RESUMEN DE TASACIÓN DE UN INMUEBLE

PROPIETARIO : MARIA ANGELICA LAY TRONCOSO

LOCALIZACIÓN : Parcela Nº 10191, Sector El Carmen, distrito y provincia de Casma, región Ancash

TIPO DE PREDIO : SEMI RÚSTICO

CATEGORÍA : PARA HABILITACIÓN URBANA

ÁREA DE TERRENO : 27,187.00 m2 (2.7187 ha)

FECHA DE VALUACIÓN : Casma, 07 de agosto de 2014

VALOR COMERCIAL : $ 571,460.00

INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE, A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

I. DATOS GENERALES

1.1. INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACIÓN

El objeto de la valuación es determinar el valor comercial y el de realización en el mercado del INMUEBLE de acuerdo a la resolución S.B.S. Nº 572-97.

La presente valoración se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular según R.M. Nº 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y muestras fotográficas. Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.B.S. Nº 808-2003.

Se contó con las autorizaciones para la inspección ocular así como la documentación mínima necesaria (legal, técnica, escritura pública, certificados).

No se tuvo limitaciones para realizar la valuación.

1.2 UBICACIÓN DEL TERRENO

Predio El Carmen, Parcela Nª 10191, carretera Panamericana Norte Km. 379, al costado del Asilo de Ancianos, distrito de Casma, provincia de Casma, Región Ancash.

1.3 DESCRIPCIÓN DETALLADA

Inscripción y Distribución del Inmueble

El predio se encuentra inscrito en la SUNARP Casma en la Partida Electrónica Nº 02100030.Se trata de un inmueble semi rústico que por estar ubicado cerca de la ciudad de Casma a 100 mts, del AAHH 9 de Octubre, se puede habilitar para vivienda.

1.4. INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Se efectuó la verificación del inmueble sin contratiempos.

1.5. ALCANCES Y L IMITACIONES DEL TRABAJO

El trabajo es con fines de Valuación de un Inmueble.

1.6. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

Casma, 07 de agosto de 2014

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1. INSPECCIÓN OCULAR

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

La zona donde se ubica el predio cuenta con red de alumbrado público, red de telefonía, pistas asfaltadas, alcantarillado y agua potable.

ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zonificación : RDM – Residencial de Densidad Media (R3)Uso Actual : Vivienda

En la zona existen generalmente inmuebles de tipo residencial. Su área de estructuración es urbana.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Por el Norte, con terrenos de terceros, mide 383.0 ml.Por el Este, con la carretera Panamericana Norte, mide 94.00 ml.Por el Sur, con terrenos de doña María Teresa Barrera, mide 427.00 ml.Por el Oeste, con terreno de terceros, mide 108.50 ml.

ÁREA

El área del terreno, encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricas señaladas es de 27,187.00 m2 (2.7187 Ha)

GRAVÁMENES

No existe Gravamen o Carga sobre el predio.

SERVIDUMBRES

No se conocer servidumbres.

III. METODOLOGÍA APLICADA

3.1. BASES PARA EL DESARROLLO

Se ha realizado un visita de inspección de campo y a la vez el entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.

3.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 469-99-MTC-15.04, Anexo (Resolución Ministerial Nº 098-2006-Vivienda, 21/04/2006); aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de realización en el mercado, del terreno, la resolución S.B.S. Nº 808-2013.

3.3. Investigación DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Se aprecia que la tenencia del mercado a la fecha por el tipo de inmueble es de una reducida oferta, la evaluación de precios de terrenos considerando que se aprecia similar demanda y oferta a la fecha, nos permite determinar razonablemente el precio de $ 30.00 y $ 20.00

3.4 DEDUCCIONES APLICABLES

VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIÓN S.B.S. Nº 808-2003 Y R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA)

Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

Deducciones a aplicar: Gastos de Publicidad : 2.00% Gastos de Tasación para realización : 0.20% Comisiones de ventas : 5.00% Mantenimiento : 2.00%SUB TOTAL : 9.20%

- Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, Consideramos un ajuste en el valor para poder vender el inmueble en ese plazo : 10.00%TOTAL DEDUCCIONES : 10.00%

Nota.- Se recomienda a la entidad financiera considerar las deducciones de su conocimiento, para así obtener un Valor de Realización Final.

3.5. ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

Dada su ubicación, dimensiones y características del terreno se puede utilizar para VIVIENDAS.

3.6. SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el terreno, permite indicar que las apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien.

IV. CÁLCULOS EFECTUADOS

4.1. DESARROLLO

Valor del Terreno (VT)

a. Parte delantera frente a la Panamericana Norte

VT: 2,772.00 m2 x $ 30.00 = S 83,160.00

b. Parte posterior ingresando por una calle existente (Costado del Asilo de Ancianos)

VT: 24,415.00 m2 x $ 20.00 = $ 488,300.00

VT: $ 571,460.00

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

VC = $ 571,460.00

Son: Quinientos setentiun mil cuatrocientos sesenta y 00/100 Dólares Americanos.

4.2. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtención del Valor Comercial.

V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

5.1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.

5.2. Vigencia de valuación: si no varias las condiciones de mercado, económicas y otras, así como de no surgir eventos fortuitos, la valuación podrá tener una vigencia de 180 días.

VI. DOCUMENTOS SUSTENTATORIOS

- Se contó con la información de carácter legal de la propiedad de fecha 15-07-2014.

- La información de precios se obtuvo del campo, y se comprobó con el banco de base de datos personal.

- Contamos con información de la revista ½ de Construcción, y artículos de diarios sobre la evaluación del mercado inmobiliario nacional y local.

Casma, 07 de agosto de 2014