SESIÓN 3 Fuentes de financiación de las políticas públicas ...€¦ · SESIÓN 3 Bilbao, 20 de octubre de 2011 ... FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN Buena salud del mercado

Fuentes de financiación de las políticas públicas de vivienda (II):

La financiación desde el punto de vista de la ciudadanía.

FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA

SESIÓN 3

Bilbao, 20 de octubre de 2011

Rafael Navarro Almón

Economista

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� Relevancia del sector inmobiliario

� Actividad cíclica

� Papel del sector financiero

EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA

FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA (II)

LA FINANCIACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA CIUDADANÍA

RASGOS PRINCIPALES

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� FACTORES SOCIALES

� FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN

� FACTORES FINANCIEROS




INTENSA ACTIVIDAD A PARTIR DE 1998

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INTENSO CRECIMIENTO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

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1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Período 1990-2011 - Viviendas construidasViviendas construidas (miles)

∆ 5 millones

5




FACTORES SOCIALES

� Incremento de la población (incluido un intenso flujo migratorio).

� Disminución del tamaño medio del hogar.

� Cambio en la composición por edades de la población.

� Preferencia por la vivienda en propiedad.

� Inversión de no residentes.

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Tasas variación interanual PIB a pm

Evolución PIB

6




FACTORES ECONÓMICOS Y DE INVERSIÓN

Fuente: BdE

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Buena salud del mercado de trabajo.

Año Total ocupados

Ocupados sector

Construcción

En porcentaje

Tasa de variación

anual 2003 17.295.900 2.101.600 12,15%

2004 17.970.800 2.253.200 12,54% 7,21%

2005 18.973.200 2.357.200 12,42% 4,62%

2006 19.747.600 2.542.900 12,88% 7,88%

2007 20.356.000 2.697.300 13,25% 6,07%

Elaboración propia con datos procedentes de la encuesta de población activa

8





Expectativas de revalorización de la vivienda

0,00%

2,00%

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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fuente: Ministerio de Fomento

% variación precio de la vivienda

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FACTORES FINANCIEROS

Recursos financieros suficientesImporte de las hipotecas constituidas por las entidades financieras sobre fincas urbanas (mill/euros)

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Bancos Cajas Resto EEFF

Datos INE

2011: primer semestre.

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FACTORES FINANCIEROS

Política de tipos de interés pro-cíclica.

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T.interv.BCE Euribor

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FACTORES FINANCIERO Y FISCAL

�Fiscalidad favorable a la inversión en vivienda.

�Financiación adaptada a la demanda de crédito.

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EL CAMBIO DE CICLO

� Las expectativas sobre el sector cambian en 2007

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CAMBIO DE EXPECTATIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO

En 2007 se construyen más viviendas que las que se inician.

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1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Viviendas libres terminadas Viviendas libres iniciadas

En miles - Datos Ministerio de Fomento

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EL CAMBIO DE CICLO: POLÍTICA MONETARIA

A partir de 2005 el Banco Central Europeo inicia un progresivo incremento en su tipo de intervención

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Eur ibor T.Int .BCE

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EL CAMBIO DE CICLO: EL PRECIO DE LA VIVIENDA

En euros - Datos Ministerio de Fomento

500

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1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Precio m2 vivienda libre

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EL CAMBIO DE CICLO: Evolución del esfuerzo para la adquisición de vivienda

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Esfuerzo sin deducciones Esfuerzo con deducciones

Fuente: BdE

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CAMBIO DE CICLO: NO SE PRODUCE UN ATERRIZAJE SUAVE

Cambio de ciclo Ajuste más o menos intenso

Factor externo:

Crisis financiera internacional

Caída abrupta de actividad

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EFECTOS DE LA CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL

Industria financiera nacional

No participó del modelo “originar para distribuir”, ni invirtió en “activos tóxicos”

Excesiva dependencia de la financiación internacional

Fuerte exposición al sector promotor

Crisis financiera provoca una fuerte y sostenida caída de la actividad económica

Deterioro de activos

Incremento de la dudosidad

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CAMBIO DE CICLO + CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL

Desaparición de gran parte del tejido promotor

Afectando, tanto a la gran empresa inmobiliaria, como al promotor local

Reestructuración profunda del sector financiero

Mayor capitalización

Racionalización de costes de estructura

Reducción de capacidad

Procesos de concentración

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STOCK ACUMULADO DE VIVIENDA

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2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: Ministerio de Fomento

Cambio de expectativas en el sector. Caída

de demanda

Proyectos en curso 1ªreducción

(-0,1%)

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TRANSFORMACIÓN DEL RIESGO PROMOTOR EN CARTERA HIPOTECARIA MINORISTA

En tEn téérminos de riesgo, cualquier proyecto inmobiliario presenta dos frminos de riesgo, cualquier proyecto inmobiliario presenta dos fasesases:

�� Riesgo promotorRiesgo promotor:

� Riesgo de construcción.

� Riesgo de venta o de colocación en el mercado.

�� Riesgo compradorRiesgo comprador: inherente a la situación del comprador de la vivienda (cartera hipotecaria minorista). Riesgo de tradicional elevada calidad en términos de morosidad.

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Evolución del porcentaje de dudosidad según sectores

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Crédito a actividades inmobiliarias Crédito a la construccion

Crédito para adquisición de vivienda Crédito total al sector privado residente

Asociación Hipotecaria Española con datos B. España

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Transformar el actual riesgo promotor en riesgo comprador supondría:

��Sector promotorSector promotor: poder iniciar nuevos proyectos ajustados a la realidad de la demanda.

��Sector financieroSector financiero: restablecer la capacidad financiera para financiar esos nuevos proyectos.

��Para la economPara la economíía en generala en general: recuperar parte de la actividad.

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Para ello es necesario que:

��Se produzca un ajuste de la ofertaSe produzca un ajuste de la oferta: vía precios principalmente.

��Se reactive la demandaSe reactive la demanda: el principal problema radica en la actual debilidad de la economía.

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AJUSTE DE PRECIO POR EL LADO DE LA OFERTA

Evolución del precio de la vivienda (euros / m2)

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precio de la vivienda libre

Fuente: INE

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FACTORES QUE PUEDEN INFLUIR EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA

� La reforma de la deducción por adquisición de vivienda.

� La gestión de garantías por parte de las entidades financieras.

� El incremento del IPC.

� La evolución del precio del dinero.

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AJUSTE POR EL LADO DE LA DEMANDA

� Factores sociales: siguen vigentes, salvo el flujo migratorio.

� Factores económicos:

� Debilidad de la economía.

� Elevado nivel de desempleo.

� Reducción del nivel de renta.

� Desaparición del motivo demanda para inversión.

� Factores financieros:

� Evolución del tipo de interés.

� Deterioro generalizado de la calidad crediticia.

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DEMANDA: FACTORES ECONÓMICOS

DEBILIDAD DE LA ECONOMÍA: Tasas de variación PIB

Fuente: Banco de España

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-6

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2

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PIB PIB Construcción

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DEMANDA: FACTORES ECONÓMICOS

Porcentaje de paro por edades (2011 segundo trimestre)

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Paro total De 20 a 24 años De 25 a 54 años De 55 y más años

Datos: EPA

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DEMANDA: FACTORES FINANCIEROS

El precio del dinero da un respiro

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Euribor T.Int .BCE

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DEMANDA: DISMINUYE EL ESFUERZO NECESARIO PARA ADQUIR UNA VIVIENDA

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Esfuerzo sin deducciones Esfuerzo con deducciones

Fuente: BdE

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CONCLUSIÓN

� Por el lado de la oferta el ajuste del precio se ha producido ya en gran parte.

� Precio y tipo de interés actúan conjuntamente reduciendo el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda a límites aceptables.

� Reducido crecimiento económico y elevada tasa de paro son el principal problema para reactivar la demanda. Incluso puede anular, al menos en parte, los favorables efectos de precio y tipo de interés.

� Persisten los factores sociales (salvo el migratorio), que encierran una potencial demanda. Por otro lado, el porcentaje de paro se centra en sectores sociales demandantes de vivienda.

� La reactivación económica es fundamental.

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MEDIDAS QUE FAVORECEN LA REDUCCIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA

� Potenciar la entrada de inversores extranjeros.

� 61% del actual stock de vivienda está situado en provincias del litoral (dato del BdE).

� Posible colocación a compradores procedentes de países de los que somos receptores de turismo.

� Potenciar el mercado del alquiler. En contra:

� Insuficiente protección jurídica para el arrendador.

� Cultura de la propiedad en España.

� La reducida movilidad laboral.

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� Potenciar el alquiler con opción a compra:

� Motivos económicos o laborales que siendo transitorios permiten un horizonte de compra a futuro.

� Falta de convencimiento en compra directa (expectativas de precio).

� Rigideces conversión vivienda libre en protegida.


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Progresivo acercamiento de precio entre la vivienda libre y la protegida (euros m2)

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precio de la vivienda libre Precio de la vivienda protegida

Fuente: INE

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Porcentaje de vivienda construida libre y protegida desde 1990

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Vivienda protegida Vivienda libre

Fuente: INE

2011:datos primer trimestre.

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Volumen de vivienda construida libre y protegida desde 1990 (en miles)

Fuente: INE

2011:datos primer trimestre.

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Viviendas libres terminadas VPO terminadas

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� Reducción del esfuerzo a realizar por las familias:

� Reducción transitoria del IVA (aunque deja fuera las viviendas en manos de las entidades financieras, que también forman parte del stock).

� Incorporación transitoria de la deducción por adquisición de vivienda sin limitación de renta.

� Capacidad del pago:

� Esquemas de apoyo a la capacidad de pago durante los primeros años, cambios en la situación laboral, o en fuertes variaciones en el tipo de interés.

Fuentes de financiación de las políticas públicas de vivienda (II):

La financiación desde el punto de vista de la ciudadanía.

FINANCIACIÓN DE LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA

SESIÓN 3

Bilbao, 20 de octubre de 2011

Rafael Navarro Almón

Economista

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