REHABILITACIÓN INTEGRAL DEL POBLADO DIRIGIDO DE CAÑO …oa.upm.es/14587/2/Rehabilitación_Integral_del_Poblado_Dirigido_de... · El diagnóstico de los problemas, la patología

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L. GERARDO RUIZ PALOMEQUE BASES PARA UN PROGRAMA DOCENTE DE REHABILITACIÓN

Luís Gerardo Ruiz Palomeque Doctor Arquitecto. Profesor Titular de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura Miembro del Grupo de Investigación para la Arquitectura y el Urbanismo Más Sostenible.GIAU+S Universidad Politécnica de Madrid Avenida Juan de Herrera nº 4. Madrid REHABILITACIÓN INTEGRAL DEL POBLADO DIRIGIDO DE CAÑO ROTO. MADRID. UN MODELO DE INTERVENCIÓN EN GRANDES CONJUNTOS URBANOS

Actualización de la separata del libro “Premios Calidad ARQUITECTURA Y VIVIENDA 99+98”

Comunidad Autónoma de Madrid

Basada en los trabajos de

Esteban y Ruiz Arquitectos y otros

MADRID enero de 2013

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Este artículo es una actualización de la separata del libro publicado por la Comunidad Autónoma de Madrid con motivo de la convocatoria de los “Premios Calidad ARQUITECTURA Y VIVIENDA 99+98”

Rehabilitación Integral del Poblado Dirigido de Caño Roto. Madrid Un Modelo de Intervención en Grandes Conjuntos Urbanos ANTECEDENTES Proyectado por los arquitectos José Luis íñiguez de Onzoño y Antonio Vázquez de Castro, el Poblado

Dirigido de Coño Roto fue promovido por lo Comisaría de Urbanismo de Madrid, al amparo de lo Ley de

Vivienda de Renta Limitado de 1954 para erradicar el chabolismo.

Se construyeron un total de 1.606 viviendas, de las cuales 1.004 se sitúan en 70 edificios en altura y 602

en conjuntos de viviendas unifamiliares. La actuación fue galardonada con el Premio Nacional de

Arquitectura. El trazado general del Poblado responde a un modelo racionalista abierto, en cierta medida

adaptado al soleamiento, que conforma espacios bien orientados, de escala adecuada y visualmente

gratos. Todos los espacios entre bloques se encuentran bien ajardinados y arbolados, si bien, no existe

una zona verde calificada como tal de forma especifica.

Las viviendas unifamiliares se construyeron a base de muros de medio pie de ladrillo silico-calcáreo,

apoyados en zanjas de hormigón, tanto en los muros de carga como de atado y de fachada. Los forjados

son unidireccionales, de vigueta y bovedilla, y las plantas bajas se asientan en una solera sobre lecho de

cenizas, escorias o grava. Las cubiertas son 'a la catalana', con vertido hacia calderetas interiores. Todas

las viviendas disponen de patios posteriores privados.

Por su parte, las viviendas colectivas se agrupan en tres tipos de edificios diferentes:

• Bloques adosados: existen 29 portales que incluyen un total de 232 viviendas de 80 m2

• Bloques en torre: existen 27 portales que incluyen un total de 324 viviendas de 63 y 74 m2

• Bloques con viviendas en dúplex: existen 14 portales que incluyen un total de 448 viviendas de 80,

99 y 110 m2.

El sistema constructivo de todos los edificios es común: estructura de hormigón armado, con vigas de

canto de sección 55 x 12 cm., vista al exterior; paños de fachada enrasados con los marcos de estructura,

de Iadrillo silico-calcáreo, y cubierta plana a la catalana

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Situación y emplazamiento de los

edificios en el P.D. de Caño Roto

Vista del Poblado en su situación

original

El diagnóstico de los problemas, la definición de los criterios de intervención, el método y los

procedimientos de gestión y participación ciudadana, los proyectos de rehabilitación y la dirección de las

obras han sido realizados por los el arquitecto Luis Gerardo Ruiz Palomeque, el resto del equipo de

Esteban y Ruiz Arquitectos S.L.P. y otros arquitectos.

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NECESIDAD DE LA INTERVENCIÓN

El diagnóstico de los problemas, la patología y las inadecuaciones de la edificación se han realizado

basándose en el conocimiento que el equipo técnico poseían del barrio, derivado de su labor durante más

de cuatro años como asesores de la Asociación de Vecinos y de los propietarios; y así como en la

información y aportaciones contenidas en el 'Estudio del Estado Actual del P.D. de Coño Roto', realizado

para el lVIMA en 1992-1993 por la UTE Aroca Asociados y Euroconsult.

Los problemas que afectan a los edificios multifamiliares en altura se pueden resumir dentro de las

siguientes categorías generales: inseguridad en las estructuras y de algunas cimentaciones; mal estado de

las fachadas y de las cubiertas; desorden en ventanas y balcones por los actuaciones individuales de los

vecinos durante más de 30 años, ineficiencia energética, problemas derivados de las humedades por las

filtraciones en las fachadas, las condensaciones y la capilaridad desde el terreno; existencia de barreras

arquitectónicas en plantas bajas, mala accesibilidad de las viviendas debida a la inexistencia de

ascensores; inadecuado aislamiento acústico, instalaciones obsoletas y no adaptadas a las exigencias

actuales.

Por su parte, la mayor dificultad para abordar la resolución de los problemas en las viviendas unifamiliares

proviene de dos circunstancias: por un lado, cada vecino ha arreglado y ampliado su vivienda según su

criterio, tanto interior como exteriormente; por otro, estas viviendas están agrupadas y, aunque no existan

comunidades de propietarios, hay elementos comunes, como los muros medianeros o la cimentación, que

condicionan la actuación sobre el conjunto. Los problemas que afectan a las viviendas unifamiliares tienen

relación, como en el caso anterior, con la inseguridad en la estructura, el mal estado de las fachadas y

cubiertas, y las humedades del terreno.

1 - Inseguridad en las estructuras y las cimentaciones

- Asientos de la cimentación de algunos edificios

- Degradación de la estructura exterior

- Inseguridad de los pilares de las primeras plantas

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2 - Mal estado de las fachadas

- Desprendimiento de muros

- Filtraciones de agua y condensaciones

- Aislamiento térmico y acústico deficiente

3 - Mal estado de las cubiertas

- Petos degradados:

- Filtraciones y humedades

- Falta de aislamiento

4 - Humedades del terreno

- Roturas de saneamiento y acometidas de agua

- Sótanos con escombro y sin ventilación

- Humedades en los muros y condensaciones en cámas

sanitarias

5 - Instalaciones obsoletas no adecuadas a las exigencias actuales

6 - Desorden en ventanas y balcones

- Modificaciones individuales de su tamaño

- Sustitución desordenada de contraventanas

correderas

7 - Barreras arquitectónicas

- Viviendas en planta baja con accesos inadecuados

- Portales disfuncionales, angostos y de escasa altura libre

8 - Mala accesibilidad a viviendas en altura

- Inexistencia de ascensores en edificios altos

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CRITERIOS DE LA REHABILITACIÓN

El Real Decreto 726/1993, de 14 de mayo, establece como modalidades de rehabilitación las siguientes:

• Remodelación: cuando se modifica el número de viviendas o la superficie útil destinada a las

mismas, lo que no se consideró en el caso del Poblado Dirigido. Únicamente fue necesaria la

demolición y reconstrucción de dos edificios debido a la grave inestabilidad de sus cimentaciones.

• Adecuación estructural: consistente en proporcionar al edificio seguridad constructiva,

garantizando su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez, por medio de lo ejecución de obras que

afectan a lo estructura y la cimentación

• Adecuación funcional: con el fin de proporcionar al edificio condiciones suficientes respecto a

accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedades, aislamiento térmico, redes generales de

instalaciones, servicios generales, seguridad frente a accidentes y siniestros, y supresión de

barreras que dificulten la movilidad a personas con minusvalías.

• Habitabilidad de viviendas: actuando sobre los elementos privativos con fin de dotarles de un

adecuado programa y/o superficies útiles suficientes en sus locales habitables, proporcionar la

vivienda condiciones suficientes respecto a salubridad, accesos, estanqueidad, aislamiento

térmico, redes interiores de instalaciones, y su adaptación para facilitar la movilidad a personas

con minusvalías,…

Las condiciones de habitabilidad de las viviendas y restantes elementos privativos son muy adecuadas en

cuanto a sus superficies útiles, programas y salubridad. Con carácter general, la casi totalidad de los

propietarios ha venido realizando obras de actualización de sus acabados e instalaciones interiores,

presentando las viviendas un estado satisfactorio. Tan sólo en un número reducido de situaciones de

precariedad social y/o económica se ha requerido la intervención sobre los elementos privativos para

dotarlos de las mínimas condiciones de actualización, fundamentalmente en sus cuartos húmedos.

Como consecuencia de ello, las acciones predominantes han incidido sobre la adecuación estructural y

funcional de los edificios.

Los objetivos planteados en el P.D. de Caño Roto incluyen cuantas acciones son necesarias para la rehabilitación integral de los edificios, con el fin de logar su máxima adecuación a la normativa vigente en su momento para la obra de nueva planta equivalente.

La adecuación del equipamiento comunitario primario (espacios libres, viales e infraestructuras de la

urbanización) ha corrido o cargo del Ayuntamiento de Madrid, y, según el Convenio firmado por las

Administraciones, no se repercute el costo a los vecinos.

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Adecuación estructural

La adecuación estructural de los edificios se ha materializado

mediante una serie de acciones que han afectado a la

cimentación y a la estructura de los edificios.

En cuanto a las cimentaciones, se han estabilizado los

asientos detectados en algunos edificios. Se ha procedido a

su micropilotaje a través de las cimentaciones existentes,

reforzando estas para que puedan resistir las solicitaciones de

su trabajo como encepados de tales micropilotes.

En cuanto a las estructuras de hormigón armado en los edificios en altura se han llevado a cabo las

siguientes actuaciones:

• Reparación de los daños aparentes y ocultos

• Refuerzo de los pilares (fundamentalmente en plantas bajas) y vigas (fundamentalmente a

esfuerzo cortante) hasta obtener coeficientes de seguridad en estos elementos iguales a los

correspondientes a la normativa vigente para la nueva edificación

• Mejora de las condiciones generales de estabilidad horizontal mediante el anillado perimetral de

los edificios en planta baja y coronación.

• Refuerzos locales como consecuencia de las intervenciones necesarias en la edificación existente

para la instalación de ascensores

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En cuanto a las estructuras de las viviendas unifamiliares, se ha procedido al refuerzo de los muros en

las zonas inseguras o inestables, a la mejora de los condiciones de apoyo de forjados sobre los muros, y a

la mejora de la rigidez global del sistema de muros de carga.

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Adecuación funcional

La adecuación funcional ha contemplado las siguientes actuaciones:

• En cuanto a los accesos:

- Protección de los accesos a los edificios de vivienda múltiple

- Ampliación de portales y zonas comunes

- Cumpliendo lo Norma Básica CPI-1991 en lo relativo o apertura de huecos y trazado de los

recorridos de evacuación.

• En cuanto a la estanqueidad frente a la lluvia y la humedad.

- Construcción de sobrecubiertas ligeras inclinadas en los bloques en torre y en los bloques con

viviendas en dúplex; y ejecución de cubiertas invertidas en los bloques adosados. Con ello se logra

la completa impermeabilización de las cubiertas, asegurando el perfecto drenaje de las mismas en

condiciones de mínimo mantenimiento, y con la mínima producción de desechos de obra.

- Ejecución de una nueva red separativa de desagües de aguas pluviales, aumentando la vida útil

de la existente al quedar ésta especializada en la recogida de aguas fecales. El sistema de

desagües se conecta al sistema modificado de pendientes de las nuevas cubiertas.

- Impermeabilización de las fachadas, protegiéndolas de las filtraciones con el tratamiento general.

- Erradicación y prevención de las humedades de capilaridad por medio de la ventilación de todas

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las cámaras sanitarias de los bajo las edificios colectivos.

- Construcción de redes de drenaje exteriores a los edificios con humedades manifiestas y

formación de barreras antihumedad en los muros afectados, simultánea o alternativamente con la

acción anterior

- Levantamiento, drenaje, impermeabilización y reposición de las zonas de solera hundidas, bufadas

o húmedas en las viviendas unifamiliares.

• En cuanto a la mejora de la eficiencia energética.

Se ha realizado la rehabilitación energética de la envolvente completa y se han mejorado las

condiciones de amortiguación acústica de los edificios conforme a las Normas Básicas de la

Edificación CT-79 y CA-82, lo que incluye las siguientes actuaciones:

- Instalación en las fachadas de un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE), suficiente

para dotarlas de un coeficiente de transmisión reducido (transmitancia según la normativa actual).

- Aislamiento de las cubiertas por medio de los sistemas de paneles sándwich ligeros o cubierta

invertida antes comentados.

- Aislamiento de la cara inferior de los forjados situados sobre las cámaras sanitarias o los sótanos.

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- Doblado de la carpintería exterior de viviendas y zonas comunes para proporcionar las condiciones

normativas de aislamiento térmico y acústico, permeabilidad y estanqueidad

• En cuanto a la adecuación de las instalaciones

- Renovación completa de la red de saneamiento de los edificios, adaptándola a la nueva red de

bajantes y anulando las existentes, dado su grado de deterioro y potencial

influencia sobre otras patologías.

- Actualización de las instalaciones de abastecimiento de agua, energía eléctrica y

telecomunicaciones (antena colectiva, portero automático telefonía y preinstalación de futuras

redes digitales). La actualización afecta a las acometidas, centralizaciones de contadores y

derivaciones individuales hasta las entradas de vivienda, conforme o las normas vigentes de los

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distintas compañías. Los nuevos trazados ascendentes se realizan por fachadas a patios, o, en su

defecto, por zonas comunes.

- Ejecución de nuevas instalaciones de gas natural hasta las acometidas de viviendas y de

pararrayos, allí donde no existían.

• En cuanto a la adecuación de los servicios generales

- Instalación de tenderos en todas las viviendas

- Instalación de protecciones visuales para la maquinarias exteriores de aire acondicionado

- Incorporación de cuartos de basuras, conforme a la normativa municipal y de diseño de V.P.O.,

- Instalación de extintores, de acuerdo con la Norma Básica CPI-91.

• En cuanto a la seguridad frente a accidentes y siniestros

- Fijación de los paños de fachada que presentan desplomes o pérdidas de planeidad. En su caso

se ha procedido a la demolición de los paños manifiestamente inestables y a su reconstrucción en

las debidas condiciones de anclaje a la estructura.

- Demolición de los petos de cubierta agrietados y desplomados y sustitución de estos por una viga

de coronación para contribuir al arriostramiento del edificio y evitar posibles desprendimientos.

• En cuanto a la supresión de barreras arquitectónicas

Los datos disponibles del Poblado Dirigido de Coño Roto indicaban la existencia de un porcentaje de

población jubilada o pensionista próximo al 60 %, y una previsión de incremento de estos personas

hasta el 75 % en un plazo de 10 años. Este hecho, unido o la aprobación de la Ley 8/93 de 'Promoción

y Supresión de Barreras Arquitectónicas" en la Comunidad de Madrid, obligaba a la aplicación, en la

medida de lo posible, de dicha Ley y del Real Decreto 556/1989 del MOPT sobre 'Medidas Mínimas de

Accesibilidad en los Edificios'.

- Como consecuencia de ello, se prevé la instalación de ascensores en los edificios de seis plantas

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que así lo soliciten, quedando, asimismo abierta tal posibilidad para los de cuatro plantas.

- Allí donde es viable físicamente se dota a los edificios de accesos practicables por medio de

rampas, modificaciones en las pendientes del entorno urbano, o construcción de nuevos accesos

en niveles adecuados.

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ADECUACIÓN DE LOS COSTES Y CARACTERÍSTICAS DE CALIDAD

Análisis del coste

Conforme a los datos obtenidos en 1997, una vez finalizada la fase de 1995, hasta ese momento se

habían realizado las siguientes obras de rehabilitación.

Edificios Portales Viviendas

Bloques adosados 8 17 136

Bloques en Torre 16 16 192

Bloques en Dúplex 2 2 64

TOTALES 26 35 392

La inversión realizada con todas sus repercusiones ascendía a 1.034.765.604 pts (6.202.515 €)

Lo que supone un coste por vivienda de 2.639.708 pts (15.823 €)

Equivalentes a 30.760 pts/m2 (184,4 €/m2) por cada uno de los 33.640 m2 de edificación rehabilitada

Estas inversiones se distribuyeron aproximadamente en los diferentes capítulos de obra de la siguiente

forma:

Consolidación estructural: 6.700 pts/m2 (40,2 €/m2)

Reforma de accesos y zonas comunes: 2.700 pts/m2 (16,2 €/m2)

Saneamiento, tratamiento de cámaros y humedades del terreno: 1.800 pts/m2 (10,8 €/m2)

Tratamiento de fachadas: 13.200 pts/m2 (10,8 €/m2)

Cubiertas: 1.700 pts/ m2 (79,1 €/m2)

Instalaciones: 4.700 pts/m2 (28,2 €/m2)

Andamios: 900 pts/m2 (5,4 €/m2) La intervención se ha adecuado perfectamente a las condiciones de costo de las Viviendas Protegidas; tal

y como era preciso al tratarse de actuaciones subvencionadas según el Convenio firmado en el marco del

anterior Plan Cuatrienal de Viviendas.

En definitiva, se ha procurado la eficacia y la fiabilidad en la elección de los sistemas y procedimientos

seguidos, lo que ha permitido unas desviaciones mínimas, por debajo del 5%, entre los presupuestos de

partida y las liquidaciones de obra. Como consecuencia de ello, no han sido necesarias aportaciones

extraordinarias de la Administración ni de los propietarios, dando certidumbre a los planes de inversión de

los distintos agentes implicados.

Soluciones de eficiencia energética y sostenibilidad ambiental

Uno de los objetivos más importantes de la rehabilitación ejecutada ha sido el de dotar a los edificios de

condiciones de aislamiento iguales o superiores a las que exige la norma para la nueva edificación. Se han

dado soluciones de aislamiento continuo por el exterior de las fachadas (SATE), se ha proyectado una

capa aislante en los forjados de plantas bajas y se han aislado las cubiertas, consiguiendo soluciones de

impermeabilización eficaz y de bajo mantenimiento.

Se han diseñado e instalado precercos metálicos y contraventanas mallorquinas que protegen a los

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huecos de la radiación solar directa, a la vez que se ha proporcionado el orden perdido por las sucesivas

modificaciones de aquéllos, devolviendo al Poblado un lenguaje arquitectónico coherente.

Además, se han ejecutado sistemas de cobertura con un denominador común, consistente en aplicar

diferentes soluciones de cubierta sobre lo ya existente para minimizar el riesgo de filtraciones de agua,

mejorar el comportamiento térmico del edificio, y reducir al mínimo los escombros y desechos de obra.

Se han normalizado y racionalizado las instalaciones comunes de los edificios, haciéndolas discurrir

ordenadamente por zonas comunes fácilmente accesibles y registrables. Se ha incorporado la red de gas

natural hasta ahora inexistente, con iguales criterios que los observados para el resto de las instalaciones.

En los edificios tipo dúplex se han acristalado las galerías y corredores, garantizándose recorridos total-

mente protegidos y consiguiéndose un efecto de cortavientos sobre las viviendas y sus accesos directos

Integración de personas con movilidad reducida

Otro de los objetivos de la Rehabilitación ejecutada ha sido el de dotar a los edificios y a sus viviendas de

las mejores condiciones posibles de accesibilidad para las personas con movilidad reducida.

Se han adecuado los accesos exteriores, construyéndose rampas o modificando las rasantes circundantes

para lograr, allí donde ha sido posible, recorridos totalmente practicables hasta los portales, y, en su caso,

hasta los nuevos ascensores que se han dispuesto.

Se han instalado ascensores en los edificios que así lo han solicitado, conforme a las alternativas

aprobadas por las correspondientes comunidades de propietarios, de entre las presentadas por el equipo

de arquitectos. De forma general, en los bloques tipo dúplex, se ha elegido la opción de instalar un

ascensor con acceso al corredor superior únicamente. También de forma general, en los bloques tipo

adosado de cuatro plantas los propietarios han desestimado tal instalación. En cuanto a los bloques en

torre, no ha existido unanimidad, de forma tal que los propietarios de algunos edificios no han deseado que

se les instalara el ascensor, mientras que en otros sí se ha solicitado. Lo solución elegida en todos estos

casos ha sido la más económica de entre las presentadas, consistente en ascensor exterior al edificio con

desembarco en los descansillos intermedios que existen entre las plantas tercera y sexta.

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GESTIÓN Y PARTICIPACIÓN CIUDADANA

Según Convenio firmado en el mes de Mayo de 1994 por el Ministerio de Obras Publicas, Trasporte y

Medio Ambiente, la Comunidad Autónoma de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid, el Poblado Dirigido de

Caño Roto fue declarado Área de Rehabilitación Preferente, conforme a la denominación dada para la

misma por el Real Decreto 726/93 del MOPTMA.

El Poblado constituye un conjunto urbano claramente delimitado y homogéneo, que por las condiciones de

degradación de su patrimonio urbanizado y edificado, debe ser sometido a una acción tutelada por las

distintas Administraciones de forma convenida tendente a su protección, conservación o mejora. Cumple,

por tanto, cuantos requerimientos técnicos eran necesarios para tal declaración.

Como toda Área de Rehabilitación Preferente viene regulada por el Real Decreto 726/1993 de 14 de mayo

del MOPTMA y por el Decreto 6/94 de 20 de enero de la CAM, correspondiéndole las siguientes

subvencionen.

• MOPTMA. Subvención del 30 por 100 del coste total de la actuación, concedida al Promotor a

propuesta de la CAM.

• CAM. Subvención del 20 por 100 del presupuesto de la actuación, con un límite máximo de

400.000 pts (2.398 €) por vivienda.

El resto de las aportaciones económicas han sido realizadas por los propietarios, que pudieron contar, si

así lo deseaban, con autorización del MOPTMA para la concesión de Préstamos Cualificados otorgados

por Entidades de Crédito colaboradoras.

En el mes de Julio de 1994 se constituye ante Notario la Entidad Gestora para la Rehabilitación del

Poblado Dirigido de Caño Roto, con participación de las Administraciones Territoriales, CAM y

Ayuntamiento, y un número mayoritario de propietarios de viviendas del barrio, entre los que se encuentran

la totalidad de los vecinos de los portales que nos ocupan en este Proyecto.

La adhesión de los propietarios, arrendatarios o usufructuarios a la Entidad Gestora exige la firma

individual de los estatutos, derechos y compromisos (particularmente, las obligaciones financieras)

Tal Entidad se inscribe en el correspondiente Registro de la Consejería de Política Territorial de la CAM en

el mes de Octubre, constituyéndose el Consejo Rector, según los estatutos de la misma, en sesión de 26

de octubre.

La composición del Consejo Rector es la siguiente:

• Tres representantes de las administraciones (CAM, que incluye la representación de Ministerio, y

Ayuntamiento)

• Tres representantes de los propietarios

Es presidida por turno por representantes de la Administración y asesorada por la Asociación de Vecinos

del Poblado, la empresa de Gestión y Administración, y el equipo de Arquitectos contratados. Los

asesores asisten a las reuniones del Consejo Rector con voz pero sin voto.

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La Entidad Gestora tiene capacidad para gestionar las subvenciones en nombre de sus afiliados y recibir

por adelantado a cuenta una parte de las subvenciones concedidas por las administraciones (el adelanto

de entre el 5 y 10 % del presupuesto fue suficiente para el inicio de las actuaciones)

Con ello, puede financiar los estudios técnicos previos (planeamiento, geotécnicos, etc..), los honorarios de

una empresa de gestión y administración, los proyectos básicos según las tipologías de la edificación,

desarrollar una campaña de difusión sistemática y planificada y elaborar documentación resumida

necesaria para ello, con los contenidos siguientes:

• Imágenes finales de la rehabilitación

• Diagnóstico de los problemas y sus soluciones

• Presupuesto protegido medio de cada modelo tipológico

• Propuesta financiera y viabilidad económica

Esta campaña permite rápido el incremento de las adhesiones de los interesados. Ello da lugar a la

definición de las fases de desarrollo de las actuaciones, de forma que cada fase incluye los edificios en

que, al menos el 90 % de los propietarios se adhieren a la Entidad Gestora

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LECCIONES APRENDIDAS. REPLICABILIDAD DEL MÉTODO APLICADO

En la actualidad España tiene una serie de retos estratégicos en el sector energético y de la construcción,

y un gravísimo problema de empleo con enorme incidencia en este último. Nuestro país cuenta con cerca

de 8 millones de viviendas anteriores a 1980. Esta fecha se considera representativa para medir la

demanda potencial de la rehabilitación, puesto que en 1979 entra en vigor la primera Norma Básica de

ahorro energético. Por otra parte, España invierte anualmente 60.000 millones de euros en la importación

de energía primaria. El subsector de la rehabilitación del parque edificado presenta, por consiguiente, un

enorme potencial en cuanto a movilización de inversiones, generación de empleo y balance comercial se

refiere. Existen, sin embargo, una serie de barreras de todo tipo que impiden su desarrollo adecuado con

estos fines. Estas barreras han sido sobradamente enunciadas, entre otros, por el autor de este

documento, y son ampliamente conocidas.

La rehabilitación del Poblado Dirigido de Caño Roto presenta unos resultados de eficacia que, al día de

hoy, no han sido igualados en ninguna otra Área de Rehabilitación:

De las 1.004 viviendas, situadas en edificios, y las 602 viviendas unifamiliares con que cuenta, se han

rehabilitado integralmente la totalidad de las primeras integralmente y en torno a 350 unifamiliares (en total

unas 1350 viviendas) en 5 fases anuales entre 1994 y 1998. El desarrollo temporal fue el siguiente:

- Entre 1992-94 se realizaron los trabajos previos y los procesos de difusión y participación

- En 1994 se ejecuta una 1º fase de 40 viviendas

- Entre 1995 y 1998 se pusieron en marcha 4 fases más de 330 viviendas de media, que completan

las actuaciones reseñadas

La movilización de inversiones por vivienda es alta, en el orden del 35-50 % de la necesaria en obra de

nueva planta. La inversión anual media anual superó los 446 millones de pts (aproximadamente

2.677.500 €) en los ocho años de desarrollo completo del proceso.

El procedimiento de actuación seguido permite su replicabilidad, y resulta un modelo experimentado y, por

tanto, fiable para garantizar el éxito de su generalización en Áreas análogas. Para que ello sea posible

deben tenerse en cuenta las siguientes conclusiones:

1. La población debe estar estructurada con el objetivo de la rehabilitación. De no ser así, habrá de

procederse a crear tal estructura, en la que las A.A.V.V. juegan un papel decisivo.

2. La Administración debe liderar el proceso, particularmente en sus fases iniciales, avanzando las

primeras subvenciones, y resolviendo los problemas de la población en situación de precariedad

social o económica.

3. Es preciso crear Entidades de Gestión mixtas con capacidad de acción unitaria en el territorio

4. Los equipos profesionales, tanto técnicos como de gestión, deben estar comprometidos

socialmente, y deben contar con habilidades de mediación y comunicación.

5. Se han de establecer criterios técnicos, de procedimiento, de gestión y de toma de decisiones por

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acuerdo entre técnicos, administración y población.

6. Se requiere la determinar un marco normativo y de calidad de la rehabilitación homogéneo en su

alcance y objetivos.

7. Se necesita concretar un marco financiero viable, conocido y determinado, tanto en las

aportaciones públicas como privadas.

8. Es preciso elaborar una propuesta global unitaria, previa a su difusión, que considere todos los

aspectos técnicos, de gestión, de participación y de financiación.

9. Se debe difundir hasta su aprobación por el máximo número de afectados la propuesta planteada,

que debe ser aceptable y aceptada por la población.

Es imprescindible la aprobación de la Ley y de los Planes específicos de la rehabilitación en que se en que

contemplen y formalicen las conclusiones anteriores de forma operativa. La futura “Ley de Desarrollo

Sostenible y Competitivo del Medio Urbano”, con independencia de su denominación final, puede constituir

una oportunidad importante para al activación del sector y para la creación de empleo, si, en su redacción

final, se contemplan adecuadamente los extremos anteriores.

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IMÁGENES DE LOS ESTADOS INICIAL Y FINAL TRAS LA REHABILITACIÓN

EDIFICIOS TIPO ADOSADOS

EDIFICIOS TIPO TORRE

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EDIFICIOS TIPO DUPLEX

VIVIENDAS UNIFAMILIARES

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IMÁGENES DE EDIFICIOS TRAS LA REHABILITACIÓN

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