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SISTEMA REGISTRAL EN GUATEMALA
4.1. Registro de la Propiedad
4.1.1. Definición
El Registro de la Propiedad, generalmente es considerado una entidad
estatal encargada de registrar actos y contratos relativos a la propiedad, en virtud
de que su razón de ser es garantizar la seguridad jurídica de los derechos
relativos a propiedad en un Estado determinado, ya que su ámbito de extensión
territorial obviamente es donde ejerce su mandato la organización estatal a que
corresponde1.
Según Cossio y Coral, citando a Sánchez Román2, el Registro de la
Propiedad es “un centro público en el cual se hace constar el verdadero estado de
la propiedad inmueble, por la toma de razón de todos los títulos traslativos de su
dominio y de los derechos reales inherentes que le afectan, y aun de cuanto
modifica la capacidad de las personas en orden a la libre disposición de sus
bienes”.
La importancia del Registro de la Propiedad reside en que por medio de los
actos que son inscribibles, como el dominio y demás derechos reales, se puede
tener un conocimiento de la historia y la situación jurídica de un bien inmueble, y
con ello darle publicidad y seguridad jurídica a estos derechos frente a terceros.
Esta Institución se relaciona íntimamente, con el derecho individual de cada
persona de legalizar su propiedad, de tener su certeza jurídica que su patrimonio
está reconocido y salvaguardado y en una forma más amplia dentro de la
economía de un país se relaciona con el Derecho Inmobiliario, Mercantil y
Bancario en virtud de que las negociaciones allí originadas tienen relación con la
1 Roca Sastre, Ramón. “Derecho Hipotecario” Tomo I. Casa Editorial Bosch, 6ta. Edición. Barcelona, España 1968. Página 172 De Cossio y Corral, Alfonso “Instituciones de Derecho Hipotecario” segunda Edicion, Casa Editorial Bosch, Barcelona, España, 1956. Pagina 69
disposición de bienes y sus afectaciones para garantizar cumplimiento de
obligaciones. De esto deviene la importancia de que esta Institución de claras
muestras de seguridad jurídica a través de la implementación de sus principios
registrales, los cuales estudiaremos adelante. Para el desarrollo de esta tesis me
hare referencia al Registro de la Propiedad indistintamente como el Registro o la
Institución.
La definición legal que da la legislación guatemalteca de Registro de la
Propiedad se encuentra en el artículo 1124 del Código Civil, el cual indica que “es
una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los
bienes inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías
mobiliarias…”
Afirma Bernardo Pérez Fernández del Castillo3 la finalidad principal del
Registro de la Propiedad es proporcionar seguridad jurídica al tráfico de inmuebles
mediante la publicidad de la constitución, declaración, transmisión, modificación,
extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles,
dándole una apariencia jurídica de legitimidad y fe pública a lo que aparece
asentado y anotado en el registro público. De manera que, de no existir el registro,
no habría certeza en la titularidad de un bien inmueble, pues se tendría que
averiguar si históricamente hay concatenación entre el primer y el último título o
poseedor.
En sintesis se define al Registro de la Propiedad como una Institución que
tiene como misión el inscribir derechos en relación a los bienes que se encuentran
registrados o darles vida jurídica a los que fueran inscribibles, haciendo constar
cualquier modificación posterior a su inscripción.
En Guatemala la Institución Registral Inmobiliaria es una dependencia del
Órgano Ejecutivo, la cual es dirigida por medio del Ministerio de Gobernación, aun
cuando actúa con autonomía administrativa y económica, ya que los honorarios
3 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, “Derecho Registral” 5º Edición, Editorial Porrúa, México, 1995. Página 65
que según el arancel son percibidos por esta institución son ingresos privativos de
la misma.
4.1.2. Antecedentes Históricos del Registro de la Propiedad de
Guatemala:
Durante la época colonial no existió un registro de la propiedad,
correspondía al Rey de España emitir los títulos de propiedad, posteriormente en
la época post colonial fueron las jefaturas políticas las que tenían a su cargo el
hacer las anotaciones y asientos de registro en sus respectivos archivos4.
En 1768 se fundó un registro de hipotecas denominado Oficio de Hipotecas,
donde se inscribían los gravámenes puestos sobre inmuebles.
El Registro de la propiedad de Guatemala se fundó en 18775 con la
promulgación del Código Civil durante el gobierno de Justo Rufino Barrios y a
dicha oficina se le llamo “Toma de Razón Hipotecaria” con la función establecida
en dicho Código así:
i. Títulos sujetos a inscripción,
ii. Forma y efectos de la inscripción,
iii. Anotaciones preventivas,
iv. Cancelaciones,
v. De los Registros,
vi. De los Registradores,
vii. De la Responsabilidad de los Registradores, y
viii. De los títulos supletorios.
En 1898 se acordó crear seis oficinas Registrales regionales ubicadas en
Guatemala, Quetzaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobán y San Marcos6.
4 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 155 Historia del Registro General de la Propiedad, disponible en red http://www.registro-propiedad.org.gt/ fecha de consulta 24 de mayo de 20116 Loc cit
Paralelamente se conformo una comisión registral encargada de evaluar los
procedimientos registrales en dichas oficinas, la cual detecto algunas prácticas
desafortunadas en algunas de las sedes registrales por lo que en un Acuerdo en
1877 se redujeron a tres las sedes registrales así: Guatemala, Jalapa y
Quetzaltenango, para posteriormente, por acuerdos de julio de mil novecientos
treinta y tres, de junio de mil novecientos treinta y cuatro y mil novecientos treinta y
seis se establecieron únicamente dos registro, denominados Registro General de
la Propiedad de la Zona Central con sede en la ciudad capital y el Segundo
Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango7.
Para coadyuvar a la regularización de las propiedades en el Registro a
través de su inscripción se regulo en el Código de notariado la obligación notarial
de advertir a los otorgantes la inscripción en los correspondientes registros de los
actos contenidos en las escrituras públicas, por su parte la Ley de Titulación
supletoria para legalizar bienes inmuebles que carecieren de inscripción en el
Registro de la Propiedad, La ley de Parcelamientos Urbanos que impone la
obligación de hacer constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
propiedad cualesquiera de las operaciones a que se refiere esta ley.
Posteriormente se incluye en el Código Civil la obligación de registro de lo relativo
a bienes muebles identificables y sus prendas, aunque ya existe un Registro de
Prendas y esta área se ha desligado del Registro de la propiedad fue hasta el año
dos mil nueve que se inscribían también las prendas8.
4.1.3. Marco Constitucional:
Artículo 230 de la Constitución Política de la Republica de Guatemala
establece “El Registro General de la Propiedad deberá ser organizado efecto de
que en cada departamento o región, que la ley especifica determine, se establezca
su propio registro de la propiedad y el registro catastro fiscal”.
La Constitución Política de la Republica de Guatemala fue aprobada en
1985 pero a la presente fecha no se han modificado las sedes del Registro
7 Loc cit8 Munoz, Nery Roberto. Op cit pagina 16
General de la Propiedad estando la sede del Registro General en la ciudad de
Guatemala y la sede del Segundo Registro de la Propiedad en la ciudad de
Quetzaltenango, solo existen oficinas de recepción y entrega de documentos en
la zona 9 de la ciudad capital y otras ciudades como: Flores, departamento de
Peten, Cobán, departamento Alta Verapaz, Teculután, departamento de Zacapa,
Escuintla, departamento de Escuintla y oficinas correspondientes al Segundo
Registro de la Propiedad en Mazatenango, departamento de Suchitepéquez y
Coatepeque, departamento de Quetzaltenango.
Sin embargo, los libros y la operación registral se centra en los dos
registros mencionados, en cuanto al tema del catastro se ha descentralizado a
cada cabecera municipal, es importante reconocer que este y el Registro de la
Propiedad han tenido un acercamiento fructífero que se ha reflejado en una mayor
comunicación, de allí que en las oficinas del Registro de la Propiedad se
encuentra una estación por medio de la cual se puede accesar al sistema de
información, dicho sea de paso en el mismo si se tiene un folio personal al que se
refieren las fincas que adquiere o descarga a un titular.
4.1.4. Legislación Registral
El Código Civil que se encuentra vigente en la actualidad dedica el libro
cuarto al Registro General de la Propiedad, y siguiendo el sistema y técnica
implementado por el Proyecto Ubico de 1873 inspirado en la Ley Hipotecaria
española, relaciona generalidades, conceptualización de la institución, relación de
los bienes sujetos a inscripción y forma y efectos de las inscripciones. Esto es
posible observarlo ya que en la exposición de motivos del Código Civil indica:
“Siendo la ley del Registro la misma ley española que ha sido tan ampliamente
comentada, cualquier dificultad en su interpretación puede salvarse acudiendo a la
explicación tan detallada de autores tan respetables como Pantoja entre los
primeros glosadores de la ley y de Morell entre los más recientes, sin despreciar el
valioso informe del Licenciado Manuel Ubico, autor de la Ley Hipotecaria
incorporada al Código del 77, que con pequeñas modificaciones fue reproducido
en el Código de 1933.”
Dentro de este Código el contenido del Registro de la Propiedad se
encuentra desde el artículo 1124 al 1250, en tres títulos.
Es posible apreciar en la estructura de la legislación guatemalteca dentro
del Código Civil establece la regulación necesaria para el desarrollo de la función
del Registro de la Propiedad, el cual según el artículo 1124 del Código Civil “…
tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles
identificables. Son públicos sus documentos, libros y actuaciones.”
Asimismo, en cuanto al contenido o alcances de lo inscribible, el artículo
1125 del Código Civil, lo limita y lo regula así:
“En el Registro se inscribirán:
1º. Los títulos que se acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos
reales impuestos sobre los mismos;
2º Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan,
reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales
sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales
sobre los mismos;
3º La posesión que conste en titulo supletorio legalmente expedido;
4º Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o
derechos reales sobre los mismos
5º Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos
reales;
6º Los títulos que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad
horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los
contratantes, y obligatoriamente, cuando sea por más de tres anos o que se haya
anticipado la renta por más de un ano,
7º Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras publicas de índole
semejante, así como los buques, naves aéreas y los gravámenes que se
impongan sobre cualesquiera de estos bienes;
8º Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e
hidrocarburos y su transmisión y gravámenes;
9º Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las
aguas;
10º La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial;
11º La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente;
13º Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del
propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmontadoras y maquinaria agrícola
o industrial que constituyan unidad económica independiente del fundo en que
estén instaladas; y
14º Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los
números y modelos de fabricación.”
En relación a la forma y efectos de la inscripción en el artículo 1130 del Código
Civil se establece:
“La primera inscripción será la del título de propiedad o de posesión y sin ese
requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien…”
El artículo 1220 del Código Civil indica los libros principales que son obligatorios
llevar en los registros:
“1º De entrega de documentos;
2º De Inscripciones;
3º De cuadros estadísticos
4º De índices por orden alfabético de apellidos de los propietarios y
poseedores de inmuebles”
4.1.5. Reglamento de los Registros de la Propiedad:
Para regular los aspectos de desarrollo de las actividades, prestación de
servicios y desenvolvimiento profesional dentro de la institución se estableció un
Reglamento de los Registros según acuerdo Gubernativo 30-2005, de fecha 6 de
mayo de 2005.
El artículo 1º regula que el reglamento tiene por objeto regular la forma en
que los Registros de la Propiedad desarrollaran las actividades y prestaran los
servicios que, conforme a la ley, les corresponde; se organizan, funcionan y rigen
por la Constitución Política de la Republica de Guatemala, el Código Civil, las
disposiciones especiales de otras leyes, el presente reglamente y otros acuerdos.
El reglamento desarrolla lo relacionado a la forma de realizar las
operaciones registrales, la información que deben contener las inscripciones, que
las mismas son públicas, (principio de publicidad) establece la forma de recepción
y entrega de documentos (principio de prioridad). Asimismo, establece la llamada
conservación que es la historia vigente resumida de la finca pasándola del libro
físico al libro electrónico, la organización administrativa del registro, la creación de
la Comisión Nacional de Reforma Registral.
El Decreto 325-2005 contiene el Arancel General para los Registros de la
Propiedad que regula el cobro de honorarios por inscripción o anotación de
documentos, emisión de certificaciones y cualquier otra solicitud. El Registro
General de la Propiedad es una institución autónoma en cuanto a que de sus
ingresos depende la prestación de sus servicios y la remuneración de su personal
laborante.
Dentro de la legislación que se relaciona con el que hacer registral también
se encuentran leyes que merecen observancia al pretender inscribir un titulo, tales
como:
Decreto del Congreso 314, Código de Notariado
Decreto del Congreso 12-2002, Código Municipal
Decreto del Congreso 41-2005, Ley de Información Catastral
Decreto del Congreso 62-97, Ley de inmovilización voluntaria de
bienes registrados,
Decreto Ley 82-84, Ley reguladora del procedimiento de localización
y desmembración de derechos sobre inmuebles proindivisos,
Decreto del Congreso 49-79, Ley de Titulación Supletoria
Decreto del Congreso 1427, Ley de Parcelamientos Urbanos
Decreto Ley 125-83, Ley de Rectificación de Área
Decreto del Congreso, 120-96, Ley de vivienda y asentamientos
humanos.
Decreto del Congreso 6-91, Código Tributario.
4.2. Sistema Registral Guatemalteco
4.2.1. Sistema de Folio Real
Según lo indica Ivan Escobar Fornos9, este Sistema ha sido considerado
uno de los más avanzado en América, ya que el sistema que se encuentra vigente
hasta hoy en día fue creado desde 1873. La antigüedad de este sistema le ha
dado el espacio suficiente para evolucionar, un claro ejemplo se puede observar
en la década de los ochentas, cuando la necesidad de reorganización del sistema
llevo a las modificaciones al Código Civil y al Reglamento de los Registros, en la
cual autoriza al Registrador que de manera progresiva, pueda implementar
mecanismos tecnológicos para modernizar el trabajo que realiza la institución.
De manera que, a pesar que al momento de la implementación de este
Sistema Registral se empezó de manualmente, en la actualidad uno de los
principales avances del Sistema Registral Guatemalteco es que el mismo se
9 Escobar Fornos, Ivan “Derecho Registral Comparado” Editorial Hispamer, 2da. Edición, Mangua, 2001. Pagina 34
encuentra construido en una plataforma electrónica la cual se encuentra
conectada en una red edificada especialmente para uso de esta institución, a la
cual todos los usuarios pueden accesar para obtener información registral, incluso
de manera remota. Ésto sin duda ha ayudado a que el tráfico jurídico inmobiliario
se mueva de una manera más eficiente, logrando garantizar efectivamente el
principio de publicidad registral.
El Sistema Registral que adopta Guatemala es el de Folio Real, el cual fue
desarrollado en la época del Gobierno Liberal de Ubico10. Algunos jurisconsultos
consideran que este el Sistema Registral tiene influencia germánica y española,
debido a que se toman elementos del folio real, la inscripción de una finca nueva
se realiza en el que se ha llamado libro mayor, donde se otorga un folio numerado
en el cual se van a inscribir todas las particularidades de la finca, su movimiento,
sus afectaciones y gravámenes, para tener una idea del origen del folio real, el
licenciado Enrique Peralta Méndez cita al sistema germánico así: “El sistema
germánico tomo de las técnicas de la contabilidad el modelo para crear el sistema
de folio real. El ingreso al registro y el asiento de cada operación se ideo conforme
al libro diario y al libro mayor. Pero en vez de llevar el registro por personas (folio
personal) lo hizo por fincas (folio real). Así fue posible abrir un folio para cada
inmueble y sentar en el la cuenta detallada de cuanto afecta al mismo”11
Al ingresar los títulos se le es asignado un numero correlativo, el cual es la
identificación que tendrá durante el procedimiento administrativo, posteriormente
cada uno es microfilmado y subido a la red, para proceder a realizar la asignación
correspondiente y con ello procederé a la calificación del documento. La
calificación es de forma y fondo, pudiendo suspender el mismo si se cree que no
cuenta con los requisitos establecidos por la ley.
10 Ibid11 Peralta Méndez, Carlos Enrique, Alfonso carrillo Castillo, Nery Roberto Muñoz, Conferencia del Registro general de la Propiedad “Reforma Registral” Revista del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala Volumen 36, Publicación semestral de Julio – Diciembre 1992, Guatemala, Guatemala, Septiembre 1993. Pagina 47
Posteriormente a la calificación y encontrando que el titulo es suficiente
para realizar la inscripción se procede a la asignación de una finca, folio y libro
correspondiente. Según el Proyecto Ubico, el folio debe de estar dividido en dos
secciones, la primera destinada a todos los derechos reales, exceptuando el
derecho real de hipoteca que posee una sección especial. En la actualidad, cada
folio en el que se encuentran las fincas está dividido en dos planas: la primera es
el lugar donde se asientan las inscripciones de dominio, demás derechos reales
que recaen sobre el inmueble, desmembraciones, anotaciones preventivas y las
respectivas cancelaciones; y en la segunda parte se asientan todos los
gravámenes, anotaciones preventivas y cancelaciones correspondientes.
4.2.2. Clasificación para el Sistema de Registros:
Una clasificación que se considera adoptada en Europa y América12 para el
establecimiento de registros es la siguiente:
a) Sistema difusivo
b) Sistema medio
c) Sistema concentrativo
El Sistema difusivo consiste en establecer registros en todas las
localidades donde existen autoridades locales bajo la guarda y custodia de los
Ayuntamientos municipales.
El Sistema medio consiste en establecer registros en las ciudades cabezas
de distrito, capitales o cabeceras departamentales.
El Sistema concentrativo consiste en establecer los registros en las
ciudades cabezas de distrito, capitales o cabeceras departamentales en un solo
registro.
12 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 30
En Europa el más generalizado es el sistema medio, aceptado en España y
Francia; en Guatemala no obstante se acepta el Sistema medio en la legislación,
el sistema que se tiene implementado es el Sistema concentrativo, ya que
actualmente existen dos Registros como lo vimos anteriormente, uno en la ciudad
capital y el otro en la segunda ciudad en importancia, la ciudad de
Quetzaltenango, correspondiéndole al Registro de la Propiedad de la Zona Central
los departamentos de:
Guatemala, Sacatepéquez, Chimaltenango, Santa Rosa, Jalapa, Jutiapa,
Zacapa, Chiquimula, El progreso, Izabal, Escuintla, Peten, Alta Verapaz y Baja
Verapaz.
Al Segundo Registro de la Propiedad le corresponden los departamentos de:
Quetzaltenango, Retalhuleu, Suchitepéquez, Totonicapán, Huehuetenango,
Sololá, Quiche y San Marcos
4.3. Principios Registrales del Sistema Registral Guatemalteco
4.3.1. Definición:
Los principios registrales sirven para explicar de una manera sencilla el
contenido y funcionamiento de un Registro, estos son los lineamientos primarios
de la actividad registral, y son utilizados como parámetros implícitos en una
inscripción registral exitosa y deben ser la finalidad de toda misión registral.
4.3.2. Clasificación
Los principios registrales, según el autor Nery Muñoz13, se clasifican de la
siguiente manera
13 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 19
a. Principio de Inscripción:
Este principio consiste en que a través del mismo se
adquieren derechos inmobiliarios y su importancia estriba en
que todas las relaciones jurídicas relativas a un bien y para su
tráfico en los negocios jurídicos nacen mediante su primera
inscripción en el Registro de la propiedad y modifican su
titularidad a través de las siguientes inscripciones. La
inscripción constituye un requisito esencial para el
reconocimiento del acto a través de la consecuente publicidad
que supone la inscripción, salvaguardando la propiedad, bajo
el principio primero en registro, primero en derecho. La
inscripción puede ser declarativa que es aquella que
reconoce o declara un estado jurídico, y constitutiva cuando
se constituye un derecho real.
b. Principio de Especialidad:
Este principio no es más que la asignación que se le
da, de un folio a cada finca, es decir que el folio está
destinado estrictamente al nacimiento y posteriores
modificaciones de una finca, este principio es inherente al
sistema de folio real. Esta asignación se logra al determinar
los sujetos contractuales, los bienes y los derechos reales que
afectan a los mismos.
c. Principio de Rogación:
El principio de Rogación también es llamado principio
de instancia porque se refiere a que las inscripciones
registrales son pedidas a instancia de parte, es decir una
persona interesada en asegurar un derecho susceptible de ser
inscrito es quien hace la petición que da lugar a una anotación
o modificación al status de un determinado inmueble. Este
principio es aquel que proviene de la voluntad que los sujetos
plasman en su titulo, para solicitar que lo que fue consentido
entre ellos, sea asentado en los registros inmobiliarios y así
pueda ser oponible ante terceros.
d. Principio de Legalidad:
El principio universal de legalidad se refiere al resultado
de la aplicación de la ley. Es decir, dada una norma jurídica,
es pertinente hacer lo que sea necesario para ajustar
operativamente el actuar de la institución a dicha norma
jurídica, nada más y nada menos, por cuanto un principio
constitucional dicta que toda persona puede hacer lo que la
ley no prohíba, esto nos predispone a esperar más
ajustamiento a lo justo que lo que la norma dice, pero si nos
ceñimos al principio de legalidad básico lo que esperamos del
administrador de justicia es realizar y ajustar su actividad, en
este caso registral, en lo que la ley dice.
Y al hablar operativamente, dentro del marco de este
importante principio registral encontramos la necesidad de la
manifestación de los requisitos formales que establece la ley
en cada documento público que se presente al registro para
lograr su inscripción en la finca objeto del documento o
contrato. Todo documento que su contenido contravenga u
omita requisitos formales no puede ser inscrito porque el
hacerlo se daña o perjudica el derecho mismo de quien lo
está ejerciendo, en esto estriba la importancia de este
principio dentro de la esfera registral.
Dentro de este principio como elemento esencial se
encuentra la función calificadora del ente registral, ya que es
imprescindible que el registrador, se cerciore que, de acuerdo
a la ley, el documento presentado cumple con cada uno de
los requisitos formales exigidos por la ley para cada uno de
ellos. Esta función calificadora la debe cumplir el registrador
previo a inscribir el acto o contrato en la finca y si fuera el
caso, que no se cumple con los requisitos necesarios deberá
suspender o rechazar, según corresponda la inscripción y
devolver el documento para su subsanación.
e. Principio de Tracto Sucesivo:
Según Américo Atilio Cornejo, el tracto sucesivo es “un
mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o
conexión de las adquisiciones por el orden regular de los
titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los
actos adquisitivos inscriptos, una continuidad perfecta en
orden al tiempo sin salto alguno, de suerte que ello refleje el
historial sucesivo de cada finca matriculada”14
El tracto sucesivo no es más que una cadena
ininterrumpida de transacciones sobre una finca, constituye
una garantía de la coherencia de la inscripciones registrales
ya que la inscripción de cada acto dependerá de procedencia
en cuanto a quien la solicita, si está legitimado, por ejemplo
una venta debe ser realizada por el titular inscrito, ya que si
este a su vez vendió y luego trata de inscribirse una nueva
transacción sin que previamente conste el derecho inscrito del
que vende, este documento no puede ser inscrito, este
principio registral representa en el que hacer registral y
concretamente a partir de la presentación del documento: la
continuidad e ininterrupcion que debe prevalecer en el acto de
la inscripción registral, teniéndose como los elementos más
relevantes de este principio, el sujeto o titular de derecho y
el objeto , es decir que dentro del documento a inscribir se
describe o relaciona tal y como consta en el Registro la finca
objeto del contrato, principalmente en cuanto a su número de
finca, folio y libro y cuando se relacionan su ubicación y área,
estas debe ser coherente con lo inscrito.
14Cornejo, Americo Atilio. Derecho Registral.Editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina, 1994. Página 109
f. Principio de Consentimiento:
Se refiere a que el registrador ha de comprobar nada
mas que se incluya la declaración abstracta de voluntad
dirigida tan solo a obtener la modificación jurídica en sí
misma, mientras que deja fuera de su juicio lo relativo a la
legalidad del negocio que haya servido de base;
g. Principio de Publicidad:
La veracidad es uno de los principios registrales que
hoy por hoy reviste más importancia en virtud de que a través
de la publicidad se logra un reconocimiento amplio del
derecho inscrito, desde el punto de vista que sale de lo
privado, de lo personal para entrar a un derecho que es
conocido por todo aquel que pueda tener interés.
Las instituciones registrales son públicas
consecuentemente, cualquier persona que tenga interés
puede accesar a la información contenida en el Registro
relativa a los bienes inscritos y en eso radica este principio de
publicidad y su importancia. Según el libro de Derecho
Registral de Américo Atilio Cornejo15, la publicidad se produce
por diversos medios:
a) Exhibición de los asientos del registro, en la forma que
establecen las reglamentaciones locales, tratando de
evitar la posibilidad de pérdida, adulteración o
deterioro.
b) Expedición de copias autenticadas de la
documentación,
c) Informes
d) Certificaciones
La diferencia entre la certificación o los certificados y
los informes es la siguiente: el informe al igual que la copia
15 ibid, pagina 110
autentica de los asientos, solo produce publicidad-noticia y
asegura la veracidad de la información en el momento en
que es emitida. En cambio, el certificado, además de
producir un anoticiamiento respecto de la situación registral
de un inmueble, asegura su inmutabilidad durante el plazo
de su validez mediante el mecanismo de la reserva de
prioridad.16
h. Principio de Fe Pública:
El principio de fe pública se refiere a la presunción que
quien se encuentra como propietario, poseedor o acreedor de
derechos en una finca lo es en realidad, asimismo que
cuando este derecho esta cancelado en el registro, es porque
realmente ya no existe.
i. Principio de Legitimación:
Cuando hablamos de Legitimación como principio
registral, nos referimos a la potestad o ejercicio de un interés
valido legalmente hablando para solicitar movimientos en el
status de la finca, conforme a negociaciones licitas o para
solicitar al Registro cualquier información sobre el bien.
j. Principio de Prioridad:
El principio de prioridad se refiere a la prelación en cuanto a la inscripción del documento que ingreso primero al Registro, se sustenta en la característica especial que reza primero en tiempo, primero en derecho, que no es más que cada documento al ser presentado a la Institución, tendrá una numeración, fecha y hora que redundara en su inscripción, en virtud de que si fuera presentado posteriormente un documento que afecta la finca no podrá ser inscrito antes del primero en presentación.
16 Op cit Página 147
