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Permuta y Arrendamiento
Recurso Elaborado con Fines Instruccionales por la Prof. Reina Riera
Derechos Reservados por Universidad Bicentenaria de Aragua
Permuta
Definición - La permuta es el contrato por el cual cada uno de los contratantes
se obliga a dar una cosa a cambio de otra. Las personas que
intervienen en la permuta se les llaman permutantes.
Ejemplo: Pedro le da a Alberto un celular a cambio de una laptop.
ELEMENTOS DE EXISTENCIA
Para que la permuta tenga existencia debe haber:
• Consentimiento de ambas partes.
• Objeto:
Exista en la naturaleza.
Estar en el comercio.
Ser determinado y determinable.
ELEMENTOS DE VALIDEZ
Los elementos de validez de la permuta son:
• La ausencia de vicios de la voluntad.
• Capacidad de los contratantes.
OBLIGACIONES DE AMBAS PARTES
Si verificada la permuta uno de los permutantes sufre la evicción, el
que la sufre puede reivindicar la cosa que dio si se halla aún en poder
del otro permutarte; pero si este ya la enajenó, entonces únicamente
debe exigir el valor de la cosa dada en cambio y el pago de daños y
perjuicios.
Forma
• Cuando se trata de bienes muebles, no es necesaria la forma.
• Cuando se trata de enajenación de inmuebles cuyo valor sea de
30,000, en el momento de la operación o transmisión de derechos,
podrán otorgarse en documento privado o escritura publica firmado por
los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante un
notario.
• Es bilateral ya que nacen obligaciones para ambas partes. Tales
obligaciones consisten en dar y transmitir la propiedad o titularidad de
un derecho a cambio de otro.
• Es oneroso. Esto es, las cargas y gravámenes también corresponden
a los contratantes.
• Es conmutativo, ya que a partir de que el contrato se celebra, se
conoce el carácter de ganancioso o perdidoso, a menos que una o
ambas partes tomen a su cargo el riesgo de que la cosa se disminuya
o no llegare a existir.
Contrato de Permuta
La permuta puede ser pura si los bienes objeto del trueque tienen el
mismo valor o con suplemento de metálico compensatorio de la
diferencia de valor.
La permuta es un contrato
Traslativo de dominio: Sirve para transmitir la propiedad.
Principal.
Bilateral
Oneroso: Es necesario un intercambio y si no sería uno de donación
de bienes.
Conmutativo (generalmente): Ambas partes suelen tener las mismas
obligaciones y derechos.
Aleatorio por excepción.
Instantáneo o de tracto sucesivo.
Consensual: El contrato se perfecciona por el mero consentimiento,
aunque en algunos casos haga falta cumplir formalidades para hacer
frente a las obligaciones que nacen del contrato.
ObligacionesTransferir la propiedad de las cosas o derecho permutados.
Entregar la cosa (posesión)
Responder por los vicios ocultos.
Garantizar una posesión pacífica.
Responder de la evicción.
Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de
escritura y registro (salvo pacto en contrario).
Pagar los impuestos que correspondan por Ley.
Régimen Jurídico
De La Permuta
TÍTULO VI
DE LA PERMUTA Artículo 1.558
La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una
cosa para obtener otra por ella.
Artículo 1.559
La permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento.
Artículo 1.560
Si uno de los permutantes ha recibido ya la cosa que se le dio en permuta, y prueba
que el otro contratante no era dueño de ella, no puede obligársele a entregar lo
que le prometió dar, y cumple con devolver la que recibió.
Artículo 1.561
El permutante que ha padecido evicción de la cosa que recibió, puede, a su elección,
demandar la indemnización de perjuicios o repetir la cosa que dio.
Artículo 1.562
En los casos de resolución indicados en los dos artículos precedentes, quedan sin
perjuicio los derechos adquiridos sobre los inmuebles por terceros, antes del
registro de la demanda de resolución.
Respecto de los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el tercero,
equivale al registro respecto de los inmuebles.
Artículo 1.563
Las demás reglas establecidas para el contrato de venta se aplican al de permuta.
Artículo 1.564
Salvo convención en contrario, los gastos de escritura y demás accesorios de
la permuta, serán satisfechos de por mitad por los contratantes.
Complementar estos aspectos con la Página siguiente:
http://www.bestrentals.org/legislacion/CodigoCiviart1501al1595.htm
Donación
Definición
Acto jurídico entre vivos por el cual una persona (donante) transfiere a
otra (donatario) gratuitamente el dominio sobre una cosa y el donatario
acepta.
La donación es uno de esos conceptos tan fáciles de comprender en su
esencia como difíciles de delinear en sus contornos precisos.
La dificultad reside en la circunstancia de que no todo acto a título
gratuito es donación.
No lo son los actos de última voluntad ni tampoco numerosas
liberalidades realizadas entre vivos que quedan excluidas del
concepto jurídico de donación.
Se ha circunscripto el régimen legal de las donaciones a ciertos actos
respecto de los cuales se considera particularmente importante
proteger al donante.
Esto explica por que no se aplica a todas las liberalidades entre vivos
el mismo régimen.
Habrá donación cuando una persona por un acto entre vivos
transfiera de su libre voluntad gratuitamente a otra, la propiedad de
una cosa.
De esta definición se desprenden los siguientes elementos:
a) Es un acto entre vivos.
Los actos de última voluntad, llamados testamentos, tienen un régimen
legal distinto.
B) Obliga a transferir la propiedad de una cosa.
Se dice que la donación transfiere la propiedad, lo que no es exacto
porque el solo titulo no basta para producir ese efecto, sino que
también es necesaria la tradición.
Solo las cosas pueden ser objeto de donación si se trata de la
transmisión gratuita de un derecho, habrá cesión y no donación.
C) La transferencia debe ser a título gratuito
Es decir, hay un desprendimiento de bienes, sin compensación por la
otra parte.
Pero ésta no es una regla absoluta. Es posible que el contrato de
donación obligue al donatario a hacer o pagar algo, sea en beneficio del
donante o de un tercero.
Esto no altera la esencia gratuita del acto.
Contrato de Donación
La donación es un acto unilateral, es un contrato que solo se
perfecciona con el acuerdo de voluntades de donante y donatario.,
criticada porque no bastaría la aceptación para considerarla un
contrato. (recordemos que la donación puede ser aceptada aun
después de la muerte del donante ).
En su esencia, la donación es un acto unilateral de disposición
gratuita de bienes, mas próximo a la disposición testamentaria que
al contrato. Solo así concebida, puede explicarse que pueda ser
revocada por ingratitud del donatario, que este sujeta a reducción por
inoficiosidad, y a colación.
Caracteres del contrato.
A titulo gratuito. No hay contraprestación del donatario.
(el cargo seria una obligación accesoria).
Es formal y en algunos casos, solemne.
Es irrevocable por la sola voluntad del donante.
Promesa Gratuita De Bienes Para Despues De La Muerte
La que fue hecha con la condición de que no producirá efectos sino
después del fallecimiento del promitente, será nula como contrato,
pero valida como testamento si se ha hecho con las formalidades
propias de estos.
3. Elementos del contrato
Consentimiento.
1. Requisito de la aceptación.
La donación no tiene efectos mientras no ha sido aceptada por el
donatario. En algunos casos la aceptación debe ser formal y exige la
escritura publica, en otros casos la aceptación tácita basta, como
puede ser recibir la cosa o de otro acto igualmente inequívoco,
2. Donación hecha a varios donatarios
Solo tendrá efectos respecto de los aceptantes.
¿Pero da derecho de acrecer de los que no la aceptaron?
El principio general es que no, salvo que el donante se lo hubiera
conferido expresamente.
Si la donación se ha hecho conjuntamente, sin indicar la parte que le
corresponde a cada uno, se la presume hecha por partes iguales.
3. Muerte del donante o del donatario antes de la aceptación.
La muerte del donatario antes de la aceptación deja sin efecto la
donación.
Los herederos carecen del derecho de aceptarla, ya que la donación es
intuita personae.
Pero si muere el donante antes de la aceptación, el donatario puede
aceptarla posteriormente y los herederos están obligados a entregar la
cosa.
Capacidad para Donar y Recibir
Capacidad
Para aceptar y hacer donaciones la tienen todos los que tienen
capacidad para contratar..,
No pueden contratar los que sufren una incapacidad absoluta o una
relativa referente a determinada persona, acto u objeto; los religiosos
profesos y los comerciantes fallidos respecto de los bienes que
pertenecen a la mas del concurso.
1. MENORES. Los menores no pueden donar sus bienes, salvo los
adquiridos por el ejercicio de su profesión o industria. (menores con 18
años cumplidos).
Los menores emancipados no pueden hacer donaciones de los
bienes que hubieren recibido a titulo gratuito, salvo que se tratare de
las hechas al cónyuge en sus convenciones matrimoniales.
Los bienes que hubieren ingresado a su patrimonio a titulo oneroso,
tienen la libre disposición de sus bienes.
2. CONYUGES. Ninguno de los cónyuge puede disponer (donar), los
bienes gananciales cuya administración le esta reservada, siempre
que se trate de inmuebles, muebles registrables o de aportes a
sociedades, sin el consentimiento del otro cónyuge.
Los restantes bienes gananciales pueden ser donados, y por supuesto
los propios.
Capacidad de derecho
Incapacidades para donar.
Menores bajo tutela y los menores emancipados, salvo las excepciones.
Los esposos el uno al otro durante el matrimonio,
Incapacidad para recibir donaciones
Las donaciones solo pueden hacerse a favor de personas que tengan
existencia civil o natural.
Con respecto a las donaciones hechas en beneficios de personas
jurídicas, deben estar constituidas, salvo que el objeto de la donación
sea fundarla.
No pueden aceptar donaciones.
Los tutores y curadores de los bienes que han tenido a su cargo antes
de la rendición de cuentas, y del pago del saldo que contra ellos
resultare.
Los padres, de los bienes de sus hijos menores.
Tampoco los albaceas de los bienes de las testamentarias que
estuvieren a su cargo, ni los jueces, abogados, fiscales, defensores de
menores, procuradores, escribanos y tasadores, los bienes que
estuvieren en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen
su ministerio.
Poderes para donar y aceptar donaciones.
Para hacer donaciones se requieren poderes especiales, en el que deben
designarse los bienes a donar.
En cuanto a los representantes legales:
Los padres no pueden donar los bienes de sus hijos que estén bajo su
patria potestad, sin expresa autorización judicial.
Los tutores y curadores no pueden donar los bienes de sus pupilos,
salvo la prestación de alimentos a sus parientes o pequeñas dádivas.,
En cuanto a los poderes para aceptar donaciones rige:
Los mandatarios necesitan poder especial o general para aceptar
donaciones.
Los tutores y curadores no pueden aceptar bienes donados a sus
representados sin autorización judicial.
Momento en que debe existir la capacidad.
Reglas generales
La capacidad del donante debe ser juzgada al momento de la
promesa de donación o se entrego la cosa.
La capacidad del donatario, debe ser juzgada en el momento en que la
donación fue aceptada.
Si la donación fue hecha bajo condición suspensiva, la capacidad se
juzgara al día en que la condición se cumpliese. (se refiere al
donatario).
Nulidad
Prohibición de donar bienes futuros.
La donación debe referirse a los bienes presentes, la de bienes
futuros es nula, incluso las cosas que mas tarde ingresan al
patrimonio sin necesidad de acto alguno.
Si la donación comprende bienes presentes y futuros, la nulidad solo
afecta a los futuros.
Donación de cosa ajena
La donación de cosa ajena es nula. Ya que una cosa que no esta en
el patrimonio del donante es futura, por lo tanto nula. No seria la
invalidez de la venta de cosa ajena, y la adquisición posterior no
convalida el acto.
Efectos de las Donaciones
Obligaciones del donante
Obligación de entregar la cosa y los frutos a partir del momento en
que fue puesto en mora.Pero el donante aun puesto en mora nunca es
considerado poseedor de mala fe.
Perdida o deterioro de la cosa
Antes de la mora el donante y sus causahabientes solo responden por
perdida o deterioro de la cosa, si ha habido culpa de su parte, después
de la mora responden aunque el daño se haya producido por caso
fortuito.
Acciones de que puede valerse el donatario.
Además de la acción real que puede pretender al donatario como
propietario, el tiene siempre una acción personal contra el donante y
sus herederos, a fin de obtener de ellos la ejecución de la donación.
Pero el dominio se adquiere por tradición, por lo tanto no podría tener
acciones reales ya que no hizo tradición, por lo tanto solo tiene
acciones personales.
Pero si después de hecha la donación, el donante transmite la cosa a
un tercero, el donatario podrá reivindicarla del tercero.
Eviccion y vicios redhibitorios.
En principio el donante no debe la garantía de saneamiento, pero
está la excepción de que la cosa este hipotecada y el donante se
comprometió a pagarla. (o sea que exonero al donatario de esta
obligación)
Obligaciones del donatario
Al ser la donación un contrato unilateral, no impone obligaciones sino
al donante.
El donatario tiene en general una obligación de gratitud y de cumplir
los cargos si hubiera.
Obligación de gratitud. Alimentos debidos al donante.
El donatario tiene un deber moral de gratitud hacia el donante. Pero
esta obligación es cuando el donante se hallare en estado de
indigencia.
Pero para que nazca la obligación es preciso que la donación haya sido
sin cargos, que el donante no tuviere medios de subsistencia, y que
no haya parientes legalmente obligados a prestar alimentos.
Pero si la obligación alimentaria, resulta excesivamente gravosa,
siempre puede devolver los bienes donados o el valor de ellos si
hubieran sido enajenados. Si se negare el donante a aceptar la cosa,
el donatario se libera haciendo abandono de la cosa.
El incumplimiento de la obligación alimentaria, le da al donante dos
acciones una por prestación de los alimentos y otra por revocación
de la donación.
Revocación de las Donaciones
Revocación
Casos en que el donante puede revocar la donación.
En principio la donación es irrevocable por voluntad del donante.
La ley solo admite si:
-Cuando el donatario incurrió en incumplimiento de las cargas
impuestas en el acto de la donación.
-Cuando el donatario incurrio en ingratitud hacia el donante.
-Cuando después de la donación han nacido hijos al donante y esta
causa de revocación se ha previsto en el contrato.
Las donaciones onerosas o con cargo y las remuneratorias pueden ser
revocadas pero solo en la parte que constituyan una liberalidad.
Revocación Por Inejecución De Los Cargos
Si el donatario incumple, el donante tiene derecho a revocar, por el
incumplimiento no se pierde ipso jure el derecho a los bienes donados,
es preciso un acto de voluntad del donante.
No importa que el cargo beneficie al donante o a un tercero, la acción
de revocación esta asegurada.
Acción De Revocación
El derecho de revocar por inejecución de los cargos impuestos, solo
corresponde al donante y sus herederos.
Para que sea posible la acción debe darse: el incumplimiento del cargo,
(salvo fuerza mayor anterior a la mora).,y debe constituirlo en mora.
Arrendamiento
Concepto
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obligaa hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y medianteun precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas mueblescon la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedadde las cosas arrendadas . <!--[if !supportLineBreakNewLine]-->
La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra
arrendatario. El precio suele llamarse canon, pensión o alquiler.
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CaracteresCARACTERES PROPIOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
De esto se extrae que los elementos esenciales del tipo contractual son:
La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble.
Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación.
Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.
CARACTERES COMUNES A OTROS CONTRATOS
Es consensual
Es oneroso
Es bilateral
Es conmutativo
Es de tracto sucesivo
CAPACIDAD PARA ARRENDAR
El arrendamiento es un contrato de administración de
modo que todo lo que se haga en el arrendamiento no
puede exceder de los actos de administración.
Las reglas más importantes son:
El menos no emancipado y el entredicho no pueden arrendar (no tienen la
administración).
El menor emancipado puede arrendar (aunque no tiene facultad de disposición
si las tiene de administración Art 338 CCV)
Los bienes de la sociedad conyugal los puede arrendar el marido por dos años.
La mujer puede arrendar con autorización expresa o tácita por dos años porque se
considera que está actuando como una administradora.
A su vez, cada cónyuge puede administrar sus bienes propios y, por lo tanto,
podrá arrendar.
El tutor puede arrendar por dos años.
Lapsos
Como es un contrato consensual no necesita forma solemne ni ad sustancia ni ad aprobationen.
Sin embargo, el contrato puede llevarse a escrito porque este es un medio de
prueba; y lo relativo a la autenticación sólo se hace para dar al acto una validez entre las partes.
Sin embargo,hay que tomar en cuenta si el tiempo del arrendamiento es superior a los seis
años, porque entonces hay que cumplir con la formalidad del registro, según lo
dispone el Art. 1.920 en su ord. 5º.
En cuanto a los lapsos hay que decir que de acuerdo al Art. 1.580 CCV, el tiempo máximo
de arrendamiento es de quince años.
Hay una excepción que se encuentra en la segunda parte del mencionado Art., para el caso
del arrendamiento de una casa para habitarla; y allí se permite estipular el arrendamiento
por toda la vida del arrendatario. Esta excepción al principio general de los quince
años, es el arrendamiento vitalicio.
Obligaciones del Arrendador
Entregar la Cosa Arrendada
Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está
obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir
para el fin para el cual se la ha arrendado (Art. 1.585 CCV). Pero nada impide que, dentro
de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas
obligaciones.
El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.
El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte
del contrato, de la intención de las partes, de la buena fe o de la ley.
Por analogía:
El arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que
responden a la naturaleza y destino de aquella.
El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
La entrega de casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble.
El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes.
Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador
La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible
Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada.
Conservar la Cosa ArrendadaEsta obligación puede descomponerse en otras tres:
Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato:
Reparaciones a cargo del arrendador durante el tiempo del contrato
o Las pequeñas reparaciones que según el uso son de cargo de los arrendatarios.
o Las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario lasreparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario.
o Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones decada necesidad no fue advertido por el arrendatario.
o Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa,de los cuales deba responder el arrendatario (Art. 1.597 CCV).
La obligación del arrendador de hacer reparaciones no alcanza a constreñirlo a reconstruirla cosa cuando ésta ha perecido total o parcialmente.
Sanciones de la obligación de reparar son:
o La acción de cumplimiento (Art. 1.596 CCV)
o La acción resolutoria.
o La acción de daños y perjuicios
o La excepción de contrato no cumplido (Non Adimpleti Contractus)
Conexa con la obligación de reparar que tiene el arrendador está la obligación delarrendatario de notificarle la necesidad de las reparaciones (Art. 1.596 CCV) y laprevisión del artículo 1.590 CCV.
Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada: El objeto de esta obligaciónexpresamente formulada por la ley (Art. 1.589 CCV) consiste en que el arrendador seabstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecteal fin para el cual fue arrendada.
Garantía por los vicios o defectos de la cosa arrendada:
Régimen legal de la garantía por vicios o defectos (Art. 1.587 CCV)
o Supuestos de la garantía: Un vicio o defecto de la cosa arrendada
Que tal vicio o defecto impida el uso de la cosa arrendada
o Consecuencias de tales supuestos:
el arrendatario puede exigir al arrendador que haga cesar los vicios o defectos,
así como puede pedir la resolución del contrato o la disminución del precio.
Régimen convencional de la garantía por vicios o defectos: el régimen legal de la garantíaes en casi su totalidad de derecho supletorio. Puede excluirse toda garantía exceptorespecto de los vicios conocidos por el arrendador y no declarados por éste, así comode los que impiden totalmente el uso de la cosa arrendada.
Mantener el Uso, Goce de la Cosa Arrendada
El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de
la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.
Obligación del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbación
al goce del arrendatario. El arrendador debe abstenerse de causar por hecho
propio perturbaciones al goce del arrendatario, tanto si se trata de hecho como de
derecho.La ley regula expresamente la cuestión de las perturbaciones derivadas de laejecución de ciertas reparaciones (Art. 1.590 CCV).Si el arrendador incumple su obligación de no perturbar por hecho propio,puede proceder la disminución del canon para el futuro más la indemnizaciónpor los daños y perjuicios ya causados; la resolución del contrato si la magnitud delincumplimiento lo amerita y según algunos autores, la retención de los cánones porparte del arrendatario.La cláusula que exonere al arrendador de toda responsabilidad por hecho
propio es nula; pero el arrendador puede reservarse la facultad de
realizardeterminados actos aunque éstos puedan perturbar al arrendatario.
Obligación del arrendador en caso de perturbaciones de terceros
En el caso de perturbación de hecho por parte de terceros el arrendador no tiene
ninguna responsabilidad frente al arrendatario, quien a su vez, tiene la acción
directa contra el perturbador (Art. 1.591 encab. CCV)
En relación con las perturbaciones de derecho, la norma expresa de la ley es que
si la perturbación proviene de una acción de un tercero relativa a la
propiedad de la cosa arrendada, queda comprometida la responsabilidad
del arrendador Art. 1.591 ap. Único CCV), lo que debe generalizarse
para cualquier caso de perturbación de derecho.
Casos especiales:
Perturbaciones provenientes de otro arrendatario del mismo arrendador:
el arrendador responde de acuerdo con las reglas de perturbación por hecho
propio cuando uno de sus arrendatarios perturba de hecho a otro, por estimar
que ese arrendatario perturbador no es un tercero sino causahabiente del arrendador
y que además éste incurre en culpa “in eligendo”.
Perturbación de hecho por propietario vecino: esta perturbación no
compromete la responsabilidad del arrendador sino en el caso de que se trate de
perturbación de derecho.
Perturbación por hecho proveniente de la Administración Pública: el arrendatario
tiene dos posibilidades:
Equiparar la situación de pérdida parcial del disfrute a la pérdida de la cosa misma e
invocar el Art. 1.588 CCV.
Si la culpa del arrendador ha determinado la acción de la Administración, exigir la
garantía del arrendador por perturbación por hecho propio.
Obligaciones del Arrendatario
Servirse de la CosaObligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado
en el contrato o a falta de estipulación para aquel que pueda presumirs, segun las circunstancias
Esta Obligación se descompone en:
- El arrendatario debe servirse de la cosa (Art. 1.592 CCV).
- El arrendatario debe servirse de la cosa como buen padre de familia.
- El arrendador debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, a
falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias.
- El incumplimiento de cualquiera de las tres obligaciones antes indicadas tiene el efecto de
autorizar al arrendador para exigir la resolución del contrato (Art. 1.593 CCV)
Las obligaciones anteriores son distintas pudiendo incumplirse una de ellas sin incumplir las
demás.
Pagar la Pensión
El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que
se consideran accesorios.
- El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio
del arrendatario en el momento del vencimiento del canon.
- El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer
un pago único, por plazos o anticipados.
- En su caso, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito
subsiguiente. Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte
del pago:
- Los vicios o defectos de la cosa en los términos del Art. 1.587 CCV
- La pérdida de la cosa, conforme al Art. 1.588 CCV.
- La ejecución de las reparaciones a que se refiere el aparte 1º del Art. 1.590 CCV.
Las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, conforme al aparte único del Art.
1.591 CCV.El crédito del arrendador por concepto de cánones de arrendamiento goza de privilegio
(Art. 1.875, ord. 4º CCV).
Hacer ReparacionesHacer Reparaciones locativas: el fundamento de esta obligación
es la presunción de que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta
de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las personas
de las cuales debe responder. Acerca del momento en que se hace exigible
el cumplimiento de la obligación de hacer las reparaciones locativas se distinguen
dos situaciones, las reparaciones urgentes que serían exigibles en el mismo
momento en que se hicieran urgentes y las reparaciones no urgentes que serían
exigibles sólo al finalizar el contrato. Aunque el arrendatario solo debe efectuar
las reparaciones locativas, debe efectuar también otras como son las
reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones
de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario; las derivadas de
deterioros o pérdidas de las que debe responder el arrendatario conforme
al Art. 1.597 CCV y las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el
arrendatario las reparaciones locativas.
Actualmente se constituye una cláusula de estilo la que enumera
expresamente las reparaciones que están a cargo del arrendatario
sin hacer referencia alguna a los usos y extendiéndola a una serie
de reparaciones que conforme a la ley corresponderían al arrendador.
Devolver y Cuidar la Cosa Arrendada
OBLIGACIÓN DE DEVOLVER LA COSA ARRENDADA:
El arrendatario debe devolver la cosa arrendada tal como la recibió, de acuerdo con la
descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado
por vetustez o por fuerza mayor (Art. 1.549 CCV), excepciones a las cuales habría de
agregarse la de pérdidas o deterioros causados por culpa del arrendador o por vicios o
defectos de la cosa.
OBLIGACIÓN DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA:
Esta Obligación deriva de la obligación de devolver la cosa arrendada y de usar
de ella como un buen padre de familia; el arrendatario es responsable del
deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, con la particularidad de
que responde también de las pérdidas o deterioros causados por las personas
de su familia y por los subarrendatarios (Art. 1.597 CCV).
Notificar DañosOBLIGACIONES DE NOTIFICAR:
El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible:
Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera
hacer en la cosa arrendada (Art. 1.596 encab. CCV)
La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (Art. 1.596 ap. 1º CCV)
Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda
en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios (Art. 1.596 ultimo ap. CCV).
Complementar con la Página:
http://www.bestrentals.org/legislacion/CodigoCiviart1501al1595.htm
Legislación Especial Sobre Vivienda
Ley de Arrendamiento Inmobiliario
El presente DecretoLey regirá el arrendamiento y subarrendamiento de
los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al
funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales,
profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya
sean arrendados o subarrendados
totalmente o por partes.
Artículo 2
Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los
inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros;
de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos
a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Artículo 3
Quedan fuera del ámbito de aplicación de este DecretoLey,
el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles
destinados a:
temporadas vacacionales o recreacionales y demás
establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén
sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro
ante la autoridad competente.
Artículo 4
Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos
de la fijación de los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela,
los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine
expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los
cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales
inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídicoprivada.
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o
cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente
considerado, establecido por los organismos encargados de la
regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Único:
El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado
en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de
interés público o social.
Artículo 5
Quedan excluidas del régimen del presente DecretoLey, sólo a los
efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea
consecuencia de una relación laboral, o de una relación de
subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta
máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor
rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en
la Ley Orgánica del Trabajo.
Artículo 6
Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las
viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones
elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas
en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas
"ranchos", que son aquellas construidas con materiales inadecuados o
perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de
servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará
obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.
Artículo 7
Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a
los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o
estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos
derechos.
Complementar con la Página que se menciona a continuación.
http://www.tsj.gov.ve/legislacion/lai.htm
Demandas Sobre Desalojo
Normas Sobre DesalojoDISPOSICIÓN GENERAL
La regulación de la terminación de la relación arrendaticia comienzapor una norma general que debemos considerar aun cuando es denaturaleza procesal debemos recoger: "Las demandas por desalojo,cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegrode sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución degarantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legalarrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relaciónarrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarány sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presenteDecretoLey y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XIIdel Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
NORMAS SOBRE EL DESALOJO
En primer lugar, establece la ley que sólo podrá demandarse eldesalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamientoverbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción sefundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de
arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o
alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el
hijo adoptivo.
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones
que ameriten la desocupación.
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso
concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien
haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado
el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado
reformas no autorizadas por el arrendador.
Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento
de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el
respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio,
previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se
considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento
previo y por escrito del arrendador.
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con
fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo,
deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para
la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga
de la sentencia definitivamente firme.
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Prorroga Legal
La regla general en contrato a término determinado como el arrendamiento es que el
vencimiento del término pone fin a la relación contractual. Ahora bien el Decreto Ley
crea la institución de la prórroga legal.
Se ha creado la norma de que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo
determinado, llegado el vencimiento del plazo convenido, éste se prorrogará
obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de
acuerdo a las siguientes reglas:
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos,
se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor
de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero
menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se
prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempodeterminado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidaspor las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamientoque sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre laspartes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que si al vencimiento del término contractual elarrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales olegales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigirdel arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendaday ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando
afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto - Ley,no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimientodel término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por elincumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
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Preferencia Ofertiva
De acuerdo con el texto legal "La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
La "preferencia ofertiva" se diferencia del retracto legal en que es un
derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble en primer lugar y
con preferencia a cualquier tercero, lo que implica que la preferencia
ofertiva está llamada a operar mientras el obligado a darla todavía no
ha enajenado al inmueble; en cambio el retrato es un derecho del
arrendatario que éste sólo puede ejercer una vez que se haya
enajenado el inmueble que tiene arrendado. La ley establece que el
retracto arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento
traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble
arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad.
REQUISITOS DE PROCEDENCIA
Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con los
siguientes requisitos:
Que tenga más de dos (2) años como tal,
Que se encuentre solvente en el pago de los cánones
de arrendamiento
Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Normas sobre Preferencia OfertivaA los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar alarrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender.En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.Se prevé que, además, si un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimientode venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientementeautorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión lascondiciones establecidas por el propietario para la negociación.
A su vez, el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable,su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) díascalendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que elarrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad deen venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades delofrecimiento de venta.<!--[if !supportLineBreakNewLine]-->
Autoevaluación
Actividad de Espacios en Blanco Read the paragraph below and fill in the missing words.
no pueden donar los bienes de sus pupilos
Actividad de Espacios en Blanco Read the paragraph below and fill in the missing words.
Sanciones de la obligación de reparar son:
o
o
Actividad de Lectura
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Obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado
en el contrato o a falta de estipulación para aquel que pueda presumirs, segun las circunstancias
Esta Obligación se descompone en:
- El arrendatario debe servirse de la cosa (Art. 1.592 CCV).
- El arrendatario debe servirse de la cosa como buen padre de familia.
Por que debe comportarse el arrendador como buen padre de familia?
Caso de estudio
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos distinto a el uso o destino que para el inmueble fue acordado.
Procede el desalojo del arrendador en este caso?Está en contravención a la conformidad de uso
que fue concedido por las Autoridades Municipales respectivas o por quien
haga sus veces, por que el hecho de que el arrendatario haya cambiado
el uso o destino que para el inmueble se había pactado en el contrato de
arrendamiento, lo efectúa sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.
Caso de estudio
No pueden contratar los que sufren una incapacidad absoluta o una
relativa referente a determinada persona, acto u objeto; los religiosos
profesos y los comerciantes fallidos respecto de los bienes que
pertenecen a la mas del concurso.
Indique quienes tienen incapacidad para donar?
