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5/24/2018 tendencias actuales en el mercado de bienes muebles e inmuebles.docx

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Ao de la Promocin de la Industria Responsable y del Compromiso

Climtico

UNIVERSIDAD SAN PEDRO

Tendencias Actuales en los Mercados de BienesMuebles e Inmuebles

Curso : Valuacin de Empresas

Docente : Lic. Adm. Lourdes Grados Cavera

Alumnos : Collantes Alor, Roger

De La Cruz Simen, Yudith

Lpez Morales, Julio Cesar

Tanta Guerrero, Graciela


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HUACHO 2014

DEDICATORIA

Dedicado primeramente a Dios, a nuestros padres por su apoyo incondicional en

el largo trayecto de nuestra carrera profesional.

A nuestro Profesor por sus enseanzas y por todo el aporte que con sus

conocimientos harn de nosotros unos excelentes profesionales, parael serviciode

la sociedad y de nuestras familias.


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INTRODUCCION

El siguiente trabajo nos da un alcance sobre las nuevas tendencias en el mercado

de bienes muebles e inmuebles, en este aspecto trataremos de dar algunos

alcances sobre conceptos y clasificaciones del tema mencionado.

En lo relacionado con los bienes muebles, las tendencias no han cambiado

relativamente a grandes rasgos, por lo que el tema con ms puntos tratados ha

sido sobre los bienes inmuebles, ya que en los ltimos aos ha tenido un auge

extraordinario en nuestro Pas. As mismo el Boom de las inversiones y

construcciones inmobiliarias han hecho que los terrenos como tambin los

departamentos, casas, tanto en la capital del pas como en las provincias hayan

elevado sus precios.

En tal sentido todo ha ido evolucionando de la mano junto con el Sector Bancario,

los que han cobrado protagonismo con los convenios y Crditos Hipotecarios, ya

que en los ltimos 4 aos el sector constructor lidera el crecimiento de la

economa peruana. Sin embargo uno de los problemas que podra atravesar

nuestro pas es el incremento en los precios de las propiedades de manera

especulativa a lo que se llama burbuja inmobiliario.


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INDICE

DEDICATORIA ____________________________________________________________ 2

INTRODUCCION __________________________________________________________ 3

INDICE __________________________________________________________________ 4

LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES __________________________________________ 5

1.- DEFINICIN ________________________________________________________________ 5

2.- CLASIFICACINDE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES ________________________ 6

Clasificacin de los Bienes Muebles _______________________________________________ 6

Clasificacin de los Bienes Inmuebles______________________________________________ 6

3 .- FUNDAMENTO LGICO Y LEGAL DE LA CLASIFICACIN ________________________ 7

REFERENCIAS HISTRICAS _______________________________________________________ 7

4 .- LOS BIENES INMUEBLES: EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL PERU ________________ 8

4.1 - INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO ___________________________________ 8

TENDENCIAS ACTUALES EN EL SECTOR INMOBILIARIO __________________________ 11

LINKOGRAFIA ___________________________________________________________ 18


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LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES

1.- DEFINICIN

1.1 - Los Bienes Muebles

Son aquellos que por su naturaleza se pueden trasladar y cuya propiedad se

presume por la simple tenencia (un reloj de pulsera, un televisor, etc.) y tambin

aquellos que lo son por disposicin de la ley (el dinero en metlico o efectivo, las

acciones corporativas, etc.).

1.2.- Los Bienes Inmuebles

Son aquellos que por su naturaleza se encuentran en la superficie de un

permetro medido y deslindado de forma especfica (terrenos, edificios, etc.) o

aquellos que se encuentran adheridos a una construccin mayor primaria o mayor

(departamentos, locales comerciales, etc.) y cuya propiedad necesariamente debe

detentarse por medio de un ttulo justificativo (escritura, ttulo de propiedad)

expedido por fedatario pblico o institucin gubernamental con facultades

suficientes para ejercitar la entrega.

Como ejemplos de bienes inmuebles podemos mencionar los ms comunes:

a) Terrenos

b) Viviendas

c) Locales comerciales

d) Edificios

e) Infraestructura

Cuando compras un bien inmueble como inversin tienes los siguientes COSTOS:

a) Pago Inicial

b) Gastos de Trmites

c) Amortizacin de la deuda

d) Costo Financiero: Intereses


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e) Mantenimiento

f) Impuestos

2.- CLASIFICACINDE LOS BIENES MUEBLES E

INMUEBLES

Clasificacin de los Bienes Muebles

Bienes Muebles Corporales

Por su naturaleza

Son aquellos que desde el principio gozan de movilidad ya sea por propia fuerza o

por fuerzas extraas, por ejemplo: el ganado (tiene valor econmico).

Por anticipacin

Son aquellos que al inicio se constituyen como bienes inmuebles pero que por

fuerzas extraas o por la naturaleza se convierten en bienes muebles.

Por ejemplo: cosechas, arboles, minerales.

Por su carcter representativo

Son todos los instrumentos pblicos o privados que por su contenido representan

un derecho que generalmente recaen en un objeto de carcter mobiliario. Por

ejemplo, Escritura pblica, valores, cheque.

Clasificacin de los Bienes Inmuebles

Inm uebles por su naturaleza

Son aquellos que desde un inicio gozan de un concepto de fijeza y ocupan un

lugar en el espacio por ejemplo los terrenos, edificios, cosechas, construcciones.

Inmuebles por su usoSon aquellos que por su uso se adhieren a un inmueble perdiendo su

individualidad. Ejemplo un ladrillo, se lo adhiere a un muro o pared.

Inmuebles por su destino.


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Son bienes muebles afectados a un bien inmueble prestando alguna funcin de

utilidad o y ornamental pero sin perder su movilidad e individualidad.

Por ejemplo, ropero empotrado, puerta, etc.

3.- FUNDAMENTO LGICO Y LEGAL DE LA CLASIFICACINLa clasificacin de hace el mismo se refiere nicamente a que los bienes pueden

ser materiales o inmateriales y que pueden ser muebles o inmuebles.

REFERENCIAS HISTRICAS

a. En el derecho romano .

Se consideraba bien inmueble a todo aquellos que no se puede mover lo dems era considerados

bienes muebles.

b. En la edad media.

El fundamento para la clasificacin era el valor y la utilidad de las cosas es decir

se consideraba bien inmueble aquel que tena ms valor y los de menor valor se

consideraban como muebles.

c. En la actual idad.

El fundamento de la divisin de los muebles e inmuebles est sujeto a la movilidad

e inamovilidad de estos.


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4 .- LOS BIENES INMUEBLES: EL SECTOR INMOBILIARIO EN

EL PERU

Como mencionamos en la introduccin de este trabajo, nos centraremos en el

sector de bienes inmuebles ya que el que en los ltimos aos ha sufrido una

modificacin y crecimiento extraordinario.

4.1 - INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO

El BCRP elabora diferentes indicadores que permiten realizar un seguimiento de la

evolucin del mercado inmobiliario. Estos indicadores se construyen a partir de

informacin que el Banco recopila semanalmente sobre precios de venta y

alquileres de departamentos, as como de precios de terrenos, entre otros. Dado

que se cuenta con muestras heterogneas, se utiliza la mediana.

4.1.1 - Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en

distritos del Sector Alto

Incluye los precios de departamentos en venta de los distritos de La Molina,

Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco.

Los precios por metro cuadrado de los cinco distritos de la muestra, en soles

constantes, han acumulado una variacin de 64,7 por ciento entre el primer

trimestre de 1998 y el primer trimestre de 2013. Los precios en el primer trimestre

de 2013 aumentaron 16,4 por ciento respecto al primer trimestre de 2012 y 6,1 por

ciento respecto al cuarto trimestre de 2012.


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Grafico:Medianas de precios de ventas trimestrales en soles constantes

4 500 del 2009 por m2 de departamentosS/. 4 198La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco

4 000 (Base 2009=100)

3 500S/. 2 549

Promedio del periodo3 000 1998 I - 2013 I

S/. 2 5422 500

2 000

1 500I98 I

99

I 00

I01

I 0 2

I03 I 0

4

I 05

I06

I07 I

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I09

I10

I11 I

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I13

Los precios en dlares nominales presentan un incremento acumulado de 168,3

por ciento en todo el periodo. En el primer trimestre del 2001, los precios en

dlares crecieron al 7,0 por ciento con respecto al mismo trimestre del ao 2012.

4.1.2. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en

distritos del Sector Medio.Entre el cuarto trimestre de 2007 y primer trimestre de 2013, los precios en soles

constantes acumularon una variacin del 88,2 por ciento, mientras que los precios

en dlares se han incrementado 159,1 por ciento.

En el primer trimestre del presente ao los precios en soles constantes subieron

11,7 por ciento respecto al mismo periodo del ao anterior. Los precios por metro


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cuadrado en dlares aumentaron 19,4 por ciento respecto al primer trimestre de

2012.

4.1.3. Indicador de Alquileres de InmueblesDesde el ao 2010 se elabora un indicador de alquileres de departamentos para

los 10 distritos con mayor dinamismo inmobiliario de los sectores alto y medio.

En el Sector Alto se alcanza un precio de US$ 9,6 por m2 en el primer trimestre de

2013, superior en 37,4 por ciento respecto al del primer trimestre de 2012. En el

Sector Medio, el alquiler asciende a US$ 8,0 por metro cuadrado (m2) en el primer

trimestre de 2013, mayor en 26,1 por ciento al correspondiente al primer trimestre

de 2012.

3.1.4. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER).

El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas

en ingls) muestra el nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble

para recuperar el valor de compra.

Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se

constata que los inmuebles considerados en el clculo sean comparables en

trminos de su ubicacin y extensin..

Al primer trimestre de 2013, el precio de adquisicin de un departamento equivale

en promedio al ingreso proveniente de 15 aos de alquiler.

3.1.5. Ratio ndice de precio de venta / ndice de costo de construccin.

Este ratio se elabora a partir del ndice de precios de venta en nuevos soles por

metro cuadrado de departamentos ubicados en los distritos del Sector Alto y un

ndice estimado de costo de construccin de una vivienda. En el primer trimestre

de 2013, el ratio tuvo un incremento de 6,29 por ciento con respecto al periodo

anterior, alcanzado un nivel de 1,42 lo que implicara que los precios de venta

aumentaron ms rpidamente que los costos de construccin.


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TENDENCIAS ACTUALES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Durante estos ltimos aos el boom inmobiliario ha venido sufriendo un

crecimiento sorprendente, as tambin ha venido incrementndose una serie deinterrogantes respecto a este tema.

A continuacin trataremos de despejar algunas dudas sobre los cambios que ha

venido sufriendo y como seria en un futuro el sector inmobiliario en el Per

Por qu el costo de departamentos y casas se

ha elevado?

El economista Jorge Gonzales Izquierdo explic lo que es una burbuja inmobiliaria

y dijo lo siguiente:

Hace cuatro aos que el Per vive

un boom inmobiliario, a tal punto

que el sector constructor lidera el

crecimiento de la economa

peruana. Sin embargo, uno de los

problemas que podra atravesar

nuestro pas es el incremento en los

precios de las propiedades de

manera especulativa a lo que se le

llama burbuja inmobiliaria.

Para el economista Jorge Gonzales

Izquierdo, nuestro pas an estlejos de enfrentar una situacin

como esta. La razn, explica, es que

en la burbuja inmobiliaria el

precio supera el costo real del
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inmueble (elementos para la fabricacin como cemento, ladrillos, etc. y el

costo del terreno).

Hay que descartar el trmino de burbuja. El precio de los terrenos y las casas se

ha incrementado. Muchas personas tienen dinero para comprar estos inmuebles.Se accede msfcilmente a los crditos hipotecarios. Al existir gran demanda el

precio se eleva. El ex ministro de Trabajo seal que de haber una burbuja a

futuro seran dos las instituciones responsables: los bancos (por no poner lmites

en la entrega de crditos) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, que es

el ente controlador de los bancos.

En el caso de que poseamos un inmueble, aconsej vender nuestra casa o

departamento en vez de alquilarla, pues los precios de venta han subido mientras

que los del alquiler no.

En qu piensan los peruanos cuando buscan

adquirir una vivienda?

Cul es el perfil de la demandainmobiliaria en Lima?. Un estudio deuna

corporacin de Marketing realizado en Lima (este, norte, centro, sur) y Callaorevela interesantes datos sobre quines buscan comprar una vivienda en la

capital.

De los interesados en adquirir viviendas en los prximos tres aos (un 25% de la

muestra), el porcentaje de personas interesadas en departamentos (6%) es similar

al que busca adquirir una casa hecha (6%), mientras que el porcentaje

de interesados en adquirir terrenos o lotes es mayor de 13%.

En este punto, hay un dato revelador: Porprimera vez el porcentaje de quienes

buscan casa y departamentos es igual. En el pasado, el pblico prefera

comprar casas. Ya no hay tanta oferta, pues los terrenos son tan costosos que a

las inmobiliarias les conviene ms construir un edificio y con el mismo metraje

pueden obtener ms rendimiento
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ATRIBUTOS

Otro dato que llama la atencin es que entre la importancia de los ambientes de la

vivienda, el bao aparece como un ambiente muy valorado, junto al dormitorio y la

cocina. Y ante la pregunta sobre los distritos dnde se busca vivienda, si bien las

respuestas son muy diversas y varan de acuerdo a diferentes factores, llama la

atencin que el distrito de Jess Mara es mencionado entre las

preferenciasde los encuestados, en cuatro de las cinco zonas de Lima donde se

ha realizado el estudio.

Qu va a pasar con los precios de los

inmuebles en el 2014?Analistas esperan que los precios deviviendas en Lima suban entre 10% y

12% en promedio. Las ms demandadas sern las valorizadas entre los

US$80.000 y US$150.000

El analista LVARO GASTAADU RAMREZ nos dice:

Si usted est por comprarse una vivienda, esta informacin le podra ser de mucha

utilidad.
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En primer lugar, sepa que si en algo coinciden los analistas inmobiliarios es en

sealar que no existe ninguna condicin, en el mercado o en la economa

peruana, que haga prever que las viviendas bajarn de precio o que

retornarn a sus valores de hace uno o dos aos atrs . La razn de fondo es

que los costos para lasconstructoras siguen aumentando, tanto el valor del

terreno como la mano de obra y los materiales de construccin. Adems,

lademandaque supera largamente la oferta empuja los precios hacia el alza.

Por ello, pensar en una reduccin es, por el momento, imposible.

Aunque, en trminos generales, se espera que este ao el precio de las viviendas

no aumente como en aos anteriores, como en el 2010, cuando subieron ms de

30%. Sin embargo, los analistas esperan que suban entre 10% y 12% en todaLima, en promedio.

Pero, las propiedades que ms subiran son las de mayor demanda. Es decir, las

que estn valorizadas entre los US$80.000 y US$150.000y que estn ubicadas

en distritos comoJess Mara,Lince,Pueblo Libre,Magdalena,Surco,entre otros.

El alza se producira, entre otras razones, porque en la mayora de esos distritos

ya empieza a percibirse una mayor escasez de terreno.

Del mismo modo, algunas consultoras, analistas e incluso directivos delFondo

Miviviendaconsidera que las unidades de menor costo entre US$30.000 y

US$80.000podran subir entre 3% y 4% el 2014 en promedio, dependiendo de la

zona donde est ubicado el proyecto.

En ese mismo porcentaje o quizs algo menos podran subir las viviendas que

superan los US$150.000. No solo porque hay una mayor oferta, sino porque este

tipo de inmuebles est dirigido ainversionistas, quienes an se muestran

temerosos por lo que pueda suceder en el mercado internacional con el precio delos metales y con las decisiones de laReserva Federal Estadounidense y el

gobierno chino.

Y si bien, recin este ao (2014) el Gobierno impulsara la ejecucin de algunos

proyectos deTecho Propio en Ancn y Puente Piedra, todo hace pensar que los
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primeros departamentosvalorizados entre S/.20.900 y S/.45.600 podran estar

disponibles recin en el 2015. El precio exacto se conocer cuando salgan las

convocatorias para cada una de esas iniciativas. Por lo pronto, en Lima no hay

ninguna oferta disponible en ese rubro.

Qu obstculos enfrentar el sector

inmobiliario este ao?

Lafalta de terrenos en la capital y las trabas burocrticas podran afectar el

rpido desarrollo de nuevos proyectos

(Foto: Archivo El Comercio)

Aun cuando laventa de departamentos cay el ao pasado, todo hace suponer

que en el 2014 recobrara su cauce. Para el sector de oficinas tambin sera un

buen ao.

Por primera vez en dos aos, laconstruccin se contrajo durante el ltimo mes de

setiembre(1,34%), sin embargo, el 2013 fue un ao de fuerte actividad

inmobiliaria; mientras que el 2014, con nuevos proyectos de viviendas y oficinas

en cartera, ya se alista para retomar la batuta.
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Solo en el caso del sector edificaciones, laAsociacin de Desarrolladores

Inmobiliarios(ADI) proyecta un crecimiento de 8,7% para este ao, muy por

encima del 6,8% que se estimaba para el 2013.

A pesar de ello, los problemas no seran ajenos para elsector inmobiliario,que

tendra en la adquisicin de terrenossegn los propios involucrados, una de

sus principales barreras para continuar con el despegue.

QUEDA ESPACIO?Y es que, con unaeconoma en crecimiento,la bsqueda de nuevos espacios

para la construccin de departamentos, casas y oficinas se ha convertido en uno

de los principales problemas para las constructoras e inmobiliarias. Una situacin

que ha repercutido, claramente, en su estructura de costos, sobre todo en los

ltimos aos.

Solo en el caso de las empresas dedicadas a la construccin de viviendas de

inters social, tal como refieren en Viva GyM, los elevados costos de los

terrenos han pasado a ser una de las principales dificultades, al punto que

han llegado a afectar sus mrgenes de ganancia.

Lo mismo sucedera con las constructoras y desarrolladores inmobiliarios de

oficinas prime, que en ms de una ocasin han llamado la atencin sobre el

desmedido incremento de los precios por m2 de los terrenos que serviran paraese fin.

Desafos

A lo que se sumara, las trabas burocrticas(administrativas y normativas) para

la aprobacin de proyectos en las municipalidades y entidades rectoras; y la

ausencia de modelos de gestin de suelo que permita la incorporacin de grandes

superficies (en reas de expansin o para densificar) al mercado para desarrollar

mega proyectos inmobiliarios.

Adems de otros desafos como lacarencia (o desactualizacin) de planes

urbanosque impide la generacin de nuevo suelo urbano; y las crecientes para

obtener factibilidades de servicios de agua y desage y de energa, sobre todo en

las regiones.
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Futuro

A pesar de todo lo sealado, las expectativas son bastante auspiciosas. Solo en el

caso del mercado de oficinas primes, la aparicin de nuevos proyectos, reafirman

su crecimiento.

Mientras que por el lado de las viviendas, ADI Per ya proyecta una clara

recuperacin en el 2014, con un crecimiento que oscilaraentre 10 y 12%.

Boom inmobiliario se traslada de Lima a

provincias

La escasez de terrenos en Lima y los problemas para obtener licencias

municipales han hecho que las empresas inmobiliarias pongan sus ojos en

provincias.

Segn datos del portal Adondevivir.com, el boom inmobiliario se ha trasladado

ahora a ciudades como Arequipa, Chiclayo, Piura, Trujillo y Cusco, algunas

de lascuales han visto un incremento de hasta 50% en la oferta de inmuebles.

Arequipa es la que tiene un boom inmobiliario muy fuerte en cuanto a proyectos

inmobiliarios, actualmente presenta ms de 80 proyectos dentro e la regin y esto

hace que sea la provincia con un mayor crecimiento.

En el interior del pas, las personas buscan departamentos de 70 a 120 metros

cuadrados, que puedan ser financiados con programas estatales como Mi

vivienda.

Aunque los precios por metro cuadrado estn subiendo en provincia, an son

mejores que en Lima. Por ejemplo, en Chiclayo el precio promedio es de

S/.1.600 por metro cuadrado, en Arequipa S/. 2.140 y en Trujillo S/. 2.320; aunpor debajo del promedio de la capital, que en junio lleg a los S/. 3.046.


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LINKOGRAFIA

Fuente: Diario el Comercio - elcomercio.pe

Banco Central de Reserva del PerBCR

Avendao, Jorge. Naturaleza Jurdica de las Prendas sin Desplazamiento.

En: Revista del Foro, tomo LII, Lima 1965, pp 163-168.

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