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REMATES INMOBILIARIOS
2019
INTRODUCCIÓN
El presente documento tiene la finalidad de exponer de manera breve y sencilla las preguntas más frecuentes relacionadas con los remates judiciales de bienes inmuebles, con la finalidad de que el inversionista cuente con los elementos necesarios y suficientes que le brinden certeza y tranquilidad sobre el proceso de adquisición de un bien inmueble a través de un proceso judicial, o bien, de un remate bancario, así como las diferencias y ventajas de los mismos.
¿CUÁL ES EL PROCESO PARA ADQUIRIR UNA PROPIEDAD EN REMATE JUDICIAL O REMATE BANCARIO?
Los remates son ventas seguras en las que el precio de una propiedad es menor que su valor comercial o de mercado, con el objetivo de facilitar la venta y liquidar una deuda pendiente de pagar por parte de algún acreedor.
Existen diversas formas de llevar acabo un remate, tales como:
¡ remate particular abierto;
¡ remate particular cerrado;
¡ remates bancarios adjudicados;
¡ remates bancarios litigiosos, y
¡ remates judiciales.
En KHK Consultores & Abogados, entre otros servicios legales, ofrecemos asesoría integral para la adquisición de bienes inmuebles a través de remates bancarios adjudicados, litigiosos y judiciales, lo que nos permite ofrecer certeza y seguridad jurídicas a nuestros clientes sobre el procedimiento jurisdiccional que se lleva a cabo para el remate del bien inmueble respectivo.
En este sentido, un remate judicial permite adquirir un bien inmueble a un precio de hasta 60% menor que su precio de mercado o precio de avalúo, por medio de una subasta pública.
En el caso de un remate bancario, se adquieren los juicios con garantía inmobiliaria de manera segura, a través de la cesión de créditos litigiosos.
¿CUÁL ES EL PROCESO JUDICIAL PARA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE?
El proceso judicial está determinado en las leyes, y es una secuencia de etapas en un proceso que debe seguir una autoridad pública para resolver un litigio entre una parte demandante (actora) y una demandada.
Dicho proceso jurisdiccional consta de 4 etapas básicas, mismas que se describen a continuación:
¿CUÁL ES EL PROCESO JUDICIAL PARA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE?
1. Presentación de una demanda
Con motivo del incumplimiento de obligaciones económicas contraídas por un deudor, existe un demandante o actor (parte afectada) que solicita ante una autoridad judicial hacer valer sus derechos con relación al demandado (parte infractora o deudora).
El Tribunal designa un juzgado en materia civil para el desarrollo del proceso jurisdiccional.
Tiempo estimado: 2 semanas.
¿CUÁL ES EL PROCESO JUDICIAL PARA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE?
2. Notificación y contestación de demanda
En razón de la presentación de una demanda, la autoridad notifica personalmente al demandado que existe un proceso en su contra, obligándolo a comparecer a juicio y en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el proceso.
Tiempo estimado: 1 a 3 meses.
¿CUÁL ES EL PROCESO JUDICIAL PARA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE?
3. Ofrecimiento y desahogo de pruebas
En esta etapa, ambas partes presentan pruebas con las que pretenden acreditar sus pretensiones y argumentos, respectivamente.
Tiempo estimado: 2 a 3 meses.
¿CUÁL ES EL PROCESO JUDICIAL PARA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE?
4. Sentencia
Una vez desahogadas las pruebas, el juez emite una sentencia mediante la cual resuelve aprobar o reprobar lo dicho por ambas partes y el modo de solucionar la disputa o controversia.
Esta resolución puede impugnarse y llevarse a una segunda instancia mediante el recurso de apelación, factible si parece necesario para determinar el total apego a las leyes de la propia sentencia o la posibilidad de alguna modificación.
Determinada la segunda resolución, la parte perjudicada puede llegar a una última instancia mediante el juicio de amparo.
En algunos casos, no existe impugnación a la sentencia por parte del condenado, lo que da celeridad a la ejecución de sentencia.
Tiempo estimado sin recurso o impugnación: 2 meses.
Tiempo estimado con apelación: 3 a 5 meses.
Tiempo estimado con apelación y juicio de amparo: 5 meses a 1 año.
¿CUÁL ES EL PROCESO JUDICIAL PARA LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE?
5. Ejecución de sentencia
La ejecución de sentencia se refiere a la venta del inmueble ofrecido como garantía para el pago de la deuda.
El remate judicial es la última etapa de todo el proceso.
En el caso de los remates bancarios, los mismos pueden ser ofertados en cualquiera de las etapas anteriormente referidas.
Tiempo estimado para la preparación del remate judicial: 2 a 5 meses.
¿CUÁNTO TIEMPO DURA UN REMATE JUDICIAL?
Los remates judiciales son ventas forzosas de propiedades, reguladas por las autoridades, derivadas del incumplimiento de una obligación.
Las obligaciones aludidas pueden existir por el cobro de un pagaré, hipoteca, ejecución de un convenio o laudo, inconformidad por la repartición de bienes, etc.; estos se celebran en los Tribunales y Juzgados del país, tanto estatales como federales, organismos encargados de la ejecución de la normativa correspondiente.
La ley señala claramente que los jueces deben cerciorarse que la propiedad esté registrada ante el Registro Público de la Propiedad a nombre del demandado, además de requerir a las partes en el juicio para que entreguen un avalúo de la propiedad.
En la gran mayoría de los casos, el demandante es el único que lo presenta.
Al momento de lanzar el remate, el precio en avalúo se reduce en un 20% y hasta 30%.
Posteriormente, se convocan postores para que asistan en una fecha determinada a la subasta del inmueble (a ésta se le denomina almoneda). En caso de no venderse en la primera almoneda se señala una segunda, tercera, y así hasta que se logre vender la propiedad. En cualquier caso, el demandante o actor puede adjudicarse la propiedad si cuenta con el dinero líquido que cubra la postura mínima.
¿CUÁNTO TIEMPO DURA UN REMATE JUDICIAL? Un requerimiento para participar en una subasta de remate es poseer un billete de depósito (BIDE) de BANSEFI. Después, el ganador del remate debe pagar el resto en el lapso que ordene el juez por medio de una resolución donde aprueba el remate, tiempo que va de 3 a 5 días o de 10 a 15 días. Luego, se efectúa la escrituración del inmueble.
Finalmente, y con este trámite realizado, el juez ordena la entrega de posesión del inmueble. Las ofertas en remates son sumamente convenientes. Las posturas iniciales, a veces las únicas a efectuarse, comienzan con 2/3 o 3/5 partes del precio arrojado en un avalúo.
Ejemplo: si una propiedad que en el mercado cuesta $1´300,000 M.N. es valuada en $1´000,000 M.N. y la postura inicial puede ser de $670,000 M.N., el margen de ahorro o ganancia por dicha propiedad es de $630,000 M.N.
Tiempo estimado de entrega de un Remate sin recursos: 2 a 4 meses.
Tiempo estimado de entrega de un Remate con apelación: 4 a 6 meses.
Tiempo estimado de entrega de un Remate con amparo: 6 a 8 meses.
¿CUÁNTO TIEMPO DURA UN REMATE BANCARIO LITIGIOSO?
Los remates bancarios se trata de la venta de créditos con garantía inmobiliaria o de inmuebles ya escriturados que realizan las instituciones bancarias.
Los bancos venden los créditos en cualquier etapa del proceso judicial, es decir, lo que se compra es la deuda que está garantizada con un inmueble, y la inversión de tiempo que se requiere para obtener réditos, en estos casos, depende mucho de cuál es el momento legal en que se adquiere.
Ejemplo: si se adquieren los derechos del crédito bancario de una casa con un valor en el mercado de $3´500,000 M.N. , los mismos se pueden adquirir en la etapa de desahogo de pruebas con un precio de $1´200,000 M.N.; sin embargo, la posesión del inmueble podría ser entregada en un plazo mayor a 2 años.
¿CUÁNTO TIEMPO DURA UN REMATE BANCARIO LITIGIOSO?
Si se trata de inmuebles escriturados, dado que el banco realiza los gastos para la escrituración y toma de posesión, son puestos en venta para el público al precio real comercial.
Si la intención es ocupar lo más pronto posible un inmueble (por ende, ya escriturado), estamos hablando de la compra directa al banco, cuyo costo incrementa al menos un 85%.
Tiempo estimado de entrega en la etapa de demanda: 1.5 a 2.5 años.
Tiempo estimado de entrega en la etapa de contestación de demanda: 1.5 a 2 años.
Tiempo estimado de entrega en la etapa desahogo de pruebas: 1 a 1.5 años.
Tiempo estimado de entrega en la etapa de sentencia (con o sin recursos): 10 a 12 meses.
Tiempo estimado de entrega antes del remate: 8 a 12 meses.
Tiempo estimado de entrega después del remate: 3 a 6 meses.
Tiempo estimado de entrega con escrituras: 2 meses.
¿QUÉ SERVICIOS OFRECE KHK? Los abogados especialistas de KHK Consultores Legales te ofrecen los siguientes servicios para la adquisición segura de un bien inmueble a través de un remate judicial:
1. Preparación y análisis jurídico de expedientes relacionados con un remate judicial.
2. Estudio y análisis de riesgos del remate judicial en específico.
3. Asesoría, seguimiento e información del avance del caso.
4. Respaldo legal durante todo el proceso para la adjudicación del bien inmueble de interés.
5. Apoyo especializado y agilización para la escrituración del bien inmueble adjudicado.
6. Acompañamiento durante todo el procedimiento antes y después de la adjudicación.
7. Tramite y negociación de entrega de propiedades.
8. Asesoría para el manejo de la propiedad al lograr la ocupación.
9. En su caso, asesoría y apoyo para la comercialización del bien inmueble adjudicado.
CONTACTO Para mayor información se recomienda agendar una cita.
Licenciado José Miguel Rivera Suárez
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