Upload
grupo-de-investigacion-procesos-urbanos-en-habitat-vivienda-e-informalidad-universidad-nacional-d
View
220
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Estudio del polígono estación Andalucía del metro-cable de Medellín.
Citation preview
1
Bogotá, Septiembre 2012
RENTAS INMOBILIARIAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE
CARGAS Y BENEFICIOS
Estudio del polígono estación Andalucía del metro-cable de Medellín.
MARIA PATRICIA TOBON MOLINA
Ingeniera Civil
Magister en Estudios Urbano Regionales Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín
HENRY QUESADA GOMEZ
Arquitecto Constructor
Candidato a Doctor en Urbanismo
Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín [email protected]
Área de Especialidad: Gestión del Suelo
Palabras clave: Planeación Urbana, Urbanismo Social, Distribución equitativa de cargas y
beneficios, Rentabilidad, Plusvalías
PRESENTACIÓN.
En Colombia, la Planeación Urbana busca ordenar el territorio a partir de un imaginario de
ciudad en concordancia con las potencialidades de cada zona, intentando mejorar la calidad de
vida de los ciudadanos. Para ello, se cuenta desde la normativa con instrumentos de gestión del
suelo y de financiación, los primeros aplicados en intervenciones sectoriales en los últimos años
y los segundos, aun no han sido bien aprovechados.
Con este trabajo, se quiere demostrar como a través de las rentas obtenidas del suelo en
el polígono de influencia de la estación Andalucía del metro cable, se pueden obtener diferentes
alternativas de financiación para los proyectos urbanos. Mediante un ejercicio de simulación
técnica y financiera de una manzana del polígono de estudio la cual se define como una Unidad
de Actuación Urbanística y basados en información obtenida del mercado inmobiliario del
sector, se muestra la viabilidad financiera de un proyecto urbano en donde cumpliendo con la
normativa vigente se puede contribuir a mejorar los estándares urbanísticos en cuanto a
equipamientos, espacios públicos y vías, y aparte de esto generar utilidades.
LOS PROYECTOS URBANOS INTEGRALES - PUI.
Un PUI es un instrumento de planeación e intervención física en zonas caracterizadas por
altos índices de marginalidad, segregación, pobreza y violencia. Consisten en direccionar
2
Bogotá, Septiembre 2012
grandes inversiones hacia proyectos urbanísticos puntuales en sectores populares de la
ciudad. Se trata de impactar con equipamientos educativos y culturales, mejoras habitacionales,
espacio público y sistema de movilidad (Metro-cables).
El PUI se gestó desde el Plan de Desarrollo Municipal 2004 - 2007: “Medellín,
compromiso de toda la ciudadanía” y fue aprobado inicialmente para las comunas 1 y 2,
interviniendo directamente el área de influencia de las estaciones de Metro-cable que
comprende, desde la estación Acevedo a orillas del río, hasta el cerro Santo Domingo .Territorio
equivalente a 158 hectáreas con más de 170.000 habitantes. Esta zona se caracterizaba por
tener los más bajos índices de calidad de vida (EDU, 2004).
Ver Ilustración 1
En el área de influencia de la estación Andalucía, las intervenciones del PUI benefician los
barrios Andalucía, La Francia, Villa Niza y Villa del Socorro.
NORMAS URBANÍSTICAS.
El polígono de la estación del metro-cable Andalucía, corresponde a una zona de
tratamiento urbanístico de consolidación nivel 2, según el Acuerdo 46 de 2006 Plan de
Ordenamiento Territorial – POT de Medellín.
Definición. “Consolidación nivel 2: Cualificación y dotación. Corresponde a sectores
donde la infraestructura, el espacio público y los equipamientos son insuficientes e inadecuados
con relación al volumen de la población o al funcionamiento adecuado de las actividades, no
obstante la tendencia general de estas zonas se da hacia la redensificación. Con este
tratamiento se pretende suplir esta deficiencia con nuevas dotaciones y cualificación de las
existentes, además de cubrir los nuevos requerimientos que se generarán en su desarrollo a
futuro”.
Las dotaciones necesarias se obtendrán mediante la intervención asociada público–
privada por parte de los constructores en cumplimiento de obligaciones urbanísticas y
constructivas o a cargo de las entidades públicas dependiendo de la conformación de la zona
homogénea y las características socio económicas de la población que la habita.
Adicionalmente estas nuevas dotaciones también se podrán obtener mediante aportes de suelo
y de recursos para la financiación de las obras a través de mecanismos especiales de gestión
asociada e instrumentos como la contribución de valorización o la participación de plusvalías
entre otros.
3
Bogotá, Septiembre 2012
CARTOGRAFÍA TEMÁTICA.
Usos del suelo. Este sector es esencialmente residencial, pero se permite una sana
mezcla de usos con algunos locales comerciales al interior de los barrios sobre todo de
tiendas y con dos corredores comerciales claramente definidos como son la calle 107 y la vía
“El Tirabuzón”. El principal corredor comercial está sobre la Calle 107 en donde se
fortalecen los locales comerciales de mayor tamaño sobre todo a niveles de primeros pisos,
conservándose las viviendas en los pisos superiores.
Ver Ilustración 2.
Es difícil encontrar ofertas para alquiler o compra de locales comerciales sobre este
importante corredor vial. Las ofertas sobre la calle 107 son a nivel de pisos superiores y
esencialmente residenciales. Igualmente, la calle denominada el Tirabuzón, la cual toma
diferentes nomenclaturas dada su forma sinusoidal entre otras la calle 105, carrera 48ª, etc.,
también es un importante corredor de actividad múltiple.
Existen además importantes equipamientos en el sector como escuelas, parroquia,
Unidad Hospitalaria de Metro-salud. En cuanto al espacio público, indudablemente el más
importante lo constituye el paseo urbano de la calle 107, el cual se convirtió en un amplio
bulevar en donde se privilegia al peatón con una amplia sección de andenes, permitiendo el
disfrute y la apropiación de la zona. Además de ser una de las principales vías de acceso al
sector.
Otros espacios de movilidad que contribuyen al aumento del espacio público son el
puente peatonal en la carrera 48A sobre la quebrada la Herrera, el cual une los barrios de
Andalucía y La Francia, y el puente peatonal de La Paz sobre la carrera 48ª que une los barrios
de Andalucía y Villa del Socorro.
Existen importantes zonas verdes a lo largo de las quebradas la Herrera, Blanquizala y
Santa Ana; en su mayoría se trata de zonas de alto riesgo no recuperable que sirven de pulmón
verde. Con la construcción del conjunto habitacional La Herrera se hizo este urbanismo verde
que impactó positivamente este sector. Otras zonas relevantes están al margen de la quebrada
Juan Bobo en el barrio Villa del Socorro.
Estos nuevos espacios se dan por la incorporación territorial de las micro-cuencas de las
quebradas Juan Bobo y La Herrera, en las cuales se presentaban asentamientos humanos que
ponían en peligro la sostenibilidad ambiental del sector al estar invadiendo las márgenes de
dichas quebradas, además de la contaminación generada por el vertimiento de estas viviendas.
4
Bogotá, Septiembre 2012
Con la reubicación de dichos asentamientos y la construcción de redes de alcantarillado y
colectores, se logro la recuperación de estos ecosistemas urbanos críticos.
Se pudo observar en el recorrido por el sector que a falta de suficientes parques para
el esparcimiento y recreación de los niños, los bajos de la Estación del Metro-cable de
Andalucía son puntos de encuentro, reunión y juego de adultos, jóvenes y niños.
En el polígono de estudio tenemos 6,07 Ha de espacio público y 23,08 Ha de espacio
privado, lo que equivale a decir que el 20,82% del territorio corresponde a espacio público
(parques, retiros de quebrada, vías y andenes entre otros) que es para el uso y disfrute de
toda la comunidad y la movilidad tanto vehicular como peatonal, y el 79,18% es propiedad
privada.
Calculemos el área de espacio público por habitante que tenemos para el área de
estudio, tomando los datos de hogares por vivienda y personas por hogar de la encuesta de
calidad de vida para Medellín del año 2010.
4561,2 viv*1,02 hogares/viv = 4652,4 hogares
4652,4 hogares * 3,54 personas/hogar= 16.469,6 personas
Calculando tenemos que:
Espacio público= 60.700 m2/16.469,6 habitantes = 3,68 m2/ hab
Este indicador corresponde al espacio público total el cual está compuesto por el
espacio público efectivo, el cual según el Acuerdo 46 de 2006 es el espacio público de
carácter permanente que corresponde a parques, plazas, plazoletas y zonas verdes, y el no
efectivo, que corresponde a la sección vial.
Podemos afirmar que sí aumentó el espacio público (se contaba con 0,5 m2/hab1
antes de la intervención del PUI) el cambio se dio principalmente en movilidad vehicular y
peatonal; también se incrementó el espacio público de parques y zonas verdes con la
reubicación de viviendas de los retiros de las quebradas Juan Bobo y La Herrera, en
construcciones en altura. Pero en general el espacio público efectivo se evidencia
deficitario para la recreación y aun está lejos de llegar a lo deseado según el Documento
Colombia 2019, que establece en el horizonte de largo plazo, un estándar de 10 metros
cuadrados de espacio público por habitante.
1 EMPRESA Desarrollo Urbano – Departamento Administrativo de Planeación. Convenio 4800000316
de 2004. Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN. Medellín.
2005
5
Bogotá, Septiembre 2012
Zonas de riesgo. El área objeto de análisis presenta un considerable sector que
corresponde a los retiros de las quebradas La Herrera, Blanquizala y Santa Ana 2, en su
mayoría de alto riesgo no recuperable (en el mapa de zonas de riesgo corresponde a una
mancha rosada), es decir, no hay obras de mitigación que vuelvan este suelo apto para
soporte de construcciones. Estas zonas fueron objeto de invasiones desde hace varias
décadas y solo ahora con la intervención estatal se lograron recuperar estos ecosistemas,
aunque todavía están ocupadas por algunas viviendas. (Ver mapa de Zonas de Riesgo).
Otra área menor pero no despreciable corresponde a riesgo recuperable (en el mapa
de zonas de riesgo se identifica con el color beige), la cual mediante obras de ingeniería se
puede mitigar el impacto. En general en el área del PUI se realizaron obras de mitigación de
riesgo y se construyeron algunas de estabilización del suelo. Lo que se observó al momento
de las intervenciones fueron procesos erosivos asociados a zonas de alta pendiente, a
cortes del terreno verticales y desprotegidos, y al inadecuado manejo de las aguas En la
actualidad esta zona contribuye con el espacio público del sector.
Ver Ilustración 3
Niveles de piso. Si observamos el mapa de niveles de piso, vemos que en su mayoría
el sector está conformado por construcciones de uno, dos y tres niveles, con algunas
construcciones de 4 pisos, identificadas en el mapa de niveles de pisos con los colores verde
agua, verde oscuro, amarillo y rosado respectivamente, y de color café para cinco pisos y
negro para seis pisos. (Ver mapa análisis de alturas).
En el sector se destacan el Conjunto habitacional Juan Bobo y La Herrera como las
construcciones de mayor altura, logrando aprovechamientos de hasta 9 niveles. Cinco
niveles sobre el nivel de acceso a los edificios y el resto por debajo del nivel del acceso
principal. El sector tiende hacia la redensificación dada la rentabilidad que la propiedad raíz
ha logrado, y para ello se espera que se dé un crecimiento en altura de las viviendas hasta
donde la norma lo permita (en la actualidad son cuatro pisos), lo cual es coherente con el
imaginario de ciudad de crecimiento hacia adentro y máxime, cuando este sector ha sido
dotado de un buen sistema de movilidad y equipamientos.
Ver Ilustración 4
Análisis de densidades. En el mapa de densidad predial, se observan diferentes
colores de acuerdo al número de predios que se asientan en cada lote. En color verde
oscuro están los lotes que tienen un predio, es decir a un lote le corresponde una vivienda, y
eso es lo que predomina en la zona, al menos jurídicamente, ya veremos más adelante en el
6
Bogotá, Septiembre 2012
análisis a un micro-territorio, que la mayoría de los lotes soportan varios predios. Se observa
de color verde claro los lotes que tienen entre dos y tres predios, de color amarillo los lotes
que tienen cuatro a nueve predios, de naranja los lotes de diez a veintitrés predios y en color
rojo los lotes que tienen más de veinticuatro predios.
Los lotes con más de 10 predios son pocos puntos que se encuentran sobre la
carrera 52, al borde de la quebrada Juan Bobo y próximos a la Estación Andalucía. Solo
encontramos un predio marcado de color rojo de más de veinticuatro unidades prediales el
cual corresponde al conjunto habitacional Juan Bobo.
Existe una clara tendencia hacia la redensificación, es decir, cada lote tiende a
convertirse en soporte de varias unidades prediales llegando a más de seis viviendas en un
lote. Esto jurídicamente se realiza mediante reglamento de propiedad horizontal en donde el
dueño del predio y previa autorización de una curaduría urbana según los lineamientos del
POT, les da permiso para construir varias unidades habitacionales pudiendo incluir otros
usos como locales comerciales o parqueaderos.
Una situación muy común que ampliaremos más adelante, es lo que podríamos
denominar la propiedad horizontal no reglamentada. Esta situación se da cuando el dueño del
predio decide fraccionar su propiedad, pero por diferentes motivos entre otros, los costos que
implica una licencia de construcción o por no cumplir con la normatividad vigente, decide
simplemente vender con documento privado de compraventa parte de su propiedad dividiendo
lo existente o adicionando por autoconstrucción la nueva área objeto de venta.
En total en el polígono de estudio tenemos 2.445 lotes, y un lote puede tener varias
matrículas inmobiliarias, en el caso de reglamentos de propiedad horizontal, existen en total
3.6202 matrículas, lo que equivale a la misma cantidad de viviendas en teoría. En el análisis
que realizamos de dos micro-territorios, sacamos interpolando la información resultante de
dos manzanas que existe aproximadamente un 26% más de predios sin matrícula
inmobiliaria, asumimos ese dato para calcular el total de viviendas reales del polígono, lo
cual nos da un total de 4.561 predios.
Con esta información calculamos la densidad real del polígono, sabiendo que el área
del mismo es de 29,15 Ha. y obtenemos una densidad de 156,47 viv/ha. Esto comparado
con la densidad mínima del sector que es de 300 viv/ha, muestra el gran potencial que t iene
para redensificarse y esa es la tendencia que observamos en la zona. Este indicador es
2 Información tomada de la Geodatabase Catastral. Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín.
2012.
7
Bogotá, Septiembre 2012
consecuente con el número de pisos, en su mayoría construcciones de 1 y 2 pisos, lo que
muestra el potencial de desarrollo futuro.
Ver Ilustración 5
ANÁLISIS DE UN MICRO-TERRITORIO.
Se toman dos manzanas del polígono para analizar y dar una lectura territorial, según
información tomada de la oficina de Catastro del Municipio de Medellín, la información jurídica
(matricula inmobiliaria) y física (área de lote y construcción, usos, número de pisos y calificación
de la construcción) de los predios, lo cual nos dará una idea de cómo es la conformación de las
manzanas en su aspecto predial.
Podemos ver como la mayoría de los predios que están sobre la calle 107 y más
cercanos a esta tienen matrícula inmobiliaria lo que indica una legalidad en la tenencia de
dichos predios; en total el 46% de estos. También se observa como una matrícula tiene varias
nomenclaturas; lo que muestra la informalidad en la subdivisión de los predios. Se trata de
propiedades horizontales no reglamentadas en donde el propietario del predio vende parte de
este en proindiviso, o sea, jurídicamente el nuevo propietario es dueño de un porcentaje de toda
la propiedad, que en la práctica traduce un porcentaje del área privada. Todos los propietarios
son dueños del 100% del área que se determine en las escrituras.
Otra forma de vender es mediante documento de compra-venta el cual es un documento
privado sin ninguna validez legal. Estos compradores resultan siendo poseedores del predio,
mas no propietarios. En esta muestra representativa se observan pocos reglamentos de
propiedad horizontal y cabe anotar que su ubicación es próxima a la estación del metro-cable
estación Andalucía y tiene un costado sobre la calle 107, que es un importante corredor de uso
predominantemente comercial. De 47 predios se observó que 9 están sometidos a propiedad
horizontal lo que equivale a un 19%, y 4 están constituidos en propiedad horizontal no
reglamentada, el resto son propiedades que a pesar de tener solo una matrícula tienen varias
nomenclaturas, evidenciando un fraccionamiento de la propiedad y la informalidad existente. Se
observa también unos predios que no poseen matrícula inmobiliaria y el número de matrícula
que poseen es meramente una numeración catastral; estos obedecen a invasiones.
También es frecuente varios usos bajo una sola matrícula inmobiliaria; el otro uso
generalmente es comercial como tiendas, carnicerías, papelerías, los cuales generalmente se
alquilan para generar una renta o es el mismo propietario quien posee además el
establecimiento de comercio como una actividad económica familiar.
8
Bogotá, Septiembre 2012
La calificación dada por el catastro municipal muestra que se trata de un sector de estrato
bajo, con rangos entre 15 y 45 puntos. Algunos casos aislados de calificaciones menores
obedecen a las invasiones localizadas al margen de la quebrada la Herrera, estos predios ya no
tienen una disposición ortogonal como el resto de la manzana sino que su ubicación es
desordenada, no obedecen a ningún planeamiento.
La densidad permitida en este polígono es de 350 viv/Ha. Esta manzana en su parte
formal y planificada, ocupa un área de 0,46086 Ha; o sea que se permitiría un desarrollo de
hasta 161 viviendas y en la actualidad cuenta con noventa y dos (92). Tiene la posibilidad de un
43% más de unidades; lo que demuestra el potencial del sector para redensificarse.
COMPORTAMIENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD.
La oferta inmobiliaria que se da en este sector es personalizada; no existen agencias
legalmente constituidas que estén comercializando los bienes. La venta o alquiler la realizan
también comisionistas del sector. El mercadeo se da con letreros pegados a las ventanas de
las viviendas o en sitios públicos; la oferta en general es de vivienda usada que también puede
ser usada para comercio.
El único referente de valor de vivienda nueva es el conjunto habitacional de Juan Bobo y
La Herrera; cabe señalar que el valor del suelo y del urbanismo lo asumió el Municipio de
Medellín. El valor de estas propiedades (por su tipología de VIP3) está en un rango de 70
SMMLV4.
El valor de la vivienda es de tipo especulativo. En general son propiedades de alta
valorización y rentabilidad. La evolución de los precios es muestra de las externalidades
positivas: sistema de transporte integrado metro, grandes equipamientos, paseo comercial
sobre la calle 107, estaciones del metro, entre otras. La dinámica inmobiliaria muestra poca
oferta; esta es la tendencia del mercado informal del suelo, ya que los agentes reguladores no
han mostrado interés en entrar en esta zona; además este mercado se regula en la demanda y
la oferta (Estrada, 2010).
Las intervenciones realizadas por el Estado, han generado una plusvalía en el suelo, y
esto depende de la ubicación que se tenga dentro del mismo sector. Indudablemente las
propiedades ubicadas sobre la calle 107, son las de mayor valor, por su localización cercana a
la estación Acevedo y Andalucía y su vocación comercial. Igualmente las propiedades ubicadas
sobre la vía “El Tirabuzón” y sobre las carreras 52 y 49.
3 Sigla de Vivienda de Interés Prioritario.
4 El valor del salario mínimo mensual legal vigente para el año 2011 es $535.600.
9
Bogotá, Septiembre 2012
Ver Tabla 1 y 2
En el mapa de isoprecios se grafica toda la información obtenida de las ofertas
inmobiliarias del sector con el fin de determinar tendencias.
Ver Ilustración 6
El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo; estos se muestran con diferentes
colores; el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y $853.434, y en
nuestro polígono de estudio se da en una pequeña área cercana a la calle 107 a la altura de la
carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el más claro con precios entre
$677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107
y más abajo hacia la Estación Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en
otros sitios cercanos a la Estación Andalucía y próximo a la calle 107 sigue un rosado más
oscuro con valores entre $588.848 y $677.043. Continua un rango ente $500.653 y $588.848 el
cual encontramos en lugares cercanos a la Estación Andalucía y la calle 107, rodeando en
muchos casos los puntos anteriores, vemos este rango también en un sector próximo a la vía
”El Tirabuzón entre las carreras 49 y 49B. Sigue un color naranja que le corresponde valores
entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a mano derecha de la estación Andalucía
próximo a la Quebrada La Herrera, también encontramos estos valores desde la estación
Andalucía y hasta la estación Acevedo, siendo este el rango de precios predominante en el
mapa encontrándose pequeñas islas de color amarillo con valores que oscilan entre $324.262
y $412.458, que se ven sobre la carrera 50ª alrededor de la calle 107 y hacia la calle 105.
Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores entre $236.067 y $324.262
el cual es más escaso y está por la carrera 46ª con la calle 108 y carrera 49B próximo a la
Quebrada Santa Ana.
Los precios más altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la estación Andalucía
y también hacia la estación Acevedo y la vía “El Tirabuzón”, dada la importancia de estas vías y
el impacto ocasionado como consecuencia del metrocable, lo cual trajo consigo otras
intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual convierte
las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos, demandados para el
comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo.
Los precios más bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las
carreras 46 y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; estos son
sitios deprimidos con algunas vías en muy mal estado y viviendas de menores especificaciones.
Se observa en este polígono una heterogeneidad en las características de las construcciones,
10
Bogotá, Septiembre 2012
existen en la misma calle estructuras muy precarias y construcciones en obra gris, lo que hace
que el valor de venta por metro cuadrado construido varíe.
Los únicos predios que ofertaba una agencia inmobiliaria fueron dos locales comerciales
que estaban sobre la vía "El Tirabuzón”, con un valor por metro cuadrado de $1.295.337. Si
comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor
comercial por el método de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da
un incremento del precio por ubicación del 20,40%. No hay información suficiente para sacar un
valor diferencial de los precios de los locales comerciales dentro del polígono, pero este dato
demuestra que se da un mayor valor de las propiedades sobre la calle 107 que sobre el
Tirabuzón que son los corredores comerciales por excelencia del área de estudio.
Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la información obtenida para los años
2007 y 2011 de locales comerciales (según investigación realizada) tenemos un incremento en
los valores de la propiedad del 53,18%.
Si sacamos el promedio de los valores de la construcción por metro cuadrado para cada
año según la investigación de mercado realizada, tenemos que hay un incremento en los
precios entre el año 2002 y 2007 del 13,19% y entre los años 2007 y 2011 del 54,24%. Lo cual
quiere decir que mientras en toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipología de
apartamentos fue del 16,7% y para casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este último
período, en el polígono de estudio el incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y
apartamentos) lo que muestra el impacto que tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI
en la valorización de la propiedad en este sector, por las dinámicas generadas alrededor del
corredor metro-cable, acompañado del cambio de usos e intensidades más rentables y cuyos
valores recogen esas mayores rentas. También es importante resaltar según los datos
obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado por factores
exógenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de dinámicas
internas del barrio.
Ver Ilustración 7.
SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA - UAU- EN MANZANA
02060035.
5 Apoyo técnico en la estructura de simulación urbanística – financiera por Henry Quesada Gómez. Especialización en
Gestión Inmobiliaria. Universidad Nacional de Colombia - Sede Medellín.
11
Bogotá, Septiembre 2012
Composición del área de intervención:
Para el ejercicio se contabilizaron las áreas de los lotes que han sido objeto de
legalización que corresponde a un área neta útil de 4.312 metros cuadrados.
Sistemas de ocupación y construcción del área privada en la UAU:
La edificabilidad medida en densidad representa el potencial a construir. Las normas
urbanísticas que se pueden aplicar están definidas por el Acuerdo 046 de 2006, el cual permite
una densidad habitacional de 350 viviendas por hectárea; este aprovechamiento da como
resultado el número de viviendas que se pueden desarrollar en la operación inmobiliaria. El área
construida (en metros cuadrados –m2-) en vivienda es el resultado de multiplicar el número de
viviendas por 60 m2; se propone desarrollar en otros usos, el 15% del área neta del lote; la
sumatoria de estas dos áreas será el área total construida por aprovechamiento. Se propone
construir (Vivienda de Interés Social) VIS tipo 3 (con un valor final de 100 SMMLV) de acuerdo a
la demanda potencial que se identificó con el estudio de mercado de la zona.
Composición de las cesiones:
Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben ser
cedidos, adecuados y construidos por los propietarios: suelo a ceder para equipamientos y
espacio público, vías secundarias y peatonales públicas, construcción de las vías, adecuación
del suelo, tanto para construcción de equipamientos como para zonas verdes públicas. Las
obligaciones urbanísticas las definió el Acuerdo 046 del 2006 en función del aprovechamiento a
desarrollar a partir de la densidad que se defina para el área de intervención. La UAU está
cediendo aproximadamente el 18% del área neta del polígono que corresponde a 758 metros
cuadrados para espacio público y construcción de equipamientos colectivos. La cesión para
espacio público de otros usos, corresponde a 5 m2 por cada 100 m2 construidos.
Adicionalmente se deberá realizar el aporte de un metro cuadrado construido para
equipamiento público por cada vivienda más el 1% del área que se construya en otros usos.
Simulación urbanístico – financiera:
El ejercicio de simulación urbanístico financiera se crea como requisito para los planes
parciales o las UAU en el país, a partir de los Decretos reglamentarios 2181 de 2006 y 4300 de
2007, mecanismo que permite ilustrar acerca de la viabilidad financiera de las actuaciones
urbanísticas que se promoverán, ofreciendo seguridad a las Administraciones Municipales
sobre la realización efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones
resultantes de la actuación.
La simulación urbanística financiera propuesta, se compone del análisis de costos
generales de terrenos, valoración de costos de urbanismo y construcción, y valores indirectos
asociados a estos dos últimos, en los términos y estándares que se aprecian en el mercado
actual, para confrontarlo con las posibles ventas de la operación inmobiliaria, en forma de una
12
Bogotá, Septiembre 2012
simulación estática. Todos los valores han sido tomados de otros proyectos comparables y
también soportados con el comportamiento de las ofertas inmobiliarias del sector de estudio.
Como información inicial se tiene la valoración de los terrenos que serían sometidos a la nueva
configuración predial para su desarrollo; el valor del metro cuadrado de suelo asumido es de $
350.000.
Costos directos de urbanismo y construcción:
Los costos de construcción han sido calculados a 450.000 $/m2 para uso residencial,
circulaciones a 360.000 $/m2, parqueaderos (exteriores) a 225.000 $/m2 y otros usos a 600.000
$/m2.
Costos Indirectos de urbanismo y construcción:
Son costos indirectos los siguientes: Honorarios sobre costo directo, 14% (honorarios
técnicos, de control, construcción). Administrativos, impuestos y otros (sobre las ventas) 14%
(publicidad, fiducia, gastos legales, varios y reembolsables). Financieros (sobre las ventas) 3%.
Los costos directos de urbanismo y construcción sumados a los costos indirectos, los
terrenos y las cargas del proyecto dan como resultado el total de costos del proyecto.
Para la valoración de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro
cuadrado según la destinación residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda
(promedio) a 900.000 $/m2. Venta m2 otros usos a 1’500.000 $/m2. Venta unidad de
parqueadero a $ 2’500.000 (exterior, bahía de parqueaderos)
Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas
utilidades que permiten ubicar esta operación inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos
comerciales, y por tanto, su sostenibilidad está garantizada siempre que se mantengan en
términos generales las condiciones que sirven de base para el análisis.
El proyecto se podría ejecutar mediante asociación público privada, donde la
administración municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como ámbitos de
reparto o pago de obligaciones urbanísticas que se pacten en dinero para generar bancos de
tierra en el sector). Con parte de las utilidades que se obtengan se podría reubicar algunas
familias.
Ver Tabla 3.
CONCLUSIONES.
13
Bogotá, Septiembre 2012
Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medellín de crecimiento hacia adentro,
considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo
coherentes con la necesidad de proteger los bordes urbanos para lograr la
sostenibilidad ambiental, es pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se
concentren en la ciudad servida. También es necesario considerar que dicha
densificación debe aportar a las obligaciones urbanísticas para lograr unos espacios
integrales.
Utilizar el instrumento de planificación y gestión del suelo como lo es la Unidad de
Actuación Urbanística, permitiría obtener cesiones de suelo para espacio público y la
construcción de equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta
a la ciudad. También sería la oportunidad para mejorar los estándares urbanísticos en
zonas de periferia como en el caso de la zona nororiental en Medellín.
El Estado puede ser garante de la aplicación de este tipo de instrumentos y permitir la
participación de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y hacer
partícipe al gremio de la construcción en la mejora de condiciones de habitabilidad de
población de estratos socio económicos bajos. La ejecución de operaciones urbanas e
inmobiliarias como estas permitiría utilizar parte de las utilidades en la reubicación de
familias localizadas en zonas de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos
proyectos urbanos son viables financieramente y pueden ser atractivos para los
constructores privados dada las utilidades generadas por la operación.
Cuando se piensa en la ocupación espacial de personas de estratos bajos dentro de la
ciudad, siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las
laderas, las cuales paradójicamente siendo las zonas de condiciones más adversas
desde el punto de vista técnico y por lo tanto que más recursos demandarían en su
construcción, son los sitios por excelencia de este tipo de pobladores. Pocas veces se
cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los servicios de
la ciudad como vías de acceso, servicios públicos domiciliarios, sistema integrado de
transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Río. Estas son ventajas de localización
que presenta el sector de Andalucía respecto a otros de la ciudad que cuentan con las
mismas condiciones socio-económicas; pero estas ventajas no están siendo
aprovechadas de manera eficiente.
Sabemos que en la ciudad existe un déficit habitacional para estratos bajos, y cuando se
piensa en dar solución a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar,
que generan marginalidad y segregación, y altos costos para el proyecto; costos
sufragados en su totalidad por el Municipio, limitando la inversión en otros tantos sitios
deficitarios con que cuenta la ciudad. Más adelante esta localización distante
14
Bogotá, Septiembre 2012
incrementará la canasta familiar de estos pobladores que deberán asumir el costo de un
trasporte público que consumirá buena parte de su tiempo diario menguando así su
calidad de vida.
Es necesario potencializar las ventajas que presenta este territorio que cuenta con toda
la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el
cual se deberá transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas
adecuadas y dar solución de vivienda económica.
El ejercicio académico permite sugerir la revisión de las normas urbanísticas para que
se adapten a las condiciones reales y dinámicas de la zona de estudio para evaluar
alternativas de retorno de las grandes inversiones que el estado ejecuta en
infraestructuras urbanísticas de calidad y que repercuten inmediatamente en el aumento
de los precios del suelo; beneficios que se apropia el particular al obtener unas rentas
inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con tasas de
valorización más altas que en el resto de la ciudad.
Comparados los incrementos de precios de la ciudad con la valorización obtenida por
los inmuebles del área de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones
públicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado
inmobiliario, visibilizaron la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades
en su desarrollo y crecimiento, máxime cuando se trataba de un territorio deprimido y
sinónimo de informalidad. Otro aspecto que resalta es la nueva dinámica del sector
comparable con otras zonas formales de la ciudad; en donde se pasó de un mercado
inmobiliario de transacciones sin validez jurídica, a una oferta y demanda abierta y
pública, con importantes tasas de valorización.
La ciudad de Medellín, como la mayoría de las ciudades de América Latina presenta un
alto índice de inequidad lo cual se evidencia en la ocupación del espacio. Existen sitios
altamente deficitarios en infraestructuras y servicios públicos, y dado que existe escasez
de recursos financieros para atender todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace
necesario que los ciudadanos contribuyamos en la construcción de la ciudad a través de
los impuestos.
El impuesto predial es una importante fuente de financiación de las ciudades. En la
actualidad en el sector los avalúos catastrales son en promedio el 29,82% del valor
comercial de la propiedad, esto no es consecuente y solo beneficia a los propietarios del
sector, y es muestra de cómo se está perdiendo la oportunidad de recuperar la inversión
realizada para el beneficio de todos captando las plusvalías generadas y logrando así
15
Bogotá, Septiembre 2012
una redistribución equitativa de las cargas y beneficios generados por el desarrollo
urbano.
El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de
la zona hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo,
los cuales han visto crecer su renta en los últimos años, por lo tanto estos propietarios
están en capacidad de absorber un mayor impuesto a la propiedad.
La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una muestra del dinamismo que
vive la zona y la preferencia de los habitantes por esta localización estratégica.
Se sugiere aprovechar los instrumentos de financiación que nos provee la Ley ya que
los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de
inversión pública que la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida
de la población. Esta posibilidad no se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de
amplios sectores de la ciudad. Los recursos obtenidos por este concepto se deben
destinar a financiar las obras que generaran la plusvalía o a recuperar la inversión ya
realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los recursos
están presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo
y reinvertirlo en la construcción y mejora de adecuados estándares urbanísticos en otras
zonas deficitadas de la ciudad.
BIBLIOGRAFIA.
Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. (2006). Cuantificación y
mapeo de la valorización en inmuebles próximos a intervenciones urbanas, lineares y
puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Documento no publicado. Instituto
Lincoln de Políticas de suelo - LILP.
Empresa Desarrollo Urbano –Departamento Administrativo de Planeación. (2005).
Convenio 4800000316 de 2004. Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de
DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN. Medellín.
Estrada, Luisa y otros. (2010). Taller permanente, Seminario Estado, Poder y Territorio.
Seminario Economía y Espacialidad Urbana. Descripción y Diagnóstico. Caso: Juan
Bobo. Maestría en estudios Urbano regionales. Universidad Nacional de Colombia.
Medellín.
16
Bogotá, Septiembre 2012
Hernández, Cesar. (2010). Congreso de Desarrollo Urbano. Ponencia: Proyecto Urbano
Integral en la Zona Nororiental de Medellín: Un Modelo de Transformación de Ciudad.
Madrid – España.
NEXO GRÁFICO
17
Bogotá, Septiembre 2012
18
Bogotá, Septiembre 2012
Ilustración 1. MAPA DE MEDELLÍN. PLAN DE DESARROLLO- PROYECTOS ESTRATÉGICOS2004-2007. Área de intervención PUI nororiental. Fuente: EDU. 2004.
Ilustra
ción 2. MAPA DE USOS DEL SUELO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011.
19
Bogotá, Septiembre 2012
Ilustración 3. MAPA DE ZONAS DE RIESGO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín.
2011
20
Bogotá, Septiembre 2012
Ilustración 4. MAPA NIVELES DE PISO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011.
21
Bogotá, Septiembre 2012
Ilustración 5. MAPA DE DENSIDADES. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011
22
Bogotá, Septiembre 2012
Ilustración 6. MAPA DE ISOPRECIOS.2011
23
Bogotá, Septiembre 2012
Ilustración 7. COMPORTAMIENTO VALORIZACIÓN DE LA PROPIEDAD RAÍZ. 2011
ANEXO
24 Bogotá, Septiembre 2012
Tabla 1. VALORES DE VENTA. AÑO 2002i.
DIRECCION AREA
LOTE
VLR M2
LOTE*
A
CONST.
VLR M2
CONST.
VLR/M2
LOTE+CONST
Cl 107A 45-49 88.000 27,3
180.000 268.000
CL 107 46A-20 (202) 88.000 75,32
280.000 368.000
CL 107 46A-27 88.000 50
200.000 288.000
CL 107 46A-29 88.000 48,75
200.000 288.000
CR 46A 107-29 88.000 43,44
250.000 338.000
CR 46A 107-31 88.000 43,44
130.000 218.000
CL 107 46-12 (201) 88.000 57,82
230.000 318.000
CL 107 46A-02 88.000 43,23
180.000 268.000
CR 46A 106A-69 88.000 62
240.000 328.000
CL 107 46A-06 88.000 20,32
150.000 238.000
CL 107 46-32 (2do piso) 88.000 44,8
120.000 208.000
25 Bogotá, Septiembre 2012
DIRECCION AREA
LOTE
VLR M2
LOTE*
A
CONST.
VLR M2
CONST.
VLR/M2
LOTE+CONST
Avalúos realizados por La Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia. 2002.
i Estos predios no tienen área de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla No. 8 un valor por m2 para el lote de $88.000 correspondiente
al año 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (Ver Tabla No. 7), para efectos de tener un valor total de la propiedad
y poder comparar estos datos con los datos de los años 2007 y 2011.
Investigación de oferta inmobiliariai. Año 2011.
26 Bogotá, Septiembre 2012
Tabla ¡Error! Sólo el documento principal.. PRECIO VENTA RESIDENCIAL.
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTAFO TO S
5272040 cl 107 48A-13 134,22 47,48 14.154.000 80.000.000 73.600.000
548.353
147,67 80.000.000 73.600.000 498.409
cr 48a 107-42
(primer piso) 45.000.000 41.400.000
cr 48a 107-40
(segundo piso) 50.000.000 46.000.000
cr 48a 107-46
(tercer piso)100
162,47
5272042 cl 107 48A-11 15.967.000 12
2011
44,02
100
345247842
188
5004508
CL 107 48a-31
segundo piso
164 102,97
cr 49 107-38
(301)190 110
185316780
48,07 2011
45.000.000 409.0912011 15.916.000
2011 38.579.000
464.894
65.000.000 580.75216.179.000 59.800.000
45.000.000
27 Bogotá, Septiembre 2012
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTAFO TO S
cr 49A 106-3 35.000.000 35.000.000
cr 49A 106-5
(201)45.000.000 45.000.000
305,2
5017930 CR 47 107-86 103,58 37,587 11.919.000 70.000.000 64.400.000 621.742
5017931CR 47 107-82
(201)92,35 33,949 11.399.000 55.000.000 50.600.000 547.916
427796CR 47 107-85
(97001)142 85,18 34 2011 10.933.000 55.000.000 55.000.000 645.691
5003514 cr 49A 106-23 178 106 2011100 694.34018.093.000
100 72
130
465.601
45.000.000
80.000.000
49.069.000
45.000.000
73.600.000
44.000.000 562.2228.757.000 40.480.000
534.884800004065cr 49 106-20
(201)180 120,4 32,968 2011 64.400.000
357449 CL 105 49-48 100 2011
2011
8345
11.680.000 70.000.000
231,68cr 49A 106-5
(301)
268,47100 2011
28 Bogotá, Septiembre 2012
Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.
MATRICULA
INMO BILIARIADIRECCIO N
AREA
LO TEA CO NST.
%
DESENGLO BEAÑO
AVALUO
CATASTRAL$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTAFO TO S
5200300CR 47 107-71
(401)173,81 82,5 21,3 2011 20.000.000 34.000.000 34.000.000 412.121
cl 105C 48C-4
CR 48C 105C-
15/5(202)
106
cr 48c 105C-5
(201)30 35.000.000 32.200.000 1.073.333
5127061cr 47 106-65
201184 80 15,3 2010 7.023.000 48.000.000 48.000.000 600.000
5273475cl 105C 49C-
62(202)105,35 48,6 2010 17.542.000 36.050.000 36.050.000 741.770
5273475cl 105C 49C-
62(202)105,35 48,6 2011 18.068.000 39.669.000 39.669.000 816.235
2.010 14.223.000306319
136 100
29 Bogotá, Septiembre 2012
El predio con matrícula 306319 según información de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero
según información del alquiler de la propiedad y utilizando el Método de la Renta y homogenización por
época, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que es más acorde con los precios del sector.
por lo cual se trabajará con dicho dato.
El predio con matrícula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal.
Dicha propiedad se encuentra en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer
nivel con matrícula 5017930.
El predio con matrícula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se
muestran los precios en los años 2010 y 2011. Se observa que se incrementó aproximadamente el 3% el
avalúo catastral y el 10% el valor comercial.