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Situación Inmobiliaria México
BBVA Research México
13 de abril
2016
Situación Inmobiliaria México 16S1
2
En el 2015, la construcción crece 2.5% pero
desacelerará en 2016.
Mercado hipotecario crecerá por arriba de la
economía, aunque a un ritmo menor que en 2015.
Los precios muestran que la demanda define la
geografía del mercado de vivienda.
Crédito bancario aumenta poder de compra, con lo
que los hogares tienen mayor acceso a la vivienda.
Sector construcción
Situación Inmobiliaria México 16S1
990
1,010
1,035
2.5%
2.5%
-6%
-4%
-2%
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2%
4%
6%
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880
900
920
940
960
980
1,000
1,020
1,040
1,060
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
PIB Construcción (izq.) Var. % Total Var. % Construcción
Producto Interno Bruto en construcción
Miles de millones de pesos reales y var. % anual
Construcción creció en 2015, pero desacelera
PIB Construcción por componentes
Variación % anual
El PIB de la construcción cerró 2015
con un desempeño igual que el resto
de la economía.
La edificación, una vez más, es el
componente que hace avanzar al
sector.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
Situación Inmobiliaria México 16S1
Saldo total real del crédito a construcción
Miles de millones de pesos reales y %
El crédito bancario ha fluido desde 2014
Originación de crédito a la construcción
Miles de millones de pesos reales
El saldo del crédito a la construcción
casi alcanza los 500 mmdp.
La banca comercial es el mayor
generador de crédito a los constructores.
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
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2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
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300
400
500
600
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Banca comercial Banca de desarrollo
Situación Inmobiliaria México 16S1
Gasto en Inversión Física
Variación % anual real
Rezago de la obra civil por menor gasto
Inversión en infraestructura del Gobierno Federal
Miles de millones de pesos reales
Prácticamente todo el 2015 el gasto
en inversión física fue negativo.
El PEF 2016 presenta un presupuesto
menor respecto a 2015 en infraestructura.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, PEF 2015 y PEF 2016
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-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
140
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Pemex Sector Público Gobierno Federal
394362
3749
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2015 2016
Infraestructura económica* Infraestructura gubernamental
Infraestructura social Mantenimiento
D = -5.2%
* Incluye Pidiregas
Situación Inmobiliaria México 16S1
PIB Acumulado construcción
Miles de millones de pesos reales y var. % anual
El PIB de la construcción desacelerará en 2016
PIB Construcción por componentes
Variación % anual
El PIB de la construcción tendrá un avance modesto en el 2016 con una obra civil
detenida y un avance más lento de la edificación.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
1.0%
0.2%
1.1%
0.2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
900
950
1,000
1,050
1,100
1,150
4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16
PIB observado Variación del PIB Var. % anual (der.)
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
Mercado Hipotecario
Las hipotecas crecieron a doble dígito en 2015
Número de créditos y monto de financiamiento Miles de millones de pesos de 2015, cifras acumuladas
1/ Incluye : créditos para autoconstrucción, re-estructuras, adquisición, créditos para ex empleados de las instituciones
financieras y créditos para pago de pasivos y liquidez.
Fuente: BBVA Research con datos de la ABM y CNBV
dic-14 dic-15Var. %
anualdic-14 dic-15
Var. %
anual realdic-14 dic-15
Var. %
anual real
Institutos Públicos 450.1 457.4 1.6 153.7 160.5 4.4 341 351 2.8
Infonavit 387.0 393.0 1.5 114.0 120.5 5.7 295 307 4.1
Fovissste 63.1 64.4 2.0 39.7 40.0 0.9 629 622 -1.1
Sector Privado 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9
Bancos1/ 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9
Otros
Subtotal 545.5 568.0 4.1 253.9 282.4 11.2 465 497 6.8
Cofinanciamientos2/ (-) 32.6 38.0 16.4
Total 512.9 530.0 3.3 253.9 282.4 11.2 495 533 7.7
Cifras Informativas
Total Cofinanciamientos 77.8 49.1 -36.9 39.7 23.3 -41.3 510 474 -7.1
Infonavit Total 45.2 11.2 -75.3 16.8 3.8 -77.3 372 341 -8.3
Otros Cofinanciamientos 32.6 38.0 16.4 22.9 19.5 -14.9 701 513 -26.9
Originación
Hipotecaria
Número de créditos Monto de crédito Monto promedio
(miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)
Los cofinanciamientos se reorganizan
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Cofinanciamientos y créditos coparticipación
Miles
Cofinanciamientos y créditos coparticipación
Miles de millones de pesos
El aumento en el límite de crédito del
Infonavit redujo la co-participación de
la banca con el Infonavit.
El resto de los cofinanciamientos
sigue aumentando por montos más
altos.
8.814.1
21.5
30.2
45.2
11.2
14.3
18.4
20.0
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2013 2014 2015
Otros Cofinanciamientos Infonavit Total Segundo Crédito
9.514.3
21.6
11.8
16.1
9.65.7
7.9 4.7
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2013 2014 2015
Otros Cofinanciamientos Infonavit Total Segundo Crédito
El mercado hipotecario y el ciclo económico
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV e Inegi
Originación y actividad económica
Miles de millones de pesos constantes
Originación y empleo del IMSS con 5SM
Miles de millones de pesos constantes
La actividad económica guarda
relación con el ciclo inmobiliario.
El empleo determina la tendencia con
12 meses de rezago.
-2
-1
0
1
2
3
4
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Hipotecas originadas Actividad económica
0
1
2
3
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5
6
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15
20
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4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Hipotecas originadas Trabajadores 5 SM
Situación Inmobiliaria México 16S1
La confianza apunta al crecimiento en 2016
El índice de confianza del consumidor general se mantiene estancado; mientras
que el de bienes duraderos y de vivienda apuntan al crecimiento este año.
Fuente: BBVA Research con datos de l Inegi
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-06
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-10
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1
jun
-12
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-13
ago
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5
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Tendencia Ciclo IBCV
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-03
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7
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2
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3
dic
-13
ag
o-1
4
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5
dic
-15
ICC Bienes Duraderos ICV
Índices de confianza del consumidor
Índice base 2003=100 Índice Bancomer de confianza de vivienda
Índice base 2003=100
El Infonavit con amplio margen de soluciones
Los créditos para remodelaciones y
vivienda usada representan 60% de la
originación del Instituto.
Los estados con mayor equilibrio
entre ambos créditos son: Querétaro,
Puebla, Aguascalientes y Guanajuato.
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
Relación vivienda usada y mejoramientos
Variación % anual
278 255 258 261
144129 132 135
153284
166
294
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2012 2013 2014 2015
Nueva Usada Mejoramientos
Chih
Mex BCCoahNL
Tamps
CDMX
SonJalDgo
VerGtoMorSinBCS
YucPue Tab SLPAgsQro
GroNay CampHgo ChisMich
TlaxOaxZacColQR0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
0 20 40 60 80
Cré
dit
os p
ara
mejo
ram
ien
tos, %
Porcentaje de vivienda usada
Infonavit: créditos otorgados por producto
Miles
Situación Inmobiliaria México 16S1
Otras alternativas de crédito cobran relevancia
La vivienda nueva representa el 80% de los créditos para adquisición de vivienda;
mientras que los de pago de pasivos y liquidez se han multiplicado por cuatro.
Destino del crédito hipotecaro bancario
Miles de millones de pesos
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
6778
92
3331
22
0
20
40
60
80
100
120
2013 2014 2015
Nuevas Usadas
2
912
3
3
5
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2013 2014 2015
Pago de pasivos Liquidez
Banca comercial: pago de pasivos y liquidez,
Miles de millones de pesos
Edificación residencial ajusta al fin de 2015
En 2015 se registraron 15 % menos
proyectos; equivalente a 351 mil
viviendas en cifras anualizadas.
Los constructores hacen una pausa
para mantener los inventarios en
niveles saludables.
Fuente: BBVA Research con datos del RUV
Registros de vivienda en el RUV
Miles en cifras anualizadas Inventario de vivienda en el RUV
Miles en cifras anualizadas
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Viviendas Variación % anual (der.)
-30
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-10
0
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40
0
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100
150
200
250
300
350
1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Viviendas Variación % anual (der.)
Aún con menos subsidios, el crédito fluye
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Al final del 2015, el financiamiento a
los desarrolladores de vivienda
empieza a crecer.
Se reduce el monto de subsidios, los
cuales se destinan mayoritariamente
a la adquisición de vivienda nueva.
Monto de subsidios para vivienda
Miles de millones de pesos
Saldo de crédito puente
Miles de millones de pesos constantes y %
11.511.1
9.6
2014 2015 2016
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0
10
20
30
40
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60
dic.-13 abr.-14 ago.-14 dic.-14 abr.-15 ago.-15 dic.-15
Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)
Precios de la vivienda
Situación Inmobiliaria México 16S1
Apreciación del índice de precios de la SHF
2T12-3T15. Quartiles
Los precios de la vivienda en contexto espacial
Fuente: BBVA Research con datos de la SHF
Rangos de apreciación
8%-16%
16%-18%
18%-20%
21%-28%
Situación Inmobiliaria México 16S1
Conglomerados de precios de la vivienda en
regiones de México, 2014
Conglomerados de municipios con precios similares
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
Existen grupos de municipios que comparten una vecindad y en donde los
precios de la vivienda son muy similares.
En 2014 existía una concentración
mayor de municipios con precios
similares.
Los más importantes en el norte,
centro y sureste del país
Situación Inmobiliaria México 16S1
Conglomerados de precios en centro-norte
2014
Grandes conglomerados de precios en 2014
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
En 2014 los conglomerados de municipios con precios similares por arriba de la
media nacional tenían mayor extensión territorial.
En 2014 el conglomerado más
importante del centro abarcaba desde
Puebla hasta Aguascalientes.
En el norte del país los estados de
Coahuila, Nuevo León y Durango
formaban el conglomerado más
importante.
Situación Inmobiliaria México 16S1
Conglomerados de precios de la vivienda en
regiones de México, 2014
En 2015, mayor dispersión de conglomerados
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
En 2015, la concentración de municipios con precios similares se localiza en
regiones con mayor demanda, ya sea por actividad económica o subsidios.
Se forman conglomerados en
zonas con potencial crecimiento
urbano.
También por extensión de las
zonas metropolitanas
consolidadas, donde la oferta de
suelo así lo permite.
En 2015, menor concentración regional de precios
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
El corredor de León se extiende hacia
Silao, Irapuato, Salamanca, Celaya
etc., y se extiende hasta Querétaro
En Monterrey, el conglomerado de
precios se extendió hacia Ramos
Arizpe, y Gral. Cepeda, que se unen a
García y Santa Catarina.
Conglomerados de precios en municipios de
Nuevo León y Coahuila, 2015
Conglomerados de precios en municipios de
Guanajuato y Querétaro, 2015
En otras regiones el comportamiento es similar
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
El conglomerado de Jalisco es el más
grande de las zonas metropolitanas.
Lo integran 14 municipios.
En Yucatán desaparecieron varios
conglomerados y se da lugar a la
formación del más importante en la
ZM de Mérida.
Conglomerados de precios en municipios de
Yucatán, 2015
Conglomerados de precios en municipios de
Jalisco, 2015
Conglomerados con mayor densidad
poblacional
Conglomerados de municipios con mayores
montos de financiamiento, 2015
¿Mayor demanda por vivienda donde hay mayor
densidad poblacional?
Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos
Las regiones con mayor densidad poblacional no necesariamente tienen
mayor demanda por crédito hipotecario de la banca.
Municipios por arriba del monto promedio colocado
Municipios por abajo del monto promedio colocado
Municipios con densidad poblacional por arriba de la media
nacional
Municipios con densidad poblacional por debajo de la
media
Accesibilidad
Situación Inmobiliaria México 16S1
Crédito bancario mejora el poder de compra
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
Media
Interés social
Residencial 9.1%
8.7%
8.4%
Crédito más
barato y mayor
plazo, permite
adquirir
vivienda de
mayor valor
Aumento promedio del poder de compra del 2010 al 2015
Porcentaje
Situación Inmobiliaria México 16S1
Vivienda asequible de interés social
Distribución del valor de la vivienda asequible
La accesibilidad mejora con el crédito bancario
Precio medio vivienda asequible interés social
Miles de pesos constantes
Menores tasas de interés, mayores
plazos aumentan el poder de compra.
El valor medio de la vivienda de interés
social alcanzó los 363 mil pesos.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
2.7
5.2
8.6
9.2
3.6
315
320
325
330
335
340
345
350
355
360
365
370
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Situación Inmobiliaria México 16S1
Vivienda media es más asequible
Algunos hogares pasaron del segmento de interés social al medio.
La vivienda media asequible pasó de 892 a 970 mil pesos.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
7.1
14.0
23.0
24.5
9.5
840
860
880
900
920
940
960
980
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Vivienda asequible media
Distribución del valor de la vivienda asequible
Precio medio vivienda asequible media
Miles de pesos constantes
Situación Inmobiliaria México 16S1
La vivienda residencial también mejora
El valor medio de la vivienda asequible residencial llegó a 2.4 millones de pesos.
Como en el resto de los segmentos, el avance en el 2015 es el menor.
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV
17.9
35.2
57.9
61.7
24.0
2,150
2,200
2,250
2,300
2,350
2,400
2,450
2,500
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Vivienda asequible de residencial
Distribución del valor de la vivienda asequible
Precio medio vivienda asequible residencial
Miles de pesos constantes
Infonavit 2016
Situación Inmobiliaria México 16S1
Originación de créditos
Miles de créditos
Infonavit supera la originación estimada para 2015
Originación programada y realizada
Miles de créditos y porcentaje
En 2015 se revirtió la tendencia
negativa de los créditos para
adquisición.
La colocación de hipotecas para
vivienda nueva y usada más allá de
las expectativas.
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
353 329281 255 258 261 228
122119
145129 132 135
122
53153
284
166
294
165
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*
Vivienda Nueva Vivienda Usada Mejoramiento
231
119
155
261
135
294
113
114
190
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
0
50
100
150
200
250
300
350
Nueva Usada Mejoravit
POA 2015 Realizado 2015 Efectividad (der.)
Plan Financiero espera crecimiento del crédito
Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Programa de financiamiento 2015 a 2020
Miles de millones de pesos y miles de créditos
Solo a partir del 2017
se estima una mayor
demanda por créditos
para adquisición.
El número de
hipotecas del 2016
es igual al 2015.
124132
141149
159
350360 365 370 375
165 170 175 180 185
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2016 2017 2018 2019 2020
Erogación financiamientos (izq.) Hipotecarios Mejoravit
Situación Inmobiliaria México 16S1
Originación de créditos hipotecarios por estado 2016
Miles de créditos y porcentaje
Economías más dinámicas con más crédito
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
80.9
0
20
40
60
80
100
120
0
10
20
30
40
50
60
NL Jal Mex Chih Gto Coah Tamps Ver BC Son CDMX Qro QR Pue Hgo Sin Yuc SLP Mich Ags Tab Dgo Chis Col Nay BCS Mor Zac Gro Oax Camp Tlax
Vivienda Nueva Vivienda Usada Participación % (der.)
Situación Inmobiliaria México 16S1
Originación de créditos hipotecarios por estado 2016
Miles de millones de pesos y porcentaje
Economías más dinámicas con más financiamiento
Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
80.8
0
20
40
60
80
100
120
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
NL Jal Mex Chih Coah Gto Ver CDMX Tamps BC Son Qro QR Hgo Pue Sin SLP Yuc Mich Ags Tab Dgo Chis Mor Col Nay BCS Gro Zac Camp Oax Tlax
Vivienda Nueva Vivienda Usada Participación % (der.)
Infonavit originaría 350 mil créditos hipotecarios
228 mil
Vivienda
Nueva
122 mil
Vivienda
Usada
165 mil
Mejoravit
35
124 mil millones de pesos
Situación Inmobiliaria México 16S1
36
En el 2015, la construcción crece 2.5% pero
desacelerará en 2016.
Mercado hipotecario crecerá por arriba de la
economía, aunque a un ritmo menor que en 2015.
Los precios muestran que la demanda define la
geografía del mercado de vivienda.
Crédito bancario aumenta poder de compra, con lo
que los hogares tienen mayor acceso a la vivienda.
Situación Inmobiliaria México
BBVA Research México
13 de abril
2016
![[2028] .5 1) — Vol.15, No. 2, -9-70 1993 DIO 413 ø 14.3 u ... · [2028] .5 1) — Vol.15, No. 2, -9-70 1993 DIO 413 ø 14.3 u 14 ø13.5 IX2. 120 10.3 DI 413 390 150 400 — c180kg/cm2E](https://img.pdfslide.es/doc/110x75/605a66238dc4e747e1193f68/2028-5-1-a-vol15-no-2-9-70-1993-dio-413-143-u-2028-5-1-a.jpg)
