UNIVERSIDAD DE GUAYAQUILFACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

UNIDAD DE POSTGRADOSPROYECTO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE UN CENTRO COMERCIAL

EN SAMBORONDÓN FINANCIADO ATRAVÉS DE UN PROCESO DE TITULARIZACIÓN DE FLUJOS FUTUROS

Tesis de Maestría presentada por:Ing. Susana Franco Aguilar

Para obtener el Grado de:Magister en Administración de Empresas

Mención: Proyectos Estratégicos y Negocios Fiduciarios

PRESENTACION DEL PROBLEMA

• Debido al crecimiento poblacional que ha tenido la Vía Samborondón en losúltimos años, surge la necesidad de la construcción de un nuevo CentroComercial para este sector donde existan locales comerciales de: comidasrápidas, boutiques, gimnasio, bares, discotecas, mini-markets, licorerías,lavanderías, heladerías, peluquerías, bancos, farmacias, etc., ya que losexistentes no abastecen a toda la población que habita en la VíaSamborondón.

• El desarrollo de un proyecto de este tipo es bastante oneroso, y ante lapoca oferta crediticia de la banca ecuatoriana que exige altísimas garantíasy largos trámites, resulta bastante complicado la realización de un proyectode esta naturaleza.

HIPOTESIS

Comprobar que el financiamiento deun Centro Comercial a través de laTITULARIZACIÓN DE FLUJOSFUTUROS es rentable para losinversionistas.

OBJETIVO DEL PROYECTO

Construir un Centro Comercial paraalquiler de locales comerciales en unperiodo de 2 años financiado a travésde TITULARIZACION DE FLUJOSFUTUROS con alta rentabilidad.

ESTUDIO DE MERCADO

El Estudio de Mercado de esteproyecto, busca determinar sirealmente es necesario laconstrucción de un Centro Comercialen la Vía Samborondón, es decir, siexisten los consumidores (genteinteresada en acudir a comprar a unCentro Comercial en la VíaSamborondón), empresarios(personas interesadas en alquilarlocales comerciales en un CentroComercial para desarrollar suactividad económica), einversionistas (gente interesada eninvertir en la construcción de unCentro Comercial financiado a travésdel proceso de titularización de flujosfuturos).

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE MERCADOVENTAJAS: Ubicación Diversidad de locales comerciales Parqueo amplio Seguridad Infraestructura

DESVENTAJAS: Alta inversión Resistencia ante un nuevo centro

comercial Poca capacidad adquisitiva de los

empresarios Poco control con la atención de los

clientes de los locales comerciales Escasez de políticas comerciales

PLANEACIÓN ESTRATEGICAFORTALEZAS DEBILIDADESUBICACIÓN (Pioneros en el Km. 9 de la Via Samborodón) Reconocimiento y prestigio en el mercado

Infraestructura (moderna y elegante)Participación del mercado (Via Samborondón)

Diversidad de locales comerciales Desconocimiento del proceso de titularización

Seguridad y parqueo Publicidad y marketingOPORTUNIDADES Estrategias F.O. Estrategias D.O.

Alto Crecimiento de la demanda de Centros Comerciales

1. Captar el segmento de clase media baja de la via Samborondón

4. Posesionarse en el mercado como un Centro Comercial de alta calidad, cómodo y seguro

Centro Comercial dirigido a la clase media baja de la Via Samborondón

2. Brindar un mejor servicio al cliente

Financiamiento (Titularización de Flujos Futuros)Altas tasas de interés bancarias Trámites bancarios y garantias para préstamos comerciales

AMENAZAS Estrategias F.A. Estrategias D.A.

Ingreso de nuevos competidores en el mercado 6. Obtener la fidelidad de los clientes

8. Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS como un proceso seguro y confiable para los inversionistas.

Alto costo de la inversión (Capacidad financiera)La crisis económica mundial disminuye la demanda de productos suntuosos o de entretenimiento que ofrece un centro comercialLegislación ecuatoriana no es lo suficientemente clara y confiable para los inversionistas

MATRIZ F.O.D.A

7. Aprovechar al maximo la infraestructura para justificar la inversión del C.C.

9. Ofrecer un rendimiento confiable a los inversionistas

5. Posicionar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS como un negocio rentable ante los inversionistas

3. Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS como fuente de financiamiento.

MATRIA F.OD.A

PLANEACIÓN ESTRATEGICA

Estrategia 1: Captar el segmento de clase media de la VíaSamborondón.

Estrategia 2: Brindar un mejor servicio al cliente.

Estrategia 3: Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROScomo fuente de financiamiento.

Estrategia 4: Posicionar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROScomo un negocio rentable, seguro y confiable para los inversionistas

MISION Y VISION• MISION:

La misión de este Centro Comercial es posesionarse como la mejoralternativa de compra y entretenimiento, al ofrecer servicios, bienes yproductos de calidad, donde el cliente realice sus operaciones en unambiente cómodo, familiar y seguro, interactuando con la comunidad conun fin social y dentro de un marco rentable para nuestros comerciantes einversionistas.

• VISION:Nuestra visión para el 2012 es posesionar el Centro Comercial como el másimportante y de mayor variedad de la Vía Samborondón, brindando bienes,servicios y productos de alta calidad que vayan a la vanguardia delmercado, acompañado de una atención personalizada en un ambienteacogedor, superando las expectativas de nuestros visitantes, generando asírentabilidad a sus inversionistas y propietarios; y proporcionando una mejorcalidad de vida a nuestros empleados y entorno.

ESTUDIO TÉCNICO

DECISION DE LOCALIZACIÓN

• El Centro Comercial estaráubicado en la VíaSamborondón, debido a queeste sector es reconocido porsu constante crecimiento y suregeneración urbana, lo cualasegura una alta demanda delcentro comercial.

• El proceso de titularización deFlujos Futuros tendrá lugar enlas Bolsa de Valores deGuayaquil y Quito.

ESTUDIO TÉCNICOTAMAÑO DE LAS INSTALACIONES

TERRENO: 3.000 m2Construcción Total: 8.000 m2

Galeria comercial  5.000 m2Areas comunes 1.000 m2Parqueos 2.000 m2

DISTRIBUCION POR PISOPANTA BAJA:

m2 PB m2/localLocales por 

piso1.000 40 251.000 50 20500 100 52.500 50

PRIMER PISO:

m2 1er Piso m2/localLocales por 

piso800 80 101.200 50 24500 100 52.500 39

5.000 M2 CONSTRUCCIÓN 89 Locales comerciales

ESTUDIO TÉCNICO

ESTUDIO TÉCNICO

ESTIMACIÓN COSTOS BÁSICOS DEL PROYECTO

COSTOS INICIALES DE TITULARIZACIÓN:

Calificación de Riesgo, Registro Superintendencia, Avalúo del Flujo del Originador, Inscripción en Bolsa, Comisión de Bolsa, Comisión Casa de Valores, Gastos Notariales, Publicaciones, Impresiones, Folletos, títulos Otros, Auditoría Inicial, Estructuración Financiera, Estructuración Fiduciaria

DETALLES m2*Precio

m2 TOTAL Diámetro del terreno 3.000

Costo m2 terreno

300,00

Costo del terreno 900.000,00

Metros de construcción (Galería Comercial - PB 2.500 m2, 1er Piso 2.500 m2, áreas comunes 1.000 m2)

6.000

Costo m2 construcción

600,00 3.600.000,00

Metros de construcción (Parqueadero 2.000 m2)

2.000

Costo m2 construcción

300,00 600.000,00

Costo Construcción 4.200.000,00

TOTAL CONSTRUCCION CENTRO COMERCIAL

5.100.000,00

Costo instalación aire acondicionado: 150,00 Cantidad de locales comerciales 89 TOTAL COSTO INSTALACION A/C

13.350,00

Gastos Publicitarios 55.000,00

Costo iniciales de la titularización

47.000,00

% Cash flow 284.650,00

(Manejo de imprevistos, operativo)

TOTAL INVERSION INICIAL 5.500.000,00

ESTUDIO ORGANIZACIONAL

ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL

Directorio

Asamblea de Inversionistas

Junta de Fideicomiso 

(Administradora)

Fideicomiso Mercantil Centro Comercial "City 

Mall"

Comité de Vigilancia

ESTUDIO ORGANIZACIONALPOLITICAS Y VALORES:

Ética

Profesionalismo

Lealtad

Puntualidad

Compromiso

Honestidad

MARCO JURÍDICO

Ley de Mercado de Valores

Ley de Régimen Tributario Interno

Reglamento para la aplicación de Ley de Régimen Tributario Interno.

Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno (23/12/2009)

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

PRINCIPALES ACTORES

Originador SANFRANC S.A.Gerente del proyecto SANFRANC S.A.Fiduciaria Fiducia S.A.

Operador Comercial

Fideicomiso Mercantil Centro Comercial “City Mall”

Bolsa de Valores Guayaquil - QuitoCasa de Valores Adfinsa S.A.Calificadora de Riesgo Equability S.A. Estructurador Financiero Adfinsa S.A. Estructurador Legal Fiducia S.A.

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

Características principales del Proceso de Titularización:

De acuerdo a lo establecido por la Ley de Mercado de Valores:

• VTP: Valores de Titularización de Participación *De acuerdo con el literal b del Art. 147 de la Ley de Mercado de Valores

• Emisión: USD $5’500.000,00• Número: 1.100 VTPs de USD $5.000 c/u

• Índice de desviación: 4%• Índice de estabilidad: 96%

*De acuerdo con el literal c del Art. 154 de la Ley de Mercado de Valores

• Mecanismo de garantía: Cobertura de 3 veces el índice de desviación*De acuerdo con el literal d del Art. 154 de la Ley de Mercado de Valores

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

Transparencia a favor de los inversionistas:

• Asamblea de inversionistas• Directorio• Comité de vigilancia: Es el Comité compuesto por las personas designadas por la

ASAMBLEA DE TENEDORES, cuyas atribuciones y responsabilidades constan determinadas en el Fideicomiso.

• Junta de Fideicomiso• Actualización semestral de calificación de riesgos• Informes anuales de auditoría externa• Reportes trimestrales de la Fiducia

Elementos Esenciales:

• Venta de VTPs (Valores de Titularización de Participación) con pago del precio a plazos durante la construcción (24 meses).

• Aporte de VTPs (Valores de Titularización de Participación) a un fideicomiso de garantía (de acuerdo con el Art. 150 de la Ley de Mercado de Valores), para asegurar el repago del financiamiento a favor del Fideicomiso de Titularización.

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROSFases del Proceso de Titularización

PRIMERA FASE:

• Comprar Terreno• Proceso de Titularización:

– Estructurador Legal– Estructurador Financiero– Análisis de Riegos– Aprobación de la Superintendencia de Compañías– Inscripción en la Bolsa de Valores de Guayaquil y Quito– Venta de 1.100 Títulos de USD$ 5.500,00 cada uno a través de las Bolsas de Valores de Guayaquil y

Quito.

SEGUNDA FASE:

• Construcción del Centro Comercial “City Mall” en 24 meses.• Cobro de Títulos a los inversionistas en cuotas de USD$ 208,34 durante 24 meses.• Alquiler de los 89 locales comerciales del Centro Comercial.

TERCERA FASE:

• Puesta en marcha del Centro Comercial.• Generación de Rendimientos a los inversionistas.

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIEROENTORNO ECONÓMICO

ASPECTOS NEGATIVOS:• Crisis económica ecuatoriana• Costumbre de financiar deudas únicamente a través del sistema bancario.• Escaso conocimiento del Mercado de Valores.• Escaso conocimiento financiamiento a través de titularización de flujos

futuros.

ASPECTOS POSITIVOS:• Inversionistas interesados en invertir su dinero de manera segura y más

rentable que los mecanismos tradicionales (bancos).

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIEROPOLITICAS FINANCIERAS

Políticas LaboralesEl Fideicomiso Mercantil de Titularización Inmobiliario del Centro Comercial “City Mall” no tendráempleados, es decir, pagará honorarios profesionales al Administrador del Centro Comercial, alJefe de Mantenimiento, Contador y Secretaria, quienes conformarán el recurso humano delCentro Comercial, a través de servicios prestados y/o profesionales. De esta manera, elFideicomiso Mercantil no contará con personal fijo, por lo que, no deberán estar afiliados al IESS,por su calidad de servicios prestados o profesionales.

Políticas de Alquiler de los Locales ComercialesEl tiempo estimado para alquilar los 89 locales comerciales del centro comercial, será durante los24 meses que demora la construcción del centro comercial, para lo cual, se firmará un contratode arrendamiento de 5 años fijos de alquiler. El precio de alquiler de los locales comercialesestará determinado por el tamaño del mismo, estableciéndose un valor de USD$ 18,00 el metrocuadrado. Adicionalmente, cada local comercial pagará una alícuota de USD$ 150,00 mensualespara cubrir gastos comunales como son: gastos de guardianía, limpieza, publicidad del centrocomercial, servicios básicos de áreas comunes, etc.

Políticas de PagosLos pagos requeridos por la compra de equipos y mobiliario para el área administrativa, así como los pagos necesarios de instalaciones eléctricas, hidráulicas, etc. del centro comercial se harán de contado.

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO

PRESUPUESTO DE VENTAS

Presupuesto de Ventas

Meses

Ingresos por Alquiler de

Locales Comerciales

Enero 99.533,33 Febrero 99.533,33 Marzo 99.533,33 Abril 99.533,33 Mayo 99.533,33 Junio 99.533,33 Julio 99.533,33 Agosto 99.533,33 Septiembre 99.533,33 Octubre 99.533,33 Noviembre 99.533,33 Diciembre 99.533,33 Totales US$ 1.194.399,96

FIDEICOMISO MERCANTIL DE TITULARIZACION INMOBILIARIO "CENTRO COMERCIAL CITY MALL"

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIEROPREMISAS DE PROYECCION

Tasa de crecimiento en ingresos: De acuerdo a la inflación. Tasa de Inflación: 5%. Años de Proyección: 10 años. Método: Flujo de Caja Futuro Esperado Descontado. Incremento en gastos ajustados a la tasa de Inflación. Impuesto a la Renta: 0%. * Participación de Trabajadores: 0%. ** Tasa de Descuento: 15%. Esta tasa es la tasa del costo de oportunidad del

accionista.

* El Fideicomiso se limitará a presentar al Servicio de Rentas Internas un detalle mensual con los datos de los beneficiarios, así como elmonto y fecha de los beneficios obtenidos, de acuerdo a los Arts. 159 y 219 de la Ley de Mercado de Valores, Art. 9 de la Ley deRégimen Tributario Interno, y el Art. 55 del Reglamento para la aplicación de la Ley de Régimen Tributario Interno.

** El Fideicomiso Mercantil no tendrá empleados en relación de dependencia, puesto que todos los servicios serán facturados comoHonorarios profesionales o servicios prestados, por lo tanto, no estarán afiliados al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIEROEvaluación Económica Financiera

Empresa FIDEICOMISO MERCANTIL DE TITULARIZACION INMOBILIARIO "CENTRO COMERCIAL CITY MALL"

5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Inversion Inicial (5.500.000)

Ingresos por Alquiler locales comerciales 1.194.400 1.254.120 1.316.826 1.382.667 1.451.801 1.524.391 1.600.610 1.680.641 1.764.673 1.852.906

(=) Margen Bruto 1.194.400 1.254.120 1.316.826 1.382.667 1.451.801 1.524.391 1.600.610 1.680.641 1.764.673 1.852.906

Inflación 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Gastos Operacionales

Gastos de Personal (Honorarios Profesionales) 68.400 71.820 75.411 79.182 83.141 87.298 91.663 96.246 101.058 106.111

Gastos Administrativos 111.600 117.180 123.039 129.191 135.650 142.433 149.555 157.032 164.884 173.128Gastos de seguros 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000

Gastos del Fideicomiso 3.917 6.271 6.584 6.913 7.259 7.622 8.003 8.403 8.823 9.265Gastos de Auditorias 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

(-) Depreciación y Amortización 212.866 212.866 212.866 211.159 211.159 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798

Total Gastos Operacionales 401.783 413.137 422.900 431.444 442.209 453.151 465.019 477.480 490.564 504.302

Margen Operacional 792.617 840.983 893.926 951.223 1.009.592 1.071.240 1.135.591 1.203.161 1.274.109 1.348.604

Margen Neto 792.617 840.983 893.926 951.223 1.009.592 1.071.240 1.135.591 1.203.161 1.274.109 1.348.604(+) Depreciacion y Amortizaciones 212.866 212.866 212.866 211.159 211.159 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798

(-) Ingresos por alícuotas de locales comerciales (9.533) (9.533) (9.533) (9.533) (9.533) (9.533) (9.533) (9.533) (9.533) (9.533)

Flujo de Efectivo Neto 995.950 1.044.316 1.097.259 1.152.848 1.211.217 1.272.505 1.336.857 1.404.426 1.475.374 1.549.869

Valor Actual del Flujo de Efectivo 866.043 789.653 721.465 659.145 602.189 550.139 502.574 459.109 419.393 383.104

Rentabilidad del Título 18% 19% 20% 21% 22% 23% 24% 26% 27% 28%

Flujo Acumulado (5.500.000) (4.504.050) (3.459.734) (2.362.475) (1.209.627) 1.590 1.274.095 2.610.951 4.015.377 5.490.752 7.040.621

Tasa de descuento 15% (Tasa derivada de el Costo del Capital Promedio Ponderado)

Valor Actual Neto 452.815 Es viable el Proyecto 452.815Tasa Interna de Retorno 17%

Tiempo de Recuperacion 5 Años

Simulación de Monte Carlo

• La simulación de Monte Carlo selo realizó con el programa CrystalBall, con una proyección de10.000 escenarios, con un gradode confiabilidad del 96%, y unadesviación estándar del 4%. Dichadesviación fue aplicada a los 20supuestos que consideramos mássensibles, y el pronóstico se lorealizó sobre el Valor Actual Netodel Flujo de Efectivo.

• Los resultados arrojados por miproyección dio un VAN mínimo deUSD$ 258.508 y un VAN máximode USD$ 641.491.

• Con estos resultados concluyoque el riesgo del presenteproyecto tiene expectativaspositivas, con lo cual puedorecomendar su ejecución, siemprey cuando, se lo realice con laspremisas del proyecto.

CONCLUSIÓN DE HIPOTESIS

La hipótesis mencionada ha sido comprobada mediante laEvaluación del Flujo de Caja Futuro Esperado a 10 años ytraído a Valor Presente a una tasa considerada como el costode oportunidad que satisface el interés de losInversionistas o captadores del proceso de Titularizaciónequivalente al 15%, lo que dio como resultado un ValorActual Neto de USD$ 452.815 y una Tasa Interna deRetorno del 17%, con un nivel de confiabilidad del 96% yuna desviación estándar del 4%; adicionalmente se lo analizómediante la Simulación de Monte Carlo dando como resultadoun VAN mínimo de US$ 258.508 y un VAN máximo de US$641.491 con lo cual concluyo: se comprueba positivamente laViabilidad y Rentabilidad enunciada en la HIPOTESIS.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES DEL PROYECTO

• Se recomienda que se efectúe la titularización de flujos futuros cuya finalidad es generar liquidezpara la inversión.

• La utilización del mercado de valores, le da una alternativa nueva y diferente a los inversionistasque buscan obtener liquidez.

• La Rentabilidad de estos títulos es superior a las alternativas del mercado financiero; ya quecomo propietario del centro comercial recibirá un rendimiento anual por el alquiler de los localescomerciales, proyectando tasas de rendimiento muy por encima de las que registra la tasa pasivabancaria del BCE.

• La forma de pago para la adquisición de los títulos del centro comercial es cómoda y accesible, yaque lo cancela durante la construcción del centro comercial en cuotas de tan solo US$ 208,34mensuales durante 24 meses permitiendo estimular su ahorro, creando su propio patrimonio.

• La construcción del centro comercial “City Mall” a través de la titularización de flujos futuros comofuente de financiamiento, es una inversión AAA, Máxima calificación triplificada, es decir unainversión cero riesgo, ya que el proyecto fue calificado por la experta calificadora de riesgoEquability S.A.

• La titularización de flujos futuros como fuente de financiamiento, ofrece completa protección alinversionista a través del Fideicomiso de Titularización, regido bajo la Ley de Mercado de Valores,la cual permite que las decisiones que se tomen sean para beneficiar a todos los inversionistas.

GRACIAS

PLANEACIÓN ESTRATEGICAEstrategia 1: Captar el segmento de clase media de la

Vía Samborondón

• Táctica 1.1: Aprovechar la UBICACIÓN del Centro Comercialpara captar el segmento de mercado de los habitantesubicados a partir del Km. 9 de la Vía Samborondón, como:Villa Club, Ciudad Celeste, Matices, Plaza Madeira, Sambo City,La Catilla, etc.

• Táctica 1.2: Realizar campañas de marketing y publicidad delnuevo Centro Comercial ubicado en este sector para captareste nicho de mercado que se encuentra en alto crecimiento,a través de: radio, televisión, periódico, revista Samborondónvolantes, vallas

PLANEACIÓN ESTRATEGICAEstrategia 2: Brindar un mejor servicio al cliente• Táctica 2.1: Aprovechar la diversidad de locales comerciales para

atender todo tipo de necesidades de los clientes: patio de comidas,boutiques, gimnasio, bares, cafeterías, mini - markets, licorerías,lavanderías, heladerías, farmacias, bancos, peluquerías, etc.

• Táctica 2.2: Aprovechar la infraestructura actual para ofrecer mejorseguridad y parqueos amplios y cómodos.

Estrategia 3: Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOSFUTUROS como fuente de financiamiento.

• Táctica 3.1: Preparar anuncios publicitarios donde se muestre lasventajas del proceso de titularización como fuente de financiamientoversus los préstamos bancarios que implican garantías, altosintereses, largos trámites y exigencias bancarias.

PLANEACIÓN ESTRATEGICAEstrategia 4: Posicionar la TITULARIZACION DE FLUJOS

FUTUROS como un negocio rentable, seguro y confiablepara los inversionistas

• Táctica 4.1: Contratar profesionales para la asesoría del procesosde Titularización (Estructurador Financiero y Estructurador Legal).

• Táctica 4.2: Colocar los títulos del Centro Comercial en las Casas deValores para que sean cotizados y bien negociados en las Bolsas deValores de Guayaquil y Quito.

• Táctica 4.3: Hacer conocer los proyectos realizados bajo este tipo definanciamiento para generar la confianza de los inversionistas enbase a resultados obtenidos.

• Táctica 4.4: Ofrecer a los inversionistas un rendimiento entre el 9%al 11% sobre su inversión, es decir, un rendimiento ACORDE A LASCONDICIONES DEL MERCADO ACTUAL.

TITULARIZACIÓN• La titularización es “un proceso en el que diferentes activos

como la cartera, los bienes inmuebles, proyectos deconstrucción, rentas, flujos futuros de fondos son movilizados–constituyéndose un patrimonio autónomo- con cargo a laentidad que emite los títulos”.

• La titularización es un proceso mediante el cual una personaque se denomina ORIGINADOR, transfiere una serie debienes, tradicionalmente ilíquidos o de lenta rotación, a otrapersona que se denomina AGENTE DE MANEJO, quien pormedio de un vehículo jurídico, generalmente unPATRIMONIO AUTONOMO, aísla estos bienes con el objetode maximizar la utilización de recursos. Esta movilizaciónimplica la transformación de activos en títulos negociables enel mercado de valores, los cuales tienen como respaldo elactivo o el flujo generado por el mismo.