PROYECTO DE URBANIZACION DE EQUIPAMIENTO … · Vuelo: Expropiación en pleno dominio de una superficie de 2.170,39 m2 de terreno ... En resumen, la normativa de planeamiento vigente

E R-0201/2002

ESTUDIO DE ARQUITECTURA F.J. LANDALUCE

- Redacción de proyectos de edificación y urbanismo - Control y dirección de obra - Redacción de informes y valoraciones

Txibitena auzunea, 16 – 7º A 48200 DURANGO (Bizkaia) Tfno.: 94.681.62.76 Fax.: 94.620.15.14 e-mail: [email protected]

PROYECTO DE URBANIZACION DE EQUIPAMIENTO PUBLICO EN TORNO A LA PLAYA DE SAN ANTONIO

Abiñako Andoni Deunaren auzoa.- SUKARRIETA (BIZKAIA)

DOCUMENTO DE EXPROPIACION

Promotor: Iltre.Ayuntamiento de Sukarrieta

Julio de 2012

PROYECTO de URBANIZACIÓN de EQUIPAMIENTO PÚBLICO en TORNO a la PLAYA de SAN ANTONIO DOCUMENTO EXPROPIACIONES

Francisco Javier Landaluce, ARQUITECTO

MEMORIA


Francisco Javier Landaluce, ARQUITECTO 1

DOCUMENTO DE EXPROPIACIONES

I N D I C E GENERAL

1.- MEMORIA 2.- RELACIONES DE BIENES Y DERECHOS AFECTADOS 3.- NATURALEZA, SITUACIÓN Y CLASIFICACION URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS OBJETO

DE EXPROPIACION. 4.- NORMAS PARA LA VALORACION. 5.- VALORACION 6.- PLANOS

1.- MEMORIA

1.1. OBJETO DEL ESTUDIO

Se analizarán en este documento los terrenos afectados por el proyecto: URBANIZACIÓN DE EQUIPAMIENTO PÚBLICO EN TORNO A LA PLAYA DE SAN ANTONIO.

1.2 TIPOS DE AFECCIÓN

Dadas las características de las obras, se realiza la expropiación bajo la figura de la

ocupación definitiva, ya que no se precisa de ocupación temporal.

Las ocupaciones definitivas, son en pleno dominio, con expropiación plena y

transmisión de dominio, motivadas por la ejecución de la obra principal.

Los terrenos afectados por las obras del presente Proyecto, se encuentran dentro del

término municipal de Sukarrieta.

1.3 DESCRIPCIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS

Los terrenos afectados por el proyecto de urbanización son en parte suelo de

carácter privativo, encontrándose también suelo de carácter público destinado a

camino real de acceso actual calle Abiñako Andoni Deunaren Auzoa, vialidades ,

aceras y espacios públicos del entorno de la playa de San Antonio en el barrio de

Abiña.

Los terrenos de la Colonia de San Antonio afectados por el proyecto son propiedad

del Ilustre Ayuntamiento de Sukarrieta cedidos por la BBK según convenio



urbanístico firmado el 27 julio de 1993 entre la BBK y el Ilustre Ayuntamiento de

Sukarrieta cuya superficie a ocupar en base a este proyecto asciende a 490,91 m2

(se adjunta el plano del convenio).

En los planos que se acompañan en este estudio, se incluye una relación de

parcelas afectadas por la expropiación en pleno dominio, figurando los titulares de

las mismas.

2.- RELACIÓN DE BIENES Y DERECHOS AFECTADOS

A continuación se detallan los bienes y derechos a expropiar, indicando el titular de

la finca y sus datos registrales:

Titular.- D. Jesús Angel Aizpuru Uncilla Suelo: 2.170,39 m² (ver plano ilustrativo)

Datos registrales: Finca nº 77 de Pedernales, Tomo 1.501, Libro 16, Folio 107, del

Registro de la Propiedad de Gernika.

Vuelo: Expropiación en pleno dominio de una superficie de 2.170,39 m2 de terreno

dedicado a pastizal con arbolado frutal, que forma parte de la finca donde se ubica la casa

Abiña-barri. Es un terreno prácticamente llano, que se encuentra vallado en sus linderos

norte, sur y este.

En su lindero norte, se afectan 58,50 m.l. de cierre perimetral realizado en muro de bloque

de hormigón aligerado de 1,90 m de altura, sobre zócalo o cimentación corrida de

hormigón, así como una puerta metálica de dos hojas para acceso de vehículos, de

dimensiones 2,60 m x 1,35 m, realizada en armazón de tubo metálico redondo y alma de

malla metálica. La puerta se apoya en dos pilastras laterales de final de muro, de 1,70 m

de altura y 25 cm de diámetro, realizadas de tubo de hormigón con relleno del mismo

material. Una puerta metálica de acceso peatonal, de dimensiones 1,50 m x 1,75 m,

realizada en armazón de tubo metálico cuadrado y alma de malla metálica, con adornos de

forja en su parte superior. La puerta se apoya en dos pilastras laterales de final de muro,

de base cuadrada de 40 cm y altura de 1,75 m, realizadas en bloques de hormigón

aligerado. Se afectan 23 m.l. de cierre perimetral realizado, en su parte inferior, de muro

de bloque de hormigón aligerado de 1,00 m de altura, sobre zócalo o cimentación corrida

de hormigón, y en su parte superior, de malla metálica de 0,50 m de altura con postes

metálicos perfil en T.



En su lindero este, se afectan 93 m.l. de cierre perimetral realizado en muro de fábrica de

bloque de hormigón aligerado de 1,80 m de altura, sobre zócalo o cimentación corrida de

hormigón y 17,50 m.l. de cierre perimetral realizado, en su parte inferior, de muro de

bloque de hormigón aligerado de 1,00 m de altura, sobre zócalo o cimentación corrida de

mamposteria, y en su parte superior, de malla metálica de 0,50 m de altura con postes

metálico perfil en T.

En la zona próxima a la edificación residencial, se encuentra un depósito de agua

semienterrado de forma de cubo rectangular, de paredes y cubierta plana de hormigón

armado realizado in situ. Tiene una superficie en planta de 13 m2 (4,70 m x 2,75 m). Se

afecta parcialmente, en una superficie de 6 m2.

En la superficie de finca afectada se encuentra el arbolado y plantas ornamentales que se

describen a continuación:

40 m2 de caña común.

1 níspero japonés de 10 años.

1 nogal de 15 años ( tronco de 45 cm de circunferencia y 4 m de altura).

1 nogal de, aproximadamente 30 años.

9 higueras de, aproximadamente 30 años.

1 laurel de varios brazos, de 4 m de altura.

2 Chamaecyparis lawsoniana de 15 cm de diámetro y 5 m de altura, dispuestas en

alineación.

9 Chamaecyparis lawsoniana de 8 - 12 cm de diámetro y 4 m de altura, dispuestas

en alineación.

1 fresno de 15 cm de diámetro y 5 m de altura.

15 m2 de calas.

2 hortensias.

43 manzanos de edad media aproximada de 25 años.

5 perales de edad media aproximada de 25 años.

5 avellanos de edad media aproximada de 25 años.

1 cerezo de aproximadamente 25 años.

3 melocotoneros de aproximadamente 25 años.

1 ciruelo de aproximadamente 25 años.



Titular.- Hermanos D.Jose Mª Unamuno Agirre y D.Alvaro Unamuno Agirre Suelo: 165,94 m² que coinciden con la prolongación calle Abiñako Andoni Deuna hasta la parcela privada del edificio Ondargain (ver plano ilustrativo).

Datos registrales: Finca nº 145 de Pedernales, Tomo 144, Libro 2, Folio 215 del

Registro de la Propiedad de Gernika.

Titular.- Iltre. Ayuntamiento de Sukarrieta

Suelo: 204,95 m² que coinciden con la calle Abiñako Andoni Deuna (camino real )

(ver plano ilustrativo).

3.- NATURALEZA, SITUACIÓN Y CLASIFICACION URBANÍSTICA DE LOS

TERRENOS OBJETO DE EXPROPIACION.

El Servicio de Catastro de la Diputación Foral de Bizkaia incluye los terrenos de D.

Jesús Angel Aizpuru Uncilla dentro del catastro de rustica, como la parcela número

004 del polígono 03 del catastro de rústica del término municipal de Sukarrieta, ya

que los terrenos tanto de los Hermanos D.Jose Mª Unamuno Agirre y D.Alvaro Unamuno Agirre como los del Iltre. Ayuntamiento de Sukarrieta, coinciden con el

camino real y con la calle Abiñako Andoni Deuna.

Situación Urbanística.

La figura de planeamiento vigente dentro del término municipal de Sukarrieta, y más

en concreto sobre dichas fincas o terrenos objeto de expropiación, son las NNSS

municipales que fueron aprobadas mediante Orden Foral 965/1.993, de 21 de

diciembre, del Dpto. de Urbanismo de la D.F. de Bizkaia, siendo publicado su texto

articulado en el BOB nº 232 de fecha lunes, 4 de diciembre de 2.000.

Posteriormente, por Orden Foral nº 754/2.004 ha sido declarada la ejecutoriedad de

las NNSS de planeamiento del municipio de Sukarrieta, a excepción del núcleo rural

de Abaroa, y mediante Orden Foral nº 128/2.005 de 25 de enero, se publica el texto

articulado del documento de las NNSS en el BOB nº 36 de fecha martes 22 de febrero de 2.005.



En el presente caso, comprobamos que los terrenos objeto de expropiación y

valoración se encuentran afectados por la legislación sectorial, ya que se sitúan en la

zona de Servidumbre de Protección de la Ley de Costas (BOE nº 181 de 29 de julio

de 1988) y su Reglamento (BOE nº 297 de 12 de diciembre de 1989), por lo que con

carácter previo a cualquier actuación, se necesita de la oportuna autorización de la

Agencia Vasca del Agua o Ura .

Se comprueba que la línea de la Servidumbre de Protección de la Ley de Costas

afecta parcialmente a los terrenos objeto de expropiación siendo detallada su

afección en la documentación gráfica.

Asimismo, parte de la zona objeto de expropiación se encuentra afectada por la Ley

5/1.989, de 6 de julio, de Protección y Ordenación de la Reserva de la Biosfera de

Urdaibai (BOPV nº 143 de 29 de julio de 1989) y tal como ordena el art. 130 del

P.R.U.G. de la Reserva de la Biosfera de Urdaibai, aprobado por Decreto 242/1.993

de 3 de agosto (BOPV nº 235 de 7 de diciembre de 1993) y que posteriormente ha

sido modificado mediante Decreto 27/2.003, de 11 de febrero, de Modificación del

P.R.U.G. de la Reserva de la Biosfera de Urdaibai (BOPV nº 46 de 5 de marzo de

2003), el informe del Patronato será preceptivo para conceder cualquier autorización

urbanística municipal como para llevar a cabo las obras del Proyecto de

Urbanización en cuestión.

En resumen, la normativa de planeamiento vigente dentro del Municipio de

Sukarrieta en lo que concierne en el área a Ordenar por el Planeamiento Urbanístico

(en adelante OPU) es la recogida en las Normas Subsidiarias aprobadas mediante

Orden Foral 128/2005, de 25 de enero, cuyo texto articulado fue publicado en el BOB

nº 36 de 22 de febrero de 2.005, y en cuanto al resto del municipio, será de

aplicación el Plan Rector de Uso y Gestión (en adelante PRUG) de la Reserva de la

Biosfera de Urdaibai.

En las mencionadas Normativas tanto Medio Ambiental como de Planeamiento todos

los terrenos objeto de expropiación se encuentran clasificados como Suelo No

Urbanizable y calificados como Sistema General de Comunicaciones (Apertura de vial),

tal como se indica en el plano nº 06S.A. del documento de las NN.SS. y su gestión se



realizará mediante el Sistema de Expropiación tal como se indica en el Artículo 116 de

la Normativa Urbanística de las vigentes NN.SS.

4.- NORMAS PARA LA VALORACION

La normativa legal aplicable a efectos de proceder la valoración de los bienes y

derechos, es la contenida en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por

el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 21.2.b), las valoraciones deben referirse al

momento de iniciación del expediente del justiprecio individualizado.

Por otra parte, el art. 12 nos indica las situaciones en que se puede encontrar el

suelo a efectos de aplicación de la Ley, indicando:

"1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas

de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Está en la situación de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su

transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos

excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio

público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal

protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos

concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así

como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros

accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o

urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística

prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la

correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a

que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en

la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así

ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios

requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras

que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.”



Por lo que respecta al criterio general de valoración, el artículo 22 señala que:

"1 . El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga,

gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los articulas siguientes según su

situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal

que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras

y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran

previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva

creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los

terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo

dispuesto en esta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las

plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos

siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean

compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no

hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras

permanentes. ..."

A continuación se fijan las normas de valoración dependiendo de la situación del

suelo, estableciéndose las del suelo rural, que es el caso que nos ocupa, en el

artículo 23 que es del tenor literal siguiente:

"1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o

potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento

al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o

explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que

les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción.

Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable,

se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se

descontarán los costes necesarios para la explotación considerada

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo

del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a



núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en

entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación

habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello

en los términos que reglamentariamente se establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con

independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según

su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la

valoración.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las

indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se

tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de

Arrendamientos Rústicos.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse

expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la

ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente

realizados".

A efectos de valorar los terrenos objetos de expropiación, enclavados todos ellos en

Suelo clasificado como No Urbanizable (apertura de vial), y dada la inexistencia de

valores comparables habremos de considerar la capitalización de las rentas reales o

potenciales del suelo.

5.- VALORACION

Finca Titular.- D. Jesús Angel Aizpuru Uncilla

Valor del Suelo = 2.170,39 m² x 9,52 €/m² = 20.662,11 € Valoración del Vuelo: - Depósito de agua = 3.968,40 € - Arbolado y plantas ornamentales: CONCEPTO UDS VALOR / UD TOTAL (€)

Caña común 40 m2 1,65 66,00 Níspero japonés de 10 años 1 85,00 85,00 Nogal de 15 años. 1 150,80 150,80 Nogal de 30 años. 1 179,40 179,40



Higueras de 30 años. 9 60,40 543,60 Laurel de varios brazos, de 4 m de altura. 1 182,00 182,00 Chamaecyparis lawsoniana de 15 cm de diámetro y 5 m de altura, dispuestas en alineación.

2 175,00 350,00

Chamaecyparis lawsoniana de 8 - 12 cm de diámetro y 4 m de altura, dispuestas en alineación.

9 145,00 1.305,00

Fresno de 15 cm de diámetro y 5 m de altura. 1 82,00 82,00 Calas. 15 m2 2,00 30,00 Hortensias. 2 32,00 64,00 Manzanos de 25 años. 43 110,00 4.730,00 Perales de 25 años. 5 110,00 550,00 Avellanos de 25 años. 5 79,20 396,00 Cerezo de 25 años. 1 118,90 118,90 Melocotoneros de 25 años. 3 118,90 356,70 Ciruelo de 25 años. 1 118,9 118,90 TOTALES 9.308,30 € Valoración de cierres existentes: 1 ud. P.A. = 1.825,00 € Se ha de indicar que el proyecto contempla la ejecución de un nuevo cierre a lo largo

de la línea de expropiación del perímetro de la finca afectada por la obra, respetando

los accesos existentes.

Suma Valoración de Bienes y Derechos = 36.763,81 € Finca Titular.- Hermanos D. Jose Mª Unamuno Agirre y D. Alvaro Unamuno Agirre

Finca = 165,94 m2 Precio= 9,52 €/m² que minorado por la servidumbre de paso (0,52€/m²)= 9,00€/m². Valor del Suelo = 165,94 m² x 9,00 €/m² = 1.493,46 €

Suma Valoración de Bienes y Derechos = 1.493,46 €

Finca Titular.- Iltre. Ayuntamiento de Sukarrieta (Camino Real)

Finca = 204,95 m2 Precio= por ser uso y dominio público 0,00 €/m²



Valor del Suelo = 204,95 m² x 0,00 €/m² = 0,00 €

Suma Valoración de Bienes y Derechos = 0,00 €

NOTA: En el momento de levantar las Actas Previas de Ocupación y posterior formalización de Hojas de Aprecio, se realizarán las correspondientes valoraciones a efectos de Expropiación.

6. PLANOS

En este documento se adjuntan cinco planos y un plano anexo del convenio entre la

BBK y el Ilustre Ayuntamiento de Sukarrieta.

01 Situacion y Emplazamiento.

02 Terrenos expropiados y relación de propietarios

03 Expropiación de terrenos propiedad de D. Jesús Angel Aizpuru Uncilla .

04 Expropiación de terrenos propiedad de Hermanos D. Jose Mª Unamuno Agirre y

D. Alvaro Unamuno Agirre

05 Expropiación de terrenos propiedad del Iltre. Ayuntamiento de Sukarrieta

(Camino Real)

Sukarrieta, Julio de 2.012

El Arquitecto:

F.J. Landaluce


Francisco Javier Landaluce, ARQUITECTO

PLANOS

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