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Septiembre de 2013


Acerca de la Empresa Nacional de Renovación y Desarrollo Urbano Virgilio Barco Vargas

La empresa fue creada por el Gobierno

Nacional para llenar un vacío dentro de la

administración pública, relacionado con la

gestión profesional de los inmuebles donde

las entidades desempeñan sus funciones. Así

como en el sector privado la especialización

conduce a que unas empresas se encargan

de construir, mantener y administrar los

edificios, mientras las usuarias se concentran

en su objeto social principal, en el ámbito de la

administración pública se observa que las

dificultades para renovar, remodelar o

remplazar los inmuebles de muchas entidades

se traducen en limitaciones para su gestión y

mal servicio al ciudadano.

El caso mas notorio y de mayores

implicaciones se encuentra en el Centro

Administrativo Nacional –CAN-. Allí se sitúan

66 edificaciones en 18 entidades del orden

nacional, algunas con más de 50 años sin ser

actualizadas. Por su antigüedad, sistema

constructivo y falta de mantenimiento y

actualización, muchas presentan

hundimientos que han producido daños

severos en las estructuras y las hacen

vulnerables a eventos sísmicos, sufren

deficiencias en redes de comunicaciones y

otros servicios. Incluso desde su mismo

diseño, las edificaciones nacieron con

concepciones que hoy carecen de

funcionalidad en aspectos como regulación de

temperatura, instalaciones para el recibo y

despacho de correspondencia y mercancías,

bodegaje, administración técnica de basuras,

estacionamientos para empleados,

proveedores y visitantes, etc.

La situación particular del CAN, sumada al

diagnóstico general sobre las limitaciones de

las entidades públicas para administrar y

actualizar sus sedes administrativas, dieron

lugar a la creación de la Empresa Nacional de

Renovación y Desarrollo Urbano –Virgilio

Barco Vargas –SAS-.

• Empresa del Orden Nacional • Inicia funciones año 2012 • Encargada de desarrollar sedes administrativas modernas y proyectos de

aprovechamiento de los inmuebles del estado

• Contribuye a la modernización del estado facilitando que las entidades públicas se especialicen en sus funciones misionales.

• Su labor de agencia especializada incluye la promoción de las edificaciones de gobierno mediante APPs


Proyectos de Renovación que adelanta la EVB


Bogotá 1954


Centro Administrativo Oficial– CAO Proyecto Original S.O.M. (1.956)


Centro Administrativo Nacional CAN (1957)

Foto: Paul Beer.


Situación Actual del CAN

Total Entidades: 18 Ministerios: 4 Empleados: 21,000 Edificios: 66 Parqueaderos: 4.324 (En superficie). Área Bruta Suelo: 57,1 Ha Área Útil Suelo: 48,2 Ha Área Construida: 424,000 m2



LOCALIZACIÓN ENTIDADES DEL ORDEN NACIONAL: Stock: 1.655 inmuebles para oficinas y centros operativos.

https://mail.google.com/mail/h/10zyzr4see0se/?view=att&th=139c02d9bcfdc5ce&attid=0.1&disp=inline&safe=1&zw

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Polígono Ciudad CAN

Alcance Proyecto Ciudad CAN

• 85 Hectáreas de suelo

• 2.6 millones de m2 de área de edificacion

• 930.000 m2 de edificaciones para gobierno

• 1.7 millones de m2 para otros usos, incluyendo vivienda, comercio, oficinas educación y cultura

Plan Maestro a cargo de equipo compuesto por firma internacional y colombiana.



Propuesta Ganadora OMA & G+C Concurso de Ideas para el Diseño del Plan Maestro Ciudad CAN

Area Total a Construir: 2,750,000 m2

Hotel 60.000 m2Comercio 75.000 m2

Equipamiento Cultural 75.000 m2Centro de la Memoria Histórica 10.000 m2

Extensión UNAL 110.000 m2Universidad 50.000 m2

Hospital III Nivel 55.000 m2

Vivienda VIP 83.000 m2

Vivienda NO VIS 600.000 m2

Oficinas Privadas 650.000 m2

Inversión 165.000 m2

Equidad 134.000 m2

Conocimiento 197.000 m2

Servicio Ciudadania 126.000 m2

Defensa 245.000 m2

Justicia 115.000 m2

295,000 m2 432,600 m2 139,900 m2

Area Total de Terreno: 867,500 m2


Defensa

Gobierno

Oficinas Privadas

Hotel

Comercio

Cultura

Educación

Vivienda










Objetivo Principal del Proyecto: Restablecer la importancia y la jerarquía del centro histórico, mediante la ubicación de nuevos Ministerios y usos complementarios en las zonas mas deterioradas del entorno del Palacio de Nariño.

Objetivo Institucional: Acercar las entidades de Gobierno Nacional al Congreso, la Rama Judicial y la Alcaldía Mayor, para mejorar la eficiencia institucional y liberar espacio en el CAN para la ubicación de entidades descentralizadas y otros usos apropiados para el centro geográfico de la ciudad.


Polígonos a intervenir

Casa de Nariño Min Hacienda

Parque Tercer Milenio

Estación Comuneros

Transmilenio Carrera 10

Vicepresidencia

Plaza de Bolivar


Tipos y Areas de Intervención

Obra nueva Renovación por reactivación/Reclasificación BIC

MZ 2

11,734 m2

MZ 3

12,694 m2 MZ 4

17,009 m2

MZ 10

2,762 m2

MZ 6

6,008 m2

MZ 7

11,006 m2

MZ 8

13,091 m2

Polígono

Area

Terreno

(m2)

1 50.207

2 24.098

Total 74.305

Area a Construir

Esperada:

130,000 m2


No corresponden a un ejercicio final ni pueden entenderse como propuestas de diseño, aunque en la manzana 6 se propone desarrollar un edificio emblemático y de Referencia para el sur de la ciudad, mediante concurso internacional de diseño.

Imágenes de Referencia – Proyecto Ministerios










Antecedentes

• Saturación del terreno por aumento de las responsabilidades, el personal y las edificaciones de la Base Naval

• Estrangulamiento del desarrollo urbano de la península de Bocagrande

• Inclusión de Cartagena como Patrimonio de la Humanidad


Contexto Actual

La localización de la Base es un obstáculo al desarrollo de la ciudad y a la vez su traslado una oportunidad única de planeación urbana. El traslado genera 31,6 Ha de suelo disponible para Renovación Urbana

BASE NAVAL EN

BOCAGRANDE

ISLA DE

TIERRABOMBA





Batallón –

Grupo Cabal -

Ipiales


Ipiales


Pereira Ubicación

Batallón San

Mateo - Pereira


Pereira


OBRA PUBLICA

PRIVATIZACION

ACTIVOS PUBLICOS SIEMPRE

RIESGO 100% PUBLICO

APP’S

ALIANZA

ACTIVOS PRIVADOS PARA

TRASNFERENCIA AL PUBLICO AL FINAL

DEL CONTRATO

RIESGO COMPARTIDO PERO EL >% ES

PRIVADO

DISPONIBILIDAD DE

PRESUPUESTO INMEDIATO

DISPONIBILIDAD DE PRESUPUESTO

SOLO EN EL MOMENTO DE LA ENTREGA

PARA FUNCIONAMIENTO Y EN CUOTAS

DURANTE UN LAPSO DE TIEMPO

NO HAY GARANTIA DE

PRESUPUESTO PARA

MANTENIMIENTO EN LOS

CAMBIOS DE GOBIERNO

GARANTIA DE PRESUPUESTO PARA

OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO POR

VIGENCIAS FUTURAS, ASI EXISTA

CAMBIO DE GOBIERNO

Obra Pública Vs. APP


MODALIDAD DESCRIPCION EJEMPLOS

Contrato de Prestación de servicios

Contrato de prestación de un servicio determinado. El estado mantiene la

propiedad y exige un nivel de servicio especificado. Puede haber asignación de

riesgos, lo cual depende del esquema contractual

Contratos de mantenimiento de carreteras por nivel de servicios

Contratos de Administración Un bien público es operado y administrado por un agente privado bajo un esquema de

riesgo compartido y de utilidades compartidas

Contrato de administración de un centro penitenciario

Concesiones

El estado concede el derecho a usufructo de un bien a cambio de un acuerdo económico entre las partes por un periodo determinado

de tiempo

Concesiones de Carreteras y/o aeroportuarias

BOT (Build, Operate and Transfer) Construir, mantener, operar y transferir o APP puro

La entidad privada se encarga de la construcción, operación y puesta en marcha y

mantenimiento de un bien, y donde el bien será transferido al estado al final del proceso

en las condiciones que así lo estipule el contrato.

Proyectos inmobiliarios como, Sedes administrativas y operativas de gobierno,

Hospitales, Sedes educativas, Equipamientos culturales y de entretenimiento y Defensa

Tipos de APP


Sectores típicos aplicables para APP Inmobiliaria

EDUCACION

SALUD

EDIFICACION

PUBLICA

DEPORTIVO Y

CULTURAL

Colegios, pre-escolar, básico y medio, establecimientos e institutos de educación superior

Hospitales y centros de salud primaria

DEFENSA Y

PENITENCIARIO

Cárceles, centros de detención preventiva, edificaciones de defensa e inteligencia

Edificación de oficinas públicas y del poder Judicial

Recintos deportivos, artísticos y culturales


MODALIDADES DE APP

1 + 2 + 3 + 4 + 5 = DCFOM

2 + 3 + 4 + 5 = CFOM

3 + 4 + 5 = Arrendamiento L.P.

4 + 5 = Concesión AOM


APP’s INMOBILIARIAS

Componentes típicos de remuneración al

inversionista:

1. Disponibilidad (Usufructo)

2. Calidad o nivel del Servicio

3. Explotación comercial de áreas rentables


Como Funciona un APP Inmobiliario

PpD: Pago por Disponibilidad

IT: Inversión Total

r: Costo de capital

AOM: Gastos de Ad, Op y Mantenimiento

YC: Ingresos Generados por

Áreas Comercio

YP: Ingresos generados por Áreas

Parqueadero

PpD (mes) = f (IT x r + AOM – YC - YP)

OFICINAS

PARQUEO

CUAL OFERTA GANARA?

COMERCIO


Reglas Para la asignación de Riesgos en una APP

1 Que parte tiene el mayor control para evitar o minimizar la ocurrencia y la magnitud del riesgo?

2 Tiene alguna de las partes el conocimiento especializado y la capacidad para gestionar el riesgo de tal forma que se

logren minimizar sobrecostos o sobreplazos?

3 Quien puede absorber mejor el riesgo o lo puede absorber con terceras partes como aseguradoras o subcontratistas?

4 Que parte recibirá el mayor beneficio (financiero, credibilidad, reputación) al realizar el manejo del riesgo?

5 Cual es el marco legal y las limitaciones jurídicas para una transferencia de riesgo de los proyectos?

6 Cual es el apetito del sector privado para tomar el riesgo? Cual es el costo por hacerlo? Si es aceptable para el

público?

7 Cuales son los costos de transacción para asignar el riesgo? Activos específicos? Transacciones frecuentes?

8 Cual es la costumbre y la mejor práctica que se ha observado en un contrato de características similares respecto a

la localización del riesgo?

9 Que parte tiene el mayor control para evitar o minimizar la ocurrencia y la magnitud del riesgo?


Proceso de Redesarrollo y Generación de Suelo Urbano

540 M2 Área Útil Edificable

Malla vial arterial y/o

Estructura ecológica

principal

Área Bruta 1.000 M2

Vías Locales

CESIONES AL DISTRITO :

10% = 100 M2

900 M2 Área Neta

900 M2 x 25% = 225 M2

900 M2 x 15% = 135 M2

Área Útil Edificable

(-)

(-)

(-)

(=)

(=)

Parques y Equipamientos

A: • VIP

• VIS

• Vivienda E4 – E5

• Oficinas

• Comercio

Área para gobierno: APP´S

Área para venta subasta B: A B


Posible Distribución de Riesgos

Área del Riesgo Riesgo Publico Compartido Privado

Regulatorio y Legislativo

Cambios en las leyes del país o del municipio que generen:

Cambios en Diseños

Mayores costos en obra

Mayores tiempos en obra

Cambios en las condiciones estándares de los servicios a entregar

Planeación/ Adquisición

Terreno

Adquisición Terreno

Permisos y trámites ante entidades publicas municipales

Aspectos Legales del Terreno

Factibilidad Servicios Públicos

Diseño

Cambios en especificaciones iniciales

Sobrecostos ocasionados por el diseño

Retrasos en la construcción causados por el diseño

Ineficiencias de operación causadas por el diseño


Posible Distribución de Riesgos Area del Riesgo Riesgo Publico Compartido Privado

Construcción

Mayores tiempos y costos ocasionados por:

Desastres Naturales Descubrimientos Arqueológicos Defectos en la construcción Clima Condiciones inesperadas del terreno Paros en el sector constructor

Demanda

Menores ingresos de los esperados en los espacios concesionados por el privado para generar renta

Cambios en la demanda del servicio conduce a cambios en especificaciones del proyecto

Financieros

Incapacidad o dificultad para obtener financiación

Falta de recursos para terminar la obra

Fluctuaciones del mercado que generen mayores costos de operación y mantenimiento

Fluctuaciones del mercado que generen mayores costos en la obra

Desempeño

Bajo desempeño del privado en la calidad del servicio ofrecido

En mantenimiento físico de las instalaciones

En operación administrativa Tecnología y

Obsolescencia Mayores costos en la operación por Cambios de tecnología en el tiempo

Operativos Mayores costos de operación y mantenimiento para mantener el estandar prometido


Dilemas en APP’s Inmobiliarias

• CALIDAD Vs COSTO - El Edificio más bello no es el mas barato. - Como trasladar diseño al privado • BANCABILIDAD Vs PREMIOS Y CASTIGOS - La estabilidad de los flujos aumenta bancabilidad y

reduce la tase de interés. - A mayores castigos mas riesgo y mayor costo de capital • COSTO DE CAPITAL Y OPCIONES DE SALIDA Vs OPERACION - Proyect Finance limitado, - Garantía hipotecaria no opera, eleva riesgos - Titularización del flujo sin cambio de operador


Documents

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