T E M A Teorías sobre el valor El precio. Relación entre ... · El estudio de la evolución del concepto de valor económico de los bienes y derechos a través de la historia, comenzando

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.

T E M A

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Teorías sobre el valor. El valor de los bienes y derechos: sus clases. El precio. Relación entre valor y precio. Influencia de la evolución histórica de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad en el valor de los bienes inmuebles.

Objetivos: El estudio de la evolución del concepto de valor económico de los bienes y derechos a través de la historia, comenzando con las teorías de A. Smith, siguiendo por las del valor trabajo, hasta llegar a la formulación de la teoría del grado de utilidad marginal y su influencia en el valor de los bienes inmuebles. De las distintas clases de valores atendiendo a la finalidad de la valoración inmobiliaria: valor de mercado, de reposición, de comparación, en renta, catastral, urbanístico, justiprecio, real, etc. En el apartado del precio se explica el mecanismo de la formación de los precios de mercado, mediante la combinación de las leyes de la oferta y la demanda, con especial atención a los precios de la vivienda y del suelo. Posteriormente se distinguen los conceptos coste de producción, valor y precio, así como precio de mercado y valor de mercado en los bienes inmuebles. Y, por último, una vez definido el derecho de propiedad, su función social y las facultades urbanísticas, se relacionan las que reconocen en cada clase o situación de suelo las distintas leyes de suelo en vigor y su repercusión en el régimen de valoraciones que establecen, que se corresponde con las facultades reconocidas.

1. Teorías sobre el valor.

La palabra valor ha ido adquiriendo significados diferentes en la historia de la economía. Ya en la antigüedad Aristóteles distinguía entre el llamado valor de uso de un objeto, que es aquella utilidad o beneficio que presta a su propietario, y el valor de cambio, que puede definirse como la cantidad de alguna otra mercancía, usualmente la que se utiliza como dinero, por la que puede intercambiarse dicho bien.

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La teoría del valor de tal modo penetra toda la Economía política, que algunos la llamaron la ciencia de los valores. Las teorías del valor son las distintas teorías económicas que se han producido a lo largo de la historia y han influido en la valoración de los bienes económicos, entre ellos los bienes inmuebles, de las que destacaremos:

1. Conceptos clásicos sobre el valor

En su libro Investigación sobre la Naturaleza y Causas de la Riqueza de las Naciones, compuesto en la segunda mitad del siglo XVIII, Adam Smith distingue dos clases de valor en los bienes, un valor de uso y un valor de cambio. El valor de uso consiste en la utilidad del bien para satisfacer una necesidad; y el valor de cambio en la posibilidad de cambiar un bien por otro bien. Según Smith, dos son pues en inicio los constituyentes del valor: la utilidad y la escasez. Los bienes que tienen un gran valor de uso, carecen casi totalmente de valor en cambio (por ejemplo, el agua), mientras que los que tienen un elevado valor en cambio, tiene un pequeño valor de uso (como los diamantes).

Smith se centró en el valor de cambio de las mercancías, señalando, a partir de su teoría de la división del trabajo, que dicho valor está determinado por la cantidad de trabajo que cada bien permite exigir en el mercado, de forma que el precio real o natural de cualquier cosa es el esfuerzo necesario para obtenerla. Postula sin embargo que el trabajo no se puede medir con exactitud, por lo que han de admitirse en la valoración los ajustes derivados de los “tratos del mercado”. Con la propiedad privada y la acumulación de capital, se hizo necesario que el precio real comprendiera, además de la remuneración del trabajador, el interés del capital y la renta de la tierra. Ello acerca la concepción de Smith a una teoría del coste de producción, si bien ésta sólo se desarrollaría plenamente en el siglo XIX a partir de Jean-Baptiste Say, quien destacaría la importancia de la utilidad sobre el valor, contribuyendo a éste último, junto a los clásicos factores del trabajo y el capital –trabajo acumulado-, la tierra o naturaleza. La nueva consideración de la utilidad superaría la doctrina de Smith debido a las reticencias que éste sostuvo a cualquier valor no originado por el trabajo productivo: así, cuestionaba la renta de los terratenientes y califica de improductivos –no generadores de valor- a los servicios.

2. Teorías del valor-trabajo y los costes de producción


David Ricardo compartía la teoría básica de raíz Smithiana, basada en el valor del trabajo productivo, pero, en su búsqueda de un patrón del valor “real”, “natural” o “absoluto”, defendió que la cantidad de trabajo incorporada en los bienes podía servir para describir la estructura de precios relativos de una manera más aproximada que su retribución en el mercado. La forma en que se distribuya el producto no afecta a las proporciones de cambio y afirma que, en consecuencia, la única causa de variación del valor en cambio de una mercancía es un aumento o disminución en la cantidad de trabajo requerido en la producción. Ricardo llegó a proponer el oro como unidad invariable de valor, al poderse suponer constante la cantidad de trabajo que su obtención requiere así como el empleo proporcional del capital fijo y el circulante. En la teoría ricardiana del valor y la distribución, se considera que el uso de la tierra no cuesta nada y su renta no debe incluirse entre los determinantes del valor sino como un pago de transferencia que no compensa un servicio productivo, sino la mera cesión por parte de su dueño de la fertilidad y el emplazamiento, unas fuerzas del suelo que se consideran fijas y dispuestas para su utilización incluso en ausencia de los pagos de la renta.

John Stuart Mill, continuador de las tesis utilitaristas de Bentham y de los principios económicos sentados por David Ricardo, en su obra Principios de economía política con algunas de sus aplicaciones a la filosofía social no intentó explicar el valor absoluto basado en una medida invariante del valor, sino que se centró en los precios relativos.

Concluyó que el coste de producción, natural y técnicamente determinado con independencia del régimen social y político, constituía el valor en el caso de los bienes manufacturados, como los edificios, cuya curva de oferta es perfectamente elástica: consideraba que en estos bienes los costes marginales no aumentaban conforme aumentaba la producción. Mill calificó aquellos otros bienes que como la tierra, tienen una oferta totalmente limitada, de intrascendentes.

Esta teoría no incluye la demanda que de los bienes se haga ni los casos en que el precio de un bien difiere de su coste de producción. Dentro del respeto al libre mercado, pone el acento en cuestiones institucionales relativas a la distribución de la renta que se han relacionado con el socialismo.


En El Capital, Karl Marx hizo suya la teoría del valor-trabajo y quiso llevarla a sus últimas conclusiones lógicas. Para ello, postula que el valor de cambio de un bien es igual al trabajo socialmente necesario para la producción del mismo, como promedio de los diferentes grados de eficiencia laboral; con este concepto elude la paradoja de que una mercancía producida por un trabajador lento fuera más valiosa que la producida por otro más diligente. Ahora bien, Marx distingue entre el trabajo como constituyente del valor de las cosas, y la fuerza de trabajo que el obrero vende en el mercado a cambio de un salario de subsistencia; como el capital fijo utilizado en la producción –instalaciones, maquinaria y materias primas – simplemente recupera su cuota de depreciación, la diferencia entre el valor del producto y el salario es denominada “plusvalía”, de la que se apropia el capitalista o dueño en forma de beneficios, intereses o renta.

En el caso de los bienes inmuebles urbanos y rústicos, el monopolio formado por los propietarios fija el precio de los mismos aprovechando la demanda de la sociedad, si bien subsistiría la dificultad de explicar que la tierra no puesta en producción tenga un precio, o los casos de objetos con igual precio pero con distinta cantidad de trabajo. Por otra parte, esta teoría implica que la tasa de beneficio sería menor cuanto más alto fuese el grado de mecanización, y una tendencia drástica del capital a concentrarse en grandes empresas.

3. Teorías del grado de utilidad marginal

La innovación marginalista en la teoría del valor tuvo precursores como Johann Heinrich von Thünen, estudioso de la agricultura científica que en la primera mitad del siglo XIX elaboró un modelo de estado aislado, formado por una tierra de fertilidad uniforme, con una ciudad como centro del mercado y con producciones agrarias cuyo valor reflejara la distancia del mercado en círculos concéntricos. Al ir aumentando la distancia de la ciudad, la producción se haría más extensiva, disminuyendo su valor y con él el de los respectivos sectores de la tierra; este modelo constituye un temprano exponente de la teoría de la localización y sirvió como punto de partida de la posterior economía regional.

La teoría de la utilidad de Jevons supuso el oscurecimiento en el horizonte intelectual del valor-trabajo, al mostrar la falta de generalidad de este último, que sólo puede aplicarse a cierto tipo de bienes –


manufacturas- y aún así con grandes oscilaciones respecto de los precios del mercado. Edgeworth, en su Psique Matemática amplía la función de utilidad relacionándola no sólo con la cantidad de un bien ya poseída o consumida sino asimismo con las de los otros bienes poseídos o consumidos (curvas de indiferencia entre pares de bienes).

Los neoclásicos austriacos, a fines del siglo XIX, se centraron en el

problema de la determinación del precio en relación con la utilidad o valor subjetivo y no con el del coste de los factores. Para ellos, el valor de una mercancía se define en los intercambios del mercado según la utilidad límite que proporcione la última unidad demandada y la maximización de beneficios que la misma produzca para quienes la ofrezcan. Defienden una teoría de la asignación de recursos escasos en condiciones de competencia alejada de la pretensión de encontrar una medida objetiva para el valor. Así, Böhm-Bawerk, seguidor de esta línea de pensamiento fundada por Menger, afirmaba que los precios de las mercancías no se hallan determinados por un valor intrínseco, sino por el valor de uso o utilidad del ejemplar que satisface el grado mínimo de necesidad del individuo. El valor o utilidad de un bien dado decrece a medida que disminuye la necesidad que de él se tiene. En cambio, el grado de saturación de las necesidades depende de la cantidad de bienes que existen a disposición del sujeto. De ahí que la utilidad subjetiva de la unidad última del bien dado, es decir, su utilidad marginal, constituya su valor más relevante. Aunque esta Escuela concedía atención preferente a la demanda, con base en la teoría subjetiva del valor y de la utilidad marginal, los neoclásicos desarrollaron la teoría de la formación de los precios atendiendo asimismo a la oferta, que se desarrolla en el apartado 3.

2. El valor de los bienes y derechos: sus clases.

Uno de los principios comúnmente aceptados por la doctrina en la valoración de bienes y derechos, es el de finalidad, el cual afirma que la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas a seguir y que los criterios y métodos de valoración utilizados deben ser coherentes con dicha finalidad. Por ello existen distintas clases de valor en función de las distintas finalidades perseguidas con la valoración.


Las finalidades de las valoraciones inmobiliarias son numerosas: de mercado, financieras, fiscales, urbanísticas, etc. Seguidamente se exponen las definiciones de las distintas clases de valor más utilizadas en la valoración de inmuebles dando prioridad a las definiciones establecidas en las normas de valoración inmobiliaria, que tratan de promover su homogeneidad, por estar acreditadas por la experiencia y ser comúnmente aceptadas. Como puede observarse las normas no sólo definen el concepto de valor, sino que para delimitarlo establecen los requisitos e incluso el procedimiento de su determinación. La Norma Internacional de Valoración nº 1 (NIV nº 1) Market value basis of valuation, define el valor de mercado como “la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones”. Esta definición se complementa con el siguiente conjunto de condiciones necesarias para que las operaciones puedan ser valoradas a valor de mercado: estar realizadas según se define el criterio de valoración de mercado, apoyarse en el principio de mayor y mejor uso, teniendo en cuenta el uso más probable de realización, desarrollarse a partir de datos específicos de mercados apropiados, y valorarse a través de la aplicación de los métodos de coste, comparación y capitalización. El artículo 23 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, dispone que el valor de mercado o venal de un inmueble (VM) es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se


dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Además añade que a tal efecto se considerará: a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación

previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción, ajeno a la causa del contrato.

b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización

de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta

pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

Y que los impuestos y los gastos de comercialización no se incluirán en el precio. Según la norma 12 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, el valor de reposición de las construcciones se calculará a partir de su coste actual, teniendo en cuenta su uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Dicha norma entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. Para la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, antes citada, el Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.


El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Esta misma orden define el valor de comparación como el

obtenido mediante la aplicación del método técnico de comparación, para cuyo cálculo se seguirán las siguientes reglas generales:

a. Se establecerán las cualidades y características del inmueble

tasado que influyan en su valor.

b. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

c. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto

en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.

d. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

e. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de

comercialización, en función de los precios homogeneizados. De lo anterior se infiere que el método de comparación se define como la técnica que determina el valor de los bienes inmuebles a través de otros alternativos que compiten en el mercado. Es calificado como el método más directo y sistemático para la estimación del valor de mercado, debiendo ser utilizado siempre que existan datos de información suficientemente comparables con el del bien que se va a tasar.


El valor de comparación puede utilizarse en el caso de las construcciones para calcular su coste actual por comparación con edificios de similares características, como realiza la normativa catastral, y en el del producto inmobiliario completo para determinar su valor de mercado pero, además, para calcularlo pueden utilizarse distintos procedimientos que dependen de la cantidad de información de mercado de que se disponga e incluso de la cantidad de inmuebles a valorar. Según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, el valor en renta, valor por capitalización o valor por actualización, es el obtenido mediante la aplicación del método de actualización de rentas, según la normativa hipotecaria, y su cálculo exige estimar los flujos de caja, así como el valor de reversión, elegir el tipo de actualización y aplicar la fórmula de cálculo. La norma citada exige que para su utilización se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos respecto del inmueble:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble

objeto de valoración.

c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de actividad correspondiente.

El artículo 22 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, define el valor catastral como el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, y que estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones; el artículo 23 añade que para la determinación del mismo se tendrán en cuenta los siguientes criterios:


a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d) Las circunstancias y valores del mercado.

e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Valor urbanístico, es el determinado de acuerdo con los

preceptos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, según se trate de suelo rural o urbanizado, aunque dicha norma no emplee el término valor urbanístico.

Las valoraciones se rigen por lo dispuesto en dicha norma cuando

tengan por objeto: las operaciones de reparto de beneficios y cargas en defecto de acuerdo entre todos los propietarios, fijar el justiprecio en expropiación, fijar el precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas y la determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH), según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos


a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Valor máximo legal (VML), según la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable. El valor justo, precio justo o justiprecio, ligado al ámbito del Derecho Administrativo, representa el resultado de la actuación de un organismo o persona que estima el precio que a pagar en una expropiación. Para su determinación se aplicará el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, conforme a su artículo 21.1.b). En el Derecho Tributario se utiliza el concepto de valor real que, según la Sentencia del TSJ de Castilla-La Mancha, de 21 de febrero de 2000, núm. 209/2000, en tanto el ordenamiento tributario no defina los términos empleados en sus normas, éstos han de entenderse conforme a su -sentido jurídico, técnico o usual, según proceda. Como no existe ni sentido jurídico ni técnico del vocablo "real" ha de acudirse al sentido usual, entendiendo por "real" lo existente, lo verdadero, esto es la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio. Y el camino lógico para establecer el valor real, como expresión del precio normal y verdadero que se presume ocultado, es el precio normal de mercado, único término de referencia posible. Por ello en su sentencia de 1-12-93 declaró que el verdadero valor de un bien es el precio que está dispuesto el mercado a pagar por él, siendo éste también su valor real. Tradicionalmente en contabilidad, basándose en el principio de prudencia, se ha utilizado para la valoración de inmuebles el coste histórico, que es el coste de adquisición o coste de producción y tiene la ventaja de ser imparcial, objetivo y verificable. No obstante, en la actualidad, el método del valor razonable es el más utilizado desde hace años por las grandes inmobiliarias europeas. Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) señalan que el valor razonable es la cantidad por la cual se intercambia un activo entre dos partes interesadas y bien informadas, actuando en condiciones de independencia mutua.


http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=justiprecio

http://www.nicniif.org/

3. El precio.

El precio de un bien o servicio es la cantidad de dinero que debe

ser entregada al ofertante a cambio de cada unidad del bien o servicio demandado. Es función de los diferentes valores que los compradores asignan a la utilidad de tener o usar un producto o servicio, pero también depende de las condiciones generales de la producción y la distribución.

3.1 Teoría de la formación de los precios, la oferta y la demanda

Mediante el modelo de la oferta y la demanda los neoclásicos describen la interacción en el mercado de un determinado bien entre consumidores y productores, en relación con el precio y las ventas de dicho bien. Aunque las expresiones oferta y demanda habían sido utilizadas tanto por Adam Smith como David Ricardo, el primero que desarrolló un modelo matemático para explicarlas fue Antoine Augustin Cournot en su libro Desarrollo de los principios matemáticos de la teoría de la bonanza económica. Este modelo fue desarrollado más tarde por Alfred Marshall en su ensayo Principios de economía. Tras el análisis del equilibrio general de variables múltiples llevado a cabo por Léon Walras, Marshall se centró en el punto de equilibrio en el cual las dos curvas se cortan y en elementos tales como la elasticidad de la demanda ante una variación en el precio o las economías externas para el productor derivadas de los gastos sociales o las infraestructuras.

Desde finales del siglo XIX, esta teoría de la oferta y la demanda se ha mantenido prácticamente inamovible, centrándose la mayoría de los estudios posteriores en buscar las excepciones o fallos del modelo. La demanda Según los manuales de microeconomía, la demanda es la cantidad de bienes y servicios que los consumidores desean y están dispuestos a comprar dependiendo de su poder adquisitivo. La ley de la demanda indica que ésta es inversamente proporcional al precio, cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los consumidores. Gráficamente se representa por la curva de demanda que


http://es.wikipedia.org/wiki/Mercado

http://es.wikipedia.org/wiki/Consumidor

http://es.wikipedia.org/wiki/Productor

http://es.wikipedia.org/wiki/Precio

http://es.wikipedia.org/wiki/Antoine_Augustin_Cournot

http://es.wikipedia.org/wiki/Alfred_Marshall

http://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XIX

http://es.wikipedia.org/wiki/Demanda

es por lo general decreciente, es decir, a mayor precio, los consumidores comprarán menos, suponiendo que el resto de los factores se mantienen constantes (cláusula ceteris paribus). En la demanda, además del precio del bien considerado, también influyen: el nivel de renta de los consumidores, la riqueza de los consumidores, el precio de otros bienes relacionados, sustitutivos o complementarios, sus gustos o apetencias, la moda, las estaciones climatológicas, etc. En el mercado inmobiliario, influyen en la demanda de vivienda además de la renta familiar, el crecimiento demográfico, la inversión en vivienda tanto para alquilar como para revender, la demanda de segunda residencia, de la inmigración y extranjera, los precios de los alquileres, el tipo de interés del dinero, las restricciones de crédito, etc. La oferta La oferta es la relación entre la cantidad de bienes ofrecidos por los productores y el precio de mercado actual. La ley de la oferta indica que la cantidad ofrecida es directamente proporcional al precio: cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán a la venta. Gráficamente se representa mediante la curva de oferta, generalmente creciente, y cuya pendiente suele ser también creciente (es decir, suele ser una función convexa), debido a la ley de los rendimientos decrecientes. En el caso de la oferta, además del precio de venta del bien considerado, también influyen: los costes soportados por el empresario (tanto de los recursos como de los factores), el grado de tecnología existente (a mejores tecnologías, menores costes), el precio de otros bienes relacionados, las expectativas de ventas y la dimensión del mercado. En el mercado de alquileres la escasez de oferta eleva los precios. En la compraventa de inmuebles, la retención de suelo en condiciones de ser edificado en las ciudades origina una situación de escasez de oferta y provoca aumentos de los precios. Además, la oferta tiene dificultades de adaptación a la demanda al prolongarse durante varios años la producción de inmuebles.


http://es.wikipedia.org/wiki/Ceteris_paribus

http://es.wikipedia.org/wiki/Oferta

http://es.wikipedia.org/wiki/Convexa

http://es.wikipedia.org/wiki/Ley_de_los_rendimientos_decrecientes

El precio de mercado La determinación del precio de un bien en un mercado libre y competitivo se hace de forma natural mediante el juego de la oferta y la demanda, situándose en la intersección de las curvas. Si el precio de un bien está demasiado bajo y los consumidores demandan más de lo que los productores pueden poner en el mercado, se produce una situación de escasez, y por tanto los consumidores estarán dispuestos a pagar más. Los productores subirán los precios hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estén dispuestos a comprar más si sigue subiendo el precio. En la situación inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores no están dispuestos a pagarlo, la tendencia será a que baje el precio, hasta que se llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo que se produce. El siguiente gráfico muestra un incremento de la demanda desde D1 hasta D2, provocando un aumento del precio de P1 a P2 y de la cantidad producida de Q1 a Q2.

Según el número de ofertantes, el mercado puede ser de competencia perfecta (muchos), oligopolio (pocos), duopolio (dos) y monopolio (uno). En los mercados que se aproximan a una estructura de competencia perfecta el precio se acerca a los costes, al igual que en los casos en que los demandantes (potenciales compradores) tienen un gran


poder de mercado, por ejemplo el caso del monopsonio, que se presenta cuando existen varios oferentes de un mismo bien pero un solo demandante. Cuando la oferta es inelástica, el precio puede situarse incluso por debajo de los costes, esta situación se presenta en el caso de los bienes perecederos, por ejemplo. Cuando el o los oferentes tienen mayor poder de mercado, es de esperar que el precio se sitúe por encima del coste, y más próximo al precio que maximice los ingresos de los oferentes (vendedores). Si algún tipo de intervención externa (como la de un Gobierno) altera el precio de equilibrio imponiendo algún otro en atención a algún tipo de consideración social (mercado de trabajo y salarios mínimos, mercado inmobiliario y alquileres máximos, mercado agrícola y precios subvencionados), podemos enfrentarnos a condiciones de exceso de oferta, exceso de demanda o mercados mantenidos, respectivamente.

El mercado inmobiliario presenta particularidades, incluso existen diferentes mercados según el producto inmobiliario: regadío, secano, oficinas, viviendas, comercio, industrial, etc. 3.2 El precio de la vivienda En el mercado inmobiliario la regulación del precio directamente por la ley de la oferta y la demanda no se produce. Como base explicativa de la complejidad e imperfección de este mercado hay que buscar las particularidades intrínsecas de los bienes inmobiliarios, concretamente del suelo y de la vivienda, que los diferencian de la mayoría de bienes que se comercializan en los mercados económicos y que diferencian por lo tanto también los mecanismos de determinación de valor y precio. Según las economistas Carmen Trilla y Sonia Llera el mercado de la vivienda se ve fuertemente condicionado por una serie de características que hacen de él uno de los más imperfectos: la falta de información suficiente entre compradores y vendedores, la especificidad de cada localización de suelo o de edificio, la fuerte preferencia por la instalación en ámbitos ya existentes, la falta de motivación a la venta por parte de muchos propietarios (de suelo o de edificios) a pesar de la certeza de una ganancia monetaria, la dificultad de recuperación de la inversión en zonas determinadas, la inmovilidad de los recursos una vez desarrollados, el riesgo importante de pérdida en los proyectos de


inversión, los largos y costosos procesos de obtención de nuevas localizaciones para la producción de inmuebles, el elevado coste y la complejidad legal de las transacciones, las rigideces del sector de la industria de la construcción para dar respuesta a cambios en la demanda, la situación de monopolio de las autoridades planificadoras, de las grandes compañías inmobiliarias, de las entidades financieras y de los propietarios de suelo, todos ellos son factores que cambian esencialmente los parámetros operativos de un mercado perfecto contribuyendo de forma notoria a dificultar la producción y transmisión fluidas de viviendas. La imperfección del mercado de la vivienda -en contraposición a lo que la teoría económica entiende por mercado perfecto- hace de él uno de los más ineficientes: el ajuste entre oferta y demanda no se produce ni en el momento ni en el lugar adecuados ni para el volumen necesario de viviendas, ni es capaz de garantizar la distribución equitativa del producto generado. En el mercado de alquiler la intervención se produce estableciendo precios máximos (alquileres máximos), por razones de justicia social cuando determinados inmuebles están ocupados por personas mayores de bajo nivel económico y que no pueden hacer frente a la evolución de los precios del mercado. En el caso de la compraventa de viviendas, un tratamiento fiscal favorable a la adquisición de vivienda, anima a aumentar su demanda y a los promotores a subir el precio. También se interviene en los precios ejecutando vivienda de protección oficial siempre que su porcentaje sea significativo. 3.3 El precio del suelo Como señalan los expertos, la imperfección de los mercados inmobiliarios alcanza su punto máximo en el caso del mercado del suelo. En el caso del suelo la heterogeneidad es aún más notoria dependiendo de la antigüedad, el tamaño, la forma, la disposición y la localización; podría decirse que cada parcela de terreno es única y ello concede al propietario un poder de monopolio que puede ejercer, especialmente en zonas urbanas. Esta no homogeneidad del producto es de suma importancia para comprender la operatoria del mercado y para la atribución de valores y precios diferenciales.


Por el lado de la oferta de suelo, los economistas indican que aún en el caso de participación de numerosos vendedores -que sería requisito de competencia perfecta-, la característica de no homogeneidad del bien antes comentada otorga a cada vendedor una parcela de poder o monopolio -un monopolio natural en el sentido más puro del término- por lo que nos encontramos ante un mercado que no funciona en competencia perfecta, ni tampoco como monopolio, sino como una combinación de ambos tipos de estructura, conocida con el nombre de competencia monopolista. Ante una alteración de la demanda de vivienda - provocada generalmente por factores exógenos al sector, como pueden ser una súbita recuperación económica, un descenso en los tipos de interés, una explosión demográfica, etc. - se produce un aumento a corto plazo de la demanda de suelo para edificación residencial, pero como la oferta de suelo a corto plazo es totalmente inelástica, la cantidad de suelo no se ve modificada por lo que el precio del suelo se eleva sin aumento de oferta. Este incremento del precio del suelo eleva los costes de producción de nuevas viviendas traduciéndose en un aumento del precio de las viviendas construidas. Por lo tanto, la única consecuencia a corto plazo del aumento de demanda de viviendas es el aumento de su propio precio.

4. Relación entre valor y precio.

Como ha podido observarse al estudiar las teorías del valor, en

economía se distingue entre coste de producción, precio y valor de un bien o servicio.

El coste es la medición en moneda del uso de factores de

producción para la elaboración de un objeto o servicio y depende de los bienes consumibles utilizados en la producción de dicho bien, y el uso de los factores de producción. No tiene en cuenta ni los gastos ni el beneficio de la promoción inmobiliaria.

El precio es el resultado de una negociación entre el oferente y el

demandante y sus factores determinantes son el beneficio mínimo esperado del oferente, la capacidad de compra del demandante y el


espacio de intercambio. Es decir, el precio engloba no sólo los costes de producción sino también el beneficio.

El valor es la medida de la importancia que el consumidor asigna

al bien o servicio consumido y depende del coste de oportunidad de consumir dicho bien y no consumir otro. Aunque ya hemos visto que existen muchas clases de valores dependiendo de la finalidad de la tasación.

Suele decirse que el precio es la expresión objetiva del valor y que el valor es una estimación que siempre implica subjetividad y es una posibilidad mientras que el precio es una realidad.

La influencia que hemos reconocido al precio en la determinación del valor no supone la confusión de ambos términos. El precio consiste en la relación de dos valores, atiende sólo al cambio y sólo en él se manifiesta, en tanto que el valor es anterior al cambio y se funda principalmente en las cualidades del producto. El precio se fija en virtud de causas muy distintas de las que obran sobre el valor, y por eso no siempre coinciden. En el ámbito de la valoración inmobiliaria también se suele diferenciar valor y precio, según Ballestero y Rodríguez, de las tres siguientes maneras:

1) El precio es un valor unitario y el valor hace referencia al resultado de multiplicar el anterior por una cantidad.

2) El precio es una variable económica de la cual dependen las

ofertas y demandas y valor de mercado es el precio al que se efectúan las transacciones.

3) El precio es el valor de mercado y valor es el valor subjetivo.

Roca entiende por precio de una mercancía la cantidad de dinero que un comprador particular está dispuesto a pagar y un vendedor particular estará dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transacción, y por valor de mercado el precio más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional de la oferta y la demanda.


Para García Almirall, el precio de un producto inmobiliario se refiere a la cantidad de dinero que retribuye una transacción concreta, por lo que depende del pacto de comprador y vendedor, y valor de mercado se refiere al precio más probable por el cual un inmueble se venderá, en un mercado caracterizado por dicho funcionamiento económicamente racional. Respecto del valor como estimación subjetiva de lo que vale un bien, antes hemos estudiado que existen distintas clases de valor y métodos de cálculo de los mismos. El precio será, únicamente, el importe que el comprador este dispuesto a pagar. Esta diferenciación de conceptos no supone, en absoluto, que ambos no puedan converger. Cuanto más profesional y objetivo sea el calculo del valor, mas fácil será que se acerque al precio que el comprador esté dispuesto a pagar.

5. Influencia de la evolución histórica de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad en el valor de los bienes inmuebles.

Aunque en el derecho romano la organización de la propiedad inmueble se caracterizaba por su régimen individualista, ya para economistas como Mill, la propiedad privada era un derecho que no debía ser considerado como absoluto por lo que la sociedad podía interponer sus criterios cuando se generase un conflicto con el bien público. En la actualidad, Manuel Albaladejo define la propiedad como el poder pleno sobre una cosa pero, según precisa el autor, poder pleno no quiere decir ilimitado. En nuestro derecho, la propiedad es un derecho subjetivo privado, otorgado a su titular para satisfacción de intereses dignos de protección jurídica y cuya regulación viene establecida por el Código Civil, pero la protección jurídica de la propiedad se debe coordinar con las conveniencias de la comunidad, mediante el establecimiento de límites al propietario y de deberes a cargo del mismo. De ahí que desde una concepción histórica inicial de la propiedad como un derecho absoluto, se ha evolucionado hasta admitir limitaciones a la misma con base en la función social del derecho de propiedad,


limitaciones que tienen su máximo exponente con la legitimación de la expropiación forzosa. Precisamente el artículo 33.1 de la Constitución española reconoce el derecho de propiedad privada, pero el apartado 2 establece que la función social de este derecho delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. La propiedad de los bienes inmuebles es la que tiene unas limitaciones más importantes tanto por razones de interés público, como privado. En interés de la vivienda y el urbanismo se establecen (por leyes generales, ordenanzas municipales, etc.) numerosos límites y deberes que restringen la libertad del propietario de terrenos a edificarlos y urbanizarlos y que inciden directamente en su valor. Según García de Enterría, el derecho urbanístico considerado como el conjunto de normas que regulan el comportamiento de una determinada sociedad en relación con la ordenación del territorio y el uso que de éste se haga, trata de dar respuesta, entre otras cuestiones, a su incidencia en los derechos de los ciudadanos, y, en particular, en el de propiedad. Siguiendo la Ley 8/1990, de 25 de junio de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones, podemos definir como facultades urbanísticas los siguientes derechos, que integran el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria:

1) A urbanizar, entendiéndose por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento o, en su defecto, en la legislación urbanística, para que adquiera la condición de solar.

2) Al aprovechamiento urbanístico, consistente en la atribución

efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de adquisición privada o su equivalente económico.

3) A edificar, consistente en la facultad de materializar el

aprovechamiento urbanístico correspondiente.

4) A la edificación, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la


licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.

Para el cálculo de los valores estudiados en el apartado 2, valor catastral, urbanístico, de mercado, justiprecio, etc. se tiene en cuenta la clase de suelo que corresponde al inmueble a valorar, su conformidad con el planeamiento urbanístico, el derecho a urbanizar, a edificar, el uso y volumen o edificabilidad permitidas o aprovechamiento, que vienen determinados por el urbanismo, el planeamiento y sus ordenanzas municipales. Desde la aparición del derecho urbanístico, al realizar la valoración de un inmueble, para determinar el mayor y mejor uso deben tenerse en cuenta no sólo las posibilidades físicas de los terrenos, sino también sus posibilidades urbanísticas. Además, aparece el concepto de valor urbanístico que es el determinado de acuerdo con los preceptos establecidos en las leyes de suelo en vigor dependiendo de la clasificación del suelo establecida por el planeamiento. El hecho de que en el pasado no hubiera un derecho urbanístico plenamente estructurado como ahora lo conocemos, no significa que la potestad jurídica que permite el proceso de urbanización se haya considerado como una potestad privada emanada del derecho de propiedad. Económicamente la construcción, ampliación o reforma de la ciudad no ha sido nunca una potestad del propietario y un negocio particular, la construcción de la ciudad se vio históricamente como una competencia y potestad pública. Como se ha señalado para el concepto de propiedad, el concepto de derecho urbanístico también ha evolucionado históricamente desde un concepto local de regulación del municipio a la ordenación del ámbito nacional, sin perjuicio de las competencias reservadas a las Comunidades Autónomas. Dicha evolución ha tenido una incidencia cada vez mayor sobre la propiedad inmobiliaria y su valor, al consagrar la expropiación urbanística, establecer mayores limitaciones a la propiedad, establecer un régimen de valoraciones de suelo, así como condicionar la adquisición de los derechos urbanísticos al efectivo cumplimiento de los deberes.


El origen del derecho urbanístico se encuentra en las ordenanzas municipales que en algunas capitales regulaban el uso de la ciudad y la construcción y reforma de edificios. La Real Orden de 25 de julio de 1846 se redactó para evitar los conflictos que solían ocurrir con motivo de la construcción de edificios de nueva planta y reedificación de los antiguos, e introdujo el concepto de alineación de calles y plazas. La licencia de edificación servía para comprobar el cumplimiento de la línea definida en el plano. La Ley de Ensanche de las Poblaciones de 1864 y su Reglamento trataban de estimular la edificación por los propietarios de suelo, a los cuales no imponía ninguna carga u obligación, por lo que se considera una ley de alineaciones. La Ley de Saneamiento y Reforma Interior de grandes poblaciones de 1985 consagró la expropiación urbanística como sistema de ejecución, que ya había sido autorizada para las zonas laterales de las nuevas vías públicas por la Ley de Expropiación Forzosa de 1879. La Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 constituye el nacimiento del derecho urbanístico español y en relación con el derecho de propiedad empiezan a concretarse los límites por razones de utilidad pública y por sometimiento a la función social. A partir de esta Ley la propiedad pasa a convertirse en un derecho limitado de contenido a lo que la ley urbanística y los planes de ordenación determinen en cada caso concreto. La citada Ley:

1) Concibe el urbanismo como una función pública.

2) Supuso la determinación de un estatuto de la propiedad de suelo, delimitando el conjunto de deberes, derechos y sus limitaciones, de los propietarios de suelo, definiendo el contenido normal del derecho de propiedad del suelo, separado del derecho a la edificación.

3) Somete la actividad constructiva a intervención administrativa,

tanto con anterioridad al ejercicio de esta facultad, mediante la regulación de la licencia urbanística y la fijación de cesiones


obligatorias, como una vez ejercida y durante la obra, regulando las órdenes de ejecución.

4) Establece que la aprobación de los planes implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes, declaración que simplifica los trámites en el procedimiento de expropiación y facilita su ejecución. La exposición de motivos de esta Ley establecía que la valoración

del suelo constituía un punto capital en la ordenación y distinguía los valores inicial, expectante, urbanístico y comercial, que se aplicaban dependiendo de las acciones urbanísticas ejercidas sobre los terrenos.

La Ley de 2 de mayo de 1975, de reforma sobre la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, se aprobó para tratar de evitar la excesiva congestión de los centros históricos, el desorden y falta de urbanización de la periferia, la constante indisciplina urbanística y la persistencia de fenómenos especulativos que generaban precios crecientes y retenciones injustificadas de suelo en condiciones de ser edificado. Con esta ley se aumentaron las cargas para los propietarios de suelo.

La clasificación del suelo seguía siendo clave para la determinación

de las facultades urbanísticas de los propietarios de los terrenos y para su valoración, además, la Ley eliminó los valores comercial y expectante. La Ley 8/1990, de 25 de junio, de Reforma del Régimen Urbanístico y de Valoraciones de Suelo, establecía un sistema gradual de adquisición de las facultades urbanísticas que integraban el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria, el derecho a urbanizar, al aprovechamiento urbanístico, a edificar y a la edificación, después del cumplimiento de deberes por parte de los propietarios. El régimen de valoraciones que se contenía en el Título II extraía las consecuencias inherentes al sistema de consolidación gradual de las facultades urbanísticas. Además, consagraba el criterio de que la legislación y el planeamiento urbanístico suministraban sólo aprovechamientos mientras que su valoración concreta era función de la normativa fiscal.


Por otro lado, se aplicaban estos criterios de valoración a todas las expropiaciones que se llevasen a cabo por los poderes públicos, tanto si se enmarcaban en el ámbito de la ejecución del planeamiento urbanístico como si tenían su amparo en cualquier otra normativa. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo, reconoció la indiscutible competencia del legislador estatal para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, la expropiación y las valoraciones. La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, se separó de la anterior ley estableciendo que las facultades urbanísticas eran facultades inherentes al derecho de propiedad, aunque su ejercicio estuviese sometido al cumplimiento de las obligaciones o deberes que impusiese la legislación, y por remisión de ésta, al planeamiento. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, como señalaba su exposición de motivos, “la Ley opta por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo. Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.” La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, según Tomás Ramón Fernández, en relación con el derecho de propiedad y las valoraciones inmobiliarias:

1) Elimina la facultad de urbanizar del estatuto de la propiedad de suelo, pero declara que la urbanización es un servicio público cuya gestión puede reservarse la propia Administración titular del mismo o ser encomendada por ésta a particulares.


2) Ya no habla de clasificación del suelo, sino de dos situaciones básicas, rural o urbanizada, semejantes a las clases de suelo no urbanizable y urbanizable respectivamente. El antiguo suelo urbanizable es ahora el suelo rural “para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado”.

3) Como consecuencia de lo anterior, establece que el suelo se

valorará en función exclusivamente de su realidad física.

4) En relación con el régimen de expropiación forzosa y de actuaciones en materia de responsabilidad patrimonial, fija los criterios para la determinación del justiprecio.

Por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (BOE del 26), ha sido aprobado el texto refundido de la Ley del Suelo, en el que se reúnen las disposiciones contenidas en la Ley 8/2007 y las aún vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992. Las leyes de suelo al limitar o ampliar las facultades urbanísticas de la propiedad de cada clase o situación de suelo repercuten directamente en el menor o mayor de los inmuebles, puesto que el régimen de valoración que establecen es consecuencia de las facultades reconocidas.

Seguidamente se proporciona un esquema del tema para ayudar a su exposición.


TEORÍAS SOBRE EL VALOR VALOR. Aristóteles TEORÍAS ECONÓMICAS SOBRE EL VALOR CONCEPTOS CLÁSICOS SOBRE EL VALOR. Adam Smith y J.B. Say TEORÍA DEL VALOR TRABAJO. David Ricardo. Carlos Marx. Tª DEL GRADO DE UTILIDAD MARGINAL. Von-Thünen Neoclásicos austriacos. Böhm-Bawerk EL VALOR DE LOS BIENES Y DERECHOS: SUS CLASES FINALIDAD CLASES DE VALORES. Definiciones, requisitos y procedimiento de cálculo. VALOR DE MERCADO. NIV. TRLCI. Orden ECO/805/2003. VALOR DE REPOSICIÓN. RD 1020/1993. Orden ECO/805/2003. VALOR DE COMPARACIÓN. RD 1020/1993. Orden ECO/805/2003. VALOR EN RENTA. Orden ECO/805/2003 VALOR CATASTRAL. TRLCI. VALOR URBANÍSTICO. RDL 2/2008 (TRLS) VALOR HIPOTECARIO. Orden ECO/805/2003. VALOR MÁXIMO LEGAL. Orden EHA/3011/2007 VALOR JUSTO. (TRLS) VALOR REAL. S TSJ CLM = precio normal de mercado COSTE HISTÓRICO. Contabilidad VALOR RAZONABLE. Contabilidad

EL PRECIO DEFINICIÓN. LA DEMANDA, LA OFERTA Y EL PRECIO DE MERCADO EL PRECIO DE LA VIVIENDA EL PRECIO DEL SUELO RELACIÓN ENTRE VALOR Y PRECIO COSTE DE PRODUCCIÓN, PRECIO Y VALOR. SUS RELACIONES. VALORACIÓN INMOBILIARIA. Tres distinciones. Precio y V mercado. Roca y García Almirall INFLUENCIA DE LA EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LAS FACULTADES URBANÍSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES. EL DERECHO DE PROPIEDAD. FUNCIÓN SOCIAL CE EL DERECHO URBANÍSTICO. FACULTADES URBANÍSTICAS DEL Dº DE PROPIEDAD. VALORACIÓN I. EVOLUCIÓN HISTÓRICA Ordenanzas municipales RO 25-7-1846. Licencia. LEP 1864 LSRI 1985. LEF LRSOU 12 mayo de 1956. Valor inicial, expectante, urbanístico y comercial

LRSOU 2 DE MAYO DE 1975. Valor inicial y urbanístico. LRRUVS 8/1990. S TC 61/97. Adquisición gradual de facultades. LRSV 6/1998. Valor de Mercado. LS 8/2007. =RDL 2/2008. Valor según realidad física.


Bibliografía: Aurora Rodríguez Rodríguez. La valoración por el valor razonable de las propiedades inmobiliarias: un caso pendiente en la reforma contable. Ballestero, E. y Rodríguez, J.A (1999): El precio de los inmuebles urbanos. Dossat. Carmen Trilla y Sonia Llera. Elementos explicativos del comportamiento del precio de la vivienda. Revista del Colegio de Economistas de Madrid. Henry W. Spiegel. El desarrollo del pensamiento económico. Ediciones Omega, S. A. Landeth, H y Colander, D. Historia del pensamiento económico. Mc Graw Hill. Manuel G. Alcazar Molina. Valoración Inmobiliaria. Ed. Montecorvo. Mª Carmen López Pérez. Tesis doctoral. La influencia del valor razonable de los bienes inmuebles en el análisis de los estados financieros de la empresa inmobiliaria. Santiago Fernández Pirla. Valoración de bienes inmuebles. Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. Silván, L. (2000): Tasaciones mercantiles, hipotecarias, catastrales y de mercado. Dykinson. Segunda edición actualizada, Madrid. Tomás Ramón Fernández Torres. El estatuto jurídico de la propiedad del suelo en la Ley 8/2007, de 28 de mayo.

Ana Erice Romo Arquitecto de Hacienda


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T E M A Teorías sobre el valor El precio. Relación entre ... · El estudio de la evolución del concepto de valor económico de los bienes y derechos a través de la historia, comenzando