Resumen Total Total Contratos (1)

8/7/2019 Resumen Total Total Contratos (1)

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ndr1. CONTRATOS PREPARATORIOS:

EL PRECONTRATOEl contrato como fuente de las obligaciones se fundamenta en el acuerdo de dos o ms voluntades que produce efectosjurdicos. Sin embargo para el perfeccionamiento de todo contrato preceden ciertas etapas mediante las cuales se puedenproponer las condiciones del contrato para que ste sea posteriormente aceptado o rechazado. As, para queeventualmente se produzca un negocio jurdico es necesario que se encuentren una propuesta u oferta y una aceptacin.En dicho proceso se distinguen los tratos preliminares o invitacin a contratar; la oferta y los contratos preparatorios. --Los tratos preliminares son expresiones de la voluntad de las partes que pretenden contratar, pero sin embargo noproducen ningn efecto jurdico salvo la obligacin de las partes de proceder de buena fe. Estos se adelantan paraefectuar las deliberaciones que posteriormente generen un acuerdo y pueden modificarse o rectificarse. Por otra partelos contratos preparatorios son negocios que se celebran entre las partes con el fin de obligarse a que eventualmente secelebre otro contrato, cuyas bases y condiciones all se establecen.1 Finalmente es importante analizar la oferta pues ellaes el proyecto definitivo del acto jurdico que se somete a la aceptacin de la persona a quien se dirige. El concurso devoluntades que da origen al negocio jurdico se realiza por el encuentro de una oferta (proyecto definitivo de contrato) yuna aceptacin.

----PROPUESTASe puede definir como: la invitacin que una o ms personas hacen a otra u otras a celebrara una convencin Puede

estar dirigida a una o varias personas determinadas, o al pblico en general, es decir, a cualquier persona indeterminada.En trminos generales, se llama oferta a la propuesta a persona determinada y policitacin a la propuesta a personasindeterminada

SIMPLE INVITACIN A CONTRATAR Y NEGOCIACIONES PRE-CONTRACTUALESSe debe distinguir la oferta de los simples tratos o negociaciones preliminares al contrato, que no contienen una voluntadfirme de contratar. Pueden existir varias actuaciones pre-contractuales, que se consideraran meras invitaciones acontratar o negociaciones sin relevancia jurdica. As, la diferencia entre invitacin a contratar y oferta, es que la segundadebe reunir ciertos requisitos para producir efectos jurdicos. La oferta se puede generar tras una simple invitacin acontratar. Todos son trmites anteriores al contrato.

OFERTALa oferta se encuentra definida en el artculo 845 C.Co. Se puede afirmar que es la propuesta o invitacin que una o ms

personas formulan a otra u otras personas determinadas a celebrar una convencin Es un acto jurdico unilateral que seforma con la sola voluntad del oferente. Debe contener el proyecto de acto jurdico que se quiere celebrar, incluyendotodos aquellos elementos sin los cuales el negocio no puede existir. (Art. 1501 de C.C) Pues para su perfeccionamientoslo debe hacer falta la aceptacin clara y simple del destinatario, ya que si el destinatario tiene que introducirle a suaceptacin adiciones o modificaciones, tal aceptacin constituye una nueva oferta. La oferta puede ser verbal o escrita.Art. 850 y 851 C.Co y expresa2 o tacita.El Cdigo de Comercio exige que la oferta sea comunicada al destinatario utilizando cualquier medio idneo, haciendoreferencia a la teora de la expedicin, pues no incluye la necesidad de recepcin, pero a la vez, el Art. 864 C.Co introduceque la celebracin del contrato se entiende desde el momento de la recepcin de la contestacin.Segn el Art. 1494 del C.C. Las obligaciones nacen del concurso real de las voluntades de dos o ms personas, como en loscontratos o convenciones; Las manifestaciones de voluntad deben ser convergentes hacia un mismo querer, lo cualsupone al menos dos actos simples: la oferta y su aceptacin. La propuesta, bien puede presentarse en solamente en unacto o fragmentada en varios actos distintos.

No obstante, no toda iniciativa dirigida hacia la formacin de un contrato produce consecuencias en derecho. Solamentecuando esa iniciativa de contratacin rene una serie de exigencias legales que la transforman en oferta, producir losefectos propios de ella.Los requisitos para la validez jurdica de la oferta son los siguientes:- Firme: Debe expresar una voluntad clara y decidida de concluir un negocio jurdico.- Inequvoca: Debe reflejar la certeza de que hay un verdadero proyecto de negocio jurdico y una voluntad contractual.

1La promesa de compraventa y la apertura de crdito son ejemplos de este tipo de contratos.

2Por ejemplo cuando se presenta en una conversacin telefnica, en una carta o telegrama.


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- Precisa y completa, contener los elementos esenciales del negocio,de tal manera que tratndose de un negocio jurdicoconsensual, con la mera aceptacin, el negocio jurdico quede perfecto. No suceder lo mismo con el negocio jurdicosolemne, pues quedar pendiente para la perfeccin del contrato el cumplimiento de la solemnidad, pero los demselementos debern estar contenidos en la oferta

- Debe provenir de la libre voluntad del oferente.- Debe dirigirse a un destinatario.

Ahora bien, la oferta no es una propuesta indefinida. Las partes deben fijar su plazo o en su defecto la ley lo ha hecho.Segn el Art. 850 C.Co, la oferta verbal debe ser aceptada en el acto de orse, y la escrita, durante los siguientes seis dasms el lapso de tiempo de la distancia. Art. 851 C.Co.

Las normas relativas a la oferta comercial se pueden aplicar en materia civil por virtud de lo establecido en el Art. 8 de laley 153 de 1887.

LA OFERTA II

La oferta es una propuesta de contratar en ciertas condiciones, dirigida por una persona determinada a otra u otraspersonas, bien sean determinadas o indeterminadas; caso en el cual se denominapolicitacin.

El Cdigo de Comercio define la oferta como el proyecto de negocio jurdico que una parte formula a la otra y que debecontener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario (Art. 485).

La oferta es un acto jurdico unilateral, no obstante, para que la propuesta de contrato tenga eficacia jurdica, es necesarioque rena ciertos requisitos. Es indispensable que exista una manifestacin de voluntad real, consciente, libre y que seaexteriorizada. Tambin debe reunir las siguientes condiciones. Debe ser:

- Firme: debe expresar una voluntad clara y decidida de concluir un contrato.

- Inequvoca: es decir que no deja duda acerca de la voluntad contractual.

- Precisa y completa: por lo cual debe contener los elementos esenciales del contrato proyectado, de tal manera que basteuna aceptacin pura y simple para que tal contrato se forme. Como ha dicho la Corte Suprema de Justicia, la oferta debecontener los elementos esenciales. (Cas. Civ, 27 VI, 1990). Es claro que si el contrato a que la oferta se refiere estsometido a solemnidades, habr que cumplir estas (Ej. compraventa de inmuebles C.C. Art. 1857)

- Emanar de la voluntad del oferente: debe provenir de la libre voluntad del proponente o de su representante.

- Debe dirigirse a un destinatario y llegar a su conocimiento: El cdigo de comercio establece que se entender que laoferta ha sido comunicada cuando se haya utilizado cualquier medio adecuado para hacerla conocer al destinatario. Art.845 del C.Co.

Efectos de la Oferta: En la legislacin colombiana (Artculo 846 del C.Co.) la oferta es irrevocable y no se ve afectada porfenmenos como la muerte o incapacidad del proponente, ocurridos en el periodo intermedio entre la expedicin de laoferta y la aceptacin. Por este motivo la retractacin del oferente no impide que el contrato adquiera vida jurdica,cuando la aceptacin haya cumplido con los requisitos pertinentes. As, en caso de que el oferente se niegue a cumplir, elaceptante podr demandar la ejecucin del contrato con indemnizacin de perjuicios o la resolucin del negocio con lacorrespondiente indemnizacin.

Aceptacin de la Oferta: Dicha aceptacin forma el contrato pues es en ltimas, el acuerdo de voluntades, por lo que deella surgen las obligaciones que ligan a las partes en el negocio. Sin embargo debe reunir ciertas condiciones. Debe seruna voluntad real, seria, consciente y libre.

Forma de la Aceptacin: Puede ser expresa o tcita. La primera es el asentimiento verbal o escrito a la propuestaformulada por la otra parte, mientras que la tcita es aquella que se deduce de cierta conducta que no deja dudas acercade la voluntad contractual. El silencio de la persona a quien se dirige la oferta no puede interpretarse como aceptacin.


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Momento de la Aceptacin: Si la oferta es verbal y entre presentes o por telfono, el destinatario debe responder en el actosi la acepta o no. Si la oferta se hace por escrito a persona residente en el mismo lugar del oferente, el destinatario tieneseis das hbiles (Art. 829 del C.Co.) para su respuesta. Este trmino es ampliado si el oferente y el destinatario residenen lugares diversos (Art. 850 del C.Co.) Pero el oferente o este y el destinatario pueden sealar plazos distintos. Si laaceptacin es extempornea, no tendr la virtud de perfeccionar el contrato, sino que se entiende que es una nuevapropuesta que la hace esta vez, el destinatario a su antiguo oferente. (Art. 855 C.Co.)

Contenido de la Aceptacin: La aceptacin tiene eficacia cuando es inequvoca y cuando recae sobre el contenido exactode la oferta, es decir cuando es pura y simple. Cuando contiene reservas o condiciones se considera una nueva propuestapues no existe total acuerdo de voluntades. La concurrencia de la oferta y su aceptacin no forma el contrato solemne, niel realpues el primero requiere de las solemnidades correspondientes y el segundo, la entrega de la cosa.

RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUALEl sistema jurdico Colombiano seala que la ejecucin de todos los negocios jurdicos debe realizarse de buena fe. Por suparte el artculo 863 del Cdigo de Comercio establece que las partes deben actuar de buena fe exenta de culpa en elperiodo precontractual so pena de indemnizar los perjuicios que se causen. La obligacin de actuar de buena fe debemanifestarse mediante la informacin3, la confidencialidad y la custodia que consisten en conserva y cuidar los bienesque se reciban con ocasin de la preparacin del contrato. Las partes deben proceder siempre de buena fe en toda laetapa precontractual inclusive en momentos previos a la oferta. El no cumplimiento de este deber legal, por cualquierade las partes genera la responsabilidad de indemnizar los prejuicios ocasionados

PROMESAPor su parte la promesa es en si misma un contrato que vincula a las partes desde su celebracin hasta elperfeccionamiento del contrato prometido. Este contrato se diferencia completamente del contrato prometido y de losactos jurdicos unilaterales, preparatorios que la hayan precedido. Por tanto como negocio jurdico autnomo deberreunir los elementos generales de todo contrato y adems los especiales que la ley le seale.

Los requisitos esenciales son:

- Que la promesa conste por escrito. En civil pero en C.Co es consensual.- Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato.

- Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo slo se requiera la tradicin de la cosa o lasformalidades legales.

- Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

Los efectos que produce el contrato de promesa es una obligacin de hacer, consistente en celebrar el contratoprometido.

Segn la sentencia de 1 de marzo de 1991 de la Corte Suprema de Justicia, cuando la promesa de contrato carece decualquiera de las exigencias legales antes sealadas; tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta... y si la ley sealalas circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que lapromesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias es afectada de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuestopor el Art. 1741 del C.C. Promesa civil y cual es el rgimen aplicable?

El oferente puede retractarse de la oferta antes de ser aceptada. El Cdigo de Comercio, no consagra la obligatoriedad,pues permite que se retracte so pena de perjuicios. (Art. 846) As, la oferta si se puede revocar pero deber a la vezpagarse la indemnizacin correspondiente al o los afectados por tal decisin, pues, con la oferta se debe actuar de buenafe y se incurre en responsabilidad precontractual (Art. 863 C.Co.) ante su incumplimiento.

3Dar a conocer claramente el negocio, sus caractersticas y condiciones que sern la base de las futuras

obligaciones.


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La aceptacin se entiende como el acto de adhesin a la oferta o propuesta por parte de la persona o personas a quienesse ha dirigido. Debe ser pura, simple y oportuna y por medio de ella se produce la formacin del consentimiento.

La aceptacin puede ser:- Expresa: Verbal o escrita, segn fue hecha la oferta

-Tcita: Hechos de conducta concluyente e inequvoca con relacin a la ejecucin del contrato propuesto, que se hagandurante el trmino de vigencia de la oferta y que sean conocidos por el oferente. (Art. 854 C.Co)

Es importante mencionar que la aceptacin tempornea, es decir oportuna, produce como efecto la conformacin delconsentimiento y el perfeccionamiento de la convencin convirtindose en ley tanto para el oferente como para eldestinatario. Por el contrario, la aceptacin extempornea es inhbil para producir efectos pues ante la tardanza la ofertaya no es vlida.

Pero Qu implicaciones tiene la aceptacin de la oferta? La aceptacin de la oferta, perfecciona el contrato consensualpues para el real har falta la entrega de la cosa y para el solemne las formalidades.

Sin embargo, esto no quiere decir que habindose realizado y aceptado posteriormente una oferta, por el hecho de queno obligue a la celebracin de un contrato, pueda ser revocada de manera potestativa por el oferente.

Pero si no est obligado por la mera oferta a la realizacin del contrato, tal como sera si se hubiera conformado uncontrato de promesa, a que est obligado el oferente? Una interrupcin intempestiva de las negociaciones sin motivojusto puede dar derecho a una indemnizacin por el dao que sea consecuencia de la defraudacin de la confianza en laseriedad de los tratos que se venan realizando. As mismo, si bien las negociaciones no obligan a la realizacin delcontrato obligan en otro sentido: esto es, que, cuando han llegado a tal punto que permiten prever que el contratodebera poderse formalizar y una de las partes rompe las negociaciones sin un justo atendible motivo (culpa incontraendo, es decir, culpa en el curso de las negociaciones contractuales; responsabilidad precontractual) la partetendr derecho al resarcimiento del dao, o sea el inters contractual negativo en contraposicin con el interscontractual positivo o inters en cumplimiento de cuando puede probar que confiando en el estado de las negociaciones,ha incurrido en gastos que no hubiera hecho si hubiese podido prever que el contrato no se concluira...

No pudindose entonces alegar incumplimiento contractual puesto que este no lleg a tener existencia, se considera quese refleja es el llamado inters negativo, es decir, las consecuencias dainas de la no celebracin del acuerdo, al

transgredirse los deberes genricos de conducta, tal como indica el Art. 863 que estatuye que las partes debernproceder de buena fe exenta de culpa en el perodo precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen

El llamado inters negativo, no se refiere a un negocio vlido cuyo incumplimiento impidi una ganancia debida, sino,retrotraer la situacin hasta antes de la negociacin iniciada, quedando incluidos los gastos para la celebracin delnegocio, prdida de otros negocios, dao emergente ms no lucro cesante.

La promesa de compraventa es un contrato autnomo, por cuanto no necesita de otros requisitos distintos a los de uncontrato cualquiera. Al igual que en la oferta este debe ser completo y debe regirse por las normas comunes a cualquiercontrato. Es evidente que la obligacin que nace es una obligacin de hacer.

De acuerdo al articulo 89 de la ley 153 de 1887 los requisitos deben ser:

1. Que la promesa conste por escrito.

2. El contrato al que se refiere no sea legalmente ineficaz a causa de la ausencia de requisitos del 1502 del C.C3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que debe celebrarse el contrato.4. Que la promesa sea completa y solo falten la tradicin o las formalidades legales.

Lo anterior es vlido para promesas civiles y segn algunos doctrinantes para las comerciales tambin, pues creen en queel artculo 861 del C. de C.Co. deja a discrecin del Legislador civil la reglamentacin del contrato de promesa siguiendo loestablecido en el 822. Sin embargo la Corte Suprema de Justicia dijo que al omitir los requisitos de la promesa civil en lalegislacin comercial, se debe aplicar el artculo 824 del C. de C.Co. que estipula la consensualidad de los negociosmercantiles, cuando la ley mercantil no establece otra cosa.


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En el caso no se precisa si la promesa es verbal o escrita, de cualquier manera es irrelevante este hecho pues se sabe quede una u otra forma es vlida en materia comercial, tomando la posicin jurisprudencial. En adicin, la promesa hecha enel caso es completa, no versa sobre asuntos ilegales, se determina el plazo, la forma de determinar el precio y solo faltanlas solemnidades legales.

OPCINConcepto legal:

La opcin impone al que concede la obligacin de cumplir su compromiso. Si la opcin no estuviere sometida a untrmino o a una condicin ser ineficaz. La condicin se tendr por fallida si tardare ms de un ao en cumplirse. Laspartes pueden ampliar o restringir este trmino.

Caractersticas:

1. es un contrato2. es consensual3. es preparatorio4. implica una obligacin de hacer5. es general, porque su alcance o aplicacin puede referirse a cualquier clase de contrato6. est sujeto a trmino o condicin limitada7. debe contener totalmente el contrato futuro

8. puede ser unilateral y gratuito u oneroso.

Obligaciones del oferente

abstenerse de celebrar negocios con otra persona con los cuales se desconozca o vulneren las prerrogativas que le concedial optante.

debido cuidado y vigilancia respecto de las cosa incluidas expresa o tcitamente en la opcin.

cumplir el contrato consensual si el optante acepta tempestivamente.

Diferencias de la opcin con otros negocios:

opcin y pacto de preferencia: la opcin se basa en un acuerdo de voluntades que produce de inmediato la obligacin parael oferente de mantener su propuesta a la otra parte por el tiempo convenido, sin que la otra haya contrado obligacinalguna. En el pacto de preferencia nadie queda obligado por este convenio , pues la vinculacin depende de la voluntadpotestativa del oferente.

opcin y pacto de mejor comprador: El pacto de mejor comprador esta sujeto a una condicin resolutoria, en cambio laopcin esta sujeta a una condicin suspensiva para el optante y a una condicin resolutoria para el oferente.

opcin y oferta: la diferencia radica en que la opcin es un contrato y la oferta es un negocio jurdico unilateral.

opcin y promesa: ambos son contratos que conducen a la realizacin de otro futuro; pero se diferencian en que la segundaes un contrato bilateral porque crea obligaciones recprocas.

opcin y el derecho de opcin: Hay derecho de opcin cuando una persona puede escoger entre dos cosas, como la eleccinque tiene un usufructuario de cosa fungible para devolver un gnero de la misma cantidad y calidad, o pagar su valor; o laque tiene un consocio para adquirir la cuota de otro que desea retirarse.

Pacto de preferenciaConcepto legal: aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para la conclusin de un contratoposterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o enlas mismas que dicho tercero proponga, ser obligatorio. El pacto de preferencia no podr estipularse por un trminosuperior a un ao.


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Si la preferencia se concede a favor de quien este ejecutando a virtud de contrato una explotacin econmicadeterminada, el anterior plazo se contar a partir de la expiracin del trmino del contrato en ejecucin.

Todo plazo superior a un ao quedar reducido, de derecho, al mximo legal.

Elementos esenciales: segn Arrubla

se trata de un pacto(...) el cual puede tener una existencia independiente, o como es usual, incorporarse a manera de clusulaaccidental en los contratos.

Por el convenio de preferencia, una parte se obliga para con otra a preferirla para la celebracin de un contrato posterior.

En el pacto de preferencia deben determinarse las cosas que sern soporte material de las futuras obligaciones de las partes.El precio y las condiciones tambin deben fijarse, pero en su lugar las partes pueden establecer que el precio y suscondiciones sean los que ofrezca un tercero, y en tal evento, el precio y las condiciones que ofrezca este tercero sernobligatorias.

El pacto de preferencia no puede estipularse por trmino superior a un ao.

COMPRAVENTA

- Art 1849 la compraventa es un contrato en donde una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla endinero.- Es un contrato en primera instancia consensual- Los elementos esenciales son precio y cosa- LA CAPACIDAD PARA EL CONTRATO DE VENTA:- Toda persona legalmente capaz, excepto aquellos que la ley declare como incapaces( inc. 1 y 3 de 1504 cc)- Art. 1852 a 1856 cc y 906 cco.o Alguna prohibiciones legales que generan nulidad absoluta Contrato de venta entre cnyuges no divorciados Contrato de venta entre padre e hijo Ventas hechas por administradores de establecimientos de comercio.(que no estn dentro de la va ordinaria delnegocio o verse autorizacin para ello) Prohibicin del funcionario pblico de comprar lo que vende su propio Ministerio Prohibicin de comprar impuesta a los tutores o curadores cosas que vendan sus pupilos Prohibicin a los mandatarios, sndicos y albaceas Prohibicin a los gobiernos extranjeros ( en Colombia no es transferible la propiedad a gobiernos extranjeros,salv la compra de establecimientos para la delegacin diplomtica siempre y cuando el otro Estado le ofrezca el mismoderecho a las delegaciones colombianas en su pas)- FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE VENTA:- PERFECCIONAMIENTOo Art 1857 cc. REGLA GENERAL: la venta se reputa perfecta desde el acuerdo entre las partes en relacin al precio y a la cosa EXCEPCIN: la venta de bienes races, servidumbres y sucesiones hereditarias no se reputan perfectas mientrasno se haya otorgado escritura pblica. EXCEPCIN DE LA EXCEPCIN: los frutos y flores pendientes de los arboles cuya madera se vende, los materialesde un edificio que va a derribarse las materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales

de toda clase no estn sujetos a la excepcin. LAS PARTES PUEDEN CONVERTIR LA COMPRAVENTA EN SOLEMNE SEGN SUS ESTIPULACIONES- PRUEBA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTAo Cuando el contrato es solemne la prueba solamente es la exhibicin de la escritura pblica.o Tratndose de bienes muebles que su transferencia es consensual se realiza segn los medios estipulados en elCPC. (Testimonio)- ARRASo Son aquellas cosas que las partes da una a la otra como prenda de la celebracin o ejecucin del contrato


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Art- 1859. RETRACTATORIAS: Si se vende con arras esto es dando una cosa en prenda de la celebracin oejecucin del contrato se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse el que las ha dado perdindolas yel que las recibe devolvindolas dobladas. Cada una de las partes se reserva la potestad de retractarse del negocio La retractacin no da lugar a indemnizacin de perjuicios. Si los contratantes no fijan plazo para retractarse no habr lugar a la retractacin despus de los dos mesessubsiguientes a la convencin ni despus de otorgada escritura pblica Pacto displicentae CONFIRMATORIAS: si expresamente se dieron las arras como parte del precio o como seal de quedarconvenidos quedara perfecto el contrato salv en el caso del contrato solemne En este caso el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse si lo hace hay lugar a lasindemnizaciones pertinentes Son consideradas un abono al precioo Si no consta la razn de las arras la ley las presume retractatorias.- GASTOS DE LA ESCRITURA PBLICA DE VENTA:o Art 1862 Pueden acordarlo las partes, si lo hacen las ley presume que lo realizan por mitades.o El impuesto de registro por la ley para el otorgamiento de todo acto que deba registrarse y que en materia decompraventa equivale al 1% de la venta lo pagar el vendedor. Salv pacto en contrario.o No obstante hay una costumbre de que este ltimo lo paguen ambos por mitad.- PRECIOo El precio es un elemento esencial en la compraventa REQUISITOSy CIERTOo Debe ser determinado, cuando el precio no se establece o cuando no se sealan las bases con arreglo a las cualespueda llegar a saberse cul es la cantidad no hay contrato (INEXISTENCIA O NULIDAD ABSOLUTA DEPEDIENDO DELREGIMEN)o Determinado o determinableo Las partes pueden abstenerse de determinar el precio ellas mismas, podrn designar un tercero para que lo hagapor ellas.(arbitrador: persona que tiene como funcin determinar la relacin jurdica existente)

y JUSTO: su cuanta no debe ser inferior a la mitad del precio justo del valor de la cosa que se compra y el contratoqueda sujeto a la lesin enorme con rescisin del mismo. Lo mismo cuando el precio es el dobley

REAL: Es decir que debe ser estipulado con la intencin de ser exigido por el vendedor al comprador. (simuladoso aparentes)y SERIO: contrario irrisorio, Irrisorio: cuando entre el precio y el valor de la cosa que se compra existe unamanifiesta desproporcin EL PRECIO NO PUEDE SER SUJETO UNICAMENTE AL ARBITRIO DE INA DE LAS PARTES (art. 1865)- DE LA COSA VENDIDAo Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley.o Hay cosas especificas que sin necesidad de que la ley lo prohba no se pueden vender por su naturaleza( aire, laluz natural)o Restricciones: Venta de universalidades: por falta de determinacin en el objeto, ya que una universalidad es una abstraccin.Slo pueden transmitirse por mortis causa. Venta de cuota en comn: el comunero sobre la cosa que le pertenece es pro indiviso tiene un derecho de

propiedad por lo tanto es autnomo e independiente, naturalmente lo que vende es su parte y no la parte cierta la vendaqueda supeditada a los resultados de la particin y liquidacin de la comunidad. Venta de cosa futura: la venta de cosa que no existe pero que se piensa que existir se entender hecha bajo lacondicin de existir, salv estipulacin en contrario o por la naturaleza del contrato se entiende que se compro suerte Venta de cosa que se supone que existe pero que en realidad no existe:y La venta de cosa que en el momento del perfeccionamiento se supone que existe pero que en realidad no existeno produce efecto alguno (Inexistencia)y Cuando la inexistencia de la cosa es parcial (considerable) podr el comprador a su arbitrio desistir del contratoo darlo por subsistente abonando el precio a justa tasacin. Si no es considerable se pasa a realizar la tasacin pero secontina con el contrato.


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y El que vendi sabiendo que la cosa no exista en parte o parcialmente, resarcir los perjuicios al comprador debuena fe Venta de cosa ajena: en Colombia tal est permitida debido a la existencia del ttulo y el modo. Compra de cosa propiao FRUTOS DE LA COSA VENDIDA Los frutos naturales o civiles que produzca la cosa pertenecern al comprador salv pacto en contrario o se que

se haya estipulado una condicin que suspenda la adquisicin de la cosa-y Si los frutos ya fueron percibidos pertenecen al vendedor.- DE LOS EFECTOS DEL CONTRATO DE VENTAo Venta de una misma cosa a distintas personas: el comprador que haya entrado en posesin ser preferido. O porel contrario si no lo ha hecho alguno, se aplica el precepto primero en el tiempo primero en derecho. Los compradores que no sean proferidos tienen accin resolutoria del contrato e indemnizacin de perjuicios.o Venta de cosa ajena ratificada por el dueo: genera los derechos al propietario desde la fecha de la venta La ratificacin tiene efecto retroactivoo Venta de cosa ajena cuyo dominio adquiere despus el vendedor Si el vendedor adquiere la cosa se ver al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicino Perdida, deterioro o mejora de la cosa vendida La prdida o deterioro de la cosa corre a cargo de comprador desde el perfeccionamiento de la cosa sinnecesidad de que sta se haya entregado. Salv condicin suspensiva, pues en ese caso ser responsabilidad del

vendedor si perece, y la mejora o deterioro ser del comprador Solo aplica a cuerpo cierto no a gnero, porque las cosas de gnero no perecen. La cosa perece para su dueo. Art 1876 c.c y 929 c.co, en civil los riesgos corren por cuenta del comprador mientras en comercial es por partedel vendedor. ( CULPA) Si perece la cosa estando en condicin suspensiva, el contrato se mantiene y el comprador se hace acreedor de loque exista al cumplirse la condicin y el contrato no deja de tener objetoo Venta a prueba: Se entiende no haber contratado mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata y laprdida deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor- DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y PRIMERAMENTE DE LA OBLIGACIN DE ENTREGAR:o Entregar la cosa y saneamientoo OBLIGACIN DE ENTREGAR

El contrato de compraventa no le impone al vendedor la obligacin de transferir al comprador el derecho dedominio sobre la cosa vendida, sino solamente la de procurarle la posesin pacfica y til Mueble: el vendedor hace la tradicin por cualquiera de las formas indicadas en el art. 754 cc. Inmuebles: la entrega o tradicin se hace mediante la inscripcin del ttulo en la oficina de registro deinstrumentos pblicos correspondiente Civil: Registro Inmuebles Comercial: Registro y entrega Inmuebles Muebles: solo entrega materialo Gastos de la entrega: Al vendedor los costos que se hicieran para poner la cosa en disposicin para entregarla y al comprador los quehicieren para transportarla despus de entregada.o Donde debe ser entregada la cosa La entrega de la cosa debe realizarse en el lugar donde estipula el contrato Si no se ha fijado convencionalmente la entrega debe hacerse en el lugar donde se encuentra la cosa en elmomento de la perfeccin del contrato.(especie o cuerpo cierto) Si es de gnero la entrega se debe hacer en el domicilio del deudor (vendedor)o Tiempo de la entrega El vendedor est obligado a entregar las cosa inmediatamente despus del contrato La jurisprudencia ha determinado que el vendedor debe cumplir primero la obligacin de entregar la cosa, en esecaso si el vendedor retarda la entrega el comprador podr pedir la resolucin o la ejecucin con las respectivasindemnizaciones. Salv que el comprador se encuentre en mora, ya que en los contratos bilaterales ninguna de las partesest en mora mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir.(solo aplica cuando hay condiciones o plazos de pormedio)


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El cdigo protege al vendedor que est a punto de perder el precio por insolvencia del comprador y por ello lofaculta para no entregar la cosa hasta que se pague o haya certeza del pago. (en el momento del perfeccionamiento yposteriormente antes de la entrega de la cosa) MORA DEL COMPRADOR EN RECIBIR LA COSA Sucede cuando el comprador se rehsa a recibir la cosa. Con ello cesan algunas obligaciones del vendedor ysurgen otras para el vendedor. Por parte del vendedor cesa la responsabilidad de cuidar la cosa y de responder por ella hasta por culpa leve,para responder solo del dolo o la culpa grave Por parte del comprador nace la obligacin de pagar el canon de arrendamiento en donde est la cosa (1883 cc) QUE DEBE ENTREGAR EL VENDEDOR El vendedor est obligado a entregar lo que reza en el contrato(art. 1885cc) Tambin comprende todo lo accesorio, por ejemplo su se vende una vaca y tal est preada se entiende que lacra tambin la acompaa lo mismo si la cra depende de la misma. De igual manera se entienden accesorios a una fincalos bienes inmuebles por adhesin y destinacin Las partes pueden estipular excluir del contrato tales accesorios VENTA DE UN PREDIO RUSTICO EN RELACIN A LA CABIDAy La calidad de un predio rstico o urbano no depende de su ubicacin, sino de su destinacin (explotacin defrutos naturales)y Un predio rstico puede venderse segn su cabida o cuerpo cierto o como especiey

Debe expresarse de cualquier modo en el contratoy Es indiferente que se fije directamente el precio total o que este se deduzca de la cabida o nmero de medidasque se expresa y el precio de cada mediday El precio es consideracin a la extensin superficiario del inmuebley SI la cabida es inferior o superior a la real , si es superior el precio debe ajustarse, sin embargo si ello seconstituye en un perjuicio para el comprador ste tiene dos opciones preservarlo o desistir del contrato(salvo que elprecio de la cabida que sobre, alcance en ms de una dcima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podr elcomprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirn losperjuicios segn las reglas generales).y Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deber el vendedor completarla; y si esto no le fuere posibleo no se le exigiere, deber sufrir una disminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanzaa ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminucindel precio, o desistir del contrato.

VENTA DE UN PREDIO COMO ESPECIO O CUERPO CIERTOy SE VENDE COMO ESPECIE O CUERPO CIERTO CUANDO LA CABIDA DEL MISMO ES INDEFERENTE PARADETERMINAR EL PRECIO Y POR ELLO ESTA NO SE EXPRESA O SE EXPRESA PERO EN FORMA SIGNIFICATIVA DE QUE LAVENTA NO TENGA RELACIN CON ELLA. No habr lugar a que el vendedor o el comprador pidan la rebaja o el aumentodel precioy Cabida aproximada o ms o menos , la venta se entender como cuerpo ciertoy Si se vende con linderos el vendedor estar obligado a entregar todo lo que ellos comprenden, si no se le exige ono puede entregarlo entonces ser necesario averiguar la cabida total del globo que se oblig a entregar, lo mismo que lacabida de la parte no entregada y el precio unitario de cada medida para as poder aplicar el inc 2 del artculo 1888.y Si el comprador persevera en la entrega ser necesaria una nueva escritura aclaratoria que precise los linderosy Los inmuebles que sean objeto de enajenacin deben ser plenamente identificados con sus linderos.y CADUCIDAD DE ESTAS ACCIONESy Caducan al ao contado a partir de la entregay En la venta por cabida cabe la accin por lesin enorme- SANEAMIENTO:- Es la obligacin del vendedor de proporcionarle al comprador una posesin pacfica y til

SANEAMIENTO POR EVICCIN

- El vendedor est obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que promuevan tercerossobre la cosa vendida. Si la sentencia priva al comprador de la cosa (art. 1894) el vendedor debe indemnizar alcomprador en los trminos del artculo 1904 y 1896.


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- El rgimen de accin resolutoria en este caso es especial y por eso se remite a la de eviccin, de igual forma siuna persona descubre que compro una cosa ajena no tiene que esperar que el tercero lo demande sino que puede pedir laaccin resolutoria antes de ello.- El saneamiento como consiste en una obligacin de hacer es indivisible sin embargo si la obligacin es deindemnizar despus de la prdida del objeto de la venta la obligacin se convierte en divisible( en los casos en donde hayvarios herederos(a prorratas) y en los que hay varios vendedores)- La primera obligacin en relacin a la eviccin es una obligacin de hacer, en esa medida es necesario unproceso judicial y el vendedor debe acudir a ayudar a defender al comprador (denuncia de pleito) solo derechos sobre lacosa si se trata de perturbaciones a la posesin no aplica art. 1899.- Es necesaria la denuncia del pleito4 de lo contrario el vendedor no ser responsable por la eviccin.- EVICCIN PARCIAL- Si la eviccin no recae sobre la totalidad de la cosa sino por el contrario solo en una parte se aplican los artculos1910 y 1911- Y esa parte es tan importante que no hubiera contrato si no existiese habra lugar a la rescisin del contrato.- Lo que pide es la resolucin de contratos y no la aplicacin de la eviccin.- Sin embargo el comprador est obligado a devolver la parte no evicta y para tal restitucin ser consideradoposeedor de buena fe y el vendedor deber restituir el precio y el valor de los frutos de la parte evicta al comprador- Se puede sanear la parte evicta segn las reglas generales, en el caso de ser de poca importancia la parte evicta ode no pedirse la rescisin del contrato el comprador tendr derecho a exigir el saneamiento por eviccin parcial- En caso de ventas forzadas hechas por autoridad el vendedor solo est obligado a restituir el precio de la cosa enel caso de eviccin. Pero si el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa no lo hubiera dec laradahabr lugar a la accin.- La accin de saneamiento prescribe (art 1913) en cuatro aos5 pero si es en relacin al precio prescribe segnlas reglas generales ( 10 aos), se contar el tiempo desde la fecha de las sentencia o si esta no hubiere que pronunciarsedesde la restitucin de la cosa.- La obligacin de compadecer a la defensa no prescribe propiamente, pues el debe acudir a esta cuando lademanda sea propuesta en cualquier tiempo.- Puede haber eviccin sin necesidad de sentencia en el caso de que el vendedor y el comprador reconocieron elderecho de un tercero- Renuncia a la una eviccin en cualquier aplicacin: art 1898 es nulo todo pacto que exima al vendedor delsaneamiento por eviccin, siempre que ese pacto haya mala fe suya.- Pero si ha obrado de buena fe el pacto se vlido y eficaz. Pero solamente renuncia al pago de indemnizaciones yestar obligado a restituir el precio ntegro de la cosa- Renuncia a un particular saneamiento prevista por las partes: art. 1909 cesar la obligacin de restituir el precioy tampoco habra lugar a la indemnizacin, ya que el comprador realiz el negocio sabiendo que compraba cosa ajena.

SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS

- La teora general diferencia los vicios ocultos de la teora del error sobre el objeto por ser un rgimen especial yel consentimiento de las partes- La accin redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por losvicios ocultos de la cosa vendida ( accin estimatoria o la accin quanti minoris)- Requisitos para que proceda:o Haber existido al tiempo de la ventao Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso naturalo No haberlos manifestado el vendedoro ART 1915- En algunas circunstancias si el vicio no c mple los anteriores requisitos las partes pueden pactar que un vicionormal se vuelva redhibitorio Art 1920.

5Solo se refiere a la segunda obligacin es decir de indemnizar.


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- SI los vicios ocultos no son de la importancia legal no habr lugar a la rescisin del contrato sino solo a la rebajadel precio.- Debe ser un vicio de trascendencia pero no de la suficiente para rescindir el contrato- El comprador puede pedir la resolucin del contrato y limitada en la indemnizacin de perjuicios del art. 1918(consideracin en relacin a la profesin de la personas) o puede mantener el contrato y pedir una rebaja del precio- El ejercicio de la accin redhibitoria en cualquiera de sus dos modalidades no puede acumularse con la

indemnizacin de perjuicios sino es aquellos casos en donde el vendedor conoca los daos y no los declara o en el casoen el que el vendedor si saber la existencia del vicio por razn de su profesin u oficio deba saberla.- Si despus del perfeccionamiento de la venta la cosa perece (en muebles) ya no puede el comprador ejercitar laaccin resolutoria , en este evento solo queda la accin estimatoria- Teora de riesgos: la cosa perece para su dueo- Ello sucede si la cosa perece por un hecho diferente al vicio que la afectaba- Pero si la cosa perece a raz del vicio y tal era conocido por el vendedor o debi conocerlo por su profesin laaccin resolutoria subsiste y puede pedir la indemnizacin de prejuicios- Si la cosa viciosa ha perecido despus de perfeccionado el contrato de venta el comprador no pierde el derechode la rebaja del valor de la cosa as esta haya perecido en su poder y por su culpa.- Art 1921. Vendiendo una cosa o su conjunto sea el precio establecido por todas o por una solo habr lugar a laaccin redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto de cosas dadas, a menos que parezca que no se hubieracomprado el conjunto sin esa cosa.- Las acciones referentes a vicios redhibitorios como tal prescriben a los 6 meses respecto a los bienes muebles yun ao respecto a los inmuebles salv pacto en contrario o ley, se cuenta a partir de la entrega de la cosa.- Respecto de la accin quanti minoris un ao para muebles y 18 meses para inmuebles.- No se trata de prescripcin sino de caducidad - OBLIGACIONES DEL COMPRADORo Pagar el precio convenidoo Recibir la cosao Pagar el arrendamiento del lugar en donde se encuentra la cosa cuando se encuentra en morao El valor del transporte de la cosa entregada- PAGO DEL PRECIOo El precio deber pagarse en el lugar y tiempo estipulados o en el lugar o tiempo de la entrega, salvo estipulacinen contrarioo Pueden existir plazos para el pago.- CUANDO EL COMPRADOR PUEDE ABSTENERSE DE PAGAR SIN INCURRIR EN MORAo Cuando el vendedor no cumpla con sus obligaciones o se allane a cumplirlas en el lugar y tiempo pactadaso Cuando el comprador fuera turbado (supone: que el vendedor haya entregado la cosa, que al comprador se le hayconcedido un plazo para el pago del precio, que el comprador sea turbado en la posesin) o compruebe que existe accinreal sobre la cosa de que el vendedor no haya dado a conocer antes del perfeccionamiento del contrato. (pago porconsignacin)- ACCION DE RESOLUCIN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADORo Si el comprador no entrega el precio el vendedor puede pedir o resolucin o ejecucin ms indemnizacin deperjuicioso Exige mora del comprador- EFECTOS ENTRE LAS PARTES DE LA RESOLUCIN POR NO PAGO DEL PRECIOo Restituciones mutuaso En lo relativo al pago de mejoras o deteriores el comprador ser tenido como poseedor de mala feo La resolucin da derecho al vendedor a doblar las arras o a retener las dadas (las arras se convierten enpenatorias) como indemnizacin.o Si en la escritura de venta se establece que se pago el precio solo procede contra ella nulidad o falsificacin, enpro de la proteccin de terceros.- PACTO DE RESERVA DE DOMINIOo No se trasfiere el domino hasta el pago sea inmueble o mueble (comercial). Ser vlida sin perjuicio de losposeedores de buena feCivil hay una contradiccin entre los artculos ARTICULO 750. . La tradicinpuede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. Verificada la entrega por elvendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se


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haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin y ARTICULO 1o. La clusula de notransferirse el dominio de los bienes races sino en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el de lademanda alternativa enunciada en el artculo 1930 del Cdigo Civil, y pagando el comprador el precio, subsistirn entodo caso las enajenaciones que hubiere hecho del inmueble, o los derechos que hubiere constituido sobre el mismo, enel tiempo intermedio.La clusula de no transferir el dominio de los bienes muebles sino en virtud de la paga del precio, en las condiciones queel vendedor y el comp rador tengan a bien estipular, ser vlida, sin perjuiciode los derechos de los terceros poseedores de buena fe. 6 (ARTICULO 1930. . Si elcomprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho paraexigir el precio ola resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios)

- EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO Y LA TEORIA DE RIESGOSo No es un contrato que se celebre bajo condicin suspensivao El pacto incide en la tradicino El comprador con pacto de dominio asume los riesgos

PACTOS

- PACTO COMISORIOo Se estipula expresamente que no pagndose el precio al tiempo convenido se resolver en contratoo Hay un pacto comisorio simple que opera ipso facto.o Hay un pacto comisorio calificado, en el cual se le da una oportunidad al comprado para cumplir el contratodurante las 24 horas siguientes a la notificacin de la demanda interpuesta por el vendedoro El pacto comisorio prescribe a los 4 aos desde la fecha del contratoo COMPARACIN CON LA CCIN RESOLUTORIA TCITA

PACTO COMISORIO ACCION RESOLUTORIA

Prescribe 4 aos, que empieza a corrercin del contrato

Prescribe segn las reglas generales(10 aa a correr desde la exigibilidad de la obligaci

Se entiende incluida en todos los cles

o PACTO DE RETROVENTA El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa, reembolsando al comprador la cantidad determinada quese estipulare o en su defecto lo que haya costado la compra Es un medio utilizado para garantizar el cumplimiento de obligaciones de dinero, y evidentemente su empleo ental sentido es muy ventajoso para el acreedor a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor. Es ventajosopara en acreedor porque el queda cubierto frente a cualquier riesgo No requiere accin alguna Puede utilizarse como mecanismo para garantizar una obligacin por ejemplo A le presta a B a titulo de mutuo$500. Ofreciendo como garanta un bien, sin embargo no realizan contrato de hipoteca, sino que celebran uno de ventacon pacto de retroventa. El pacto de retroventa debe constar en el mismo contrato, de lo contrario si las partes lo realizan a parte por ms

que lo llamen pacto de retroventa, ya que ste implicara un nuevo contrato de venta. El pacto de retroventa incluido en el contrato no es un nuevo contrato de compraventa. EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA ENTRE LAS PARTES En el momento en el que se devuelve el precio se hace evidente la condicin resolutoria tcita, sin embargo si setrata de bienes inmuebles este evento debe constar en escritura pblica Hecho de tal forma se da lugar a las restituciones mutuas Tendr derecho a la indemnizacin de los daos causados por culpa del deudor

6Se aplica la subrayada en amarilo


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El vendedor deber pagar las mejoras que haya realizado el comprador EL DERECHO DE RETROVENTA NO PUEDE CEDERSE Por actos inter vivos mas no por motis causa CADUCIDAD DE LA ACCIN DE RETROVENTA 4 aos, desde la fecha del contrato AVISO AL COMPRADOR DE QUE SE VA A EJECUTAR SE DERECHO Preaviso de seis meses para los bienes inmuebles. Y de 15 das para muebles. Si la cosa otorga frutos de tiempo en tiempo, se deber esperar hasta la prxima percepcin.- OTROS PACTOS DE LA COMPRAVENTAo Mejor comprador: si se pacta que en el momento en el que aparezca una persona que ofrezca una mayorcantidad por la cosa que se ofrece, se podr rescindir o pedir la resolucin del contrato o el comprador podr ofrecer unmejor precio, caso en el cual debe preferirlo.o De acurdo con el principio de libertad contractual y autonoma, y el art. 1945 se pueden crear pactos atpicos. Elpacto de retroventa(el comprador se reserva el derecho de recuperar el precio)o Pactum displicentae en donde ambas partes se reservar la potestad de resolver el contratoo Pacto de preferencia (art. 1971 cc)- LA RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORMEo Art. 1498 c.c en contratos conmutativos se ven como equivalentes las obligaciones contradas por las partescontratantes.o Todo aquello que represente un desequilibrio entre las parteso Art. 1947 cc. El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo preciode la cosa que vende, y el comprador a su vez sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra esinferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio es al momento del contratoo Para determinar si hay lesin enorme basta con comparar el precio con el precio realo O a travs de peritos (nica manera probatoria aceptada por la ley)o Solo aplica para bienes inmuebleso No aplica para ventas hechas por autoridad de la justicia (pblica subasta)o Solo aplica en el campo de contratos conmutativoso La venta de derechos hereditarios en un contrato aleatorioo Por lo que la lesin enorme no aplicao Sin embargo la CSJ ha establecido que tal aspecto si se puede pues la venta de tales derechos no siempre esaleatorioo Las clausulas que establezcan que o habr lesin enorme sern tenidas como no escritas o de la donacin de ladiferencia.(en el mismo contrato, posteriormente es vlida)o De conformidad con el art. 1948 de cc., el comprador y el vendedor pueden pedir la rescisin, pero tambinpuede el comprador dar lo que falta y el vendedor devolver lo que sobra.o No se debern entre ellos no frutos ni expensaso Si la cosa se pierde en la cosa en manos del comprador, no habr derecho por alguna de las dos partes a pedir larescisin.o SI el comprador enajena la cosa tampoco puede pedirse la rescisin porque se entiende saneada, salv que lahaya vendido por ms de lo que haba pagado por ella, pues en tal caso podr el primer vendedor reclamar este exceso,solo hasta la concurrencia del justo valor (solo para el vendedor, pues si el lesionado es el comprador ello se entiendesaneado)o La accin de lesin enorme caduca a los 4 aos de realizado el contratoo PROMESA DE VENTA Y LESIN ENORMEo La CSJ ha estipulado que esta accin si procede debido a la fuerte relacin que existe entre la promesa decompraventa y la compraventa en so Y el justo precio es el determinado a la hora de realizar la promesa de compraventao Si en la promesa es evidente la lesin enorme, no es obligatoria siempre y cuando sea de esos contratos que sepueden rescindir por tal motivo ( es uno de esos contratos que la ley declara ineficaces)o LESIN ENORME Y DACIN EN PAGOo Si hay lugar a la lesin enorme en dacin en pago (conmutativo y busca equilibrio)- PERMUTA


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o El contrato de permuta es un contrato en que las partes se obligan mutuamente una en especie o cuerpo ciertopor otroo Hay precio pero tal no puede ser enz dinero, o si lo es ms de la mitad debe ser en especieo Caractersticas: bilateral, oneroso, conmutativo, consensual(cuando son bienes races o derecho hereditariosrequieren solemnidad)o Son hbiles los que son hbiles en el contrato de compraventa.

Rgimen legal de la permuta, se aplican todas la normas de la compraventa salv las que vayan en contra de sunaturaleza

EL ARRENDAMIENTO CIVIL

El contrato de arrendamiento es bilateral, oneroso, principal, consensual, y generalmente conmutativo.7 Respecto delcarcter consensual del contrato cabe anotar que como no se trata de un contrato destinado a transferir o a constituirderecho real alguno sobre el bien arrendado, sino que sus efectos son siempre puramente personales, slo el acuerdo devoluntades acerca de la cosa y el precio es suficiente para perfeccionarlo, aunque verse sobre bien inmueble. Pero esconveniente celebrarlo por escritura pblica, porque entonces cobran cierta eficacia vigorizante los derechos delarrendatario, en el sentido de que estos se hacen oponibles a terceros. El contrato de arrendamiento es de tractosucesivo, es decir que genera obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo, cuya propia naturaleza impide quepuedan ser satisfechas de manera instantnea. As, para este tipo de contratos no se puede hablar de resolucin sino de

terminacin, pues el contrato se extinguir, dejar de producir efectos para el futuro, pero quedarn subsistentes losproducidos anteriormente.

Por oposicin al acto de disposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido de que quien arrienda nosustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no la enajena8. Para el contrato de arrendamiento no aplica la lesin enorme,pues esta institucin slo procede por expresa autorizacin de la ley y respecto al arriendo no sta contemplada. Sinembrago, la ley 56 de 1985 limita los cnones que se pueden fijar en ciertos casos, los arriendos comerciales no tienenninguna regulacin expresa.

Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: la cosa arrendada y el precio o renta.

LA COSA ARRENDADA

Segn el artculo 1974 del C.C. son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden

usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los dehabitacin y uso. Una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada. Sin embargo, las partes pueden determinar elarrendamiento de una cosa consumible si el goce de esta no consiste en el consumo sino en otro distinto. La cosaarrendada debe ser lcita, determinada, existir o esperarse que exista, que no sea fungible y que tenga un precio.

El arrendamiento de cosa ajena es vlido pues de este contrato no surgen sino derechos y obligaciones personales (elarrendador est obligado a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada) por lo que es indiferente que elarrendador sea o no el dueo de dicha cosa para efectos de la validez del contrato. El Art. 1974 del C.C. seala quepueden arrendarse las cosas ajenas y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, encaso de eviccin.

EL PRECIO O RENTA

Un arrendamiento sin precio degenera en un contrato de comodato. El precio es por tanto otro elemento esencial delcontrato de arrendamiento. El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada, y este ltimose puede determinar de dos formas: cantidad cierta y fija de frutos, o en una cuota proporcional de los frutos de cadacosecha, segn lo dispuesto en el artculo 1975 del Cdigo Civil. El precio debe ser real, serio y determinado. Se pagapor el goce, obra o servicio.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

7 Puede eventualmente ser aleatorio como en el caso del llamado contrato de aparcera. Arts. 1975 y 2041del C.C.8 Gmez Estrada, Cesar. De los Principales Contratos Civiles, edciones Temis, Santa fe de Bogot, 1996, pp. 184.


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Segn el artculo 1982 del Cdigo Civil el arrendador est obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada (entregamaterial de la cosa). Se presume que para que el arrendatario pueda gozar de la cosa, sta debe encontrarse en buenestado, por tanto el arrendador deber entregarla as. En segundo lugar, el arrendador debe mantener la cosa en estadode servir para el fin a que ha sido arrendada , para lograr esto, el arrendador debe mantener la cosa en buen estadodurante el periodo de arrendamiento debe hacer, durante este periodo todas las reparaciones necesarias9 y locativas10excepcionalmente, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito11.Finalmente, el arrendador debe librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Estasperturbaciones pueden porvenir tanto del mismo arrendador como de terceros. En caso de que se originen en actos delarrendador, ste no puede sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ellaobras o trabajos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella12. Cuando se habla de perturbaciones de tercerosestas pueden ser de dos tipos: de hecho o de derecho. Cuando son perturbaciones de hecho, el arrendatario por si mismodebe reparar el dao; pero si dichas perturbaciones son justificadas en derechos anteriores al contrato dearrendamiento, se da el fenmeno de la eviccin y el arrendador deber sanearla. Otra forma de no permitir el goce de lacosa arrendada son los vicios que presenta la cosa (redhibitorios), en estos casos los vicios se constituyen como unacausal de terminacin del contrato de arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

El arrendatario por su parte debe, Gozar de la cosa segn los trminos o el espritu del contrato, lo que quiere decir que elarrendatario debe hacer uso de la cosa de acuerdo a lo pactado, o lo que se presume segn las circunstancias delcontrato, o segn la destinacin natural que tiene la cosa. En segundo lugar, el arrendatario debe velar por laconservacin de la cosa arrendada (hacer uso de la cosa y cuidarla como un buen padre de familia). En tercer lugar elarrendatario debe pagar el precio o renta convenidos. Finalmente el arrendatario debe restituir la cosa al momento de

finalizar el contrato , y esta entrega de la cosa debe hacerse en el mismo estado en que sta fue entregada13.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Esta modalidad est regulada por la Ley 56 de 1985. De acuerdo con este estatuto El contrato de arrendamiento devivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de uninmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

As, dicho contrato tiene por elementos esenciales la cosa y el precio. La Cosa debe ser corporal inmueble, destinada a la

habitacin. Por su parte el precio o canon es lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada.

Este contrato puede ser verbal o escrito, pero en cualquier caso las partes deben acordar por lo menos los siguientesaspectos: Nombre e identidad de los contratantes, Identidad del inmueble objeto del contrato, precio y forma de pago,relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, trmino de la duracin del contrato (si se omite se entenderpor un ao) y la designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios pblicos del inmuebleobjeto del contrato.

Segn el Art. 5 de la Ley 56 de 1985 el arrendamiento de vivienda urbana puede ser arrendamiento individual: Cuandoversa sobre una unidad de vivienda independiente o individualizada; arrendamiento compartido: Cuando el contrato noversa sobre una unidad de vivienda, sino sobre una parte del inmueble, en el que se incluyen los servicios, cosas o usosconexos para el mismo; o contrato de pensin: Incluye dotacin de muebles, servicios y usos adicionales. Este podrcelebrarse solamente por periodos inferiores a un ao y finalizarse con aviso de 10 das antes a su vencimiento sin

indemnizacin alguna.

9 Para Alessandri Rodrguez, las reparaciones necesarias son aquellas sin las cuales la cosa desaparece, o se destruye, o no sirvepara el uso que se les destina. Ibdempp. 19710 Las reparaciones locativas corresponden al arrendatario generalmente. Artculo 1985 C.C.11 Artculo 1985 del Cdigo Civil12 artculo 1986 del Cdigo Civil13Ibdem, pp.


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La ley de vivienda urbana es enftica al sealar que el canon que debe pagar el arrendatario debe ser fijado por las partesen moneda legal, y que en ningn caso puede exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble, o de la parte del que se de en arriendo.14

Para este tipo de contratos la ley dispone que el subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o goce delinmueble, o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario sin expresa autorizacin del arrendador, soncausales de terminacin unilateral del contrato por parte del arrendador. De este modo vemos que el subarriendo es unnuevo contrato entre el primer arrendatario (subarrendador) y un tercero (subarrendatario), en el que el primeroconcede al segundo el uso de la cosa que l recibi en arrendamiento, de modo que se genera un nuevo vnculo que esajeno al arrendador inicial, pues se ha originado una relacin arrendaticia de segundo grado.

As, vemos que el arrendatario no puede subarrendar el bien que tom sin expresa autorizacin del arrendador, lo cual sedebe a la naturaleza intuitu personae del contrato de arrendamiento. Entonces si el arrendador autoriza expresamente elsubarriendo, no hay problema

En cuanto a la cesin del contrato o del goce del inmueble, vemos que como en el subarriendo, el arrendatario tiene laobligacin de abstenerse, salvo autorizacin legal o convencional, de ceder a terceros el uso de la cosa, por lo que nopuede conferir o desplazar el derecho que tiene a la autorizacin del bien alquilado.

La cesin del contrato es la transmisin que el arrendatario hace a otra persona de la totalidad de su inters en la

relacin arrendaticia (la calidad de arrendatario con todos los derechos y obligaciones que sta implica). Entonces elcesionario ocupa el lugar del cedente, quedando relacionado directamente con el arrendador. De otro lado, la cesin delgoce es cuando el arrendatario deja de ocupar el inmueble, lo entrega a un tercero, pero contina cumpliendo lasobligaciones del contrato, es decir, sigue como titular del contrato celebrado con el arrendador.

De este modo, vemos que ambas situaciones requieren de autorizacin expresa del arrendador, sin embargo, en laprimera situacin el arrendatario se desvinculara de la relacin contractual, mientras que en la segunda situacin,continuara vinculado, pues pagara los cnones aunque no goce del inmueble, aunque, como hemos visto, es un elementoesencial (o natural) del contrato de arrendamiento.

Respecto del cambio de destinacin, vemos que una de las obligaciones del arrendatario es usar la cosa segn lostrminos del contrato, y no puede destinar la cosa a otros objetos diferentes de los convenidos, o a la falta de convencinexpresa, aquellos que la cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato, o de

la costumbre del pas; de modo que sta es una causal para que el arrendador termine unilateralmente el contrato yreclame indemnizacin de perjuicios, o se limite a la indemnizacin, dejando que contine la ejecucin del contrato(1996 C.C.)

Sin embargo, ni la Ley ni el artculo 1996 del C. C. hablan de que la alteracin al bien inmueble sea total o parcial para quesea una causal de terminacin unilateral del contrato, y se limitan a decir que haya una alteracin en la destinacin delinmueble, sin expresa autorizacin del arrendador. Al respecto anota el profesor Naranjo, que cuando se produce unaalteracin total de la destinacin del inmueble arrendado si es causal para terminar unilateralmente el contrato, perocuando es parcial el arrendador puede exigir solamente la indemnizacin de perjuicios, sin alterar la relacincontractual.15.

Lo anterior lo sustenta en que el legislador habl de subarriendo total o parcial, y no emple los mismos trminos alreferirse a la cesin o cambio de destinacin del inmueble, y adems, en que el C.C. da esa facultad de terminacinunilateral del contrato cuando el cambio de destinacin es total o parcial, lo cual debe considerarse reemplazado por la

14 La estimacin del valor comercial para efectos del Art. 9 de la Ley 56 del 1986 no podr exceder al equivalente a dos (2)

veces el avalo catastral fijado de acuerdo con lo establecido en los artculos 4, 5, 6, 12 y 13 de la ley 14 de 1983. Para los

dems inmuebles que figuren en el registro catastral, el valor comercial podr ser estimado hasta en cuatro (4) veces el avalo

catastral. A partir del 31 de diciembre de 1987, el valor comercial estimado para estos inmuebles no podr exceder a dos (2)

veces el avalo catastral.

15Ibdem, p. 37-39.


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ley 56 de 1985, porque sta slo autoriza esa terminacin si el cambio de destinacin fue total, y no ha habido expresaautorizacin del arrendador.

Arrendamiento CivilConcepto legal(1973 C.C.):

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o

a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado (renta).

Elementos Esenciales:

Debe determinarse el precio, que en este caso es una renta que se paga peridicamente.

Se debe conceder el goce de una cosa susceptible de ser arrendada (son susceptibles de arrendamiento las cosas corporales oincorporales que puedan usarse sin consumirse).

Consentimiento de las partes

Elementos accidentales:

Se pueden pactar solemnidades convencionales.

Se pueden pactar arras.

Caractersticas:

Bilateral, consensual, oneroso, de ejecucin sucesiva, generalmente conmutativo;

DEFINICIN

Su estructura est contenida en los artculo 1974 y siguientes del Cdigo Civil. Estipula el artculo 1974 del C.C. que sonsusceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse. Seexceptan aquellas que la ley prohba. El precio del contrato puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosaarrendada. (art. 1975 C.C.). En principio, el contrato de arrendamiento es consensual, pero usualmente se pacta porescrito.

2.1.2.OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

y Entregar (no significa transferir dominio) al arrendatario la cosa arrendada.y Mantener en buen estado la cosa para el fin que ha sido arrendada. Debe pues, hacer durante el arriendo todas las

reparaciones necesarias (relativas a las conservacin de la cosa), a excepcin de las locativas, las cuales correspondengeneralmente al arrendatario.

y Librar al arrendatario de toda perturbacin.En caso de fuerza mayor o caso fortuito quin responder an por los arreglos locativos ser el arrendador.

1.3. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.y Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato empleando el cuidado de un buen padre de familia.y Efectuar las reparaciones locativas. Se entienden por este tipo de reparaciones las que generalmente se producen por el

deterioro comn producto del uso del bien por parte del arrendatario. (descalabros de paredes, cercas, roturas decristales etc.).

y Pagar la renta.y Restituir la cosa al fin del arrendamiento.

El arrendamiento termina por:

1. La destruccin total de la cosa arrendada.2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo.


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3. Por sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto.

y Causales de terminacin por incumplimiento del arrendatario:- no pago del canon (5 das de cada mes)- no pago del servicio publico domiciliario- subarriendo sin autorizacin del arrendador

-

perturbacin reiterativa de vecindad- guardar sustancias toxicas/ explosivos- darle una destinacin diferente

De no pactarse un trmino para la terminacin del contrato deber primero una de las partes desahuciar (90 das) a laotra en los trminos del artculo 2009 del Cdigo Civil (la anticipacin se ajustara al periodo o medida del tiempo queregula los pagos).

y La Ley 56 del 85 regula el arrendamiento de los inmuebles destinados a viviendaurbana, dnde se destacan algunos aspectos:

y En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos no se podr exigir depsito en dinero u otra clase de cauciones

reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido elarrendatario. (Art. 4).

y Existen cuatro clases de arrendamiento de vivienda urbana: el contrato individual, el mancomunado, el compartido y elde pensin.MANCOMUNADO: Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce del mismo inmueble o parte de l y se comprometensolidariamente al pago de su precio.

COMPARTIDO: Cuando verse sobre una parte del inmueble que no sea independiente del mismo y cuyo goce se compartacon el arrendador o con otros arrendatarios.

PENSIN: Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas ouso adicionales (servicios publicos domiciliarios) y se pacte por un trmino inferior a un ao. (artculo 5).

Estamos en el caso tpco de quien arrienda con destino a su propia habitacin una alcoba de una vivienda, pero

quedando el arrendador obligado a suministrarle el respectivo mobiliario, lo mismo que alimentacin y otros serviciosque no son indispensables para el goce propiamente dicho del inmueble. (art 2).

Entre las obligaciones del arrendador (art 11 de la ley), dice que el arrendador, ademas de la entrega propiamente dichadel bien arrendado, debe poner a dispopsicin del arrendatario los servicios cosas o usos conexos y adicionalesconvenidos.

A propsito especficamente del arrendamiento de vivienda compartida, el art 11 dispone que es obligacin delarrendador mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios deuso comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribluibles a losarrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. 280 es extrao que la norma se refieraapenas a las modalidad de vivienda compartida, excluyendo aparentemente otras en que se da una situacin igual, comoes la del contrato de pensin. Pero no solo por analoga, sino por aplicacin de las normas del arrendamiento en general,respecto del contrato de pensin debe seguirse el mismo rgimen.

y El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar a menos que medie autorizacin expresa delarrendador.

y El trmino del contrato de arrendamiento de estos bienes no se puede pactar a trmino indefinido, y a falta deestipulacin se entender pactado por un ao.

y El precio mensual de arrendamiento(renta) no podr exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble, o de laparte de l que se d en arriendo.

y El arrendamiento de cosa ajena es valido (porque no se transfiere el dominio)


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Arrendamiento ComercialEl local comercial que sirve de soporte fsico al establecimiento de comercio, puede no ser de propiedad del empresario,quien puede haberlo tomado en arriendo. Ese derecho de mera tenencia que tiene el empresario mercantil hace parteintegrante de su establecimiento y eso objeto de la regulacin legal y de la consiguiente proteccin sagrada por ellegislador. 516

Si el propietario del inmueble donde funciona el establecimiento de comercio pudiese en cualquier momento desahuciaral inquilino para provocar la terminacin del contrato y no prorrogarlo, podra aprovecharse del buen nombre, de lafama, y de la clientela lograda por el empresario e instalara su propio establecimiento idntico o similar al que allfuncionaba 517. Es por ello que se ha establecido la propiedad comercial, que consiste en una serie de derechos queestriban a veces en una prrroga, o en el derecho de una prima especial por desocupacin, o una opcin de compra parael evento de que el dueo del local quiera venderlo 517.

Esos derechos que se le otorgan al arrendatario no son derecho real, pues no le va a ser posible reivindicarlo, ni va a sertitular del derecho de persecucin; simplemente puede exigir al propietario abusivo una indemnizacin. Pero tampoco esun simple derecho personal, pues en cierta forma el inmueble queda afectado a un derecho de renovacin del contrato dearrendamiento y adems afectado al pago de la respectiva indemnizacin. 520

El Cdigo de Comercio es poco exhaustivo en la caracterizacin del contrato de arrendamiento, de lo cual se colige que sedebe hacer remisin al Cdigo Civil en cuanto a las disposiciones generales.

Se pueden destacar los siguientes aspectos de lo dispuesto por el Cdigo de Comercio para este contrato (518 y ss):

El empresario que haya ocupado a ttulo de arrendamiento un inmueble por no menos de dos aos consecutivos con unmismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento de este (el derecho derenovacin protege entonces la estabilidad del negocio en virtud de la clientela y la fama logradas por el arrendatario),salvo cuando haya incumplimiento, cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para unestablecimiento suyo destinado a un uso sustancialmente diferente al que tena el arrendatario o cuando el inmuebledebe ser reconstruido o reparado (30 das para iniciarlas so pena de indemnizacin) con obras que implican la entregadel bien. En estos casos, el arrendatario tendr derecho de prevalencia en igualdad de condiciones (60 das para decirle alarrendatario y el tiene 30 para responder).

y En los dos ltimos casos anteriores el propietario deber desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de

anticipacin.y Cumplido el desahucio en los trminos legales, no se renueva el contrato y el arrendatario debe desocupar. Si ste no

desocupa, el propietario puede demandar mediante proceso abreviado en el cual debe acreditar la realizacin deldesahucio, allegar la prueba del contrato y la del dominio. 258

De acuerdo a lo estipulado por el artculo 523 del Cdigo de Comercio, el arrendatario no puede subarrendar totalmentelos locales o inmuebles ni darles un uso diferente al pactado en el contrato que lesione los derechos del arrendador. Sinembargo dispone el inciso segundo del citado artculo que el arrendatario podr subarrendar hasta la mitad losinmuebles con la misma limitacin (sin autorizacin). Si bien la expresin con la misma limitacin resulta ambigua,para el tratadista Gonzalo Jimnez en su obra Comentarios al Nuevo Cdigo Civil, se deduce que el arrendatario podrsubarrendar hasta la mitad del local sin autorizacin del arrendador y sin darle a local un uso distinto al previsto en elcontrario que lesiones los derechos de este ltimo. Mientras tanto, el Cdigo Civil exige en todo caso parasubarrendamiento que medie autorizacin del arrendador.

El inmueble objeto del arrendamiento ser comercial o no segn la intencionalidad de las partes contratantes, es decir,segn que su destino sea o no la explotacin econmica de un establecimiento de comercio16. Es as como vemos que elC.Co. consagra ciertos derechos que determinan la proteccin que se le da a la propiedad comercial.

16 Jos Fernando Ramrez, Arrendamiento de Locales Comerciales, Monografas Jurdicas No. 66, Temis, Bogot, 1989, p.2


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Cabe anotar que segn el Art. 523 del C.Co. el subarriendo total del inmueble est prohibido, salvo autorizacin expresa otcita del arrendador. El subarriendo parcial procede sin necesidad de autorizacin del arrendador pero con doscondiciones:

y Que el rea subarrendada no sea mayor a la mitad del rea total del inmueble.y Que en ese contrato no se lesionen derechos del arrendador, por lo que no podr darse al inmueble una destinacin

diferente a la prevista en el contrato.As, vemos que este ltimo se da cuando se afecta el derecho de dominio que el arrendador tiene sobre un inmueble, ocuando este ltimo pierde valor en el comercio o se lesionan derechos personalsimos relacionados con el nombre, lafama, la intimidad, o la tranquilidad del arrendador.

En cuanto a la cesin de contrato, se tiene que sta ser vlida cuando el arrendador la haya autorizado expresa otcitamente, o cuando la cesin del contrato se presenta como consecuencia de la enajenacin del respectivoestablecimiento de comercio. Entonces ese acto de derecho, no requiere la aceptacin expresa del contratante cedido,pero debe sujetarse a la solemnidad del escrito si el contrato que se cede consta en esa forma. De este modo, la cesin noproduce efectos frente a terceros mientras no sea inscrita en el correspondiente registro.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL EMPRESARIO-ARRENDATARIO:

y la renovacin del contrato: produce una efectiva variacin en las circunstancias econmicas, de plazo, de garanta e

incluso de destinacin de la cosa raz arrendada. Para realizarla, requiere una oferta de renovacin antes del vencimientodel contrato, so pena que ste se renueve en los mismos trminos. Si no se logran ponerse de acuerdo, el juez decidemediante peritos las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva.La principal diferencia con la figura de la reconduccin tcita del 2014 es la temporalidad (3 meses para reconduccin).Cuando el contrato de arrendamiento es a trmino definido y est vencido, si es necesario aplicar la figura de la tcitareconduccin en algunos casos, para determinar la poca en que se debe hacer el desahucio, o en la cual se deben discutirlos trminos del mismo para provocar la renovacin en trminos diferentes.

$ La renovacinprocede cuando (Art. 518 c co):

- El arrendatario haya ocupado al menos 2 aos consecutivos el inmueble a ttulo de arrendamiento.- La ocupacin haya sido con el mismo establecimiento de comercio.

y Si dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega el arrendador (por las causales del 518) no lo ha destinadoadecuadamente, no da principio a las obras de reconstruccin, reparacin o demolicin, o no ocupe con su propiahabitacin el inmueble, el arrendatario puede pedir indemnizacin (art 522 c co). El pago de esa indemnizacin y lademanda ser inscrita en el folio respectivo de dicho inmueble.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO ARRENDADOR:

y Derecho de recuperacin del local.El artculo 518 (c co) determina 3 causales donde no hay lugar a la renovacin y por tanto, puede el arrendadorrecuperar el inmueble sin la obligacin de indemnizar al locatario:

1) Cuando el arrendador haya incumplido el contrato: se presenta cuando el arrendatario violala convencin(ej. no pago de renta, cambia de destinacin perjudicando los derechos del arrendador, o no da al local ladebida conservacin)

$RESPECTO A LA CESION: si el arrendatario vende el establecimiento de comercio(lo cual lo debe hacer medianteescritura pblica, de lo contrario ser inexistente), la venta conlleva necesariamente el derecho de arrendamiento, lo cualimplica una cesin del mismo que le es oponible al arrendador y no significar una violacin del contrato, as de hayaprohibido expresamente la cesin. Pero si la cesin del contrato de arrendamiento no es consecuencia directa de laenajenacin del establecimiento de comercio, no ser vlida sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador. 526 Noadmite prueba en contrario.


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$ RESPECTO AL SUBARRIENDO: no puede el arrendatario realizarlo en forma total sin el consentimiento expreso otcito del arrendador, aunque si podra subarrendar hasta la mitad del inmueble para lo cual bastar con que no selesionen los derechos del arrendador. Con esta misma limitacin puede el arrendatario variar la destinacin prevista enel contrato para el inmueble. 526 No admite prueba en contrario.

MMAANNDDAATTOO

De acuerdo con el Art. 2142 del C.C. el mandato es un contrato en que una persona confa la gestin de uno o msnegocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llamacomitente o mandante, y la que lo acepta mandatario. En el mismo sentido el Art. 1262 del C.Co. seala que el mandatocomercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o ms actos de comercio por cuenta deotra.17

2142 del cc: definicin

PARTES: comitente/ mandante mandatario

CARACTERISTICAS- tpico- cuando es remunerado es conmutativo- consensual (con el solo aceptar dl mandante); excepciones (se vuelve solemne) en matrimonio, poder judicial y al

representar socios en juntas- tracto sucesivo.- En civil: por naturaleza es remunerado (corriente moderna; antes era por naturaleza gratuito).

En comercial: por naturaleza remunerado

- bilateral: cuando es remuneradounilateral: cuando es gratuito

ELEMENTOS ESENCIALES

- PARTES: mandante: quien confiere. Tiene que ser capaz plenoMandatario: puede ser incapaz

- ENCARGO: que verse sobre negocios que interese al mandante, o a un tercero, etc...- SIEMPRE POR CUENTA Y RIESGO DEL MANDANTE

CLASES DEL MANDATO:

- REPRESENTATIVO: por cuenta y en nombre del mandante (mandato directo o inmediato CSJ)- NO REPRESENTATIVO: POR CUENTA DEL MANDANTE PERO EN NOMBRE PROPIO (representacin indirecta o mediata

CSJ)

mientras en el mandato representativo el acto jurdico realizado por el mandatario que est obrando en nombre y porcuenta del mandante, radica sus efectos directamente en cabeza del mandante y por ende la relacin jurdica que implicael encargo realizado se traba directamente entre mandante y tercero, en el mandato no representativo los efectosjurdicos del negocio realizado se radican en cabeza del mandatario, es el quien responde frente al tercero y quien se

17 El mandato puede conllevar o no la representacin del mandante


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encuentra jurdicamente facultado para exigir el cumplimiento del negocio, permanece el mandante como un terceroajeno a la negociacin, no se traba ninguna relacion jurdica entre mandante y el tercero con quien el mandatario realizoel negocio. Otra cosa distinta sera la obligacin que tiene el mandatario de traspasar al mandante los efectos economicosdel negocio realizado, obligacin surgida del contrato de mandato.

- INDIVIDUAL/COLECTIVO- General/ especial (uno o mas negocios determinados)

DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS:

Mandato: mandatario independiente

K de trabajo: subordinacin

Mandato: sobre actos jurdicos

y Tanto en el mandato como en la comisin, mandatario y comisionista actan por cuenta del mandante o comitente,aunque pueden o no actuar a nombre propio. En cambio, el concesionario y el franquiciado siempre actan por cuentapropia, pues operan su propio negocio y bajo su propio riesgo lo que afecta exclusivamente su patrimonio.OBLIGACIONES DEL MANDANTE:

-

PROVEER lo necesario para la ejecucin del mandato- Rembolsar gastos causados por el mandato- Comunicar el encargo cumplido cuando hay varios mandatarios (si son solidarios)- Pagar la remuneracin estipulada si la hay- Pagar honorarios si se termina antes de la completa ejecucin del mandato

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

- el mandatario no podr exceder los lmites del mandato. Si lo hace se obliga el mismo salvo que el mandante lo rectifique- debe suspender el mandato mientras se comunicacin el mandante sobre cosas no conocidas por este- informar, rendir cuentas, y entregar todo lo recibido en ejercicio del mandato- comunicar al mandante la ejecucin del mandato. si no dice nada, el silencio es aprobacin- No puede emplear los fondos del mandante en sus propios negocios- De custodia.-

Procurar el mximo beneficio del mandante y seguir las instruccionesDERECHOS DEL MANDATARIO

Si el mandato termina antes de la completa ejecucin del encargo, el mandatario tiene derecho a una remuneracinproporcional teniendo en cuenta el valor del cumplimiento total y el servicio prestado. Si se adelanto la retribucin elmandante tiene derecho a un reembolso adicional.

El mandatario podr pagarse sus crditos derivados del mandato que ha ejecutado, con las sumas que tenga en su poderpor cuenta del mandato.

Si no existen dichas sumas a favor del mandante, los crditos gozan del derecho al pago referente que la ley concede a lossueldos, salarios y dems prestaciones.

El mandatario tiene derecho a suspender la ejecucin del mandato cuando el mandante no haga la provisin suficiente de

fondos, estando obligado a ello. Es una facultad que se presenta alternativa para el mandatario con la facultad derenunciar al encargo. (en comercial, Art. 1285)

TERMINACIN DEL MANDATO (2189 cc):

1. por la conclusin del negocio encomendado. Es propia del mandato especial.2. por la expiracin del termino del mandato, o por el advenimiento futuro de la condicin. Se presenta tanto en el mandato

general como el especial,3. por revocacin del mandante. El mandante puede ser revocable o irrevocable. La revocacin supone un acto jurdico

unilateral del mandante, y puede ser total o parcial. Ser revocable cuando:


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- el mandato no sea remunerado por expresa estipulacin delas partes- que no se haya pactado la irrevocabilidad- que no se haya establecido tambin en favor del mandante o de un tercero- cuando a pesar de todo, se presenta una causa justa para la revocacin4. por renuncia del mandatario.5. Por muerte del mandante o del mandatario6. por la quiebra o insolvencia de uno o del otro7. por la interdiccin del uno o del otro.

en las causales 3 y 4 no son causales de terminacin del contrato, sino terminacin de la representacin (encargo); lasdems causas si hablamos de terminacin del mandato propiamente dicha.

- Siempre que se presente una revocacin abusiva por parte del mandante, el mandatario tiene derecho de todas formas asu remuneracin y a ser indemnizado de los perjuicios que se le acusen.

- A diferencia del mandato civil que siempre es renunciable, en el mandato comercial se establece que cuando se ha sidopactado en inters del mandante o de un tercero, solo se podr renunciar por justa causa.Respecto al pacto de irrevocabilidad,

- El desistimiento proviene de el incumplimiento de las obligaciones a cargo del Mandante- La renuncia es un acto unilateral a cargo del mandatario.

En primera medida, es importante establecer cul es la ley vigente al momento de la celebracin del

contrato de Agencia Comercial, en esa secuencia de hechos es importante resaltar que la regla general establecida en elartculo 38 de la ley 153 de 1887, segn el cual las normas vigentes al momento de celebrar el contrato se encuentranincorporadas en el mismo. De igual forma, el artculo 30 de la Constitucin Poltica establece el principio deirretroactividad, a partir de ello se estipula que la ley aplica desde el da de su promulgacin hacia el futuro y no hacia elpasado.

El contrato que se presenta fue suscrito el da 11 de febrero de 1971, a partir de ello las normas del Cdigode Comercio no son aplicables al caso concreto pues ste entr en vigencia segn el artculo 2038 el 1 de enero de 1972,salv las normas que hacen referencia a la agencia comercial, aquellas entraron en vigencia el 27 de marzo de 1971, ental norma no se estipula que stas se apliquen retrospectivamente y como el legislador no lo propuso ello no est sujeto ainterpretacin. Sin embargo, la ley 153 de 1887 establece dos excepciones al principio de irretroactividad: A. Las leyesconcernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que resulten del contrato. B. Las leyes que sealan penas parael caso de infraccin ser castigado bajo la norma existente en el momento en el que se hubiere cometido. En esa medidala nica norma que se aplica retrospectivamente es el inciso 2 del artculo 1324. Sin embargo, en este caso a pesar de la

salvedad hecha anteriormente, se analizar bajo los preceptos del actual cdigo de comercio y de la institucin deagencia comercial estipulada en ste.

El contrato de Agencia mercantil, es un acto mediante el cual un comerciante asume en formaindependiente18 un encargo dado por un empresario con la finalidad de promover y explotar negocios en undeterminado ramo y dentro de una zona especifica, como representante o agente de un empresario nacional oextranjero.19 En esa medida, las caractersticas del contrato de agencia se enmarcan en la independencia del agente laestabilidad de las relaciones con su principal y que su finalidad es la promocin de los negocios del empresario20(adquirir o preservar un mercado para sus productos o servicios). Adicionalmente, este contrato se basa en la entrega deun encargo a otro para que lo ejecute, por lo que es un contrato en donde se presentan intereses ajenos. 21 De igualmanera, el agente puede tener diversas funciones, entre ellas la mera promocin, por lo que no realiza ningn actojurdico, limitndose a buscar clientela. De igual forma, el agente puede ser mandatario con o sin representacin, en talcaso puede contratar, fabricar y distribuir.

A partir de ello las obligaciones del agente, en principio son las mismas que el mandatario; sin embargo, se

establece que los riesgos de la actividad recaen tanto en cabeza del agenciado y del agente. El agente tiene derecho a una

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Resumen Total Total Contratos (1)