SENTENCIA desalojo

PODER JUDICIALSEGUNDO JUZGADO DE PAZ LETRADO MODULO BASICO DE JUSTICIA DE MARIANO MELGAR

EXPEDIENTE : 5071-2011-0-0410-JP-CI-02MATERIA : DESALOJOESPECIALISTA : KENYI MUÑOZ CALLADEMANDANTE : VALDIVIA DE LA MOTTA, MARIODEMANDADO : GROVAS PAREDES, ORLANDO

SENTENCIA No.110-2012

RESOLUCIÓN Nº 10

Arequipa, dos mil doce

Octubre veintinueve.-

Puestos los autos a Despacho en la fecha: VISTOS; La demanda

de folios doce y siguientes, subsanada a fojas treinta y tres y treinta y cuatro,

interpuesta por Mario Valdivia de la Motta, en contra de Orlando Grovas Paredes,

que contiene la pretensión de desalojo.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Petitorio El demandante solicita el desalojo por las causales de falta de pago de

alquileres y vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, a efecto que el

demandado desocupe el bien inmueble de su propiedad y le entregue la posesión

del mismo, bajo apercibimiento de lanzamiento; además como pretensión objetiva

originaria accesoria solicita el pago de alquileres por la suma de un mil cincuenta

dólares americanos correspondiente a siete meses de alquiler y el pago de los

servicios de agua y los servicios de energía eléctrica por siete meses, que

corresponden a setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos

soles. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Fundamentos de hecho de la demanda:

-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Sustenta su demanda indicando que, con fecha veinticinco de noviembre del dos

mil nueve, celebró un contrato con el demandado Orlando Grovas Paredes,

alquilándole su propiedad ubicada en la avenida Circunvalación número ciento uno,

zona diez, manzana cinco lote uno de la Urbanización Semi Rural Pachacútec en el

distrito de Cerro Colorado, cuyo plazo venció el veinticinco de noviembre del dos mil

diez, siendo el alquiler la suma de ciento cincuenta dólares americanos, pagaderos

el veinticinco de cada mes, en forma adelantada, además del pago de los servicios;

sin embargo el demandado ha dejado de pagar los alquileres desde el mes de enero

del dos mil once y hasta julio del dos mil once, acumuló un mil cincuenta dólares

americanos, además el demandado ha incumplido con el pago de los servicios de

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luz, agua y desagüe, a lo que debe agregarse el costo de reactivación, lo que

totaliza setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles, por casi un año de

atraso; habiendo solicitado en diversas oportunidades al demandado, que entregue

la posesión del inmueble y cumpla con pagar los servicios, inmueble que se

encuentra cerrado, el demandado le ha indicado que desea celebrar un nuevo

contrato; por su parte ha cumplido con el intento de conciliar, sin embargo el

demandado no acudió a la audiencia. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Fundamentos de derecho de la demanda: Ampara su demanda en los artículos

1697, 1666 del Código Civil y el artículo 585 del Código Procesal Civil.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Actividad Procesal: A fojas treinta y cinco y treinta y seis se admitió a trámite la

demanda interpuesta, sobre desalojo por vencimiento de contrato y falta de pago

de alquileres y en forma accesoria el pago del monto de los alquileres adeudados y

el pago de los servicios de agua y energía eléctrica; demanda que fue puesta a

conocimiento del demandado, como se observa de los avisos y cédulas de

notificación de folios cuarenta y tres a cuarenta y seis; sin embargo no contestó la

demanda, por lo que fue declarado rebelde, por resolución número cuatro, de fecha

diecinueve de abril del dos mil doce, corregida por resolución cinco, de fecha doce

de junio del dos mil doce, del folio cincuenta y siete; luego se llevó a cabo la

audiencia de ley, como se observa a fojas sesenta y uno a sesenta y tres, a la que

sólo concurrió el demandante, por lo que saneado el proceso, admitidos y actuados

los medios probatorios, conforme a su estado corresponde la emisión de la

sentencia de ley. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

CONSIDERANDO: .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

PRIMERO: Principio de Congruencia Procesal, carga de la prueba y

valoración probatoria.

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1.1. Que en la sentencia el Juez debe emitir un juicio de fundabilidad sobre las

pretensiones sometidas al proceso, cumpliendo estrictamente con el principio de

congruencia procesal regulado por el inciso 4° del articulo 122 del Código Procesal

Civil, desarrollando una expresión clara de lo que se decide u ordena, respecto de

todos los puntos controvertidos. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

1.2. Que sobre los puntos controvertidos fijados en el proceso, estando a lo

establecido en el artículo 196 de la norma adjetiva, corresponde a las partes probar

los hechos que aleguen, por tanto, salvo disposición legal diferente, la carga de

probar corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión o a quien

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los contradice alegando hechos nuevos.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

1.3. Que, para tal efecto las partes, dentro de un debido proceso, deben hacer uso

adecuado de los medios probatorios, atendiendo a que su finalidad es acreditar los

hechos que se han expuesto, producir certeza en el Juez respecto de los puntos

controvertidos y fundamentar sus decisiones, tal como lo señala el articulo 188 de

la norma acotada. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

1.4. El Juez debe efectuar una valoración conjunta de los medios probatorios,

utilizando su apreciación razonada, expresándose solo las valoraciones esenciales y

determinantes que sustentan su decisión, en cumplimiento de lo dispuesto por el

articulo 197 del Código Procesal Civil.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

SEGUNDO: Marco normativo sustantivo de la pretensión.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

2.1. El artículo 1666 del Código Civil establece que: “Por el arrendamiento el

arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por

cierta renta convenida.” Así mismo el artículo 1687 señala: “El arrendamiento

puede ser de duración determinada o indeterminada”. Y el artículo 1703 establece:

“Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o

extrajudicial al otro contratante”.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

2.2. El artículo 1700, establece que “vencido el plazo del contrato, si el arrendatario

permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita,

sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que

el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”. Así

mismo el artículo 1704 del código sustantivo prescribe que: “Vencido el plazo del

contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario

no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a

cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del

período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no

importará la continuación del arrendamiento”.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

2.3. Finalmente, el artículo 1361 determina que “Los contratos son obligatorios

en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración

expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien

niegue esa coincidencia debe probarla”.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

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2.4. El artículo 1697 que establece: “El contrato de arrendamiento puede

resolverse: 1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y

se vence otro mes y además quince días…”.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

2.5. El artículo 1698 del Código sustantivo que prescribe: “La resolución por

falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede,

tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han

cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días”. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

TERCERO: Determinación de puntos controvertidos.- En la Audiencia Única, se

fijaron como puntos controvertidos los siguientes: 1) Establecer la relación

contractual entre las partes, 2) Establecer la obligación del demandado de restituir

la posesión del bien inmueble ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona

diez, manzana cinco, lote uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito

de Cerro Colorado al demandante, por la causal de falta de pago de alquileres. 3)

Establecer la obligación del demandado de restituir la posesión del bien inmueble

ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona diez, manzana cinco, lote

uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de Cerro Colorado al

demandante, por vencimiento del contrato de arrendamiento. RESPECTO DE LAS

PRETENSIONES ACCESORIAS 1.- Establecer si corresponde que el demandado

pague la suma de un mil cincuenta dólares americanos por concepto de alquileres

adeudados y 2.-Establecer si le corresponde al demandado hacer el pago de los

servicios de agua y luz por el monto de setecientos treinta y cinco con 98/100

nuevos soles. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

CUARTO: Análisis y valoración del primer punto controvertido: Referido a

establecer la relación contractual entre las partes. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

4.1. Con vista de la copia certificada del contrato de arrendamiento de fojas nueve

y diez, de fecha veinticinco de noviembre del dos mil nueve, celebrado entre Mario

Valdivia de la Motta y el demandado Orlando Grovas Paredes, queda establecida la

relación contractual entre ambas partes; ya que de la cláusula primera del referido

contrato, se observa que el demandante, en su calidad de propietario del inmueble

ubicado en la Avenida Circunvalación Nro.101 zona 10 Manzana 5 Lote 1 de la

Urbanización Semi Rural Pachacutec, distrito de Cerro Colorado, entrega en calidad

de arriendo a favor del demandado, una tienda o ambiente comercial ubicado en el

primer piso del inmueble antes señalado, ambiente comercial que fue entregado en

perfectas condiciones, como señalan las cláusulas primera y segunda; por lo que la

relación contractual queda acreditada, agregando que la calidad de propietario del

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referido inmueble, se encuentra acreditada en la copia literal de fojas veintiuno y

siguientes, que corresponde a la Ficha Registral PO6131533, el que además es

ubicado mediante el croquis del folio sesenta y nueve, e identificado con la

fotografía de la página setenta.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

QUINTO: Análisis y valoración del segundo punto controvertido: Referido a

Establecer la obligación del demandado de restituir la posesión del bien inmueble

ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona diez, manzana cinco, lote uno,

de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de Cerro Colorado al

demandante, por la causal de falta de pago de alquileres. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

5.1. Conforme ha quedado establecido, el demandado celebró un contrato con el

demandante, conforme se aprecia del contrato de arrendamiento de fojas nueve y

diez, sobre el inmueble ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona diez,

manzana cinco, lote uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de

Cerro Colorado, contrato celebrado en el año 2009, que tenía una duración de un

año; sin embargo, alega el demandante, que vencido el plazo establecido en el

contrato, el demandado continuó en posesión del bien, sin entregarlo conforme lo

acordado en el contrato, por lo que queda demostrado que el demandado está en la

obligación de entregar el bien dado en alquiler; destacando el Despacho que, en

aplicación de lo previsto en el artículo mil setecientos del Código Civil, se entiende

que al continuar en posesión del inmueble el demandado, se produjo la

continuación del contrato de alquiler, bajo las mismas condiciones establecidas en

el contrato, sin embargo el demandante alega que el demandado no cumplió con el

pago de la renta desde enero del dos mil once, habiendo transcurrido siete meses

inclusive, es decir, no pagó el alquiler de enero a julio del dos mil once, por lo que al

haberse producido el incumplimiento por dos meses y quince días, el demandante

procedió a dar por finalizado el contrato, realizando el primer requerimiento a

través de la citación del demandado al centro de conciliación, en agosto del mismo

año, oportunidad en que el demandado no se presentó, por lo que se concluye que

al producirse la mora en el pago del alquiler, requerido el demandado, se da por

finalizado el mismo, existiendo por tanto la obligación de restituir la posesión al

demandante, conforme lo contempla la cláusula quinta del mencionado contrato. En

consecuencia, se ha demostrado en autos, que el demandado al dejar de pagar el

alquiler, dio lugar a la conclusión del contrato y por lo tanto es su obligación

proceder a la entrega de la posesión del inmueble al demandante.

-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

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SEXTO: Análisis y valoración del tercer punto controvertido: Referido a

establecer la obligación del demandado de restituir la posesión del bien inmueble

ubicado en la Avenida Circunvalación ciento uno, zona diez, manzana cinco, lote

uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de Cerro Colorado, al

demandante, por vencimiento del contrato de arrendamiento:

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

6.1. Sobre el particular, si bien el contrato estableció en la cláusula cuarta, como

fecha de conclusión del contrato el día veinticinco de noviembre del dos mil diez,

esta fecha resulta referencial, en vista que se produjo la continuación del contrato

bajo las mismas condiciones establecidas; observándose de lo manifestado por el

propio demandante que la causa de la conclusión del contrato, no es el transcurso

del tiempo, sino por el contrario, el incumplimiento del pago del alquiler, lo que da

lugar al reclamo del demandante para iniciar la acción legal necesaria, que permita

la restitución del bien, lo que resulta ser tan cierto, que acumulativamente solicita

el pago de los alquileres con los que incumplió el demandado, por lo tanto la causal

invocada referida al vencimiento del plazo contractual no resulta aplicable al caso

en estudio, en vista que el contrato fue rescindido al producirse el incumplimiento

en el pago de la renta. En consecuencia, la causal invocada no resulta aplicable al

presente

caso. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

SEPTIMO: Análisis y valoración del cuarto punto controvertido: Referido a

establecer si corresponde que el demandado pague la suma de un mil cincuenta

dólares americanos por concepto de alquileres adeudados:

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

7.1. La cláusula quinta del contrato de alquiler, estableció como merced

conductiva, la suma de ciento cincuenta dólares americanos, mensuales, a

cancelarse en forma adelantada cada veinticinco de cada mes; por su parte el

demandante alegó que el demandado no cumplió con el pago de los meses que

corresponden a enero a julio del año dos mil once, lo que equivale a siete meses por

lo tanto la deuda por los siete meses impagos de alquiler corresponde a mil

cincuenta dólares americanos, monto que el demandado, no ha demostrado haber

cancelado, teniendo en cuenta que, conforme lo señala el artículo 1229 del Código

Civil, que prevé “la prueba del pago incumbe a quien pretende haberlo efectuado”,

a lo que se agrega la presunción de verdad que se aplica al caso en particular, por

encontrarse en calidad de rebelde el demandado, conforme lo establece el artículo

461 del Código Procesal Civil, es decir, en autos no se ha demostrado que el

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demandado haya cumplido con la realización del pago de los meses de enero a julio

del año dos mil once. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

7.2. Pondera este Despacho que el demandante, al interponer su demanda se

reservó el derecho de ampliar la cuantía, referente a los pagos de alquiler que

siguieran venciendo y en tanto el demandado no ha cumplido con la devolución de

la posesión del bien; siendo que en agosto del presente año, solicitó la referida

ampliación por el periodo comprendido entre, agosto del dos mil once y hasta junio

del dos mil doce, ahora bien, en el entendido que se ha dado por concluido el

contrato, corresponde aplicar la disposición contenida en el artículo 1704 del Código

Civil que establece que vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de

conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el

arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad

convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo

precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no

importará la continuación del arrendamiento. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

7.3. En el caso presente, al considerarse que el demandante hizo efectivo su

derecho a concluir el contrato por la falta de pago, lo que se ha producido con la

notificación para la audiencia de conciliación y es confirmado con la presentación

de la demanda; corresponde el pago de la penalidad convenida, ya que sólo si esta

no se hubiera pactado, correspondería el pago de una prestación igual a la renta, es

decir, desde agosto del año dos mil once y hasta junio del presente año dos mil

doce, correspondería al demandante hacer efectiva la penalidad convenida con el

demandado, en la cláusula quinta del contrato, que contempla que a partir del

incumplimiento en el pago de la merced conductiva, empezará a correr el interés

moratorio del 5% mensual al quedar rescindido el contrato de arrendamiento por

incumplimiento del arrendatario; en consecuencia, el solicitar el pago de mil

quinientos dólares americanos, correspondientes a los meses de agosto del dos mil

once a junio del dos mil doce, no resulta amparable, en vista que lo que

correspondería es el pago del interés pactado, es decir la ejecución de la cláusula

penal acordada en el propio contrato, pero que al no ser materia del presente

proceso, es decir, al no haber sido objeto del petitorio, no puede ser objeto de

pronunciamiento en la presente; correspondiendo dejar a salvo el derecho del

demandante para que lo haga valer conforme estime, teniendo en consideración

que en la sentencia no se puede regular aquello que no fue objeto de la pretensión

originariamente planteada. .-.

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OCTAVO: Análisis y valoración del quinto punto controvertido: Referido a

establecer si le corresponde al demandado hacer el pago de los servicios de agua y

luz por el monto de setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles:

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

8.1. La cláusula tercera del mencionado contrato, establece que los servicios de

agua, luz y arbitrios municipales serán de cuenta del arrendatario, quien deberá

gestionar y hacerse colocar los medidores correspondientes a dichos servicios; en

ese sentido el demandante alegó que por consumo de agua y de luz se ha generado

una deuda de setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles, deuda que

corresponde a los meses de enero a julio del año dos mil once, es decir, el mismo

periodo que corresponde al adeudo por los alquileres, pagos que igualmente el

demandado no acreditó haber realizado, y en aplicación del artículo cuatrocientos

sesenta y uno del Código Procesal Civil, se presume cierto el

adeudo. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Por tanto y conforme lo analizado, corresponde amparar la demanda incoada, sobre

desalojo por falta de pago, amparando además las pretensiones accesorias

referentes al pago de alquileres y los servicios de luz y

agua. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

NOVENO: Costas Y Costos: -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Que, conforme lo establece el primer párrafo del artículo 412 del Código Procesal

Civil: “El reembolso de las costas y costos del proceso no requiere ser demandado y

es de cargo de la parte vencida, salvo declaración judicial expresa y motivada de

exoneración”.

Por estos fundamentos, conforme al artículo 138 de la Constitución Política del

Estado, impartiendo justicia en nombre del Pueblo de quien emana esta potestad:

.-.-.-.-.-.-.-.-FALLO: Declarando FUNDADA en parte la demanda de fojas doce y

siguientes, subsanada a fojas treinta y tres y treinta y cuatro, sobre DESALOJO

POR FALTA DE PAGO, interpuesta por MARIO VALDIVIA DE LA MOTTA, en

contra de ORLANDO GROVAS PAREDES, en la vía sumarísima. En consecuencia

DISPONGO que el demandado y cualquier otro tercero desocupen y entreguen a la

parte demandante el inmueble ubicado en la Avenida Circunvalación número ciento

uno, zona diez, manzana cinco, lote uno, de la Urbanización Semi Rural Pachacútec

en el distrito de Cerro Colorado, dentro del sexto día de consentida o ejecutoriada

que sea esta resolución. Así mismo FUNDADA la demanda en el extremo que

solicita el pago de alquileres por la suma de un mil cincuenta dólares americanos

($1 050.00), correspondiente a siete meses de alquiler y el pago de los servicios de

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agua y los servicios de energía eléctrica por siete meses, que corresponden a

setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles (S/.735.98). INFUNDADA en el

extremo que invoca como causal el vencimiento del plazo del contrato de

arrendamiento; así como en el extremo que solicita el pago de alquileres por la

suma de mil quinientos dólares americanos, por el periodo de agosto del dos mil

once a junio del dos mil doce; dejando a salvo su derecho para que los haga valer

conforme estime conveniente. Con costas y costos. Y por esta mi sentencia así la

pronuncio mando y firmo en la Sala de mi Despacho.- TOMESE RAZON Y HAGASE

SABER.-

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