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¿Mejor o peor que antes?Quizás la crisis nos ha-ga percibirlo todo peorde lo que en realidad es.La naturaleza humananos lleva, a la mayoría

de nosotros, a sentir cierto vértigo an-te las novedades y vemos con receloel futuro cuando lo que nos rodea estan cambiante como en la actualidad.Sin embargo, todos sabemos queadaptarnos es cuestión de supervi-vencia. Ahora bien: ¿hacia qué direccióndebemos orientar nuestros esfuer-zos?

En esta época se concentra la ma-yoría de las Juntas de Propietariosque tantos quebraderos de cabezanos provocan a los administradoresde fincas. Siempre, o casi siempre, to-dos nosotros consideramos que elprocedimiento de convocatoria, cele-bración y gestiones derivadas de ca-da una de esas reuniones son un malnecesario que debemos soportar.

Sin embargo, muchas veces pien-so que este es el mejor momento pa-ra hacer algo que la mayoría de no -sotros tenemos olvidado: vendernuestro trabajo explicando todos losservicios prestados durante el año ylos beneficios que nuestra actividadaporta a nuestros clientes y a sus pro-piedades.

Uno de los defectos de nuestrosector, desde mi punto de vista, esque no sabemos vendernos. Y no merefiero, exclusivamente, a cada unode los administradores de fincas indi-vidualmente considerado y a sus res-pectivos despachos, sino también anuestras organizaciones colegiales.

De hecho, una de nuestras quejas

más recurrentes es que nuestra acti-vidad profesional no cuenta con el re-conocimiento que merece. Y todosestamos de acuerdo en que esto escierto. Pero, para lograr este objetivo,absolutamente justo y legítimo, quie-nes primero debemos valorarnos co-rrectamente somos nosotros mismosy también debemos venderlo adecua-damente. Y esa tarea nos compete atodos.

La sociedad está predispuesta atener en buena consideración a deter-minadas profesiones por la propia na-turaleza de su trabajo. Se trata de ac-tividades relacionadas con servicios ala salud, sociales o solidarios. De es-ta manera, los médicos, los reporte-ros de guerra o quienes trabajan enONGs son bien valorados, en la ma-yoría de los casos, sin que tengan ne-cesidad de apoyar su trabajo concampañas que refuercen su imagen.

En cambio, las profesiones quegestionan intereses o patrimonios deterceras personas, los que gestionanlos asuntos públicos o las que se ha-llan cerca del dinero suelen estar malvistas.

Por este motivo, en nuestro caso,no es suficiente con hacer bien nues-tro trabajo. Cuando gestionamos bienlas cosas se considera que cumpli-mos con nuestra obligación y, encambio, pagamos muy caros los másmínimos errores, en especial, desdeel punto de vista de nuestra imagen. Ylos errores particulares se transfor-man en colectivos por la extendidacostumbre que todos tenemos de to-mar el todo por la parte.

Por todos estos motivos, debemostener imaginación para que la socie-

dad valore a los administradores defincas colegiados como verdadera-mente merecemos: somos profesio-nales honrados que ejercemos eficaz-mente una actividad altamente cualifi-cada, de gran responsabilidad y com-plejidad permanentemente creciente.

Nuestros colegios y el Consejo nodisponen de los recursos económicosnecesarios para realizar grandescampañas de imagen o publicidad entodo el país. Por eso es necesaria laaportación de cada uno de nosotros.Si sumamos nuestros esfuerzos po-demos hacer llegar, con más facilidady eficacia, nuestros mensajes a la ma-yoría de la población.

Desde el punto de vista individual,el hecho de explicar adecuadamenteen qué consiste nuestra actividad de-be ser una tarea de cada día, pero elmejor momento para vendernos escuando acudimos a cada Junta dePropietarios. Las condiciones actua-les son adversas y es difícil conseguirliderar cada reunión. Pero si somoscapaces de prepararla con tiempo,explicar el trabajo realizado durante elaño, la gestión de los diferentes pre-supuestos, o las ventajas aportadascon nuestras gestiones, obtendremosuna mejor imagen como profesiona-les y contribuiremos a una mejor con-sideración del colectivo.

Por nuestra parte, quienes esta-mos al frente de nuestras organizacio-nes colegiales debemos aprovechar elgran interés que suscitan todos losasuntos relacionados con la vivienda,con el mantenimiento de los edificios ylas relaciones de vecindad para lograruna mayor presencia mediática a to-dos los niveles: prensa, radio, televi-sión y las cada vez más extendidas re-des sociales. Es la mejor y más eco-nómica manera de llegar a todos losrincones con el mismo mensaje.

Manos a la obra.

Salvador Diez LlorisPresidente

“administración rústica y urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

diseña e imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ósito LEGaL: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

Carta del Presidente

Edita: Consejo General de Colegios de administradores de Fincas.PrEsidEntE: salvador diez Lloris.ConsEjo dE rEdaCCión: Enrique Vendrell santiveri. Vocales: Ángel Hernández román, jesús Luque Borge, Eliseo Mógica serrano,

Pedro Valcárcel Montiel, Mariano Hervás Polo, Fernando Pastor. secretario: Carlos domínguez García-Vidal.dirECtora: dolores Lagar trigo.rEdaCCión : Pza. Marqués de salamanca, 10 . 3º izq. 28006 Madrid.

tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de administradores de Fincas. Pza. Marqués de salamanca, 10 3º izq. telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

«Cuando gestionamos bien las cosas se considera que cumplimos con nuestra obligación y, en cambio, pagamos

muy caros los más mínimos errores, en especial, desde el punto de vista de nuestra imagen»

Los errores particulares setransforman en colectivos


Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de FincasSumario

AYUDAS DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIÓN: EL ASCENSOR Y SUS SUBVENCIONES

En este reportaje se analiza y explica en qué consisten las ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Re-habilitación, y muy especialmente se centra en el ascensor y sus subvenciones. ¿Cómo se gestionan las ayudas?¿El plazo de solicitud de las ayudas comenzó el 4 de diciembre de 2014 con la entrada en vigor de la Orden del Mi-nisterio de Fomento? ¿En todas las Comunidades Autónomas se pueden pedir las mismas ayudas¿ ¿Existe algúnrequisito previo a la solicitud de las ayudas? Estas y otras cuestiones quedan resueltas en este interesante trabajode J. A. Ruiz Sanz-Aja, perteneciente al departamento de Gestión Económica de las Ayudas a la Vivienda de la CCAAde Cantabria. Pág. 24

ENTREVISTA

VÍCTOR CALVO-SOTELO,Secretario de Estado deTelecomunicaciones y para la Sociedad de la

Información

Sobre la adaptación del Divi-dendo Digital en las Comunida-des de Propietarios, VíctorCalvo-Sotelo destaca en la en-trevista concedida, entre otrascuestiones, que “los adminis-tradores de fincas juegan unpapel clave en el proceso de li-beración del Dividendo Digital,puesto que han de informar alos propietarios sobre la adap-tación a realizar y sobre lasayudas a las que pueden acce-der para que no suponga nin-gún coste para los vecinos”.Pág. 10

FOTO PORTADA: FOTOLIAFOTOS DE INTERIOR: FOTOLIA Y MIGUEL A. GARCIA COLLADO

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3Carta del Presidente

6Consejo General

14Primera PlanaAcuerdos sobre eficiencia energética.

20Propiedad HorizontalLa legitimación para accionar en defen-sa de la comunidad.

32Noticias Colegiales

36Arrendamientos UrbanosUn terremoto jurídico: Sentencia del Su-premo sobre la cláusula “rebus sic stan-tibus” en arrendamientos.

44Arrendamientos UrbanosAlcance temporal de la autorización alarrendatario para la realización deobras.

48Nos interesaComunicar en tiempos de crisis.

50Jurisprudencia y Consultas

51Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nuestraeditorial.

56Actualidad-Economia

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CONSEJO GENERAL

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CONAMA 2014: La hoja de ruta de larehabilitación en España

Con motivo de la celebración de la décima edición del Congreso Nacional de Medio Am-biente, CONAMA-2014, Salvador Díez, presidente del CGCAFE, participó en la Sala Diná-mica de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomen-to, que analizó “La Hoja de Ruta para la Rehabilitación en España".

La mesa redonda estuvo integrada,también, por Juan Van-Halen, di-rector general de Arquitectura, Vi-vienda y Suelo del Ministerio de Fo-mento; Ángel Mª Marinero, directorgeneral de Arquitectura, Vivienda yUrbanismo de la Junta de Castilla yLeón; Francisco Manuel de la To-rre, alcalde de Málaga. Albert Cu-chí, experto miembro del Grupo deTrabajo sobre Rehabilitación (GTR).Juan Lazcano, presidente de laConfederación Nacional de la Cons-trucción (CNC). Alberto Pulido, di-rector de Negocio Hipotecario delBanco Santander; Fernando Prie-to, presidente de la Asociación Na-cional de Empresas de Rehabilita-ción y Reforma (ANERR); y AlfonsoVázquez, presidente de la Confede-ración de Coopera.

Salvador Díez manifestó que losColegios de Administradores de Fin-cas, “a los que tengo el honor de re-presentar, apoyan totalmente elnuevo marco legal en materia de re-habilitación, y vamos a prestar todasu ayuda para impulsarlo”. A conti-nuación explicó que, aunque todaslas medidas impulsadas por el Go-bierno están bien elaboradas, las

considera de muy difícil aplicación.El principal problema “es que la re-habilitación objetivamente es buenay todos los agentes lo saben, inclui-do los consumidores, pero creo quela respuesta del mercado no va aser tan contundente y rápida como atodos nos gustaría”.

Expuso varias razones sobre la

dificultad de la aplicación de lasnuevas normativas de rehabilita-ción, entre ellas, la situación de cri-sis económica actual, que impide alas comunidades de propietarios in-volucrarse al máximo en los temasde rehabilitación de sus edificios.

No obstante ello, Salvador Díezconsideró que hay que aprovechar

DECIMOS NO A LA LEY DE SERVICIOS Y COLEGIOS PROFESIONALESEl presidente del CGCAFE también hizo referencia a la Ley de Servicios y Colegios Profesionales, manifestando que no alcanzaba acomprender como el mismo Gobierno que nos pide ayuda para difundir e impulsar sus proyectos, al mismo tiempo, impulsa una Leyque apunta directamente a la línea de flotación de nuestras organizaciones. Todos los Colegios Profesionales prestan un servicio a losciudadanos, a los profesionales colegiados y a las administraciones, apoyo que es irremplazable. Por eso entendemos que, al contra-rio de lo que se pretende, se deberían fortalecer nuestras estructuras colegiales.No obstante, y en cualquier circunstancia, Salvador Díez terminó manifestando que los Administradores de Fincas Colegiados, y lasinstituciones colegiales que los representan, apoyarán las políticas de rehabilitación con la misma fuerza con la que se colaboró, en sudía, a implantar la TDT o actualmente con el Dividendo Digital, o como se está contribuyendo, desde hace años, para dar a conocer eimpulsar las ITES en numerosos municipios y Comunidades Autónomas, o la inspecciones de ascensores e instalaciones eléctricas, ocomo haremos a partir del próximo mes de febrero colaborando con la Agencia Tributaria que ha aprobado -a petición nuestra- la obli-gatoriedad de presentar el modelo 347 que seguro será muy eficaz para luchar contra el fraude fiscal en las Comunidades de Propie-tarios.

Salvador Díez interviene en Conama2014


CONSEJO GENERAL

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PROPUESTAS DEL CGCAFE SOBRE REHABILITACIÓN

Salvador Díez informó que el CGCAFE ha propuesto, en varios ámbitos, la creación de un fondo económico que aporte li-quidez a las comunidades de propietarios. Las ventajas son muchas: el coste de gestión es reducido, no genera déficit por-que el dinero público se recupera, es acumulativo con la dotación anual que cada año se pueda destinar y el dinero que sevaya devolviendo se puede poner, de manera inmediata, nuevamente en circulación para financiar nuevos proyectos, ade-más es un sistema rápido. Esta forma de financiación combinada con medidas fiscales puede ser muy efectiva. Se puedenreducir los tipos impositivos de IVA, o del impuesto de construcciones, establecer bonificaciones en el IRPF o incluso en elImpuesto de Sociedades de empresas que justifiquen su participación en proyectos de este tipo. Frente a la idea de cargafiscal que perciben los ciudadanos cuando se recibe una ayuda, con este sistema lo que se traslada es el mensaje de quela rehabilitación ahorra en los impuestos de quienes optan por ejecutar estos proyectos.

Actividad Especial en CONAMA 2014UNIÓN PROFESIONAL APUESTA POR INCLUIR LA SOSTENIBILIDADAMBIENTAL EN LOS CÓDIGOS DEONTOLÓGICOS

Tras la inauguración de la duodécima edición del Congre-so Nacional de Medio Ambiente (CONAMA), tuvo lugar laactividad especial organizada por Unión Profesional (UP),titulada ‘La sostenibilidad en los códigos deontológicos delas profesiones colegiadas’.

Presentada por el presidente de UP, Carlos Carniceradvertía del compromiso que Unión Profesional mantienedesde siempre con el medio ambiente, cuya materializa-ción más relevante se encuentra en la participación en laorganización de este Congreso bienal desde 1992, fechade su primera celebración.

Durante la actividad, fue leído el discurso enviado porGaetano Stella, presidente de Confprofessioni, organiza-ción interprofesional italiana, y vicepresidente junto conCarlos Carnicer, de CEPLIS (Consejo Europeo de lasProfesiones Liberales), en el que se destacó que «el temade la actividad que UP ha organizado basada en la deon-tología y sostenibilidad ambiental, es un tema central parala afirmación de los principios que forman la base de cual-quier actividad profesional en el contexto económico y so-cial europeo». Una vez más, afirmaba Stella en su discur-so, «el profesional está llamado a apoyar a las empresas ya los ciudadanos en todo el entorno normativo, lo que re-quiere responsabilidad y deber de actuar por el bien de lacolectividad».

ECONOMíA, DEONTOLOGíA y MEDIO AMBIENTE

Para contextualizar a las profesiones colegiadas en el mar-co medioambiental y económico en el que se encuentran,Emilio Cerdá, matemático y especialista en economía am-

biental, repasó las últimas medidas llevadas a cabo por laUnión Europea. «Vamos hacia un cambio de modelo eco-nómico que supone un cambio de modelo energético», es-pecificaba Cerdá en su intervención, en la que aconsejóconsultar el Manual de Buenas Prácticas Ambientales enFamilias Profesionales, publicado por el Ministerio de Agri-cultura, Alimentación y Medio Ambiente, destacando lo quepuede hacer por el desarrollo sostenible «un grupo socialformado por más de un millón y medio de profesionales co-legiados, agrupados en UP».

Cuando hablamos de la preservación del medio am-biente, «hablamos de derechos fundamentales». Así se re-firió José Manuel Rodríguez Uribes, subdirector de la Cá-tedra de Ética de la Empresa y de las Profesiones (Univer-sidad Carlos III), en su ponencia sobre deontología y medioambiente. El hecho de que los derechos ecológicos tenganque ver con las necesidades humanas, conlleva que se«deban defender desde una ética humanista». Así se hacenecesario el impulso y reconocimiento de las buenas prác-ticas en este sentido. Las profesiones y sus organizacionesestán también llamadas a contribuir a la «construcción delos derechos ecológicos». De ahí que sea interesante queaparezca precisado el tema medioambiental en sus códigosdeontológicos, siempre teniendo en cuenta que «si el de -sarrollo no es sostenible, no será desarrollo».

Durante el debate, en el que participó el CGCAFE co-mo miembro de UP, se hizo alusión al trabajo que UniónProfesional lleva realizando desde el año 2009, mediantela elaboración de un modelo de código deontológico quepueda ser útil a las profesiones colegiadas, donde se inclu-ye la mención del área de la sostenibilidad ambiental. Pre-cisamente las conclusiones de esta actividad, serán teni-das en cuenta en la revisión que actualmente se está lle-vando a cabo de este modelo.

el impulso que desde el Gobierno seestá dando a la cuestión. “Las leyesestán para cumplirlas y las ayudaspara aprovecharlas y, por lo tanto, di-fundir y cumplir las normas es res-

ponsabilidad de todos. Y éste es elprimer paso”, explicó el presidentedel CGCAFE.

Continúo su exposición recordandoque los Administradores de Fincas Co-

legiados, por su cercanía a los propie-tarios, son los profesionales llamados aprotagonizar la necesaria labor peda-gógica para cambiar la mentalidad delconjunto de la población.


CONSEJO GENERAL

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Proyecto “Invierte en tu Hogar”La Asociación de Empresas de Rehabilita-ción y Reformas –ANERR-, la Empresa Gru-po Interenergy Sistemas –iEnergy- , y elConsejo General de Colegios de Administra-dores de Fincas –CGCAFE-, han firmado unConvenio de Colaboración para la implanta-ción del Proyecto “Invierte en tu hogar”.

Con la firma de este Convenio se esta-blece una colaboración para el desarrollo y elintercambio de experiencias, conocimientosy cooperación que garantice el acceso a lasdistintas fuentes de información conjunta enel marco de la implantación del Proyecto “In-vierte en tu Hogar”.

El acuerdo se enmarca dentro de la polí-tica formativa e informativa diseñada por elCGCAFE para la aplicación de las nuevasnormativas recientemente aprobadas en ma-teria de rehabilitación en los edificios, infor-mando a las Comunidades de Propietariossobre la aplicación de las mismas, y con es-te acuerdo se facilitarán una serie de herra-mientas, en la intranet, para que los profesiona-les colegiados puedan acceder al simulador de ahorroenergético, al área de soluciones y a un módulo de man-tenimiento preventivo y correctivo de los edificios, entreotros.

UN PASO MÁS EN LA REHABILITACIÓN ENERGÉTICA

El Convenio de Colaboración suscrito es un pasó más trascolaborar, con el Ministerio de Fomento, en la elaboracióndel documento, ya enviado a la Unión Europea, del “PlanEstrategia a largo plazo para la rehabilitación energéticaen el sector de la edificación en España”, que desarrolla elartículo 4 de la Directiva 2012/27/UE. El objetivo que sepersigue con este documento es establecer como pilaresdel nuevo modelo de política de vivienda, además de la

rehabilitación de edificios, la regeneración de las tramasurbanas y desarrollar un mercado del alquiler atractivo.

En la elaboración de este Plan ha participado elCGCAFE en uno de los Grupos de Trabajo, junto a otroscolectivos profesionales, y se ha recogido una demandafundamental de los Administradores de Fincas Colegia-dos, y es la creación del fondo de liquidez para Comuni-dades de Propietarios, gestionado por el ICO y/o entida-des financieras.

La razón de esta propuesta se basa en que las comu-nidades de propietarios que tienen contratado un Adminis-trador de Fincas Colegiado cumplen puntualmente consus obligaciones económicas. Apenas se producen recla-maciones contra comunidades de propietarios por impa-gos y no existe ninguna que haya presentado un ERE oesté en situación de concurso de acreedores.

Salvador Díez –CGCAFE-, Pedro Parra –ANERR-y José Antonio Alcobendas –iEnergy-


CONSEJO GENERAL

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Reunión con el Secretario de Estado de Telecomunicaciones y para la Sociedad

de la InformaciónLos Administradores de Fincas Cole-giados han cumplido puntualmentecon sus obligaciones profesionales

y siguen trabajando para evitar re-trasos en la adaptación del Dividen-do Digital.

En la reunión mantenida con Víctor Calvo-Sotelo, secre-tario de estado de Telecomunicaciones y para la Sociedadde la Información, los representantes del CGCAFE Salva-dor Díez –presidente-, Rafael del Olmo –secretario- yCarlos Domínguez –secretario técnico-, han puesto demanifiesto los diferentes problemas que se están detectan-do para la implantación del Dividendo Digital en las comu-nidades de propietarios. La principal dificultad es la falta delos materiales necesarios para poder realizar la adaptaciónde las antenas de TV en las Comunidades de Propietarios.

Los Administradores de Fincas Colegiados son losprofesionales que están más próximos al ciudadano, loque provoca no solo que sean los receptores de sus que-jas, sino que, injustificadamente, son el blanco de sus crí-ticas. En este sentido, el CGCAFE confirma que los Admi-nistradores de fincas colegiados han cumplido puntual-mente con sus obligaciones profesionales y siguen traba-jando para evitar retrasos en la adaptación del DividendoDigital.

LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS SOLICITARON LA AM-PLIACIÓN DEL PLAzO PARA LA ADAPTACIÓN DEL DIVIDENDO DIGITAL

Los representantes del CGCAFE insistieron, en dicha reu-

nión, en la necesidad de una ampliación del plazo para laadaptación del Dividendo Digital hasta el 31 de marzo de2015, así como que las subvenciones que se pudieranconceder a las comunidades de propietarios no tributaranen el IRPF, al considerar que, en bastantes casos, deter-minados propietarios se verían obligados a realizar unadeclaración de la renta de la que estaban exentos.

Los representantes del CGCAFE, con los representantes del Ministerio de Industria.

Rafael del Olmo, Víctor Calvo-Sotelo y Salvador Díez.


ENTREVISTA

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Víctor Calvo-Sotelo: «La antenización para finales de marzoalcanzará a la mayoría de los edificiosque necesiten adaptarse»

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo y elCGCAFE firmaron un acuerdo de colaboración parainformar a los administradores de fincas sobre laadaptación de instalaciones de antena colectivaderivadas del proceso de liberación del DividendoDigital. Para Víctor Calvo-Sotelo, Secretario de Es-tado de Telecomunicaciones y para la Sociedad dela Información, “los administradores de fincas jue-gan un papel clave en el proceso de liberación delDividendo Digital, puesto que han de informar a lospropietarios sobre las adaptaciones a realizar y so-bre las ayudas a las que pueden acceder para queno suponga ningún coste para los vecinos”.

Los administradores de fincashan realizado una importantelabor para que la adaptación

se lleve a efecto con las máximasgarantías para las comunidades depropietarios, y por ello el CGCAFE ylos Colegios Territoriales habían so-licitado, junto con otros colectivosprofesionales, la ampliación del pla-zo para la adaptación del dividendodigital, por lo que se espera, en pa-labras de Víctor Calvo-Sotelo, que“dado que el Gobierno ha tomado ladecisión de prorrogar la fecha parala liberación del Dividendo Digitaltres meses, es decir, hasta el 31 demarzo, tras haber escuchado las ne-cesidades del sector de los adminis-tradores de fincas y otros colectivos,consideramos que, a día de hoy, losdatos de antenización que tenemos,que corresponden hasta mediadosde enero, superan el 50%, por loque estamos seguros de que la an-tenización para finales de marzo al-canzará a la mayoría de los edificiosque necesiten adaptarse”.

El CGCAFE ha firmado un acuer-do con el Ministerio de Industriapara que los Administradores deFincas puedan conocer, en pro-fundidad, la adaptación al Divi-dendo Digital. Se han impartidojornadas en distintos Colegios Te-rritoriales para ello. ¿Cómo valo-raría estas Jornadas?Las jornadas informativas han sidoun gran apoyo para la campaña decomunicación que se ha lanzadodesde el Ministerio de Industria,Energía y Turismo teniendo comocometido el asegurar que la ciuda-danía esté informada y tenga cono-cimiento de los canales que se hanpuesto a su disposición, como elservicio de atención al usuario y lapágina web www.televisiondigital.es.

Por lo que sabemos ha tenidouna gran afluencia y aprovecho pa-ra dar las gracias a todos los cole-gios territoriales de administradoresde fincas por el apoyo prestado. Esmás, según los últimos datos deque disponemos, los administrado-res de fincas se han encargado derealizar más del 50% de la totalidadde solicitudes de ayudas, es decir,65.925.


ENTREVISTA

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¿Está previsto, en los próximosaños, una nueva “resintoniza-ción”, cómo se ha publicado endistintos medios de comunica-ción?Se prevé que en los próximos añosla Conferencia Mundial de Teleco-municaciones acuerde un nuevo Di-videndo Digital que consistirá en li-berar la banda de los 700 MHz pa-ra destinarla a comunicacioneselectrónicas. Por el momento, la fe-cha que más se baraja es que sellevará a cabo en 2020. Y también,como anunció el Ministro de Indus-tria, Energía y Turismo, se convoca-rá un concurso para aumentar laoferta de canales de la TDT priman-do la Alta Definición.

Sus sugerencias para la adapta-ción del Dividendo Digital paralos próximos meses serían:a) Con respecto a los ciudadanos:

Si vive en un edificio con antenacolectiva debe llamar cuanto an-tes a un instalador registrado ycerrar el presupuesto para quepueda realizar la adaptación yno perder ningún canal de televi-sión. A partir de ese momentodeberá resintonizar su televisor.

b) Para los administradores de fin-cas: Deben asegurarse de quetodas las fincas que administranestén adaptadas y si no es asídeben contactar cuanto antescon un instalador registrado pa-ra que acometa la acción. Tam-

bién deberán tener a su disposi-ción los documentos necesariospara solicitar la ayuda.

c) Para las comunidades de pro-pietarios: Deben estar en dispo-sición de conocer el tipo de an-tena de que dispone la comuni-dad, para no perder ningún ca-nal, fomentar la resintonizaciónentre los vecinos y guardar lafactura y el Boletín de Instala-ción para poder solicitar la ayu-da.

Dolores Lagar TrigoAdministradora, Periodista.

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo y el Consejo General deColegios de Administradores de Fincas –CGCAFE- han firmado un

acuerdo de colaboración que conlleva la realización de diversas acciones para informar a los Administradores de Fincas sobre

la adaptación de instalaciones de antena colectiva derivadas del proceso de liberación del Dividendo Digital.

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo considera que los administradores de fincas somos profesionales cla-ves a la hora de facilitar las actuaciones en el millón de edificios que tienen que adaptar sus sistemas de antena co-lectiva y tramitar las subvenciones para las comunidades de propietarios. El CGCAFE mantiene, de nuevo, uno desus objetivos fundamentales que es el de la máxima colaboración con las instituciones públicas estatales, autonómi-cas y locales para la aplicación y desarrollo de las distintas normativas que tienen incidencia y aplicación sobre unbien tan preciado como es la vivienda.

Entre las acciones que se han desarrollado hay que destacar las Jornadas Formativas celebradas en distintosColegios Territoriales de Administradores de Fincas sobre la implantación en las comunidades de propietarios del Di-videndo Digital, así como la elaboración de una “Guía de Buenas Prácticas sobre el Proceso de liberación del Divi-dendo Digital para Administradores de Fincas”, que los profesionales encontrarán, como separata, en este númerode nuestra Revista Profesional.

LA SECRETARIA DE ESTADO DE TELECOMUNICACIONES GARANTIzA EL COBRO DE LAS AyUDAS

Según los datos que facilita la Secretaría de Estado de Telecomunicaciones, la mayoría de la población tendráacceso a la mayor parte de los canales. En la práctica totalidad del país se recibirá con normalidad la señal de losprincipales canales generalistas -TV1, TV2, Antena3, Cuatro, Tele5 y La Sexta-. Los edificios que no adapten susinstalaciones pueden dejar de ver los canales autonómicos y algunos canales con bajos índices de audiencia -Energy, Gol TV y Boing, en la mayoría de los casos-

Desde la Secretaria de Estado de Telecomunicaciones nos informan que El Plan Técnico aprobado en septiem-bre garantiza que la mayoría de ciudadanos reciba todos los canales a final de año. Y que los ciudadanos que nohayan podido completar la adaptación de sus antenas colectivas podrán seguir recibiendo la mayoría de los cana-les de la TDT mientras completan la adaptación en la primera parte de 2015. Para estas adaptaciones el Gobiernoda ayudas -280 millones de euros-, que se pueden solicitar hasta junio de 2015 en la web www.televisiondigital.es .


El CGCAFE pone a disposición de los colegiados, a través de su Gabine-te de Estudios, los cursos detallados a continuación, que podrás solici-

tar a tu Colegio Territorial

¡APÚNTALOS Y APUNTÁTE!CURSOS GABINETE DE ESTUDIOS

� D. Juan Rodríguez Baeza, D. Ángel Rodríguez yubero, Admi-nistradores de Fincas, y D. Miguel Ángel San Alberto Lasarte,MBA en Gestión Internacional de Empresas.“Contabilidad básica para Comunidades de Propietarios”. “Contabilidad avanzada para Comunidades de Propietarios”.

� D. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincialde Alicante. “Alcance de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013. Criterios in-terpretativos de la reforma y análisis de los principales puntos enmateria de régimen de acuerdos y obras en la Comunidad dePropietarios.“Mediación Civil en Propiedad Horizontal para Administradoresde Fincas colegiados”.“Afectación del Real Decreto Ley 5/2012, de 5 de marzo, de me-diación en asuntos civiles y mercantiles, a los Administradoresde Fincas y sus Colegios. Metodología y características de apli-cación del procedimiento de mediación"“Problemas y soluciones que surgen en la celebración y des-arrollo de una Junta de Propietarios”.“Problemática en la redacción de las actas de las Juntas de Pro-pietarios”. "La remoción del cargo de Administrador de Fincas y problemasderivados de la retención indebida de la documentación por eladministrador cesado. Vías de solución".“El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de la Ley deEnjuiciamiento Civil. Casuística práctica actualizada a la Juris-prudencia actual de las Audiencias Provinciales. Sistema de re-clamación de deudas ordinario sin el privilegio del art. 21 de laLey de Propiedad Horizontal”. “El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen deadopción de acuerdos. El consentimiento del propietario afecta-do”.“Actualización de criterios en Propiedad Horizontal del TribunalSupremo por materias”.“Problemas y soluciones ante conflictos suscitados por arrenda-tarios en sus relaciones con la Comunidad”.

� D. Pepe Gutiérrez Esquerdo, Administrador de Fincas. “Cese y nombramiento del secretario-administrador: aspectosformales, legales, procedimentales, organizativos y sociales. “Paradigmas en la administración de fincas: procedimientos y ri-tuales vitales”.“Tecnología y tendencias en la administración de fincas”“Aptitud o actitud en la administración de fincas”.

� Dª Silvia E. García García, Cursos Carbonell. “Atención telefónica eficaz”. “Gestión de cobros”“Técnicas de comunicación y asertividad”.“Dirección de reuniones”. “Comunicación escrita para Administradores de Fincas”."Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Pro-pietarios"“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta en el sector servicios para Administradoresde Fincas”.

� D. Roberto García Carbonell, Cursos Carbonell. “Cómo usar bien la voz para dirigir reuniones”.“Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”.“Cómo hablar bien en público. Expresión oral persuasiva del Ad-ministrador de Fincas de propietarios”. “Motivación y desarrollo del potencial en el Administrador de Fin-cas”.

� D. Francisco González Palma, Abogado y Asesor Jurídico delColegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga.“La recepción y conservación de las urbanizaciones. Las Entida-des Urbanísticas Colaboradoras de Conservación”. “Las obligaciones y responsabilidades del Administrador de Fin-cas en el régimen de Propiedad Horizontal”. “La responsabilidad por daños dimanantes de las terrazas en losedificios en régimen de Propiedad Horizontal”.

� Departamento Jurídico de la Editorial SEPIN. “La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, morosi-dad y ejecución”. "Aspectos Generales de la Ley de Propiedad Horizontal".

� D. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la AudienciaProvincial de Burgos"Problemas jurídicos habituales en la gestión y administraciónde fincas. Soluciones concretas en la práctica y en la jurispru-dencia. Unificación de criterios y de actuaciones" "Criterios de actuación del administrador de fincas en la activi-dad diaria. Actas. Accesibilidad. Ascensores. Acuerdos. Régi-men de mayorías. Últimas reformas (Ley 26/2011).""Jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales enmateria de Propiedad Horizontal. Clarificación de cuestionesconflictivas. Unificación de doctrina.""La protección del honor en el ámbito de las comunidades depropietarios. Evitación de demandas. Actuaciones del adminis-trador. Redacción de actas, diligencias y comunicaciones.""La eterna conflictividad entre locales y viviendas. Pago de cuo-tas. Accesibilidad. Segregaciones. Servidumbres. Salidas de hu-mos. Interpretación de los estatutos."“Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Lasnuevas líneas de reforma en la legislación de propiedad horizon-tal”.

� D. Francisco José García Higuera, Administrador de Fincas.“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas a travésde Internet”.

� D. Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Administrador de Fincas.“Planificación y control del despacho profesional del Administra-dor de Fincas”.

� D. Miquel Pujols i Parramón, Ingeniero Agrónomo.“La Ley de Arrendamientos Rústicos”.

� D. Jesús Flores Rodríguez, Profesor Titular de Derecho Civilde la Universidad Rey Juan Carlos "El contrato de administración de fincas: aspectos jurídico-prác-ticos”. “Cómo reclamar y, en su caso, ejecutar judicialmente cuotas decomunidad sin abogado ni procurador tras la Ley 4/2011, de 24de marzo”.

� D. Jesús Luque Rodríguez, Psicólogo Social"Taller de comunicación con el cliente de la administración defincas”. “El papel de la formación continua en el aumento de la produc-tividad en los despachos de Administradores de Fincas”.

� D. Reyes Caballero Caro, presidente del Colegio Territorial deAdministradores de Fincas de Extremadura"Cómo afrontar los tres temas claves de la función del Adminis-trador de Fincas: los clientes, el despacho y la Junta de Propie-tarios”.

� D. Iván Gea y Dª Berta Notario, Administradores de Fincas deLorca (Murcia)"La actuación de los Administradores de Fincas ante una catás-trofe natural”.

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Acuerdos sobre eficiencia energética

La Ley 8/2013 ha dejado un complejo sistema de quórum y casos en materia deadopción de acuerdos relativos a mejorar la eficiencia energética de las comu-nidades de vecinos. Cierto y verdad es que la legislación viene, no solo reco-mendando, sino imponiendo que se vayan emitiendo los certificados de eficien-cia energética de los inmuebles que se vayan a arrendar o vender en la actua-lidad.

VICENTE MAGRO SERVET

Dejando a un lado la aplicación de lasmayorías simples en los supuestos demero cambio de combustible, comoviene indicando la jurisprudencia al en-tender es un acto de mera gestión, losproblemas surgen en cambios másprofundos. Así, suelen surgir dudas so-bre cómo aplicar el 10.3, b) LPH en su-puestos de modificación de envolven-tes en actuaciones conjuntas de mejo-ra energética, pero sobre todo en eljuego del 17.1 LPH -nuevos suminis-tros energéticos- en su relación con elart. 17.3 LPH -sistemas de mejora dela eficiencia energética-.

LA ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENER-GÉTICA

Pues bien, comenzando con el caso delart. 10.3 b) LPH recordemos que seaplica: “Cuando así se haya solicitado,previa aprobación por las tres quintaspartes del total de los propietarios que,a su vez, representen las tres quintaspartes de las cuotas de participación, ladivisión material de los pisos o locales ysus anejos, para formar otros más redu-cidos e independientes; el aumento desu superficie por agregación de otroscolindantes del mismo edificio o su dis-minución por segregación de algunaparte; la construcción de nuevas plantasy cualquier otra alteración de la estruc-tura o fábrica del edificio, incluyendo elcerramiento de las terrazas y la modifi-cación de la envolvente para mejorar laeficiencia energética”.

Pero, ¿qué es la modificación de laenvolvente para la eficiencia energéti-ca en la comunidad que lleva a que es-ta reforma exija 3/5 del art. 10.3 b)LPH? ¿Qué medidas quedarían com-prendidas en esta actuación en la co-munidad?

Hay que precisar que el quórumsería de 3/5 en doble mayoría pero conel voto presunto del ausente, ya que nose trata de aprovechamiento individual,sino colectivo, con lo que estamos ha-blando de medidas de mejora de la en-volvente del edificio como medidas enbeneficio colectivo; es decir, de las quetodos obtienen beneficio, a todos seaplican y nadie se puede oponer, o me-jor dicho, aunque se opongan no ten-drán efecto, ya que vincula a todos al-canzado el acuerdo por 3/5 con votopresunto del ausente, con lo que el díade la junta solo habrá que alcanzar lamayoría simple y luego estar a la espe-ra del transcurso de los 30 días para silos ausentes no se oponen poder tenerpor alcanzado el acuerdo.

Por ejemplo, en los temas de opo-sición podría ocurrir que la medida fue-ra la del cierre de balcones en un pro-yecto de mejorar la envolvente y, eneste caso, si un comunero no quiereque se cierren los balcones y si ésta esuna medida para mejorar la envolventepara la eficiencia energética resultaque, si se aprueba, es una medida co-lectiva de beneficio colectivo, y si seaprueba por 3/5 es obligatorio. Lo pagala comunidad con derrama de comune-ros y el 10.3 b) LPH no admite dere-chos de disidentes para oponerse y de-jar de pagar. Si se aprueba es obligato-rio porque es medida que no admiteejecución parcial, ya que la mejora dela envolvente lo es en beneficio y eje-cución colectiva.



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MEJORAR EL AISLAMIENTO TÉRMICO

Con ellas se consigue reducir las pér-didas o ganancias de energía de la vi-vienda, de manera que en verano sereduce el flujo de calor desde el exte-rior al interior y en invierno se evita per-der el calor del interior hacia el exterior,optimizando así el comportamientoenergético de la envolvente y consi-guiendo reducir las demandas de ener-gía para calefacción en invierno, asícomo para refrigeración en verano. Es-tas medidas son las siguientes:• Mejora del aislamiento térmico.Disponiendo de paneles de aislantetérmico en fachadas, cubiertas, falsostechos y de suelos cuando se trate deelementos horizontales sobre espacioexterior o locales no calefactados.También existe la posibilidad de relle-nar las cámaras de aire con un aislan-te térmico en su interior, siendo estauna solución intermedia entre ambasque también deja puentes térmicos.• Sustitución de las carpinterias ylos vidrios. De forma que se dispon-gan carpinterías con rotura de puentetérmico, sistemas de doble acristala-miento con cámara de aire tipo climalit,vidrios con un factor solar bajo o debaja emisividad con un tratamiento queconsiga reflejar gran parte de la radia-ción solar que reciben, y por lo tantoreducen, notablemente, la carga quepor radiación solar pueda entrar al inte-rior del edificio. • Aislar adecuadamente las zonascon puentes termicos. Es decir, aligual que en los cerramientos, en laszonas donde se interrumpe el cerra-miento y pierde su inercia térmica, sedebe de reforzar el aislamiento, en ca-jones de persiana, encuentros con pila-res, encuentros con forjados.• Mejorar las condiciones de venti-lación del edificio y de los espaciosbajo cubierta. En general siempre esconveniente que se realice una ade-cuada ventilación que garantice la cali-dad de aire interior. En zonas climáti-cas más cálidas, esta ventilación es to-davía más importante sobre todo enverano, siendo conveniente realizarventilación natural cruzada y la ventila-ción nocturna, de forma que se conse-guirá la pérdida de energía y disipar elcalor acumulado en los cerramientosdurante el día, por tanto es recomen-dable en edificios antiguos de estas zo-nas mejorar su envolvente al objeto de

mejorar su permeabilidad y reducir suestanqueidad, mientras que en climasmás fríos se debería de actuar a la in-versa, disminuyendo la permeabilidady aumentando la estanqueidad.

LA MEDIDA DE MEJORA ENERGÉTICA DELART. 17.1 LPH

Recordemos que el art. 17.1 LPH deri-va a un quórum de 1/3 la instalación desistemas comunes o privativos, deaprovechamiento de energías renova-bles, o bien de las infraestructuras ne-cesarias para acceder a nuevos sumi-nistros energéticos colectivos. El quó-rum es el de 1/3 con posibilidad deque los que no voten a favor no tenganque pagar (ni tampoco tienen el servi-cio). Y ello es así porque el párrafo 2ºde este apartado apunta que La comu-nidad no podrá repercutir el coste de lainstalación o adaptación de dichas in-fraestructuras comunes, ni los deriva-dos de su conservación y manteni-miento posterior, sobre aquellos pro-pietarios que no hubieren votado ex-presamente en la junta a favor delacuerdo. No obstante, si con posterio-ridad solicitasen el acceso a los servi-cios de telecomunicaciones o a los su-ministros energéticos, y ello requieraaprovechar las nuevas infraestructuraso las adaptaciones realizadas en laspreexistentes, podrá autorizárselessiempre que abonen el importe que leshubiera correspondido, debidamenteactualizado, aplicando el correspon-diente interés legal.

Recordemos, también, que en estoscasos no se aplica el voto presunto delausente, ya que el art. 17.8 LPH lo ex-cluye en los casos en los que no se pue-da repercutir el coste de los servicios aaquellos propietarios que no hubierenvotado expresamente en la junta a favordel acuerdo y en este caso concurre es-te presupuesto, por lo que se debe al-canzar el quórum en la junta acudiendoal sistema de delegaciones para llegar aese quórum elevado de 1/3.

Pero ¿qué son energías renovablespara concluir a qué nos estamos refirien-do? Podemos decir que energía solartérmica para la producción de agua ca-liente o bien energía solar fotovoltaicapara producción de electricidad. Es decir:• Instalar energías renovables. Eneste caso la aplicación de energías re-novables como pueden ser energía so-lar térmica para la producción de agua

caliente o bien energía solar fotovoltaicapara producción de electricidad, siem-pre que por las características del edifi-cio y de sus instalaciones permitan quedicha implantación sea viable desde elpunto de vista técnico y económico. Deno ser así se deberá optar por implantarsistemas con instalaciones y equipos dealta eficiencia energética, de acuerdo alo indicado en el punto anterior.

Por nuevos suministros energéticoscolectivos -gas por ejemplo-, tienenque tener la característica de ser “nue-vos suministros energéticos colectivos”a fin de poder aplicar este apartado 1º.

LAS MEDIDAS DE EFICIENCIA ENERGÉTICADEL ART. 17.3 LPH

Por su parte, el art. 17.3 LPH seña-la que el quórum de 3/5 del total de pro-pietarios y cuotas se aplicará a el esta-blecimiento o supresión de equipos osistemas, no recogidos en el apartado1, que tengan por finalidad mejorar laeficiencia energética o hídrica del in-mueble. En éste último caso, los acuer-dos válidamente adoptados con arregloa esta norma obligan a todos los propie-tarios. No obstante, si los equipos o sis-temas tienen un aprovechamiento pri-vativo, para la adopción del acuerdobastará el voto favorable de un tercio delos integrantes de la comunidad que re-presenten, a su vez, un tercio de lascuotas de participación, aplicándose, eneste caso, el sistema de repercusión decostes establecido en dicho apartado.

El precepto tiene variantes, ya quesurgen dos opciones, bien sea aprove-chamiento colectivo o privativo. Y ade-más, cabe que la derrama se tengaque pagar por todos los comuneros deforma preceptiva, o solo por los que losvayan a utilizar. Nos referimos a :• Aprovechamiento global: El es-tablecimiento o supresión de equipos osistemas, no recogidos en el apartado1, que tengan por finalidad mejorar laeficiencia energética o hídrica del in-mueble. En éste último caso, losacuerdos válidamente adoptados conarreglo a esta norma obligan a todoslos propietarios. El quórum es de 3/5pero obliga a todos. En este caso lo escon el voto presunto del ausente, conlo que el día de la junta solo habrá quealcanzar la mayoría simple y luego es-tar a la espera del transcurso de los 30días para si los ausentes no se oponenpoder tener por alcanzado el acuerdo.


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• Aprovechamiento privativo: Bas-tará el voto favorable de un tercio delos integrantes de la comunidad querepresenten, a su vez, un tercio de lascuotas de participación, Solo pagaquien recibe el servicio. Pero en estecaso esta rebaja del quórum da lugarpor otro lado a un encarecimiento delsistema de aprobación, ya que se re-querirá alcanzar el quórum de 1/3 eldía de la junta, ya que en estos casosno se aplica el voto presunto del au-sente, ya que el art. 17.8 LPH lo exclu-ye en los casos en los que no se pue-da repercutir el coste de los servicios aaquellos propietarios que no hubierenvotado expresamente en la junta a fa-vor del acuerdo y, en este caso, concu-rre este presupuesto, por lo que se de-be alcanzar el quórum en la junta acu-diendo al sistema de delegaciones pa-ra llegar a ese quórum elevado de 1/3.

¿A qué casos nos estaríamos refi-riendo? Serían:1.- Sustitución de los equipos de la

instalación de calefacción poragua y agua caliente sanitariapor otros de mayor rendimien-

to. Sustitución de calderas porotras de alto rendimiento, comoson las calderas de condensa-ción, calderas de biomasa o bienpor una bomba de calor aire-aguaque intercambia calor con un cir-cuito hidráulico, siendo más efi-ciente el sistema de calefacciónpor suelo radiante.

2.- Sustitución de los equipos deaire acondicionado por otros demayor rendimiento. La mayorparte de hogares disponen, ac-tualmente, de estos equipos, nor-malmente bombas de calor, conun Split interior y una unidad exte-rior, debiéndose sustituir por otrosde menor consumo y mayor efi-ciencia energética como las bom-bas de calor aire-aire de alta efi-ciencia.

3.- Mejorar la red de distrubuciónde calefacción y agua calientesanitaria. Además de aislar lastuberías de la red de distribución,el incorporar válvulas termostáti-cas en los radiadores ayuda adisminuir las pérdidas de calor y a

conseguir una instalación más efi-ciente. También es convenienteque los equipos de regulación ycontrol de la instalación, como in-terruptores, programadores o ter-mostatos sean de fácil acceso yque sean programados correcta-mente.

4.- Mejora del rendimiento en lasinstalaciones de iluminacion yotro equipamiento electrico. Me-diante la sustitución de las lámpa-ras por otras de bajo consumo y dealta eficiencia energética, y dispo-niendo de sistemas de control deiluminación, el resto de equipos deconsumo eléctrico y electrodomés-ticos, es conveniente que dispon-gan una calificación energética A osuperior. No usar el modo stand-byde los aparatos eléctricos y apagarcompletamente los aparatos cuan-do nos los estemos usando porquesiguen consumiendo energía

5.- Establecer sistemas de domóti-ca para el control de los perio-dos de puesta en servicio acor-de a los horarios de ocupación

Ventajas de la aprobación de las mejoras energéticasLas exigencias relativas a la certificación energética de edificios establecidas en la Directiva 2002/91/CE del ParlamentoEuropeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, se transpusieron en el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, me-diante el que se aprobó un procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva cons-trucción. Con posterioridad, la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002,ha sido modificada mediante la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, re-lativa a la eficiencia energética de los edificios, circunstancia que ha obligado a transponer de nuevo al ordenamiento ju-rídico español las modificaciones que introduce con respecto a la Directiva modificada.

Finalmente, se aprueba el Real Decreto 235/2013 , de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico parala certificación de la eficiencia energética de los edificios, que entró en vigor el día siguiente de su publicación en el Bo-letín Oficial del Estado nº 89 (13/04/2013), siendo voluntaria su aplicación hasta el 1 de junio de 2013 y desde entonceses obligatoria, por lo que la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de efi-ciencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compra-venta o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.

Con esta previsión resulta que en los edificios los comuneros deben intentar mejorar al máximo las medidas de efi-ciencia energética y adoptar los acuerdos al respecto para conseguir esta mejora. Por ello, se hace imprescindible la ob-tención de este certificado, pero que en cualquier caso exigiría en muchos supuestos el acuerdo de la junta para que enrealidad el inmueble alcance una buena graduación de la eficiencia energética. Así, la obtención del certificado de eficien-cia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia ener-gética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, dis-ponible en el Registro General. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arren-damiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refie-re al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

Pero la obtención de un mejor certificado de eficiencia energética va a depender de que la comunidad se concienciede las ventajas de la aprobación de las mejoras energéticas que permitan que la comunidad se vaya adaptando a los nue-vos tiempos en la asimilación de estas medidas, y ello requerirá de la obtención del quórum de aprobación que se exijapara según qué medida de eficiencia energética se pretenda adoptar, porque la Ley 8/2013 ha introducido diversos su-puestos en la LPH que no quedan nada claros y que es preciso aclarar según se trate de una medida u otra que mejorela eficiencia energética del edificio.


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de cada zona del edificio y me-jorar el mantenimiento de lasinstalaciones. La introducciónde domótica y la automatizaciónsobre todo si tuviésemos el casode una rehabilitación de un edifi-cio destinado a oficinas, nos van apermitir sacar el máximo partido yrealizar una gestión más eficientede las instalaciones térmicas deledificio, en función de las condi-ciones climáticas exteriores y lademanda.

QUORUM SIN VOTO PRESUNTO DEL AUSEN-TE

Si existen peticiones individualizadas yla comunidad no quiere que se esta-blezcan en todos los inmuebles porqueno todos quieren el cambio, se optapor ir a un quorum de voto favorable de1/3 de los integrantes de la comunidadque representen, a su vez, 1/3 de lascuotas de participación, Solo pagaquien recibe el servicio. Pero aquí elquórum lo es sin voto presunto del au-

sente por aplicación del art. 17.8 LPH. Si se aplica en toda la comunidad,

el quórum es de 3/5 con voto presuntodel ausente y pagan todos.

La cuestión radica en que aquí laLPH deja juego a la comunidad paraoptar por uno u otro sistema de apro-vechamiento global o individual, pero sino hay opción de hacerlo privativo porlas características del caso habría queirse al primero y el quórum sería de 3/5del total con voto presunto del ausentey pagan todos. Habrá que ir a las ca-racterísticas de cada caso.

Vemos que aquí hemos incluido a lainstalación de aparatos de aire acondi-cionado que bajo la vigencia del at. 12LPH ahora derogado, nos llevaba al ré-gimen de la unanimidad a su instalaciónpor afectar a la fachada, pero ahora re-sulta que tras la Ley 8/2013 todo lo queafecte a obras en fachada se va al quó-rum de 3/5 del art. 10.3 b) LPH, que sies como acuerdo marco -por ejemplo,cómo instalar aparatos de aire acondi-cionado en fachada o patio interior- seva al quórum de 3/5 pero con uso de vo-

to presunto, porque no sería para unaprovechamiento privativo, sino comoacuerdo marco de cómo se debe proce-der a esta instalación. Ahora bien, siconcebimos la instalación de equiposde aire acondicionado bajo la vía demejorar la eficiencia energética, podría-mos también acudir al quórum de 1/3sin voto presunto si fuera para aprove-chamiento privativo, o al de 3/5 con vo-to presunto si se optara por instalar aireacondicionado en todo el edificio.

Con ello, vemos que el margen demaniobra de la comunidad es amplio yque podrá obligarse a todos o no a supago según la modalidad que se esco-ja, pero pueden existir algunos casosen los que no sea posible que alguienno reciba el servicio, en cuyo caso si elmodelo seguido determina que obligaa todos los comuneros que disientande la aprobación estarán obligados apagar su parte de la derrama.

Vicente Magro ServetPresidente Audiencia Provincial de Alicante


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PROPIEdAd hORIzONTAL

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La legitimación para accionar endefensa de la comunidad

El punto de partida es el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten. La

jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sufrido una evolución a este respecto.

FABIO BALBUENA

La jurisprudencia del Tribunal Su-premo primero consideró que la in-tervención en juicio por parte delpresidente entraba dentro de susfunciones ordinarias y no necesitabaningún tipo de habilitación por partede la junta de propietarios.

La STS de 20/12/1996, decía:«procede declarar que, según el te-nor del artículo 12 de la Ley de Pro-piedad Horizontal, el presidente, enla representación orgánica corres-pondiente a lo dispuesto en dichoprecepto, está facultado para litigar(…), con apoderamiento suficientepara defender en juicio y fuera de éllos intereses de la comunidad, tal

como tiene sentado esta Sala, entreotras, en sentencias de 3 de marzode 1995 y 5 de julio de 1995, de ma-nera que, según precisa la de 22 defebrero de 1993, el citado directivono actúa como un procurador, ni os-tenta una delegación ut lite penden-te en sentido técnico, que exija unasuerte de mandato representativoad hoc, sino que interviene como unórgano del ente comunitario, quesustituye la voluntad social con lasuya individual, con la posibilidad deconsiderar lo realizado no como he-cho en nombre de la comunidad, si-no como si fuera el mismo quien lohubiere verificado, sin perjuicio de larelación interna entre ambos y, porconsiguiente, de la necesidad de

responder de su gestión ante la jun-ta, por lo que no necesita la autori-zación de ésta para intervenir antelos Tribunales, cuando ejercite unapretensión en beneficio de la comu-nidad, salvo en los supuestos expre-samente excluidos en la ley.»

La SAP Barcelona, Sección 17ª,de 22/07/2005, acoge esta doctrina,diciendo que «el presidente, en la re-presentación orgánica correspon-diente a lo dispuesto en dicho precep-to,..... no actúa como un procurador,ni ostenta una delegación "ut lite pen-dente" en sentido técnico, que exijauna suerte de mandato representati-vo ad hoc, sino que interviene comoun órgano del ente comunitario,.....,por lo que no necesita la autorización

«Si bien el presidente representa a la comunidad, su actuación ha de tener por base la ejecuciónde acuerdos de la junta sobre asuntos de interés general para aquélla»




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de ésta para intervenir ante los Tribu-nales, cuando ejercite una pretensiónen beneficio de la comunidad, salvoen los supuestos expresamente ex-cluidos en la ley", o cuando exista unaoposición expresa y formal,(…)»

NECESIDAD DE ACUERDO PREVIO DE LAJUNTA DE PROPIETARIOS

Sin embargo, con posterioridad el

Supremo ha venido considerandoque la potestad del presidente de lacomunidad queda limitada a ejecu-tar los acuerdos comunitarios.

La STS de 11/12/2000, dice que«corresponde al presidente de la comu-nidad la representación de ésta "en jui-cio" y fuera de él y corresponde a la Jun-ta de copropietarios conocer y decidirlos asuntos de interés general para lacomunidad, acordando las medidas ne-

cesarias o convenientes para el mejorservicio común; debiendo el presidenteactuar de conformidad con los acuerdosde la Junta, válidamente adoptados, delos que es mero ejecutor.»

Esto supone que, si bien el pre-sidente representa a la comunidad,su actuación ha de tener por base laejecución de acuerdos de la juntasobre asuntos de interés generalpara aquélla.

El Tribunal Supremo considera necesario el acuerdoprevio de la junta de propietarios

Este criterio se consolidó definitivamente con la STS, Sala Pri-mera, de 10 de octubre de 2011, que declaró como doctrina ju-risprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta depropietarios que autorice expresamente al presidente de la co-munidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta.El Fundamento de Derecho TERCERO dice:

«Legitimación activa del presidente para instar acciones ju-diciales en defensa de la comunidad de propietarios. Se preci-sa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios.

A) La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que elpresidente de la comunidad de propietarios asume la re-presentación orgánica de la comunidad declara que la ac-tuación del presidente en defensa de aquella ha de auto-rizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en elámbito de las competencias de la comunidad, ya que deconformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Juntade Propietarios a la que corresponde «conocer y decidiren los demás asuntos de interés general para la comuni-dad acordando las medidas necesarias o convenientespara el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la juris-prudencia es clara cuando exige que el acuerdo para ac-tuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidades requisito indispensable atribuido a la Junta de Propie-tarios (SSTS 11 de diciembre de 2000 (RC 3429/1995), 6de marzo de 2000 (RC 1726/1995), 23 de diciembre de2005 (RC 1844/1999)).

B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencialla necesidad de un previo acuerdo de la junta de propieta-rios que autorice expresamente al presidente de la comu-nidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de es-ta.

C) La aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso exami-nado exige su estimación. Efectivamente constituye unpresupuesto fijado por la sentencia recurrida la nulidadtanto de la Junta de Propietarios celebrada el 13 de juliode 2006 como del acuerdo adoptado, relativo a la autori-zación al presidente de la comunidad de propietarios recu-rrida para que ejercitase acciones judiciales frente al aho-ra recurrente en cuanto a la ilegalidad de las instalacionesubicadas por este en una terraza común de uso privativodel edificio. Partiendo de tal hecho incontestable, la sen-tencia recurrida concluye, en contradicción con la doctrinajurisprudencial fijada al efecto, que el presidente, pese aque no se halla autorizado expresamente por acuerdoadoptado en Junta de Propietarios ostenta legalmente larepresentación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en

todos los asuntos que les afecten, según lo dispuesto enel artículo 13 LPH. Pues bien dicha conclusión no se ajus-ta a la línea jurisprudencial expuesta por la cual el presi-dente para ejercitar acciones en defensa de la comunidadtendrá que hallarse autorizado por acuerdo válidamenteadoptado en Junta de Propietarios, ya que ante la cons-tancia en autos de la falta de acuerdo que sustente la ac-tuación del presidente, el cual actuó única y exclusivamen-te en calidad de tal, la conclusión ha de ser la de falta delegitimación activa de este para formular la demanda inter-puesta en defensa de la comunidad de propietarios.»

Esta doctrina se reitera en la STS, Sala 1ª, de 27/03/2012.Más recientemente, la STS, Sala 1ª, de 19/02/2014, dice:

«La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de laComunidad la representación de la Comunidad en juicio y fue-ra de él, pero esto no significa que esté legitimado para cual-quier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Pre-sidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Co-munidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias.La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación delPresidente para representar en juicio a la Comunidad de Pro-pietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad perso-nal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consi-gue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios lacuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta elcarácter necesario de las normas que rigen la propiedad hori-zontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusi-va del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal úni-camente exige de modo expreso el acuerdo previo para que elpresidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de lacomunidad de propietarios en los supuestos concretos de ac-ción de cesación de actividades prohibidas por los estatutosque resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de re-clamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH), no resultarazonable sostener que la facultad de representación que seatribuye de modo genérico al presidente le permita decidir uni-lateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad.(STS 10/10/11, 27/03/12)

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala,que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de unprevio acuerdo de la junta de propietarios que autorice expre-samente al presidente de la comunidad para ejercitar accionesjudiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe encalidad de copropietario o los estatutos expresamente dispon-



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Por tanto, no se pone en duda quela representación de la comunidad depropietarios le corresponde al presi-dente, puesto que el mismo es el únicolegitimado legalmente para represen-tar judicialmente a la comunidad. Setrata más bien de impedir que su vo-luntad personal sea la que deba vincu-lar a la comunidad, y de ahí que la jun-ta de propietarios deba conocer de lacuestión que haya de someterse a ladecisión judicial. Y ello habida cuentael carácter necesario de las normasque rigen la propiedad horizontal, queimpide dejarlas al arbitrio y considera-ción exclusiva del presidente.

Como dice la STS de 20/10/2004,«la representación de la Comunidad enjuicio y fuera de él del Presidente no tie-ne un contenido "en blanco", de tal for-ma que esa representación sirva paralegitimarle en cualquiera de sus actua-ciones. Es la Junta de Propietarios laque acuerda lo conveniente a sus intere-ses y el Presidente ejecuta; su voluntadno suple, corrige o anula la de la Junta.»

En el mismo sentido la STS de6/03/2000 dice: «no significa ello desco-nocer que el Presidente asume la repre-sentación (de tipo orgánico, ha dichoesta Sala en numerosas sentencias) dela Comunidad, sino señalar que no su-ple en todo caso la voluntad de la mis-ma con la suya, a modo de dictadura;necesariamente ha de actuar ejecutan-do los acuerdos tomados por la Juntaen su esfera de competencias. Si porimperativo del art. 13.5º LPH a la Juntacorresponde "conocer y decidir en losdemás asuntos de interés general parala comunidad acordando las medidasnecesarias o convenientes para el me-jor servicio de la comunidad", no es du-doso que esa competencia legal nopuede desaparecer por una concepcióndictatorial de la figura del Presidente.(…) Una aplicación de la norma ade-cuada a la realidad social presente (art.3º. C.civ.) rechaza cualquier concepcióndoctrinal que elimine las competenciasde la Junta en favor del autoritarismo dela figura de su Presidente.»

LEGITIMACIÓN EN CALIDAD DE PROPIETA-RIOS

No obstante, si el presidente no actúacomo tal, sino como propietario, sí pue-de interponer demandas en defensa delos intereses de la comunidad. La STS

de 12/12/2012, dice:«Es doctrina jurisprudencial reitera-

da que hace falta un previo acuerdo dela junta de propietarios que autoriceexpresamente al presidente de la co-munidad para ejercitar acciones judi-ciales en defensa de esta, salvo que elpresidente actúe en calidad de copro-pietario o los estatutos expresamentedispongan lo contrario (SSTS 20 deoctubre 2004, 27 de marzo 2012, entreotras).»

Doctrina que se reitera en la STS,Sala Primera, de lo Civil, de 30 de Oc-tubre de 2014 (Nº de Sentencia:594/2014 - Nº de Recurso: 2931/2012,Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. An-tonio Salas Carceller) cuando dice:

«No cabe, por tanto, entender sus-tituida la reiterada jurisprudencia deesta Sala sobre la legitimación de lospropietarios individuales en régimende propiedad horizontal para defenderlos intereses comunes en beneficio dela comunidad. Así lo puso de relieve elpropio Tribunal Constitucional en sen-tencia núm. 115/1999, de 14 junio (Sa-la Primera) cuando decía que «aunqueen la práctica y como licencia del len-guaje, las comunidades de propieta-rios de un edificio constituido bajo elrégimen de la propiedad horizontal di-cen actuar como demandantes y comodemandados a través de su presiden-te, en virtud de la llamada "representa-ción orgánica" que le reconoce el ac-tual art. 13.3 LPH (antiguo art. 12LPH), en rigor son los propietarios deledificio, en cuanto propietarios consti-tuidos bajo el régimen de la propiedadhorizontal, los que actúan a través dela figura del presidente de la Junta depropietarios que ostenta "ex lege" larepresentación de dichos propietariosen los asuntos que afectan a la Comu-nidad....» ; a lo que añade «así lo hareconocido, por lo demás, la jurispru-dencia civil, que, asimismo, ha decla-rado que cada propietario, pese a la re-presentación orgánica que ostenta elpresidente de la Comunidad de Propie-tarios, está legitimado para actuar endefensa de sus derechos en los casosde pasividad o incluso de oposición dela comunidad, por cuanto que la situa-ción de propiedad horizontal no es pro-piamente una situación de comunidad,sino un régimen jurídico-real al que sesujeta la llamada "propiedad separada"(art. 396 CC) de los diferentes pisos o

locales en que se divide el edificio oconjunto inmobiliario al que se aplica, ydel que derivan los derechos, cargas,obligaciones y responsabilidades quela ley establece. Por ello, cada propie-tario debe estar facultado, en principio,para el ejercicio y defensa de sus dere-chos con independencia de los restan-tes propietarios, en términos y condi-ciones que no corresponde a este Tri-bunal precisar.....».

En tal sentido, esta Sala tiene decla-rado que cualquiera de los comunerospuede comparecer en juicio y ejercitaracciones que competan a la comuni-dad, siempre que actúe en beneficio dela misma (sentencias, por todas, 10 dejunio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18de diciembre de 1985, 17 de abril de1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de1997). La sentencia núm. 46/1995, de31 enero, afirma que «es doctrina reite-rada de esta Sala la de que cualquiercondómino está legitimado para ejerci-tar acciones, no tan sólo de aquella par-te del espacio comprensivo de su piso olocal sobre los que ostenta un derechosingular y exclusivo, sino también endefensa del interés que le correspondesobre los elementos comunes (SS. 10junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23noviembre 1984 y 12 febrero 1986), asícomo que no se da falta de legitimacióncuando, aunque no se haya hechoconstar en la demanda de una maneraexpresa que se actúa en nombre de lacomunidad y en interés de la misma, seplantea una pretensión que, de prospe-rar, ha de redundar en provecho de lacomunidad (S. 8 junio 1992).....».

CONCLUSIÓN

Queda claro, pues, que el presidenteno puede, sin acuerdo previo y expre-so adoptado por la Junta, interponeruna demanda en defensa de los inte-reses de la comunidad, salvo que ac-túe en calidad de copropietario, pues-to que cualquiera de los comunerospuede comparecer en juicio y ejercitaracciones que competan a la comuni-dad siempre que actúe en beneficiode la misma.

Fabio BalbuenaAdministrador de Fincas

Abogado


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Ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler

y la Rehabilitación

J. A. RUIz SANz-AJA

La publicación de la Orden del Ministerio de Fomen-to por la que se estable la efectividad de las ayudasdel Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabi-litación ha inducido a error a algunos medios de co-municación, que han celebrado la puesta en marchade las ayudas previstas en el mismo. En las siguien-tes líneas intentaré aclarar un poco la situación.

La competencia en materia de vivienda corres-ponde a las Comunidades Autónomas. No obstante,el Tribunal Constitucional (STC 152/1988, de 20 dejulio) ha admitido que el Estado actúe en materia de

vivienda en virtud de su competencia exclusiva sobrelas bases y coordinación de la planificación económi-ca general (artículo 149.1.13 CE).

La intervención del Estado se viene articulando através de los planes de vivienda, aprobados median-te Real Decreto, a través de los que el Estado defineuna serie de actuaciones a proteger, estableciendo,para ello, un catálogo de subvenciones.

En la actualidad está vigente el Real Decreto233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el PlanEstatal de fomento del alquiler de viviendas, la reha-bilitación edificatoria y la regeneración y renovaciónurbanas, 2013-2016.

Aunque la competencia en materia de vivienda corresponde a las Comuni-dades Autónomas, la intervención del Estado se viene articulando a tra-vés de los planes de vivienda, aprobados mediante Real Decreto, a travésde los que el Estado define una serie de actuaciones a proteger, estable-ciendo, para ello, un catálogo de subvenciones.


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APLICACIÓN DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO

Los hitos temporales más relevantes en la aplicacióndel Plan Estatal de Fomento han sido los siguientes:1. El 22 de julio de 2013 en una Conferencia Secto-

rial de Vivienda, Urbanismo y Suelo se acordó elporcentaje de reparto entre las Comunidades Au-tónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla de losfondos estatales del Plan 2013-2016.

2. El Consejo de Ministros, en su reunión de 13 dediciembre de 2013, aprobó la cuantía financieramáxima destinada al plan: 2.311 millones de eu-ros. A la inversión estatal hay que añadir la inver-sión de las Comunidades Autónomas que secuantifica en 216 millones de euros.

Es importante tener presente que las Comu-nidades Autónomas, además de financiar las ac-tuaciones previstas en el Plan de Estatal de Fo-mento, financian actuaciones propias.

¿Cómo funciona el Plan?¿Cómo se gestionan las ayudas?Las ayudas son convocadas, gestionadas y abonadas a los beneficiarios por las Comunidades Autónomas, conla sola excepción de la subsidiación de los préstamos convenidos que se abonan (descuentan) por las entida-des financieras de acuerdo a un convenio que han formalizado con el Ministerio de Fomento.¿Se pueden solicitar las ayudas al Ministerio de Fomento?No, la gestión corresponde en exclusiva a las Comunidades Autónomas. Incluso la gestión de las subsidiacio-nes de los préstamos convenidos compete a las Comunidades Autónomas.¿El plazo de solicitud de las ayudas comenzó el 4 de diciembre con la entrada en vigor de la Orden delMinisterio de Fomento? No, este es un error que han cometido algunos medios de comunicación. El plazo de presentación se estable-ce por la convocatoria de ayudas que se realice por las Comunidades Autónomas.¿En todas las Comunidades Autónomas se pueden pedir las mismas ayudas?No, dependerá del Convenio de Colaboración firmado entre el Ministerio de Fomento y la correspondiente Co-munidad Autónoma. Las diferencias entre Comunidades se refieren tanto a líneas de ayudas como a sus cuan-tías. En lo que se refiere a los programa de ayudas, por ejemplo, en Asturias y Extremadura no se pueden so-licitar las ayudas de fomento del parque público de alquiler porque no está prevista dotación presupuestaria.En lo que se refiere a la cuantía total, por ejemplo, en Aragón la cuantía prevista en el convenio supera los 13millones mientras en Baleares se limita a poco más de 5 millones.

Las Comunidades Autónomas son libres de elegir las actuaciones que quieren que el Estado financie en suterritorio y su cuantía, siempre dentro de ciertos límites establecidos por el Real Decreto 233/2013, de 5 deabril.¿Existe algún requisito previo a la solicitud de las ayudas? Algunas ayudas del Plan requieren la firma previa de un Acuerdo de Comisión Bilateral entre el Ministerio deFomento y la Comunidad Autónoma correspondiente -programa de fomento del parque público de viviendas elalquiler; programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas; programa de fomento de ciudadessostenibles-.¿Las convocatorias de ayudas establecidas por las Comunidades Autónomas con anterioridad a la Or-den de Fomento son financiables de acuerdo al Plan Estatal de Fomento?Sí, porque en los Convenios de Colaboración se ha introducido una cláusula que permite su financiación siem-pre que su aprobación se haya producido después de la publicación del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril,y siempre que sean conformes al mismo.Entonces ¿qué es el Plan Estatal de Fomento? Es un instrumento a través del que el Estado decide que unas actuaciones deben protegerse estableciendo pa-ra ello unas bases generales para su subvención -condiciones del beneficiario, ayudas que corresponden, etc-,transfiriendo fondos a las Comunidades para su concesión y abono al beneficiario.

«En la actualidad está vigente el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria

y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016»


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4. A lo largo del 2014 se han ido firmando los Conve-nios de Colaboración entre el Ministerio de Fo-mento y las Comunidades Autónomas para la eje-cución del Plan Estatal de Fomento.

En estos momentos está pendiente de firmala Comunidad de Madrid, y el País Vasco y Nava-rra que dado su régimen de financiación no lo fir-man.

5. A la firma de los Convenios de Colaboración lessigue la aprobación de las normas autonómicasde desarrollo.

En estas normas las Comunidades Autóno-mas, en primer lugar, desarrollan el contenido delplan estatal en lo que éste permite; en segundo lu-gar, regulan el procedimiento de gestión de lassubvenciones; en tercer lugar, establecen comple-mentos autonómicos a las subvenciones previstaspor el plan estatal; por último, crean si así lo con-sideran oportuno actuaciones protegibles propiasdistintas de las recogidas en el plan estatal.

Con el Plan Estatal de Fomento este proceso seha invertido en algunos casos. En algunas Comu-nidades Autónomas se han aprobado las normasde desarrollo con anterioridad a la firma de losconvenios de colaboración.

6. A la firma de los convenios ha seguido una trans-ferencia de fondos por parte del Ministerio de Fo-mento a las Comunidades Autónomas por importedel 10 por ciento del total comprometido por partedel Ministerio en el Convenio.

7. El Plan Estatal de Fomento, a diferencia de losplanes anteriores, demoró los efectos de sus ayu-das a la publicación de una Orden del Ministeriode Fomento, lo que se ha producido el 3 de di-ciembre de 2014 mediante la OrdenFOM/2252/2014, de 28 de noviembre.

J. A. Ruiz Sanz-AjaGestión Económica de las Ayudas a la Vivienda

de la CC.AA. de Cantabria

«A lo largo del 2014 se han ido firmando los Convenios de Colaboración entre el Ministeriode Fomento y las Comunidades Autónomas para la ejecución del Plan Estatal de Fomento.»

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativareguladora del sector, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continua-da.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios"para dar respuesta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la cole-giación como Administrador de Fincas en todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su for-mación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clasesprácticas en la Facultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com



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El ascensor y las subvencionesdel Plan Estatal de Fomento del

Alquiler y la Rehabilitación

J. A. RUIz SANz-AJA

Trataremos ahora las subvencionesprevistas para la instalación y reno-vación de ascensores en el RealDecreto 233/2013, de 5 de abril, porel que se regula el Plan Estatal defomento del alquiler de viviendas, larehabilitación edificatoria y la rege-neración y renovación urbanas,2013-2016.

Aunque existen varios progra-

mas que pueden subvencionar lainstalación de ascensores, uno deellos es de especial aplicación: pro-grama de fomento de la rehabilita-ción edificatoria.

Los edificios que pretendan aco-gerse a este programa tienen quecumplir tres condiciones previas:a) Finalizados antes de 1981.b) Al menos el 70% de su superficie

sobre rasante debe tener uso re-sidencial de vivienda.

c) Al menos el 70% de las viviendasdeben constituir el domicilio habi-tual de sus propietarios o arren-datarios.Este programa establece tres ti-

pos de actuaciones: a) Actuaciones que tienen por obje-

to realizar ajustes razonables enmateria de accesibilidad.

b) Actuaciones de mejora de la cali-dad y sostenibilidad de los edificios.

c) Actuaciones de conservación.

«A mi juicio las deficiencias que se recogen en el Informe de Inspección General de la OCA deben entenderse incluidas en el IEE. A estos efectos, solo es necesario que el técnico emisor

del IEE hiciese mención a los defectos recogidos en el Informe de la OCA»


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ACTUACIONES QUE TIENEN POR OBJETOREALIzAR AJUSTES RAzONABLES ENMATERIA DE ACCESIBILIDAD.

En concreto, es subvencionable lainstalación de ascensores, salvaes-caleras, rampas u otros dispositivosde accesibilidad, incluyendo losadaptados a las necesidades depersonas con discapacidad senso-rial.

Por tanto, es subvencionable to-da instalación en edificios que no

cuenten con ascensor.Además es subvencionable la

adaptación del ascensor, una vezinstalado, a la normativa sectorialcorrespondiente.

La cuestión es qué debe enten-derse por adaptación a la normativasectorial. ¿Solo engloba las modifi-caciones que sea necesario intro-ducir en el ascensor como conse-cuencia de una variación de la nor-mativa? O por el contrario ¿se in-cluye la reparación de los defectos

de mantenimiento existentes en elascensor detectados en su inspec-ción técnica?

Al respecto debe tenerse encuenta que el Real Decreto2291/1985, de 8 de noviembre,por el que se aprueba el Regla-mento de aparatos de elevación ymanutención de los mismos, y elReal Decreto 88/2013, de 8 de fe-brero, por el que se aprueba laInstrucción Técnica Complemen-taria AEM 1 “Ascensores”, esta-blecen que el propietario de unascensor ha de cuidar que éste semantenga en perfecto estado defuncionamiento, así como impedirsu utilización cuando no ofrezcalas debidas garantías de seguri-dad para las personas o las co-sas. A estos efectos, tendrá quecumplir, entre otras, las siguientesobligaciones:a) Contratar el mantenimiento y re-

visiones de la instalación conuna empresa inscrita en el Re-gistro de Empresas Conservado-ras existente en el correspon-diente órgano Territorial compe-tente de la Administración Públi-ca.

b) Solicitar a su debido tiempo la re-alización de las inspecciones pe-riódicas con un Organismo deControl Autorizado (OCA).Con estos datos veamos un

ejemplo.Un ascensor instalado en 1970

debe cumplir las condiciones técni-cas de la reglamentación existenteen momento de su autorización yaquellas introducidas posteriormen-te en virtud del Real Decreto57/2005, de 21 de enero. Entre es-tas últimas se exige, por ejemplo, lainstalación en el foso de interruptorde parada o la instalación en la ca-bina de iluminación y alarma deemergencia.

En el Informe de Inspección Ge-neral de una OCA se ponen de ma-nifiesto que el ascensor no cuentacon alarma de emergencia -defi-ciencia de normativa- junto a otras

«Por complicar un poco más el asunto, puede ocurrir que la reparación de las deficiencias sea de tal importe que resulte antieconómica»

Cuantía de las subvencionesAclarado cuándo la instalación o renovación es subvencionable queda tra-tar cuál es la cuantía de las subvenciones.Veamos el siguiente esquema:A) Límites generales:

1. Cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio:— 11.000 euros por vivienda.— 11.000 euros por cada 100 m2 de superficie útil de local siempre

que los locales participen en los costes de ejecución de lasobras.

— 12.100 euros cuando se trate de edificios declarados bienes deinterés cultural, catalogados o que cuenten con protección inte-gral en el instrumento de ordenación urbanística correspondien-te.

2. La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio nopodrá superar el 35% del coste subvencionable salvo en el caso deactuaciones para la mejora de la accesibilidad y sólo, en la partidacorrespondiente a la accesibilidad, en que se podrá llegar al 50%.

B) Límites por tipo de actuación:1. Actuaciones de conservación: 2.000 euros.

a) Si además se acometen simultáneamente actuaciones para lamejora de la calidad y sostenibilidad, la ayuda de conservaciónse incrementará en 1.000 euros.

b) Si además se acometen simultaneamente obras de accesibili-dad, la ayuda de conservación se incrementará en otros 1.000euros.

2. Actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad. 2.000 euros.a) 5.000 euros si se redujera al menos en un 50% la demanda

energética anual global de calefacción y refrigeración del edifi-cio.

3. Actuaciones de mejora de la accesibilidad: 4.000 euros.4. Las cuantías señaladas anteriormente podrán incrementarse en un

10% cuando se trate de edificios declarados Bienes de Interés Cul-tural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instru-mento de ordenación urbanística correspondiente.


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deficiencias de mantenimiento -ca-bles en mal estado-.

En este caso, las deficienciasque suponen el incumplimiento dela normativa serían subvenciona-bles como un ajuste razonable deaccesibilidad, no así las deficien-cias de mantenimiento, que podríanserlo, como luego veremos, comoactuaciones de conservación. La di-ficultad se presenta en su cuantifi-cación.

DEFICIENCIAS DE MANTENIMIENTO O DE-FICIENCIAS NORMATIVAS

Por complicar un poco más el asun-to, puede ocurrir que la reparaciónde las deficiencias sea de tal impor-te que resulte antieconómica.

En este caso, es necesario dife-renciar entre las deficiencias demantenimiento (cables en mal esta-do) y las deficiencias de normativa(ausencia de alarma de emergen-cia).

La necesidad de esta diferencia-ción no es artificiosa, viene dadapor el distinto porcentaje de la sub-vención procedente. En caso de ac-tuaciones para la mejora de la ac-cesibilidad (deficiencias en la nor-mativa) el porcentaje subvenciona-ble es el 50% mientras en el casode actuaciones de conservación(deficiencias de mantenimiento) elporcentaje es del 35%, como luegoveremos.

A nivel indiciario se pueden utili-zar las tablas fiscales de coeficien-tes anuales de amortización en lasque las instalaciones tienen un pe-riodo máximo de amortización de20 años.

En este caso, a mi juicio, si la re-paración es antieconómica la insta-lación de un nuevo ascensor seríasubvencionable en su totalidad. Pe-ro ¿Cómo accesibilidad o conserva-ción? A mi juicio, en este caso sedebe atender al mayor de los cos-tes.

Actuaciones de conservación

En concreto, son subvencionableslas obras y trabajos necesarios pa-ra subsanar las deficiencias detec-tadas con carácter desfavorable por

el informe de evaluación del edificio(IEE) o por el informe de inspeccióntécnica equivalente, relativas al es-tado de conservación de la cimenta-ción, estructura e instalaciones.

Las instalaciones son el conjun-to de redes y equipos fijos que per-miten el suministro y operación delos servicios que ayudan a los edifi-cios a cumplir las funciones para lasque han sido diseñados, incluyén-dose entre las mismas, las instala-ciones de transporte (ascensores,escaleras mecánicas, pasillos ro-dantes, correo neumático, etc).

Ahora bien, es necesario que es-tas deficiencias estén contenidas enel IEE. El problema surge cuando re-pasando el modelo tipo de informeque se recoge en el Real Decreto233/2013, de 5 de abril, se observaque, respecto al ascensor en cuantoinstalación fija del edificio, no se re-cogen deficiencias mas allá de laenumeración de la documentacióndisponible: certificado de inspecciónperiódica y contrato de manteni-miento. Esta exclusión es coherentecon la capacitación del técnico habi-litado para su emisión (arquitecto yarquitecto técnico) y con la existen-cia de inspecciones periódicas del

ascensor por un Organismo de Con-trol Autorizado (OCA).

Tecnicos competentes para laemisión del IEE

En consecuencia ¿debe interpretar-se que las obras y servicios nece-sarios para subsanar los defectosobservados en un ascensor al norecogerse en el IEE no son subven-cionables? o por el contrario ¿debeinterpretarse que el informe delOCA, a estos efectos, forma partedel IEE?

A mi juicio las deficiencias quese recogen en el Informe de Inspec-ción General de la OCA deben en-tenderse incluidas en el IEE. A es-tos efectos, solo es necesario queel técnico emisor del IEE hiciesemención a los defectos recogidosen el Informe de la OCA.

Volviendo al ejemplo propuesto,si no existiesen deficiencias de nor-mativa resultarían subvencionablesde forma independiente las defi-ciencias de mantenimiento (mal es-tado de los cables). En este caso, altratarse de actuaciones de conser-vación el porcentaje subvenciona-ble es del 35%.

Actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad

de los edificios

En concreto, es subvencionable la mejora de la eficiencia energética de lasinstalaciones comunes de ascensores.

Ahora bien, para que resulte subvencionable esta mejora es necesarioque se cumplan dos condiciones:

1. Que la mejora del ascensor sea complementaria a alguna de las si-guientes actuaciones:

1. Mejora de la envolvente térmica del edificio.2. Instalación o mejora de sistemas de calefacción o refrigeración,

producción de agua caliente sanitaria y ventilación.3. Instalación de equipos de generación o que permitan la utiliza-

ción de energías renovables.Que la reducción de la demanda energética anual global de calefacción

y refrigeración del edificio sea, al menos, del 30 % sobre la situación previa.



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NOTICIAS COLEGIALES

Pedro Valcárcel, miembro de la Comi-sión Organizadora del Curso, consideraque con esta Jornada se ha cumplido lamáxima propuesta como objetivo, queera “hacer atractiva la participación paralos numerosos jóvenes administradores,para lo que ha habido que conseguir quelas ponencias despertaran interés por no-vedosas, que los precios de inscripciónfuesen meramente simbólicos y que lasjornadas se celebrasen interfiriendo lomenos posible en la atención de nuestrosdespachos, y creo, sinceramente, que lostres objetivos se han cumplido”. Las jor-nadas, a las que han asistido 237 profesionales, fueron inaugu-radas y clausuradas por el alcalde de Torrevieja, Eduardo Do-lón, estando acompañado por el presidente del Colegio de Ali-cante, Eliseo Mogica; el presidente del Consejo Valenciano, Jo-sé Sales; y el presidente del Consejo General, Salvador Díez.

Intervinieron, como ponentes, Silvia García, que centró su in-tervención en la “Dirección de Juntas de Propietarios.- Conflicto yrompe-reuniones”, y moderada por Jesús Navarro; Angel Sola-nes habló del “Factor Humano: clave para sobrevivir en tiempos

de crisis”, mesa que fue moderada por Mi-guel Angel Pérez; y Santiago Marrero,que los hizo sobre “Habilidades para ha-blar en público. Inteligencia emocional pa-ra la gestión de reuniones”, charla que fuemoderada por Amparo Conejos.

Gran éxito tuvo, también, la innovado-ra mesa redonda que desarrollaron so-bre “Conciliación de la profesión con lavida familiar y social” los compañerosadministradores de fincas Reyes Tolo-sa, José Ramón Romero, CarmenSuárez y Anabel Miró, actuando comomoderador Joaquín Picó. “Emotiva, ob-

jetiva, singular, reivindicativa, son algunos de los calificativospara explicar como, de forma sencilla, fueron desgranando larealidad a la que cada uno de nosotros nos enfrentamos cadadía para poder compaginar el ejercicio de esta profesión y nues-tra vida familiar y social con las dificultades que ello conlleva,así como la importancia que representa la comprensión denuestro entorno familiar y social para que esa “conciliación”pueda ser una realidad”, manifestó, al finalizar la Jornada, Pe-dro Valcárcel.

ALICANTEII Curso Francisco Brotons

El Colegio Territorial de Aragón ha celebrado elCurso de Formación “Técnicas de Negocia-ción”, impartido por Silvia García, de CursosCarbonell, quien explicó cómo había que afron-tar, con éxito, una negociación, aspecto funda-mental en la labor profesional del administradorde fincas.

Los profesionales de la administración defincas han de contar con herramientas suficien-tes para poder resolver los conflictos, entreotros, vecinales, en las comunidades de pro-pietarios. Sin duda alguna, éste ha de ser un paso imprescindi-ble antes de tomar cualquier otro tipo de medida, incluida la ju-dicial, para resolver cualquier tipo de cuestión.

El curso, al que asistieron gran número decolegiados/as, tuvo que volver a repetirse porla gran demanda de los administradores defincas que no pudieron asistir al primero quese había realizado, y, en palabras de MiguelRuíz, presidente del Colegio de Administrado-res de Fincas de Aragón, “queda constatado,una vez más, que la formación sigue siendoel pilar fundamental de nuestra profesionali-dad, por lo que nuestro Colegio mantendrá ydesarrollará los cursos que sean necesarios

para que los profesionales estemos al día en todas las materiasque nos incumben”

ARAGON

Técnicas de Negociación

El pasado 19 de diciembre la Junta de Go-bierno del CAFBL ratificaba la reelecciónde Enrique Vendrell como presidente delCol•legi d’Administradors de Finques deBarcelona-Lleida, que ejercerá como re-presentante máximo de los administrado-res de fincas catalanes por segunda vezconsecutiva en los próximos cuatro años.

En el equipo de gobierno de Vendrellse incorporaban tres nuevos miembros; Ig-nasi Clèries, Miquel Corberó, Alejandro-Carlos Llorens y renovaban Andrés Es-pinòs en calidad de vicepresidente, Valen-

tí Cura, esta vez, como tesorero, y José MªAguilà, Manuel Sancho, Anabel Miró,Guillermina Quer, Ariana Feriche, Mª Pi-lar Gracia, Javier Jordán, Lluís Margenaty Enrique Messa como vocales.

E. Vendrell, en las palabras de inaugu-ración del mandato, manifestaba la profun-da preocupación de los administradores defincas catalanes por el encallamiento, en elParlament, de la reforma de la PropiedadHorizontal catalana, comprometiéndosecon todos sus medios a luchar para que lareforma se haga de inmediato.

BARCELONA-LÉRIDA

Enrique Vendrell, reelegido presidente


NOTICIAS COLEGIALES

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El Colegio de Cádiz ha celebrado su tradicional Cena de Navidaden Jerez de la Frontera, en el Museo de la Atalaya. Al coincidircon la celebración del 750 Aniversario de la incorporación de Je-rez al Reino de Castilla, el Colegio ha aprovechado la ocasión pa-ra organizar un evento especial. De esta forma, la cena estuvoamenizada por un grupo teatral y una proyección en representa-ción de esta efeméride, así como otro audiovisual en el que se re-cogió el ‘Pasado, presente y futuro de la Profesión de Administra-dor de Fincas Colegiado’.

Entre los asistentes hay que destacar la presencia de Salva-dor Díez, presidente CGCAFE, a quien se le entregó un basa-mento del Colegio; Rafael Trujillo, presidente del Consejo Anda-luz y del Colegio de Cádiz; Rafael del Olmo, secretario del Con-sejo General, del Consejo Andaluz, y presidente del Colegio deSevilla; David Toscano, presidente del Colegio de Huelva;Agustín Muñoz, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento deJerez; Francisco Cáliz, delegado de Impulso Económico delAyuntamiento de Jerez; Antonio Marín, magistrado de la Audien-cia Nacional de Cádiz; y miembros de la Junta de Gobierno y co-legiados de honor del Colegio de Cádiz, además de un gran nú-mero de colegiados –alrededor de 162-, y representantes de di-versas empresas colaboradoras.

Uno de los momentos más emotivos transcurrió cuando recibie-ron sus medallas los colegiados que cumplieron los 10, 20 y 30años de antigüedad en el ejercicio de la profesión.

CADIz

Cena de Navidad 2014

Este año se han celebrado, en Granada, las Jornadas Andaluzasde Administradores de Fincas. Inauguradas por Lorenzo del Río,presidente del Tribunal Superior de Justicia, se celebraron en el

Auditorio de Caja Rural de Granada. La clausura corrió a car-go del presidente del CGCAFE, Salvador Diez, quien recono-ció la importancia de la formación para los Administradores deFincas.

Intervino, igualmente, con una interesante ponencia, JuanVan-Halen, director general de Arquitectura,Vivienda y Suelodel Ministerio de Fomento, quién explicó la filosofía y el modode solicitar las subvenciones para la rehabilitación de edificios.

Jesús Cañavate, presidente del Colegio de Granada, agrade-ció a los asistentes su participación, y reconoció que su Colegiotiene, entre sus prioridades, la formación continuada de sus co-legiados como la mejor carta de presentación profesional.

Semanalmente, los martes, alrededor de las 12:20 horas, enRadio Granada Cadena Cope, pueden escuchar el programa deradio “El Administrador”, donde los oyentes pueden preguntar

sus dudas y Juan Luis del Moral, secretario y asesor jurídico delColegio, y Manuel Cañavate, vicepresiente 3º, responden a todaslas cuestiones.

GRANADA

XXIII Jornadas Andaluzas de Administradores de Fincas

Registro de MediadoresA raíz de la firma del Convenio de Colaboración con el Cen-tre de Mediació de Dret Privat de Catalunya, el objetivo delcual era que todos los colegiados que cumplieran con los re-quisitos correspondientes se pudieran incorporar al registrode titulados habilitados para poder ejercer de mediadores deconflictos entre particulares, el Consell creaba el Centre deMediació del Consell de Col•legis d’Administradors de Fin-ques de Catalunya (CEMCAFC), un proyecto que tenía entre

manos desde hacía tiempo y que finalmente oficializaba conesta firma.

Los motivos que han impulsado al Col•legi a crear el CEM-CAFC son muchos y variados, uno de ellos es el hecho de que lamediación se ha convertido en una herramienta de resolución deconflictos muy exitosa y que ha obtenido muy buenos resultadosen otros países, que también se ha usado como complemento yalternativa a la vía judicial de los conflictos sociales y familiares.


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El Colegio de Administradores de Las Palmas ha desarrolla-do las Jornadas Jurídicas para Administradores de FincasColegiados, que ha contado con la participación de un grannúmero de profesionales que han debatido sobre los temasmás complejos de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Jornada, presidida por la presidenta del Colegio deLas Palmas, Rosario Molina, analizó temas relacionadoscon “La conflictividad entre locales y viviendas, pago de cuo-tas, accesibilidad, segregaciones, servidumbres, salidas dehumos e interpretación de los estatutos”, que fue impartidapor Lucas A. Pérez Martín, doctor en Derecho y magistra-do Suplente en la AP de las Palmas 2004-2012. También fueexaminado por Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provin-cial de Alicante, “El artículo 17 de la LPH y el régimen de adopciónde acuerdos. El consentimiento del propietario afectado”. No seolvidaron de “La unanimidad en las comunidades de propietarios.Abuso de derecho”, que corrió a cargo de Tomás González Mar-cos, magistrado de la Sección Tercera de la Audiencia Provincialde Las Palmas. La Jornada finalizó con la intervención de José

Ramón García Aragón, que disertó sobre “Resoluciones Judicia-les sobre alteración en los elementos comunes de la Comunidadde Propietarios”.

Para Rosario Molina es fundamental que los administradoresde fincas se impliquen al máximo con y en las actividades organi-zadas por el Colegio Territorial, “porque solo así podremos defen-der, con la máxima profesionalidad, los intereses de nuestros ad-ministrados”.

LAS PALMAS I Jornadas Jurídicas

Fruto del acuerdo de colaboración firma-do con el EAE Business School, el Cole-gio Profesional de Administradores deFincas de Madrid celebró un nuevo cursosobre Protección de Datos en las instala-ciones de esta prestigiosa escuela de ne-gocios. De esta manera, 55 administra-dores de fincas pudieron asistir a esta ac-tividad formativa tras el éxito de la convo-catoria alcanzada durante su celebraciónen noviembre.

La inauguración de este curso, im-partido por Jorge de Diego, responsablede la Asesoría Jurídica en Protección de Datos del Colegio, co-rrió a cargo de Miguel Á. Muñoz, presidente del Colegio, e Ile-ana Alberto, responsable de De-sarrollo de Negocio de EAE Bu-

siness School.Miguel A. Muñoz agradeció a la

EAE y a Grupo GTG, la colaboraciónen cuantos cursos y jornadas organi-za la institución. En este sentido, Al-berto recordó a los profesionales que,en virgud del convenio firmado, elEAE Business School ofrece un 15%de descuento a los colegiados en to-dos sus programas de formación.

Los 55 alumnos pudieron conocerno solo el reglamento de desarrollo dela LOPD, sino también las situaciones

más comunes que pueden darse en el día a día de la actividad dela Administración de Fincas relacionadas con el tratamiento y lacesión de datos personales.

MADRIDCurso sobre Protección de Datos

El Colegio de Administradores de Fincasde Jaén ha firmado convenio de colabo-ración con Talent2.es. A través de esteconvenio se pretende facilitar a los cole-giados de Jaén y provincia, asesora-miento en todo lo relativo a la formacióncontinua, tanto del personal de los pro-pios despachos, como el de las comuni-dades que administra -conserjes, porte-ros/as, limpiadores/as- beneficiándosecon las bonificaciones existentes en laactualidad, a través de los seguros socia-les, para formar a sus plantillas y se man-tengan permanentemente actualizados.

Estas acciones formativas son positi-vas, ya que consideramos que beneficia de forma directa a los pro-

pietarios de las fincas urbanas, a sus tra-bajadores y a nuestro colectivo de profe-sionales que velamos por prestar el me-jor servicio.

Igualmente, el Colegio ha firmadoconvenio de colaboración con el Institu-to Mejor Acuerdo Negociado, ( IMAN)de Jaén. A través de este convenio sepretende facilitar, en caso de que así sedecida, labores de mediación para la re-solución de conflictos que por motivosprofesionales se susciten entre los cole-giados o entre los colegiados y las comu-nidades de vecinos y los ciudadanos. Asímismo dicha entidad desarrollará activi-

dades de formación en la mediación.

JAEN

Convenios de colaboración


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MALAGA y MELILLA

Programación formativa para 2015El Equipo de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincasde Málaga y Melilla aprobó en su última reunión, a propuesta delpresidente de la Comisión de Formación, Miguel Muñoz, el calen-dario de actos formativos para el año 2015.

En marzo, y tras el éxito del pasado año, tendrá lugar el Cur-so de Iniciación para Administradores de Fincas. Enfocado aaquellos administradores que han tomado contacto recientemen-te con profesión, este año será también parte de una asignaturade libre configuración para los alumnos del Graduado Propio deEstudios Inmobiliarios de la Universidad de Málaga. Este eventovolverá a celebrarse en el Salón de Actos ‘Jesús Luque’ de la se-de colegial y, debido a la amplitud de los temas a tratar, se cele-brará las tardes de los días 4, 5, 11, 12, 18, 19, 25 y 26 de marzo,aunque las fechas pueden sufrir alguna modificación puntual pa-ra así hacerlas coincidir con el horario de los alumnos universita-rios.

Los días 8, 22 y 29 mayo tendrá lugar el X Curso Práctico enlas instalaciones de la Facultad de Comercio y Gestión de la Uni-versidad de Málaga. Durante las tres tardes de este curso los ad-ministradores de fincas colegiados y alumnos de Estudios Inmobi-liarios podrán conocer los aspectos más prácticos de la profesión,un formato atractivo como así lo demuestran los más 100 inscritosque se han alcanzado en las dos últimas ediciones.

Marbella volverá a ser el punto de encuentro para todos losAdministradores de Fincas de Málaga en particular, y España engeneral, con el III Curso CAFMálaga Dospuntocero. Será, como eshabitual, el primer fin de semana de otoño, aprovechando que elverano climático se alarga más allá del 21 de septiembre en laCosta del Sol por lo que se disfrutan aún de temperaturas agrada-bles y, salvo alguna tormenta en las dos primeras ediciones, de un

tiempo benigno que acompaña a los asistentes.Y para concluir con los grandes cursos del año el 20 y 21 de

noviembre, está previsto el XXIV Curso de Perfeccionamiento dela Profesión Francisco Liñán.

Pese a que estén ya las fechas anunciadas, y debido a la le-janía temporal de algunos de estos eventos, no se descarta quese puedan realizar modificaciones puntuales en el calendario que,en cualquier caso, serían anunciadas en las próximas semanas.Además de los cursos de varios días, la Junta de Gobierno haaprobado otros cursos que, en formato de una sola jornada, reco-rrerá distintos puntos de la provincia. Así, Marbella albergará loscursos Técnicos y Contable los días 24 de abril y 16 de octubrerespectivamente. Por su parte, Rincón de la Victoria será sede delCurso Laboral el 12 de junio.

El Colegio de Palencia sigue cele-brando, los segundos viernes de cadames, en la Cadena Cope, “Los de -sayunos de Formación”, que están te-niendo una importante audiencia en-tre colegiados y ciudadanos. Se tratade un encuentro mensual –de 9 a 10de la mañana-, en el que interviene elpresidente del Colegio de Palencia,Felipe Blanco, y donde se planteanasuntos que surgen en la actividadprofesional, sirviendo, al tiempo, paramantener relación entre compañeros,organismos y distintos colectivos pro-fesionales.

En el mes de diciembre asistieroninvitados a dicho desayuno formativo,técnicos responsables del Servicio de In-dustria de la Delegación de la Junta deCastilla y León, surgiendo la propuesta

de organizar una Jornada Técnica a ce-lebrar en Palencia con colegiados de lasdistintas provincias de la Comunidad Au-tónoma. En estas reuniones y de losasistentes técnicos y jurídicos, se defini-rán temas y profesionales para desarro-llar las ponencias de la próxima “VIJornada de formacion de Castilla yLeon,” que se celebrara este año enPalencia durante los días 18 y 19 deSeptiembre.

Igualmente, se ha celebro, conasistencia de la Juez del Juzgado de Pri-mera Instancia núm. 4 de Palencia, Ma-ria Rosa Martinez Lopez, un encuentropara tratar y conocer el desarrollo e in-terpretación, a nivel judicial, de la apli-cación del art. 17 de la LPH, que tantasdudas está generando en todo su confu-so contenido.

PALENCIA

COPE: Desayunos de Formación


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SANTA CRUz DE TENERIFE

CAF Tenerife colabora en el espacio “Convecinos”, de Radio El Día, dedicado a la gestión de comunidades

Desde el pasado mes de noviembre, el ColegioTerritorial de Santa Cruz de Tenerife cuenta conun espacio informativo en Radio El Día, emiso-ra local de las más populares y escuchadas enla isla de Tenerife. En el programa se abordantodos aquellos asuntos que son de interés parala ciudadanía, desde el punto de vista de nues-tra profesión, y en particular las dudas que ge-nera la gestión de las comunidades de propieta-rios.

El nuevo espacio, de unos veinte minutosde duración y patrocinado por el CAF de Tene-rife, se denomina “Convecinos”, y forma partedel programa “La Tarde al Día” que dirige y pre-senta la periodista Hortensia Fernández. Con larga experienciaen el medio, curiosamente también es administradora de fincas, loque todavía ofrecía mayores garantías de que los temas aborda-dos semanalmente serían tratados con el rigor y la profesionalidadrequeridos.

En este espacio suele participar la presidenta del Colegio,

Carmen Suárez, quien hasta la fecha ha re-suelto muchas dudas sobre cuestiones tanactuales como el estado de implantación del“dividendo digital” en las islas, el fin de los al-quileres de renta antigua de los locales co-merciales, la situación de la Inspección Técni-ca de Edificios (ITE) en el área metropolitana,las recomendaciones para temporales y lagestión de los seguros, además de otras con-sultas que plantean los oyentes, generalmen-te a través de las Redes Sociales del progra-ma.

No obstante, el Colegio decidió que partici-paran varios colaboradores, y que fueran ro-

tando cada cierto tiempo. Así, ya se ha estrenado en las ondas elvicepresidente, Juan Hernández, que abordó los pormenores dela nueva obligación fiscal de las comunidades de propietarios des-de este año. También se han ofrecido a colaborar con el progra-ma los administradores colegiados del CAF tinerfeño FranciscoHernández, Olimpia Oliva y Belén Mesa.

SEVILLACena Anual

Un año más, el Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Sevilla ha cele-brado su Cena Anual de colegiados,un encuentro que ha reunido en elMuseo de Carruajes a unos 200 cole-giados, presidentes de otros colegiosprovinciales y proveedores.

Durante el acto se ha hecho en-trega de la Medalla de Plata a loscompañeros que llevan 25 años en laprofesión, en esta ocasión al secreta-rio de CAF Sevilla, José Luis GarcíaGonzález; José Antonio Moranodel Pozo y Agustín García Pérezdel Cerro.

De igual forma, antes de la cena se presentó el video oficial

del XX Congreso Nacional y I In-ternacional de Administradores deFincas, evento que tendrá lugar enSevilla en 2016, realizado por Mi-guel Domínguez.

El presidente de CAF Se-villa, Rafael del Olmo, tras hacerun repaso de las principales accio-nes del Colegio durante 2014,agradeció a todos los presentes suasistencia al acto y señaló el papelimprescindible que desempeñanlos administradores de fincas en lagestión de la vida de los ciudada-nos, administrando el 80% de los

inmuebles de la ciudad.

TARRAGONA

25 años de ejercicio profesionalEl Colegio de Administradores celebró su fiesta colegial, que tuvo lugar en elmagnífico marco de las instalaciones del Seminario de Tarragona. Como decostumbre se rindió homenaje a los compañeros colegiados que cumplían 25años de ejercicio de la profesión y se hizo entrega de títulos a los nuevos ad-ministradores de fincas. El acto se cerró con la actuación del Duo Brûlée quepresentó el espectáculo “De Berlin a Broadway”


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TOLEDO

I Jornadas de Trabajo Formativas Toledo ha acogido la I Jornadas deTrabajo Formativas del Colegio Terri-torial de Administradores de Fincas.La jornada se ha configurado comouna oportunidad para la formacióntécnica de los profesionales del sec-tor, abordándose cuestiones relacio-nadas con la actualización de norma-tiva o posibilidades de actuación fren-te a la actual situación económica.

La responsabilidad civil de losadministradores de fincas y la nue-va Ley de Servicios Profesionales,fueron los asuntos analizados másdestacados, pero también se explicaron otras cuestiones comola eficiencia energética y los nuevos modelos de consumo, cen-

trándose especialmente en la obligato-riedad de la individualización y se des-granaron las nuevas subvenciones yayudas que la Junta de Castilla-LaMancha tiene previsto convocar paracomunidades de propietarios, de la ma-no del director general de Vivienda, Ur-banismo y Planificación Territorial, Isi-dro Javier zapata.

En la inauguración participó la con-sejera de Fomento, Marta García de laCalzada, junto con el alcalde de Toledo,Emiliano García-Page; el presidente delCGCAFE, Salvador Díez Lloris y Juan

A. Gálvez Gallardo, presidente del Colegio Territorial de Adminis-tradores de Fincas de Toledo.

VALENCIACentro de Mediación Inmobiliaria

El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón,es uno de los pioneros en la creación de su propio centro de me-diación civil y mercantil. El CEMEI -Centro de Mediación Inmobi-liaria-, ofrece a la ciudadanía la valiosa herramienta de la media-ción, como vía pacífica de resolución de conflictos y alternativa ala vía judicial. El pasado día 21 de enero, Día Europeo de la Me-diación, salimos a la calle para promover su divulgación.

Se instalaron varias mesas divulgativas en lugares clave delcentro de las ciudades de Valencia, Gandía y Castellón, donde losmediadores realizaron sesiones informativas gratuitas.

Desde su reciente creación, el CEMEI ha atendido variassolicitudes de mediación, dando lugar a procesos muy satisfac-torios para los Administradores Colegiados que las iniciaron,pues lograron alcanzar acuerdos en asuntos que enfrentaban alas comunidades con conflictos que alteraban la convivenciapacífica de las mismas, todo ello en un breve espacio de tiem-po y con un coste simbólico, para el bienestar alcanzado.

LEON

II Taller de CalidadCelebrada la Junta General Ordinaria del Colegio, se procedioa impartir el II Taller de Calidad moderado por el abogado Jo-sé Antonio García Arias. En esta ocasión el taller estuvo ba-sado en el desarrollo del artículo 20 de LPH.

La Jornada se concluyó en los salones del Real Monas-terio de San Isidoro, acompañados por Sergio Carrasco,presidente del Consejo de Castilla y León de Colegios deAdministradores de Fincas, donde celebramos la tradicio-nal cena de navidad, dando buena cuenta de las exquisite-ces de la Tierra. A los postres se sortearon, entre los asis-tentes, diversos regalos proporcionados por nuestros pro-veedores.

Dentro del convenio marco firmado por el Colegio y GasNatural Fenosa se desarrolló, en el salón de actos del Ayunta-miento, una Jornada Técnica sobre la importancia de la efi-ciencia energética, moderada por el presidente del ColegioJesús R. Luque Borge. El acto fue inaugurado por la conce-jala de Urbanismo del Ayuntamiento de León, Belén Martín-Granizo.

Se debatió sobre la implicación de la directiva de eficien-cia energética, la rehabilitación y mejoras en la envolvente tér-mica de edificios, la optimización, control, seguimiento y mejo-ras en la facturación eléctrica, instalaciones de reparto delconsumo de calefacción y ACS en instalaciones centralizadas,


ARRENdAMIENTOS uRBANOS

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DANIEL LOSCERTALES FUERTES

Como premisa indicar que, comosiempre, esta opinión se fundamentaen el respeto personal y profesional atodos los miembros de la Sala 1ª delTribunal Supremo, pero ello no obstapara que haga constar mi total discon-formidad con la Sentencia 591/2014,de 15 octubre 2014, pues si no sonsuficientes los problemas que existenen la actualidad en relación con losarrendamientos, sobre todo de loca-les, viene esta Sentencia del Supre-mo a crear otros complementarios,pues realmente, como luego vere-mos, si los arrendatarios se animanlas demandas serán innumerables yrealmente complicadas de resolverpor los Tribunales inferiores.

Los hechos se inician con la deman-da de una empresa hotelera a otraempresa, interesando esencialmentela resolución de dos contratos suscri-tos entre las partes con fecha 25 defebrero de 1999 más indemnizaciónde daños y perjuicios, todo ello, porfalta de entrega en plazo de la pose-sión de dos hoteles arrendados porla demandante, con la principal peti-

ción subsidiaria de que se declara-sen modificados ambos contratos enaras a mantener el equilibrio de lasrecíprocas prestaciones, reduciéndo-se la renta vigente según los impor-tes indicados en dictamen pericial—en un 33% y 29%, respectivamen-te—. Por su parte, la empresa de-mandada reconvino interesando elcumplimiento del contrato.

Un terremoto jurídico: Sentencia delSupremo sobre la cláusula “rebus sic stantibus” en arrendamientos

El autor critica los fundamentos de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo591/2014, de 15 octubre 2014, porque –justificando la modificación del contrato por los efectos de la crisis económica- crea una inseguridad jurídica en el campo de los

arrendamientos, todo lo contrario de lo que se pide a cualquier órgano judicial.

«Si esta Sentencia se aplica al mercado de alquileres, sobretodo de locales, se produciría una inseguridad jurídica en lasrelaciones entre arrendadores y arrendatarios, sobre todo de

locales de negocio»



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SE REBAJA LA RENTA ANUAL UN 29%

Tanto el Juzgado como la Audienciadesestimaron la demanda y estima-ron la reconvención rechazando laaplicación de la cláusula “rebus sicstantibus” en atención a su excepcio-nalidad y falta de concurrencia de lospresupuestos que entendía debíanconcurrir para su apreciación por lostribunales.

Formulados sendos recursos decasación y extraordinario por infracciónprocesal por la arrendataria deman-dante, el Supremo ha acordado suparcial estimación con el resultadode modificar el contrato de arrenda-miento del hotel, ahora sí, sobre la ci-tada cláusula “rebus sic stantibus”–interpretada con arreglo a los mo-dernos criterios jurisprudenciales,según el TS- rebajando la rentaanual un 29% respecto de la vigenteen el momento de interposición de lademanda.

La sentencia no analiza un arren-damiento “urbano”, propiamente di-cho, aunque al respecto hay diver-gencia de opiniones, debido a que elobjeto es un hotel ya construido, esdecir, no sujeto específicamente a laLAU 29/94 -art. 3.2-, pero sí a lasnormas generales del Código Civil. Yresulta que la doctrina de la Senten-cia puede ser perfectamente aplica-da a los arrendamientos “urbanos”,sobre todo de locales de negocio, locual supone un completo “terremo-to”. Ver Fundamento de Derecho Ter-cero, punto 8, que es donde se deter-mina la aplicación de la doctrina “re-bus sic stantibus”.

Ya adelanto que estoy en totaldesacuerdo con lo dicho por el Tribu-nal Supremo, cosa que últimamentesucede con más frecuencia de la de-seada, pues realmente se producenresoluciones contradictorias en cortoespacio de tiempo y es difícil en mu-chos aspectos señalar cual es ladoctrina de nuestro más Alto TribunalCivil, afirmación que no es solo mía,sino que lo hacen constar los Magis-trados de muchas Audiencias Provin-ciales. Por mi parte, comparto estapreocupación, sobre un campo dederecho que conozco un “poco”, esdecir, arrendamientos urbanos. Quie-ro dejar claro que la libertad de pac-tos es igual en la LAU actual que enel Código Civil, de ahí que la doctrina

sea aplicable en todos los supues-tos.

PROBLEMA SOCIAL y ECONÓMICO

Pues bien, como ya he reiteradoanteriormente, estoy en contra de ladoctrina de la Sentencia en cuando ala clausula “rebus sic stantibus” en elcampo inmobiliario y muy especialen los arrendamientos, pues se pue-de crear un auténtico problema so-cial y económico. Las Sentenciasque figuran al final de estos comen-tarios son las que se citan en la reso-lución del Supremo, que salvo unasobre un tema del mercado de publi-cidad, de 30 junio 2014, (no de abrilcomo se indica en el texto), todasson contrarias a aplicar dicha cláusu-la. Por su relación con el tema inmo-biliario, aunque sea de compraventade viviendas, señalo las Sentenciasque se citan de 17 y 18 enero 2013,indicando la primera que “no es sufi-ciente con la alegación de la crisiseconómica y la dificultad para obte-ner financiación por el comprador” alos efectos de aplicar dicha cláusulade regularización. Afortunadamentese ha rechazado la aplicación de eseconcepto peligroso de “equilibrio,porque son cientos de miles las per-sonas que han comprado una vivien-da hace unos pocos años y ahora enel mercado valen mucho menos. ¿Pi-den compensación o dejar de pagarlo que aún deben? Naturalmente no,pues por la misma razón tendríanque abonar una cantidad comple-mentaria cuando el mercado sube,como también ha ocurrido en Españano hace tanto tiempo. Sería fantásti-co, pues de esta manera solo sepuede ganar, pero nunca perder.

OBSERVACIONES A LA SENTENCIA

Centrando ya el tema en la Senten-cia, hago constar las siguientes ob-servaciones:

Gran inseguridad jurídica de laspartesQue nos encontramos (desgracia-damente) con una Sentencia delTribunal Supremo que curiosamen-te NO es cosa juzgada, ni siquieraentre las mismas partes, algo insó-lito en la resolución de un Recursode Casación, pues utilizando losmismos argumentos de los Funda-mentos de Derecho, si la crisis eco-nómica se supera, la renta quedarádesfasada, esta vez por pagar unimporte por debajo del mercado, loque supondría que el mismo arren-dador que ahora tiene que rebajarla cuantía podría pedir que se su-biera, utilizando los mismos argu-mentos que el Tribunal. De hechoen la propia Sentencia se indicaque sus conclusiones solo lleganhasta finales de la temporada del2015. Es decir, nuevamente a dis-cutir y demostrar razones en otrojuicio, como si fuera gratis y sin ta-sas. Y luego ¿cada cuánto? Tre-menda la inseguridad jurídica paraambas partes.

¿Llevaba bien o mal el negocio elarrendatario?Que hay informes periciales sobre eltema de la renta en la zona en la ac-tividad hotelera, pero nunca se po-drá saber si el arrendatario llevababien o mal el negocio, siendo evi-dente que la Sentencia inicial delJuzgado es del año 2011, dondeefectivamente había “crisis”, pero elSupremo dicta la suya a finales delaño 2014, sin que sepamos si en es-tos tres años últimos la situacióneconómica de la misma actividad hasubido o bajado en el sector hotele-ro, aunque parece que el turismo hacrecido, pero este estudio actual noes posible que se hubiera aportadopor las partes, pues procesalmenteno se hubiera admitido otra nuevadocumentación en el Tribunal Supre-mo.

«La realidad es que se ha creado un grave problema de inseguridad jurídica con esta Sentencia, cuando los Tribunalesy especialmente el Supremo, debe hacer lo contrario, aclarar

y solventar el tráfico entre particulares»



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POSIBLE TERREMOTO EN LOS ARRENDA-MIENTOS

SI esta Sentencia se aplica al merca-do de alquileres, sobre todo de loca-les, como ya se ha indicado, se pro-duciría una inseguridad jurídica en lasrelaciones entre arrendadores yarrendatarios, sobre todo de localesde negocio, pues en miles de arren-damientos se pusieron rentas queahora están por encima de la realidadeconómica. Y también son muchísi-mos, a pesar de los vencimientos de

locales –menos de lo que se piensa--al 31 diciembre 2014, que están pa-gando unas rentas realmente bajas.La realidad, es que el sentido común-como siempre- ha prevalecido y demutuo acuerdo, sobre todo en localesde negocio, pero también en vivien-das, han bajado las rentas, pero enmuchos casos con carácter provisio-nal o temporal. No ha ocurrido lo mis-mo con los arrendatarios que paga-ban (y en muchos casos siguen pa-gando) rentas muy por debajo delmercado, incluso aunque se hubiera

hecho la actualización prevista en lasDisposiciones Transitorias Segunday Tercera de la LAU 29/94. En estoscasos las rentas están desfasadas ypor lo tanto cabía aplicar la cláusula“rebus sic stantitus” que defiende es-ta Sentencia. De ahí mi expresión deposible “terremoto” y alteración eco-nómica de la sociedad, por lo menosen cuanto a los arrendamientos serefiere.

El error del estudio de mercado nose puede achacar solo al arrenda-dorNo entiendo que la Sentencia hagareferencia -en uno de sus apartados-al art. 1258 del Código Civil, pueseste precepto dice lo contrario alcontenido de la Resolución, pues enel mismo el “consentimiento” es fun-damental (aquí existe plenamente) ynadie ha faltado a la “buena fé, aluso o a la “Ley”. Se supone que elalquiler de cualquier explotación olocal es consecuencia de un estudiode mercado y si hay error no se pue-de achacar solo al arrendador, mu-cho menos en este caso, donde elarrendatario ha recibido ya el hotelconstruido y es una empresa cono-cedora de este mercado. ¿Y si sediera el caso que la parte arrendado-ra fuera la equivocada y hubierapuesto una renta muy por debajo dela explotación hotelera? Pues nada,la repetida cláusula de “rebus sicstantibus” no sería admitida bajo nin-gún concepto.

¿Se admitiría que cuando el nego-cio sea boyante el arrendadorsuba la renta? La realidad es que se ha creado ungrave problema de inseguridad jurídi-ca con esta Sentencia, cuando losTribunales y especialmente el Supre-mo, debe hacer lo contrario, aclarar ysolventar el tráfico entre particulares.Son miles y miles de ejemplos en losque se puede dar la misma situación,porque una de las partes habrá he-cho mal las cuentas de su propia ac-titud y decisión, pero es obvio que de-be correr con las consecuencias Pe-ro, a la vista de esta Sentencia, seráposible argumentar que hay “crisis”en cualquier campo mercantil y pedirque las contraprestaciones fijadassean reducidas, creando una extraor-dinaria inseguridad en los compromi-

Sentencias a las que se hace refentecia en la resolución

comentadaTS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 15-1-2013 (num. 827/2012)SP/SENT/711175En la contratación negociada, todos los hermanos fueron autores y partícipesdel apoderamiento otorgado, por lo que no es de aplicación la regla "contra pro-ferentem" del art. 1288 CC al no poder estimarse que fuese obra exclusiva dela demandada. TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 17-1-2013 (núm. 820/2012)SP/SENT/710909Para la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en la compraventa de vi-viendas como causa de resolución del contrato, no es suficiente con la alega-ción de la crisis económica y la dificultad de obtener financiación por el compra-dor.TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 18-1-2013 (núm. 822/2012)SP/SENT/708264El contrato firmado por las partes era un contrato de compraventa de viviendaen la que el vendedor debía además realizar la obra, sin que el comprador ten-ga la facultad de desistimiento. TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2014.. (num. 149/2014)SP/SENT/754775En los contratos por negociación en los que expresamente se prevea una pe-na convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valo-ración o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de fa-cultad de moderación.TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-6-2014 (num. 333/2014)SP/SENT/769510La crisis económica y su incidencia en el mercado publicitario motiva la aplica-ción de la cláusula “rebus sic stantibus”, siendo procedente la modificación delas bases para el cálculo del canon a abonar.

«Y resulta que la doctrina de la Sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos urbanos,

sobre todo de locales de negocio, lo cual supone un completoterremoto»




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sos y contratos de todo tipo, todo locontrario que exige el tráfico jurídico.En este caso concreto el error no par-te de nadie más que del arrendatario,bien por sus malos cálculos o por nollevar correctamente el negocio. Co-mo antes se ha dicho, ¿sabemosahora si el hotel objeto del procedi-miento está lleno y gana dinero? Po-dría ser y sería una alegría, pero unainconsecuencia con la “rebaja” en larenta que ha determinado el TribunalSupremo. Y digo yo, reiterando mipregunta ¿se admitiría que cuando elnegocio sea boyante el arrendadorsuba la renta? La respuesta categóri-ca es claramente negativa, pero, a lavista de la Sentencia, sería igualmen-te posible pedir la aplicación de la fa-mosa cláusula “rebus sic stantibus”.

BASE DE GRAVES ALTERACIONES POLíTI-CAS y SOCIALES

Si esta doctrina se aplica realmente

al campo inmobiliario, el problemaserá tremendo, ya que además delas negociaciones entre las partes(como se ha producido y seguiráigual en el futuro) se deja una puer-ta abierta para que cualquiera de laspartes, especialmente el arrendata-rio, puede pedir que se aplique lacláusula “rebus sic stantibus”, si elnegocio no le funciona bien, con osin culpa, aunque, como he dichoantes, dudo mucho que se tenga va-lentía y se conceda a los arrendado-res un aumento de renta en aque-llos contratos que realmente tienenuna compensación económica muybaja, los llamados de “renta anti-gua”. Sería, sin duda, con indepen-dencia de otro error jurídico, una ba-se para graves alteraciones políti-cas y sociales. No habrá Tribunal, nisiquiera el Supremo, que se atrevaa tal resolución. Y me parece bien,pues esto corresponde a los legisla-dores.

En definitiva, reiterando lo dicho alprincipio en cuanto al respeto perso-nal y jurídico con todos los miem-bros del Tribunal Supremo y decualquier órgano judicial, lo que de-bo señalar y ratificar es que esta vezel Alto Tribunal Supremo ha resueltode una manera injusta y con igno-rancia de su repercusión, creandouna inseguridad jurídica importanteen el campo de los arrendamientos,todo lo contrario de lo que se pide acualquier órgano judicial, esto es,soluciones y no complicar más toda-vía las relaciones entre las partes,máxime en un campo tan sensiblesocialmente como los arrendamien-tos.

Daniel Loscertales Fuertes,abogado y presidente SEPIN.




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Alcance temporal de la autorizacion al arrendatario para la realización de obras

Comentario a la Sentencia del TS de 19 de abril de 2013

JOAQUIM MARTí MARTí

Ahora bien, esa autorización esrelevante y trascendente cuandola misma se refiere a locales denegocio. En los locales de nego-cio, el arrendatario transforma ellocal para adecuarlo a la activi-dad proyectada. Esa adecuaciónpuede conllevar la demolición detodo lo existente para dejar el lo-cal diáfano, para el consiguienteinicio de las obras de adecua-ción del local a la actividad pro-yectada por el arrendatario.

En viviendas tal demoliciónno se contempla. El arrendadorarrienda una vivienda que pre-tende recuperar en el estado

en que entregó la posesión alarrendatario. Por ello, la autori-zación de obras al inquilino esuna autorización plenamente li-mitada a meras actuaciones deadecuación de la vivienda.

En locales, tal limitación se-ría incompatible con la propianaturaleza del contrato dearrendamiento. El arrendatarioconcierta el arriendo paratransformar el local a su activi-dad, que puede ser distinta dela que se estaba desarrollandoen el local arrendado. Por estemotivo, el alcance de la autori-zación que concede el arrenda-dor y que precisa el arrendata-rio es trascendental.

Es habitual, en el inicio delarrendamiento, que el arrenda-tario solicite al arrendador queéste le autorice a la realizaciónde obras en el bien arrendado.En viviendas, esta autorizaciónse suele limitar por el propieta-rio a las pequeñas adecuacionesde la vivienda, tales como mobi-liario, pintado leves reparacio-nes. Por ello, la autorización selimita a aquellas actuacionesque precisa el arrendatario paraadecuar la vivienda a sus nece-sidades y/o a las de su familia.




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LA AUTORIzACIÓN DEL ARRENDADOR

La autorización del arrendador esesencial en el contrato. A pesar deformar parte de la propia naturalezadel arrendamiento del local, el arren-datario necesita una autorizaciónexpresa y por escrito que puede in-cluirse en el propio contrato dearrendamiento.

Así, una cláusula recomendableen este sentido podría ser la de:

“El arrendador autoriza al arren-datario a llevar a cabo en el local lasobras necesarias para adecuarlo alnegocio que se piensa establecer,siempre que no suponga alteraciónde la estructura del edificio.

En cuanto a las de mejora serána cargo del arrendatario, renuncian-do éste expresamente a reclamar alos arrendadores al final del contratoindemnización alguna por este con-cepto.”

Con esta autorización el arren-datario queda habilitado para todoaquello que precise para adecuar ellocal a su actividad.

En el arriendo de viviendas, pue-de incluirse una autorización en es-te sentido, pero con una mayor limi-tación. Por ejemplo:

“El arrendatario no podrá practi-car obras de clase alguna en la vi-vienda sin previo permiso por escri-to de la propiedad o del Administra-dor. En todo caso, las obras así au-torizadas serán de cargo y cuentadel arrendatario, y quedarán en be-neficio de la finca, sin derecho a in-demnización, o reclamación, en mo-mento alguno. El permiso municipal,será, también, de cuenta y cargo delarrendatario, así como la direccióntécnica o facultativa en su caso. Noobstante lo pactado, el arrendatarioqueda autorizado a las pequeñasactuaciones y reparaciones, que se-an precisas para las necesidadesdel arrendatario, así como al pintadode la vivienda.”

Sin esa autorización, cualquieractuación llevada a cabo por elarrendatario conllevaría que éste in-curriera en causa de resolución con-tractual y habilitaría al arrendador ala interposición de la oportuna de-manda de desahucio. Sin perjuiciode las acciones del arrendador fren-te al arrendatario para la reposición

del inmueble al estado anterior asícomo a la indemnización por los da-ños y perjuicios causados.

Es por este motivo, que la inclu-sión de la autorización expresa porparte del arriendo debe incluirse enel contrato de arrendamiento, o endocumento posterior, en beneficiode ambas partes.

LA LIMITACIÓN MATERIAL DE LA AUTORI-zACIÓN

Ahora bien, esa autorización debeconcretarse en cuanto a su exten-sión y contenido.

La autorización genérica de las“obras necesarias para adecuarlo alnegocio que se piensa establecer”es beneficiosa únicamente para elarrendatario, ya que le da cartablanca para toda actuación necesa-ria en el local. En protección delarrendador, sería conveniente la so-licitud al arrendatario de un proyectotécnico y/o memoria explicativa delas obras a realizar en el local, asícomo un plano de las mismas.Así, la autorización queda limitada alas referidas en ese proyecto. Unaconcreción de esa autorización po-dría tener el siguiente redactado:

“El arrendador autoriza al arren-datario a llevar a cabo en el mismolas obras de adecuación del local alnegocio que se piensa establecer, yreferidas en el proyecto técnico re-dactado por el Arquitecto D….. y quese entrega a la propiedad en este ac-to; y siempre que no suponga altera-ción de la estructura del edificio.”

Ya nos hemos referido que, enarrendamiento de viviendas, esa li-mitación debe convertirse en imposi-ción y en contenido esencial delcontrato.

Con estas limitaciones, el arrenda-dor, propietario del inmueble, es co-nocedor del alcance de las obras yautoriza a esas obras en concreto yno a otras. Por tanto, conoce las ac-tuaciones que pretende el arrenda-tario y autoriza la actuación en el lo-cal en base a una concreción por es-crito.

Cabe recordar, y es relevante eneste sentido, que en los contratos dearrendamiento de locales de nego-cio impera la libertad de pacto entrelos contratantes. Por tanto, las par-tes pueden pactar cualquier limita-ción o alcance de la autorización a larealización de obras por parte delarrendatario.

También en el arrendamiento deviviendas por lo que se refiere a laautorización del arrendador al arren-datario a la realización de obras. Nohay impedimento alguno en que elarrendador autorice al arrendatariode una vivienda a la realización delas obras que éste le solicite. La limi-tación, en todo caso viene por lanormativa de la propiedad horizontaly de la limitación de la afectación delos elementos estructurales y la con-figuración exterior del edificio.

LA LIMITACIÓN TEMPORAL DE LA AUTORI-zACIÓN

Ahora bien, la autorización pactadaen el contrato, ¿se extiende a todomomento en que el contrato esté vi-gente? La pregunta se refiere a si,por ejemplo, en un arrendamientode local de negocio de 10 o 15 añosde duración, ¿tiene el arrendatariola facultad de ir realizando obras ca-da cierto tiempo para adecuar su lo-cal al negocio proyectado, sin queprecise de nuevo consentimiento

«En protección del arrendador, sería conveniente la solicitudal arrendatario de un proyecto técnico o memoria explicativade las obras a realizar en el local, así como un plano de las

mismas»

«Para una nueva actuación distinta, se precisa del consentimiento por parte de la propiedad, que puede volver a solicitar un nuevo proyecto técnico sobre el

que autorizar las obras»



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por parte de la propiedad? La pre-gunta, además, tiene mayor sentidocuanto menor es la concreción ma-terial de la autorización.

En una autorización dada en ba-se a un proyecto técnico, es eviden-te que la limitación lo es tambiéntemporal. Una vez ejecutado eseproyecto técnico, la autorización porparte del propietario se consume; ypara una nueva actuación distinta, seprecisa del consentimiento por partede la propiedad, que puede volver asolicitar un nuevo proyecto técnicosobre el que autorizar las obras.

Ahora bien, la autorización dadapara “llevar a cabo en el local lasobras necesarias para adecuarlo alnegocio que se piensa establecer,siempre que no suponga alteraciónde la estructura del edificio” da sen-tido pleno a la pregunta sobre la limi-tación temporal de esa autorización.Pues bien, la respuesta nos la ofre-ce la jurisprudencia del TS en suSentencia de 19 de abril de 2013,Rec. 1948/2010, que se refiere a lasanteriores dictadas en este mismosentido. En ese supuesto, la cláusu-la era la indicada en el párrafo ante-rior y autorizaba plenamente alarrendatario a la realización deobras en el local arrendado, sin máslimitación que la alteración de la es-tructura del edificio.

Sobre la limitación de la tempo-ralidad de esa autorización, las sen-tencias de primera y segunda instan-cia no se pronunciaron con rotundi-dad, y parecieron entender que laautorización era "sine die", puesaceptaban su vigencia en la fecha delas obras -2006-, cuando la cláusulaque recoge la autorización se incluíaen el ante citado contrato de 1993.

LA AUTORIzACIÓN NO ES INDEFINIDA, SE-GÚN EL TS

Pues bien, para el TS, del contratose deduce que dicha autorizaciónera " para adecuarlo al negocio quese piensa establecer ", es decir, eranobras de acondicionamiento o adap-tación, las que por su propia natura-leza deben efectuarse antes de ini-

ciar el desarrollo del negocio, y, porlo tanto, próximas a la fecha de vi-gencia del contrato.

Sin embargo, las obras efectua-das se desarrollaron trece años des-pués, al amparo de una autorizaciónque limitaba en el tiempo su eficacia,como viene estableciendo esta Salaen reiterada jurisprudencia, de laque se ha apartado la sentencia re-currida al interpretar el contrato.

En definitiva, para el Alto Tribunal,no puede obviarse la doctrina de laSala Primera del Tribunal Supremocuando, de forma reiterada, ha pro-clamado que "las obras que han deentenderse autorizadas en todoarrendamiento de local de negocioson las necesarias para la instala-ción, adaptación o acondicionamien-to del local arrendado para poder ser-vir al destino pactado y ha de consi-derarse referida dicha autorización altiempo de puesta en marcha del ne-gocio, siempre que ello sea precisopara el desarrollo del mismo, pero sinque pueda en modo alguno estimar-se indefinida la facultad del arrenda-tario de establecer o introducir en ellocal, durante la vida del contrato,cambios que afecten a la configura-ción del mismo sin autorización deldueño, a cuya soberanía sigue perte-neciendo el conocerla o no, o, en sucaso, sin la autorización judicial".

Recuerda el TS su doctrina ante-rior en las SSTS de 29 de diciembrede 1995, 10 de noviembre de 1995,30 de mayo de 1995, 4 de julio de1991, 20 de diciembre de 1991, 27de abril de 1994, 17 de abril de1989, y 23 de Julio del 2008.

Así pues, en definitiva, la autori-zación dada por el arrendador se li-mita en el tiempo, a pesar de queesa limitación temporal no consteexpresamente en el contrato. En de-finitiva, el arrendador autoriza alarrendatario a unas obras que ésteha de llevar a cabo en el momentoanterior a la puesta en marcha de sunegocio, o a lo sumo, en las sema-nas siguientes al momento de eseinicio.

Pero una vez el negocio está enmarcha, y han finalizado las obras

de la inicial adecuación del local a laactividad proyectada, cualquier obraa realizar en el inmueble arrendadoprecisa del consentimiento expresodel arrendador, con la concreciónque éste precise o requiera.

Por tanto, la limitación temporalde la autorización puede incluirse enel contrato, por ejemplo:

“El arrendador autoriza al arren-datario a llevar a cabo en el mismolas obras necesarias para adecuarloal negocio que se piensa establecer,siempre que no suponga alteraciónde la estructura del edificio, y se lle-ven a cabo en los tres primeros me-ses del arrendamiento”.

O puede incluso no hacerse re-ferencia alguna, teniendo claro eneste último caso que la autorizaciónse consume y agota una vez elarrendatario pone en marcha su ac-tividad en el inmueble arrendado, yasea vivienda o local de negocio.

Cabe advertir, que en ese su-puesto, el TS declara que las obrasefectuadas por el arrendatario, alhaberse llevado a cabo sin la autori-zación del arrendatario, suponen unincumplimiento grave del contratopor parte del arrendatario y declarala resolución de contrato de arrenda-miento por este motivo.

CONCLUSIÓN

La doctrina del TS se encarga deconcretar el alcance temporal de laautorización de las obras que pue-de llevar a cabo el arrendatario, es-tando al alcance de las partes en elarriendo la limitación del alcancematerial de las obras autorizadasen el inmueble arrendado.

Y ello en garantía de ambaspartes en el arrendamiento, yaque la concreción del marco derelaciones entre las dos parte enel arriendo no es más que un re-flejo de seguridad jurídica y deevitación de conflictos.

Joaquim Martí Martí.Abogado.

Profesor Consultor en la Universitat Oberta de Catalunya.

«La doctrina del TS se encarga de concretar el alcance temporal de la autorización de las obras que puede llevar a cabo el arrendatario, estando al alcance de las partes en el arriendo

la limitación del alcance material de las obras autorizadas en el inmueble arrendado»


NOS INTERESA

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Comunicar en tiempos de crisis

Los acontecimientos de las últimas semanas han traído al debate público el título de un viejo programa de televisión con el que nuestra sociedad

comenzaba a tomar conciencia de algunos conceptos como el de opinión pública. La frase “Si yo fuera presidente”, de Fernando García Tola, ha sido la más pronunciada en todas las tertulias, según hemos ido comprobando eldesarrollo de una de las mayores crisis que el Ejecutivo actual ha tenido queafrontar. Una vez interiorizada esta frase, propietarios de diversos negocioshan podido reflexionar sobre cómo reaccionarían ante una situación inusual,

no deseada y perjudicial para la supervivencia de una entidad.

ANA GUTIÉRREz BALLESTEROS

Las crisis pueden afectar a cualquier organización, sien-do su principal característica que se presenta de formafortuita e inesperada y con unas consecuencias que, enfunción de su gravedad, afectarán en mayor o menor me-dida a la reputación de la empresa, a su cartera de clien-tes, a la interacción con sus empleados, a su proyecciónen el sector que desarrolla su actividad e, incluso, conlle-var responsabilidades administrativas o penales.

Las causas que originan este tipo de situaciones en elsector servicios pueden ser diversas: crisis económica,un cambio de legislación que afecte al desarrollo de la ac-

tividad profesional, competencia desleal no regulada, unclima laboral negativo que afecte a la calidad del servicioprestado, una mala gestión administrativa y económica,la propagación de rumores que afecten a la reputación dela entidad, de cara a los clientes y que trascienda a losmedios de comunicación, un accidente que produzcaalarma social para el que no se haya previsto una cober-tura adecuada, etc.

Dentro de la planificación estratégica de una entidad,la gestión de crisis ha de ser contemplada para superarcon éxito este tipo de situaciones, tanto en el ámbito dela actividad profesional, como en el de la comunicacióncorporativa. En palabras de José Luis Piñuel, “todos esos


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fenómenos se suman para deteriorar la calidad de losmensajes emitidos por la empresa: ésta no controla ya sudiscurso, se ve más obligada a reaccionar que a tomar lainiciativa”.

En el afrontamiento de una crisis, Justo Villafañe es-tablece un ciclo de desarrollo, que se compone principal-mente de tres fases. Cuando comienzan a detectarse losprimeros indicios del problema, es necesario pasar alanálisis y observación para averiguar cuál es su origen yponer todos los recursos necesarios para atajarlo y amor-tiguar sus consecuencias.

Piñuel también habla de la importancia de la anticipa-ción a una crisis, dado que mientras no se conozcan lascausas que han provocado la situación, se retardará lapuesta en marcha de medidas correctoras y, mientrastanto, planificar una buena estrategia comunicativa per-mitirá ganar tiempo.

Si el conflicto continúa y trasciende públicamente, seentra ya plenamente en la fase de crisis, junto con lasmedidas que se tomen desde el ámbito gerencial, ha deiniciarse un plan de comunicación que permita controlarla información, frenar las críticas y reacciones negativasdirigidas a la entidad y suavizar los efectos que pudieranproducirse de pérdida de reputación e imagen empresa-riales.

La última fase, denominada post-crisis, permitirá re-tornar a la normal actividad profesional, siendo importan-te recuperar la proyección de una buena imagen corpora-tiva. Tras su conclusión, es conveniente analizar las cau-sas que han dado origen al problema, sus efectos nega-tivos y las pautas que se han seguido para superar esasituación, asimilando la gestión de la crisis y su comuni-cación a los planes de gestión de la entidad.

PLAN DE COMUNICACIÓN

Como síntesis de las propuestas de ambos autores men-cionados, los primeros pasos han de ir encaminados a re-alizar un diagnóstico de situación, esclarecer cuáles sonlas responsabilidades propias y ajenas, evaluar los daños

y evaluar su proyección ante la opinión pública y mediosde comunicación.

En este último aspecto, Villafañe recomienda analizarlas informaciones que se están difundiendo para elaborarun discurso en el que sea posible desmentirlas, matizar-las o contextualizarlas. Además, aconseja la realizaciónde una primera versión del mensaje que se va a transmi-tir y que, posteriormente se irá ampliando y concretando,una vez se haya decidido que datos pueden ser o no di-fundidos.

En la difusión de las informaciones que la entidadtransmita, es necesario contar también con los públicosinternos, con la finalidad de acallar los rumores, calmarun estado de ánimo negativo y definir las líneas de actuacióninmediatas.

Para éstas y el resto de las tareas a desarrollar, es ne-cesario constituir un Comité de Crisis formado por miem-bros del staff de la organización, con rango suficiente pa-ra tomar decisiones y a los que se asignen diferentes res-ponsabilidades en la gestión del conflicto. Conviene tam-bién contar con los responsables de aquellos departa-mentos que estén implicados directamente en la crisis yde las áreas responsables de la asesoría jurídica.

Uno de los cometidos más importantes es la designa-ción de un portavoz que transmita seguridad y credibili-dad y que sea capaz de hacerse entender fácilmente ensus explicaciones. En cuanto a la estrategia comunicati-va, para Villafañe ésta dependerá del tipo y gravedad dela crisis: dar la menor información posible es recomenda-ble solo cuando el problema es de poca importancia,mientras que la dosificación de datos es la técnica permi-te controlar en todo momento la gestión de la informa-ción, aunque su éxito dependerá de una estrategia de co-municación bien diseñada. Por último, y la más inusualde las fórmulas de comunicación, la de transparencia ab-soluta, es adecuada para conflictos a largo plazo o en si-tuaciones en las que no exista ninguna responsabilidad.

Ana Gutiérrez BallesterosPeriodista

«Las crisis pueden afectar a cualquier organización, siendo su principal característica que se presenta de forma fortuita e inesperada y con unas consecuencias que, en función de su gravedad,

afectarán en mayor o menor medida a la reputación de la empresa»

«En la difusión de las informaciones que la entidad transmita, es necesario contar también con los públicos internos, con la finalidad de acallar los rumores, calmar un estado de ánimo

negativo y definir las líneas de actuación inmediatas»


LEGISLACIÓN Y JuRISPRudENCIA

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EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTENCIAS YRESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINISTRACIÓNDE FINCAS

Falta de legitimación activa de los propietarios que pretendíanla impugnación de un acuerdo al no estar al corriente de pagoni haber consignado las cantidades debidas, pues no se trata-ba de un acuerdo referido a la distribución de gastos.TS, Sala Primera, de lo Civil, 604/2014, de 22 de octubre Recurso 1959/2012. Ponente: JOSE LUIS CALVO CABELLO. SP/SENT/787657

"... La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excep-ción condicionando la impugnación a que el propietario esté al co-rriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la co-munidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas,salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tenga quever con el establecimiento o alteración de las cuotas de participa-ción a que se refiere el articulo 9 entre los propietarios [...]».

Pues bien, como los acuerdos impugnados se referían -dicenlos recurrentes- a las cuotas de participación, no les era exigibleel requisito de procedibilidad y, en consecuencia, estaban legiti-mados para impugnarlos. ..."

"... La segunda razón, no invocada por la Audiencia, guardarelación con la excepción legal al requisito de procedibilidad. Con-trariamente a lo argumentado en el recurso, la excepción no con-curre en el caso.

Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendie-ron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteraciónde las cuotas de participación, que son las que, por disposición delartículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuyen a ca-da piso o local con relación al total del valor del inmueble y referi-das en centésimas del mismo.

Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdosadoptados en dos Juntas. Pues bien, por lo que se refiere a la Jun-ta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos

en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobaciónde presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resultade su lectura, ninguna conexión tenían con las cuotas de participa-ción. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimaciónde los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia. ..."

El propietario tiene derecho al cambio del destino del local delque es propietario al no estar expresamente prohibido en losEstatutos de la Comunidad no pudiendo en dicha transforma-ción alterar elementos comunes sin consentimiento.TS, Sala Primera, de lo Civil, 286/2014, de 3 de septiembre Recurso 1015/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑAMORENO. SP/SENT/781906

"... admitido el derecho del propietario al cambio de destino del pi-so (de comercial a residencial), cuando dicho cambio no apareceexpresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, sutítulo constitutivo o su regulación estatutaria, lo que no es posiblees la transformación en la forma que aquí se interesa. En efecto,considerado el carácter de elemento común que tienen los chafla-nes de la finca, las obras aquí interesadas, aperturas de dos puer-tas en los citados chaflanes con sus correspondientes servidum-bres de paso, no sólo excede de lo que esta Sala, a partir de unainterpretación flexible de la Ley de Propiedad horizontal, ha consi-derado respecto de las obras que los propietarios de locales denegocio situados en los bajos del inmueble pueden realizar sin ne-cesidad de autorización alguna, sino que va más allá puesto queproyectan una clara alteración básica de los elementos comunessin consentimiento de la comunidad ( artículo 5 , 7 y 11 LPH ); to-do ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadasen el marco estatutario. ..."

SENTENCIAS PROPIEDAD HORIZONTAL

CONSULTAS¿Quién está obligado al pago de las costas por acciones judi-ciales interpuestas por la Comunidad con anterioridad a lacompra por el nuevo titular?SP/CONS/85759

El criterio de SEPIN es que hay que aplicar el art. 17.11 de la ac-tual Ley de Propiedad Horizontal, en el sentido de que los pagoslos tiene que hacer el propietario que lo es cuando se pasa la de-rrama.

Es cierto que dicho precepto solo habla de "obras de mejora",pero entendemos que cabe la aplicación analógica, pues en otrocaso la Comunidad tendría que buscar al anterior titular, aparte deque lo que se discutía en el juicio era precisamente que la promo-tora y constructora habían entregado elementos comunes y priva-dos en malas condiciones, aunque desgraciadamente se hayaperdido y se tengan que pagar gastos judiciales.

¿Qué hubiera pasado si el juicio se hubiese ganado y el nue-vo propietario se encontrara con unas obras gratis o una indemni-zación? Que, igualmente, habría disfrutado de los beneficios.

Idéntico supuesto se dará con los saldos negativos o positivosal final del ejercicio. El vendedor puede estar al corriente de pago,pero en las cuentas anuales sale si le ha sobrado o faltado dine-ro, que naturalmente aprovecha o hace frente el nuevo propieta-rio. Incluso sería posible en estos casos y en el objeto de la con-sulta aplicar el art. 9.1 e) sobre la "afección real".

Obras obligatorias para la Comunidad: ¿es necesario cele-brar una Junta?SP/CONS/85579

Efectivamente, las obras o instalaciones necesarias para mante-ner en condiciones de habitabilidad del inmueble, en este caso elsuministro de agua, son obligatorias, por lo que, a tenor del art.10.1 a) de la actual Ley de Propiedad Horizontal, no se necesitaJunta, aunque el art. 14 c) sigue manteniendo esa necesidad.

El problema radica en que el art. 10.2 a) obliga a su celebra-ción para determinar las derramas necesarias. Si hay mayoría enese momento para hacer recibos extras, no habrá problema, peroeste surgirá si ocurre lo contrario. ¿Qué pasa entonces? Pues quela minoría tendría que impugnar judicialmente la decisión negati-va y acreditar esa necesidad.

«El criterio de SEPIN es que hay que aplicar el art. 17.11 de la actual Ley de Propiedad

Horizontal, en el sentido de que los pagos lostiene que hacer el propietario que lo es cuando

se pasa la derrama»


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El estudio ahonda en las teorías jurídicasrelativas a la responsabilidad civil en lascomunidades de propietarios y aportaanálisis de interés tomando como referen-cia la doctrina y la jurisprudencia.

La responsabilidad civil es la esfe-ra en la que se dirime el grueso de la liti-giosidad que generan las comunidadesde propietarios. Se trata de daños corpo-rales y materiales, así como de perjuicioseconómicos causados involuntariamente

a terceros. Todos estos supuestos se analizan, partiendo deabundante casuística, a lo largo de la obra.

Las comunidades de propietarios son entidades a las quela ley no les reconoce personalidad jurídica propia sino unasuerte de personalidad sui generis (similar a la de las comuni-dades de bienes) que les confiere capacidad procesal plenapara personarse como parte en un proceso judicial.

El alcance y límites de las coberturas de los seguros quecontratan habitualmente las comunidades de propietarios paracubrir estas contingencias son también objeto de un pormeno-rizado análisis.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS. CONVOCATORIA, ASISTENCIA y ACTAS

Sepin, 2015p.v.p. (con IVA) 36,40 € 330 páginasLa Junta de Propietarios es el órgano superior de la Comuni-

dad donde se han de plantear y resolvertodas las cuestiones comunitarias, nocaben actuaciones independientes delos órganos directivos o administrativos,sin el sustento previo de la Junta, salvocasos de extrema urgencia o necesidad.Cualquier decisión que afecte a losasuntos comunes del inmueble necesitadel acuerdo, que, ya se trate de unos uotros supuestos, requiere un quorum de-terminado.Para la validez de estos acuerdos, es

necesario que se den una serie de requisitos, en cuanto a con-vocatoria, citación, asistencia, representación, redacción delacta y notificación. Si algunas de estas condiciones no se cum-plen estrictamente, ¿esto dará lugar a la paralización de la Co-munidad? ¿Se podrán anular los acuerdos? ¿En qué casosestos errores son subsanables? Y, en la propia Junta, ¿quié-nes pueden asistir? ¿Cómo acreditar la representación en ca-so de que no acuda el propietario? ¿Pueden ir acompañadospor terceras personas? ¿Qué ha de incluirse en el acta comu-nitaria? Es necesario conocer la opinión de la Jurisprudencia para po-der dar respuesta a todos estos interrogantes que son el pun-to de partida para el correcto funcionamiento de la Comunidad.

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DETERMINACIÓN y RECLAMACIÓN DE CUOTAS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Carlos Manuel Martín Jiménez y Juan José Martín Jimé-nez, 2014p.v.p. (con IVA) 36,40 € 464 páginas

Las Comunidades de Propietarios sehan erigido en "célula elemental" deconvivencia social. Su funcionamientodepende, en buena medida, de un sis-tema de financiación que garantice suviabilidad, en el que juega un papel de-terminante la determinación de cuotasde contribución al sostenimiento comu-nitario.

Sensible a la necesidad de protegerla actividad de estas "unidades básicas del tejido social", nues-tro legislador ha regulado una modalidad de proceso especialrevestido una naturaleza privilegiada para reclamar el impagode las cantidades con las que cada comunero debe contribuira los "gastos comunes de Comunidades de propietarios de in-muebles urbanos".

Determinación y reclamación de cuotas se convierten, deesta manera, en claves sobre las que gravita la propuesta deeste libro. Guía a este trabajo un espíritu impregnado de prag-matismo, y su planteamiento se basa en la puesta a disposi-ción del lector no solo de formularios con los que se puedancanalizar las formalidades que deben respetarse para la deter-minación de cuotas, sino también de un amplísimo compendiode "criterios judiciales" expresados por nuestros tribunales pa-ra la resolución de los litigios que se susciten como conse-cuencia del impago de aquellas.


NuESTRA EdITORIAL

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PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid Telf. 91 575.73.69/ 91 576.92.17 – Fax 91 575.12.01Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta del

Banco Santander Central Hispano nº ES64 0049 6702 68 2816034066 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA ENCONSTRUCCIÓN

Sepin, 2015p.v.p. (con IVA) 36,40 € 434 páginasLos derechos y obligaciones, tanto del vendedor como del

comprador, derivados del contrato decompraventa de una vivienda en cons-trucción son los temas tratados en elpresente estudio de jurisprudencia. No cabe duda de que nos encontramosante un contrato cotidiano entre los ciu-dadanos, quienes realizan una de lasmayores inversiones de su vida, la ad-quisición de una vivienda, lo que provo-ca numerosos conflictos, los cuales danlugar a la existencia de una abundantejurisprudencia sobre las distintas cues-tiones que se pueden producir entre las

partes. Así, el fin de esta obra es la de establecer, de maneraorganizada, los diferentes problemas que surgen en relacióncon esa figura contractual y la postura que adoptan nuestrosTribunales ante los mismos.

POR QUÉ SE GANAN O SE PIERDEN LOS PLEITOS Raúl Ochoa Marco, Jesús Marín Alonso y Ángel Alonso Ga-vito, 2014p.v.p. (con IVA) 38,00 € 192 páginas

En muchas ocasiones vemos frustradas nuestras expectativaspor no haber seleccionado el material pro-batorio en el que apoyarnos. Es sabidoque en el mundo de los tribunales soloexiste y se valora aquello que puede pro-barse.

Este libro, por tanto, ha centrado laatención en los procedimientos más co-munes en todos los despachos, enten-diendo que en muchos casos, los aboga-dos se ven obligados a hacerse cargo deasuntos en los que no son especialistas.Con este manual se trata de ayudar a queel resultado sea menos incierto, e incluso,

a alcanzar el éxito total en el procedimiento.

LEER, ESCRIBIR, HABLARRoberto García Carbonell, 2008p.v.p. (con IVA) 16,00 € 292 páginasEl profesor Carbonell nos presenta en esta obra la síntesis mássegura de sus largamente experimenta-dos métodos, recogidos en sus libros:Lectura rápida, Nuevas técnicas de lacomunicación escrita, Todos pueden ha-blar bien en público y Presentacionesefectivas en público. Leer, escribir y ha-blar bien componen la trilogía in dispen-sable para sacar adelante lo mejor delpotencial individual y lograr óptimos re-sultados con las más efectivas habilida-des de pensamiento, de comunicación yde acción. Los jóvenes, los maestros,los profesores y formadores, los padres,los funcionarios, dirigentes, directivos y mandos medios y, engeneral, el gran público lector, tienen en este nuevo método elmedio más ágil para leer mejor y más rápido, escribir de formaconvincente y persuasiva, hablar bien, con aplomo y seguridady lograr óptimas, gratificantes y enriquecedoras comunicacio-nes en público y a todo nivel

PRESENTACIONES EFECTIVAS EN PÚBLICORoberto García Carbonell, 2006p.v.p. (con IVA) 10,00 € 134 páginasRoberto G. Carbonell nos entrega en es-te libro más de 37 años de estudio y ex-periencia divulgando técnicas y recur-sos para concretar con éxito toda clasede presentaciones en público. Aquí en-contrará el lector las ayudas y los sopor-tes necesarios para desenvolverse conaplomo y seguridad. Servirse de la me-jor imagen persona l ante los gruposmás exigentes, sean estos grandes opequeños, y valerse de los medios vi-suales con profesionalidad y persua-sión. Con sus propuestas y enseñanzas,un bien hacer espontáneo y convincente mandará al olvido lashabituales tensiones y miedos que suelen limitar y disminuir, alos ojos de los demás, la propia valía y el esperado nivel del co-municador o de la comunicadora.


ICOMU

SSe ha celebrado, en Valladolid, la presen-tación de iComunidad, un revolucionarioservicio distribuido por la empresaSILSONSXXI y UNICA SERVICIOSGENERALES, empresa gestora espe -

cializada en administradores de fincas, que ponenen contacto directo a administradores y vecinos. Alevento asistieron Salvador Díez, Sergio Luis Ca-rrasco, Ángel Hernández y Felipe Blanco, presiden-tes de los Colegios de Administradores de Fincas deValladolid, Burgos, Salamanca y Palencia, respecti-vamente, quienes estuvieron acompañados por Ja-vier García, gerente de SILSONSXXI.

Esta nueva herramienta ofrece a los vecinos avisosinstantáneos en su móvil, gestionados por los admi-nistradores, con tan solo entrar al portal o garaje.Sin duda, utilidad muy grande para comunicar cual-quier mensaje o compartir archivos destinados aportales concretos. Y todo mediante la aplicaciónmóvil iComunidad, disponible para Android, iPhoney vía web. La empresa desarrolladora de esta APP


UNIDAD

ha conseguido llevar, a cualquier usuario deSmartphone, la posibilidad de tener acceso a docu-mentación ilimitada y protegida sobre su comunidaden el móvil, lo que supone un cambio tecnológicoacorde a los tiempos que corren, facilitando la comu-nicación entre el gestor y sus vecinos. Todo ello se lo-gra mediante un dispositivo de pequeñas dimensionesque, colocado en el portal o cualquier zona transitada,notificará, cuando el administrador así lo crea oportu-no, un mensaje a los vecinos que pasen por esa zona,consiguiendo así una comunicación eficiente y rápidapara toda una comunidad con tan solo unos clics.

Los administradores cuentan con una plataforma degestión de contenido para las comunidades que con-traten el servicio, pudiendo editar y organizar docu-mentos de la manera que mejor se adapte a cada uno.La finalidad buscada con esta herramienta es simplifi-car el proceso de comunicación, aplicando la últimatecnología disponible en el mercado.

Con iComunidad, el futuro es hoy.


ACTuALIdAd-ECONOMÍA

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GAS NATURAL FENOSA

SUMAR EN ILUMINACIÓN Y RESTAR EN CONSUMO

En la actualidad, la iluminación artificiales esencial para la actividad de los sereshumanos. Tanto es así que representaun alto porcentaje del consumo energéti-co mundial, y consecuentemente es unode los factores que impiden el desarrollosostenible del planeta.

Por este motivo, cada vez tomanmás relevancia las lámparas y bombillasled, que presentan múltiples ventajas so-bre los sistemas de iluminación tradicio-nales, entre ellas, un importante ahorroen consumo energético y una gran varie-dad de aplicaciones.

En su apuesta por las tecnologíaseficientes, Gas Natural Fenosa ha des-arrollado la solución Ledplus, con la quefacilita a sus clientes el cambio haciauna iluminación más eficiente, renovan-do las instalaciones antiguas por equi-pos led de primeras marcas sin necesi-dad de realizar un desembolso inicial,puesto que la cuota se puede pagar encómodos plazos.

Las ventajas de Ledplus van másallá de un importante ahorro energético –hasta un 70%– y, porconsiguiente, económico. Ledplus permite mejorar el nivel y lacalidad de la iluminación de cualquier espacio y reducir losgastos en mantenimiento, puesto que los equipos led que seinstalan pueden llegar a tener una vida útil de50.000 horas. Además, Gas Natural Fenosa ofrecea sus clientes una garantía de los nuevos equiposled instalados igual al período de duración del con-trato, con lo cual amplía la garantía de los fabrican-tes.

Uno de los últimos clientes de Gas Natural Fe-nosa en dar el paso hacia la eficiencia energética hasido la Comunidad de Propietarios Jardines de Hér-cules (3ª Fase), en Sevilla, que reúne 580 vivien-das.

El envejecimiento de los fluorescentes y las lámparas po-co eficientes del edificio habían provocado que el consumoeléctrico relacionado con la iluminación de las zonas comunesse disparase hasta los 394.830 kWh/año, lo cual suponía ungasto de más de 70.000 € anuales para la comunidad.

Con el objetivo de ofrecer una solución Ledplus totalmen-te personalizada, un equipo de profesionales de Gas NaturalFenosa se desplazó a la comunidad de propietarios para rea-lizar un inventario detallado tanto de la tecnología instalada co-mo de los niveles de iluminación.

Tras un exhaustivo análisis de los resultados, el equipo deGas Natural Fenosa elaboró una propuesta de equipos ledadaptada a las necesidades de la comunidad.

Con ella los vecinos comprobaron el importante ahorroenergético y económico que supondría la implantación de la

solución Ledplus: incluyendo el coste de la instala-ción, los vecinos lograrían ahorrar 16.484 € el primeraño, 17.699 € el segundo y 18.951 € el tercero, y al-canzarían un ahorro de 52.710 € el cuarto año, mo-mento en el que dejarían de pagar la cuota anual porla instalación de Ledplus.

Tras la aprobación de la propuesta por par-te del vecindario, Gas Natural Fenosa procedió a lasustitución de más de 2.000 puntos de luz, con locual se logró reducir el consumo energético a

129.320 kWh/año y a 22.473,90 € el gasto en iluminación. Con la solución Ledplus, los vecinos de la comunidad no

sólo han conseguido un 67% de ahorro eléctrico en ilumina-ción, sino que cada año evitarán la emisión de 71,69 toneladasde CO2 a la atmósfera, con lo cual pasan a ser una comuni-dad mucho más comprometida con el medio ambiente.

Gas Natural Servicios SDG, S.A.Av. de América, 38-4ª Planta

28028 - MadridTel. 91.201.51.09

La apuesta por la iluminación eficiente permite a una comunidad de vecinos de Sevilla ahorrar más de 52.000 € al año



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REMICA

Ayudas en materia de rehabilitación yeficiencia energética para el sector residencial

En el marco del Plan Estatal de Vivienda y Suelo 2013 –2016, se aprobaron diversas ayudas dirigidas al fomento dela rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética. Sinembargo, no ha sido hasta diciembre del pasado año cuan-do estas medidas han comenzado a tomar forma y se hanhecho efectivas, siempre dependiendo de la comunidad au-tónoma en la que nos encontremos.

Aunque el Ministerio de Fomento cuenta con cuatro pro-gramas de ayuda a la rehabilitación, es el Programa de fo-mento de la rehabilitación edificatoria el que vamos tratar,dado que se considera objeto de la ayuda: Obras y trabajosde conservación, eficiencia energética y accesibilidad en:

• Instalaciones y equipamientos propios• Elementos y espacios privativos comunes de

edificios residenciales colectivos anteriores a1981 en los que el 70% de la superficie cons-truida sea de uso residencial y que el 70% delas viviendas sean el domicilio habitual de suspropietarios o arrendatarios

• Los edificios con graves daños estructurales ode otro tipo.

• Los edificios destinados al alquiler durante mí-nimo 10 años desde la ayuda

Las Comunidades de Propietarios, agrupaciones de co-munidades de propietarios y propietarios únicos de edificiosde viviendas están entre los beneficiarios de este programa.

En cuanto al importe de las ayudas, se establece unacuantía máxima de 11.000€ por vivienda y por cada 100m2de superficie útil de local. Las cantidades se distribuirán:hasta 4.000€ por vivienda para la conservación; hasta2.000€ por vivienda para la mejora de la eficiencia energéti-ca (5.000€ si se reduce en un 50% la demanda energéticadel edificio) y hasta 4.000€ por vivienda para mejora de ac-cesibilidad. La cuantía no podrá superar el 35% del presu-puesto.

Para poder solicitar estas ayudas, la Comunidad de Pro-pietarios deberá cumplir una serie de requisitos entre los quepodemos destacar que el edificio debe estar construido conanterioridad a 1981 y que el 70% de la superficie del mismoesté destinada a uso residencial, constituyendo la viviendahabitual de los beneficiarios. Además, para poder presentarla solicitud y acogerse a este programa, es necesario queexista acuerdo de la Comunidad de Propietarios, que cuen-ten con un informe de evaluación del edificio y que presen-ten el proyecto de la actuación que se va a llevar a cabo.

Respecto al informe de evaluación de los edificios, esimportante destacar que también existen ayudas contempla-das en otro programa específico para llevarlo a cabo. El ob-jetivo es que este informe se implante y generalice, incluyen-do en el mismo un análisis de las condiciones de accesibili-dad, eficiencia energética y estado de conservación del edi-ficio. Las Comunidades de Propietarios también puedenacogerse a este programa, que contempla una cantidad má-xima de 20€ por vivienda, con límite de 500€ por edificio ydel 50% del coste total del informe del edificio. Para solicitarestas ayudas, los únicos requisitos son presentar el informede evaluación del edificio y la factura correspondiente a larealización del mismo.

Por último, queda pendiente cómo solicitar estas ayudascuando hay comunidades de Propietarios interesadas en lle-var a cabo mejoras en su edificio. Tal y como establece elReal Decreto 233/2013, de 5 de abril, la gestión es compe-tencia de las Comunidades Autónomas. Para ello, el Minis-terio de Fomento está suscribiendo convenios de colabora-ción con cada una de ellas, a excepción de la Comunidad deMadrid y País Vasco, que aún están pendientes.

La publicación de cada uno de estos convenios, realiza-da en el Boletín Oficial del Estado, cuenta con un Anexo I cu-yo contenido consiste en un Manual de Gestión de los pro-gramas de ayudas. Tal y como indica en su introducción, elobjetivo de Manual de Gestión es proporcionar una guíaoperativa que facilite la gestión eficiente y eficaz de las ayu-das del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, larehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación ur-banas, 2013-2016.

De acuerdo con este manual y en relación al Programade fomento de la rehabilitación edificatoria, serán las Comu-nidades Autónomas quienes gestionen las solicitudes, resol-viendo a favor o en contra. Una vez resueltas, deberán serenviadas a la Dirección General de Arquitectura, Vivienda ySuelo, donde se procederá a su comprobación. Una vez elMinisterio valide las solicitudes aprobadas por las Comuni-dades Autónomas, serán estas últimas las que realicen elabono de la subvención a los beneficiarios.

Cuando la resolución de la solicitud sea favorable, el pla-zo máximo para realizar las obras será de 16 meses conta-dos desde la fecha del certificado de inicio de los trabajos derehabilitación. Dicho plazo se podrá ampliar excepcional-mente hasta 18 meses para el caso de edificios o actuacio-nes que afecten a más de 40 viviendas.


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SCHINDLER

Facturación electrónica, dónde y cuándo quiera

Schindler España mejora su servicio al cliente, una vezmás, mediante su nuevo servicio de facturación electró-nica. Se trata de una aplicación gratuita que consiste enel envío a un servidor de las facturas en formato digital,evitando posibles extravíos y facilitando la consulta odescarga de dichas facturas en cualquier sitio, a cual-quier hora.

Una vez que el usuario se registra, entra automática-mente en www.facturacionschindler.es donde podrá en-contrar todas las facturas en formato PDF de los últimoscinco años. En el caso de los Administradores de Fincas,este sistema supone una ventaja extraordinaria, ya quepermite acceder mediante un único usuario a las facturasde todas las comunidades de vecinos que el Administra-dor gestiona, recopilando toda la información que pudie-ra necesitar de una manera cómoda y ordenada. Ade-

más, para las empresas ofrece una posibilidad de cone-xión B2B y contabilización directa en sus libros. Una he-rramienta eficaz cuyo objetivo es facilitar el trabajo delcliente.

Se trata de un proceso totalmente seguro y legal, yaque Schindler ha dispuesto para ello un protocolo espe-cial de seguridad mediante el cual las facturas llevan fir-ma electrónica. Asimismo, el cliente será notificado me-diante un email cada vez que se le emita una factura.

Este nuevo servicio de Schindler España no sólobeneficia al cliente, sino que contribuye al cuidado delmedio ambiente al reducir considerablemente el gastode papel. Para la compañía, el compromiso con la sos-tenibilidad es una característica necesaria más de susprocesos, como lo pueden ser la calidad y la seguri-dad.



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