800,00

TOTAL $ 4.800,00

Muebles y Enseres

A continuación se detalla todos los muebles y enseres necesarios para equipar el resort de

manera que posea todas las comodidades posibles para nuestros clientes.

Cuadro 20. Dotación General del Resort

Dotación general del ResortMuebles y Enseres Cantidad Costo Unitario Costo Total

Escritorio (área administrativa) 4 100 400Silla Ejecutiva 4 35 140Juego de mesa comedor (4 sillas) 20 200 4.000Charoles 40 3 100

Vajillas y Cubiertos 50 10 500Mantelería 20 10 200Camas matrimoniales 10 500 5.000Camas literas 5 800 4.000Sabanas 15 100 1.500Lamparas 10 30 300Armarios 10 150 1.500Veladores 20 150 3.000Sofas 10 800 8.000Baños 10 1.000 10.000Tachos de Basura 20 10 200

Secador de manos 10 100 1.000Implementos de Limpieza 20 15 300Utensilios de cocina 1 500 500

TOTAL MUEBLES Y ENSERES $40.640




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Maquinarias y Equipos

En el Cuadro 21. se detalla las maquinarias y equipos necesarios para la puesta en marcha

del resort.

Cuadro 21. Maquinarias y Equipos

Maquinarias y Equipos delResort Cantidad

CostoUnitario

CostoTotal

Televisores 10 2.000 20.000Aire acondicionado 10 1.000 10.000Minibar (refrigeradoras pequeñas) 10 1.200 12.000Lavadora 1 2.000 2.000Cocina industrial 1 3.000 3.000Equipo de sonido y karaoke 1 5.000 5.000

TOTAL MAQUINARIAS Y EQUIPOS DEL RESORT $52.000

Gastos de Constitución e Instalación

En la siguiente tabla se detalla el valor de los gastos de constitución e instalación que están

conformado por: la Dirección técnica que es el asesoramiento arquitectónico que se necesita

para la construcción de la infraestructura del resort, los mismos que cobran alrededor del

10.5% del valor total de la obra por sus servicios que es de $ 413.475,00 dando un valor total

de $ 43.414,88. Así mismo por los planos y maqueta cobran un valor total de $ 2.000,00, y

adicionalmente para la constitución es necesario pagar algunos impuestos, tasas y permisos

para poder proceder con el avance de la obra, por el valor de $ 10.000,00.

Tabla 5. Gastos de Constitución/Instalación

Gastos de Constitución/Instalación Costo Total

Dirección Técnica $ 43.414,88Planos y Maqueta $ 2.000,00

Impuestos, tasas y permisos $ 10.000,00

TOTAL $ 55.414,88Elaborado por: Silvia Cevallos



89

Publicidad y Promoción

En la tabla a continuación se muestran los costos de publicidad a efectuarse para el resort,

detallados anteriormente en el capitulo 4.

Tabla 6. Presupuesto Anual de Comunicación

Presupuesto Anual de Comunicación (Año 2008)

Detalle Precio US $ Porcentaje (%)

Revistas 2.500,00 0.09

Guías de Viajero 1.300,00 0.05

Agencias de Viajes 14.000,00 0.50

Internet 100,00 0.004

Publicidad No Pagada 1.000,00 0.04

Relaciones Públicas 3.200,00 0.11

Ventas Personales 6.000,00 0.21

Total 28.100,00 1

Útiles de Oficina

En la tabla a continuación se detallan los costos de los suministros de oficina requeridos

inicialmente para el área administrativa del resort.

Cuadro 22. Suministros de Oficina

Suministros de OficinaSuministros de Oficina Cantidad Costo Unitario Costo Total

Resmas de Papel 6 3 18Pluma 5 3 13Toner para impresora 3 20 60

Caja de Clips 4 0 1Post it pequeños 5 1 4Archivadores 8 2 16Lapiz 8 0 2Sellos 2 4 8Pendrives 4 20 80

TOTAL $200




90

7.2 FINANCIAMIENTO

Como se presenta en la inversión inicial, el monto requerido para la puesta en marcha del

proyecto es de $ 699.981,63 el mismo que será financiado con 40% capital propio aportado

de manera equitativa entre sus cuatro accionistas, y el resto de la inversión será financiada

vía préstamo bancario; lo que nos da un total de:

Tabla 7. Estructura de Financiamiento

Inversión Porcentaje ValorCapital Propio ( 4 Socios) 40% $ 279.992,65

Préstamo (Produbanco) 60% $ 419.988,98TOTAL 100% $ 699.981,63

El aporte del capital por parte de los cuatro accionistas será cada uno por $ 69.998,16 y con

lo que respecta al crédito para financiar el proyecto será a través del Banco Produbanco por

el monto de $ 419.988,98 a 5 años y a una tasa de interés anual del 12.50%, los periodos de

pago serán anuales.



91

7.3 PRESUPUESTO DE COSTOS Y GASTOS

7.3.1 Costos

7.3.1.1 Costos Directos

Estos costos corresponden a los gastos que son principales durante la operación del resort y

que dependen de la demanda de nuestros clientes, es decir este es un costo que tiene

relación positiva con la demanda, ya que si existen más clientes hospedados en el resort, el

consumo de alimentos y bebidas y servicios básicos es mayor. A continuación se describe

los costos directos necesarios en los que se deberá de incurrir proyectados a diez años.

Cuadro 23. Costos Directos

Costos Directos

DetalleA OS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Alimentos y

Bebidas 10.000 10.644 11.329 12.059 12.835 13.662 14.542 15.478 16.475 17.535

ServiciosBásicos

8.000 8.515 9.063 9.647 10.268 10.929 11.633 12.382 13.180 14.028

TOTAL

COSTOSDIRECTOS

18.000 19.159 20.393 21.706 23.104 24.591 26.175 27.860 29.654 31.564

7.3.1.2 Costos Indirectos

Los Costos Indirectos son los costos que se ven afectados también por la demanda pero no

de forma indirecta, entre estos podemos mencionar el mantenimiento de la infraestructura,

ya que cuando existe más demanda de turistas algunas instalaciones o equipos se

desgastan. A continuación se detalla estos costos con sus respectivos valores, que fueron

determinados por entrevistas con arquitectos expertos en el área hotelera.



92

Cuadro 24. Costos Indirectos de Construcción


Costos Indirectos

DetalleAÑOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Materiales Indirectos(limpieza) 600 639 680 724 770 820 872 929 988 1.052Mantenimiento deInstalaciones 3.000 3.193 3.399 3.618 3.851 4.099 4.362 4.643 4.942 5.261Mantenimiento deEquipos 2.000 2.129 2.266 2.412 2.567 2.732 2.908 3.096 3.295 3.507

TOTAL COSTOSINDIRECTOS 5.600 5.961 6.344 6.753 7.188 7.651 8.143 8.668 9.226 9.820



93

7.3.2 Gastos

7.3.2.1 Gastos Administrativos

Se refieren a los gastos que se incurren con la implementación del proyecto como son:

sueldos del personal del resort, publicidad y promoción del resort para atraer más clientes, y

los suministros de oficina, los mismos que se detallan a continuación.

Las responsabilidades del personal se detallaron en el capitulo 5 de Estudio organizacional.

Cuadro 25. Gastos Administrativos

Personal CostoGerente General 18.000Gerente Administrativo y Marketing 14.400Contador 6.000Cajero 3.000Seguridad (3 personas) 5.400Mantenimiento (3 personas) 5.400Recepción 2.400Gerente de Alimentos y Bebidas 12.000Chef 9.600Cocineros (4 personas) 16.800Barman (2 personas) 6.000Asistente de Compras 2.400Camareras (3 personas) 7.200Empresa Contratada para actividades deecoturismo 12.000

Sueldos Administrativos 120.600

Gastos AdministrativosPublicidad y Promoción 28.100Suministros de Oficina 200

Gastos Varios 28.300

TOTAL CAPITAL DE TRABAJO 148.900




94

7.3.2.2 Gastos Financieros

El financiamiento es del 60% de la inversión, será a través del Banco Produbanco por el

monto de $ 419.988,98 a 5 años plazo y a una tasa de interés anual del 12.50%, los

periodos de pago serán anuales. En la tabla mostrada a continuación se detalla los

dividendos e intereses que le corresponden por año:

Cuadro 26. Cálculo del Costo Financiero

Préstamo (60% Inversión) 419.988,98

TASA 12,50%

Periodo Capital Interes Pagos Saldo0 0 0 419.988,981 65.456,98 52.498,62 117.955,60 354.532,002 73.639,10 44.316,50 117.955,60 280.892,903 82.843,99 35.111,61 117.955,60 198.048,914 93.199,49 24.756,11 117.955,60 104.849,425 104.849,42 13.106,18 117.955,60 0,00

7.3.2.3 Gastos de Amortización

Todos los valores de gastos de constitución se amortizan a 5 años, ya que estos representan

a los activos diferidos del proyecto, en la siguiente tabla se muestra la respectiva

amortización.

Cuadro 27. Cálculo del Gasto de Amortización

DESCRIPCION VALOR A O 1 A O 2 A O 3 A O 4 A O 5Dirección

Técnica43.414,88 8.682,98 8.682,98 8.682,98 8.682,98 8.682,98

Planos yMaqueta del

Proyecto2.000,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00

Documentospara la

constitución10.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00

TOTAL GASTOSAMORTIZACIÓN 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98




95

Planos y maqueta del Proyecto: Estos planos y maqueta son requeridos para poder

conocer el área de cada distribución del resort y donde van a estar ubicadas, para así poder

proceder con la construcción de cada instalación.

Honorarios de Construcción (Dirección técnica).- Para poder efectuar todos estos

trabajos debemos de contar con la mano obra y dirección arquitectónica requerida para que

nuestras instalaciones sean lo más acogedoras y cómodas posible para nuestros clientes

potenciales.

Documentos para la constitución.- son los impuestos, tasas y permisos necesarios para

la puesta en marcha del resort y para el comienzo de la construcción.

7.3.2.4 Gastos de Depreciación

La siguiente tabla muestra la respectiva depreciación de los activos del resort, para lo cualse utilizó el método de la línea recta, con el porcentaje (%) y años correspondientes para

cada uno de los activos.

Cuadro 28. Cálculo del Gasto de Depreciación

DESCRIPCION VALORVIDAUTIL VS. %

VALORSALVAMENTO

DEPRECIACIONANUAL

Muebles y Enseres 40.640,00 10 10% 4.064,00 3.657,60

Equipos de Computación 4.800,00 5 33% 1.584,00 643,20Infraestructura 356.475,00 20 5% 17.823,75 16.932,56Maquinarias y Equipos 52.000,00 10 10% 5.200,00 4.680,00TOTAL DEPRECIACION 453.915,00 28.671,75 25.913,36




96

7.4 RESULTADOS Y SITUACIÓN FINANCIERA

7.4.1 Demanda Proyectada

Se estimó la demanda en base a la información que nos proporcionó la encuesta realizada

en la ciudad de Guayaquil, por lo que se consideró que nuestro mercado objetivo será la

ciudad de Guayaquil, de los cuales nuestros clientes potenciales pertenecen al porcentaje de

la clase social media alta a alta (46%), y de este valor se calculó el porcentaje de clientes

que estarían interesados en emprender un viaje a Bucay de acuerdo a los servicios que se

ofrecerán en el resort, pero con el objetivo de proyectar la demanda lo más real posible se

escogió solo el porcentaje de clientes que escogen como destino turístico Bucay, ya que

estos serán nuestros clientes potenciales. Después de determinar nuestros clientes

potenciales se estableció que durante el primer año lograremos captar el 20.50 % de estos

clientes, ya que recién estaremos introduciendo nuestros servicios en el mercado y tratando

de posicionarnos en la mente del consumidor mediante la publicidad, ya que de acuerdo a la

entrevista pocas personas conocen de los atractivos turísticos de Bucay.

Cuadro 29. Demanda Proyectada del Resort.

DEMANDA POTENCIAL RESORTPoblación Ciudad de

Guayaquil 1.985.379,00

Clase social mediaalta/alta 46,00%

Clientes potencialesGuayaquil

913.274,34

Porcentaje emprenderíaviaje a Bucay

74,00%

Clientes potenciales delResort 675.823

Porcentaje Destinoturístico Bucay

5,00% 20,50%

Clientes potencialesreales del Resort

33.791

79,50% Otros




97

Después de haber determinado los clientes potenciales del resort, se procedió a establecer

el porcentaje de cuantos pertenecían a familias de 4 miembros, cuantos eran parejas y e

resto que pertenecía a grupos de amigos de 4 miembros.

Adicionalmente se establecieron ciertos supuestos basados en entrevistas a expertos en el

área hotelera de la Cía. Pronobis S.A., necesarios para poder determinar la demanda. Se

procedió a dividir el año en dos temporadas con respecto al porcentaje de ocupación de

nuestro resort. La demanda potencial de Enero a Mayo se la denominó temporada baja y de

Junio a Diciembre temporada alta, de acuerdo a la concurrencia de los turistas a este tipo de

resort. Después de haber obtenido la ocupación anual por tipo de cliente y por mes, seestablecieron los precios de los paquetes y su respectiva demanda tanto en temporada baja

como en temporada alta.

Cuadro 30. Tipos de paquetes turísticos y precios por paquete.

Tipos de PaquetesTurísticos

Precio/PaquetePrecio/PaqueteCabaña Doble

%Demanda

en

Temporada Baja

%Demanda

en

temporada altaPaquete "Campiña Full Day"(1 día) $20,00 - 60,00% 5,00%Paquete "CampiñaWeekend" (2días 1 noche) $50,00 $70,00 40,00% 70,00%Paquete "Campiña FullAdventure"(3 días 2 noches) $90,00 $110,00 0,00% 25,00%

TOTAL 100,00% 100,00%Elaborado por: Silvia Cevallos

Número de clientes0anuales del Resort 6.927,19

32% Familias de 4 miembros 2.217

40% Parejas 2.771

28% Amigos de 4 miembros 1.940



98

Con todos los supuestos anteriormente mencionados se estimó la demanda anual por tipo

de cliente, a continuación se muestra una tabla resumen de la demanda anual, para más

detalle ver Demanda Proyecta en los anexos.

Cuadro 31. Demanda Anual proyectada por tipo de cliente

Demanda Anual

Tipo de clientesNúmero de

Clientes

DEMANDAANUALTOTAL

Familias de 4 miembros 2.217 $147.464,58

Parejas 2.271 $140.604,98Grupo de Amigos de 4 miembros 1.940 $129.031,51TOTALDEMANDA ANUAL 6.927 $417.101,07


7.4.2 Proyección del Estado de Resultados

Después de establecida la inversión, costos, gastos e ingresos, se procedió a pronosticar el

estado de resultados, el mismo que refleja los ingresos y egresos en que se incurrirá durante

el periodo de 10 años.

7.4.3 Flujo de Caja

El flujo de caja que en este caso fue proyectado a 10 años, refleja los ingresos proyectados

para el resort traídos a valor presente. Lo óptimo es que el resultado del VAN sea mayor a

cero. Al mismo tiempo; el Flujo de Caja permitirá estimar la Tasa Interna de Retorno (TIR), la

cual representa la tasa de rentabilidad del proyecto que el inversionista recibirá; la misma

que será comparada con la Tasa Mínima Atractiva de Retorno (TMAR); donde la TIR >

TMAR para que el proyecto sea rentable.

El Flujo de Caja y sus respectivos valores para el resort se muestran en el Anexo H.



99

La proyección del Flujo de Caja constituye uno de los elementos más importantes del estudio

de un proyecto; ya que la evaluación del mismo se efectuará sobre los resultados que en ella

se determinen.

7.5 EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA

7.5.1 Cálculo de indicadores de Rentabilidad

7.5.1.1 Valor Actual Neto (VAN)

El Valor Actual Neto (VAN) indica que es conveniente la realización de un proyecto siempre

y cuando el VAN sea superior o igual a cero. En los cálculos realizados mediante el Flujo de

Caja, se obtuvo un Valor Actual Neto de $ 243.977,05.

7.5.1.2 Tasa Mínima Atractiva de Retorno (TMAR)

La Tasa Mínima Atractiva de Retorno (TMAR) indica que un proyecto debe implementarse

siempre y cuando su valor sea menor al de la Tasa Interna de Retorno (TIR) , que para el

caso del resort es 12.11%, valor que fue estimado a través de el método de Costo de CapitalPromedio Ponderado (CCPP) que se muestra a continuación.

Figura 10. Fórmula del costo de capital

Cuadro 31. Cálculo del Ke

rm – rf 9.00%Rf 4,25%Beta apalancado Campiña 1,33

Re 16.21%




100

Cuadro 32. Cálculo del CAPM (WACC)

Rd 12,50%

(1-t) 0,75D 419.988,98D + PN 699.981.63Re 16,21%PN 279.992,65CAPM (WACC) 12.11%

7.5.1.3 Análisis de Sensibilidad

La TIR y el VAN del proyecto pueden sufrir variaciones, siendo estas positivas o negativas,en este análisis de sensibilidad se estudió las distintas eventualidades que pueden ocurrir

una vez que se haya puesto en marcha el proyecto.

Este análisis es realizado para obtener los posibles escenarios como se muestra en el

cuadro 33, los mismos que pueden perjudicar o beneficiar a la rentabilidad del resort; siendo

la parte influyente los cambios o variaciones que tenga el país o algún factor externo de la

economía del mismo como puede ser: “el alza de los costos anuales”, ya sea por inflación o

falta de los recursos que afectan a los costos directos, un buen ejemplo puede ser el

aumento en los costos de los materiales de construcción, y debido a que estos son

indispensables para la construcción del resort, esto puede influir de manera negativa en el

proyecto, incrementando el valor de la Inversión Inicial y alejando el periodo en que se

estima recuperar la inversión.



101

Otro escenario posible es el de la disminución de los Ingresos, ya sea por el lado de la

demanda o por reducción de precios, esta situación hace que el proyecto sea muy sensible;

esto puede ser ocasionado por factores externos en el país o precios de los servicios que

ofrecerá el resort, estos dos eventos producirán una disminución de la TIR; lo que le

perjudicaría al proyecto, pero que es necesario realizarlo para poder prevenir y demostrar al

inversionista diferentes tipos de escenarios y siendo así cual sería la rentabilidad por su

inversión.

Adicionalmente a esto se realizó el estudio de un escenario contradictorio al planteado

anteriormente; es decir cuando el proyecto tendría variables o posibles cambios positivos

siendo estos una disminución de los costos directos, o un aumento de la demanda por las

diferentes influencias como el incremento del turista tanto nacional como extranjero, esto

traería consigo un aumento o mayor rentabilidad a la tasa de inversión o el VAN, mientras

que si ocurre una disminución de costos y un aumento de la demanda al mismo tiempo, se

produce el mejor escenario ya que generaría la mayor rentabilidad.

Cuadro 33. Análisis de sensibilidad

# ESCENARIOS VARIACION VAN TIR TMAR ACEPTABLE

1 Aumento de CostosDirectos

15% $ 232.408,14 25.14% 12.11% SI

2 Aumento de Costosde Construcción

10% $ 189.301,87 21.42% 12.11% SI

3 Disminución de lademanda

-15% $ 16.955,58 13.06% 12.11% SI

4

Aumento de Costos

Construcción yDisminución de laDemanda

10%, -10% $ 37.954,22 14.00% 12.11% SI

5 Disminución decostos directos

-10% $ 251.689,65 26.18% 12.11% SI

6 Aumento de laDemanda

10% $ 395.324,70 34.23% 12.11% SI

7Disminución de

costos y Aumentode la demanda

-15%, 15% $ 553.011,28 53.14% 12.11% SI




102

Adicionalmente a este análisis se utilizó el software CristalBal para calcular la probabilidad

de que el VAN sea mayor o menor que algún valor predeterminado, en la que se obtuvo los

siguientes resultados.

Cuadro 34. Análisis de sensibilidad

ESCENARIO PROBABILIDAD DESVIACIÓN ESTANDAR

VAN > 1.000.000,00 53.55% 5%VAN > 800.000,00 43.20% 5%




103

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

La Campiña Resort Club es un proyecto que surgió de la necesidad de brindarle al turista

tanto nacional como extranjero un lugar en donde se pueda alejar del ruido y estrés de la

Ciudad en compañía de sus seres queridos, rodeados de los hermosos y acogedores

paisajes que caracterizan al Cantón General Antonio Elizalde (Bucay).

Bucay es un cantón que posee una variedad de atractivos turísticos acompañado de un

clima templado agradable para todos los turistas.

Este proyecto va dirigido a las personas de la clase media alta a alta de la ciudad de

Guayaquil y de ciudades de la Sierra, que disfrutan de la vida campestre pero con las

comodidades de la ciudad, por lo que La Campiña S.A. brindará a sus clientes todos los

servicios e instalaciones necesarias para hacer de su estadía en nuestro resort un momento

reconfortante y divertido.

En base a las encuestas realizadas en nuestro mercado meta de la ciudad de Guayaquil, se

pudo segmentar nuestros mercado objetivo en dos tipos de clientes potenciales, el proyecto

centrará sus recursos para captar clientes correspondientes a las edades de 20-40 años y

personas mayores a 40 años. Se realizó esta segmentación, ya que son dos tipos de clientes

diferentes con necesidades y preferencias distintas, con respecto al grupo de 20-40 años

nuestra ventaja competitiva frente a otros lugares es la variedad de actividades de eco-

aventura que se puede realizar en Bucay, y para nuestro otro segmento, Bucay es un lugar

que les brinda toda la tranquilidad y diversidad ecológica necesaria para ofrecerles unambiente relajante, para olvidarse de la vida cotidiana de la Ciudad.

La encuesta fue una herramienta útil para poder determinar los servicios que brindaremos

como resort, con el objetivo de poder satisfacer nuestros dos tipos de clientes potenciales,

así mismo se pudo establecer el grado de importancia de ciertas variables con respecto a la

edad del cliente.



104

“La Campiña Resort Club” tiene que contar con las siguientes características: pr ecio

accesible dirigido al estrato medio alto a alto, comodidad y confort de nuestras instalaciones,

atractivos turísticos, ofrecer actividades recreativas, proporcionar buenos buffets, y estar

ubicados lejos del ruido de la ciudad pero a la vez cerca de ésta, para que el turista no tenga

que viajar muchas horas para poder disfrutar de nuestros servicios.

“La Campiña Resort Club” ofrecerá actividades recreativas para todas las edades y gustos,

desde las más riesgosas para las personas aventureras hasta la más tranquilas pero igual

de divertidas para las personas conservadoras como: Rafting, Ciclismo de montaña,

Caminatas a las montañas (Trekking), Cabalgatas, Observación de aves, Baños naturales en

lagunas y ríos.

Adicionalmente se pudo determinar que muchas personas no tienen conocimiento de los

atractivos turísticos que posee Bucay y de las actividades que se pueden realizar, por lo que

uno de nuestros objetivos principales será promocionar el cantón por medio de la publicidad

para atraer más clientes y dar a conocer este lugar turístico del Ecuador, que no ha sido

debidamente explotado y desarrollado en su totalidad y con la ayuda del municipio fomentar

tanto el turismo nacional como extranjero.

Nuestra estrategia de marketing será dirigida a la diferenciación, es decir nuestra misión no

sólo será la de brindar un servicio de hospedaje, sino ofrecerle al turista paquetes turísticos

que incluyan actividades, en las que puedan disfrutar de la naturaleza, ya sea realizando

deportes de aventura o caminatas dirigidas a las montañas, para apreciar la diversidad

ecológica del cantón.

En el cantón de Bucay existen en la actualidad pocos hoteles, que realmente estén en la

capacidad de brindar los servicios necesarios para ofrecerle calidad de servicio y hospedaje

al turista, debido a que no cuentan con la infraestructura necesaria, por lo que “La Campiña

Resort Club, tendrá una ventaja competitiva frente a estos establecimientos.

Nuestras instalaciones estarán conformadas por un hall de ingresos, en donde se ubicará la

recepción, oficinas administrativas, el área del club social que será el restaurante, el área de



105

entretenimiento como el Karaoke/Bar, y 10 cabañas para el hospedaje de nuestros turistas,

que estarán compuestas de 5 simples (2 personas) y 5 dobles (máx. 4 personas.) y

finalmente las áreas verdes y el área de la piscina y laguna.

Para comodidad de nuestros clientes se ofrecerán tres tipos de Paquetes turísticos, el

paqueta Campiña Full Day (1 día), paquete Campiña Weekend (2 días y 1 noche) y el

paquete Campiña Full Adventure (3 días y 2 noches). A continuación se presenta el precio

de cada uno de los paquetes:

Tipos de Paquetes Turísticos Precio/Paquete Precio/PaqueteCabaña Doble

Paquete "Campiña Full Day" (1día) $20,00 -Paquete "Campiña Weekend"(2 días 1 noche) $50,00 $70,00Paquete "Campiña Full Adventure"(3 días 2 noches) $90,00 $110,00

TOTAL

Para la puesta en marcha del proyecto se requerirá de una inversión inicial de $ 699.981,63

donde el 60% ($ 419.988,98) será financiado vía préstamo bancario del Produbanco a una

tasa de interés del 12.50% a un plazo de 5 años, y el 40% restante ($ 279.992,65) mediante

capital propio, aportado por partes iguales entre sus cuatro accionistas.

La Tasa Interna de Retorno (TIR) según el financiamiento escogido es de 25.77%, que

comparada con la Tasa Mínima de Retorno (TMAR) que se encuentra alrededor del 12.11%

muestra al proyecto como una gran alternativa dada la diferencia entre las antes

mencionadas; por otra parte se obtuvo un Valor Actual Neto (VAN) de $ 243.977,05; con

estos resultados se puede notar que la ejecución del proyecto sería rentable tanto para el

inversionista como para el país.

Después de haber realizado un completo análisis de la factibilidad financiera de crear un

resort campestre en el Cantón General Antonio Elizalde (Bucay), se concluyó que la

implementación de este proyecto sería muy ventajosa tanto para el inversionista como para



106

el cantón Bucay, ya que promovería el desarrollo económico y comercial, creando al mismo

tiempo más fuentes de trabajo para sus habitantes.

Una vez desarrollado el proyecto se recomienda:

-Llevar un estricto control en cada uno de los servicios que se ofrecerán como resort,

asegurando la calidad de cada uno de ellos, satisfaciendo las necesidades del turista más

exigente.

-Estar siempre en constante innovación, realizando acciones que llamen la atención de los

turistas por ejemplo: actualización de la página Web, trípticos, afiches, reportajes, entre

otros.



ANEXOS



ACTIVOS Periodo Pre- Primer Año Segundo

Activo CorrienteCaja y Banco 50000 70000

Gastos Pagados por Adelantado 70.276,75

Total Activo Corriente 70.277 50.000 70.000Activo FijoTerreno 120.000 120.000 120.000

Infraestructura 356.475,00 356.475 356.475

Muebles y Enseres (Dotación) 40.640 40.640 40.640Equipos de Oficina 375 375 375

Equipo de Computación 4.800 4.800 4.800Maquinarias y Equipos 52.000 52.000 52.000

Menos: Depreciación Acumulada (25.913,36) (51.826,73)

Total Activo Fijo Neto 574.290,00 548.377 522.463

Activo DiferidoGastos de Constitución 55.414,88 55.415 55.415

Menos: Amortización Acumulada (11.082,98) (22.165,95)

Total Activo Diferido 55.415 44.332 33.249TOTAL ACTIVO 699.982 642.709 625.712

PASIVOSDocumento por Pagar 419.988,98 65.457 73.639

Intereses por Pagar 52.499 44.316TOTAL PASIVOS 419.989 117.956 117.956

PATRIMONIOCapital propio 279.992,65 524.753 479.632

TOTAL PATRIMONIO 279.993 524.753 479.632TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 699.981,63 642.709 597.587

Balance General

ANEXO- A



Codigos Rubros Unidad TamañoPrecio

UnitarioCosto Total

100 TERRENO m2 30.000,00 4,00 120.000COSTOS DE CONSTRUCCION

200 Portón de Ingreso m² 80,00 120,00 9.600,00205 Hall de Ingreso m² 35,00 150,00 5.250,00

210.1 Cabañas Simples m² 107,15 130,00 69.647,50

210.2 Cabañas Dobles m² 177,35 130,00 115.277,50215 Restaurante m² 190,00 140,00 26.600,00

220 Piscina m² 90,00 210,00 18.900,00

225 Vestidores m² 34,00 110,00 3.740,00

230 Juegos para Niños m² 40,00 60,00 2.400,00235 Bar/Karaoke m² 50,00 110,00 5.500,00

240 Laguna Gbl 1,00 20.000,00 20.000,00

245 Senderos Gbl 1,00 3.500,00 3.500,00250 Area Verde Gbl 1,00 80,00 80,00

255 Zona de Parqueo (100 plazas) u 15,00 4.000,00 60.000,00

260 Caballerizas m² 40,00 110,00 4.400,00265 Canchas Múltiples m² 880,00 12,00 10.560,00

270 Cuarto de Equipos m² 6,00 120,00 720,00275 Guardianía (2) m² 3,00 100,00 300,00

280 Sistema eléctrico Gbl 1,00 20.000,00 20.000,00285 Sistema sanitario inc. laguna de oxidacion Gbl 1,00 18.000,00 18.000,00

290 Sistema Bombeo Gbl 1,00 19.000,00 19.000,00295 Imprevistos Gbl 1,00 13.276,75 13.276,75

426.752400 Planos y maqueta del Proyecto 2.000

500 Honorarios de Construcción 0,105 43.415600 Impuestos tasas y permisos 10.000

55.415

602.167

Presupuesto de Gastos

TOTAL COSTOS DEL PROYECTO

Total Gastos de Construcción

Total Gastos de Constitución

ANEXO A-1



Muebles y Enseres Cantidad Costo Unitario Costo TotalEscritorio (área administrativa) 4 100 400

Silla Ejecutiva 4 35 140Juego de mesa comedor (4 sillas) 20 200 4.000

Charoles 40 3 100

Vajillas y Cubiertos 50 10 500Mantelería 20 10 200

Camas matrimoniales 10 500 5.000

Camas literas 5 800 4.000

Sabanas 15 100 1.500Lamparas 10 30 300

Armarios 10 150 1.500

Veladores 20 150 3.000Sofas 10 800 8.000

Baños 10 1.000 10.000

Tachos de Basura 20 10 200Secador de manos 10 100 1.000

Implementos de Limpieza 20 15 300

Utensilios de cocina 1 500 500$40.640

Equipos de Oficina Cantidad Costo Unitario Costo TotalTeléfonos 15 25 375

Equipos de computación 3 1.600 4.800$5.175

Maquinarias y Equipos del Resort Cantidad Costo Unitario Costo TotalTelevisores 10 2.000 20.000Aire acondicionado 10 1.000 10.000

Minibar (refrigeradoras pequeñas) 10 1.200 12.000

Lavadora 1 2.000 2.000Cocina industrial 1 3.000 3.000

Equipo de sonido y karaoke 1 5.000 5.000

$52.000$57.175

Suministros de Oficina Cantidad Costo Unitario Costo TotalResmas de Papel 6 3 18

Pluma 5 3 13Toner para impresora 3 20 60

Caja de Clips 4 0 1

Post it pequeños 5 1 4Archivadores 8 2 16

Lapiz 8 0 2

Sellos 2 4 8Pendrives 4 20 80

$200

ANEXO A-2

Dotacion general del Resort

TOTAL MUEBLES Y ENSERES

TOTAL SUMINISTROS DE OFICINA

TOTAL MAQUINARIAS Y EQUIPOS DEL RESORT

TOTAL EQUIPOS DE OFICINA

TOTAL EQUIPOS



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Alimentos y Bebidas 10.000 10.644 11.329 12.059 12.835 13.662 14.542 15.478 16.475 17.535

Servicios Basicos 8.000 8.515 9.063 9.647 10.268 10.929 11.633 12.382 13.180 14.028

TOTAL COSTOS DIRECTOS 18.000 19.159 20.393 21.706 23.104 24.591 26.175 27.860 29.654 31.564

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Materiales Indirectos (limpieza) 600 639 680 724 770 820 872 929 988 1.052Mantenimiento de Instalaciones 3.000 3.193 3.399 3.618 3.851 4.099 4.362 4.643 4.942 5.261Mantenimiento de Equipos 2.000 2.129 2.266 2.412 2.567 2.732 2.908 3.096 3.295 3.507

TOTAL COSTOS INDIRECTOS 5.600 5.961 6.344 6.753 7.188 7.651 8.143 8.668 9.226 9.820

Presupuesto Anual de Costos Directos e Indirectos

ANEXO - B

DetalleAÑOS

Costos DirectosAÑOS

Detalle

Costos Indirectos



Personal CostoGerente General 18.000

Gerente Administrativo y Marketing 14.400

Contador 6.000Cajero 3.000

Seguridad (3 personas) 5.400

Mantenimiento (3 personas) 5.400

Recepción 2.400

Gerente de Alimentos y Bebidas 12.000Chef 9.600

Cocineros (4 personas) 16.800

Barman (2 personas) 6.000Asistente de Compras 2.400

Camareras (3 personas) 7.200Empresa Contratada para actividades de ecoturismo 12.000

Sueldos Administrativos 120.600

Publicidad y Promoción 28.100Suministros de Oficina 200

Gastos Varios 28.300TOTAL CAPITAL DE TRABAJO 148.900

Capital de Trabajo

Gastos Administrativos

ANEXO A-3



DESCRIPCION VALOR 1 2 3 4 5Dirección Técnica 43.414,88 8.682,98 8.682,98 8.682,98 8.682,98 8.682,98Planos y Maqueta del Proyecto 2.000,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00Documentos para la constitución 10.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00

TOTAL GASTOS AMORTIZACIÓN 55.414,88 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98

DESCRIPCION VALOR VIDA UTIL VS. % VALOR SALVAMENTO DEPRECIACION ANUALMuebles y Enseres 40.640,00 10 10% 4.064,00 3.657,60Equipos de Computación 4.800,00 5 33% 1.584,00 643,20Infraestructura 356.475,00 20 5% 17.823,75 16.932,56Maquinarias y Equipos 52.000,00 10 10% 5.200,00 4.680,00

TOTAL DEPRECIACION 453.915,00 28.671,75 25.913,36

Tabla de Amortización

Tabla de Depreciación

ANEXO A-4



Prestamo (60% Inversion) 419.988,98TASA 12,50%

Periodo Capital Interes Pagos Saldo0 0 0 419.988,98

1 65.456,98 52.498,62 117.955,60 354.532,00

2 73.639,10 44.316,50 117.955,60 280.892,903 82.843,99 35.111,61 117.955,60 198.048,91

4 93.199,49 24.756,11 117.955,60 104.849,425 104.849,42 13.106,18 117.955,60 0,00

ANEXO - D



Población Ciudad de Guayaquil 1.985.379,00Clase social media alta/alta 46,00%

Clientes potenciales Guayaquil 913.274,34Porcentaje emprenderia viaje a Bucay 74,00%

Clientes potenciales del Resort 675.823

Porcenje Destino turistico Bucay 5,00% 20,50%Clientes potenciales reales del Resort 33.791

79,50% Otros

32% 2.216,70 (Familias 4 miembros)

N úm er o de C li en tes de L a C am pi ña R esor t C lu b 6 .927 ,19 40% 2.770,87 (Parejas)Capacidad del resort (persona/dia) 30,00 28% 1.939,61 (Grupos de amigos de 4 miembros)Capacidad del resort (persona/mes) 900

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

1% 1% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 3% 3% 2%

338 338 338 507 507 2.027 676 676 676 676 845 845 507 4.900 6.927 vFamilias de 4 miembros 108 108 108 162 162 649 216 216 216 216 270 270 162 1.568 2.217 vParejas 135 135 135 203 203 811 270 270 270 270 338 338 203 1.960 2.771 vGrupo de Amigos de 4 miembros 95 95 95 142 142 568 189 189 189 189 237 237 142 1.372 1.940

Supuestos

Tipos de Paquetes Turísticos Precio/PaquetePrecio/PaqueteCabaña Doble

% Demanda enTemporada Baja

% Demanda entemporada alta

Paquete "Campiña Full Day" (1 día) $20,00 - 60,00% 5,00%Paquete "Campiña Weekend" (2 días 1noche) $50,00 $70,00 40,00% 70,00%Paquete "Campiña Full Adventure" (3días 2 noches) $90,00 $110,00 0,00% 25,00%

TOTAL 100,00% 100,00%

Demanda/Temporada Baja

Tipo de clientesPorcentajeDemanda

Número deClientes

P recio Dem anda T otalPorcentajeDemanda

Número deClientes

P reci o D em an da T ot alNúmero de

ClientesDEMANDA

TOTAL

Familias de 4 miembros 60,00% 389 $20,00 $7.785,48 40,00% 260 $70,00 $18.166,12 649 $25.951,60Parejas 60,00% 487 $20,00 $9.731,85 40,00% 324 $50,00 $16.219,75 811 $25.951,60Grupo de Amigos de 4 miembros 60,00% 341 $20,00 $6.812,30 40,00% 227 $70,00 $15.895,36 568 $22.707,65

TOTAL 1.216 $24.329,63 811 $50.281,23 2.027 $74.610,86

Demanda/Temporada Alta

Tipo de clientesPorcentajeDemanda

Número deClientes

P recio Dem anda T otalPorcentajeDemanda

Número deClientes

P reci o D em an da T ot alPorcentajeDemanda

Número deClientes

Precio Demanda TotalNúmero de

ClientesDEMANDA

TOTALFamilias de 4 miembros 5,00% 78 $20,00 $1.567,91 70,00% 1.098 $70,00 $76.827,56 25,00% 392 $110,00 $43.117,51 1.568 $121.512,98Parejas 5,00% 98 $20,00 $1.959,89 70,00% 1.372 $50,00 $68.596,04 25,00% 490 $90,00 $44.097,45 1.960 $114.653,37Grupo de Amigos de 4 miembros 5,00% 69 $20,00 $1.371,92 70,00% 960 $70,00 $67.224,11 25,00% 343 $110,00 $37.727,82 1.372 $106.323,86

TOTAL 245 $4.899,72 3.430 $212.647,71 1.225 124.943 4.900 $342.490,21

Tipo de clientesNúmero de

ClientesDEMANDA

ANUAL TOTALFamilias de 4 miembros 2.217 $147.464,58Parejas 2.771 $140.604,98Grupo de Amigos de 4 miembros 1.940 $129.031,51

TOTALDEMANDA ANUAL 6.927 $417.101,07

ANEXO - E

Demanda Anual

Cantidad de clientes potenciales/ocupación

Totaltemporada baja

Temporada Baja

Paquete "Campiña Full Day" (1 día) Paquete "Campiña Weekend" (2 días 1 noche)

DEMANDA POTENCIAL RESORT

Temporada Alta

Paquete "Campiña Full Adventure" (3 días 2 noches)

TOTAL DEMANDATEMPORADA ALTA

TotalOcupacion

Anual

Paquete "Campiña Full Day" (1 día) Paquete "Campiña Weekend" (2 días 1 noche)TOTAL DEMANDA

TEMPORADA BAJA

Totaltemporada

altaPorcentaje de Ocupación



Crecimiento 4,25%Inflación acumulada 2,10%

Tasa de crecimiento 6,44%

INGRESOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Paquete "Campiña Full Day" 147.464,58 156.960,19 167.067,25 177.825,13 189.275,74 201.463,67 214.436,42 228.244,52 242.941,76 258.585,38Paquete "Campiña Weekend" 140.604,98 149.658,88 159.295,79 169.553,25 180.471,21 192.092,20 204.461,49 217.627,28 231.640,85 246.556,78Paquete "Campiña Full Adventure" 129.031,51 137.340,17 146.183,85 155.596,99 165.616,27 176.280,71 187.631,87 199.713,96 212.574,04 226.262,21

TOTAL INGRESOS 417.101,07 443.959,25 472.546,89 502.975,37 535.363,21 569.836,59 606.529,79 645.585,76 687.156,64 731.404,37EGRESOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Costos DirectosAlimentos y Bebidas 10.000,00 10.643,93 11.329,31 12.058,84 12.835,34 13.661,83 14.541,55 15.477,92 16.474,58 17.535,42Servicios Basicos 8.000,00 8.515,14 9.063,45 9.647,07 10.268,27 10.929,47 11.633,24 12.382,34 13.179,67 14.028,34

TOTAL COSTOS DIRECTOS 18.000,00 19.159,07 20.392,77 21.705,91 23.103,60 24.591,30 26.174,80 27.860,26 29.654,25 31.563,76Costos Indirectos

Materiales Indirectos (limpieza,etc) 600,00 638,64 679,76 723,53 770,12 819,71 872,49 928,68 988,48 1.052,13Mantenimiento de Instalaciones 3.000,00 3.193,18 3.398,79 3.617,65 3.850,60 4.098,55 4.362,47 4.643,38 4.942,38 5.260,63Mantenimiento de Equipos 2.000,00 2.128,79 2.265,86 2.411,77 2.567,07 2.732,37 2.908,31 3.095,58 3.294,92 3.507,08

TOTAL COSTOS INDIRECTOS 5.600,00 5.960,60 6.344,42 6.752,95 7.187,79 7.650,63 8.143,27 8.667,64 9.225,77 9.819,84TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS 23.600,00 25.119,66 26.737,18 28.458,85 30.291,39 32.241,93 34.318,07 36.527,89 38.880,02 41.383,60

UTILIDAD BRUTA 393.501,07 418.839,58 445.809,71 474.516,51 505.071,82 537.594,66 572.211,72 609.057,86 648.276,62 690.020,77

GASTOS OPERACIONALESGastos administrativos 148.900 158.488,47 168.693,94 179.556,56 191.118,66 203.425,27 216.524,33 230.466,87 245.307,21 261.103,15Gastos financieros 52.498,62 44.316,50 35.111,61 24.756,11 13.106,18Gastos de Amortización 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98Gastos de Depreciación 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36

TOTAL GASTOS OPERACIONALES 238.395,36 239.801,31 240.801,89 241.309,01 241.221,17 229.338,63 242.437,69 256.380,23 271.220,57 287.016,52

TOTAL GASTOS 261.995,36 264.920,97 267.539,07 269.767,87 271.512,56 261.580,56 276.755,76 292.908,13 310.100,59 328.400,11UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 155.105,71 179.038,28 205.007,83 233.207,50 263.850,65 308.256,03 329.774,03 352.677,63 377.056,05 403.004,26

Participacion empleados 15% 23.266 26.856 30.751 34.981 39.578 46.238 49.466 52.902 56.558 60.45125% Impuesto a la Renta 38.776 44.760 51.252 58.302 65.963 77.064 82.444 88.169 94.264 100.751

UTILIDAD NETA 93.063,42 107.422,97 123.004,70 139.924,50 158.310,39 184.953,62 197.864,42 211.606,58 226.233,63 241.802,56

ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS

ANEXO - F



Nivel deuda (Campiña) 419.988,98Nivel activos (Campiña) 699.982T 25%nivel apalancamiento propio (Campiña) 279.992,65Deuda/Patrimonio (empresa a comparar) 1,034b (empresa a comparar) 1,11

rm - rf 9,00% beta desapalancado 0,63rf 4,25% Beta apalancado CAMPIÑA 1,33Beta apalancado Campiña 1,33

re 16,21%rd 12,50%(1-t) 0,75

D 419.988,98D + PN 699.981,63re 16,21%

PN 279.992,65CAPM (WACC) 12,11%

Costo de Capital Promedio Ponderado (WACC)

ANEXO - G



Crecimiento 4,25%Inf lación acumu lada 2 ,10%

Tasa de crecimiento 6,44%

INGRESOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Paquete "Campiña Full Day" 147 .464 ,58 150 .413 ,87 153 .422 ,15 156 .490 ,59 159 .620 ,41 162 .812 ,81 166 .069 ,07 169 .390 ,45 172 .778 ,26 176 .233 ,83Paquete "Campiña Weekend" 140 .604 ,98 143 .417 ,08 146 .285 ,42 149 .211 ,13 152 .195 ,35 155 .239 ,26 158 .344 ,04 161 .510 ,92 164 .741 ,14 168 .035 ,96Paquete "Campiña Full Adventure" 129 .031 ,51 131 .612 ,14 134 .244 ,38 136 .929 ,27 139 .667 ,85 142 .461 ,21 145 .310 ,44 148 .216 ,64 151 .180 ,98 154 .204 ,60

TOTAL INGRESOS 417.101,07 425.443,09 433.951,95 442.630,99 451.483,61 460.513,28 469.723,55 479.118,02 488.700,38 498.474,39EGRESOS Inversión Inicial 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Costos de ConstrucciónTerreno 120.000,00Portón de Ingreso 9.600,00Hall de Ingreso 5.250,00Cabañas Simples 69.647,50Cabañas Dobles 115.277,50Restaurante 26.600,00Piscina 18.900,00Vestidores 3.740,00

Juegos para Niños 2.400,00Bar/Karaoke 5.500,00Laguna 20.000,00Senderos 3.500,00Area Verde 80,00Zona de Parqueo (100 plazas) 60.000,00Caballerizas 4.400,00Canchas Múltiples 10.560,00Cuarto de Equipos 720,00Casetas de Guardianía (2) 300,00Sistema eléctrico 20.000,00Si st em a sanit ar io inc. laguna de oxid ac ion 18. 00 0, 00Sistema Bombeo 19.000,00Imprevistos 13.276,75

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION -546.751,75GASTOS

Dotación General 97.815,00Gastos de Constitución 55.414,88

TOTAL GASTOS -153.229,88TOTAL GASTOS DE CONSTRUCCION -699.981,63

UTILIDAD BRUTA 417.101,07 425.443,09 433.951,95 442.630,99 451.483,61 460.513,28 469.723,55 479.118,02 488.700,38 498.474,39

GASTOS OPERACIONALESCostos Directos de Operación 18.000,00 19.159,07 20.392,77 21.705,91 23.103,60 24.591,30 26.174,80 27.860,26 29.654,25 31.563,76Costos Indirectos de Operación 5.600,00 5.960,60 6.344,42 6.752,95 7.187,79 7.650,63 8.143,27 8.667,64 9.225,77 9.819,84Gastos administrativos 148.900,40 158.488,47 168.693,94 179.556,56 191.118,66 203.425,27 216.524,33 230.466,87 245.307,21 261.103,15Gastos financieros 52.498,62 44.316,50 35.111,61 24.756,11 13.106,18 1,25345775Gastos de Amortización 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 0,02284769Gastos de Depreciación 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36

TOTAL GAS TOS OP ERACIONALE S 0, 00 26 1.995,36 264.92 0,97 2 67.539,0 7 269.7 67,87 271.512 ,56 261. 580,56 2 76.755, 76 292. 908,13 31 0.100,59 328.400, 11

TOTAL GASTOS -699.981, 63 26 1.995,36 264.92 0,97 2 67.539,0 7 269.7 67,87 271.512 ,56 261. 580,56 2 76.755, 76 292. 908,13 31 0.100,59 328.400, 11UTILIDAD ANTES DE IMPUES TOS 15 5.105,71 160.52 2,12 1 66.412,8 8 172.8 63,12 179.971 ,04 198. 932,72 1 92.967, 79 186. 209,89 17 8.599,79 170.074, 27


UTILIDAD NETA 93.063,42 96.313,27 99.847,73 103.717,87 107.982,63 119.359,63 115.780,67 111.725,93 107.159,87 102.044,56Amortización 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98Depreciación 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36Prestamo recibido ( amort izacion ) 419.988,98 65.456,98 73.639,10 82.843,99 93.199,49 104.849,42FLUJO NETO DE EFECTIVO 64.602,78 59.670,51 54.000,08 47.514,72 40.129,54 145.273,00 141.694,04 137.639,30 133.073,24 127.957,93Inversión -279.992,65Valor de Salvamento 148.671,75FLUJO DE CAJA -279.992,65 64.602,78 59.670,51 54.000,08 47.514,72 40.129,54 145.273,00 141.694,04 137.639,30 133.073,24 276.629,68

VAN $243.977,05TIR 25,77%TMAR 12,11%

Relacion costos/ventas 0,05658101

P unt o e qui l e n d ol ar es 2 52 69 3(debo facturar al a;o )

facturacion por mes 21058

FLUJO DE CAJA PROYECTADO DE LOS INVERSIONISTAS

ANEXO - H



Crecimiento 4,25% variacion ingresos VAN $243.977,05Inflación acumulada 2,10% variacion c. directos TIR 25,77%

T asa de c reci mi en to 6 ,44% variacion c. de const. TMAR 12,11%

INGRESOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Paquete "Campiña Full Day" 1 47 .4 64 ,5 8 1 50 .4 13 ,8 7 1 53 .4 22 ,1 5 1 56 .4 90 ,5 9 1 59 .6 20 ,4 1 1 62 .8 12 ,8 1 1 66 .0 69 ,0 7 1 69 .3 90 ,4 5 1 72 .7 78 ,2 6 1 76 .2 33 ,8 3Paque te "Camp iña Weekend" 140 .604 ,98 143 .417 ,08 146 .285 ,42 149 .211 ,13 152 .195 ,35 155 .239 ,26 158 .344 ,04 161 .510 ,92 164 .741 ,14 168 .035 ,96Paquete "Campiña Full Adventure" 1 29 .0 31 ,5 1 1 31 .6 12 ,1 4 1 34 .2 44 ,3 8 1 36 .9 29 ,2 7 1 39 .6 67 ,8 5 1 42 .4 61 ,2 1 1 45 .3 10 ,4 4 1 48 .2 16 ,6 4 1 51 .1 80 ,9 8 1 54 .2 04 ,6 0

TOTAL INGRESOS 417.101,07 425.443,09 433.951,95 442.630,99 451.483,61 460.513,28 469.723,55 479.118,02 488.700,38 498.474,39EGRESOS Inversión Inicial 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Costos de ConstrucciónTerreno 120.000,00Portón de Ingreso 9.600,00Hall de Ingreso 5.250,00Cabañas Simples 69.647,50Cabañas Dobles 115.277,50Restaurante 26.600,00Piscina 18.900,00Vestidores 3.740,00Juegos para Niños 2.400,00Bar/Karaoke 5.500,00Laguna 20.000,00Senderos 3.500,00Area Verde 80,00Zona de Parqueo (100 plazas) 60.000,00Caballerizas 4.400,00Canchas Múltiples 10.560,00Cuarto de Equipos 720,00Casetas de Guardianía (2) 300,00Sistema eléctrico 20.000,00Sist ema sani tario inc . lag una de oxidac ion 18. 000, 00Sistema Bombeo 19.000,00Imprevistos 13.276,75

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION -546.751,75GASTOS

Dotación General 97.815,00Gastos de Constitución 55.414,88

TOTAL GASTOS -153.229,88TOTAL GASTOS DE CONSTRUCCION -699.981,63

UTILIDAD BRUTA 417.101,07 425.443,09 433.951,95 442.630,99 451.483,61 460.513,28 469.723,55 479.118,02 488.700,38 498.474,39

GASTOS OPE RACIONALESCostos Directos de Operación 18.000,00 19.159,07 20.392,77 21.705,91 23.103,60 24.591,30 26.174,80 27.860,26 29.654,25 31.563,76Costos Indirectos de Operación 5.600,00 5.960,60 6.344,42 6.752,95 7.187,79 7.650,63 8.143,27 8.667,64 9.225,77 9.819,84Gastos administrativos 148.900,40 158.488,47 168.693,94 179.556,56 191.118,66 203.425,27 216.524,33 230.466,87 245.307,21 261.103,15Gastos financieros 52.498,62 44.316,50 35.111,61 24.756,11 13.106,18 1,25345775Gastos de Amortización 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 0,02284769Gastos de Depreciación 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36

TOTAL GASTOS OPERACIONALES 0,00 261.9 95,36 2 64.920,9 7 267. 539,07 269.7 67,87 271. 512,56 2 61.580, 56 276.75 5,76 2 92.908,13 310.10 0,59 328. 400,11

TOTAL GASTOS -699.981,63 261.995,36 264.920,97 267.539,07 269.767,87 271.512,56 261.580,56 276.755,76 292.908,13 310.100,59 328.400,11UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 155.105,71 160.522,12 166.412,88 172.863,12 179.971,04 198.932,72 192.967,79 186.209,89 178.599,79 170.074,27


UTILIDAD NETA 93.063,42 96.313,27 99.847,73 103.717,87 107.982,63 119.359,63 115.780,67 111.725,93 107.159,87 102.044,56Amortización 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98 11.082,98Depreciación 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36 25.913,36Prestamo recibido ( amortizacion ) 419.988,98 65.456,98 73.639,10 82.843,99 93.199,49 104.849,42FLUJO NETO DE E FECTIVO 64.602,78 59.670,51 54.000,08 47.514,72 40.129,54 145.273,00 141.694,04 137.639,30 133.073,24 127.957,93Inversión -279.992,65Valor de Salvamento 148.671,75FLUJO DE CAJA -279.992,65 64.602,78 59.670,51 54.000,08 47.514,72 40.129,54 145.273,00 141.694,04 137.639,30 133.073,24 276.629,68

VAN $243.977,05TIR 25,77%TMAR 12,11%

Relacion costos/ventas 0,05658101

P un to e qu il e n d ol ar es 2 52 69 3(debo facturar al a;o )

facturacion por mes 21058

FLUJO DE CAJA PROYECTADO DE LOS INVERSIONISTAS

ANEXO - H



Resumen de escenarioValores actuales: 15%,-15% 10%,-10%

Celdas cambiantes:$G$6 15% 15% 10%

$G$4 -15% -15% -10%Celdas de resultado:$J$4 -$65.057,19 -$65.057,19 $37.954,22$J$5 9,01% 9,01% 14,00%

Notas: La columna de valores actuales representa los valores de las celdas cen el momento en que se creó el Informe resumen de escenario. Las celdas

cada escenario se muestran en gris.

-15% -10% 0%

15% 10% 0%

-65.057,19 37.954,22 243.977,05

9,01% 14,00% 25,77%

VAR. INGRESOS

VAR. COST. CONST.

VAN

TIR



0

0% -10% -15%

0% 10% 15%

$243.977,05 $449.999,87 $553.011,2825,77% 41,95% 53,14%

mbiantesambiantes de

10% 15%

-10% -15%

449.999,87 553.011,28

41,95% 53,14%



Resumen de escenarioValores actuales: 15% 10% 0

Celdas cambiantes:$G$4 -15% 15% 10% 0%

Celdas de resultado:$J$4 $16.955,58 $470.998,52 $395.324,70 $243.977,05$J$5 13,06% 38,48% 34,23% 25,77%

Notas: La columna de valores actuales representa los valores de las celdas cambiantes

en el momento en que se creó el Informe resumen de escenario. Las celdas cambiantes decada escenario se muestran en gris.

15% 10% 0% -10%

470.998,52 395.324,70 243.977,05 92.629,40

38,48% 34,23% 25,77% 17,32%

VAR INGRESOS

VAN

TIR



-10% -15%

-10% -15%

$92.629,40 $16.955,5817,32% 13,06%

-15%

16.955,58

13,06%




Celdas cambiantes:$G$6 0,15 0,1 0




VAR. COST. CONS. 15% 10% 0% -10%

161.964,29 189.301,87 243.977,05 298.652,22

19,64% 21,42% 25,77% 31,72%

VAN

TIR



-10% -15%

-0,1 -0,15

$298.652,22 $325.989,8131,72% 35,69%

-15%

325.989,81

35,69%




Celdas cambiantes:$G$5 15% 15% 10% 0%




15% 10% 0% -10%

232.408,14 236.264,45 243.977,05 251.689,65

25,14% 25,35% 25,77% 26,18%

VAR. COSTOS DIR

VAN

TIR



-10% -15%

-10% -15%

$251.689,65 $255.545,9526,18% 26,39%

-15%

255.545,95

26,39%





Documents

PROYECTO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CREACIÓN