Tarea final

Tarea 4: Trabajo FinalInmobiliaria RSRamón Sánchez – Christian EspinosaIsidro Murillo – Cristián MühlenbrockCarlos Reinuaba – Carla Sánchez

Decisión a Evaluar: Futuro de la Inmobiliaria.• Actualmente la Inmobiliaria administra dos

hoteles medianos en la ciudad de Copiapó.• Vendió la mayoría de los inmuebles en su

cartera para capitalizarlos en el segundo hotel.

• La ciudad está sufriendo una baja económica que ha golpeado los ingresos de la empresa, donde los ingresos sólo están retribuyendo el trabajo y no el capital invertido.

• Nos enfrentamos a decidir ¿qué hacer para el futuro?

Consideraciones generales:No siendo exhaustivas.

• Escenario político actual es incierto: amenazas de Asamblea Constituyente, eliminar el FUT, etc.

• Hay una desaceleración económica importante, las proyecciones de inversión han bajado a un tercio de lo presupuestado.

• A pesar de la desaceleración las regiones del norte tienen un componente fuerte de ingresos: hay dinero.

• Dado que la economía es cíclica se espera un nuevo impulso de la misma en el país y el mundo.

• Existe la posibilidad de acceder por venta de activos fijos o créditos a un capital importante.

Posibles Alternativas:No siendo exhaustivas.

a) Crecer en el rubro hotelero en otras ciudades: Vallenar o Caldera.

b) Crecer en inmuebles para arrendar, en distintas ciudades y con distintos modelos.

c) No crecer y ahorrar.d) Crecer en otro ámbito, por ejemplo el

gastronómico.e) Consolidar los hoteles actuales.

Proyectos a Evaluar• De los posibles proyectos a emprender se optó por

analizar la alternativa “b”.• Se descartó analizar la primera ya que los flujos de caja

y costos asociados tienen una estructura parecida a lo que existe en el segundo hotel, Los Girasoles.

• La opción “c”, será la considerada como alternativa sin proyecto.

• Descartamos la alternativa “d” ya que queremos consolidar el rubro actual antes de diversificar los negocios de la empresa.

• Finalmente la opción “e” fue considerada menos estratégica ya que los cambios necesarios para aumentar las ventas son mucho más reversibles que aquellos realizados con la alternativa “b”.

Flujos Pertinentes del Proyecto

Sí No Sí No

No

Iva a favor∙ Ingresos por arriendo ∙

(ya sea diario o mensual) Contar con un bien ∙

raíz en el largo plazo

Costo del departamento∙ Aumento en los costos ∙

de aseo (personal y útiles) Cuentas relacionadas∙ Gastos administrativos ∙

adicionales

Sí Canibalización ∙

respecto a los hoteles actuales

Tener el dinero ∙invertido en fondos mutuos y su rentabilidad asociada

Ingresos de la Empresa Costos de la Empresa

¿Ocurren en la alternativa con proyecto? ¿Ocurren en la alternativa con proyecto?

¿Ocurren en la

alternativa sin

proyecto?

Supuestos• Comprar departamentos y evaluar dos alternativas de

uso: arriendo diario y arriendo mensual.• Los departamentos a comprar serán nuevos y

comprados con factura para obtener crédito fiscal por IVA a favor.

• El arriendo diario tendrá un ingreso de $25.000 y el arriendo mensual de $350.000

• En cada alternativa se analizarán dos escenarios, basado en la experiencia de los hoteles y la adquirida anteriormente con los primeros departamentos.

• Seremos conservadores en los números a usar, los costos se inflarán y los ingresos se minimizarán.

• La tasa a descontar será 5,5% anual. • La tasa de retorno en instrumentos financieros será de

9%.• El horizonte a evaluar serán 10 años.

a) Arriendo diario con 30% ocupación0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Costo Departamento -25.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Ingreso Venta Departamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20.000.000

Iva a favor 4.750.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Ingreso anual por dpto 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000

Costo muebles -1.200.000 0 0 0 0 -1.200.000 0 0 0 0 0Costo Aseo -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000

Contribuciones -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000Gastos Comunes -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000

Cuentas -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000Total -20.190.000 1.260.000 1.260.000 1.260.000 1.260.000 60.000 1.260.000 1.260.000 1.260.000 1.260.000 21.260.000

Flujo descontado al 5,5% -20.190.000 1.194.313 1.132.050 1.073.033 1.017.093 45.908 913.810 866.170 821.015 778.213 12.446.254VPN 97.859

b) Arriendo diario con 50% de ocupación

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Costo Departamento -25.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Ingreso Venta Departamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20.000.000Iva a favor 4.750.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Ingreso anual por dpto 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000Costo muebles -1.200.000 0 0 0 0 -1.200.000 0 0 0 0 0

Costo Aseo -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000 -600.000Contribuciones -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000

Gastos Comunes -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000Cuentas -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000 -360.000

Total -18.390.000 3.060.000 3.060.000 3.060.000 3.060.000 1.860.000 3.060.000 3.060.000 3.060.000 3.060.000 23.060.000Flujo descontado al 5,5% -18.390.000 2.900.474 2.749.264 2.605.938 2.470.083 1.423.150 2.219.252 2.103.557 1.993.893 1.889.946 13.500.029

VPN 15.465.585

c) Arriendo mensual con 60% de ocupación.




Costo Aseo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Contribuciones -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000

Gastos Comunes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Cuentas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total -19.170.000 2.280.000 2.280.000 2.280.000 2.280.000 1.080.000 2.280.000 2.280.000 2.280.000 2.280.000 22.280.000Flujo descontado al 5,5% -19.170.000 2.161.137 2.048.472 1.941.679 1.840.454 826.345 1.653.560 1.567.356 1.485.645 1.408.195 13.043.393

VPN 8.806.237

d) Arriendo mensual con 80% de ocupación.




Costo Aseo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Contribuciones -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000 -240.000

Gastos Comunes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Cuentas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total -18.330.000 3.120.000 3.120.000 3.120.000 3.120.000 1.920.000 3.120.000 3.120.000 3.120.000 3.120.000 23.120.000Flujo descontado al 5,5% -18.330.000 2.957.346 2.803.172 2.657.035 2.518.516 1.469.058 2.262.767 2.144.803 2.032.988 1.927.003 13.535.155

VPN 15.977.843

Alternativa sin proyecto: Invertir en instrumentos financieros

$25.000.000*1.09^10=$59.184.092

Flujo descontado $34.648.177

VPN -$25.000.000+ $34.648.177 - $4.750.000 = $4.898.177

*La resta se debe a no obtener el crédito fiscal

Conclusiones•Los números indican que, excepto en el

escenario “a” el VPN de las alternativas con el proyecto son más rentables que la alternativa sin proyecto.

•Los resultados del presente trabajo son aquellos desprendidos de un análisis cualitativo donde las consideraciones tomadas fueron profundas.

•Estamos en un mundo dinámico, con amenazas constantes, lo que nos presiona para tomar una decisión estratégica.

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