Embed Size (px)
Citation preview
Argentina
Buenos Aires, Julio 2017
Situación Inmobiliaria
Julio 2017
El sector inmobiliario comenzó su proceso de recuperación hacia agosto’16, mientras que sus resultados
positivos se propagaron hacia la Construcción hacia fines de ese año. Los factores que contribuyeron al
inicio de la fase expansiva son: a) la normalización cambiaria para un mercado acostumbrado a operar
en divisas; b) el impacto del sinceramiento fiscal y c) el lanzamiento de las líneas de crédito hipotecarias
ajustables en UVAs
La relación Préstamos Hipotecarios/PIB alcanzó niveles muy bajos en Argentina, ubicándose en 2016 en
el 0,7%. En los últimos meses se ha visto un creciente interés, en particular en la modalidad ajustable
por inflación, que se verá reforzado en la medida de que tenga éxito el proceso desinflacionario
El crédito hipotecario en unidades indexadas (UVA’s), al estilo de la UF chilena, modera el riesgo de tasa
de interés para el deudor, a la vez que reduce la relación entre cuota inicial e ingreso, permitiendo el
acceso de sectores de ingresos medios a la compra de vivienda
El crecimiento de los ingresos y la población en un entorno macroeconómico de mayor estabilidad, junto
con la aparición del crédito hipotecario promoverán el desarrollo del mercado inmobiliario pese a ciertos
factores que podrían obstaculizar el proceso como la posible Reforma al Código Urbano de CABA o la
falta de desarrollo del mercado de capitales local para absorber las hipotecas “titulizadas”
En ausencia de señales de sobrevaluación actual de los inmuebles, el aumento de demanda por los
factores mencionados, junto con la presión al alza de los costos de la construcción y el lento traspaso de
inmuebles en alquiler a la venta por parte de sus propietarios, tendería a presionar al alza gradualmente
los precios de la propiedad, sin riesgos de generación de una burbuja inmobiliaria en el corto plazo
2
Julio 2017
Click here to modify the style of the master title
01
02
03
Cambios en la política económica impulsan el
sector inmobiliario
El crédito en UVA mejora la accesibilidad
¿Los factores positivos son sustentables a futuro?
Índice
Julio 2017
Click here to modify the style of the master title
01Cambios en la política económica impulsan
el sector inmobiliario
Julio 2017
El levantamiento de restricciones cambiarias “normalizó” el
funcionamiento del mercado inmobiliario
Dic’15 a Jun’16 Abril ’16 Oct’16 - Mar’17
El lanzamiento de la línea
de créditos hipotecarios
ajustables denominados
UVA’s
El impacto del
sinceramiento impositivo
que finalmente ascendió a
116,8 mil millones de
dólares
5
El sinceramiento fiscal contribuyó a ampliar la base de demandantes de vivienda a la vez que
el acceso al crédito hipotecario aumentó con la creación de unidades indexadas
El levantamiento del
“cepo” y la normalización
cambiaria para un
mercado como el
inmobiliario que tiene
como característica
operar en divisas
Julio 2017
La cantidad de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 65,1% (desestacionalizado) desde el
levantamiento del “cepo cambiario” en diciembre 2015 a mayo de 2017, aunque aún están 13,1% por debajo del
promedio histórico previo al cepo (1997-2011)
En la provincia de Buenos Aires, con cifras a abril, las escrituras mostraron un crecimiento del 27,8% desde
dic’15, un 5,7% por debajo del período previo al cepo (2005-2011)
El monto total escriturado (CABA más provincia de Buenos Aires) ascendió en abril a $ 17.246 millones, un valor
anualizado de alrededor de UDS 12.550 millones, entorno a 1,1 % del PIB
Escrituras en la Ciudad de Buenos Aires
6Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de los Colegios de los Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires.--
Escrituras en la Provincia de Buenos Aires
Sector Inmobiliario con resultados claramente positivos a partir de
agosto’16 pero aún por debajo del tamaño histórico
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
en
e-9
7
en
e-9
8
en
e-9
9
en
e-0
0
en
e-0
1
en
e-0
2
en
e-0
3
en
e-0
4
en
e-0
5
en
e-0
6
en
e-0
7
en
e-0
8
en
e-0
9
en
e-1
0
en
e-1
1
en
e-1
2
en
e-1
3
en
e-1
4
en
e-1
5
en
e-1
6
en
e-1
7
Original Desestacionalizado
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
en
e-0
5
sep-0
5
ma
y-0
6
en
e-0
7
sep-0
7
ma
y-0
8
en
e-0
9
sep-0
9
ma
y-1
0
en
e-1
1
sep-1
1
ma
y-1
2
en
e-1
3
sep-1
3
ma
y-1
4
en
e-1
5
sep-1
5
ma
y-1
6
en
e-1
7
Original Desestacionalizado
Julio 2017
La mayor actividad inmobiliaria comenzó a impactar favorablemente
en la construcción de viviendas a fines de 2016
El indicador del Grupo Construya, elaborado sobre las ventas reales de 11 firmas relevantes de distintos
insumos de la construcción para viviendas (cemento, cerámicos, aluminio, etc.), alcanzó un piso en abril
2016 y luego empezó a recuperarse, alcanzando un aumento de 24% a/a a junio 2017
En el caso de la serie de permisos de construcción, que funciona como un indicador anticipado de la
actividad, todavía no hay una tendencia definida, si bien abril-mayo exhibe un fuerte repunte
Índice Construya
7Fuente: Research BBVA Francés sobre datos del Grupo Construya.--
Permisos de Construcción – en m2
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de INDEC..--
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0
400,0
450,0
E'1
0 M S
E'1
1 M S
E'1
2 M S
E'1
3 M S
E'1
4 M S
E'1
5 M S
E'1
6 M S
E'1
7 M
Original Desestacionalizado
400000,0
450000,0
500000,0
550000,0
600000,0
650000,0
700000,0
750000,0
800000,0
850000,0
Julio 2017
La construcción también se vio impulsada por la política de
infraestructura del Gobierno
Fuerte impulso a la inversión en transporte con un plan que alcanza USD 33mM en 4 años
Llamados a licitación – Últimos 12 meses
8Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Construar.--
Realización de 2800 km de autopistas en 4
años, lo cual significa duplicar la extensión
de autovías en el país y mejorar el estado de
decenas de rutas en situación precaria
Ferrocarril: USD 2600 millones de inversión
en ferrocarriles urbanos con cambios en el
tendido vial, el señalamiento, la accesibilidad
a las estaciones, electrificación de ramales y
renovación de flotas
Ferrocarril Belgrano Cargas: puesta a punto
de la primer etapa desde Avia Tersi a
Barranqueras
52
9490
93 93 9286
82
95
86
77
90
110109
99
8782
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
0
20
40
60
80
100
120
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17e
Valo
r en U
$D
pro
pie
dad e
stá
ndar
N°
de s
ueld
os m
ensuale
s n
ecesarios
Numero de sueldos mensuales promedios necesarios
Valor en U$D de una propiedad estándar de 60 m2
Julio 2017
Click here to modify the style of the master title
02El crédito en UVA mejora
la accesibilidad
Julio 2017
Las condiciones de accesibilidad mejoraron desde 2015 por el
aumento de salarios en dólares
Las restricciones en el acceso a divisas
(“cepo cambiario”) produjeron un
amesetamiento en el precio de la vivienda,
entre 2011-2015
Esta tendencia se revirtió en 2016 y
esperamos que los precios recuperen en
2017 (+ 8,4% a/a en USD en promedio de
barrios de CABA )
Desde 2015, los salarios aumentaron por
encima del tipo de cambio relevante para
el mercado inmobiliario, lo que se repetirá
en 2017 con una suba del salario nominal
del 28,8% a/a en promedio y una mejora
del 15% a/a en dólares
La cantidad de sueldos promedios
necesarios para adquirir una vivienda
standard se reduce a 82 en 2017, aunque
aún encima de los mínimos de la
Convertibilidad
Accesibilidad a la Vivienda Promedio CABA
10Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario e INDEC.-
52
9490
93 93 9286
82
95
86
77
90
110109
99
8782
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
0
20
40
60
80
100
120
200
1
200
2
200
3
200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7e
Va
lor
en
U$
D p
rop
ied
ad
es
tán
da
r
N°
de
su
eld
os
me
nsu
ale
s n
ece
sa
rios
Numero de sueldos mensuales promedios necesarios
Valor en U$D de una propiedad estándar de 60 m2
Julio 2017
Pero la ausencia de crédito hipotecario limitó el desarrollo del
mercado inmobiliario
El crédito hipotecario en relación al PIB se encuentra muy alejado de los estándares internacionales
Luego de la crisis del 2001, desapareció el crédito hipotecario en dólares y el ratio descendió
significativamente para llegar en 2016 a representar sólo el 0,7% del PIB
En países desarrollados como EEUU (57%), Reino Unido (69%) y Alemania (35%), la relación es
notoriamente superior, pero también lo es a nivel regional, en países como Chile (20,2%), Uruguay (5%) y
Brasil (7,7%)
11Fuente: Research BBVA Francés sobre datos del BCRA y del Ministerio de Hacienda y Finanzas.-
Relación Préstamos Hipotecarios/PIB
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
Julio 2017
Diversos factores legales y sociales explican el menor desarrollo del crédito hipotecario en la región y en Argentina
Incapacidad de pago de las familias
• Ingresos bajos e inestables, informalidad.
• Asimetría de la información, el usuario no puede demostrar fuentes de ingresos suficientes y la
irregularidad de los mismos eleva el riesgo de incumplimiento para el acreedor.
• Solución efectiva: subsidios explícitos y focalizados a los demandantes que demuestran
disciplina y capacidad de ahorro, complementado con crédito privado
• Inexistencia de títulos de propiedad y deficiencias de sistemas de registro, dificultades legales y
costos reputacionales para ejecutar hipotecas.
• Los costos de recuperación de las garantías absorben entre 25-30% de la deuda y toman 1-3 años.
• Solución efectiva: reforma de procedimientos judiciales con salas especializadas, entrega
títulos de propiedad
Riesgo de recuperación de la garantía
• Variaciones en la tasa de interés entre 15-20% hacen que el costo de captación de recursos sea
inestable.
• Riesgo de volatilidad de tasas: no se puede trasladar al deudor porque pocas familias pueden ajustar
tanto su presupuesto y si se traslada al acreedor cobrará un fuerte recargo por asumir riesgo.
• Solución efectiva: la indexación del valor del capital elimina el riesgo para el deudor, si las tasas
reflejan sólo cambios en tasa de inflación, pero lo traslada al acreedor que debe poder
fondearse de igual forma
Fluctuación en la tasa de interés
• Fuentes de recursos inestables y de corto plazo para un crédito hipotecario de largo plazo en un
entorno macroeconómico volátil.
• Convertir recursos de corto plazo en préstamos de largo plazo requiere asistencia del Banco Central.
• Solución efectiva: fuentes de financiamiento de largo plazo (AFP’s y compañías de seguros) y
soporte del mercado de capitales para movilizar el ahorro (¿titulización de hipotecas?)
Riesgo de descalce de plazos
Plan
Procrear
UVA’s
12
Julio 2017
La creación de la UVA pretende reducir el riesgo de tasas y desarrollar el crédito hipotecario “a la chilena”
Crédito Hipotecario / PIB
Las entidades deberán dar al cliente la opción
de extender 25% el plazo en caso de que la
cuota hipotecaria resulte un 10% superior a la
que se hubiera observado si se ajustase por
variación de salarios (coeficiente CVS)
En un contexto de alta inflación, permite una
cuota menor del préstamo hipotecario, pero que
crece en el tiempo con la inflación,
manteniéndose constante en términos reales
La indexación se basa en la Unidad de Valor
Adquisitivo (UVA) que representa un milésimo
del costo de un m2 de construcción, indexada
por inflación (CER), que puede aplicarse para
contratos de captación (plazo fijo a + 180 días) y
de colocación de fondos a más de un año
(incluyendo LCIP)
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Bancos Centrales Latam.- 13
0,7%
23,3%
5,8%6,5%
4,6%
2,4%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
Argentina Chile Colombia Perú Uruguay Venezuela
Media Latam 7,3%
Julio 2017
En Chile, la UF se implantó en 1976 y sobrevivió períodos de alta
inflación y cambios de precios relativos
Chile: Salarios nominales, inflación y crédito hipotecario ajustable (var. % a/a)
Pero el crédito ajustable recién alcanzó más de 64% del crédito LP cuando las expectativas de inflación y salarios
convergieron a la meta del BC y las AFP’s proveyeron una fuente de fondeo a largo plazo
La tasa de interés real es más baja en el sistema indexado porque excluye la prima de riesgo por inflación y tiende a
disminuir en el tiempo
Es conveniente una cláusula de reajuste única cuando los precios relativos son de equilibrio para evitar distorsiones en la
asignación de recursos y distribución de ingreso
Chile: Tasa real promedio en los sistemas reajustable y no reajustable (% anual)
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Banco Central de Chile e INE Chile.-
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
19
81
19
83
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
20
09
20
11
20
13
20
15
mM
de $
ch
ilen
os
Var.
% S
ala
rio
s e
In
flació
n
Inflación (eje izq) Salario Nominal (eje izq)
Crédito UF a $2015 (eje der)
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
20
08
20
10
20
12
20
14
Sistema no reajustable Sistema reajustable
14
Julio 2017
El principal obstáculo al desarrollo del mercado hipotecario en Argentina
fue la elevada tasa de interés nominal por la alta inflación
El precio del m2 en Argentina no luce elevado en relación a otras capitales de América del Sur, teniendo la calidad de prestaciones de la ciudad capital
La cantidad de salarios requeridos para acceder a un departamento de 60 m2 en la capital es la menor de la región
Teniendo en cuenta, 2 salarios medios por familia y un LTV de 75%, el sistema ajustable permitiría el acceso potencial a 2 millones de trabajadores formales
Fuente: Research BBVA Francés.-
1) Calculada como cantidad de sueldos mensuales para adquirir un departamento de 60 m2. Los datos de Argentina son
una estimación para 2017, para el resto de los países se utilizaron valores de 2016.-
Condiciones de Accesibilidad
La accesibilidad en términos de la relación salarios/precio de la vivienda no muestra
mayores distorsiones comparado con la región
15
en USD
Variables Argentina Chile Colombia México Perú
Precio m2 (promedio Ciudad
Capital) 2125 1917 1329 1055 1541
Valor Departamento 60 m2 127.491 115.000 79.723 63.328 92.460
Salarios Promedio Trabajador
Registrado 1.550 750 703 494 600
Accesibilidad (meses) 1/ 82 153 113 128 154
Julio 2017
La introducción del crédito en unidades indexadas mejoró la
accesibilidad al mercado hipotecario
El crédito ajustable por inflación (UVA’s) reduce el valor de la cuota inicial de un departamento tipo a
menos del 30% del ingreso familiar promedio del sector formal, reduciendo las barreras de acceso al
crédito hipotecario
Adquisición Departamento de 60 m2
Fuente: Departamento Inmobiliario BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario y Ministerio de Trabajo.- 16
Chile Argentina Argentina
Variables (UF) (UVAS) Tasa Fija Nominal
Valor propiedad en USD 115.000 127.491 127.491
Valor propiedad en UF/UVAS 3010 113.304 -
Financiamiento 80% 75% 75%
Total Financiado UF/UVAS 2.408 84.978 7
Plazo en meses 240 240 240
Tasa Efectiva 3,89% 6,90% 19,90%
Valor Cuota en UF/UVAS 14,37 653,74 -
Valor Cuota $ locales 370.918 12.683 27.877
Salario Promedio Formalen $
locales 500.000 26.133 26.133
Relación Cuota/Salario
Promedio 74,2% 48,5% 106,7%
Relación Cuota/Ingreso
familiar (2 p) 37,1% 24,3% 53,3%
Relación Alquiler/Cuota 28,3% 61,2% 27,9%
Julio 2017
Población urbana 38,7 M
Entre 15 y 64 años
25,1 M
Ocupados
16,1 M
Asalariados
12,1 M
Formales
8,0 M
Empleados públicos
3,1 M
Empleados
Privados 1/
6,2 M
Informales
4,1 M
No asalariados
4,0 M
Desocupados
1,6 M
Seguro de desempleo 3/
0,7 M
Inactivos
7,5 M
Menores de+ 14 años
9,1 M
AUH
6,6 M
Mayores de
65 años
4,4 M
Jubilados y pensionados 2/
6,6 M
Población rural 3,8 M
Los potenciales demandantes de crédito indexado serían los
asalariados formales de ingresos medios altos
$ 85,8 MM $ 519,5 MM
$ 1396,4 MM $ 707,4MM
Clientes potenciales máximos (25% de los
trabajadores formales con mayores ingresos): 2,0 M
1/ Incluye trabajadores rurales.
2/ Cifras a junio’16.
3/ Cifras a febrero’16.
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de EPH aplicados al total de la población urbana y ANSES.- 17
Julio 2017
50.000
55.000
60.000
65.000
70.000
75.000
80.000
ma
y-1
6
jun-1
6
jul-16
ag
o-1
6
sep-1
6
oct-
16
no
v-1
6
dic
-16
en
e-1
7
feb-1
7
ma
r-1
7
ab
r-1
7
ma
y-1
7
jun-1
7
mill
on
es d
e P
eso
s
Hipotecarios sin UVA Stock UVA
Total Préstamos
Hipotecarios:
Junio'17 = +39,7% a/a
El crédito hipotecario comienza a despegar
Stock de crédito hipotecario total y con UVAMontos escriturados en CABA y % hipotecas
El déficit de vivienda alimenta la demanda de nuevas familias.
Nuevos subsidios con PROCREAR para facilitar el pago inicial
Temores por la nueva ley de alquileres pueden restringir la oferta de unidades para alquiler.
Los precios relativos comienzan a estabilizarse pero los precios de los inmuebles en USD se
mantienen altos
El fondeo de largo plazo en UVA aún es escaso
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de BCRA..-Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Colegio de Escribanos CABA..- 18
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
en
e-1
6
feb-1
6
ma
r-1
6
ab
r-1
6
ma
y-1
6
jun
-16
jul-16
ag
o-1
6
sep-1
6
oct-
16
no
v-1
6
dic
-16
Porc
enta
je d
e H
ipote
cas
Mill
ones d
e d
óla
res
Monto Escrituras CABA en mill USD, (eje izq)
% del Monto escriturado con Garantía Hipotecaria (eje der)
Julio 2017
Bancos Privados Bancos Públicos
Variable Mínimo Máximo Mínimo Máximo
Tasa Fija UVA 5,90% 7,50% 4,90% 8,50%
Plazos 240 meses 360 meses 240 meses 360 meses
LTV 75% 75% 70% 75%
Relación Cuota/Ingreso 25% 25% 25% 25%
Similares condiciones de mercado para los préstamos hipotecarios
Relevamiento del Mercado Hipotecario UVAs
Las condiciones de los créditos hipotecarios con UVAs ofrecidas por los bancos púbicos y privados son
similares en los plazos, LTV y Relación Cuota/ingreso máximo, diferenciándose por tasas
El ranking del total de saldos de préstamos hipotecarios es liderado por los bancos públicos con una
participación de casi el 70%, mientras que los bancos privados se ubican en el 30%, correspondiendo a
los de capital extranjero el 9% y el resto a los de capital nacional
Ranking de Saldos de Préstamos Hipotecarios
Fuente: Research BBVA Francés.- Fuente: Departamento Inmobiliario BBVA Francés.-19
Posición Participación %
Entidades dic-16 dic-16 dic-15
Bancos Públicos - 69,75% 68,21%
Banco de la Nación Argentina 1 37,98% 36,84%
Banco de la Ciudad de Bs Aires 2 16,18% 15,56%
Banco Provincia de Bs Aires 4 6,04% 5,78%
Bancos Privados - 29,96% 31,62%
Entidades no bancarias - 0,29% 0,17%
Julio 2017
Click here to modify the style of the master title
03¿Los factores positivos son
sustentables a futuro?
Julio 2017
21
Principales promotores y detractores para el desarrollo futuro del
mercado inmobiliario
Promotores
El horizonte de un crecimiento de la actividad económica
general con gradual recuperación de las remuneraciones
El desarrollo del mercado hipotecario, en particular a
través de las UVAs
Baja del Impuesto a los Ingresos Brutos en CABA y
provincia de Buenos Aires para Préstamos Hipotecarios
Alto costo de la construcción que empuja los precios al
alza abre un interrogante sobre las condiciones de
accesibilidad
Reformas al Código Urbano de CABA que podría impactar
también al alza en el precio de los departamentos al limitar
el número de pisos de las torres
Insuficiente desarrollo del mercado de capitales para
absorber titulización de hipotecas
Ley de Alquileres en tratamiento legislativo que podría
imponer restricciones en el mercado
Detractores
Julio 2017
El probable aumento de demanda de vivienda enfrentará una oferta
reducida en el corto plazo
En el corto plazo, la demanda que se
efectivice en virtud del acceso al crédito
presionaría sobre la oferta de vivienda
actualmente en alquiler y los propietarios
deberán evaluar si mantener la propiedad
del inmueble
Esta decisión deberá tener en cuenta la
rentabilidad del alquiler (neta de los costos
fiscales y de mantenimiento) vs la de
invertir en otros activos financieros. La
perspectiva de tasas de interés reales
positivas en los próximos años hacen
menos atractiva la inversión en inmuebles
Pero deben tomarse en cuenta la menor
volatilidad de la inversión “en ladrillos” para
inversores adversos al riesgo,
condicionados por la historia argentina de
inflación crónica y abruptas depreciaciones
Las expectativas de revalorización de la
propiedad por aumento de precios alentaría
la retención del inmueble en propiedad
Vivienda según régimen de tenencia (% sobre el total)
22Fuente: Research BBVA Francés sobre datos del Censo de Población 2010 (INDEC).-
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
Propietarios Inquilinos Otras modalidades
Ciudad de Bs Aires Nacional
Julio 2017
En tanto los alquileres: muestran una leve recuperación de la
rentabilidad pero con condicionantes a futuro
Rentabilidad Bruta y Neta de un Dpto. UsadoEvolución Precio del Alquiler e IPC
La rentabilidad bruta y neta (contempla gastos de mantenimiento) de los alquileres que se había reducido de 5%
a 3% en 2014, se ha recuperado en los últimos 2 años como consecuencia de un incremento más pronunciado
en los alquileres que en la cotización de los activos. Influyeron también en forma positiva la cotización del dólar y
negativamente los costos de mantenimiento e impuestos
La modalidad de alquiler en Argentina deja en manos del inquilino el pago no sólo del alquiler, sino también de
expensas e impuestos, a excepción de los extraordinarios. Ello le pone un límite al crecimiento del precio de los
alquileres y por ende a la rentabilidad a percibir
El proyecto de Ley de Alquileres que se discute en el ámbito legislativo contempla mecanismos de indexación,
una fijación mínima del contrato de 2 a 3 años y bajar a sólo un mes el depósito de garantía
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario..--Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario e INDEC..--23
0,0
200,0
400,0
600,0
800,0
1000,0
1200,0
1400,0
1600,0
1800,0
2000,0
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
20
08
20
10
20
12
20
14
20
16
Alquiler Inflación
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
Rentabilidad Neta Rentabilidad Bruta
Julio 2017
Un aumento de la oferta de inmuebles en el mediano requerirá mayor
inversión de desarrolladoresLa Q de Tobin muestra que los costos presionan al alza los precios requeridos para
alentar mayor inversión en construcción
La Q de Tobin es un ratio que grafica la
relación entre el precio de los
Departamentos y el Costo de la
construcción, es decir ilustra los incentivos
existentes a invertir en nuevas unidades
El precio de los departamentos por las
dificultades en el normal funcionamiento
del mercado ha tenido un comportamiento
moderadamente creciente, mientras que
los costos, tanto de materiales como de
mano de obra, han aumentado en mayor
proporción, erosionando el ratio
De esta manera, existe una presión al alza
de los precios para recuperar incentivos en
caso de que la demanda esté en
condiciones de convalidarlos tal como
esperamos
Precio de Departamentos/ Costo de la Construcción
24Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario y Cámara Argentina de la Construcción.-
60,0
70,0
80,0
90,0
100,0
110,0
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17e
Q Tobin Media
Julio 2017
El Relevamiento Inmobiliario de América Latina reporta el precio del m2 de departamentos de
similares condiciones y barrios selectos en ciudades de 10 países de América Latina.
El cómputo se hace a partir del precio ofrecido
Buenos Aires se encuentra en el 4°lugar en el ranking regional del
precio del m2 lo que sugiere espacio para futuros aumentos
Argentina, en particular la Ciudad de Buenos Aires por los motivos antes reseñados, todavía
tiene margen para crecer en la cotización del m2
Fuente: Relevamiento Inmobiliario de América Latina. – Di Tella-Navent.-.
- El promedio regional
se ubica UDS 2044.
- Tres ciudades se
relevan de Argentina,
ubicándose en orden
decreciente: Buenos
Aires UDS 2659,
Rosario UDS 1612 y
Córdoba UDS 1542
Precio del m2 de Departamentos
25
840 1.194 1.352 1.386 1.419 1.542 1.612
1.845 1.895 2.018 2.044
2.637 2.659 2.910
3.269
4.079
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
Ca
raca
s,
Ve
nezue
la
Gua
dala
jara
, M
éxic
o
Bogo
tá, C
olo
mb
ia
Quito,
Ecuad
or
Mo
nte
rrey, M
éxic
o
Có
rdoba
, A
rgentina
Ro
sa
rio, A
rgen
tin
a
Lim
a, P
erú
Dis
trito F
edera
l, M
éxic
o
Ciu
da
d d
e P
ana
má,
Pana
má
Pro
med
io
San P
ab
lo, B
rasil
Buen
os A
ires, A
rgentina
Mo
nte
vid
eo
, U
rug
uay
Santiag
o d
e C
hile
, C
hile
Río
de
Ja
neir
o, B
rasil
Julio 2017
26
No hay señales de sobrevaluación del precio de la vivienda
Ratio Precio de la Vivienda/Ingreso Familiar
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario..--
Ratio Alquiler/Precio de la Vivienda
Fuente: Research BBVA Francés sobre datos de Reporte Inmobiliario y BCRA.-
El precio de la vivienda aumentó a un promedio moderado de 3% anual desde 2004, aunque a partir de
2011, la práctica paralización del mercado inmobiliario resta valor a estos precios como referencia
La relación de cuantos años de ingresos se necesitan para comprar una vivienda de 60m2 (3,4) se
encuentra levemente por debajo del promedio de la región y cercano a la media del período. Este
indicador sugiere que los precios no han crecido desproporcionadamente respecto a los ingresos, en cuyo
caso se reduciría la demanda de propiedad y se produciría un ajuste a la baja de precios
El ratio Alquiler/Precio que computa la rentabilidad de mantener un inmueble en alquiler registra una
moderada tendencia decreciente que se revierte en los últimos años, sugiriendo que no es necesaria una
fuerte caída de precios para sostener la renta relativa de este activo vs otras alternativas de inversión
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
19
80
19
83
19
86
19
89
19
92
19
95
19
98
20
01
20
04
20
07
20
10
20
13
20
16
Indicador Promedio + 1 Desvío St - 1 Desvío St
sobrevaluación
0%
5%
10%
15%
20%
25%
19
92
19
95
19
98
20
01
20
04
20
07
20
10
20
13
20
16
Indicador Promedio + 1 Desvío St - 1 Desvío St
Julio 2017
Perspectivas futuras de los precios de los inmuebles
Presiones de demanda
Abril ’16 Oct’16 - Mar’17
Vía mayores ingresos, por
mejora de actividad y
blanqueo
27
Vía crédito por desarrollo
del mercado hipotecario
UVAs
Relativa subvaluación
frente a otras ciudades de
la región
Impulso de aumento de
costos de la construcción
requiere mayores precios
para asegurar
rentabilidad
Presiones de oferta
Los propietarios de
inmuebles en alquiler
podrían incrementar la
oferta a la venta ante la
mayor rentabilidad de
otros activos financieros
en un entorno de mayor
estabilidad macro
Pero prevalecen los
factores que impulsarían
moderadamente los
precios de la propiedad a
mediano plazo
No existen señales de
burbuja inmobiliaria.
Julio 2017
28
AVISO LEGAL
El presente documento, elaborado por el Departamento de BBVA Research, tiene carácter divulgativo y contiene datos, opiniones o estimaciones
referidas a la fecha del mismo, de elaboración propia o procedentes o basadas en fuentes que consideramos fiables, sin que hayan sido objeto de
verificación independiente por BBVA. BBVA, por tanto, no ofrece garantía, expresa o implícita, en cuanto a su precisión, integridad o corrección.
Las estimaciones que este documento puede contener han sido realizadas conforme a metodologías generalmente aceptadas y deben tomarse como
tales, es decir, como previsiones o proyecciones. La evolución histórica de las variables económicas (positiva o negativa) no garantiza una evolución
equivalente en el futuro.
El contenido de este documento está sujeto a cambios sin previo aviso en función, por ejemplo, del contexto económico o las fluctuaciones del mercado.
BBVA no asume compromiso alguno de actualizar dicho contenido o comunicar esos cambios.
BBVA no asume responsabilidad alguna por cualquier pérdida, directa o indirecta, que pudiera resultar del uso de este documento o de su contenido.
Ni el presente documento, ni su contenido, constituyen una oferta, invitación o solicitud para adquirir, desinvertir u obtener interés alguno en activos o
instrumentos financieros, ni pueden servir de base para ningún contrato, compromiso o decisión de ningún tipo.
Especialmente en lo que se refiere a la inversión en activos financieros que pudieran estar relacionados con las variables económicas que este
documento puede desarrollar, los lectores deben ser conscientes de que en ningún caso deben tomar este documento como base para tomar sus
decisiones de inversión y que las personas o entidades que potencialmente les puedan ofrecer productos de inversión serán las obligadas legalmente a
proporcionarles toda la información que necesiten para esta toma de decisión.
El contenido del presente documento está protegido por la legislación de propiedad intelectual. Queda expresamente prohibida su reproducción,
transformación, distribución, comunicación pública, puesta a disposición, extracción, reutilización, reenvío o la utilización de cualquier naturaleza, por
cualquier medio o procedimiento, salvo en los casos en que esté legalmente permitido o sea autorizado expresamente por BBVA.
Sector Inmobiliario y ConstrucciónArgentina
Buenos Aires, Julio 2017
