View
221
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
situación inmobiliaria - valora - junio 2010 - ipunta.com
Citation preview
1
2Junio.2011
EDITORIAL
Tumbara catumaba tim bum ba, tumbara catumaba tim bum ba, si, con el último repiquetear de los tam-boriles podemos decir que el verano se termino!!!!!!!!!!!!!!!!!.
Verano, por demás movido, con la concurrencia de muchos turistas, provenienté de la región en número muy importante y del viejo mundo en permanente asenso año a año. Y sobre este punto creo que es importante hacer un aparte.
Es bien sabido por todos que nuestras costas siempre o históricamente fueron visitadas y muy apreciadas por nuestros hermanos Argentinos, muchos de los desarrolladores inmobiliarios del siglo pasado provie-nen de la vecina orilla, propietarios de inmuebles de importantísimo valor, descubridores y colonizadores de lugares como, Laguna del Diario, El Country, Desarrolladores de Edificios en La Punta, Manantiales, La Barra, José Ignacio, …….
Pero en la actualidad estamos viendo que se está produciendo un cambio muy acentuado en este sentido ya que brasileros en número muy importantes, estadounidenses y europeos, están desembarcando en nuestras costas como una vez lo hicieron nuestros colonizadores, para realizar esta vez inversiones en tierras, edificios, residencias y chacras marítimas, porque han visto en Uruguay una suerte de condiciones geográfico naturales, como en otras partes del mundo existen. Y vaya si es importante que esto le esté pasando al Uruguay, muchas de las preguntas que nos hacen a diario en Valora, sobre que explicación le encontramos nosotros a este crecimiento en los valores inmobiliarios, es producto entre otros factores de esto. De esta nueva colonización que Uruguay esta transitando, colonización esta vez enfocada en que en nuestro país hay tierra, agua, clima y naturaleza, necesarias para que otros puedan venir a descansar, disfrutar y apreciar, COMO!!! INVIERTIENDO y generando nuevos espacios para vivir y hacer conocer nuestras tierras en otras partes del continente.
Y tampoco podemos olvidarnos del turismo que transitó por el litoral oeste, Colonia, Salto y Paysandú, atraen un sinnúmero de personas que visitan esta zona disfrutando de sus costas, tierras, termas, hoteles, casas de campo. Practicando otro tipo de veraneo, en contacto con otra naturaleza, con otro espacio, otra gente.
Pero el verano también dejo otras cosas, no solo inversiones inmobiliarias, también creció la industria hotelera, la venta y alquiler de automóviles, el transito en nuestros aeropuertos ( Carrasco y Laguna del Sauce ), restaurantes y comercios en general se vieron colmados de turistas deseosos de probar nues-tras carnes y especialidades, comprar ropa, suvenires, antigüedades, obras de arte y conocer nuestras tradiciones, El Mate y EL Dulce de Leche, El Tablado, El Carnaval, disfrutaron de tres meses casi cuatro de un verano para recordar. Tampoco debemos de olvidar a toda esa gente que durante este tiempo trabajo y permitió que en nuestro verano pudieran otras personas de otros lugares disfrutar de lo que ofrece Uruguay.
Esta suerte que la naturaleza nos ha regalado debemos de cuidarla, conservarla y mejorarla, pero sobre todas las cosas velar porque esto sea una potencial fuente de ingresos para nuestro país y para su gente, para nosotros.
EDITORIAL
4 5Junio.2011
6 7Junio.2011
Crédito hipotecario en Uruguay Octubre 2010
En la temporada “alta” de turismo de nuestro país, se
amplía en forma considerable los contratos de arren-
damientos efectuados por residentes como por no
residentes. A continuación, analizaremos las principales
implicancias que tienen la realización de estos contratos
y el efecto que ellos producen al propietario del inmue-
ble y a su arrendatario, haciendo hincapié en las parti-
cularidades que tienen los alquileres con fines turísticos.
CONCEPTO DE ARRENDAMIENTOEl concepto de arrendamiento se encuentra definido
en el artículo 1776 del Código Civil, el cual establece
que el arrendamiento es un contrato en que las dos
partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso
o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un
servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio,
un precio determinado. El arrendamiento se perfecciona
por el mutuo consentimiento de las partes. Se define
como arrendador a quien recibe el precio y arrendata-
rio a quien lo paga.
Una primera puntualización que nos merece la pena hacer es que, exis-
ten opiniones de la DGI donde le ha dado una interpretación estricta
al concepto, es decir en aquellos casos que existen otros servicios por
parte del arrendador como ser vigilancia, portería, limpieza, etc., no es-
taríamos frente a un arrendamiento, esto puede ocurrir eventualmente,
en los casos de alquileres de salones para fiestas y eventos. Tampoco
estaríamos frente a un arrendamiento de inmueble, cuando no existe
desplazamiento de la tenencia del bien, ello puede ser frecuente cuan-
do el arrendatario tiene derecho al uso de un espacio de terreno o
edificio, a los solos efectos de colocar una publicidad o instalación.
MARCO NORMATIVO
Luego de entrada en vigencia la Reforma Tributaria se ha generalizado
la tributación de las rentas generadas por los arrendamientos, por lo
tanto el asunto relevante es definir qué impuesto tributarán, situación
que dependerá de la naturaleza del propietario del inmueble dado
en arrendamiento, pudiendo ser este el Impuesto a las Rentas de las
Actividades Económicas (IRAE), el Impuesto a la Renta de las Perso-
nas Físicas (IRPF) o el Impuesto a las Rentas de los No Residentes
(IRNR). Por lo que el marco normativo de referencia lo encontramos
en los Títulos 4, 7 y 8 del Texto Ordenado de 1996, respectivamente.
LOS ALQUILERES Y EL IRPF DEL ARRENDADR Renta gravada:El IRPF grava las rentas provenientes de actividades desarrolladas, bie-
nes situados o derechos utilizados económicamente en nuestro país,
obtenidas por las personas físicas residentes. Dentro de estas rentas
se encuentran -entre otras- las derivadas de bienes inmuebles, por el
arrendamiento, subarrendamiento, constitución o cesión de derechos o
facultades de uso o goce de los inmuebles, cualquiera sea su denomina-
ción o naturaleza siempre que los mismos no constituyan una transmi-
sión patrimonial. Las mismas se encuentran gravadas a la tasa del 12%.
Deducciones:Podrán deducirse de los ingresos brutos -devengados en el período
de liquidación-, los créditos incobrables (trascurridos 3 meses desde
el vencimiento del plazo pactado para el pago), la comisión de la ad-
ministradora de propiedades, los honorarios profesionales vinculados
a la suscripción y renovación de los contratos, el IVA correspondiente
dichos servicios y los pagos por Contribución Inmobiliaria e Impuesto
de Primaria. Si se tratara de un subarrendamiento y el pago al arrenda-
Tratamiento tributario de los arrendamientos de inmuebles y especificidades cuando se realizan con fines turísticos
Artículo elaborado por KPMG (Departamento de asesoramiento tributario y legal)Por Cr. Aníbal Pittamiglio ([email protected])
ALQUILERES DE VERANO
8 9Junio.2011
DGI una constancia en la cual se establezca que el contribuyente de-
clara que sus ingresos verifican las hipótesis exigidas para que se otor-
gue la exoneración, y que además ha autorizado el levantamiento del
secreto bancario.
Agentes de retención:A los contribuyentes del IRPF y las entidades que atribuyen rentas, se
les retendrá el impuesto correspondiente por parte de determinados
sujetos que paguen o acrediten este tipo de rentas, por si o por terce-
ros, ellos son: la Contaduría General de la Nación y las demás entida-
des que presten conjuntamente servicios de garantía y cobranzas de
arrendamientos , los contribuyentes de IRAE incluidos en la división
de grandes contribuyentes y en el grupo CEDE de la DGI, el Estado,
los Gobiernos Departamentales, los Entes Autónomos, los Servicios
Descentralizados y demás personas públicas estatales y no estatales y
las entidades que administren propiedades y que, a su vez, realicen la
cobranza de arrendamientos (estas últimas deberán actuar, únicamente
en aquellos casos en que no intervengan en la operación alguno de
los anteriores sujetos mencionados), en este caso deberán retener el
impuesto en el momento del cobro del arrendamiento al arrendatario.
Los agentes deberán aplicar la tasa del 10,5% a la suma de lo percibido
dor es realizado por el subarrendador, éste podrá deducir dicho pago
del monto de ingresos computables . Un aspecto a destacar es que la
norma habla de pagos, por lo que para poder computar la deducción
se deberá haber efectivizado el mismo.
Los contribuyentes podrán deducir el total de estos costos, corres-
pondientes al período que se liquida, debidamente documentados, sin
perjuicio que el inmueble no haya permanecido arrendado durante
la totalidad del mismo. No obstante, esto no será aplicable a aque-
llos arrendamientos cuya duración sea inferior a un año, en cuyo caso
corresponderá prorratear los costos al período correspondiente. En
el tema bajo análisis esto adquiere especial relevancia, dado que los
inmuebles ubicados en zonas turísticas suelen alquilarse en períodos
cortos.
Exoneraciones:
Están exoneradas del pago del IRPF las rentas derivadas de arrenda-
mientos de inmuebles, cuando la totalidad de las mismas no superen
las 40 BPC durante el año civil , siempre que el titular autorice ex-
presamente el levantamiento del secreto bancario. Esta exoneración
no operará cuando el titular obtenga además, otros rendimientos de
capital gravados que superen las 3 BPC en el mismo período.
Para beneficiarse con la exoneración referida, se deberá solicitar a la
o acreditado al titular de la renta más la retención corres-
pondiente. No deberán retener el impuesto cuando el con-
tribuyente exhiba la constancia de exoneración o disponga
de un resguardo donde conste el importe de la retención
efectuada por otro responsable.
Los contribuyentes que obtengan rentas derivadas de
arrendamiento de inmuebles, excepto en los casos en que
haya designado agente de retención o se encuentren exo-
nerados, deberán efectuar mensualmente anticipos a cuen-
ta del impuesto. Los mismos se calcularán como el 10,5%
del total de los ingresos devengados en el período. Este
tema presta especial relevancia para el tema que estamos
analizando ya que una gran parte de los alquileres de vera-
no son contratados por personas físicas -contribuyentes de
IRPF-, quienes no se encuentran comprendidos en la lista
de agentes de retención.
Los contribuyentes podrán darle carácter definitivo a las
retenciones efectuadas, quedando liberados de la obliga-
ción de practicar la liquidación y presentar la correspon-
diente declaración jurada. Asimismo podrán hacer uso de
la referida opción los contribuyentes que hayan efectuado
los correspondientes anticipos mensuales, por los arrenda-
mientos de inmuebles por los que no se haya designado
agente de retención.
Por último, con relación a este impuesto es de hacer notar
que en toda acción judicial en la que se pretenda hacer
valer un contrato de arrendamiento, el titular deberá acre-
ditar estar al día en el pago del IRPF, o estar exonerado si
fuera el caso.
10 11Junio.2011
LOS ALQUILERES Y EL IRNR DEL ARRENDADOR
Están comprendidas en el IRNR las rentas provenientes de actividades
desarrolladas, bienes situados o derechos utilizados económicamente
en Uruguay, obtenidas por personas físicas y otras entidades no resi-
dentes en nuestro país.
Existe una remisión de este impuesto a la normativa del IRPF. Entonces,
si un no residente es propietario de un inmueble en nuestro país y ob-
tiene rentas derivadas del arrendamiento, subarrendamiento, constitu-
ción o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los inmuebles,
cualquiera sea su denominación o naturaleza siempre que los mismos
no constituyan una transmisión patrimonial, las mismas estarán gravadas
por el IRNR a la tasa del 12%.
También se hacen aplicables las mismas consideraciones en cuanto a las
deducciones y a los responsables, agregándose a estos últimos, los con-
dominios, sociedades civiles y a las demás entidades con o sin persone-
ría jurídica que atribuyan rentas, quienes también deberán actuar como
agentes de retención. La alícuota de retención es también del 10,5%.
Cuando la totalidad de las rentas obtenidas por el no residente sean ob-
jeto de retención, los mismos no estarán obligados a inscribirse en la DGI.
Representantes:Los contribuyentes de este impuesto que obtengan rentas que no sean
objeto de retención, están obligados a designar, al momento de iniciar
actividades que generen rentas obtenidas en territorio nacional, una
persona física o jurídica con residencia en nuestro país, para que las re-
presente ante la DGI en relación con sus obligaciones tributarias. Entre
otras obligaciones, deberán efectuar pagos a cuenta del impuesto, los
cuales -para este tipo de rentas- ascenderán al 10,5% de los montos
devengados.
El contribuyente estará obligado a comunicar a la DGI la designa-
ción del representante, quién será solidariamente responsable de
las obligaciones tributarias de su representado. En caso en que no
se realice la designación del representante o habiéndose realizado,
ésta no se comunique a la administración, se presumirá la intención
de defraudar de acuerdo a lo dispuesto por el Código Tributario.
LOS ALQUILERES Y EL IRAE DEL ARRENDADOREl IRAE es un impuesto anual que recae sobre las rentas netas de fuente
uruguaya de actividades económicas de cualquier naturaleza. Las rentas
comprendidas son -entre otras- las empresariales y las comprendidas
en el IRPF, obtenidas por quienes opten por liquidar este impuesto.
La principal diferencia con el IRPF y el IRNR, es su forma de cálcu-
lo. La alícuota de este impuesto es del 25% pero los gastos a de-
ducir son mayores. Esto puede ser relevante a efectos de ejer-
cer la opción, ya que como mencionamos para el caso del IRPF, la
lista de deducciones es taxativa, no pudiéndose deducir -entre
otros- los gastos comunes o los gastos en la refacción del inmueble.
LOS ALQUILERES Y EL IVA Los alquileres están comprendidos en el hecho generador del IVA,
pero existe al respecto una exoneración expresa que los libera
de dicha obligación, por lo cual no tributan dicho impuesto, no pu-
diendo recuperar como crédito fiscal el IVA compras asociado (di-
recta o indirectamente) cualquiera sea el arrendador (persona fí-
sica residente, persona no residente o persona jurídica residente).
CREDITOS POR ALQUILERES A CONTRIBU-YENTES DEL IRPFEl Poder Ejecutivo (PE) ha sido facultado a instrumentar un régimen
de imputación de un crédito fiscal de hasta el 6% del precio del arren-
damiento temporario de inmueble con fines turísticos. Dicho régimen
aún no está reglamentado, por lo que no es posible su cómputo y adi-
cionalmente el PE podrá limitarlo temporalmente, a zonas geográficas
o al valor de la propiedad.
12 13Junio.2011
Por Sures Investments
En Setiembre del año 2009 se aprobó la Ley Nº 18.574 que autoriza
a las instituciones de intermediación financiera, que otorgan préstamos
hipotecarios, a emitir Notas de Crédito Hipotecarias (NCH). Actual-
mente la reglamentación de las NCH se encuentra a estudio del Banco
Central del Uruguay quien hace unos meses circuló un proyecto de
reglamentación entre los bancos para analizar su opinión, como po-
tenciales emisores de estos títulos. Analizaremos las características de
dicho títulos, que fueron diseñados para incentivar el otorgamiento de
préstamos a la vivienda, ya que el dinamismo del sector inmobiliario
depende en gran parte del acceso al crédito por parte de los poten-
ciales compradores.
Las Notas de Crédito Hipotecarias son títulos que podrán emitir los
bancos y otras entidades de intermediación financiera (de aquí en ade-
lante nos referiremos a todas estas instituciones como bancos) para
financiarse y consecuentemente incrementar los créditos que otorgan.
Uno de los principales riesgos que enfrentan los bancos es el descalce
de plazos entre el financiamiento que recibe y el que otorga. Una vez
que otorgan un préstamo hipotecario, el banco tiene esos fondos “con-
gelados” por un largo plazo (entre 10 y 20 años) y se convierten en un
activo sumamente ilíquido. Los bancos se financian en gran parte con
depósitos que tienen plazos mucho menores. Adicionalmente los depó-
sitos a la vista pueden ser retirados por completo en cualquier momen-
to, lo que podría llegar a ocasionar un problema de liquidez al banco.
Obviamente esta situación implica que existen riesgos para los bancos al
otorgar préstamos de largo plazo. Como corolario los bancos otorgan
menos créditos hipotecarios de los que podrían si todo el financiamiento
que reciben tuviera el mismo plazo que los créditos que otorgan. Ade-
más, para compensar los riesgos que enfrentan, cobran una tasa de inte-
rés relativamente alta por ellos, entre 6% y 8,6% en los préstamos en UI.
En el número de Diciembre de 2010 de Situación Inmobiliaria se ana-
lizó el “Crédito hipotecario en Uruguay”. Dentro del informe obser-
vamos que en el año móvil cerrado a octubre de 2010, la cantidad de
nuevos préstamos a la vivienda otorgados fue de 5.272, exactamente
lo mismo que en los 12 meses a octubre de 2009 y solamente un 1%
superior al año móvil a octubre 2008. El capital total a octubre de 2010
fue de US$ 217,9 millones, un 42% más que en 2009, por lo que los
montos de los préstamos sí se han incrementado (en concordancia
con los precios de las propiedades). Si tomamos en cuenta que la DGI
estima que el volumen de negocios inmobiliarios concretados en 2010
fue de aproximadamente US$ 1.720 millones (estimado a través de
la recaudación del ITP), solamente un 12,67% del monto de las tran-
sacciones fue financiado con préstamos hipotecarios. En realidad, el
porcentaje debe ser aún menor, ya que los montos estimados por ITP
son menores a los precios realmente transados.
Considerando esta situación, es claro porque el gobierno buscar au-
mentar la cantidad de préstamos otorgados, sin aumentar el riesgo
que asumen los bancos al otorgarlos. Es decir, en lugar de disminuir
los requerimientos para otorgar créditos, aumentando el porcentaje a
NOTAS DE CREDITO HIPOTECARIAS
financiar o disminuyendo los requisitos de ingresos de los clientes, el
objetivo de las NCH es incrementar la oferta de fondos de largo plazo
que tienen los bancos, de tal forma de disminuir su riesgo de descalce.
Además esta solución tiene el objetivo adicional de dinamizar el merca-
do de valores, agregando una nueva opción para los inversores locales.
14 15Junio.2011
¿Cómo funcionan las Notas de Crédito Hipotecarias?
Las NCH serán valores de oferta pública con plazos mayores a un año.
Los bancos no podrán emitir ni mantener en circulación NCH por un
saldo superior al 95% del valor de cobertura. Este valor de cobertura
se define como la sumatoria de los “Préstamos Hipotecarios Espe-
ciales” (PHE) que respaldan las NCH. La ley define a los PHE como
aquellos préstamos, con garantía hipotecaria de primer grado, que ten-
drán como destino el financiamiento de la adquisición, construcción,
refacción o ampliación de viviendas. El capital prestado bajo cada PHE
no podrá exceder el 90% del valor de tasación de los inmuebles hi-
potecados. Además los bienes hipotecarios deberán estar asegurados
contra incendio por una suma al menos igual al valor de tasación, cuyo
beneficiario será el banco.
Cada PHE integrará el activo de cobertura por un valor igual al mí-
nimo entre el monto adeudado y el 70% del valor de tasación de
los inmuebles hipotecados. Adicionalmente, en caso de liquidación del
banco emisor, las NCH tendrán el carácter de créditos preferentes y
sus tenedores gozarán de la calidad de acreedores preferentes frente a
cualquier otro acreedor sobre los activos de cobertura que conforman
los PHE.
Adicionalmente crea un círculo virtuoso ya que una vez que el banco
emite las NCH debe continuar otorgando préstamos hipotecarios o,
en su defecto deberá adquirir o rescatar las Notas (o realizar un de-
pósito en efectivo en el BCU), ya que la ley obliga a emitir o mantener
en circulación NCHs por un saldo remanente igual o inferior al 95%
del Activo de Cobertura. A su vez, el activo de cobertura disminu-
ye cuando los préstamos son repagados y la forma de aumentarlo es
otorgando nuevos préstamos en las mismas condiciones.
Como externalidad positiva, crea un nuevo instrumento público que
cotizará en bolsa para dinamizar el mercado bursátil y otorgar una
nueva, y segura, opción de inversión. Es de esperar que las AFAPs sean
ávidos inversores de estos títulos ya que buscan inversiones a largo
plazo y diversificar su portafolio. De los USD 6.900 millones del Fondo
de Ahorro Previsional actualmente un 12% está invertido en títulos
similares y el tope legal es hasta un 25%, por lo que hasta USD 900
millones podrían ser utilizados para este tipo de inversión.
ConclusionesBásicamente la ley crea un instrumento de deuda de alta calidad, ya que
tiene una doble cobertura, primero del emisor (el banco) y, en caso de
quiebra o concurso del mismo, de los créditos hipotecarios que com-
prenden el activo de cobertura. Adicionalmente, se trata de un conjun-
to de préstamos, otorgados con estrictas condiciones y garantizados
por hipotecas de primer grado y seguros, por lo que el riesgo de mora
se minimiza. Por otro lado, permite a los bancos obtener financiamiento
de largo plazo para realizar préstamos a largo plazo, evitando de esta
forma el descalce de plazos y el riesgo que esto conlleva. Esta disminu-
ción de riesgo, podrá ayudar a los bancos a disminuir la tasa activa que
cobran por los préstamos hipotecarios.
Las notas de crédito hipotecarias son un excelente instrumento para
incentivar el otorgamiento de préstamos hipotecarios sin aumentar el
riesgo para el sistema financiero. Por el contrario, lo disminuye elimi-
nando el descalce de plazos. Como ejemplo en el sentido opuesto se
podría considerar la relajación de la regulación para otorgar préstamos,
que en Estados Unidos llevó a los bancos a otorgar préstamos a gente
sin trabajo y sin ingresos (los famosos NINJAs No Income No Job No
Assets), lo que eventualmente desencadenó la crisis financiera de los
últimos años.
16 17Junio.2011
Punta del Este no es solo el principal balneario de Uruguay desde el
punto de vista turístico, también es uno de los que concentra mayor
cantidad de inversión inmobiliaria. Un dato que avala esto es el hecho
de que en los últimos años Maldonado ha concentrado alrededor del
25% de los permisos de construcción otorgados en Uruguay, quedan-
do en este rubro muy cerca de los permisos otorgados en Montevideo.
A su vez en Maldonado la mayoría de las compraventas de inmuebles
se realizan en zonas balnearias.
En este informe se analizarán los precios promedio de oferta de los
inmuebles en venta en la zona de Punta del Este, su evolución en los
últimos 3 años y las perspectivas para el futuro
Punta Ballena tiene el precio promedio más alto, de 2.333 USD/m²
para casas con un promedio de 256 m² construidos y terrenos de
1.850 m². Le sigue la Barra con un valor de oferta promedio de 1.917
dólares por metro cuadrado (casas de 256 m² construidos y 881 m²
de terreno).
Playa Mansa y San Rafael tienen precios promedio del metro cuadrado
de 1.846 y 1.703 respectivamente, mientras que en Pinares es de 1.408.
En estas zonas las construcciones tienen un promedio de 250 m² y los
terrenos están entre los 1.000 y 1.500 m²
Evidentemente hay zonas más caras (como puede ser el caso de Ma-
nantiales) y más baratas, pero las que concentran mayor cantidad de
oferta son las analizadas en este informe.
PRECIOS DE APARTAMENTOS EN MALDONADO
En Piriápolis el metro cuadrado tiene un precio promedio de oferta
de 1.726 USD, mientras que en Punta del Este el valor es un 63% más,
ascendiendo a 2.816 USD.
En Punta del Este las zonas analizadas son Roosevelt, la Península, Playa
Mansa y Playa Brava.
INMUEBLES en
Punta del EstePRECIOS DE CASAS EN MALDONADO
Los balnearios con más casas en venta en Maldonado son Piriápolis y
Punta del Este. Dentro de este último Punta Ballena, San Rafael, Pinares,
Playa Mansa y la Barra concentran la mayor cantidad de oferta.
El precio promedio a diciembre de 2010 en Piriápolis es de 1.170
USD/m², para casas de 140 m² (promedio)
En Punta del Este el precio promedio asciende a 1.792 USD/m² para
inmuebles de 234 m² en promedio.
Precio del m en Maldonado - Casas
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena
USD
050100150200250300
m
USD/mm
Preco del m en Maldonado - Apartamentos
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.500
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0
50
100
150USD/mm
Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Jun-07 Sep-07
Dic-07 Mar-08
Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09
Jun-09 Sep-09
Dic-09 Mar-10
Jun-10 Sep-10
Dic-10
USD
Península
Playa Brava
Playa Mansa
Roosevelt
Total Punta delEste
Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio
010.00020.00030.00040.00050.000
Jun-0
7
Sep-07
Dic-07
Mar-08
Jun-0
8se
t08Dic-
08
Mar-09
Jun-0
9
Sep-09
Dic-09
Mar-10
Jun-1
0
Sep-10
Dic-10
$ ctes
051015202530
$/USD (TC)
Precio del m en $ ctestc
Precio del m en Maldonado - Casas
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena
USD
050100150200250300
m
USD/mm
Preco del m en Maldonado - Apartamentos
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.500
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0
50
100
150USD/mm
Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Jun-07 Sep-07
Dic-07 Mar-08
Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09
Jun-09 Sep-09
Dic-09 Mar-10
Jun-10 Sep-10
Dic-10
USD
Península
Playa Brava
Playa Mansa
Roosevelt
Total Punta delEste
Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio
010.00020.00030.00040.00050.000
Jun-0
7
Sep-07
Dic-07
Mar-08
Jun-0
8se
t08Dic-
08
Mar-09
Jun-0
9
Sep-09
Dic-09
Mar-10
Jun-1
0
Sep-10
Dic-10
$ ctes
051015202530
$/USD (TC)
Precio del m en $ ctestc
En Roosevelt el precio promedio es de 2.367 USD/m², muy similar al
de la Península que asciende a 2.832 USD/m². Los apartamentos en
esta zona tienen un promedio de 90 m².
Playa Mansa presenta un promedio de 3.024 USD/m² para aparta-
mentos con un área promedio de 100 m², mientras que en Playa Brava
estos valores ascienden a 3.131 USD/m² y 135 m² respectivamente.
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE APARTAMENTOS
Dado que los apartamentos son bienes más homogéneos que las ca-
sas, la variación de precios se analizará con respecto a los primeros, y
los precios promedio a los que se hace referencia en relación a Punta
del Este involucran únicamente las zonas de Península, Roosevelt, Playa
Mansa y Playa Brava.
Según los datos de oferta con los que cuenta Situación Inmobiliaria,
que van desde junio de 2007, en un lapso de 3 años y medio los pre-
cios de los inmuebles en Punta del Este han crecido a un ritmo de 18%
anual, lo que implica que estos activos se han valorizado 80% en ese
período (en dólares corrientes).
A su vez, en este mismo periodo, la inflación
en Estados Unidos ha sido de 5,2%, lo que
implica que en términos reales esta inversión
ha sido muy rentable.
Igualmente, para las personas que tienen in-
muebles en Punta del Este y son residentes
(o calculan sus pérdidas y ganancias según el
poder de compra en Uruguay) la rentabilidad
real de sus inmuebles está dada no por la infla-
ción en Estados Unidos, sino por la evolución
del tipo de cambio y la inflación uruguayas.
18 19Junio.2011
Las determinantes de los precios radican en dos factores: unos de ca-
rácter internacional y otros de carácter regional y local.
En lo que refiere a lo internacional, mientras las tasas de interés sigan
bajas y las monedas de países emergentes sigan fuertes, los capitales se-
guirán llegando a la región, y uno de los destinos lógicos son los activos
inmobiliarios. Por lo tanto mientras la situación siga como hasta ahora,
es de esperar que los altos precios se mantengan
En cuanto a los factores de carácter regional y local mucho dependerá
de cómo evolucione la economía y las políticas aplicadas en cada país.
En relación a los temas locales, la evolución de la economía en general,
la efectividad de los planes de vivienda, el mayor acceso al crédito ban-
cario, son todas medidas que si bien no tienen un efecto muy directo
en un mercado como el de Punta del Este, sí podrá haber repercu-
siones con respecto a lo que estas medidas generen en los precios
en Montevideo. Los temas relacionados con la infraestructura en el
turismo y los precios de alquileres por temporada también tendrán
influencia sobre los valores futuros.
Con respecto a los temas regionales, los flujos de inversión para el
sector inmobiliario desde Brasil y Argentina son muy importantes para
el real estate en Punta del Este. Sobre todo este último país tiene gran
influencia en los precios en nuestro principal balneario.
Como es ya sabido, los precios de los inmuebles en las ciudades argen-
tinas han tenido un gran aumento en estos últimos 7 años. La causa de
esto se encuentra no solo en el gran crecimiento económico que ha
experimentado ese país, sino también en que el sector inmobiliario es
percibido como la forma más segura de canalizar el ahorro.
Mientras la coyuntura política y económica argentina sigan alentando la
canalización del ahorro hacia el real estate, Punta del Este seguirá sien-
do un destino privilegiado, lo que alentará el aumento en los precios.
Habrá que esperar a ver cómo se conjugan todos estos elementos
determinantes del precio.
Como los precios de los inmuebles están denominados en dólares,
para ver la variación de los precios en pesos constantes se multipli-
caron los precios promedio por el tipo de cambio promedio en el
trimestre y luego se corrigió por la inflación, dejando todos los precios
constantes a junio de 2007.
Como era de esperarse, hay una alta correlación entre la variación del
tipo de cambio y la variación real de los precios de la vivienda, ya que la
inflación se ha mantenido bastante estable en el periodo considerado.
Quienes entraron al mercado en momentos en los que el dólar estaba
más alto, tuvieron mayores costos en términos de pesos reales, pero
igualmente, con los niveles de precios actuales, su inversión mantiene
su poder de compra.
Precio del m en Maldonado - Casas
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena
USD
050100150200250300
m
USD/mm
Preco del m en Maldonado - Apartamentos
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.500
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0
50
100
150USD/mm
Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Jun-07 Sep-07
Dic-07 Mar-08
Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09
Jun-09 Sep-09
Dic-09 Mar-10
Jun-10 Sep-10
Dic-10
USD
Península
Playa Brava
Playa Mansa
Roosevelt
Total Punta delEste
Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio
010.00020.00030.00040.00050.000
Jun-0
7
Sep-07
Dic-07
Mar-08
Jun-0
8se
t08Dic-
08
Mar-09
Jun-0
9
Sep-09
Dic-09
Mar-10
Jun-1
0
Sep-10
Dic-10
$ ctes
051015202530
$/USD (TC)
Precio del m en $ ctestc
Precio del m en Maldonado - Casas
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena
USD
050100150200250300
m
USD/mm
Preco del m en Maldonado - Apartamentos
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.500
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0
50
100
150USD/mm
Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Jun-07 Sep-07
Dic-07 Mar-08
Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09
Jun-09 Sep-09
Dic-09 Mar-10
Jun-10 Sep-10
Dic-10
USD
Península
Playa Brava
Playa Mansa
Roosevelt
Total Punta delEste
Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio
010.00020.00030.00040.00050.000
Jun-0
7
Sep-07
Dic-07
Mar-08
Jun-0
8se
t08Dic-
08
Mar-09
Jun-0
9
Sep-09
Dic-09
Mar-10
Jun-1
0
Sep-10
Dic-10
$ ctes
051015202530
$/USD (TC)
Precio del m en $ ctestc
Cabe mencionar que aquí solo se está analizando el valor del capital
(el inmueble), no de la renta que se obtiene por él, la cual estaría dada
por los valores de alquiler.
En cuanto a la valorización de los inmuebles, cabe preguntarse hasta
cuándo es posible que el precio de los apartamentos siga creciendo a
un ritmo anual de entre 15% y 18%, más aún teniendo en cuenta que
los valores actuales están a la altura de ciudades como Miami.
20 21Junio.2011
La temporada estival en Uruguay concentra gran parte de turistas, tan-
to locales como extranjeros. En este informe se analizarán los precios
de alquiler en los meses de enero y febrero en los principales balnea-
rios turísticos de Maldonado.
La información recabada proviene de operadores privados, y los datos
relevados corresponden a precios de oferta.
ALQUILERES EN ENERO
Alquiler de casas En el departamento de Maldonado se analizan los precios tanto para
Piriápolis como Punta del Este.
En Piriápolis el precio de alquiler por el mes de enero asciende a USD/
m² 39 para casas de una dimensión promedio de 100 m². Esto da un
promedio de USD/mes 3.900 por una casa de 100 m² en esta zona.
En Punta del Este los precios son sensiblemente mayores. Las zonas
analizadas en este balneario son: La Barra, Pinares, Playa Mansa y San
Rafael. Esto se debe a que en estas zonas se concentra la mayor canti-
dad de ofertas de alquiler para la temporada.
El precio promedio para las zonas mencionadas asciende a USD/m²/
mes 60 para casas de 197 m². Por lo tanto alquilar una casa en Punta
del Este en el mes de enero cuesta USD 11.820 en promedio.
La Barra presenta el precio más alto, con un promedio de USD/m²/
mes 73, lo que representa un desembolso mensual de USD 14.340 (si
tomamos como referencia el metraje promedio de las casas en todos
los balnearios considerados.
Le siguen San Rafael y Playa Mansa, con precios promedio que se en-
cuentran en USD/m²/mes 65 y 58 respectivamente. Esto da un alquiler
promedio por todo el mes de enero de USD 12.826 para San Rafael y
de USD 11.527 para Playa Mansa.
Por último Pinares tiene un precio promedio de USD/m²/mes 52.
Evidentemente hay zonas como Manantiales y José Ignacio que tienen
precios más altos, pero por motivo de cantidad de datos no se incluyen
en el informe.
Alquiler de apartamentos
Al igual que para el caso de las casas, se analizaron tanto los aparta-
mentos en alquiler en Piriápolis como en Punta del Este. En este último
balneario las zonas seleccionadas fueron la Península, Playa Mansa, Playa
Brava y Roosevelt.
En Piriápolis, la mayor cantidad de apartamentos en alquiler se concen-
tra en el centro y en la zona del Cerro San Antonio. El precio promedio
se encuentra en USD/m²/mes 51 para apartamentos de 74 m². Por
lo tanto, la renta por todo el mes de enero asciende a USD 3.774 en
promedio.
En Punta del Este el alquiler por metro cuadrado por mes es de USD
100; casi el doble del de Piriápolis, con unidades que en promedio tie-
nen superficies similares: mientras en Piriápolis el promedio de metros
cuadrados de los apartamentos es de 74 en Punta del Este es de 77.
Por lo tanto, alquilar un apartamento en Punta del Este por todo el mes
de enero cuesta en promedio USD 7.700.
Al discriminar por zonas se observa que tanto en Playa Brava como en
Playa Mansa los precios son muy similares: USD/m²/mes 113 y USD/
m²/mes 109 respectivamente. Por lo tanto rentar un apartamento por
el mes de enero de 77 m² cuesta USD 8.717 en el caso de Playa Brava
y USD 8.388 en Playa Mansa.
La Península y la zona de Roosevelt también tienen precios similares:
en la Península el precio promedio del metro cuadrado es de 93 USD
por el mes de enero, y el de Roosevelt USD 88 USD/mes. Por lo tanto
alquilar un apartamento en la península de 77 m² por todo el mes de
enero cuesta USD 7.178 mientras que en la zona de Roosevelt el pre-
cio promedio mensual es de 6.741.
Cabe destacar que todos los inmuebles a los que se hace referencia,
tanto casas como apartamentos son de un buen nivel.
Alquiler de apartamentos con vista al mar
Bien sabido es que uno de los principales atractivos de la costa uru-
guaya son las playas, y en lo que hace al real estate, la vista al mar da un
plus sobre el valor de las propiedades.
De los inmuebles relevados la mayoría (entre un 60% y un 80%) de-
claran tener vista al mar. El precio promedio de un inmueble con vista
ubicado en Piriápolis es de 53 USD/m²/mes para apartamentos de 75
m² en promedio.
ALQUILERES EN FEBRERO
Debido a que la demanda es mucho menor en el mes de febrero, en
este mes los precios de alquileres son menores. A continuación se pre-
sentarán los valores promedio de alquiler para el segundo mes del año.
Alquiler de casas
Alquilar una casa en Piriápolis cuesta 35 USD/mes/m². Utilizando el
área promedio de las casas relevadas para el mes de enero se obtiene
que la renta mensual asciende a USD 3.343.
En el caso de Punta del Este se relevaron las mismas zonas que para
enero, arrojando un promedio de 40 USD/mes/m². Por lo tanto el al-
quiler mensual cuesta USD 7.888. *1
Diferenciando por zona, el precio promedio de alquilar una casa en
Pinares es de USD 7.124, en Playa Mansa de USD 7.912, en San Rafael
USD 8.353 y en La Barra USD 8.800.
PRECIO DE ALQUILERES EN TEMPORADA
Precio por metro cuadrado para el mes de enero
020406080
100120
Piriápolis Pinares Playa Mansa San Rafael La Barra Roosevelt Península Playa Brava
USD
casasapartametnos
Precio de alquiler promedio y con vista (USD/m /mes)
0
20
40
60
80
100
120
Piriápolis Península Playa Mansa
USD
PromedioCon vista
Precio promedio por mes (USD/mes/m )
020406080
100120
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava
USD
EneroFebrero
En Punta del Este, en la Península, los apartamentos con vista tienen
un precio promedio mensual de 97 USD/m², mientras que en Playa
Mansa este valor asciende a 114. Los apartamentos relevados tienen
una superficie promedio de 89 m².
Precio por metro cuadrado para el mes de enero
020406080
100120
Piriápolis Pinares Playa Mansa San Rafael La Barra Roosevelt Península Playa Brava
USD
casasapartametnos
Precio de alquiler promedio y con vista (USD/m /mes)
0
20
40
60
80
100
120
Piriápolis Península Playa Mansa
USD
PromedioCon vista
Precio promedio por mes (USD/mes/m )
020406080
100120
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava
USD
EneroFebrero
22 23Junio.2011
Alquiler de apartamentos
En Piriápolis el precio del m² para el mes de febrero es de USD 45, lo
que da u n precio mensual de USD 3.297 *2
En Punta del Este el precio promedio ascendió a 72 USD/mes/m², o lo
que es lo mismo un alquiler mensual de USD 5.568.
Dentro de Punta del Este, la zona de Roosevelt tiene un precio de 65
USD/mes/m² (USD 5.006 por todo febrero), la península 69 USD/mes/
m² (USD 5.287 por el mes). En playa Mansa el valor de renta es de 77
USD/mes/m² (5.937 mensual) mientras que en playa Brava es de 82
USD/mes/m² (USD 6.279 por mes)
Por sus características los apartamentos son bienes mucho más homo-
géneos que las casas, por lo tanto es posible hacer una comparación
más razonable entre los precios de apartamentos en enero y febrero.
Es sabido que en el mes de febrero los alquileres de temporada son
más baratos. Las razones para esto son múltiples.
Tanto en Uruguay como en Argentina la mayoría de las personas se to-
man su licencia las dos primeras semanas de enero, generando una ma-
yor demanda de alquileres. La afluencia de turistas extranjeros (aparte
de los argentinos) también es mayor en el primer mes del año.
Al discriminar por zonas se observa que la disminución en Roosevelt es
de 26%, mientras que en Playa Brava y Playa Mansa es de 29% y 28%
respectivamente.
Al comparar los alquileres en enero y febrero se observa que la dis-
minución fue menor en Piriapolis que en las zonas de Punta del Este.
Ambos balnearios son muy diferentes en cuanto a las propuestas turís-
ticas, y por consiguiente al público que atraen. Mientras Punta del Este
apunta a un público más internacional y con un alto poder adquisitivo,
Piriápolis es un balneario más bien familiar, con veraneantes que en su
mayoría son uruguayos.
Las infraestructuras y servicios de ambos balnearios también son distin-
tas: Punta del Este lleva la delantera en este aspecto.
Por lo tanto, los precios que cada uno de estos tipos de público están
dispuestos a pagar son diferentes.
Variación de precios 2010 – 2011
En un contexto de boom de construcción, sobre todo en Punta del
Este, cabe preguntarse si este gran aumento del stock ha tenido gran-
des consecuencias sobre los precios de alquileres.
*1El área promedio de los inmuebles relevados en febrero es
muy similar a la de enero. Por lo tanto, para hallar el precio del
alquiler mensual se multiplica el precio promedio de cada mes
(enero o febrero según corresponda) por el área promedio de los
inmuebles relevados en enero. Esto permite hacer comparaciones
más acertadas.*2 La nota 1 aplica también para los apartamentos, donde el
precio final mensual se halló con el metraje promedio de los
inmuebles relevados en enero.
Otro factor importante es el clima: históricamente enero ha sido
siempre el mes más caluroso y debido a que la playa es el principal
atractivo, es evidente que el pico de veraneantes se de en enero.
La vida social es también más activa en enero, con una mayor ofer-
ta de servicios (entretenimiento, gastronomía, entre otros).
En Piriápolis el precio de oferta promedio disminuye un 13% entre
enero y febrero. En el promedio para Punta del Este la disminución
es de 28%.
En Piriápolis, el aumento de precios entre enero de 2010
y enero de 2011 se encuentra en el entorno de 6%
En Punta del Este los alquileres se han valorizado un
poco más, entre un 10% y un 18% dependiendo de la
zona.
Teniendo en cuenta que la inflación de Estados Unidos
fue de 1,5% en 2010, y que el tipo de cambio con res-
pecto al dólar se ha mantenido en el entorno de los
USD/$ 20, esto ha generado un incremento en la rentabilidad de los
alquileres de temporada.
Esto aplica para quienes tenían su inmueble como parte del patrimonio,
ya que el precio de los apartamentos también se ha incrementado en
el periodo mencionado.
NOTA METODOLÓGICAPara obtener la información estadística se realizó un relevamiento a
fines de diciembre para recabar los precios de alquileres en enero y
otro a fines de enero, para recabar los precios de oferta de inmuebles
en alquiler para el mes de febrero. Solo se tomaron en cuenta aquellos
balnearios con más de 40 casos de oferta.
Luego se procedió a ordenar los datos según el precio del metro cua-
drado por mes, para luego eliminar el 5% de los datos más altos y el
5% de los datos más bajos. Para obtener el valor por zona se realizaron
promedios simples.
Los balnearios tomados en cuenta se encuentran en el departamento
de Maldonado, y la información proviene de operadores inmobiliarios.
Precio por metro cuadrado para el mes de enero
020406080
100120
Piriápolis Pinares Playa Mansa San Rafael La Barra Roosevelt Península Playa Brava
USD
casasapartametnos
Precio de alquiler promedio y con vista (USD/m /mes)
0
20
40
60
80
100
120
Piriápolis Península Playa Mansa
USD
PromedioCon vista
Precio promedio por mes (USD/mes/m )
020406080
100120
Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava
USD
EneroFebrero
24 25Junio.2011
Ante la presencia de figuras políticas y públicas se llevo a cabo los días
8, 9, 10 la sexta edición del Salón Inmobiliario de Punta del Este en el
Conrad. El evento dio comienzo a las 19:00 hs en el salón Montecarlo,
ante un poco margen de público. Las diferentes empresas hacían los
últimos ajustes en sus stands y daban instrucciones a sus promotoras.
Según fuentes oficiales del evento el Salón Inmobiliario de Punta del
Este el número de empresas que participaron en esta edición creció
con respecto a años anteriores. Pasada ya las 20:00 hs el número de vi-
sitantes creció considerablemente. Muchos turistas argentinos, brasile-
ros, paraguayos y hasta españoles recorrían y observaban los diferentes
stands. A su vez muchos mostraban ganas de invertir, lo que motivaba
a los expositores a redoblar esfuerzos al expresar los argumentos de
por qué era bueno invertir en su empresa y qué proyectos podían
llevarse a cabo.
Pero el momento más importante de la noche se dio cuando a las
22:00 hs llegaban el vicepresidente Danilo Astori, el ministro de Turis-
mo Héctor Lescano y el presidente de la Asociación de Promotores
Privados de la Construcción del Uruguay Hebert Cagnoli. También
estaba el intendente de Maldonado Oscar de los Santos, el senador
Pedro Bordaberry, entre otras figuras políticas.
La oratoria la abrió el Arq. Cagnoli. Agradeció a todas las empresas
inmobiliarias participantes y todas las autoridades políticas y comercia-
les por estar presente en este sexto salón inmobiliario. “La industria
en Punta del Este se ha transformado en un captador de inversiones
extranjeras, el país está cosechando lo que ha venido sembrando en los
últimos años”. También agregó de cómo es visto Uruguay en el mun-
do: “En el extranjero somos considerados como un país serio, visible,
confiable y trasparente”.
El intendente de Maldonado, Oscar de los Santos, destacó: “El esfuer-
zo del sector público privado ha sido desde 2005 en adelante muy
importante y ha sido continuo”. Durante su discurso expresó según
datos oficiales que hay un gran interés de muchos argentinos en venir
a vivir a Punta del Este por las garantías que el lugar ofrece. Al finalizar
agradeció la presencia de todos y con voz enérgica expresó: “Larga vida
al Salón Inmobiliario de Punta del Este”.
Luego de fuertes aplausos le tocó el turno de disertar al ministro de
Turismo Héctor Lescano. Su discurso fue breve pero destacó al igual
que el intendente de los Santos, la información de que más de 2 millo-
nes de argentinos tienen la intención de venir a vivir en Punta del Este;
por las condiciones naturales que presenta y por la seguridad. También
reiteró las cifras de la temporada 2010 y del aporte de todos para
que el turismo siga creciendo:” El 2010 cerró con buenas cifras pero
es producto de una siembra que se viene llevando a cabo hace varios
años”. También agregó: “Hay un promedio de 2 millones y medios de
SIPE 2011U$s 150 millones de dólares de inversión en 800.000 metros cuadrados de emprendimientos
visitantes en el país y todo esto es obra de un gran equipo y par-
te de este logro es gracias al sector inmobiliario”. Posteriormente
cerro su oratoria destacando el Salón Inmobiliario de Punta del
Este: “Punta del Este tiene que ser reconocida como un centro
vital del desarrollo. Desde hace 6 años que el salón sigue crecien-
do y espero que así continúe”.
Por último habló el vicepresidente de la República Danilo Astori,
destacó el Salón Inmobiliario y a todos lo que lo integran. Tam-
bién agradeció a todas las autoridades que hacen posible lo que
esto se lleve a cabo. “Este proyecto nacional es un proyecto de
salida al mundo, un proyecto a la calidad y este salón inmobiliario
es parte de ese proyecto de calidad”. Manifestó la importancia
de que sigan el sector por este camino: “Esta es una actividad que
no tiene techo que podamos percibir en un horizonte temporal
razonable. Es por eso que tenemos que seguir sumando es-
fuerzo porque esto es producción para el país, ingresos para los
uruguayos, calidad de empleo y sobre todo mejores condiciones
de vida”.
Se debe destacar que todos los que hicieron uso de la pala-
bra agradecieron la presencia de Economista Enrique Iglesias y
elogiaron todo lo que hizo por el país. Astori lo destacó como
una carta de presentación de suma importancia en el mundo y
agradeció todo lo que aprendió de él: “Mi profesor de facultad,
muchas gracias”.
Ya pasada la 1 de la madrugada el evento del Salón Inmobiliario
de Punta del Este daba por finalizado. Con gran alegría y satis-
facción por parte de los expositores de las diferentes empresas
inmobiliarias y del sector.
DATOS A TENER EN CUENTA DE LA TEMPORADA 2010Fuente: Intendente de Maldonado Oscar de los Santos, Ministros de Turis-
mo Héctor Lescano y Presidente de la APPCU Hebert Cagnoli.
• 1500 millones de dólares de inversión y 800 mil metros cuadrados
habilitados para la construcción.
• El Uruguay es considerado en el extranjero como un país serio, visible,
confiable y transparente.
• La economía uruguaya creció tanto coma la china en los últimos 7 años.
• La democracia y la estabilidad social es la más fuerte en América Latina.
• Uruguay ocupa el primer lugar en el ranking de baja corrupción en Amé-
rica del Sur, y por encima en el mundo de Italia, España, Portugal y Sudáfrica.
• Indicadores sobre libertad económica nos ubican en el segundo lugar de
América del Sur por debajo de Chile. Y en el mundo por encima de España,
Francia, Italia, Noruega y Portugal.
• La relación costo beneficio con la mano de obra es la mejor de la región.
• El rubro tecnológico con la penetración de internet ha crecido siendo
el más alto en América Latina.
• Hay un promedio de 2 millones y medios de visitantes en todo el país.
• Se estima que más de 2 millones de argentinos estarían dispuesto a venir
a vivir a Punta del Este por la seguridad y las condiciones naturales del lugar.
26Junio.2011
El Señor Marcelo Tortorella nos da una visión de lo que es el turismo en las
zonas no tradicionales para la temporada estival. En esta entrevista nos
cuenta las fortalezas y debilidades de Paysandú como destino turístico,
cómo ha sido esta temporada y qué se espera para los próximos meses
¿Cuáles fueron los objetivos antes de arrancar la temporada?
Nosotros estamos llevando a cabo un proyecto de turismo para todo
el año. Más allá que tenemos una estación de sol y playa en las costas
de río Uruguay, la temporada en Paysandú tiene una parte importante
de lo que es naturaleza y la oferta termal. Estamos satisfechos con la
temporada en general en el departamento. Ya sea a nivel de turismo
natural, termal y por supuesto al recuperar las playas de Paysandú. Todo
esto ha generado un atractivo y una atracción en la oferta de turismo
ya que las personas lo han aceptado. Nosotros cerramos una tempora-
da y ya empezamos otra. Terminamos en febrero con toda la oferta de
playa y arrancamos con las ofertas termales ahora en carnaval. Ahora
para los meses de marzo y abril tenemos todo completo y para mayo
se prevé que va a haber un gran número de gente en las termas.
¿Cuáles son las debilidades de Paysandú en el turismo?Nuestro objetivo es mejorar los servicios de turismo, porque lo ve-
mos como un motor de desarrollo para el departamento. Durante
años Paysandú ha relegado el turismo, la visión del intendente Bentos
es desarrollarlo, por eso nos ha solicitado que asumamos esta res-
ponsabilidad junto a él. Por eso queremos desarrollar la infraestruc-
tura en los dos centros termales del departamento para captar más
y mejor turismo. También para posicionar el destino del río Uruguay,
y es por eso que estamos mejorando la zona costera. Cuando habla-
mos de inversiones no solo mencionamos a nivel público sino que
estamos negociando con inversiones privadas que son las que pro-
mocionan el destino Paysandú. Es por eso que es fundamental me-
jorar la infraestructura para que el destino Paysandú Ciudad pue-
da participar y darse a conocer en distintos congresos y eventos.
¿Cuál es el perfil del turista que viene a Paysandú?Este año nos sorprendió la cantidad de turistas argentinos que vi-
nieron. La naturaleza de las costas y los atardeceres en el río han
tentado a muchos argentinos para que vengan. Las personas que
van a las termas son aquellas que buscan la paz, la tranquilidad pero
también la diversión. Apuntamos a un turismo de nivel familiar de
clase media, tampoco podemos olvidarnos del turismo de alta gama
que tiene Paysandú en las estancias turísticas. Pero lo que nos hace
diferente es nuestra gente que tiene un cálido trato a los turistas.
¿Han promocionado el turismo en otros lugares del país o de la región?
Estamos tratando de proyectar toda la oferta de turismo en to-
dos los medios que estén a nuestro alcance. Hicimos una muy
buena presentación en el prado en Montevideo, compartimos
un stand importante con el departamento de Salto presentando
toda la región termal. Lo mismo hicimos en Punta del Este, tam-
bién acompañado por Salto, lo que ha logrado ir posicionando el
destino Paysandú. También hay una realidad, son escasos los recur-
sos que tenemos pero hacemos todo lo posible para salir adelante.
MARCELO TORTORELLA Director de Turismo de Paysandú
28 29Junio.2011
En los últimos 10 años el turismo en Rocha ha crecido de forma progresiva transformándose en el destino turístico de los uruguayos, pero también cada año son más los extranjeros que visitan esta franja costera. Pedro Quartino, Director de Turismo de Rocha, ha sido uno de los grandes protagonistas del buen momento que vive los balnearios rochenses. En una entrevista que realizó Situación Inmobiliario hace un repaso de cómo se viene llevando a cabo la temporada, las fortalezas y debilidades del departamento y su opinión sobre el puente de la Laguna Garzón.
El turismo en Rocha ha crecido sustancialmente en los últimos años. ¿A qué se debe eso?
Son una serie de factores los que explican el crecimiento. Todos apun-
tamos a un mismo sentido, a una coordinación y a un mismo horizonte.
En este caso se suma un cambio político muy importante, el depar-
tamento de Rocha sufrió un desgobierno de prácticamente 20 años.
Lo que generó una falta de autoestima en la gente, nadie quería hacer
nada, la administración departamental no se hacía cargo de sus cuentas
intentamos marcar los horizontes hacia dónde queríamos ir. El otro
objetivo era tratar de organizar el sector privado, trabajando en forma
conjunta pero cada sector ocupándose de su rol, a partir de ahí em-
pezamos a trabajar.
Hay que agregar que el Ministerio de Turismo ha hecho mucho po-
sicionando del país. Y el objetivo nuestro era posicionar Rocha, que
nos miraban con lástima, logrando un respeto. Hoy todos nos ven con
buenos ojos, logrando posicionar la marca Rocha. Este año fuimos a las
ferias de Brasil y hoy cuando uno ve a los brasileros dice “esto no es
casualidad”. Nosotros estamos aprovechando el buen momento de la
economía para posicionar Rocha.
PEDRO QUARTINO Director de Turismo de Rocha
y eso lo percibió la gente de afuera. “La gente no quiere nada, para que
vas a venir a Rocha que no hay nada”.
A partir de la intendencia de Barrios mejoraron sustancialmente las
cosas. Nosotros como turismo empezamos por organizarnos. Primero
en la intendencia hicimos una Dirección de Turismo y a partir de ahí
30 31Junio.2011
¿Cuál es el perfil del Turista que viene a veranear a Rocha?
El 60% de los argentinos vino por primera vez. Esto se puede explicar
porque hubo un fuerte crecimiento de turistas argentinos que ingre-
saron al país. Lo otro es que a los lugares que fuimos a la Argentina
a promocionar Rocha le acertamos. Y el perfil de la gente se da en la
Paloma que hay muchos argentinos y en la zona del Chuy notas más
la presencia de brasileros. Notamos que estos últimos años tanto los
argentinos como los uruguayos siguen fieles a Rocha, esto se da por la
buena situación económica.
¿Cuáles son las fortalezas de Rocha y qué le queda por mejorar?
Bueno, por mejorar hay mucho. Urbanísticamente la intendencia viene
mejorando las cosas de a poco. Trabajar en conjunto con todos los bal-
nearios se torna muy difícil. Pero esa diversidad de balnearios se vuelve
positiva porque tenemos para todos los gustos y todos los bolsillos. La
gran fortaleza es que tenemos unas playas diferenciadas, que otros lu-
gares no las tienen. Tenemos una cantidad de camping que son medios
primitivos, sin todas las comodidades, que a mucha gente le encanta
porque vienen a eso.
Nuestra materia pendiente es el transporte, las estadísticas son muy
malas. La gente se queja de la mala atención pero no hay con qué
darle. Los servicios públicos han marchado bastante bien. Los camping
bastante bien salvo algunos que tienen pozo de agua. Muchos pozos de
Punta del Diablo se quedaron sin agua por la cantidad de gente.
¿Qué es lo que más demanda la gente en tema alo-jamiento?
Lo primero que demanda la gente son las cabañas porque tienen la
heladera, cocinita y el servicio de mucamas. Por lo general ya con un
año de anticipación está todo señado, y las cabañas que están contra
la playa son las que primero se alquilan. Después vienen las casas que
también se alquilan mucho. Después está el Hotel, porque hay perso-
nas que vienen por tres días y les es más rentable venir a un hotel. Y
ahora se están poniendo de moda los hostel, a los que viene toda la
muchachada. Hay gente que le gusta el camping. Por eso acá tenemos
que salir a ofrecer todo y tenemos la suerte que hay para todos los
gustos.
¿Ha habido un aumento en las construcciones in-mobiliarias?
El crecimiento inmobiliario en Rocha es muy fuerte pero se está ma-
nejando con mucha precaución. Ahora para urbanizar acá tienen que
venir con un proyecto y cumplir con todos los requisitos. Mucha gente
se queja que no puede ser que un proyecto demore tanto, pero te
aseguras calidad.
No cree que hay poco aprovechamiento de los te-rrenos que están cerca de la Laguna de Garzón
En la franja de Rocha desde el año 40 se fraccionó todo. Hay 125 mil
solares y gran parte de esos terrenos es campo. Nadie ha pagado los
impuestos de esos solares y para el turismo y la ganadería tampoco han
aportado nada. Ahora con la nueva ley de ordenamiento territorial se
focalizó en manejar el suelo de otra manera. Si se expropia las tierras,
aunque suene feo la palabra, se podría aprovechar mucho más esas
tierras para fraccionarlas en parcelas más chicas. Ahí sí las personas
vendrían a invertir para construir sus casas. Ya ahora hay condiciones
para construir y eso beneficiaría que no venga cualquiera y haga cual-
quier cosa.
¿En qué está el puente de la Laguna Garzón?
Lo firmó el ex presidente Tabaré Vázquez, al igual que el intendente de
Maldonado y Rocha que son los mismos y no sale porque hubo gente
en la audiencia pública que puso recursos para que no salga. No hay
misterio ninguno para que se haga, igual es inminente que legalmente
va a salir. No tiene porque no salir.
DATOS CLAVES DE LA PRIMERA QUINCENA DE ENERO DE 2011
•El 52,1 % fueron visitantes uruguayos.
•El 35,0 fueron argentinos.
•Entre la edad de 25 a 34 vinieron un 39,9% de personas.
•La Pedrera fue el lugar más visitado por jóvenes de 15 a 24 años con un 30%.
•Un 34,1 % vinieron a vacacionar a Rocha con amigos.
•Un 44,8 % de las personas gastaron entre 301 y 1.000 U$S.
32 33Junio.2011
“Punta del Este no tiene techo ni límites de crecimientos”Ricardo Weiss se ha ganado el respeto en la sociedad por sus numerosas
construcciones en Montevideo como en Punta del Este, pero también
por su estilo a la hora de edificar. Aparte de ser un prestigioso arquitecto
ha sabido ser un excelente Operador Inmobiliario hasta el día de hoy. En
una entrevista que realizó Situación Inmobiliaria nos da su visión sobre el
gran crecimiento de Punta del Este y todo el turismo costero del país, nos
cuenta sus comienzos, su presente en su carrera y sus futuros proyecto.
¿Cómo fueron sus primeros años de carrera?Mis primeros años de carrera fueron cuando me faltaban un par de
años para recibirme y de casualidad me vinculé con el Arquitecto
Atijas por negocios automovilísticos. Atijas ya tenía un estudio con
dos socios más. Yo me incorporé a trabajar con ellos, a invertir y a
ocuparse en la parte de obra porque yo todavía no podía firmar. Tra-
bajé mucho con Atijas, aproximadamente 15 años. Generamos 250
obras y 12 hoteles. El año pasado hubo una amistosa separación, yo
me fui con mi hijo y el socio junior. Lo principal, en esta nueva eta-
pa, lo estamos haciendo en Punta del Este con emprendimientos muy
importantes y ahora tenemos uno muy interesante en Montevideo.
¿Cómo fue el paso de Arquitecto a Desarrollador inmobiliario?Me hice desarrollista porque es una actividad más completa. Nor-
malmente dirige las obras, arma un proyecto o construye por ad-
ministración, hace el tema comercial, se emplea así mismo de esa
forma uno logra trabajar de lo que uno hace. También se le agre-
ga la idea de comprar un terreno y después vender las unidades.
A qué tipo de proyecto apunta la nueva empresaEn Punta del Este hay un ámbito más proclive por las dimensiones
de la tierra y por el plan de ordenamiento que es muy ciudad jar-
dín. La tasa de ocupación, en el terreno, es bajo por eso uno utili-
za las demás áreas en amenidades, canchas de tenis, piscinas, barba-
coas y estamos abocado a ese tipo de proyectos integrales, donde
no sea un edificio con mucha utilización de suelo con medianeras.
Todos apuntan a este tema y hay una competencia de quien le agre-
ga más elementos de lujo, confort y entretenimiento. En el proyec-
to que tenemos en Montevideo también apuntamos a eso ya que
las dimensiones del terreno son muy grandes. El espíritu es hacer
pocas obras; pero lo que hacemos son proyectos más importantes,
que implica un trabajo más grande pero siempre en un mismo lugar.
Ese es el espíritu de los junior, mi hijo Daniel y nuestro socio Néstor.
¿Qué opina sobre el fuerte crecimiento de la cons-trucción en Punta del Este? ¿A qué se debe?Indudablemente Punta del Este está viviendo un ciclo positivo. Está
basado en el crecimiento de la región, porque está creciendo econó-
micamente. Brasil está creciendo y ya todos sabemos lo que es Brasil,
permite que Argentina, Paraguay y Uruguay crezcan. Todo esto hace
que brasileros, argentinos y paraguayos estén invirtiendo en ladrillos
y no solo en Punta del Este sino también en Montevideo y Colonia.
Obvio que en Punta del Este se invierte más porque ya no se tiene dis-
cusión que es la joya del verano en el hemisferio austral. No creo que
haya un balneario con la calidad que tiene en la geografía, arquitectura,
urbanismo, la topografía, el clima. Esto nos genera que sea apetecido
por los argentinos hace ya un montón de años y por los brasileros
que cada vez vienen más. Además tenemos el verano al revés que
Europa así que muchos europeos escapan del frío para venir acá. Punta
del Este es muy europea, es por eso que el brasilero le gusta venir.
¿Cuáles son nuestros principales inversores?Nuestro principal inversor sigue siendo el argentino pero están apare-
ciendo otros competidores que lentamente está haciendo el proceso de
los argentinos. El brasilero viene y compra, que hace 20 años el brasilero
no venía acá. Con el ministro Villar hace 20 años, se empezó a hacer pu-
blicidad en Brasil y fue ahí que de a poco empezaron a venir. Y los últimos
8 años con el estimulo de su moneda fuerte están viniendo y se está
transformando en el afianzador de lo que viene haciendo el argentino.
Punta del Este tiene un tope de crecimientoEn mi opinión no hay tope de crecimiento. Todavía está vacío Punta
del Este lo que parece que está colmado es la península, que es el
único lado donde se permiten edificios en altura. Pero es muy sig-
nificativa la edificación que hay. La gente se está yendo para el este
y todavía tiene para crecer para el oeste y Rocha se va a fusio-
nar, va a ser en un tiempo la nueva península. Podrían venir 10
veces más la cantidad de turistas que vienen. Punta del Este no
tiene techo ni límites de crecimiento. Pero tiene que ser un cre-
cimiento ordenado e ir creciendo la infraestructura y los servicios.
Existen diferencias entre el mercado inmobiliario en Montevideo y Punta del Este ¿Cuáles son?
Hay diferencias, es otro tipo de uso. Montevideo es primera vivienda y
Punta del Este es segunda vivienda prácticamente. En Montevideo es
un mercado para todo el año, en Punta del Este es un mercado más
internacional. En Montevideo el mercado es prácticamente uruguayo.
Se están agotando la zonas más caras de Monte-video para construirSe están terminando los terrenos en primera línea. En Pocitos
quedan muy pocos lotes de primera línea y en general soy muy
pequeños. Ahora hay un crecimiento en segunda y tercera línea.
Hoy aparecen fenómenos nuevo pasando la zona de Carras-
co que hay algunos emprendimientos en marcha, ahí sí hay pre-
dios grandes y construcciones parecido a lo que es Punta del Este.
En qué está su nuevo proyecto que está llevando a cabo en MontevideoEl nuevo proyecto de Montevideo que estamos llevando a cabo
es espectacular, lujosísimo, en un terreno impresionante que
da a la rambla con 36 metros de frente y 42 metros de frente
a Echevarriarza, que es una calle de la más bonita de Montevi-
deo. Permitió que se pueda realizar un proyecto con doble vista.
Es un programa muy bonito y completo. Son apartamentos de
distinto tamaño pero pocos metrajes. Es un bien raíz en el me-
jor lugar de Montevideo, va dar ganancia y valor porque no hay
forma de perder es como esos brillantes blancos azulados que
hay muy pocos y cada vez valen más, eso va ser una joya en
Montevideo. A mitad de año se comenzará con la construcción
Ricardo Weiss
34 35Junio.2011
NOTICIASApuestan unos dólares a Miami
-Me dijeron que tenías una propiedad en
oferta, la quiero comprar.
-¡Pero si no la has visto!
-No importa. Conozco el edificio. La compro.
El uruguayo no andaba con vueltas y adquirió
dos inmuebles de esa manera en Miami. Al
otro lado del teléfono estaba su compatriota
Mónica Ferrari, socia de la firma internacional
ONE Sotheby`s International Realty en la más
latina de las ciudades estadounidenses, que
colocó allí al menos diez unidades en manos
de uruguayos los últimos dos años.
Ferrari es sólo uno de los agentes inmobilia-
rios que ha recibido a inversionistas locales
ávidos de colocar su capital en el epicentro
del comercio internacional de las Américas. Se
hacen de propiedades que, dependiendo de
la zona, pueden descender hasta US$ 40.000,
la mitad y hasta un tercio menos de lo que
valían previo a la burbuja inmobiliaria que ex-
plotó en EE.UU. en 2008; estiman que esos
precios en los próximos años treparán hasta
el doble.
Las inmobiliarias domésticas también venden
en ese mercado, aunque no es lo primero que
ofrecen, a excepción de la empresaria Veróni-
ca Cánepa, que trabajará ese nicho en parti-
cular desde marzo. Tan atractivo está siendo
ese negocio que en 2008 abrió en Argentina
Miami Tango (www.bienesraicesmiami.com.
ar), firma especializada en esa oferta, que
también atiende a compradores de este lado
del río. Éstos suelen tener varios inmuebles en
Uruguay y no pretenden vivir de la renta del
bien, sino deshacerse de él recibiendo bastan-
te más de lo invertido.
Pese al auspicioso panorama, si está mirando
con ganas hacia el norte, tenga a mano el te-
léfono de su abogado y contador y contacte
a un agente inmobiliario confiable allí, ya que
algunas propiedades no están en las mejores
condiciones, tal vez en zonas no muy atrac-
tivas y pueden sorprenderlo varios tributos.
se desplomaron los precios
Desde 2000 a 2007 los precios de las propie-
dades estuvieron subiendo en EE.UU. fruto de
la sobredemanda: los bancos prestaban casi
sin requisitos, un 100% del valor e incluso más;
muchas hipotecas se dejaron de pagar hasta
que la burbuja explotó. Los precios se des-
plomaron sobre todo en La Florida, el estado
que más se construyó y, por tanto, más prestó.
“La desfortuna de algunas personas a veces
es la fortuna de otros”, graficó el uruguayo
Diego Sosa-Dias, broker inmobiliario en Mia-
mi desde hace 15 años. Es así que muchos
latinos comenzaron a invertir en la ciudad que
le debe su nombre a los indígenas mayaimi.
Incluso uruguayos, conservadores y reticentes
a comprar en el exterior, pero que ven varios
atractivos en ese lugar al que muchos ya co-
nocen y cuentan con vuelos directos, comen-
tó Cánepa.
Es que los precios son inimaginados si se los
compara con el Uruguay de los últimos años.
En términos generales, el metro cuadrado de
un edificio usado en Miami cuesta entre US$
900 y US$ 1.200, mientras que algo similar
en Pocitos va entre US$ 1.500 y US$2.000.
Aunque esto varía mucho según la zona y el
tipo de propiedad.
“Están saliendo de la zona turística para el
oeste y al noroeste y compran en condomi-
nios”, señaló Teófilo Banchero, director de la
inmobiliaria uruguaya que lleva su apellido.
“Ya no miran sólo la costa sino otras zonas
donde vive gente todo el año”, agregó. Allí se
encuentran unidades entre US$ 50.000 y US$
70.000. Sosa-Dias aseguró que lo que más se
coloca son apartamentos porque “requieren
menos trabajo de mantenimiento; general-
mente de dos cuartos, dos baños y con todos
los servicios incluidos: gimnasio, piscina y seguridad”.
Ana Tajes, también uruguaya radicada en EE.UU. y
directora Fortune International Realty (www.ana-
tajes.com), se enfoca en otro segmento: la zona de
Brickell Avenue y la franja costera, las playas de Mia-
mi Beach, Sunny Isles, Hallandale y Hollywood y co-
loca inmuebles entre US$ 300.000 y US$ 600.000.
Las chances de alquilar el bien son altas dado que
mucha gente dejó de pagar la hipoteca y debe al-
quilar el lugar donde vivir, pero ésto dependerá de
la zona, al igual que la propia renta. La oferta de Ta-
jes deja una renta entre 1% y 5% anual; sus colegas
coincidieron. Aunque Diego Fischman, gerente de
Miami Tango, se atrevió a asegurar que inmuebles
de más de US$ 150.000 pueden dejar rentas bru-
tas de 10% o 12%.
Según Ferrari, una propiedad que cuesta más de
US$ 100.000, se puede alquilar hasta a unos US$
3.000, pero las más económicas se alquilan como
mucho a US$ 1.000. De todos modos el precio del
alquiler no es el factor que determina la compra,
sino que el cliente inteligente piensa en no tener
que ponerle dinero arriba, sino que ese inmueble
se mantenga solo, continuó la especialista.
Según un documento que la inmobiliaria Ananikián
entrega a los interesados en ese mercado, el com-
prador tiene gastos de cierre de un 1,5% del valor
de la propiedad (puede llegar al 5% si es con cré-
dito hipotecario). Luego, la administración cuesta
entre 7% y 10% del valor de la renta. Además, entre
otros egresos, en EE.UU. los gastos comunes los
abona el propietario.
Wilder Ananikián señaló que tal vez un 5% de las
ventas que realiza sean en esa zona de La Flori-
da y las concreta con “gente que conoce Miami,
siempre hace una escala allí y ya tiene inversiones
en Uruguay”. Ese perfil coincidió con el que descri-
bió Ferrari, que agregó: suelen ser “profesionales o
dueños de comercios”. Tajes añadió a esa lista a los
industriales para los que “los negocios no significan
algo nuevo” y “están informados y a su vez saben
escuchar”.
Claro que los uruguayos son mucho más timoratos
que sus vecinos al invertir en el exterior. No como
el argentino, que “es hombre de mundo, está más
acostumbrado a llegar, sacar, pagar la seña e irse”,
graficó Banchero. Es así que los inversionistas lo-
cales están últimos en la lista de latinoamericanos
que compran en Miami, integrada sobre todo por
brasileños, venezolanos, mexicanos, argentinos y
colombianos.
cómo comprar
Además del típico caso donde el que vende es
el dueño, existen otras figuras para hacerse del
bien. Las dos más extendidas son el foreclosure
(cuando el deudor no paga la hipoteca y el ban-
co remata el inmueble), o el short sale, que se da
cuando el propietario no puede seguir pagando y
vende la unidad, aunque a un monto menor del
que lo había adquirido.
Unas 5.000 propiedades quedan cada mes en ma-
nos de los bancos por hipotecas impagas en Miami
y sus alrededores y con las modalidades mencio-
nadas se puede dar con precios bajísimos, pero
esos procesos pueden durar seis meses y seguro
que un inversor no quiera perderse otras opor-
tunidades en ese tiempo. Además, usualmente a
esos inmuebles “hay que hacerle bastantes arre-
glos”, confió Fischman. “No es fácil esa compra
para el extranjero”, agregó.
En cualquier caso, para comprar en la Florida, la re-
comendación es acercarse a un agente inmobilia-
rio (deben tener una licencia especial para vender
en EE.UU.) que se vinculará con un similar en el
otro país y contar asimismo con un abogado y un
contador, que deberán entender las leyes america-
nas. Sí, es un país transparente, pero diferente. Por
ejemplo, si el inmueble se compra a título personal
el individuo queda sujeto al cobro del impuesto a
la herencia; por esto algunos sugieren hacerlo en
nombre de una corporación. El seguimiento futuro
del inmueble, su arrendamiento y venta, son temas
para los que también se necesitará asesoría.
Fuente: El Empresario (04/02/2011)
36 37Junio.2011
EE UU vive una segunda contracción del mercado inmobiliario
El precio de la vivienda cae un 3,9% entre el tercer y el cuarto trimestre a tres años del
inicio de la crisis
El mercado inmobiliario en Estados Unidos se comportó a lo largo del año pasado como
un verdadero yoyó, con subidas y bajadas muy pronunciadas en todos sus indicadores. Movi-
mientos que reflejan la inestabilidad y la incertidumbre que sigue dominando en una indus-
tria clave para la economía. Y eso que ya pasaron cuatro años desde el estallido de la burbuja.
El precio de las vivienda en los20 mayores núcleos urbanos del país cayó un 2,4% en di-
ciembre, comparado con el mismo mes de 2009. Es el sexto descenso consecutivo en el
índice que publica cada mes Standard & Poors y la consultora Case Shiller. Y lo que es más
significativo es que si se toma como referencia noviembre, los precios cayeron en 19 áreas
metropolitanas.
Hay otro dato del informe que indica la dificultad que tiene el mercado inmobiliario para
hacer pie, en lo que muchos analistas ven ya como “una segunda contracción” en el intenso
proceso de corrección que vive esta industria a más de tres años de su entrada en la crisis.
El precio de la vivienda cayó un 3,9% entre el tercer y el cuarto trimestre de 2010, y un 4,1%
si se compara con los últimos tres meses de 2009.
La situación es alarmante en Detroit, Las vegas y Cleveland, donde los precios a finales de
2010 estaban por debajo de los de enero de 2000. David Blitzer admite desde S&P que el
informe “es muy débil” y apunta que los indicadores vuelven a estar muy cerca de la situa-
ción que se vio en 2009, lo que significa que se perdió todo lo ganado durante la pasada
primavera.
Las altas cifras de desempleo, que lleva dos años por encima del 9%, y la debilidad del creci-
miento hacían presagiar caídas. Pero lo que preocupa a los expertos del sector inmobiliario
es la tendencia, y por eso no descartan que seguirán registrándose nuevos descensos en los
precios antes del verano. “Vamos a estar ahí abajo un tiempo”, señalan el relator del informe.
Parte de esta corrección también se atribuye al vencimiento de los incentivos fiscales a
la compra de una vivienda. De hecho, observando los datos del pasado año, se constata
que el punto de inflexión se produjo cuando a mediados de 2009 se acabaron las ayudas
públicas. En ese momento, el mercado empezó a caer y ahora parece haberse estabilizado
en el fondo.
Quizás lo más alentador sea ver que hay mercados, como Los Ángeles, San Diego y San
Francisco en California, donde se observa una tendencia a mejor. Pero a pesar de la ligera
mejora en la economía, hay aún 11 grandes ciudades en EE UU con precios a su nivel más
bajo desde el pico en 2006, incluidas urbes como Seattle y Portland, que entraron más tarde
en el ciclo.
Fuente: El País de Madrid
Pekín aplica nuevo impuesto a la propiedad
La medida busca frenar la especulación en el sector inmobiliario,
que está elevando los precios a niveles exorbitantes
El Ministerio de Finanzas de China anunció este jueves en su pá-
gina web la aplicación de un nuevo impuesto sobre la propiedad
destinado a frenar la especulación en el sector inmobiliario del país
asiático.
El anuncio se produce horas después de que el Ejecutivo anunciara
el aumento desde el 50 hasta el 60% del valor de la propiedad en
la suma inicial que deberán pagar los compradores de una segunda
vivienda, una medida encaminada a lograr el mismo objetivo.
Poco después de que la cartera de Finanzas anunciara el impuesto,
las ciudades de Shanghái (este de China) y Chongqing (suroeste)
anunciaron sus respectivos planes de aplicación del nuevo grava-
men, informó la agencia oficial de noticias Xinhua.
Mientras la financiera Shanghái aplicará un porcentaje de entre el
0,4 y el 0,6%, Chongqing, una masiva ciudad industrial de 30 millo-
nes de habitantes, señaló que en su caso será de entre el 0,5 y el
1,2%.
A pesar de sus buenos resultados económicos, con un avance del
10,3% en el PIB, China no pudo controlar en 2010 la inflación, que
se disparó hasta un 3,3%, 0,3 puntos porcentuales por encima del
objetivo marcado para ese año.
Aunque el origen de la inflación está en los alimentos y en el au-
mento de los costes, Pekín está intentando limitar un sector, el in-
mobiliario, que según los analistas sufre una de las burbujas especu-
lativas más peligrosas de la región.
El precio de la vivienda se disparó el año pasado en un 6,4% y se
equiparó con los solares más caros de las capitales mundiales, a
pesar de que la baja renta per cápita de China, mientras que la
inversión en el sector avanzó un 23,8%.
El ministerio anunció que el dinero recaudado con el nuevo im-
puesto se destinará a la construcción de vivienda barata para los
sectores más desfavorecidos de la población.
Fuente: observa.com (28/01/2011)
38 39Junio.2011
Índice VALORA Este índice refleja la evolución del precio de
mercado de los inmuebles en régimen de pro-
piedad horizontal para la ciudad de Montevi-
deo y se elabora a partir de las tasaciones que
se realizan diariamente en VALORA Consulto-
ria & Evaluaciones. La construcción del índice
consiste en tomar todas las tasaciones de in-
muebles en propiedad horizontal en Monte-
video realizadas por Valora en cada semestre,
eliminar los datos atípicos, realizar promedios
por zona y para finalmente obtener el índice
VALORA general al ponderar por la cantidad
de compraventas realizadas en 2009.
Cifras e indicadoresAño Semestre Total ponderado
2000 1º sem 149
2000 2º sem 156
2001 1º sem 148
2001 2º sem 150
2002 1º sem 136
2002 2º sem 126
2003 1º sem 106
2003 2º sem 106
2004 1º sem 100
2004 2º sem 95
2005 1º sem 110
2005 2º sem 115
2006 1º sem 133
2006 2º sem 142
2007 1º sem 151
2007 2º sem 157
2008 1º sem 178
2008 2º sem 198
2009 1º sem 216
2009 2º sem 209
2010 1º sem 239
Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones
Indice VALORA
2002 2º sem 124
2003 1º sem 56
2003 2º sem 63
2004 1º sem 100
2004 2º sem 110
2005 1º sem 131
2005 2º sem 119
2006 1º sem 142
2006 2º sem 180
2007 1º sem 166
2007 2º sem 165
2008 1º sem 218
Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones
Índice de precios de remate - IPRI
Índice de precios de remates – IPRI El IPRI es el primer índice que permite ver la
evolución del precio de inmuebles ejecutados
en remates, y cuyo objetivo es obtener ten-
dencias generales de este mercado. Está cons-
truido sobre la base del universo de remates
realizados en Montevideo para inmuebles en
régimen de propiedad horizontal. La metodo-
logía consiste en hallar primero un promedio
de precios para cada una de las 5 zonas defi-
nidas por Valora (zona 1: franja costera este
de montevideo; zona 2: franja zostera oeste,
desde Ciudad Vieja hasta Parque Rodó; zona
3: centro geográfico de la ciudad; zonas 4 y
5: perisferia este y oeste de la capital respec-
tivamente). Luego se ponderan estos valores
por la cantidad de compraventas efectuadas
en 2009 en cada zona para llegar al índice de
precios general IPRI. Esta ponderación se reali-
za con el fin de que cambios en la proporción
de remates por zona no generen cambios en
el valor del índice, eliminando de esta forma un
factor de volatilidad.
Año Semestre Total ponderado
Índice de costo de la construcción, precio promedio de alquileres en Montevideo, Cotización del dólar y Precio promedio de compraventa.
Estos indicadores elaborados por el Instituto
Nacional de Estadística se presentan para dar un
panorama general de variables muy importantes
para evaluar cómo evoluciona el sector inmobiliario.
Mes
ene-09 250,7 249,7
feb-09 247,4 246,5
mar-09 248,2 246,1
abr-09 246,0 245,2
may-09 244,9 244,1
jun-09 244,5 243,7
jul-09 245,6 244,8
ago-09 246,04 245,19
sep-09 245,92 245,09
oct-09 244,65 243,86
nov-09 258,74 258,42
dic-09 257,83 257,54
ene-10 257,76 257,48
feb-10 259,17 258,84
mar-10 260,38 260,02
abr-10 260,18 259,82
may-10 261,66 261,25
jun-10 262,52 262,08
jul-10 264,84 264,31
ago-10 265,67 265,11
sep-10 266,27 265,70
oct-10 266,22 265,65
nov-10 281,76 281,65
dic-10 287,66 287,70
Índice de costo de la construcción
Fuente: INE
Indice Gral s/impuestosIndice Gral
Promedio mensual
feb-09 23,25
mar-09 23,98
abr-09 24,04
may-09 23,69
jun-09 23,39
jul-09 23,40
ago-09 22,85
sep-09 21,94
oct-09 20,82
nov-09 20,46
dic-09 19,70
ene-10 19,59
feb-10 19,77
mar-10 19,61
abr-10 19,35
may-10 19,262
jun-10 20,455
jul-10 21,092
ago-10 20,859
sep-10 20,560
oct-10 20,215
nov-10 19,972
dic-10 19,986
ene-11 19,868
Fuente: INE
Cotizacióndólar interbancario
40 41Junio.2011
oct-08 5.424 5.563 4.351 6.102
nov-08 5.371 5.171 4.704 6.048
dic-08 5.410 5.702 4.449 5.788
ene-09 5.632 5.275 4.811 6.324
feb-09 5.693 5.481 4.994 6.251
mar-09 5.779 5.639 4.954 6.518
abr-09 5.898 5.812 4.931 6.452
may-09 5.879 6.242 4.797 6.288
jun-09 5.934 6.025 4.849 6.369
jul-09 6.140 6.101 5.196 6.562
ago-09 5.948 6.048 4.990 6.414
sep-09 6.075 5.846 5.050 6.659
oct-09 6.320 6.343 5.446 6.786
nov-09 6.165 6.495 5.226 6.534
dic-09 6.156 6.303 5.503 6.580
ene-10 6.273 6274 5563 6638
feb-10 6.425 6613 5332 7034
mar-10 6.587 6286 5606 7235
abr-10 6.578 6373 5511 7134
may-10 6.671 6.291 5.790 7.131
jun-10 6.855 7.079 5.805 7.229
jul-10 6.715 6.494 6.026 7.184
ago-10 7.017 7.141 5.939 7.596
sep-10 7.015 7.260 5.869 7.534
Precio promedio del alquiler de contratos nuevos en pesos corrientes por tipo de vivienda (Montevideo)
Fuente: INE
MES TOTAL CASA EDIFICIO PROPIEDADES RENTA HORIZONTALES
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Total2002 718 517 471 335 364 5582003 579 384 345 229 252 4432004 691 416 363 237 226 4902005 722 440 422 271 284 5342006 803 507 462 286 281 5832007 889 569 522 323 330 6592008 1021 652 625 398 421 7452009 1.117 751 726 516 465 835Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE.-Las referencias de las zonas corresponden a las mencionadas en el IPRI.-
Precio promedio del metro cuadrado de compraven-tas en Montevideo por zona, propiedad horizontal
PRECIO DE MERCADO POR ZONA
Cifras e indicadoresPRÉSTAMOS PARA VIVIENDA: CANTIDAD DE NUEVAS OPERACIONES POR MES Y MONTOS TOTALES
Estas estadísticas son sacadas del Banco Central del Uruguay
con el fin de ver cómo evoluciona el mercado de créditos
para viviendas en Uruguay.
Cantidad de nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario.-(SNF- Residente)
ene-09 165 424 1 5 598
feb-09 160 835 3 0 998
mar-09 189 112 1 1 303
abr-09 138 80 3 1 223
may-09 182 70 5 12 269
jun-09 171 69 2 1 243
jul-09 213 86 2 7 309
ago-09 159 129 6 4 299
sep-09 179 211 1 5 397
oct-09 217 225 4 2 448
nov-09 200 179 2 6 387
dic-09 254 175 7 6 442
ene-10 141 168 2 3 314
feb-10 167 230 2 7 406
mar-10 205 229 9 9 452
abr-10 183 244 6 7 442
may-10 207 320 5 5 538
jun-10 245 227 7 7 487
jul-10 244 248 5 6 504
ago-10 78 222 1 2 303
sep-10 313 204 1 2 520
oct-10 260 206 0 8 477
nov-10 229 200 4 4 439
dic-10 375 189 7 2 578
Fuente: BCU - SIIF
UI UR USD Plazo USD Plazo Total* <367 días >367 días
Capital equivalente a nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario (SNF - Residente).- En millones de USD corrientes
UI UR USD Plazo USD Plazo Total <367 días >367 días
ene-09 6,25 6,91 0,03 0,07 13,24
feb-09 6,48 8,42 0,07 0,00 14,90
mar-09 6,77 2,78 0,10 0,06 9,62
abr-09 4,80 1,91 0,14 0,03 6,74
may-09 7,36 2,23 0,14 0,28 9,88
jun-09 6,92 2,44 0,10 0,10 9,46
jul-09 7,29 2,41 0,01 0,33 10,04
ago-09 6,88 3,42 0,19 0,06 10,37
sep-09 7,41 8,61 0,05 0,09 16,11
oct-09 9,73 8,02 0,29 0,01 17,76
nov-09 9,71 5,76 0,10 0,14 15,61
dic-09 13,39 6,77 0,19 0,40 20,56
ene-10 7,46 6,88 0,09 0,08 14,41
feb-10 8,27 9,44 0,17 0,11 17,82
mar-10 11,76 8,57 0,03 0,08 20,41
abr-10 9,89 8,04 0,12 0,17 18,10
may-10 10,87 8,14 0,05 0,10 19,11
jun-10 13,67 4,23 0,51 0,20 18,11
jul-10 11,81 5,34 0,10 0,14 17,28
ago-10 3,76 5,15 0,00 0,14 9,05
sep-10 19,56 5,17 0,36 0,00 24,73
oct-10 16,15 5,95 0,00 0,47 22,72
nov-10 14,19 5,70 0,29 0,10 20,16
dic-10 25,15 6,63 0,61 0,08 32,37
Fuente: BCU - SIIF