REPORTE INMOBILIARIO

Industria y almacenes stand-alone - Lima Resumen 2015

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La actividades económicas que más incidencia tie-

nen en el mercado inmobiliario de bienes industria-

les son: manufactura no primaria (actividades in-

dustriales no relacionadas con la agricultura, pesca

y extracción de minerales), comercio y transporte

(logística). La manufactura se asocia principalmente

con la demanda de locales industriales; mientras

que el comercio y transporte con los requerimien-

tos de almacenes.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística

(INEI), Lima es el principal polo industrial y logístico

del país, debido a que concentra el 61% de la ma-

nufactura, 56% de la logística y 54% del comercio.

El último Reporte de Inflación del Banco Central de

Reserva del Perú (BCRP), menciona que la manufac-

tura no primaria decreció en 2.7% durante el 2015.

El INEI explicó que esta caída estuvo asociada a la

menor demanda externa de bienes de consumo

(-1.4%), insumos (-3.4%) y maquinarias (-9.9%). La

contracción de la manufactura no primaria afectó

los requerimientos de espacios industriales de pro-

ducción. Sin embargo, el balance del mercado in-

mobiliario-industrial fue de crecimiento, tanto de la

oferta y la demanda. Esto sucedió debido a que los

otros motores del mercado, comercio y logística,

crecieron durante el 2015 (3.9% y 2.3%, respectiva-

mente según datos del INEI). Estos sectores com-

pensaron el avance del mercado, impulsando la

demanda de almacenes y centros de distribución.

Para el 2016, prevemos que las actividades de co-

mercio y logística continúen fortaleciendo su parti-

cipación en la dinámica inmobiliaria del segmento

industrial. Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).

Escenario económico

Operaciones importantes del 2015 Fuentes: Diarios Gestión y El Comercio.

Lindley inauguró una planta embotelladora sobre 460,000 m2 en Pucusana. La inversión realizada fue de USD 200 millones.

Dinet estrenó un almacén para minerales de 100,000 m2 en Huachipa. La inversión efectuada fue de USD 40 millones.

Blue Express estrenó un almacén para distribución de equipos médicos de 3,000 m2 en Lurín. La inversión fue de USD 1.5 millones.

Braillard inauguró un almacén para autos de 4,600 m2 en Villa El Salvador. La inversión realizada fue de USD 1.5 millones.

Cidelsa amplió en 5,000 m2 su planta de Huachipa. La inversión realizada fue de USD 2 millones.

AC Farma amplió su planta ubicada en el eje Nicolás Ayllón en 6,000 m2. La inversión realizada fue de USD 15 millones.

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Lima posee una serie de aglomeraciones industriales que trascienden, en varios casos, las fronteras de los

distritos. Cada aglomeración tiene una dinámica económica e inmobiliaria particular a su ubicación. Por

ello, a cada una se la denomina eje industrial.

En el presente informe, no se consideran algunas áreas industriales existentes en los distritos de Breña,

Pueblo Libre, Lince, Santiago de Surco y Surquillo, debido a que no forman parte de una aglomeración in-

dustrial consolidada o significativa en tamaño.

Los ejes industriales identificados en Lima son:

Los locales y almacenes stand-alone se encuentran en todos los ejes industriales de Lima.

¿Cómo medimos el mercado?

1. Eje Nicolás Ayllón

2. Eje Argentina

3. Eje Huachipa

4. Eje Lurín

5. Eje Alfredo Mendiola

6. Eje Néstor Gambetta

7. Eje Villa El Salvador

8. Eje Faucett - Aeropuerto

9. Eje San Juan de Lurigancho

10. Eje Chorrillos

11. Eje Puente Piedra

12. Chilca

13. Ventanilla

14. Ancón

Para una mejor comprensión del informe, definimos los siguientes términos clave:

Stock (m2). Es el total de espacio acumulado hasta un determinado periodo.

Absorción neta o demanda efectiva (m2). Es la dife-rencia entre los metros cuadrados que se ocupa-ron y desocuparon durante un determinado perio-do.

Vacancia (m2). Es el total de espacio disponible pa-ra ocupación inmediata.

Tasa de vacancia (%). Es el porcentaje de disponibi-lidad respecto al stock.

Precio de salida o precio de lista (USD/m2). Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Si este es negociable, termina en un PRECIO DE CIERRE, que es inferior al precio inicial. Los precios que se muestran en este informe son precios de lista y no incluyen impuestos.

Zonificación. Es el tipo de uso que se le destina a un espacio de acuerdo al tipo de actividad y exter-nalidades que se generan. En el país existen 4 ti-pos de uso industrial para la tierra:

Industria elemental (I1)

Industria liviana (I2)

Gran industria (I3)

Industria pesada básica (I4)

Es una edificación destina-

da a la producción y/o al-

macenaje de bienes. Se de-

nomina stand-alone porque

no funciona dentro de un

complejo organizado. El

operador del local asume

todos los gastos de mante-

nimiento, seguridad, entre

otros.

¿Qué es un local o almacén stand-alone?

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Mapa de la industria stand-alone de Lima

LEYENDA

Ejes industriales

Áreas con zonificación industrial

Aglomeración de locales y almacenes

Parques industriales

Eje Faucett–

Aeropuerto

Eje Ancón

Eje Puente

Piedra

Eje Argentina

Eje Ventanilla

Eje Néstor

Gambetta

Eje Alfredo

Mendiola

Eje Huachipa

Eje Nicolás Ayllón

Eje Villa El Salvador

Eje San Juan de

Lurigancho

Eje Lurín

Eje Chorrillos

Eje Chilca

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Stock y nuevas entregas Durante el 2015, la edificación neta de locales in-

dustriales y almacenes stand-alone fue de 421,872

m2.

Existen 14 millones m2 de locales industriales y

almacenes de formato stand-alone en Lima. Poco

más del 90% de estos espacios, tienen como pro-

pietarios a los mismos usuarios finales. Los inver-

sionistas pueden ingresar a este segmento me-

diante desarrollos build-to-suit, pero la penetra-

ción de este formato aún es muy baja.

Los ejes donde se agregaron los mayores niveles

de oferta fueron Lurín (135,486 m2) y Huachipa

(103,603 m2); mientras que los ejes donde los

stock crecieron porcentualmente más fueron Chil-

ca (29.23%) y Lurín (9.53%).

Demanda y vacancia

La demanda efectiva fue de 408,648 m2. El 74% de

la demanda se concentró entre Lurín, Huachipa y

Chilca.

La tasa de vacancia promedio de Lima resultó en

3.49%.

La demanda efectiva de locales y almacenes stand

-alone sumó 418,648 m2. El 74% de la demanda se

concentró en los ejes Lurín, Huachipa y Chilca.

La tasa de vacancia promedio fue de 3.49%, equi-

valente a 488,314 m2 disponibles. Los ejes con los

mayores niveles de disponibilidad fueron Chorri-

llos (7.95%) y Ventanilla (6.21%).

La naturaleza del mercado de formatos industria-

les stand-alone de Lima, donde existe más auto-

desarrollo y poca participación de inversionistas,

evita que las tasas de vacancia superen el rango

natural (5%-10%).

Factores externos al mercado inmobiliario como

una caída prolongada y significativa de la activi-

dad manufacturera, logística o comercio, pueden

desencadenar tasas de vacancia por encima del

rango natural.

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Precios El precio promedio de alquiler es de USD 5.91/m2; y el de venta, USD 1,028/m2.

El precio promedio de alquiler es de USD 5.91/m2. Por ejes, el promedio mínimo observado fue de USD

3.00/m2 (Chilca); y el máximo, de USD 7.82/m2 (Chorrillos). La diferencia de precios de alquiler obedece a

factores de ubicación y nivel de implementación de los locales o almacenes. El precio promedio de venta es

de USD 1,028/m2; y los promedios mínimos y máximos por eje son de: USD 250/m2 (Chilca) y USD 1,4977m2

(Nicolás Ayllón).

En los ejes Nicolás Ayllón, Argentina, Alfredo Mendiola y Chorrillos, varias propiedades industriales tienen

compatibilidad de uso con vivienda y/o comercio. Este hecho ha empujado los precios promedios de lista

hacia arriba, convirtiendo a las propiedades industriales de estos ejes en las más caras de Lima. Sin embar-

go, las ventas no se están concretando a precios por encima de los USD 1,200/m2. Los precios de cierre en

estos ejes son hasta 30% inferiores al precio de lista.

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Conclusiones Los espacios industriales stand-alone tienen pocas posibilidades de crecimiento en los ejes tradicionales

(Argentina, Nicolás Ayllón y Alfredo Mendiola), debido a la escasez de tierra y a los precios elevados que

poseen. En tanto, los ejes Lurín, Huachipa y Chilca son los que se continuarán consolidando, atrayendo a

una mayor cantidad de industrias. Otros ejes con un elevado potencial para desarrollos industriales stand-

alone son Ancón y Ventanilla. Sin embargo, para que la industria empiece a detonar en estos ejes, hace

falta que el gobierno haga un trabajo serio de mejora de la infraestructura vial y la seguridad.

En general, la presión inmobiliaria residencial y comercial ha afectado significativamente a este segmento,

por el hecho de que la industria suele ser poco competitiva en precios. Frente a un terreno industrial, que

es compatible con comercio o vivienda, definitivamente el industrial no podrá nivelar el precio que está

dispuesto a pagar el inversionista comercial o residencial. Este tipo de compatibilidades, surgen como pa-

liativos ante el eminente proceso de gentrificación que acontece en muchas zonas de la capital. El único

camino para evitar distorsiones sobre el mercado inmobiliario, preservar las nuevas zonas industriales, y

en general, mejorar la calidad de vida de los limeños, es la aplicación de un plan integral de desarrollo ur-

bano. Es difícil, pero más lo será si es que deja que Lima continúe creciendo de forma desordenada.

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Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de

fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es

de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.

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