DERECHOS REALES

DERECHOS REALESUNIDAD N 1.

Concepto: el derecho real es una derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas que son de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.*Ius persequendi: el titular del derecho puede perseguir la cosa aunque est en manos de otra persona estando limitado por la ley.

*Ius preferendi: cuando una persona es titular de un derecho real y posteriormente se constituye otro derecho real sobre la misma cosa, aqul ser preferido en el ejercicio de su derecho. Es como un derecho de privilegio.

*Nmerus clausus: significa que el nmero de derechos reales ya est determinado, es cerrado y no pueden crearse nuevos derechos reales. La importancia de esta figura radica que la multiplicidad de derechos reales sobre un mismo bien produce complicaciones y pleitos, perjudica la explotacin de los bienes y la libre circulacin de las propiedades.Caractersticas:

Es un derecho absoluto: porque puede hacerse valer ante todos los integrantes de la sociedad.

Es de contenido patrimonial: porque es susceptible de valor.

Es de orden pblico: no depende de la voluntad de los particulares o convenciones privadas. Relacin inmediata: es la relacin entre el titular y la cosa.

Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer ante todos es necesario la tradicin de la cosa y la inscripcin en registros pblicos.

Sujeto pasivo: es la sociedad.

Deber de abstencin: aqu la sociedad debe respetar el derecho del titular de la cosa.

Accin real: en caso de que se atente contra un derecho real, su titular puede ejercer una accin, la cual puede ser negatoria, confesoria o reivindicatoria.

Elementos de los derechos reales: Sujeto: es la persona titular del derecho real, sea nacional o extranjera; en algunos casos puede ser de existencia jurdica.

Objeto: es la cosa. En cuanto a sus requisitos la ley establece que debe estar dentro del comercio, debe ser de existencia actual porque no puede crearse un derecho real sobre cosa futura, tambin debe ser determinada y singular.

Enumeracin de los derechos reales segn el Cdigo Civil:

Dominio y condominio

Usufructo

Uso y habitacin

Servidumbres

Hipoteca

Prenda

Anticresis

Superficie forestal

Diferencias entre derechos reales y derechos personales:

Doctrina unitaria: parte de la idea de que no hay diferencias fundamentales entre ambos derechos, ya que en los dos existe una obligacin (en el derecho real sera lo que se llama obligacin negativa por parte de toda la comunidad). Es la doctrina de Planiol.

Doctrina clsica: para esta corriente hay diferencias entre derechos personales y reales (si hay o no sujeto pasivo determinado, diferente grado de oponibilidad, diferentes facultades de las personas que gozan de uno y otro derecho). Es la doctrina del Art. 497 y su nota y tambin de Demelombe.

Veamos ahora cuales son esas diferencias:

Relacin directa e inmediata con la cosa: Se da en los derechos reales, pero no en los personales.

Objeto: en el derecho real es una cosa, en el personal es una prestacin de dar, hacer o no hacer.

Exclusividad: existe en los derechos reales, pero no en los personales, ya que una cosa que se me debe a m, tambin se le puede deber a otro, pero lo que me pertenece totalmente a m, no puede pertenecer a otro (exclusividad).

Ius persequendi: solo existe en los derechos reales. Ius preferendi: solo existe en los derechos reales.

Tradicin: es necesario para adquirir o transmitir derechos reales, en los derechos personales solo basta con el consentimiento.

Oponibilidad: los derechos reales son absolutos, o sea, son oponibles a todos. Los derechos personales son relativos, en principio slo son oponibles al deudor.

Prescripcin: los derechos reales pueden adquirirse por prescripcin adquisitiva que es la posesin continuada durante el tiempo requerido por la ley. No as los derechos personales, que solo pueden extinguirse por prescripcin liberatoria.

Abandono: el titular de un derecho real puede liberarse de las cargas de la cosa sobre la cual recae su derecho, a travs de su abandono o de su renuncia. Esto no es posible en los derechos personales.

Posesin: los derechos reales se ejercen a travs de la posesin (excepto la hipoteca y la servidumbre), pero no as los derechos personales, ya que nacen con el fin de ser extinguidos mediante el pago.

Acciones: mientras que las acciones reales pueden ser ejercidas contra todos, las acciones personales solo pueden ser ejercidas contra el deudor.

Creacin: los derechos reales estn determinados por la ley, son limitados, mientras que los derechos personales pueden crearse mediante la voluntad de las partes.

En cuanto a la semejanza que existe entre estos dos tipos de derechos, podemos decir que ambos son de contenido patrimonial, y a veces los derechos personales son fuente de derechos reales, como por ejemplo a travs de una locacin adquiero el uso y goce de un inmueble, o a travs de una compraventa adquiero el dominio de una cosa.

Derechos reales prohibidos:

Superficie: es el derecho de usar, gozar y disponer a perpetuidad de un edificio o de una parte del mismo, construido sobre un terreno ajeno.

Enfiteusis: es el derecho por el cual una de las partes entrega la concesin de un fundo a otra, a perpetuidad o por un largo tiempo, a cambio de que sta lo mejore con plantaciones o construcciones y pague un canon anual. Censo: es un derecho que recae sobre un inmueble que contina en poder de su propietario permitindole al titular del censo exigirle al dueo del inmueble el pago de una renta en dinero o en especie en forma peridica.

Vinculacin: es cuando determinados bienes pertenecen a una familia a perpetuidad, pasando de generacin en generacin, ejemplos: mayorazgos y capellanas.Adquisicin y transmisin de derechos reales: para adquirir o transmitir un derecho real necesitamos dos cosas, a) ttulo suficiente y b) modo suficiente.

El ttulo suficiente es la causa de la adquisicin del derecho real (ejemplo: un contrato) y ser suficiente cuando cumpla con los requisitos de fondo (capacidad de las partes, titularidad del transmitente) y de forma (escritura pblica si corresponde).

El modo suficiente es la tradicin, la entrega de la cosa del tradens al accipiens.

Convalidacin: significa que un acto jurdico en un principio ineficaz, puedo luego de su celebracin, convertirse en vlido retroactivamente al momento que se otorg y cumplir todos sus efectos. Esto se aplica a todos los derechos reales, menos la hipoteca.UNIDAD N 2.

Posesin: habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otra, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad:

Distintas teoras sobre la posesin:

Savigny: habla de dos elementos para adquirir la posesin, a) el corpus y b) el nimus. El corpus es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento. El nimus, consiste en que la persona que posee la cosa se sienta dueo de ella. Entonces este autor establece que el nimus distingue la posesin de la tenencia; sin nimus estamos ante un caso de tenencia. Ihering: para l, el nimus no es exigido y lo cambia por la norma legal. Solamente con tener la cosa ya es poseedor, salvo que la ley disponga lo contrario.

Saleilles: para l, el corpus se obtiene cuando la persona que tiene el aprovechamiento de la cosa, se beneficia con ella econmicamente en forma continuada. Y el nimus est presente en la voluntad de apropiarse y beneficiarse de las cosas econmicamente.

Cuasiposesin: viene del derecho romano, en el cual las cosas se dividan en corporales e incorporales. Sobre las corporales se ejerca el derecho real de dominio y el que se comportaba como dueo de esa cosa era llamado poseedor, mientras que sobre las incorporales, el que se comportaba como titular de un derecho real que no fuera dominio, era llamado cuasiposeedor.

Presunciones: una presuncin es la suposicin de la existencia de un hecho o circunstancia. Sirven para facilitar el tema probatorio en cuanto a la posesin y estn establecidas en varios artculos del Cdigo Civil. Art. 2353: se presume, salvo intervencin del ttulo, que la causa es inmutable. (Ej. Si soy poseedor por otro, se presume que sigo sindolo, hasta que pruebe lo contrario).

Art. 2354: se presume que la cualidad y vicios de la posesin son inmutables (salvo purga o que se cree un nuevo ttulo de adquisicin).

Art. 2363: se presume la posesin y su legitimidad: el que tiene algo bajo su poder no tiene que justificar nada porque se presume poseedor.

Art. 2384: actos posesorios: si en un inmueble alguien construye, repara, percibe frutos, etc., se presume iuris tantum que es el poseedor. Art. 2471: cuando hay duda sobre el ltimo estado de la posesin y tenemos al poseedor y a quien pretende despojarlo o turbarlo en su posesin, se presume poseedor al que pruebe la posesin ms antigua. Si no puede resolverse as, se presume poseedor al que tenga el derecho de posesin o mejor derecho de poseer.

Naturaleza jurdica de la posesin: la doctrina se debate si es un hecho o un derecho. El problema radica en que el cdigo civil establece en su articulado la teora de que es un hecho, y en sus notas establece que es un derecho. Existen dos teoras diferentes:

Savigny: establece que estamos ante un hecho con consecuencias jurdicas.

Ihering: establece que es un derecho, ya que la posesin tiene proteccin jurdica y es un derecho real.

Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.

Yuxtaposicin local: es, al igual que la tenencia y la posesin, una relacin de hecho entre una persona y una cosa; surge cuando hay una relacin fsica con la cosa pero falta la voluntad de tener ese contacto fsico. (Ej. Me hipnotizan y me colocan una campera, aqu no tengo presente la voluntad de usar esa campera).

Relaciones derivadas de un vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad (servidores de la posesin): la doctrina y la jurisprudencia discrepan, algunos las consideran yuxtaposicin local y otros la toman como casos de tenencia.

Dependencia: es el caso del fotocopista con relacin a la mquina fotocopiadora.

Hospitalidad: cuando se da el caso en que una persona invita a otra a su casa como husped. La relacin se establece entre el invitado y la habitacin, muebles, etc., que ste va a utilizar durante la estada.

Hospedaje: es el tpico caso de la relacin que se da entre el husped de un hotel y la habitacin y muebles del mismo, que va a usar por un tiempo determinado.

Clasificacin de la posesin: existen dos tipos de posesin y son: Posesin legtima: cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones del cdigo, o sea por medio de ttulo suficiente y modo suficiente. Posesin ilegtima: cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no la tena para transmitirla. Entonces lo que se afecta es el ttulo o el modo. Esta a su vez puede ser:

De buena fe: puede ocurrir que el poseedor no tenga duda de que posee la cosa por un ttulo apto para transmitir, o de que es legtimo titular del derecho. Est bajo una ignorancia o error de hecho, pero excusable. Si hay error de derecho, no es excusable. (Prescribe a los 20 aos). De mala fe: son los casos donde no est presente la buena fe en la posesin ilegtima, es decir cuando exista error o ignorancia de derecho, o dudas sobre la legitimidad de la posesin o cuando sepa realmente que est poseyendo ilegtimamente. Esta a su vez puede ser:

Viciosa con relacin a muebles: se da cuando la posesin se adquiere por hurto, robo, estelionato o abuso de confianza. Viciosa con relacin a inmuebles: se da cuando la posesin se adquiere por violencia, clandestinidad o abuso de confianza.

No viciosa: cuando el poseedor, al adquirir tuvo que conocer la ilegitimidad de su posesin o si tuvo razn para dudar de ella. (Ej. El que compra un Rolex autntico a un vendedor callejero).Caso del poseedor de inmueble con boleto de compraventa: antes era ilegtimo adquirir un inmueble solo con el boleto de compraventa, ya que esto no era suficiente para adquirir un derecho real (el modo suficiente es la escritura pblica). Luego la jurisprudencia (fallo TODROS) consider que el boleto era ttulo suficiente para de esta forma proteger el trfico y la buena fe del adquirente, el cual ya se siente dueo al poseer el inmueble.

Accesin de posesiones: es la suma de dos posesiones, es decir, sumando las posesiones sobre un mismo bien logro llegar a la cantidad de tiempo necesario para obtener la posesin anual y por ende las acciones posesorias (ya que pasado el ao, el poseedor pierde las acciones posesorias y las gana el actual poseedor).

Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin: la posesin puede ser por actos entre vivos o por causa de muerte. Para poseer por actos entre vivos se necesitan el corpus y el nimus. Para poseer por causa de muerte, el heredero sucede al causante debe su muerte, en la posesin de las cosas que integran la herencia. No se necesita algn acto material del heredero para adquirir la posesin.

Dentro de la adquisicin por actos entre vivos, tenemos tres formas:

Aprehensin: es cuando tomo alguna cosa mueble sin dueo, como por ejemplo un animal. Ocupacin: es cuando tomo alguna cosa que no est abandonada por su dueo. Si hablamos de cosas muebles puede darse por hurto, si nos referimos a los inmuebles la ocupacin se puede dar por despojo empleando la violencia.

Tradicin: es un acto material de entrega realizado voluntariamente; una parte hace la entrega y la otra recibe. Ej. Entregar las llaves de una casa. La naturaleza jurdica de la tradicin establece que es un acto voluntario lcito y destinado a producir efectos jurdicos entre las partes.

Traditio brevi manu y Constituto Posesorio: estos institutos son dos excepciones al principio del Art. 577 del cdigo civil que establece que antes de la tradicin de la cosa, no se considera adquirida sobre ella ningn derecho real. Pero en estas dos excepciones vemos como el tenedor se transforma en poseedor y viceversa sin que se realice tradicin alguna.

Traditio brevi manu: no es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Constituto Posesorio: en este caso la situacin es inversa ya que la categora del sujeto baja de poseedor a tenedor. (Ej. Soy dueo de un departamento y lo vendo pero me quedo en el mismo como inquilino, es decir que le pago alquileres al flamante comprador. En este caso, hacer la tradicin es intil, pero de todas formas se exigen dos actos: a) escritura de venta y contrato de alquiler.

Adquisicin de la posesin por representante: la posesin puede adquirirse a travs de representantes voluntarios (mandatarios, gestor de negocios), o legales (padres, tutor, curador).

Conservacin de la posesin: para conservar la posesin se necesita el nimus. Respecto al corpus, ste puede faltar de manera transitoria, (Ej. Si mi auto se incendi, yo no conservo la posesin porque la prdida del corpus auto- es definitiva). Tambin puede conservarse cuando exista un representante legal o convencional y aunque este abandone la cosa, o caiga en incapacidad o aunque manifieste su voluntad de poseer la cosa a nombre propio.

Tambin la posesin se conserva aunque el poseedor llegare a ser incapaz.

Prdida de la posesin: puede producirse por causas relativas a la voluntad del poseedor, al objeto de la posesin y la intervencin de terceros. Relativas a la voluntad del poseedor: cuando se hace la tradicin de la posesin o cuando voluntariamente abandona la cosa sin intencin de poseerla en el futuro

Relativas al objeto de la posesin: porque se extingue (Ej. Incendio) Relativas a la intervencin de terceros: aqu es cuando provocan la prdida de la posesin al poseedor por medio de violencia, clandestinidad o abuso de confianza.

Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.

Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa.Enumeracin legal de los casos de tenencia:

Los que poseyeren en nombre de otro (locatario)

Los que poseyeren en nombre de otro sin tener derecho a tener la cosa (cualquier representante)

El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente

El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho poseerla (usufructuario)

El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla

El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro.

Clasificacin de la tenencia:

Absoluta: aqu la tenencia no tiene vnculo con la posesin, ya que son cosas que no pueden poseerse por estar fuera del comercio. Ej. Las cosas que son dominio pblico del Estado y que los particulares las usan libremente. Relativa: aqu la posesin es ejercida por otra persona. Esta tenencia puede ser interesada (cuando el tenedor tiene inters en la tenencia de la cosa porque puede usar o gozar de ella, obteniendo un beneficio para s, como por ejemplo el locatario), o desinteresada (cuando el tenedor no tiene inters en la tenencia, ya que no puede usar la cosa, como los que poseen en nombre de otro).

Adquisicin de la tenencia: se adquiere por la simple tradicin y adems por el caso del constituto posesorio, en donde no se necesita aqulla para que el poseedor se transforme en tenedor.

Obligaciones y derechos del tenedor:

Obligaciones: a) conservar la cosa; b) devolver la cosa

Derechos: a) que le devuelvan los gastos que hizo en la cosa para impedir su destruccin o deterioro; b) retener la cosa hasta que le paguen lo que el gast producto de la cosaProteccin de la posesin y la tenencia: esta defensa puede realizarse, tanto para muebles como para inmuebles, en forma extrajudicial o judicial (por medio de acciones posesorias). Forma extrajudicial

Derecho penal: legtima defensa

Derecho civil: legtima defensa

Forma judicial: son las defensas judiciales que realiza el poseedor o tenedor de un mueble o inmueble a travs de acciones posesorias o interdictos. Las acciones posesorias son dos:

De mantener: esta accin es usada para mantener la posesin contra la turbacin a su derecho de poseer. (Turbar: es ejercer contra la voluntad del poseedor del bien, actos de posesin en donde no se llega a excluir totalmente al poseedor. No se lo despoja, pero como se ve amenazada, hay que mantener el ejercicio de la posesin).

De recuperar: es usada para recuperar la posesin contra el despojo. (Despojar: es sacarle absolutamente la posesin al poseedor con violencia, clandestinidad o abuso de confianza).Quienes pueden ejercer las acciones posesorias: en principio, slo los poseedores anuales y no viciosos (ambos requisitos no son absolutos).

Anuales: significa que deben haber posedo por lo menos un ao en forma continuada e ininterrumpida.

No vicioso: significa que esa posesin no haya sido adquirida con violencia o que luego de adquirida no haya sido turbada con violencia.

Acciones posesorias llamadas policiales: estas acciones se hacen ante tribunales y son rpidas. Se llaman policiales porque su fin es mantener la posesin o tenencia en caso de turbacin.

Concepto de obra nueva: para algunos autores son acciones autnomas mientras que para otros son una variante de las otras acciones en donde la turbacin o el despojo son producidos por una obra nueva. Los ejemplos son:

Obra nueva o destruccin de obra en terreno del poseedor. (Ej. El turbador empieza a construir en terreno del poseedor o destruye obra vieja que pertenece al poseedor. En este caso la accin sera de despojo).

Obra nueva en terreno que no es del poseedor, pero que por causa de aquella se ve menoscabada su posesin. En este caso la obra nueva empieza en un inmueble que no es del poseedor pero que le afecta su posesin y en beneficio del turbador. En este caso la accin sera de manutencin.Denuncia de dao temido: el cdigo civil establece que, el que tema sufrir un dao a sus bienes (a causa de un edificio y otra cosa) puede denunciarlo al juez para que ste adopte medidas cautelares.

El Art. 623 bis del cdigo procesal, nos habla de la denuncia de dao temido: el dao debe ser grave e inminente y ser analizado por el juez al constituirse en el lugar, el cual si ve que corresponde, dispondr medidas para cesar el peligro. Estas medidas pueden iniciarlas cualquier persona que tema un dao a sus bienes.

Interdictos: son las pretensiones que surgen por la turbacin o despojo, de posesin o tenencia, de un bien mueble o inmueble (o de una obra nueva que afecta a un bien) y su fin es lograr que el juez se expida sobre su amparo o restitucin (o en caso de la obra nueva, lograr su suspensin y destruccin). Sus clases son:

Interdictos de adquirir: este tiene por objeto adquirir la posesin en lugar de defenderla, y se necesitan dos requisitos, a) probar que se tiene el ttulo y b) que no hay otro que posea ese bien.

Interdictos de retener: se usa para casos de turbacin

Interdictos de recobrar: se usa para casos de despojo

Obra nuevaUNIDAD N 3.

Dominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.Clasificacin de dominio: el dominio puede ser perfecto o imperfecto.

Perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas.

Imperfecto: es cuando el dominio no es perpetuo, sino que debe acabarse al fin de un cierto tiempo, o al cumplirse determinada condicin, o si la cosa que forma su objeto es inmutable gravado respecto de terceros con un derecho real.

De particulares: o sea personas privadas.

Del Estado: aqu si divide en dominio pblico o privado del Estado. Las cosas del dominio pblico son las que pertenecen al Estado como rgano poltico y son de uso comn o estn afectadas a un fin comn, como por ejemplo una plaza. Por otro lado, las cosas del dominio privado del Estado son aquellas en donde ste acta como simple particular, ellas son enajenables, prescriptibles y embargables.

Caracteres del dominio:

Absoluto: significa que no hay otro derecho real que d tantas facultades.

Perpetuo: dura para siempre y no se extingue por no usarlo.

Exclusivo: significa que dos personas no pueden tener respecto del todo, el dominio de la cosa. (Si son dos las personas propietarias en comn de la misma cosa, estaramos ante un condominio).

Dominio revocable: es el que se transmite en virtud de un ttulo revocable a voluntad del que lo ha transmitido, Ej. Clusula de poder arrepentirse el vendedor, venta con pacto de retroventa.

Dominio Fiduciario: es aqul dominio que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.

Extensin: el cdigo civil establece que el dominio se extiende en el suelo como en el subsuelo y el espacio areo sobre el suelo. El espacio areo, como sabemos, tiene lmites legales, Ej. No puedo edificar un edificio sobre mi casa de un piso.Con relacin al subsuelo tambin hay lmites: los tesoros slo pertenecen al dueo del fundo si l los descubre; y en cuanto a las minas, slo los minerales de tercera categora pertenecen al dueo del fundo.

Se presume que las construcciones y dems cosas (como los accesorios) que existan dentro de un fundo, son propiedad del dueo de este. Respecto a los frutos y productos tambin le corresponden al dueo del fundo, lo mismo sucede en los frutos civiles como un alquiler.

Modos de adquisicin: son las diferentes posibilidades, enumeradas en el cdigo para dar nacimiento o existencia al derecho real de dominio. Estos son:

Apropiacin

Especificacin

Accesin

Tradicin

Percepcin de frutos

La sucesin en los derechos del propietario

Prescripcin

Expropiacin

Clasificacin de los modos de adquisicin: Originarios: ac el adquirente no recibe la cosa de nadie, son los modos en donde no interviene el anterior propietario o si la cosa no tiene dueo. Esta adquisicin se hace por un hecho natural o por un acto exclusivo del adquirente. (Apropiacin, expropiacin). Derivados: son los modos en donde s interviene el anterior propietario a favor del nuevo como por ejemplo la tradicin y la sucesin por causa de muerte. Existen dos subdivisiones: Por actos entre vivos: la adquisicin es consecuencia de la tradicin.

Mortis causa: la adquisicin se logra como consecuencia de la muerte del titular.

A titulo universal: si se adquieren todos los bienes o una parte alcuota del patrimonio.

A ttulo singular: es cuando se adquieren cosas determinadas.

A titulo oneroso: si por la adquisicin de la cosa hay contraprestacin.

A ttulo gratuito: cuando la adquisicin es gratuita.

Apropiacin: este modo de adquirir se da cuando una persona capaz de adquirir aprehende (toma) una cosa mueble (sin dueo o abandonada por el) con el nimo de apropirsela. La apropiacin no es aplicable a cosas inmuebles, cosas perdidas (porque quien perdi la cosa no deseaba hacerlo), animales domsticos, etc.Especificacin: es cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro y con la intencin de apropirselo (Ej. Con un trozo de rbol hago madera y luego una mesa). Si el especificador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma anterior, se le dar la propiedad a aqul, previa indemnizacin al dueo de la materia. En los restantes casos (mala fe, o buena fe con posibilidades de volver la cosa a su forma) el dueo de la materia tiene opciones.Accesin: se da cuando alguna cosa (mueble o inmueble) se incorpora, acrece a otra (de nuestra propiedad) por adherencia (material o artificial). Ac la cosa se adquiere porque se incorpora algo a una cosa nuestra, a diferencia de los accesorios que tiene la cosa principal, que son del propietario porque lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Las clases de accesin son:

Aluvin: es un acrecentamiento de tierra que recibe un terreno ribereo en forma paulatina por efecto de las corrientes de agua.

Avulsin: es cuando un ro o arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia natural (tierra, arena, plantas, etc.) y los une a un fundo. Su dueo aun conserva el dominio de las cosas solo para llevrsela (es decir, que no se puede ejercer el dominio en donde est la cosa) para lo cual tiene un plazo. Ej. Tengo una ligustrina que fue arrancada por un tornado y lleg al fundo de mi vecino, mientras no se adhiera en forma natural a ese fundo, tengo seis meses para reclamarle a mi vecino que me la devuelva. Edificacin, siempre y plantacin: son casos de accesin por adherencia artificial, porque est presente la mano del hombre.

Animales domesticados: si poseo un animal domesticado que goza de libertad (no lo ato) y se va a otro fundo y se acostumbra a vivir ah, el dueo de ese fundo puede adquirir su dominio salvo que l haya atrado al animal a propsito, en cuyo caso puedo revindicar al animal o pedir indemnizacin.

Adjuncin: es cuando dos cosas muebles (de distintos dueos) se unen, sin fusionarse y forman una sola. El dueo de la cosa principal adquiere la cosa accesoria, aunque puedan separarse, pagando a su dueo el valor; pero si es ms valiosa la accesoria que la principal, el dueo de aquella podr pedir su separacin. Ej. En un cuadro comn la tela es accesoria del marco (ya que ste es de ms valor), pero si el cuadro es de Picasso, la tela va a tener ms valor y ser lo principal. Mezcla y confusin: se produce mezcla cuando dos slidos se fusionan sin posibilidad de separacin, Ej. Dos medidas de harina de diferente dueo; y la confusin es lo mismo pero con lquidos. En cuanto a las reglas en estos supuestos, se aplica siempre para muebles y la propiedad pertenece al poseedor de buena fe.

Tradicin: es cuando el dueo de una cosa se la entrega a otro (aqul con la voluntad de transferir el dominio y ste con la de adquirirlo). Con la tradicin se adquiere el derecho real, pero recin con el ttulo suficiente va a transmitirse el dominio. Adems, para que el derecho real sea oponible a terceros se necesita la inscripcin de los ttulos en el registro inmobiliario correspondiente.

Entonces para inmuebles se necesita la tradicin (constituye dominio) ms la escritura pblica, ms la inscripcin en el registro (esta inscripcin tiene carcter declarativo, sirve para ser oponible frente a terceros). Para finalizar, con la tradicin y la escritura nace el derecho real, y con la inscripcin de la escritura, ese derecho es oponible a terceros.

Usucapin: es un modo de adquisicin del dominio, y de otros derechos reales, por el cual la posesin continuada durante el tiempo determinado por lay, y reuniendo los requisitos que ella establece, conduce a la adquisicin. Sus elementos son: Posesin

Tiempo: de buena fe es de 10 aos y mala fe de 20 aos.

Suspensin de la prescripcin: la prescripcin se suspende cuando se detiene su curso por la existencia de las causales de suspensin enumeradas por la ley. Cuando la causal desaparece, se reanuda la prescripcin computndose el plazo anterior. Las causales son la incapacidad, el matrimonio, la tutela y la curatela, la aceptacin de la herencia con beneficio de inventario, dificultades e imposibilidades de hecho y la mediacin obligatoria.

Interrupcin de la prescripcin: cuando la prescripcin es interrumpida se borra el tiempo transcurrido hasta ese momento. La prescripcin puede reanudarse pero no se podr acumular el tiempo transcurrido anteriormente, y el curso para prescribir deber comenzar a contarse desde el principio. La interrupcin se puede dar por:

Interrupcin natural Civil: demanda, compromiso arbitral y reconocimiento

Juicio de usucapin:

Por va de accin: solo la usucapin larga (20 aos) puede hacerse valer por va de accin. Hay dos supuestos: cuando el poseedor luego de cumplir el tiempo que establece la ley, promueve la accin declarativa de usucapin y cuando el poseedor es demandado por reivindicacin y deduce reconvencin por prescripcin o contrademanda. Podemos decir que en el primer caso el poseedor ataca, y en el otro es atacado y ataca.

Por va de excepcin: por esta va pueden hacerse valer ambas clases de prescripcin (larga y la breve). La Prescripcin debe oponerla el poseedor cuando es demandado por reivindicacin de la cosa, con el fin de impedir la desposesin. Tiene dos oportunidades para hacerlo, al contestar la demanda o en su primera presentacin en el juicio.

Restricciones y lmites al dominio: por empezar tenemos una restriccin genrica para todos los propietarios; sabemos que luego de la reforma del cdigo, el dominio perdi esa concepcin de absoluto ya que ahora debe ejercerse el dominio en forma regular y sin abusar del mismo. Adems vamos a tener restricciones y lmites cuyo fundamento son el inters pblico (creado en razones de comunidad y regido por el derecho administrativo) o basadas en los derechos que tienen los vecinos, al igual que nosotros (creados en razones de vecindad).

Restricciones y lmites impuestos al dominio privado en inters pblico: las causas son salubridad, religin, seguridad del pueblo, moralidad, etc. El particular es colocado frente a la administracin (no a otro particular) y no puede desmembrarse su dominio ni establecerse indemnizacin alguna, Ej. No hacer ruidos molestos; horarios para sacar la basura o lavar la vereda. Estas restricciones se rigen por el derecho administrativo.

Restricciones y lmites reservados al dominio privado en inters privado: las restricciones impuestas en inters privado pueden, a veces, importar al inters privado, Ej. Camino de sirga o clusula de inenajenabilidad.Camino de sirga: es el camino pblico (franja de algunos metros que deben dejar los ribereos) destinado a permitir la conduccin de embarcaciones por ros o canales navegables, tirados desde una cuarta o sirga desde la orilla.

Restricciones en el inters de los vecinos: podemos hacer una primera distincin en cuanto a las obras, trabajos, instalaciones, ruidos y dems, que puedan perjudicar a los vecinos. Segn el cdigo, el dueo puede hacer obras, trabajos, y dems cosas en su propiedad siempre que ejerza ese derecho en forma no abusiva y que no perjudique el derecho de propiedad de su vecino; es por eso que no puede:

Hacer excavaciones que causen la ruina de edificios o plantaciones del fundo vecino o que desmorone la tierra Descuidar su edificio, porque si cae algn material puede daar al vecino o a alguien que pase por la calle

Construir una pared medianera o divisoria (sin respetar las distancias estableces), pozos, cloacas, acueductos que causen humedad, depsitos de sal, artefactos de vapor o empresas peligrosas para la seguridad, solidez y salubridad de edificios o vecinos

Hacer una chimenea, fogn o hogar contra la pared medianera (salvo que construya un contramuro)

Hacer pozos contra la pared (sea o no medianera( salvo que levante un contramuro

Tampoco tener depsitos de aguas estancadas, o hacer trabajos que trasmitan a casas vecinas gases, ni mquinas que larguen humo excesivo a propiedades vecinas

rboles y arbustos: el cdigo nos indica que no se pueden tener rboles a menos de tres metros de la lnea divisoria con el vecino, y tampoco arbustos a menos de un metro. La razn: los rboles pueden quitar luz y sol, dan humedad, sus races pueden romper paredes o inclinarlas. Si no se cumplen estas medidas, el vecino puede hacer retirar el rbol o arbusto y no tiene que demostrar perjuicio alguno.Luces y vistas: se llama luces a las ventanas o aberturas que dejan pasar claridad o aire pero sin que se pueda ver el fondo del vecino a travs de ellas. En cambio, vistas son las ventanas o aberturas que s permiten ver el fundo del vecino. En el caso de que un vecino quiera abrir una ventana en una medianera, deber pedir autorizacin al otro vecino. En cambio, en pared divisoria que no es medianera, el cdigo permite al dueo de dicha pared, abrir ventanas para recibir luces, pero tiene que estar a tres metros de altura del piso (para no poder espiar al vecino) y con rejas de hierro.

Extincin del dominio: por un lado tenemos las relativas (son aquellas en que en realidad en lugar de extinguirlas, se nombra a un sustituto): remocin judicial por no cumplir con sus obligaciones, muerte o incapacidad, renuncia o quiebra del fiduciario.

Por otro lado estn las absolutas (ac s hay extincin): que se cumpla la condicin o que venza un plazo, destruccin total de la cosa o ponerla fuera del comercio, transmitir el dominio a un tercero, prescripcin adquisitiva, revocacin, confusin, rescisin, imposibilidad de que se cumpla una condicin o que se verifique dentro del plazo mximo legal, etc.

Rgimen de las cosas muebles: para la adquisicin de cosas muebles solo se necesita la tradicin, no se necesita la inscripcin. El poseedor de buena fe a titulo oneroso se presume propietario y repele la accin de reivindicacin de terceros, siempre que la cosa no sea robada ni perdida.

En el caso de los muebles registrables, se necesita la tradicin y la inscripcin en el registro, como lo es la compra de un automvil.UNIDAD N 4.

Condominio: es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Es la comunidad que existe entre copropietarios de una misma cosa.

Caracteres:

Varios sujetos Un solo objeto

Partes ideales o indivisas o cuotas partes

Clasificacin: hay que distinguir entre condominio con o sin indivisin forzosa.

Sin indivisin forzosa: en este caso, como el condominio va a estar siempre sujeto a la voluntad de todos los condminos, si alguno de ellos no est de acuerdo con aqul, pide la divisin y se acaba el condominio.

Con indivisin forzosa: en este caso, aunque alguno no est de acuerdo, igualmente va a seguir existiendo el condominio, siempre que se den los requisitos legales para que haya indivisin forzosa. Esto es as porque si no, puede que se cause un dao grande o se llegue a un abuso de derecho por parte del que pide la divisin.

Constitucin del condominio:

Por contrato: puede ser que dos o ms personas compren o reciban en donacin una cosa en comn.

Por testamento: se da cuando alguien lega una misma cosa a ms de una persona.

Por ley: la ley impone el condominio sin importar la voluntad de los particulares, como por ejemplo los bienes de familia.

Otro modo es por prescripcin adquisitiva ejercida por ms de una persona.

Comparacin con otros estados comunitarios: comparaciones fundamentales entre el condominio y:

Contrato de sociedad: en el condominio, el titular del derecho de dominio sobre la cosa es cada uno de los condminos, en cambio en la sociedad, es sta la titular (nace una persona jurdica distinta de los sujetos). El condominio se constituye por contrato, ley o testamento, mientras que la sociedad solo por contrato.

La indivisin hereditaria: las dos son una especie de comunidad pero el condominio es slo sobre cosas, en cambio la comunidad hereditaria pude ser sobre bienes que no son cosas. Adems mientras que la comunidad hereditaria surge slo cuando muere el causante, el condominio surge tambin por otras causas.

La comunidad conyugal: la administracin es diferente (hay dos masas separadas de bienes y cada uno de los cnyuges tiene la administracin y disposicin de una). Adems esta comunidad puede recaer sobre cosas o derechos, mientras que en el condominio slo sobre cosas. La comunidad es un principio indivisible; el condominio es en principio divisible.

La propiedad horizontal: en sta cada copropietario es dueo exclusivo de su unidad funcional y copropietaria sobre las partes comunes; es decir, que slo en estas partes comunes habra condominio.

Facultades de los condminos:

Sobre la parte indivisa: podemos decir que tienen facultades amplias (son las mismas que las de propietario de cosa: disponer, gravar, etc., sin consentimiento de los dems condminos) y el lmite es que esas facultades o derechos sean compatibles con la naturaleza de la parte indivisa: es decir, respetar el derecho que tienen todos los otros condminos como integrantes del condominio.

Sobre toda la cosa: hay facultades restringidas, como por ejemplo, el uso y goce de ella (pero siempre con la limitacin obvia de permitir a los otros condminos el ejercicio de esos mismos derechos). Y tambin puede quedarse con los frutos naturales que ella produce (los civiles, como un alquiler, se repartes automticamente segn las partes indivisas). Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. Es decir que no puede cambiarse el fin de la cosa objeto del condominio.

Obligaciones de los condminos: los condminos deben responder por: Gastos de reparacin o conservacin de la cosa, en proporcin a sus cuotas partes (y si pag todo un solo condmino, los dems le tendrn que reintegrar lo correspondiente a cada uno, salvo que abandonen su parte; en ese caso esa parte ser repartida junto con la deuda del reintegro por el gasto). Ahora, si no paga ni abandona, se lo puede demandar, o retener la cosa o hasta repartirse su parte si se reputa insolvente. Por supuesto que si la reparacin fue por culpa de alguna, este tendr que pagar todo solo.

Deudas por cargas reales que grava la cosa, si se hace, por ejemplo, una hipoteca sobre la cosa, todos van a estar obligados por toda la hipoteca, hay solidaridad (ac no se da el caso de dividir la deuda segn la parte indivisa). Ahora, si la deuda no se paga, se va a ejecutar y vender el bien; y si con eso no se llega a cubrir la deuda, el saldo impago s va a ser dividido segn la cuota parte de cada uno, es decir, desaparece la solidaridad entre ellos.

Administracin: ya vimos que cualquier condmino puede pedir la particin en cualquier momento, salvo casos puntuales de indivisin forzosa. Esto se debe a que es fundamental que haya un inters en continuar el condominio (es como en una sociedad cuando desaparece el afectio societatis, el nimo de asociarse con determinado fin), el que no quiere continuar puede irse, pidiendo la divisin. Los casos de indivisin son cuando hay razones con ms peso que el simple deseo de concluir con el condominio; por ejemplo si la divisin de la cosa es daosa o si es bien de familia.El efecto de la divisin es declarativo (y no traslativo de la propiedad); eso que le toca a cada condmino al hacer la particin, va a ser considerado propiedad de aqul desde la indivisin, desde que empez el condominio (no desde la particin); y del resto (es decir, de lo que le toco a otros) es como si nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad.

Particin: se puede hacer de dos formas:

Privada: siempre que estn todos los condminos de acuerdo y sean capaces

Judicial: si hay menores, incapaces o ausentes; o si un tercero se opone fundadamente a la particin o si no estn de acuerdo los condminos en hacer la particin privadamente.

Normas aplicables:

Por abandono que hace un condmino de su derecho, Art. 2685

Por enajenacin que hace un condmino de su parte indivisa a otro condmino, Art. 2677

Por prescripcin, cuando un condmino adquiere as la parte de otro.

El condominio con divisin forzosa: son aquellos casos en donde la ley admite la indivisin, la cual puede nacer de la voluntad (ya sea de los condminos o del testador) o de una disposicin legal. Es importante diferenciar de dnde nace la indivisin, ya que si es de la voluntad, en general se van a aplicar las reglas del condominio sin indivisin forzosa; pero si nace de la ley, habr un rgimen propio.Muros, cercos y fosos que sirven de separacin entre dos heredades contiguas: empecemos dando algunas definiciones:

Muro: es una pared hecha con materiales de construccin, de albailera.

Cerco: es una pared pero hecha con otros materiales, como alambrados.

Existen dos clases de muros:

Encaballado: el muro divisorio esta constituido entro las dos propiedades vecinas (50% sobre una y 50% sobra la otra).

Contiguo: el muro est construido desde el lmite hacia una de las propiedades (est construido 100% sobre una sola propiedad).

Medianera: se presume medianera la pared que separa a dos edificios, hasta donde termina el edificio ms bajo, (porque lo que sobra pertenece al dueo del edificio ms alto) y salvo prueba en contrario. Por su parte, el Art. 2719 dice que no se presume medianera la pared que separa jardines, patios, quintas, etc.

Obligaciones de los linderos:

El vecino que no construy la pared debe pagar la mitad del valor de su construccin: si es muro contiguo, pagar slo si hace uso del mismo; si es muro encaballado de no ms de tres metros, aunque no lo use debe pagar desde que se construy; y si es de ms de tres metros solo va a pagar por ese excedente si lo usa.

Gastos de reparacin o construccin de la pared medianera: puede ser que el deterioro se deba al uso normal del muro, en cuyo casi se deber contribuir con los gastos en proporcin de los derechos, es decir, que si no se hace uso de la pared solo se pagar por los gastos o reparacin de la pared hasta los tres metros, y si una parte, solo pagar por dicho sector. Ahora, si el dao o destruccin es por culpa de algn vecino, ste afrontar solo todos los gastos.

Derechos de los linderos:

A adquirir la medianera

A elevar la pared medianera

A usar o aprovechar el muro medianero

A abandonar los derechos sobre la medianera

UNIDAD N 5.

Propiedad horizontal: es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes (con caractersticas especiales). Estas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional.

Objeto: el objeto sobre el que recae la propiedad horizontal es el edificio, el cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos.

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios:

Sobre partes comunes: cada propietario es dueo de su parte propia y puede hacer con ella lo que quiera sin consentimiento de los dems, pero por razones de convivencia hay algunas limitaciones como la de no hacer modificaciones o innovaciones que puedan afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes, tampoco hacer ruidos que molesten, etc.

Sobre partes propias: la regla general es que los propietarios son condminos de las partes comunes en relacin al valor de su parte exclusiva o propia (si es uno de los departamentos ms caros, va a tener un porcentaje mayor que los dems). Las partes comunes no se pueden vender, porque estn unidas al dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).

Cargas comunes a todos los copropietarios: son cargas que deben cumplir cada uno de los copropietarios en proporcin al valor de sus unidades:

Expensas de administracin: son los gastos que surgen por la administracin normal del edificio (sueldos del portero, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminacin, etc.).

Expensas de reparacin y conservacin: estos gastos los hace el consorcio a travs de su administrador y si ste no hace la reparacin, puede hacerla un copropietario en caso de urgencia pudiendo luego reclamar el reembolso. Si no es urgente, el copropietario que repar y pago el solo, debe cumplir tres condiciones para luego pedir el reembolso de lo gastado y son: a) que no est el administrador, b) antes de efectuar la reparacin debe notificar a los dems copropietarios y c) que una vez notificados los dems copropietarios, ninguno se oponga. Cargas por innovacin y mejores: en la propiedad horizontal para hacer innovaciones y mejoras se exige la mayora absoluta de votos (siempre que el reglamento no establezca otra proporcin). Esto es para evitar que un copropietario, caprichosamente impida hacer la mejora. De todas formas si la mejora es de un costo excesivo o contraria a la ley o reglamento o al aspecto esttico del edificio, la minora puede oponerse a travs del interdicto de obra nueva. Otros gastos: Seguros: el seguro contra incendios es obligatorio y es a cargo de los propietarios

Hipotecas del terreno: si se hipotec el terreno los gastos del servicio y los pagos del capital son a cargo de los copropietarios

Gastos por daos causados con cosas comunes: son gastos a cargo de los copropietarios, por ejemplo la cada de un balcn.

Gastos de construccin: la minora que no quiere pagar el gasto, puede venderle su parte a la mayora.

Consorcio: es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. Se considera una persona jurdica distinta de cada uno de los miembros y que tiene patrimonio propio: las expensas comunes. Dentro del consorcio tenemos: Administrador: que hace de rgano ejecutivo

Asamblea: es el rgano deliberativo

Consejo: que es el rgano de control del administrador

Reglamento del consorcio: el consorcio queda constituido cuando el reglamento de copropiedad y administracin se otorga por escritura pblica y se inscribe en el registro de la propiedad inmueble. Es la ley interna del edificio y a partir de ah se darn los ttulos de propiedad a cada adquirente. En el caso de que no se inscriba el reglamento, va a obligar a las partes que lo firmaron a hacerlo, aunque el consorcio no est constituido. Es importante no confundir la constitucin del consorcio con la del derecho de propiedad horizontal, ya que ste es anterior al consorcio y necesita para dividir el inmueble la tradicin, la escritura pblica de ttulo y la inscripcin en el registro.

El reglamento puede ser redactado por el:

Propietario vendedor

Todos los copropietarios en forma unnime

Naturaleza jurdica: para algunos doctrinarios es un contrato y para otros es simplemente un conjunto de normas jurdicas.

Reforma del reglamento: la mayora de votos necesaria para reformar el reglamento va a depender de qu clusulas se quieran reformar. Existen dos tipos de clusulas:

Clusulas reglamentarias: son las relacionadas con temas menores. Para reformar estas clusulas, se exige una mayora no menor de dos tercios del total de los propietarios.

Clusulas estatutarias: son las relacionadas con el estatuto. Para reformar esta parte suele exigirse unanimidad.

Dicha reforma debe hacerse por escritura pblica y se inscripta en el registro.

Las clusulas de irrevocabilidad, que suele hacer el propietario vendedor a su favor, para que no se reformen determinadas cosas, son invlidas y en estos casos la reforma puede hacerla la justicia.

El administrador: es el representante del consorcio. Puede serlo cualquier persona capaz, sea un copropietario o un tercero, sea persona fsica o jurdica. Su designacin debe estar determinada por el reglamento y para su designacin se requiere unanimidad. El consorcio nunca puede estar sin administrador, en caso de no existir acuerdo en su designacin lo har el juez. Sus funciones son: Administrar y cuidar las partes comunes

Recaudar y emplear los fondos recaudados

Asegurar el edificio contra incendios

Rendir cuentas, cuidar los ttulos de propiedad del inmueble, llevar los libros del consorcio

Representar al consorcio administrativa y judicialmente

Ejercer los derechos y obligaciones asignadas en el Reglamento

Remocin del administrador: los copropietarios pueden revocar al administrador (ya que es un contrato de mandato) cuando quieran, sin necesidad de invocar justas causas y aunque el reglamento establezca su irrevocabilidad. Si no se logra la mayora requerida de votos para revocar al administrador y existe justa causa, esto podr ser requerido judicialmente.

Asamblea: es el rgano ms importante del consorcio y est compuesto por todos los copropietarios. Aprueba y modifica el reglamento, tambin nombre, da instrucciones o despide al administrador, etc.

Para realizar una asamblea, primero se debe notificar a todos los copropietarios. Las clases de asambleas son:

Ordinarias: se hacen peridicamente en los plazos determinados por el reglamento. Los temas a tratar en este tipo de asambleas estarn predeterminados en el reglamento, Ej. Renovar el contrato contra incendio.

Extraordinarias: no estn predeterminadas pero se realizan cuando surge algo particular, de inters comn.

Qurum para sesionar: debe estar fijado en el reglamento y puede ser mayor (pero nunca menor) al que exige la ley para determinadas decisiones. Para el cmputo de votos se computa uno por cada propietario, salvo que el reglamento diga otra cosa.

Mayoras necesarias:

Para los asuntos comunes se exige la mayora de los votos (mitad ms uno, de todos los propietarios y no de los presentes, salvo que lo diga el reglamento).

Para otros asuntos, el reglamento o jurisprudencia dicen: a) la unanimidad en los casos en que se necesite hacer una obra nueva, cambiar el fin de las unidades, cambiar alguna clusula estatutaria, etc.; b) dos tercios de todos los copropietarios, cuando se necesario modificar alguna clusula del reglamento.Control judicial de la asamblea: cualquier copropietario puede pedir el control judicial de la asamblea por medio de:

Recurso de nulidad

Recurso de arbitrariedad

Prehorizontalidad: es el estado de un inmueble en el que se va a construir o se est construyendo un edificio con la intencin de someterlo luego al rgimen de la propiedad horizontal.

Rgimen de la ley 19.724: la ventaja para los compradores, es que van a comprar su departamento a un precio ms bajo del que valdr cuando est terminado.

La ventaja para el dueo del terreno, es que consigue la plata para construir el edificio, sin tener que pedir prstamos con altos intereses a una compaa financiera.

Con la ley de Prehorizontalidad, tambin se evita que el vendedor cometa fraudes, Ej. Que luego de sacarle una cantidad de dinero a cada comprador, desaparezca o se declare insolvente y caiga en quiebra; o descubrir que el terreno estaba hipotecado, etc.

Esta ley permite que se regulen las ventas de departamentos que todava no estn construidos, dndoles seguridad a los compradores al firmar el contrato.

Estado de Prehorizontalidad: nace con la inscripcin en el registro de la propiedad inmueble de la escritura pblica en la que el titular del dominio del terreno manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio que ser luego subdividido en unidades, las cuales sern enajenadas a ttulo oneroso, a travs del rgimen de propiedad horizontal.

Efectos: la afectacin del inmueble a la Prehorizontalidad le prohbe al propietario disponer del inmueble o gravarlo en forma diferente a la establecida por ley. Nada impide que le venda el inmueble a un tercero, porque esto no afectar a los derechos de los adquirentes por boleto inscripto. Es decir, que el nuevo adquirente debe continuar con la afectacin del inmueble, a la Prehorizontalidad. UNIDAD N 6.

Usufructo: el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia. Sus partes son: Usufructuante: es el propietario de la cosa

Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa

Caracteres:

Derecho real de uso y goce

La cosa debe ser ajena

No se debe alterar su sustancia

Duracin: el usufructo puede constituirse por un plazo determinado, el cual deber respetarse aunque muera el propietario. De no pactarse un plazo, el usufructo durar hasta la muerte del usufructuario.

Clases de usufructo:

Perfecto: en este caso el usufructuario debe usar y gozar de la cosa sin alterar su sustancia. El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa y debe conservarla para devolverla al propietario al terminar el usufructo.

Imperfecto: se aplica sobre cosas que son intiles al usufructuario si ste no las puede consumir o cambiar su sustancia, Ej. Granos, dinero, etc. (No se considera un verdadero usufructo).

Objeto: el usufructo puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles que estn en el comercio.

Constitucin: el usufructo de constituye mediante:

Contrato oneroso o gratuito

Por pactos de ltima voluntad

Disposicin legal

Por prescripcin

Usufructo de crditos: en realidad, el objeto no es el crdito, sino el instrumento que lo representa, Ej. Si A tiene una deuda con B por la cual le debe entregar un auto, y B da en usufructo a C el crdito, el objeto no es el crdito, sino el instrumento pblico o privado en el que consta el crdito.

Usufructo de animales:

Individualmente considerados: el usufructuario puede servirse de ellos y obtener los productos que dieren. Si alguno muere o se pierde, el usufructo slo se extingue con respecto a ese animal y el usufructuario no tiene obligacin de sustituirlo. No puede alquilar animales, salvo que ese sea su destino.

Usufructo de ganados: si muere todo el ganado sin culpa de usufructuario, debe entregar los despojos al dueo y se extingue el usufructo. Si muere parte del ganado, el usufructuario puede elegir entre extinguir el usufructo devolviendo los animales vivos, o continuarlo reemplazados los que perecieron.

Derechos y obligaciones de las partes:

Del usufructuario:

Constituir fianza

Conservar la cosa

Pagar todo tipo de impuestos

Derecho a usar y gozar de la cosa

Puede hacer mejoras mientras no altere la sustancia de la cosa

Puede realizar actos de administracin

Del propietario: Tiene que entregarle al usufructuario el bien usufructuado en el estado que est y con sus accesorios. No puede hacer actos materiales sobre la cosa

Ejercer sus derechos como propietario, siempre que sean compatibles con el usufructo

Extincin del usufructo: Al finalizar el plazo determinado

Por prescripcin liberatoria o adquisitiva

Por cumplimiento de la condicin resolutoria

Por consolidacin

Por confusin

Por renuncia

Por prdida o destruccin total de la cosa

Por revocacin directa

Por la resolucin de los derechos

Por las causas generales de extincin de los derechos reales

Cuasiusufructo: hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etctera.El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y puede consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le parezca.Uso y habitacin: derecho a uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o la de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Cuando el derecho de uso, se establezca sobre una casa con el fin de morar en ella, ser derecho de habitacin.

Constitucin: al igual que en el usufructo puede constituirse por:

Contrato

Testamento

Prescripcin

Por ley

Objeto: recae sobre cosas no fungibles (de lo contrario sera u cuasiusufructo). En el derecho de habitacin, la cosa no fungible ser una casa.

Obligaciones:

Dar fianza y hacer inventario: si el usuario tiene la posesin de la cosa o el habitador tiene la posesin de toda la casa, debern dar fianza y hacer inventario. No tendrn tales obligaciones si la cosa o la casa quedan en manos del propietario.

Gastos de conservacin y contribuciones: son los mismos que en el usufructo, pero si el usuario toma slo una parte de los frutos y el habitador ocupa slo una parte de la casa, pagarn en proporcin de lo que gocen.

Derecho de habitacin del cnyuge suprstite: si bien el Art. 2949 dice que no existe el uso establecido por ley, esto fue modificado por la ley 20.798 que incorpor el derecho de habitacin a favor del cnyuge supersite, esto consiste en, Ej. Un matrimonio vive en un inmueble (el nico que tienen en condiciones de habitar) y muere uno de los cnyuges. Se presentan los herederos y reclaman la particin de la herencia. El cnyuge supersite tendr sobre el inmueble un derecho real de habitacin, en forma gratuita y vitalicia, y los herederos sern propietarios y debern respetar ese derecho.

Servidumbres: es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.

Partes:

Titular del fundo dominante (a favor del cual se constituye la servidumbre)

Titular del fundo sirviente (el cual debe soportar la carga)

Caracteres:

Derecho real

Perpetuo o temporario: las servidumbres reales son perpetuas, salvo convencin en contrario; y las personales son de por vida (si es a favor de persona fsica) o por 20 aos (jurdica).

Sobre inmueble ajeno: no puede constituirse sobre inmuebles. El inmueble debe ser ajeno, ya que, en principio, no se puede constituir una servidumbre sobre un fundo propio.

Atipicidad: pueden constituirse cualquier clase de servidumbres, adems de las servidumbres en particular que establece el cdigo y aunque rija el principio del nmerus clausus para los derechos reales.

Derechos del propietario del fundo dominante:

Usar el inmueble ajeno, Ej. Sacar agua

Impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad, Ej. Impedir que realice una construccin que obstruya la vista a un lindo paisaje.

Ejercer ciertos derechos de disposicin

Clasificacin:

Reales: cuando hay dos inmuebles y la servidumbre se constituye sobre uno de ellos (predio sirviente) en beneficio del otro (predio dominante).

Personales: aqu la servidumbre se constituye sobre un fundo (sirviente), pero a favor de una persona (titular dominante), que puede ser o no, propietaria de un inmueble

Activas: en principio, toda servidumbre es activa y pasiva a la vez. Por ejemplo, la servidumbre de paso es activa desde el punto de vista del fundo dominante (su titular tiene derecho a transitar por el fundo vecino) y es pasiva desde el punto de vista del fundo sirviente (debe permitir el ejercicio del derecho).

No activas: es el caso de las servidumbres personales en las que no existe fundo dominante (usufructo, uso y habitacin). La servidumbre es pasiva desde el punto de vista del fundo sirviente, pero al no existir fundo dominante no podemos decir que la servidumbre sea activa

Continuas: se ejercen continuamente por s mismas sin necesitar un hecho actual del hombre (Ej. Servidumbre de vistas o de acueducto)

Discontinuas: necesitan de un hecho actual del hombre para ser ejercidas, Ej. La servidumbre de paso, que dura mientras el hombre pasa.

Aparentes: se anuncian por signos exteriores, Ej. Puertas, ventanas, caminos.

No aparentes: no se manifiestan por ningn signo, Ej. Prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada.

Afirmativas: cuando el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo dominante, Ej. Dejarlo pasar

Negativas: el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer algo; consiste en un deber de no hacer, Ej. Deber de no levantar un edificio a una altura determinada.

Voluntarias: cuando las servidumbres no son indispensables (exigibles) pueden pactarse libremente entre las partes, Ej. Para salir de mi fundo puedo pasar por otro lado, pero de todas formas, con mi vecino pactamos que yo podra salir a travs de su fundo.

Forzosas: son aquellas llamadas legales, porque tienen su origen en la ley.

Formas de establecerlas, constitucin y adquisicin de servidumbres:

Por contrato Por disposicin de ultima voluntad

Por destino del padre de familia

Por la servidumbre que revive

Por prescripcin

Por ley

Modalidades: las servidumbres pueden estar sujetas a un cargo, Ej. Cargo para el dueo del fundo dominante de cerrar la tranquera cada vez que pasa; o establecerse bajo condicin o plazo.

Las servidumbres son perpetuas, salvo aquellas constituidas por contrato de disposicin de ltima voluntad, en donde las partes hayan pactado una condicin o plazo que limite esa perpetuidad. Las constituidas en las formas restantes son siempre perpetuas.Derechos y obligaciones del propietario del fundo sirviente:

Deberes: no puede realizar ningn acto que entorpezca el ejercicio de la servidumbre por parte del dominante; y si lo hizo debe volver las cosas a su estado anterior, a su costa, ms una indemnizacin por los daos. Si se comprometi a hacer obras o gastos para conservar la servidumbre, tendr el deber de cumplirlo.

Derechos: tiene derecho a mantener sus facultades de propietario y puede ejercer sobre su fundo la servidumbre que ejerce el dueo del fundo dominante, siempre que no le entorpezca dicho ejercicio. Tambin tiene derecho a abandonar el inmueble cuando los gastos causados por la servidumbre fueran muy costosos (aunque tambin puede pedir que se modifique el ejercicio de la servidumbre, siempre que el dueo del fundo dominante mantenga sus ventajas; Ej. Si en lugar de pasar por la izquierda del fundo, se hace un camino por derecha.Extincin: existen siete formas de extinguir las servidumbres:

Nulidad, resolucin o rescisin

Cumplimiento del plazo o condicin resolutoria

Renuncia

Confusin

Falta de uso

Imposibilidad de uso o prdida de utilidad

Expropiacin del inmueble sirviente por causa de utilidad pblica

Servidumbres incluidas en el cdigo civil:

Servidumbre de trnsito: tiene lugar cuando la servidumbre se hace entre dos fundos con el fin de pasar, de transitar.

Servidumbre de acueducto: un acueducto es una caera o canal por el que se transporta agua de un lugar a otro. Servidumbre de acueducto es el derecho real de hacer entrar agua en un inmueble propio, viniendo de fundos ajenos.

Servidumbre de recibir agua de predios ajenos: tiene lugar cuando un predio (el fundo sirviente) recibe agua de otro predio.

Servidumbre de sacar agua: tiene lugar cuando una persona del fundo dominante, busca agua del fundo sirviente (de pozos, aljibes) y se la lleva al suyo, ya sea con un balde, con molinos o bombas.

Servidumbre administrativa: puede definirse como el derecho de carcter pblico constituido por una entidad pblica, por el cual se imponen restricciones al dominio de inmuebles de particulares, a favor del inters pblico (por eso se llama administrativas).

UNIDAD N 7.

Acciones reales: es la que protege a un derecho real. Tiene por finalidad obtener la declaracin de un derecho que no afecta a la persona sino a la cosa.

Clases:

Reivindicatoria: esta accin se usa para defender a los derechos reales que se ejercen por la posesin (dominio, condominio, usufructo, habitacin, uso, prenda, anticresis) y siempre que haya desposesin (es decir, que est en juego la existencia del derecho real). Con ella logramos la restitucin de la cosa, Ej. Soy dueo de una casa y no me dejan entrar.

Negatoria: esta accin se aplica para los mismos derechos reales que para la reivindicatoria, pero siempre que haya un dao, lesin o ataque de mejor gravedad que la desposesin (es decir, que haya turbacin de derecho; que est en juego la libertad del ejercicio del derecho real), Ej. Soy dueo de una cosa y el vecino, sin tener el derecho, pretende hacer una servidumbre sobre ella; pero en ningn momento se discute que soy el dueo de la casa.

Confesoria: esta accin se usa para defender los derechos reales restantes, es decir, la hipoteca y las servidumbres activas (que son los derechos reales que no se ejercen por la posesin). En este caso est en juego la plenitud del derecho real, Ej. Soy titular de una servidumbre (de agua) y el dueo del fundo sirviente no me deja ejercer mi derecho, entonces uso esta accin.Importancia: anteriormente estas acciones eran muy usadas ya que no exista la amplitud de registros que hay ahora. En la actualidad tenemos un sistema registral bien organizado y adems en los pueblos apartados en donde se acostumbra a inscribir los ttulos, se siguen usando las acciones posesorias e interdictos para proteger los derechos reales.

Accin reivindicatoria: es la accin con que cuenta el titular de un derecho de poseer una cosa, contra aqul que efectivamente la posee y no tiene ese derecho. Las acciones posesorias y los interdictos protegen la posesin misma, en cambio la accin reivindicatoria protege el derecho de poseer, es decir el ttulo.

Legitimacin activa: para resolver ese interrogante tenemos dos posturas:

Restrictiva: nos dice que pueden ejercer esta accin slo los titulares de un derecho real de dominio

Amplia: nos dice que pueden ejercerla todos los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesin: o sea el dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis.

Casos especiales:

Un comprador al que no le hicieron la tradicin de la cosa, puede ejercer la accin reivindicatoria?, depender de en manos de quin est la cosa: si est en manos del vendedor, tendr que ejercer una accin personal de exigir el cumplimiento contractual; y si est en manos de un tercero, entonces s podr ejercer la accin reivindicatoria:

Cesionario de la accin: el cesionario puede reivindicar la cosa aunque no haya recibido la posesin porque se pone en lugar del cedente y ejerce los derechos y acciones de aqul. Si el cedente pierde la posesin el cesionario la reivindica.

Heredero: este tambin puede, ya que sucede al causante en todos sus derechos. Slo debe probar que su antecesor tuvo la posesin y la perdi

Legitimacin pasiva: esta accin puede dirigirse contra cualquiera que tenga la cosa en carcter de poseedor o de simple tenedor (ya sea a nombre propio o de otro).

Ficta possesio: no puede ejercerse esta accin contra alguien que no posee realmente, por eso se dice que son casos de pseudo reivindicacin.

Juicio por reivindicacin: es el juicio que se lleva a cabo para que la accin reivindicatoria pueda cumplirse. En la sentencia, el juez ordena cmo se va a hacer la reivindicacin y para cumplir con el fin que sta persigue se puede usar medidas precautorias.

Prueba: le corresponde al reivindicante probar que es el dueo de la cosa, lo hace mostrando los ttulos, es decir, mostrado como adquiri la cosa.

Presunciones: se dan cuando hay falta de prueba para fundar una demanda. Se aplicarn entonces las siguientes presunciones:

Si el poseedor no presenta ttulos:

El ttulo presentado por el actor, con fecha posterior a la posesin del demandado no alcanza para fundar la demanda. Es decir que el reivindicante tendra que presentar algn ttulo anterior a la posesin del demandado para que pueda fundar dicha accin. Si el poseedor presenta ttulos:

Ttulos presentados por actor y demandado hechos por la misma persona se presume que el primero que fue puesto en posesin de la cosa es el propietario.

Accin Negatoria: ya la defin anteriormente.

Prueba: el demandante debe probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca.

Accin Confesoria: ya la defin anteriormente.

Prueba: va a depender de que el derecho impedido sea una servidumbre o no. Si es servidumbre deber probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa (si el actor es el acreedor hipotecario deber probar adems su derecho de hipoteca); si no es servidumbre slo tendr que probar su derecho de poseer el inmueble.UNIDAD N 8.

Hipoteca: es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del deudor.

Naturaleza jurdica: es una garanta real que constituye el deudor sobre un bien inmueble propio para garantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con la obligacin que contrajo.

Caracteres: la doctrina los clasifica en naturales y esenciales:

Naturales: se trata de slo uno (la indivisibilidad) y si llega a faltar, la hipoteca igual sigue existiendo.

Esenciales: si faltan estas caractersticas, la hipoteca es nula.

Es un derecho real

Es convencional

Es accesorio de un crdito en dinero

Se le aplica el principio de especialidad: no puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Inscripcin

Es solemne

Constitucin de la hipoteca:

Condiciones de fondo:

Ser propietario del inmueble

Tener capacidad para enajenar bienes inmuebles

Permiso del cnyuge si hay matrimonio

Principio de especialidad

Condiciones de forma:

Debe hacerse en escritura pblica

El acreedor debe aceptar la hipoteca

Se debe contar con todos los datos del inmueble, las partes, el crdito, etc.

Registro de la hipoteca: la inscripcin de la hipoteca debe contener todos los datos, esto sirve para que la hipoteca pueda ser oponible a terceros. El plazo para registrar la hipoteca es de 45 das.

Prioridad de la hipoteca: la prioridad se aplica por orden de registracin, salvo que si estando constituida la obligacin hipotecaria pero no registrada an y corriendo el plazo de 45 das, un subsiguiente acreedor, sabiendo que existe esa obligacin hipotecaria, haga registrar primero la que garantiza su crdito. En este caso, la prioridad del registro no tiene efecto respecto a la primera hipoteca, si se registr dentro del plazo de los 45 das. Su fundamento es que sera un deshonor de la ley que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta, dejando que triunfara.

Prioridad y reserva de rango: la prioridad entre dos o ms inscripciones la da la fecha de la escritura y el nmero de presentacin asignado a los documentos presentados en el registro.

El Art. 3135 establece la reserva de rango, consistente en que, el deudor al constituir la hipoteca con consentimiento del acreedor, puede reservarse el derecho de constituir despus otra hipoteca de grado preferente, siempre que determine el monto mximo que esta futura hipoteca podr alcanzar.

Hipotecas constituidas en el extranjero sobre bienes existentes en la Argentina: el requisito para esta hipoteca es que se haga en instrumento pblico legalizado. El plazo para registrarlo es de seis das.

Hipoteca constituida por un tercero: no es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contrado la obligacin principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente. La hipoteca puede ser constituida por el propio deudor o por un tercero. Si la constituye el tercero, ste se hace responsable (con un inmueble de su propiedad y a travs de la constitucin de la hipoteca) de que el deudor cumplir, de lo contrario se ejecutar el inmueble del tercero para saldar la deuda.

Efectos de la hipoteca: podemos hablar de dos clases:

Entre el constituyente y el acreedor (partes)

Entre el acreedor hipotecario y los terceros poseedores propietarios

Efectos entre las partes: el deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de disposicin material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado (demoler una pared, rellenar con cemento una piscina).

Efectos con relacin a terceros: el acreedor hipotecario tiene dos derechos fundamentales: el derecho de persecucin (ius persequendi) y el derecho de preferencia (ius preferendi).

Derecho de persecucin: es el derecho que tiene el acreedor de perseguir el inmueble hipotecado, sin importar quien lo tenga, cuando el deudor lo hubiese enajenado, total o parcialmente. Pero, las cosas muebles accesorias al inmueble hipotecado, no podrn perseguirse del tercero poseedor.

Derecho de preferencia: es el derecho que la ley le da al acreedor hipotecario. Es decir que el inmueble debe venderse libre de ellos porque el acreedor no debe perjudicarse por culpa del tercero poseedor.

Diferencia entre tercer adquiriente y tercer poseedor: el dueo del inmueble hipotecado puede enajenarlo a un tercero, el cual puede asumir dos actitudes respecto de la hipoteca:

Se hace cargo de la deuda (y se convierte en deudor)

No asume la deuda (situacin igual al caso en que el acreedor no acepta al tercero como deudor)

El tercero poseedor, ante la accin del acreedor hipotecario para ejecutar el inmueble, puede:

Defenderse en el juicio ejecutivo

Pagarle al acreedor hipotecario

Abandonar el inmueble

Seguir la ejecucin del inmueble

Extincin de la hipoteca: existen dos vas de extincin:

Por va de consecuencia: la hipoteca se extingue como consecuencia de la extincin total de la obligacin principal.

Por va principal: cuando la hipoteca se extingue por s misma (aunque quede vigente la obligacin principal), lo cual se produce en los siguientes casos:

Renuncia del acreedor de su derecho hipotecario

Expropiacin y venta judicial

Confusin

Destruccin de edificios

Resolucin del derecho de propiedad

Cancelacin de la hipoteca: la cancelacin es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin de la hipoteca en el registro.

Prenda: el CC utiliza la palabra PRENDA para tres casos distintos: La llama prenda al derecho real de prenda: habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. A diferencia de la hipoteca, en la prenda la cosa se transmite al acreedor.

Le llama prenda al contrato que da nacimiento al derecho real de prenda

Le llama prenda al objeto que se entrega en garantaCaractersticas: este derecho, es un derecho real y es accesorio de una obligacin principal. En general, es convencional y cuenta con el carcter de especialidad y el de indivisibilidad. En general la prenda sirve para garantizar un prstamo, pero puede garantizarse cualquier obligacin: cierta, condicional; con o sin plazo; de dar, hacer o no hacer, etc.

Objeto: pueden prendarse cosas muebles y los crditos, pero ambos deben estar en el comercio. No se acepta prenda sobre cosa ajena ni futura.Constitucin de la prenda: debe constituirla el dueo de la cosa (o titular del crdito).

Entregar la cosa prendada es indispensable para que nazca el contrato y el derecho real. Y si es un crdito, hay que entregar el instrumento (el ttulo del crdito).

Respecto de la capacidad de las partes, se exige capacidad para enajenar para el que constituye prenda y capacidad de contratar para quien la recibe.

Ejecucin de la prenda: en general (salvo excepciones en las que el acreedor puede ejecutar la venta), los acreedores deben pedir al juez la venta de la cosa prendada. Luego el juez cita al deudor para que oponga excepciones y si ste no las tiene, se sigue con la ejecucin. Si el acreedor prendario no pide la ejecucin, pueden pedirla los acreedores quirografarios.

Prenda tcita: es la que surge cuando ya hay una obligacin garantizada con una prenda y se hace una segunda obligacin (entre el mismo acreedor y el mismo deudor) que vence antes de que se pague la primera obligacin. Esta segunda obligacin se entiende garantizada con una prenda tcita porque se presume que ambas obligaciones estn avaladas por la prenda.

Extincin de la prenda: la prenda se extingue igual que la hipoteca, por va principal y por va de consecuencia.

El contrato de prenda es un contrato real, ya que produce efectos desde la tradicin de la cosa, y es un contrato unilateral, ya que es el acreedor el que se obliga a devolver la cosa al deudor cuando ste cumpla con su obligacin. Tambin es oneroso y accesorio de la obligacin que dio origen a la prenda.

Anticresis: es el derecho real que constituye el deudor (o un tercero por l) sobre un inmueble de su propiedad a favor del acreedor, consistente en darle la posesin para que perciba frutos del mismo.Es un contrato real, unilateral y oneroso que da origen al derecho real de anticresis.

En cuanto a la forma de constitucin, entre las partes, la anticresis es vlida con la simple entrega de la cosa, pero frente a los terceros es necesaria la escritura pblica y su inscripcin en el registro: los contratos cuyo objeto sea gravar un inmueble, deben hacerse en escritura pblica.

Caractersticas de la anticresis:

Es un derecho real

Es convencional

Es accesoria

Es indivisible

Especialidad

Inscripcin en el registro

Requisitos:

Se necesita la existencia de un crdito determinado, individualizado para garantizar con la anticresis

Que la anticresis se constituya sobre cosa inmueble

Que se le de al acreedor (anticresista) la posesin del inmueble (para que perciba sus frutos)

Que el acreedor pueda percibir los frutos para imputarlos a lo que corresponda (intereses, capital de la deuda).

La anticresis lo debe hacer aquel que tenga capacidad para disponer del inmueble (dueo) o de sus frutos (usufructuario).

Derechos y deberes de las partes:

Derechos del acreedor

Tiene derecho a retener el inmueble hasta que le paguen su crdito, ya que es la forma de mantener la garanta.

Tiene derecho a percibir frutos

Tiene derecho a que le reembolsen los gastos que hizo por las mejoras al inmueble

Tiene derecho a pedir la venta judicial del inmueble en caso de que el deudor no pague la obligacin al momento de su vencimiento.

Tiene todas las acciones correspondientes para defender su derecho, posesorias, policiales, negatoria, etc.

Deberes del acreedor:

Conservar la cosa y administrarla sin perjudicar al deudor al percibir los frutos correspondientes

Debe devolver la cosa si la obligacin principal se extingue

Derechos del deudor (constituyente):

Tiene todas las facultades como dueo

Tiene derecho a pedir que la reintegren la cosa cuando se extinga la obligacin principal

Deberes del deudor:

Debe reembolsar las mejoras que hizo el acreedor

UNIDAD N 11.

Concepto de publicidad: se llama publicidad a aquellos medios usados para difundir o propagar toda clase de hechos, actos o situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de ndole jurdica, se llama publicidad jurdica.

En los derechos reales es muy importante su publicidad, porque los derechos reales son de carcter absoluto, lo cual significa que todas las personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a travs del medio ms idneo: la publicidad. Esta publicidad se logra a travs de los registros.

Registro: es aquel lugar donde se anotan los actos y contratos de los particulares o de las autoridades. Tambin se denomina registro al libro donde se anotan dichos actos y contratos.

Registro nacional de las personas

Registro de la propiedad automotor

Registro de la propiedad intelectual, etc.

Ventajas de la publicidad: la publicidad es fundamental para proteger los derechos de los acreedores, ya que el Registro les permite saber qu bienes tiene el deudor (quien de esta forma no podr ocultarlos), y as, en caso de que ste no pague su deuda, el acreedor podr embargarle algn bien.

Le permite a los terceros que quieran adquirir algn derecho real sobre un bien, saber en qu estado est (hipotecado, usufructuado, etc.) y quien es su dueo.

Principios registrales: (Ley 17.801) Principio de rogacin: rogacin significa pedido, peticin, es decir que las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya que el registro no acta de oficio.

Principio de inscripcin: este principio nos dice que los documentos detallados en la ley deben inscribirse para su oponibilidad frente a los terceros

Principio de prioridad: este principio establece que el orden en que se tendr en cuenta la inscripcin ser en base a la prioridad al inscribir; primero en el tiempo, primero en el derecho.

Principio de especialidad: este principio establece que el inmueble debe estar determinado perfectamente (valor, ubicacin, quin es su titular, etc.) y todos estos datos deben estar inscriptos en su folio real.

Principio de tracto sucesivo: este principio significa que el orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena; y cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior. Ej. Si en el folio de un determinado inmueble aparece como titular Juan Prez, entonces Juan Prez es el nico que lo va a poder gravar o vender y no otro.

Principio de legalidad: este principio establece que el registro tiene facultad para aceptar o rechazar (provisionalmente o definitivamente) el ttulo que se pretende inscribir, a travs de un examen en el cual se analizar si dicho ttulo rene los requisitos de forma.

Principio de publicidad: este principio determina que todo el que tenga inters podr acceder al registro para enterarse del estado jurdico de bienes y documentos.

Principio de legitimidad: este principio nos indica que todo lo anotado en cada folio real (cada asiento registral) se presume verdadero hasta que se demuestre lo contrario, en cuyo caso son rectificados

Principio de completitividad: este principio establece que si bien el registro no se presume exacto (porque para eso tendra que ser convalidante de ttulos, y ya vimos que no lo es), pero s se presume completo.