TASACIONESAna Rodriguez Salazar

Según el reglamento nacional de tasaciones: Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.

 

Definiciones básicas: Valuación comercial: Es la que está basada en el valor

comercial o de mercado del predio urbano. Valor comercial: Es el valor del predio sujeto a los precios

de mercado, es decir tomando en cuenta la ley de la oferta y la demanda.

Avalúo.- Valor que debe determinar el perito de acuerdo a criterios de investigación y normatividad, debiendo justificar su resultado.

Mercado inmobiliario.- Sirve en el proceso de valuación para comparar la situación del mercado respecto a la propiedad que se valúa, es decir sumas pagadas por propiedades similares.

Su utilidad Valoración de activos inmobiliarios de compañías o

particulares. Gestión de compraventas. Fusiones empresariales. Separaciones de bienes en divorcios. Reparto o adjudicación hereditario, juicio

testamentario, legados. Procedimientos judiciales. Expropiaciones. Dación y cesión de Inmuebles en pago de deudas.

TIPOS DE TASACIONES

LA TASACIÓN JUDICIALSirve  tanto para  particular como para organismos estatales, que quieran saber el valor actual de su patrimonio.  En casos de divisiones testamentarias, embargos, quiebras, liquidaciones, subastas, fusiones de empresas, adquisiciones, etc., sólo los técnicos en pericia pueden intervenir con garantías.La tasación fiscal, busca valorizar un inmueble principalmente a partir de sus condiciones físicas.

Pericia: Es la acción dispuesta por el juez mediante una Resolución o solicitada por un recurrente.

Pericias judiciales: Son dictámenes dispuestos por los jueces de los juzgados de las Cortes Superiores de Justicia y realizado por los peritos judiciales.

Pueden ser: Pericias de parte: Solicitadas por cualquiera de los litigantes de

i¡un proceso. Pericias de oficio: Dispuestas por el propio juez, al considerar

necesaria la intervención de un profesional especialista (perito). Pericia dirimente: Cuando las pericias presentadas como pruebas

difieren en su contenido y resultado se busca una tercera dirima.

Pericias de representatividad: Son las pericias que suscribe que son solicitadas a diferentes entidades públicas y privadas y cuyos peritos adscritos actúan como representantes al que pertenece como son:

Colegio de Ingenieros del Perú. Colegio de arquitectos del Perú. Cuerpo técnico de tasaciones del Perú. Superintendencia de Banca y Seguros. Dirección Nacional de Construcciones del Ministerio

de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Pericias independientes: Son las pericias que desarrollan los profesionales en forma independiente al firmar y sellas con su Registro de Colegio Profesional respectivo como responsable de sus dictámenes, con las sanciones que la ley contempla; es por ello que es necesario que en la elaboración del dictamen judicial se ponga de manifiesto su capacidad, su experiencia, su ética y su honestidad.

Perito: Es el profesional idóneo y capacitado, con conocimientos especiales de naturaleza científica, tecnológica, artística u otra análoga.

Peritación: Es el análisis del perito, su investigación, sus metodologías, la recopilación de datos y documentos.

Peritaje: Está considerado como el Dictamen o Informe Pericial, la que contempla los ítems que establecen los reglamentos y todos los análisis del perito.

Informe Pericial: Es el peritaje que contempla conclusiones y recomendaciones, de acuerdo a la solicitud del recurrente.

Dictamen Pericial: Es concluyente, determinante, definitivo no puede contener recomendaciones.

Partes de un dictamen judicial: Memoria Descriptiva Nombre del propietario Nombre de la persona que solicita la tasación Objeto de la tasación y Metodología Fecha a la cual está referida la tasación Ubicación Linderos y medidas perimétricas. Áreas: de ocupación, techada, exclusiva, comunes, superpuestas,

aleros externos. Valorización: Valorización del terreno Valorización de edificaciones Valorización de las obras complementarias

LA TASACIÓN COMERCIAL Sirve fundamentalmente para conocer el Valor de Mercado de los bienes

Inmuebles, lo que significa "El mejor precio que puede alcanzar una propiedad, en un lugar y fecha determinada". Este Valor de Mercado se rige principalmente por la Ley de la oferta y la demanda.

Tiene por objetivo determinar el valor de un inmueble dentro de un mercado determinado y dentro de una transacción comercial a partir de definir un valor o precio justo.

Para esto las tasaciones comerciales se realizan mediante diversos procedimientos y metodologías que abarcan una variedad de factores y principios de valoración que van más allá de las condiciones físicas, las cuales también se toman en cuenta, pero de manera complementaria a las otras metodologías utilizadas, las que consideran variables del tipo legal, económicas, arquitectónicas, constructivas, urbanísticas, ecológicas y físicas, para determinar el valor de la tasación.

Este valor final de tasación debe de estar siempre respaldado mediante información fidedigna y razonablemente justificada, de acuerdo a las condiciones de mercado de inmueble en cuestión y al uso de métodos estadísticos que lo validen.

Criterios para su determinación: Precios Unitarios de Edificación Por investigación del Mercado inmobiliario Caso 1: Precios Unitarios de Edificación Por análisis de precios comerciales : El monto total del Presupuesto más los gastos

generales y utilidad se divide entre el área Por publicaciones especializadas: Revistas y periódicos autorizados publican valores

referenciales Caso 2: Por investigación del Mercado inmobiliario Basado en una investigación de mercado se establecerá parámetros reales de MERCADO.

Para ello será necesario hacer una evaluación en la que podrán incluirse las sgts. tareas: Análisis de la Infraestructura de servicio Fotos del frente y de la calle Recorrer las manzanas Tomar nota de las características de la zona Apreciar la calidad del suelo- Topografía Investigación del valor del terreno en el mercado En función de estos parámetros se establecerá el valor final del predio.

Etapas de la tasación Estudio de la documentación: Se refiere a la lectura,

estudio y confrontación de la documentación que puede obtener el perito, para los fines de mandato judicial o particular, debe clasificarla en documentos administrativos, técnicos y legales.

Inspección ocular: Se refiere a la visita que hace el perito al inmueble materia de tasación para percatarse de todos los datos de tipo técnico que requiere para poder tasar.

Aspectos básicos de la inspección: que realiza el perito el estado de conservación del predio, sus especificaciones técnicas, si hay servidumbre, las áreas que tiene, las etapas que puede tener el predio.

Aspectos comparativos: que debe tener en cuenta contrastando la realidad física de la obra con la que refieren los documentos.

Toma de datos de las particularidades: que tiene cada predio y que pueden ser importantes a tener en cuenta en la tasación.

Investigación: se refiere a la indagación en el Marco institucional de Referencia, de la documentación faltante que el perito determina después del estudio de la documentación y la inspección ocular.

Trabajo de Gabinete: Se refiere al cruce de información para certificar los datos que se requiere, encontrará el mismo dato en varios documentos lo que permite certificar su información al cruzar información, hará el análisis de la documentación conseguida en la referencia.

Desarrollo del dictamen o informe: Se refiere a la elaboración del dictamen de pericia o al informe pericial que se solicita al perito.

Tasación de predios urbanos:La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito.

   

El informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:

• Memoria descriptiva.• Valuación.• Valuación del terreno.• Valuación de las edificaciones• Valuación de las obras complementarias.• Valuación de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere• Cuadro resumen general de las valuaciones• Anexos• Fotografías, si se requieren• Otros

MEMORIA DESCRIPTIVA comprende: • Nombre del propietario o posesionario.• Nombre de la persona que solicita la tasación.• Objeto de la tasación y metodología ó reglamentación empleada.• Fecha a la cual está referida la tasación.• Ubicación.• Linderos y perímetro• Área del terreno• Zonificación y uso actual del predio.• Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.• Características del entorno del predio.• Descripción de la distribución de las plantas.• Descripción de la edificación.• Antigüedad de la construcción.• Estado de conservación.• Servidumbres, si las hubiere.• Análisis de la documentación registral.• Observaciones.

 

En la descripción de las áreas edificadas se indicará en forma ordenada, según los casos, los sistemas y materiales empleados en la construcción de las partidas principales, tales como:• Cimentación• Elementos estructurales• Muros y columnas• Techos y coberturas• Pisos y contrapisos• Contrazócalos y revestimientos• Carpintería de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc.• Vidrios• Pinturas• Cerrajería

• Instalaciones sanitarias• Instalaciones mecánicas y eléctricas• Instalaciones telefónicas• Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:• Instalaciones especiales• Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc.• Obras complementarias.• Otros.

El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo:

Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.

Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables.

VALUACIÓN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación reglamentaria, se toma como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasación comercial, se tomará como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública

Se valuará de la siguiente manera: El área hasta el triple cuadrado del

frente, o el total si fuera menor, se multiplica por elvalor unitario de terreno.

El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública,

Se valuará de la siguiente manera: El área total del terreno se dividirá en

partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área sumándose luego los resultados parciales.

La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio

Se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento:

El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II.C.22 pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado. VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado. a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida en el

lindero de ésta con la vía pública. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la

misma. d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia devaluación,

expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.

Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas Para cada una de ellas se seguirá el

procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que resulte mayor.

VADE: valor del área de dominio exclusivo

VAPC: Valor de área de paisaje común.

La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso Se debe multiplicar el supuesto valor

urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.

La restricción de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, Castigará el valor del terreno del predio

sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo vigente

Será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros Será reducida aplicando al valor unitario

del terreno el coeficiente Fo = fondo/15

Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o río

Solo se considerará como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como límite entre ésta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria.

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES

En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomará en cuenta los siguientes factores:

En el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT) y los valores unitarios de edificación (VUE) que, según los casos serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.

Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante.

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación (VUE).

La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante.

El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:

Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida útil de dichas obras.