29/3/2015 Norma TTN 14.1. Planillas de costo de reposición depreciado (cdr)

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Tasación técnica de mejorasAutor: Miguel Ángel ANTOÑANA 

8,80/10 (5 opiniones)  | 3427 alumnos | Fecha publicación: 11/11/2009

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Capítulo 12: Norma TTN 14.1. Planillas de costo dereposición depreciado (cdr)

La planilla de Costo de Reposición Depreciado es el instrumento para elprocesamiento de la información y la obtención de valores individuales de bienes queconducirán al Valor de Tasación.

Se utiliza para edificaciones de cualquier tipo, sea una construcción individual o unconjunto de construcciones que conforman una propiedad inmueble.

DESCRIPCION DE LA PLANILLA

El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda enuso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, la Sala del TTN actuante y el número deexpediente en trámite.

Asimismo, se consignan la denominación general del bien a tasar, los datos deubicación y la zona de análisis, con determinación del País, Provincia y Partido oDepartamento.

Las columnas de la planilla se disponen en el siguiente orden: un número de orden,la designación del bien, su superficie, la edad, la expectativa de vida, la relación porcentualentre la edad y su vida útil, el estado, el coeficiente K de Ross­Heidecke, el valor dereposición, el valor residual, su valor actual, el valor final redondeado, un coeficiente derealización para cuando corresponda, el valor final adoptado redondeado y finalmenteobservaciones sobre los bienes.

El valor de reposición VR debe ser el valor unitario del bien a nuevo o sea su valor deconstrucción.

El valor residual es el valor del bien que puede recuperable en una demolición.

Superficies: se expresará en la unidad conveniente que será el metro cuadrado.

Todos los valores adoptados correspondientes a los distintos bienes se suman y seobtiene el valor final del bien.

PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO

Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de Costode Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross­Heidecke.

Datos a Ingresar:

Capítulos del curso

0. Presentación1. Tasación de edificios y mejoras.Importancia del avalúo de mejoras

2. Dificultades crecientes de lavaluación de edificios

3. El valor de las construcciones4. Métodos usuales para ladeterminación del valor físico dereposición

5. Actualización de los costos deedificios

6. Valor de reposición de los edificios7. La depreciación en los edificios8. Métodos para calcular ladepreciación

9. El estado como factor dedepreciación

10. La depreciación funcional11. Norma TTN 4.1. Métodos devaloración de inmuebles. métododel costo

12. Norma TTN 14.1. Planillas decosto de reposición depreciado(cdr)

13. Corrección del valor del terrenopor mal  aprovechamiento

14. Cómo conjuga con el criterioRoss­Heidecke

15. Consejos utiles16. Tasacion de terreno urbano conedificio

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T.T.N.:

Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN,deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación,por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y MatrículaProfesional, como mínimo.

DENOMINACIONDEL BIEN: Descripción general del nombre del bien a tasar.

UBICACIÓN DELBIEN: Ubicación del lote a tasar.

ZONA DE ANALISIS:PART. / DEP.: Partido o Departamento en donde está ubicado el bien a tasar.PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar.PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar.EXPEDIENTE N°: Número de Expediente según el registro.

SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación. (Exclusivo para elTTN).

FECHA DETASAC.: Fecha a la cual se realiza la tasación.

PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente.MONEDA: Moneda a la cual se realiza la tasación.

T. CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de cursolegal y el dólar estadounidense ($/U$S).

N° : Número de orden.DESIGNACION: Designación del bien.SUP. CUB. M2: Superficie cubierta en m2.EDAD: Edad del bien en años.EXP: Expectancia de vida o remanente en años.

E/VU: Relación porcentual entra la edad y la vida útil del bien. La vida útil esla suma entre la edad y la expectancia de vida o remanente del bien.

EST:

Estado según la Tabla de Ross­Heidecke. Sus valores son lossiguientes:

1.0 EXCELENTE

1.5 MUY BUENA

2.0 BUENA

2.5 NORMAL

3.0 REGULAR

3.5 MALO

4.0 MUY MALO

4.5 DEMOLICION

5.0 IRRECUPERABLE

K:Valor del coeficiente de Ross­Heidecke.

(dividido por 100)

VR: Valor de Reposición a nuevo del bien en $/m2.Vr: Valor Residual en $/m2.Va: Valor Actual o valor depreciado en $/m2.

VALOR:

Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por la superficie del bien(SUP.CUB.).

Valor redondeado a la centena.

COEF. REAL: Coeficiente de Realización. Solo para valores contables de bienes.Valor adoptado o final del bien. Producto del Valor (VALOR) por elcoeficiente de realización del bien (COEF. REAL.).

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V. ADOPTADO: Valor redondeado a la centena.

OBSERVACIONES: Observaciones.RECOMENDACIONES:

Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:

MONEDA DE USO:Utilizar la moneda de curso legal.

COEF. REAL : Utilizar coeficientes de magnitud tal que represente la disminución devalor por realización inmediata del bien.

Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse unoque no se encuentre en este rango corresponde su justificación en el informe respectivo dela tasación.

Un ejemplo de aplicación sería el siguiente:

Capítulo siguiente ­ Corrección del valor del terreno por mal  aprovechamiento

Capítulo anterior ­ Norma TTN 4.1. Métodos de valoración de inmuebles. métododel costo

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