2014. Ao de las letras argentinas

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Ciudad Autnoma de Buenos Aires, 14 de enero de 2015.-

VISTO:

La actuacin n 5908/10 fue iniciada en esta Defensora del Pueblo en virtud de la denuncia efectuada a los efectos de verificar la posible demolicin del inmueble sito en Avda. Martn Garca n 743, Comuna 4 de esta Ciudad, que se encuentra alcanzado por la Ley n 3056, y la Resolucin n 2389/12 en ella recada.

Y CONSIDERANDO QUE:

El inmueble de referencia, sito en Avda. Martn Garca y Gaspar Melchor de Jovellanos, corresponde a un conjunto de edificios industriales que alguna vez albergaron a la Gran Editorial Kraft y est compuesto por tres edificios: el ms antiguo sobre Gaspar Melchor de Jovellanos, clsico ejemplo de arquitectura fabril inglesa construido entre fines del siglo XIX y principios del XX; sobre Martn Garca se alza uno ms elevado de estilo racionalista que se integra al anterior por la materialidad de su fachada y sobre Uspallata se ubica el ms reciente, de hormign arenado con grandes aventanamientos.

Atento al tema planteado, se remiti oficio a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro, en el que se solicit informacin sobre la autorizacin de las obras, as como la remisin de las copias de los planos registrados (fs. 8). Dicho oficio debi ser reiterado (fs. 9).

Posteriormente se remiti una solicitud de informes a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro, en la que se solicit informe a esta Defensora si se haba autorizado algn permiso de demolicin y/u obra nueva para el predio en cuestin, si eran correctos los datos consignados en el cartel de obra existente en el predio y la remisin de los correspondientes planos registrados (fs 11 vta.).

En respuesta, la Direccin General de Registro de Obras y Catastro remiti copia de los planos registrados, de los cuales surga que los edificios no seran demolidos sino modificados (fs. 34/49). En vista de ello, la actuacin fue archivada mediante Resolucin n 2389/12 del da 24 de agosto de 2012.

Tiempo despus se tom conocimiento de que se habra producido un cambio en el proyecto, por lo que se remiti un nuevo oficio a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro solicitando la remisin del nuevo plano registrado (fs. 87). Ante la falta de respuesta, se remiti oficio solicitando la vista del Expediente n 4210/00 por el cual tramita la obra del motivo (fs. 88).

Se recibi respuesta de la Direccin General de Registro de Obras y Catastro, en la cual remiti copia de las cartulas de los planos de Ampliacin y Modificacin de Obra presentados para el predio en cuestin, que sera destinado bsicamente a comercio minorista, oficinas y vivienda multifamiliar, e inform que los planos se encontraban pendientes de registro (fs. 89/106). En los mismos obran -entre otros- los siguientes datos:

- Propiedad de GEPAL S.A. - Circ. 3, Secc. 8, Manz. 15, Parc. 1e - Distrito C3I - FOT: 4 - Superficie de terreno: 6.987.16 m - Superficie a construir: 50.190.77 m - Ancho de calles: Uspallata 13.86m., Gaspar Melchor de Jovellanos

13.86m., Avda. Martn Garca 26.00m, Isabel La Catlica 13.86m.

Teniendo en cuenta que el edificio del motivo estaba alcanzado por la Ley n 3056, se remiti solicitud a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro a fin de que informara si se haba dado intervencin a la Direccin General de Interpretacin Urbanstica (fs. 108/109), sin que se haya recibido respuesta.

Mediante Nota obrante a fs. 139, la Direccin General de Registro de Obras y Catastro otorg vista del expediente en cuestin, pero esto no ocurri hasta el da 2 de diciembre de 2014, ya que el

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mencionado organismo entreg a esta Defensora algunos planos en formato digital. La mayora de los planos correspondan al proyecto que haba obtenido Registro en el ao 2009, ya obrantes en la presente actuacin, y slo tres de los mismos pertenecen al proyecto modificado (fs. 150/152). Si bien no resultan claramente legibles por su baja calidad, en la cartula de los mismos se observan los siguientes datos:

- Plano de ampliacin y modificacin de obra - Propiedad de GEPAL S.A. - Circ. 3 Secc. 8, Manz. 15, Parc. 1e - Distrito C3I - Compensacin FOT: 4 - Superficie de terreno: 6.987,16 m - Superficie a construir: 50.190,77 m - Segn registro anterior - Expte. n 4210/00 - Registro: 16 Oct. 2013

En el plano obrante a fs. 150, se grafica el balance de superficies y se observa la siguiente leyenda: La superficie a compensar no supera el 9% de la superficie computable de F.O.T. bajo tangentes. Esto implica que se ha aplicado el Acuerdo n 250/GCABA/CPUAM/04 (fs. 153) y su modificatorio, Acuerdo n 572/GCABA/CPUAM/04 (fs. 154), que establece en su art. 1 que: ... En todos los Distritos de Zonificacin del Cdigo de Planeamiento Urbano que admitan la materializacin de la tipologa 'Permetro Libre' y sus derivados 'Semi Permetro Libre' y 'Combinacin de Tipologas', se podr autorizar el desarrollo de un volumen, que rebase el plano lmite, resultante de aplicar las relaciones R y r establecida para su distrito de zonificacin, con una superficie cubierta no mayor al 9% (nueve por ciento) de la superficie cubierta computable para el clculo de F.O.T. que se construya por debajo de dichos planos y por encima de la cota de la parcela... (fs. 154).

Para la aplicacin de este Acuerdo debera haberse dado intervencin a la Direccin General de Interpretacin Urbanstica y del Consejo del Plan Urbano Ambiental, organismos que no han sido consultados ya que aparentemente, el nuevo proyecto fue autorizado

sobre el registro del ao 2009.

Segn se observa en ste y en los dems planos (fs. 151/152) el proyecto incluira la construccin de un bloque destinado a vivienda multifamiliar localizado sobre la Avda. Martn Garca, sobre el volumen existente en dicha avenida, que tiene 4 niveles, lindante con el edificio de Avda. Martn Garca esquina Gaspar Melchor de Jovellanos que tiene 6 niveles. El mencionado bloque contar con 23 pisos, con 7 unidades funcionales y una azotea donde se ubica la sala de mquinas. Este volumen alcanzara unos 70 metros de altura (ver imagen de fs. 155).

Corresponde recordar que el terreno en cuestin est afectado al Distrito C3I sobre la Avda. Martn Garca y al Distrito R2bI sobre la calle Uspallata. El Distrito C3I tiene las siguientes normas de tejido:

- Permite construir basamentos, edificios entre medianeras, de permetro semilibre y de permetro libre

- FOS1: segn normas de tejido - FOT2 mximo: 4 - Altura para edificios de permetro libre: R = h/d = 3,5

De acuerdo a estos indicadores en el predio en cuestin se podra construir lo siguiente:

- Superficie permitida a construir: 27.948.64 m (Superficie de terreno 6.987.16 m x FOT 4)

- Altura permitida a construir: 45.5 metros (R = 3.5 x la mitad del ancho de calle 13m).

Con la documentacin obrante en la actuacin, no es posible determinar si el proyecto cumple con el FOT del distrito, debido a que las reas destinadas a estacionamiento o salas de mquinas, por ejemplo, pueden ser deducidas del clculo de FOT. Sin embargo, es posible afirmar que el proyecto no cumplimenta con la altura del distrito, de hecho la

1 FOS: Factor de ocupacin del suelo. Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyeccin horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los factores de ocupacin del suelo tienen carcter de mximos. 2 FOT: Factor de ocupacin total. Nmero que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable.

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supera en ms de un 50%.

Adems del posible incumplimiento de las normas urbansticas vigentes, debe considerarse el impacto de la construccin en su entorno. En tal sentido, cabe mencionar que el Plan Urbano Ambiental, Ley 2930, propone en su art. 24 la elaboracin de un nuevo Cdigo Urbanstico con las siguientes caractersticas: ... El Cdigo Urbanstico reemplazar al Cdigo de Planeamiento Urbano y tendr por objetivo guiar la conformacin de la ciudad, incluyendo tanto los espacios pblicos como los espacios privados y las edificaciones que en los mismos se desarrollen, considerando tanto las dimensiones ambientales, morfolgicas y funcionales de la ciudad en su totalidad, como las particularidades de sus diversas zonas, barrios y sectores. Con respecto al tejido edilicio parcelario se otorgar especial importancia a los criterios morfolgicos y a los de admisibilidad de usos, que contemplen a la manzana y a la cuadra como unidades primarias de configuracin del tejido urbano, toda vez que se las aprecie como aspectos deseables de los sectores consolidados. La normativa morfolgica deber reconocer las caractersticas diferenciales de cada zona urbana segn rasgos locales especficos....

Esta propuesta se fundamenta en los objetivos del propio Plan Urbano Ambiental que, para el apartado Hbitat y Vivienda, art. 8 inc. b), hacen referencia al ... mantenimiento de la diversidad funcional y de fisonomas del hbitat residencial a travs de las siguientes acciones (...) Promover tipologas edilicias que no den lugar a situaciones de segregacin social ni a disrupciones morfolgicas (...) Preservar los sectores urbanos de baja y media densidad poblacional que manifiestan caractersticas singulares de valor y buen grado de consolidacin....

POR TODO ELLO:

EL DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

R E S U E L V E:

1) Recomendar al seor Secretario de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, arquitecto Hctor Antonio Lostri, que arbitre los medios necesarios para la remisin a la Direccin General de Interpretacin Urbanstica del Expediente n 4210/00, por el que tramita un proyecto de Ampliacin y Modificacin de Obra para el inmueble sito en Avda. Martn Garca 701/57; Gaspar Melchor de Jovellanos 151; Uspallata 822/54 e Isabel La Catlica s/n, registrado con fecha 16 de octubre de 2013, para su intervencin a fin de verificar el cumplimiento de las normas urbansticas vigentes. En caso de ser necesario, se sugiere la intervencin del Consejo del Plan Urbano Ambiental.

2) Fijar en 30 (treinta) das el plazo previsto en el art. 36 de la Ley n 3 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.3

3) Registrar, reservar en la Direccin para su seguimiento y oportunamente, archivar.

Cdigo 401 DPOEP/SSDUEPyMA LW/FF RDB/DAL/DGAL cd/MAER/DMESA

RESOLUCIN N 0031/15

3 Ley 3, art. 36: Con motivo de sus investigaciones, el Defensor o Defensora del Pueblo puede formular advertencias, recomendaciones, recordatorios de los deberes de los funcionarios, y propuestas para la adopcin de nuevas medidas. Las recomendaciones no son vinculantes, pero si dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produce una medida adecuada, o no informa de las razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo puede poner en conocimiento del ministro o secretario del rea, o de la mxima autoridad de la entidad involucrada, los antecedentes del asunto y las recomendaciones propuestas. Si tampoco as obtiene una justificacin adecuada, debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura, con mencin de los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.