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Reserva y Transferencia de aires. Dra. Salomé Jó Luza Registradora Pública. Base Legal. Ley Nº 29090 – Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones - PowerPoint PPT Presentation
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RESERVA Y TRANSFERENCIA DE
AIRESDra. Salomé Jó Luza
Registradora Pública
Base Legal Ley Nº 29090 – Ley de
Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios – Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN.
Base Legal Ley Nº 27157 – Ley de
Regularización de Edificaciones D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley Nº 27157. Resoluciones del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos 248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN
Independización Acto que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad inmobiliaria, resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen
Habilitación Urbana
Desmembración
Subdivisión
Acumulación
Independización de U.I.
Al Independizar: Se deja constancia del
antecedente dominial en la nueva partida
Se efectúa una anotación de independización en la partida matríz
Si existe fábrica inscrita, se describe en cada lote o unidad a independizar.
Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común Es el régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios
Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Independización y Copropiedad
Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Régimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos
Aprobación del Reglamento
Por el promotor o constructor, quien debe ser también el propietario
Aprobación del Reglamento
Por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación
Modificación del Reglamento
Actos de Administración: Por acuerdo de junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios.
Actos de Administración Elección del Presidente Nombramiento del Administrador Aprobación obras que se ejecuten en
bienes comunes, cuando están destinadas a su conservación y mantenimiento
Contratar servicios de vigilancia o de seguridad para la integridad de la edificación
Administración de las playas de estacionamiento comunes.
Modificación del Reglamento
Actos de Disposición: Voto de propietarios que representen cuando menos 2/3 de participaciones de los bienes comunes, incluyendo porcentajes de los que renunciaron a la junta
Actos de Disposición Modificación del porcentaje de
participación. Modificación del reglamento
interno Modificación de la independización Desafectación de los bienes
comunes, Venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas comunes.
Modificación o limitación de uso de las zonas comunes
Comunicación Notarial Se debe cursar carta notarial a los
propietarios que no asistieron a la junta.
Para ejecutar los acuerdos, deben haber transcurrido 20 días útiles desde la comunicación notarial.
La acreditación de la convocatoria, comunicación notarial, y el transcurso del plazo puede ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la Junta.
Inscripción El reglamento interno o su modificación se
inscriben en mérito de: Escritura pública o Documento privado con firmas legalizadas del
Presidente de la junta. Si solo interviene el Presidente, bastará la
copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación.
Cláusulas previas Cuando existen cláusulas
especiales de consentimiento previo en el reglamento: El propietario puede acumular,
subdividir e independizar por escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas.
La modificación también puede ser dispuesta sólo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno
Extensión de las Unidades
Las Unidades Inmobiliarias pueden extenderse al área techada y al espacio vacío que corresponda a la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.
Extensión de las Unidades El muro circundante de la edificación o el
suelo se considera zona común esencial, sin que sobre ella proceda la desafectación.
Límites de la zonificación La extensión y ámbito de la propiedad
privada se adquiere y transfiere con independencia de los límites impuestos por la zonificación.
Construcción El sector construcción constituye
uno de los motores de nuestra economía, y propulsa nuestro desarrollo urbanístico Construcción Formal Construcción Informal
Crecimiento Vertical Tendencia al crecimiento vertical
de las edificaciones Falta de espacio para expansión
horizontal El valor económico de los aires,
normalmente es menor que el de un terreno.
Aires El concepto de aires, está
vinculado al derecho de vuelo o sobreedificación, o derecho de levante.
Es la facultad otorgada a una persona para que pueda levantar una o más plantas sobre un edificio ya construido.
Aires Los aires se generan sobre la
superficie final de una edificación, y comprende el derecho de sobreelevación vertical proyectada sobre dicha superficie, a futuro
Aires
Aires
Reserva de Aires En el reglamento interno puede
establecerse reserva de aires de la edificación, y puede independizarse como sección de dominio exclusivo, si se le asigna porcentaje de participación y cuando cuente con un área proyectada de acceso
Beneficiarios de la reserva A favor de:
El propietario constructor Alguno de los propietarios de las
secciones exclusivas (Ej. De los propietarios de las unidades superiores)
De todos los propietarios de la edificación
Art. 45 del R.I.R.P. La reserva de aires, se entenderá
que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso
Punto 5.5 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva
Contiene 2 supuestos normativos:Reserva de aires con independizaciónReserva de aires sin independización
Reserva de Aires sin independización
Debe constar en el reglamento interno.
Debe publicitarse en un asiento específico de la partida matriz, o de otra partida vinculada.
Es recomendable precisar y establecer los límites de la reserva
Reserva de Aires sin independización
Reserva de Aires sin independización
No incide en la asignación de porcentajes de participación.
Conflictúa con lo dispuesto en el art. 55 del RIRP, pues allí se señala que independizadas las secciones exclusivas, en la partida matríz solo se mantendrán las zonas comunes.
Complejiza innecesariamente la partida matríz.
Reserva de Aires con independización
Forma parte de la independización primigenia o es consecuencia de la modificación de independización.
Se considera como una unidad exclusiva adicional, y cuenta con porcentaje de participación
Debe respetar la proyección de las zonas comunes en lo pertinente.
Reserva de Aires con independización
Reserva de Aires con independización
Requiere de la existencia de una escalera de acceso hacia el nivel de aires, o contar con una zona reservada para la proyección de la futura azotea.
No se permite la independización de aires de aires
Transferencia de los Aires
La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben, siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.
Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario: El terreno salvo que sobre él se
constituya derecho de superficie. Los cimientos, sobrecimientos,
columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales…
Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, … vías y áreas de circulación común.
Bienes comunes intransferibles
Los ascensores y montacargas... Los sistemas de instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura...
Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno
Pozos de luz propios Los pozos de luz propios y los
ductos de ventilación propios se generan dentro de una misma sección exclusiva y solo sirven a dicha unidad inmobiliaria.
De existir éstos, deberían declararse como tales, correspondiendo en propiedad al titular de la unidad a la que pertenecen
Condición Jurídica de los aires
Los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.
La cláusula en contrario debe constar en el reglamento interno, o en una modificación posterior del reglamento interno, que apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires
Condición Jurídica de los aires
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires: se requiere previamente la desafectación y acuerdo de destino, de dicha área; salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.
Modificación de la Reserva
En caso que un reglamento interno ya contenga la cláusula de reserva de aires a favor de una persona, para su modificación se requerirá necesariamente el consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo de modificación del reglamento interno.
Directiva de Asociaciones La convocatoria a junta de
propietarios se acredita, facultativamente por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles.
La formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son otorgadas, indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por la persona designada en asamblea
Adquisición de Bienes Para efectos registrales la junta de
propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles.
El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.
Extinción del Régimen Por demolición o destrucción del
edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo.
Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.
Unidades en Proyecto Es procedente inscribir actos de
disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tengan un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica.
Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte automáticamente en definitiva.
Resoluciones del Tribunal Registral vinculadas a la inscripción de aires y su
transferencia
Res. N° 515-2012-SUNARP-TR-T del 19/07/2012
Legitimación en los actos de modificación de inmueble: Siendo la subdivisión y acto de modificación de la realidad física del inmueble, el único legitimado para solicitarlo es el titular registral en ejercicio de las atribuciones que le confiere el derecho de propiedad consagrado en la Constitución y normas legales
Res. N° 213-2012-SUNARP-TR-A del 08/05/2012
Legitimación para solicitar una subdivisión: Está legitimado para solicitar la subdivisión de un predio, ante la municipalidad competente quien ostenta un título adquisitivo de la propiedad sobre parte del mismo. Compete a las municipalidades examinar dicha legitimación
Res. N° 1177-2012-SUNARP-TR-L del 15/08/2012
Independización en ejecución de mandato judicial: Para inscribir la independización de un predio por mandato judicial deberá adjuntarse el parte judicial conformado por el oficio del juez dirigido al Registro y las copias certificadas de las piezas procesales pertinentes, como la resolución que ordena la inscripción y los planos que fueron merituados por la autoridad jurisdiccional
Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del 02/08/2012
Área ocupada de pisos superiores: El área total ocupada del segundo piso y/o niveles superiores deber ser igual al área del terreno, salvo que exista alero externo que forme parte del área techada, en cuyo caso se incrementa en dicha área.
Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del 02/08/2012
Aires propios de unidad inmobiliaria: Cuando se solicita la independización de los aires, se requiere la asignación de porcentaje de participación en los bienes comunes y que cuente con área proyectada de acceso.
Res. N° 187-2012-SUNARP-TR-A de 20/04/2012
Reserva de aires: No se puede admitir dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros. por cuanto, se vaciaría de contenido la disposición del artículo 51 del RIRP. lo cual nos conduciría al extremo absurdo de tener que acceder a la inscripción de regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común sin que previamente exista inscrita declaración de fábrica alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual constituiría un despropósito que vulneraría la seguridad jurídica que es la razón de ser de la institución registral
Res. N° 2334-2011-SUNARP-TR-L de 22/12/2011
Aires Reservados: Los aires reservados para futura construcción sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuyo nivel existe una sección exclusiva, debe estar descrita con su área ocupada, linderos y medidas perimétricas
Res. N° 612-2011-SUNARP-TR-A de 30/09/2011
Transferencia de aires de una edificación sujeta a régimen de propiedad exclusiva y común: En el régimen de propiedad horizontal, los aires pueden constituir bienes comunes o bienes de propiedad exclusiva (reglamento interno o en títulos de propiedad de las secciones).Para su independización se requiere se le asigne un porcentaje de participación en los bienes comunes y se cuente con un área proyectada de acceso.
Res. N° 1551-2011-SUNARP-TR-L de 05/08/2011
Reserva de aires sobre aires: "Cuando se establezca la reserva de aires de la edificación se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo; sin embargo, los aires sobre aires no pueden ser materia de reserva."
Res. N° 1777-2010-SUNARP-TR-L de 10/12/2010
Transferencia de aires: Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se abra una partida de independización de los aires, para lo cual - además de los planos y memoria descriptiva -, se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes.
Res. N° 1683-2010-SUNARP-TR-L de 19/11/2010
Condición jurídica de los aires en ausencia de reglamento interno: La presunción de que los aires se reputan comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario, no es aplicable en el supuesto de ausencia de reglamento interno. En este supuesto, la condición de los aires estará a lo que se acuerde en la regularización del reglamento interno
Res. N° 1585-2010-SUNARP-TR-L de 05/11/2010
Condición de propiedad exclusiva de los aires: Para atribuir la condición de propiedad exclusiva a los aires de una edificación se requiere que esto conste de manera expresa en el reglamento interno o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad existente de los aires y que ha sido omitido en la declaración inicial del reglamento interno.
Res. N° 316-2012-SUNARP-TR-L de 29/02/2008
Legitimación de la inscripción de una compraventa de aires: Habiéndose registrado la compraventa de los aires de un predio sin que previamente se haya inscrito la Declaración de Fábrica, Reglamento Interno e Independización, no es procedente la denegatoria de los actos traslativos de dominio posteriores, toda vez que el derecho de propiedad del adquiriente se encuentre legitimado
Res. N° 028-2007-SUNARP-TR-L de 12/01/2007
Aires propios: La atribución de la propiedad de los aires propios en un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, debe constar expresamente en el reglamento interno.
Res. N° 087-2002-ORLC-TR de 08/02/2002
Aclaración de contrato de compraventa: No puede admitirse que por vía de aclaración de contrato de compraventa se transfiera la azotea y los aires de una edificación a una de las secciones de dominio exclusivo cuando según el reglamento interno es zona de dominio común.
