Tepic, Nayarit; 23 de Octubre de 2010 Número: 068 · PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “HOTEL ZAR NUEVO VALLARTA” EN BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT ... PLANOS DE ESTRATEGIA E1-E2 53-54

Directora: Lic. Sandra Luz Romero Ríos

Sección Octava Tomo CLXXXVII

Tepic, Nayarit; 23 de Octubre de 2010 Número: 068 Tiraje: 080

SUMARIO

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “HOTEL ZAR NUEVO VALLA RTA”

EN BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT

2 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010

Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Vallarta”

Bahía de Banderas, Nayarit.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 3

I N D I C E 1. ANTECEDENTES 5

1.1. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO 5 1.1.1. NOMBRE 5 1.1.2. TIPO DE ACCIÓN URBANÍSTICA 5 1.1.3. USO DE SUELO PROPUESTO 5 1.1.4. TIPO DE DESARROLLO 5 1.1.5. UBICACIÓN 5 1.1.6. SUPERFICIE TOTAL DEL PROYECTO 5 1.1.7. RESTRICCIONES 5 1.1.8. PROMOVENTE 5

1.2. EL PROYECTO 8 1.3. ANTECEDENTES LEGALES 9

1.3.1. USO DEL SUELO ACTUAL 9 1.3.2. ANTECEDENTES DE PROPIEDAD 9

2. FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA 10

2.1. FUNDAMENTOS LEGALES 10 2.1.1. LEYES 10

2.1.1.1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA FEDERAL 10 2.1.1.2. LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS 10 2.1.1.3. LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URBANO PARA EL ESTADO DE

NAYARIT 10 2.1.2. PLANES Y PROGRAMAS 15

2.1.2.1. PLAN NACIONAL DE DESARROLLO 2007-2012 15 2.1.2.2. PLAN ESTATAL DE DESARROLLO 2005-2011 15 2.1.2.3. PLAN MUNICIPAL DE DESARROLLO 2008-2011 16

2.2. REFERENCIAS AL PLAN MUNICIPAL DEL CUAL SE DERIVA 16 2.2.1. PLAN MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO

DE BAHÍA DE BANDERAS 16

3. OBJETIVOS 18 3.1. OBJETIVO GENERAL 18 3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 18

4. DELIMITACIÓN DE ÁREAS 19

4.1. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO 19 4.2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN 19

5. ANÁLISIS DEL MEDIO FÍSICO 20

5.1. MEDIO FÍSICO NATURAL 20 5.1.1. TOPOGRAFÍA 20 5.1.2. HIDROLOGÍA 21 5.1.3. CLIMATOLOGÍA 21

5.1.3.1. TIPO DE CLIMA 21 5.1.3.2. TEMPERATURA Y PRECIPITACIÓN PLUVIAL 21 5.1.3.3. VIENTOS DOMINANTES 21

5.1.4. FLORA Y FAUNA 22 5.1.5. GEOLOGÍA 23 5.1.6. CLASIFICACIÓN DE UNIDADES AMBIENTALES 25

5.2. MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO 27 5.2.1. INFRAESTRUCTURA 27

5.2.1.1. DRENAJE Y ALCANTARILLADO 27


5.2.1.2. ENERGÍA ELÉCTRICA 28 5.3. EQUIPAMIENTO E MAGEN URBANA 28

5.3.1. EQUIPAMIENTO URBANO 28 5.3.1.1. COMERCIO Y SERVICIOS 28 5.3.1.2. EDUCACIÓN 29 5.3.1.3. EQUIPAMIENTO DEPORTIVO 29 5.3.1.4. VIALIDAD Y TRANSPORTE 29

5.3.2. IMAGEN URBANA 29 5.4. ASPECTOS SOCIODEMOGRÁFICOS 30

5.4.1. DEMOGRAFÍA 30 5.4.2. ACTIVIDADES PRODUCTIVAS 30

6. PRONÓSTICO 35

6.1. ANÁLISIS DE LAS CONDICIONANTES 35 6.1.1. ZONA APTA PARA URBANIZACIÓN 35 6.1.2. ZONA APTA CONDICIONADA 35 6.1.3. ZONA RESTRINGIDA PARA URBANIZACIÓN 35 6.1.4. ELEMENTOS DE RESTRICCIÓN 35

6.2. PRONÓSTICO 36 6.2.1. ESCENARIO TENDENCIAL ÓPTIMO 36

7. NORMATIVIDAD 37

7.1. GLOSARIO DE TÉRMINOS 37 7.2. NORMATIVIDAD GENERAL APLICABLE AL PROYECTO 38 7.3. NORMAS Y REGLAMENTACIÓN DE CORREDOR URBANO REGIONAL 39 7.4. NORMAS DE DISEÑO PARA PERSONAS CON DISCAPACIDAD 41

8. ESTRATEGIA GENERAL DEL PROYECTO 43

8.1. CLASIFICACIÓN DE ÁREAS 43 8.2. ESTRATEGIA DE ZONIFICACIÓN SECUNDARIA

9.9.9.9. INSTRUMENTACIÓNINSTRUMENTACIÓNINSTRUMENTACIÓNINSTRUMENTACIÓN 44445555

9.1. MATRÍZ DE ACCIONES Y PROGRAMAS 45

9.2. PROYECTO DE DECRETO DEL PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN 46

10.10.10.10. ANEXOS GRÁFICOSANEXOS GRÁFICOSANEXOS GRÁFICOSANEXOS GRÁFICOS

10.1. PLANOS DE ANTECEDENTES A1,D1 47,49

10.2. PLANOS DE DIAGNÓSTICO PRONÓSTICO A2,D2-D4 48,50-52

10.3. PLANOS DE ESTRATEGIA E1-E2 53-54

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 5 CAPITULO UNO. ANTECEDENTES. 1.1 DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO

1.1.1 NOMBRE. Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Vall arta” Bahía de Banderas, Nayarit.

1.1.2 TIPO DE ACCION URBANISTICA. Privada.

1.1.3 USO DE SUELO PROPUESTO. CRU-R Corredor Urbano Regional. Este tipo de zonas se determina como un área de usos mixtos, en la que la habitación de densidad baja se prevé mezclada con usos comerciales, servicios especializados y equipamientos urbanos y turísticos de carácter regional. La densidad máxima será de 120 Cuartos/hectárea mezclada con comercios y servicios especializados, manufacturas menores y equipamiento urbano de carácter regional. Se podrán autorizar subdivisiones de predios cuando las fracciones resultantes tengan como mínimo 1,460.00 m2 de superficie y un frente mínimo de 40 metros. Las edificaciones podrán tener una altura máxima sin incluir tinacos de 5 niveles sobre el nivel de desplante; deberá de dejarse como mínimo el 35 % de la superficie del lote sin construir y una intensidad máxima de construcción equivalente a 3.25 veces la superficie del lote.

1.1.4 TIPO DE DESARROLLO. Comercial y de Servicios.

1.1.5 UBICACIÓN. Carretera Federal 200, frente al Campo de Golf Flamingos Tondoroque, Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit. 1.1.6 SUPERFICIE TOTAL DEL PROYECTO. 9,195.18 m2

1.1.7 RESTRICCIONES. Las establecidas en la Tabla de modalidades de uso del suelo del presente Plan Parcial de Urbanización.

1.1.8 PROMOVENTE. HOTELES DEL CAMINO S.A. DE C.V.

6 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 1.2 El PROYECTO. El proyecto motivo de este estudio de Plan Parcial de Urbanización, es la de construir un hotel de clase, pero económico, con una propuesta tradicionalista y práctica, enfocado a cubrir necesidades de alojamiento requeridos en esta parte de la zona de la Bahía de Banderas.

El proyecto “HOTEL ZAR”, contempla la construcción de 96 cuartos en total, y está dividido en cinco secciones principales que son:

1. AREAS PUBLICAS:

a) Motor lobby b) Lobby c) Recepción d) Área de Teléfonos públicos e internet e) Comedor para 40 personas f) Sala de juntas

2. AREAS DE SERVICIOS: a) Sanitarios empleados. b) Comedor empleados. c) Lavandería. d) Ropería. e) Mantenimiento. f) Estacionamiento para 54 automóviles.

3. AREA DE SUITES:

a) Contempla la construcción de 96 suites en total

4. AREA DE ALBERCA: a) Con terraza y área de asoleaderos

5. AREA COMERCIAL: a) Se trata de dos fracciones del predio, ubicados al frente del proyecto sobre la carretera federal No. 200.

El polígono en estudio, se encuentra ubicado sobre la Carretera Federal 200, próximo al centro de población de El Tondoroque, entre la zona de los poblados de Bucerías y Mezcales justo frente al campo de golf “Flamingos”. De conformidad con el análisis del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, vigente y publicado el 1º de Junio del 2002 bajo el Decreto 8430, el polígono de aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización está determinado actualmente como AREA VERDE ; en vista de lo anterior se contempla el cambio de uso de suelo de área verde a un área de CRU-R, con una Densidad Bruta Hotelera Máxima de 120 cuartos/hectárea, respetando los parámetros señalados en la tabla de modalidades de uso del suelo del presente Plan Parcial.


1.3 ANTECEDENTES LEGALES. 1.3.1. USO DEL SUELO ACTUAL. De acuerdo al uso de suelo actual dentro del predio donde se pretende llevar a cabo el “Hotel ZAR” Nuevo Vallarta, se cuenta con un uso de suelo de AREA VERDE de acuerdo con el Plan Municipal de Desarrollo Urbano vigente, página 302.

En vista de lo anteriormente planteado, ésta zona es considerada actualmente como no urbanizable; en la que la programación del uso del suelo y el manejo de los recursos naturales tiene como premisa el proteger y restaurar el equilibrio ecológico, además de mejorar el ambiente del municipio de Bahía de Banderas. 1.3.2. ANTECEDENTES DE PROPIEDAD . Se cuenta con un CONTRATO DE COMPRA VENTA, que celebran por una parte, el Señor Guillermo Valdes Menchaca en su carácter de Apoderado General para actos de Dominio y Delegado Especial de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad “HOTELES DEL CAMINO DE PUESRTO VALLARTA” SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE y por otra parte el señor José Francisco Antonio Martinez Matinez, en su carácter de Apoderado General para actos de Dominio y Delegado Especial de el Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad “HOTELES DEL CAMINO”, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, respecto del terreno identificado como lote “E” de la parcela número 217 Z-1 P3/4, localizada en el ejido de San Vicente, Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit; con una superficie de 9,195.18 m2. El contrato referido fue celebrado en Guadalajara, Jalisco, el 24 de Junio del 2009.

8 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 CAPITULO DOS. FUNDAMENTACION JURÍDICA. 2.1 FUNDAMENTOS LEGALES. 2.1.1 LEYES

2.1.1.1 Constitución Política Federal La fundamentación jurídica del Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Vallarta”, parte de los preceptos constitucionales establecidos en La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en sus artículos 27, párrafo tercero; 73, fracción XXIX-C y 115 fracciones II, III, V y VI, reformados el día 3 de febrero de 1983 y el 23 de diciembre de 1999, en los cuales se establece la participación de la Nación en la ordenación y regulación de los asentamientos humanos en el país, la concurrencia de los tres niveles de gobierno en la materia, la facultad de los estados para expedir las leyes relativas al desarrollo urbano y de los municipios para expedir los reglamentos y disposiciones administrativas de observancia general que se requieran. Lo que menciona específicamente el Titulo Quinto, Artículo 115, Fracción V, Incisos “A”, “D” y “F”, se describen a continuación: Artículo 115. Los Estados adoptaran, para su régimen interior, la forma de gobierno republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y de sus organización política y administrativa el municipio libre, conforme a las bases siguientes: (Reformado mediante Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 3 de febrero 1983). V. Los Municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para: (Reformado mediante Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre 1999)

A) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; D) Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su competencia, en sus jurisdicciones territoriales; F) Otorgar licencias y permisos para construcciones;

2.1.1.2 Ley General de Asentamientos Humanos De conformidad con estos mandatos, La Ley General de Asentamientos Humanos, aprobada el 9 de Julio de 1993, y publicada en el Diario Oficial de la Federación con fecha 21 de Julio de 1993, así como sus adiciones publicadas el 5 de Agosto de 1994, fijan en su capítulo III, las normas básicas para la planeación del ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población y definen los principios para (determinar las áreas y predios urbanos y sus correspondientes usos y destinos, así como las reservas para el futuro crecimiento que integran su zonificación. 2.1.1.3 Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo U rbano para el Estado de Nayarit. El presente Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Valla rta” , se realiza en cumplimiento a la ordenanza establecida en el Artículo 42, 42 Bis 42 ter y 42 quater de las reformas y adiciones a diversas disposiciones de la Ley de


Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, mismas que fueron publicadas el Sábado 1 de Septiembre de 2007 en el Periódico Oficial, Órgano de difusión del Gobierno del Estado de Nayarit. Lo anterior en virtud a que la acción urbanística pretendida, incide en los supuestos estipulados en los artículos referidos, mismos que se describen a continuación: ARTICULO 42 A.- Los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, son los instrumentos ejecutivos para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde al sector público en los casos previstos por esta Ley. Estos planes se formularán, aprobarán y administrarán conforme a las siguientes disposiciones:

I.- Integran el conjunto de normas específicas a efecto de precisar la zonificación y regular los usos y destinos en los predios localizados en su área de aplicación; II.- Se consideran como un complemento técnico del Plan Municipal de Desarrollo Urbano y del Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población, por lo que sus disposiciones deben ser correspondientes y guardar congruencia entre sí; III.- Los Ayuntamientos podrán elaborar, consultar y en su caso aprobar Planes Parciales de Desarrollo Urbano para un área, barrio o colonia del centro de población a partir de la solicitud de los propietarios de predios y fincas, los grupos sociales y en particular, las asociaciones de vecinos legalmente constituidas; así mismo podrán presentar propuestas a efecto de evaluar, modificar o cancelar un Plan Parcial de Desarrollo Urbano y en su caso, modificar en forma parcial el Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población ó del Plan Municipal de Desarrollo Urbano, conforme las disposiciones de la presente Ley;

IV.- Deberán indicar las acciones y políticas de conservación, protección, restauración y aprovechamiento, a partir de lo estipulado en los Programas de Ordenamiento Ecológico; y V.- Serán formulados, aprobados y publicados conforme a lo establecido en el Capítulo II del presente Titulo.

B.- Los Planes Parciales de Desarrollo, además de los elementos básicos que señala el artículo 37 de esta Ley, contendrán como mínimo lo siguiente:

I. La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población o Plan Municipal de Desarrollo Urbano del cual derivan; II. Las políticas y objetivos que se persiguen; II. La delimitación de la zona que comprendan y su espacio de influencia, definiéndolas como áreas de aplicación y estudio respectivamente; III. La descripción actual específica del área de aplicación, de sus aprovechamientos predominantes, de la problemática que presentan, así como del área de estudio; IV. La zonificación secundaria; determinando los usos y destinos específicos del área de aplicación, conforme a la propuesta del proyecto de urbanización o de la acción urbanística a realizarse, definiendo las normas de control de densidad de la edificación, y en su caso, los mecanismos que permitan la transferencia y compensación de densidades para cada tipo de zona;


VI. Los proyectos de las obras o servicios a ejecutar, así como la referencia a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de tránsito y urbana, con señalamiento de las etapas y condiciones para su ejercicio, así como los lineamientos administrativos y financieros, que determinen;

a) Los criterios para el diseño de las vialidades, precisando sus secciones mínimas y

normas de trazo de las vialidades en función a su jerarquía; b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y

desplazamiento de personas con problemas de discapacidad; c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes,

derechos de paso y zonas de protección; d) Las obras mínimas de urbanización requeridas en cada tipo de zona; e) La determinación de las áreas de donación, en función de las características de

cada zona, de reserva de espacios para actividades de fomento y difusión del deporte y la cultura; así como los criterios para su localización, en especial las destinadas a áreas verdes y escuelas;

f) Las obras mínimas de edificación para equipamiento urbano en las áreas de donación requeridas en cada tipo de zona;

g) En su caso, la propuesta de permuta de las áreas de donación, conforme a las disposiciones que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley;

h) Las normas de configuración urbana e imagen visual; y i) Las demás normas específicas de carácter general o regional que se consideren

necesarias;

VII. Las obligaciones y responsabilidades de los propietarios de predios y fincas Comprendidas en el área de aplicación del Plan Parcial y de sus usuarios Respecto a modalidades en su aprovechamiento y acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento que se determinen; VIII. Los estudios económicos, financieros y fiscales preliminares, cuando las características del proyecto lo requieran; IX. Los plazos y condiciones para que las autoridades, propietarios y usuarios, den Cumplimiento a las obligaciones a su cargo en la ejecución de las acciones definidas en el mismo plan parcial; X. Los usos y destinos comprendidos en el proyecto; XI. Las medidas e instrumentos para la ejecución del plan o proyecto; y XII. Los demás requisitos que establezcan las dependencias normativas. ARTICULO 42 Bis.- Los Planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos ejecutivos para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares, en los casos previstos por esta Ley.


Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique.

I.- Transformar el uso rústico a urbanizado en área de reserva urbana ó en reservas territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes. II.- Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en predios de propiedad privada o social; III.- Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de población ó para una zona de crecimiento; IV.- Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o V.- Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento;

ARTÍCULO 42 Ter.- Los planes mencionados en el artículo anterior se formularán y administrarán conforme a las siguientes disposiciones:

I.- Determinarán la zonificación secundaria ó específica, señalando los usos, destinos y reservas en los predios donde se proponga realizar; II.- Regularán y controlarán la urbanización y la edificación, y en general, la utilización de los predios y fincas en su área de aplicación; III.- Autorizarán la subdivisión o lotificación del predio o predios a desarrollar, individualizando los lotes resultantes con la determinación específica de los usos y destinos que les correspondan; IV. Delimitarán e identificarán las áreas de donación, conforme los lineamientos previstos en el presente ordenamiento; V. En su caso, propondrán la permuta de las áreas de donación, conforme a las disposiciones que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley, con la finalidad de promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y los servicios públicos en el centro de población; VI. Determinarán en forma específica las áreas de restricción, regularán y controlarán la urbanización y la edificación; y en general determinarán la utilización de los predios y fincas en su área de aplicación. VII. Integrarán las obras, acciones e inversiones con la estructura urbana del centro de población; y VIII. En su caso, determinarán los predios que resultarán beneficiados o afectados, así como las obligaciones correspondientes a cargo de sus titulares, derivadas de obras de urbanización o edificación, para integrar la infraestructura o el equipamiento urbano del centro de población.

12 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 ARTICULO 42 Quater.- Los Planes Parciales de Urbanización, además de los elementos básicos que señala el artículo 37 de esta Ley, contendrán como mínimo lo siguiente:

I.- El enunciado del Plan y datos generales del proyecto; II.- La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población o del Plan Municipal de Desarrollo Urbano del cual se derivan; III.- La fundamentación jurídica; IV.- Los objetivos generales y específicos; V.- La delimitación del área de estudio y del área de aplicación; VI.-El análisis y síntesis de los elementos condicionantes a la urbanización; VII.- La determinación de los usos y destinos específicos del área de aplicación, conforme a la propuesta del proyecto de urbanización o de la acción urbanística a realizarse, definiendo las normas de control de densidad de la edificación, y en su caso, los mecanismos que permitan la transferencia y compensación de densidades y/o usos de suelo para cada tipo de zona; VIII.- La referencia a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de tránsito y a la ingeniería urbana que determinen:

a) Los criterios de diseño de las vialidades, precisando las secciones mínimas y normas de trazo en función a su jerarquía.

b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y desplazamiento de personas con problemas de discapacidad.

c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes, derecho de paso y zonas de protección.

d) Las obras de urbanización requeridas en cada tipo de zona; e) La determinación de las áreas de donación, en función de las características

de cada zona; f) Las obras mínimas de edificación para equipamiento urbano en las áreas de

donación requeridas en cada tipo de zona; g) En su caso, la propuesta de permuta de las áreas de donación, conforme a

las disposiciones que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley; h) Las normas de configuración urbana e imagen visual; y i) Otras normas específicas de carácter general o regional que se consideren

necesarias; IX.- En el caso de acciones de conservación o mejoramiento, además de los elementos aplicables antes mencionados, deberá de considerarse la zonificación específica con las restricciones, en su caso, respecto de los predios y fincas objetos de estas acciones.

Así mismo, contendrán los plazos y condiciones para que las autoridades, propietarios y usuarios, den cumplimiento a las obligaciones a su cargo en la ejecución de las acciones definidas en el mismo plan parcial. Con relación a la formulación de los Planes Parciales se establece que serán elaborados, aprobados, ejecutados, controlados y evaluados por los Ayuntamientos conforme a los procedimientos que se describen en los artículos 52 al 57 de esta Ley.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 13 Una vez cumplidas las formalidades de aprobación, publicación y registro del plan de desarrollo urbano correspondiente, los propietarios y poseedores de inmuebles sólo utilizarán los predios en forma que no presente obstáculo al futuro aprovechamiento previsto.

Con base en lo anterior, los principales fundamentos jurídicos que sustentan el presente Plan Parcial de Urbanización se derivan de las disposiciones previamente citadas de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. De igual manera, el presente Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Vallarta” , precisará las disposiciones necesarias y suficientes para fungir como un instrumento de planeación urbana complementario al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas , y con ello, permitir a la autoridad municipal atender a cabalidad las obligaciones contenidas en La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos , mencionadas en este documento. Lo anterior, se constituye como el sustento jurídico ineludible para que la empresa HOTELES DEL CAMINO S. A. DE C. V., formule y someta a la consideración de las autoridades del Gobierno Municipal, Estatal y Federal, así como a la sociedad en general, el proyecto del Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Vallarta”.

2.1.2 PLANES Y PROGRAMAS.

2.1.2.1 Plan Nacional de Desarrollo 2007–2012. El Plan Nacional de Desarrollo, 2007-2012 contempla diversas visiones y establece una estrategia clara y viable para avanzar en la transformación de México sobre bases solidas, realistas y responsables. Está estructurado en cinco ejes rectores que son:

1.- Estado de derecho y seguridad 2.- Economía competitiva y generadora de empleos 3.- Igualdad de oportunidades 4.- Sustentabilidad ambiental 5.- Democracia efectiva y política exterior respon sable.

De esta forma el plan plantea diversos objetivos nacionales para llevar a cabo este desarrollo, de los cuales los siguientes tienen que ver con el desarrollo urbano y territorial así como el cuidado del medio ambiente: 1.- Asegurar la sustentabilidad ambiental mediante la participación responsable de los mexicanos en el cuidado, la protección, la preservación y el aprovechamiento racional de la riqueza natural del país, logrando así afianzar el desarrollo económico y social sin comprometer el patrimonio natural y la calidad de vida de las generaciones futuras. 2.- Aprovechar los beneficios de un mundo globalizado para impulsar el desarrollo nacional y proyectar los intereses de México en el exterior, con base en la fuerza de su identidad nacional y su cultura; y asumiendo su responsabilidad como promotor del progreso y de la convivencia pacífica entre las naciones.

14 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 2.1.2.2 Plan Estatal de Desarrollo 2005-2011. El Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit también plantea objetivos, para llevar a cabo un buen desarrollo territorial, medioambiental y social, planteando en este caso los objetivos enfocados a los dos primeros: Objetivo General

Impulsar el desarrollo sustentable de Nayarit, que incluya la participación de la sociedad organizada, para revertir el proceso de estancamiento por el que atraviesa la economía estatal, aprovechando y preservando su patrimonio cultural y entorno natural e incrementando la competitividad de todas sus regiones, para generar mayores oportunidades de desarrollo, laborales y empresariales, elevando la calidad de vida de todos sus habitantes.

Objetivos Específicos (enfocados al desarrollo urba no y medioambiental):

1.- Avanzar en la equidad social, fundamentalmente mediante la educación integral y el aprovechamiento racional del patrimonio natural y cultural de la entidad.

2.- Impulsar el desarrollo sustentable de Nayarit, garantizando la participación de la sociedad civil organizada. 3.- Desarrollar la infraestructura productiva, ambiental y social.

2.1.2.3 Plan Municipal de Desarrollo 2008-2011.

El plan Municipal de Desarrollo 2008-2011 es el documento rector de la planeación del municipio de Bahía de Banderas, que guía la acción del Gobierno Municipal durante los 3 años de gestión, en el marco de una perspectiva de desarrollo al año 2030, con la finalidad de sentar las bases del desarrollo ordenado y sostenido del Municipio.

Objetivo general.

Impulsar el desarrollo sustentable y la competitividad de Bahía de Banderas, a través del ordenamiento de sus actividades productivas en el territorio, el aprovechamiento sustentable de las potencialidades del municipio, la participación de la sociedad organizada y la coordinación estratégica con los tres órdenes de gobierno, para generar mayores oportunidades de desarrollo a sus habitantes y elevar la calidad de vida.

2.2 REFERENCIAS AL PLAN MUNICIPAL DEL CUAL SE DERIVA 2.2.1 Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. Este proyecto de Plan Parcial de Urbanización contempla para efectos de uso de suelo actual y para los cambios propuestos en este estudio, todo lo establecido y contemplado por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, vigente y publicado el 1º de Junio del 2002, bajo el Decreto 8430.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 15 Este desarrollo se encuentra cercano a los centros de población de Bucerías y Mezcales siendo el primero de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas el considerado como un centro urbano consolidado y menciona las características de la estructura urbana actual, la cual está constituida por una zona costera residencial turística separada por la Carretera Federal 200 de las diferentes zonas habitacionales y de equipamiento urbano, además de sus características geográficas de zona costera en contacto con el pie de monte de la Sierra de Vallejo y del inicio mismo del Valle de Banderas, los cuales son determinantes de la propia estructura del suelo urbano-turístico de su evolución y problemática actual. El territorio de Bucerías en el área continental presenta una forma general longitudinal, derivada de la forma original del asentamiento y de la Carretera Federal 200 que sigue una dirección noroeste-sureste, y del camino que la une en dirección oeste-este a la cabecera municipal. La estructura urbana de Bucerías se encuentra diferenciada en dos grandes zonas, la turística que se desarrolla linealmente a lo largo de la Bahía de Banderas y la urbana que se asienta en la porción norte del territorio. Estas dos grandes zonas se interrelacionan inadecuadamente y son interdependientes en términos económicos y funcionales, pero su desarrollo es desigual por lo que existen marcados desequilibrios y desarticulaciones de tipo urbana entre las mismas. La primera área es la zona urbana-turística planeada e impulsada por los desarrolladores privados y por el FIBBA, concentrando a la población de ingresos altos y de extranjeros que tienen sus residencias de descanso en esta área. Existe suelo disponible hacia los extremos de la zona, en una estructura urbana de manzanas ortogonales y de un sistema vial conformado por circuitos cuya urbanización es de buena calidad. El tipo de parcelamiento urbano turístico es ortogonal-lineal a lo largo del borde costero de la Bahía. Otra zona, es hacia el norte en donde se asienta la población de menores ingresos en una estructura urbana lineal y reticular, con crecimiento disperso y bajos niveles de consolidación. La existencia de dos formas diferentes y separadas en la estructura urbana general propicia su desarticulación y el funcionamiento a lo largo de los ejes viales principales de cada una de ellas. La Carretera Federal 200 funciona como un corredor urbano turístico y hacia el oeste de la localidad en el centro urbano tradicional de la localidad ya que el uso comercial se ha desbordado hacia las manzanas adyacentes.

16 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 CAPITULO TRES OBJETIVOS. 3.1 OBJETIVO GENERAL. Llevar a cabo un cambio de uso del suelo para la regularización de la construcción de un hotel de clase, pero económico, con una propuesta tradicionalista y práctica, enfocado a cubrir necesidades de alojamiento requeridos en esta parte de la zona de la Bahía de Banderas; consolidando una zona con vocación de Corredor Regional Urbano, como una verdadera zona de usos comercial y de servicios. 3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS Para lograr un óptimo resultado de las propuestas de este proyecto en la región y poder sustentar el objetivo general planteado, se propone seguir estos objetivos desde la consecución del proyecto hasta la operación de este mismo, dichos objetivos son:

• Mejorar la imagen urbana de la localidad, sobre todo en la franja que contempla el Boulevard de ingreso a todo el municipio y que al mismo tiempo conecta con el vecino Estado de Jalisco.

• Generar una fuerza que apoye a la estructura e infraestructura urbana y que al mismo tiempo optimice el uso del suelo, para lograr un buen desarrollo en materia hotelera turística y de negocios.

• Dotar a los visitantes de la región y a la población misma del lugar, de los servicios de infraestructura turística de alojamiento temporal.

• Promover a la zona de un hotel que permita apoyar a las necesidades de alojamiento de negocios.

• Implementar los equipamientos urbanos necesarios acordes con la vocación del predio y las especificaciones y normativas del municipio.


CAPITULO CUATRO. DELIMITACION DE AREAS 4.1 DELIMITACION DEL ÁREA DE ESTUDIO El área de estudio del Plan Parcial de Urbanización HOTEL ZAR, Nuevo Valla rta, tiene una superficie de 63.52 Hectáreas, la cual está delimitada en base al sistema geográfico nacional de INEGI-UTM, quedando de la siguiente forma: Partiendo desde el vértice 1 con coordenadas X=468,646.143, Y=2’294,030.182, para seguir en línea recta hacia el este hasta el vértice 2 con coordenadas X=469,533.777, Y=2’294,030.182, para después bajar hasta el vértice 3 con coordenadas X=469,533.777, Y=2’293,314.540, siguiendo hacia el oeste al vértice 4 con coordenadas X=468,646.143, Y=2’293,314.540, para seguir en línea recta hacia el norte y finalmente cerrar con el vértice 1. 4. 2 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN

El área de aplicación del proyecto motivo de este estudio, tiene una superficie de 9,195.18 m2, el cual está delimitado en base a un sistema geográfico nacional INEGI-UTM, la cual queda delimitada de la siguiente forma: Partiendo desde el vértice 1 con coordenadas X=468,932.168, Y=2’293,832.492, para seguir en línea recta hacia el noreste hasta el vértice 2 con coordenadas X=468,990.860, Y=2’293,855.580, para después seguir hasta el vértice 3 con coordenadas X=469,006.999, Y=2’293,702.066, siguiendo hacia el sur al vértice 4 con coordenadas X=468,955.010, Y=2’293,702.066, para seguir en línea recta hacia el noroeste sobre la Carretera Federal 200 hasta el vértice 5 con las coordenadas X=468,893.712, Y=2’293,723.689 y finalmente cerrar con el vértice 1.


CAPITULO CINCO. ANALISIS DEL MEDIO FISICO

5.1 MEDIO FISICO NATURAL

5.1.1 TOPOGRAFÍA

El área de estudio se trata de una superficie sensiblemente plana, ya que presenta pendientes muy ligeras entre el 1.5 y el 2.5% sin presentar restricciones determinantes en este aspecto específico; las inclinaciones naturales del sitio se dirigen hacia la Carretera Federal 200, donde se encuentran drenes de salida para las aguas que corren por la superficie de terreno. El sitio del proyecto no se encuentra en una zona propensa a hundimientos, lo que significa que no existen riesgos de colapso o asentamientos superficiales del terreno. De acuerdo con el levantamiento topográfico elaborado para el proyecto la superficie total del predio es de 9,195.18 m2. El terreno presenta condiciones de rellenos de predios, resultando un predio prácticamente plano, con ligeras hondonadas.

5.1.2 HIDROLOGÍA

El área de estudio se encuentra en la Región Hidrológica (RH13)m Huicicila. La Región Hidrológica No. 13 HUICICILA en su totalidad, está ubicada en el suroeste de Nayarit y continúa en el estado de Jalisco. Está dividida en dos cuencas costeras (separadas por la desembocadura del Río Ameca): Cuenca Río Huicicila-San Blas en el municipio de Bahía de Banderas. Esta cuenca está localizada en el Suroeste de Nayarit, en la región costera, entre los ríos Grande de Santiago y Ameca; en esta cuenca escurren una serie de ríos que desembocan en el Océano Pacífico, entre los que destacan: El Naranjo, Huicicila, Los Otates, La Tigrera, El Agua Azul, Calabazas, Charco Hondo y Lo de Marcos; al Norte de esta cuenca se encuentra una zona de esteros y marismas, cercanos a la población de San Blas; otro rasgo importante es el Lago San Pedro. Se asientan poblaciones de importancia como: Jalcocotán, Zacualpan, Compostela, Las Varas, Sayulita, Higuera Blanca y Punta Mita, en su zona litoral hay numerosas localidades turísticas1. La cuenca B. Río Huicicila está formada por tres subcuencas: La subcuenca A Río Huicicila, es la que predomina en el AO (160,554.2 ha), correspondiente al 47.38 % del total de la superficie. S e ubica en los Municipios de Compostela y San Blas por su porción litoral, llegando hasta la localidad Mezcales. La subcuenca B Río Ixtapa, que cubre una superficie de 29,547.4 has., que representan el 8.72 % del total del AO. Esta subcuenca se ubica en la parte sur de San Blas y una pequeña región del norte de Compostela. En esta subcuenca drenan lo ríos Ixtapan, Los Otates, El Naranjo, El Otatiste; La subcuenca C Río San Blas, localizada en 50,290.2 ha del Municipio de San Blas, donde se encuentran esteros y marismas como: El Conchal, El Pozo, Puerta de Golpe, La Cascarona, Guadalupe, El Palillo, Mal Paso, Las Mancuernas y el Lago de San Juan; En la zona de aplicación del plano, no se ubican cuerpos de agua ni escurrimientos pluviales, a pesar de que en la proximidad del predio si se encuentran pequeños cuerpos de agua intermitentes y que son responsables de que el sitio tenga algunas pequeñas zonas húmedas; lo anterior debido a que históricamente el terreno es resultado de rellenos constantes derivados de las actividades antropogénicas de que ha sido objeto.

1 Instituto Nacional de Información Estadística y Geografía INEGI, 2000.


5.1.3 CLIMATOLOGÍA

5.1.3.1 TIPO DE CLIMA

El tipo de clima en la zona de Bahía de Banderas según Koppen, modificado por Enriqueta García (1968), es el más seco de los cálidos subhúmedos, con lluvias en verano. La estación meteorológica de Valle de Banderas, que se encuentra a 28 Km. aproximadamente, reporta clima de tipo Aw (W) (i) esto es cálido subhúmedos con lluvias en verano y una temporada de secas durante la estación de invierno, con menos del 5% de lluvia invernal.

5.1.3.2 TEMPERATURA Y PRECIPITACIÓN PLUVIAL.

La temperatura media anual registrada en la zona, que es muy uniforme durante el año, de acuerdo a datos de la estación San José del Valle es de 27.7 °C, en el período 1979-2006; siendo los meses más cálidos de junio a septiembre con valores que rebasan los 30 °C; los menos cálidos son enero y febrero, con t emperaturas medias de 24.3 y 24.4 °C.

Como elemento relevante dentro del ciclo hidrológico, se consignaron los datos de evaporación potencial en la zona obtenidos de la estación de San José del Valle, donde se tiene una evaporación media anual de 1,651.8 mm, presentándose las máximas láminas de pérdida de agua en los meses de mayo y junio con alturas que superan los 185 mm mensuales, sin embargo en todos los meses se tienen láminas de evaporación superiores a los 85 mm. En general, la precipitación pluvial, se concentra en promedio en los meses de verano, por ello de junio a octubre se observan las mayores concentraciones. Las precipitaciones en la estación húmeda superan el 60% del total anual. La zona se encuentra también expuesta a los huracanes del Pacífico que junto con las depresiones y tormentas tropicales aportan una cantidad importante de humedad a la zona.

5.1.3.3 VIENTOS DOMINANTES.

De mayo a octubre, los vientos dominantes en la zona, por su frecuencia, son los del Sur durante la primavera (51%) y del Este en el verano y parte del otoño (34%), mientras que el restante 15% no se especifica. De noviembre a diciembre, predominan los vientos dominantes del Noroeste (51%), Sur en una frecuencia del15%, mientras que el restante 34% no está disponible. La evapotranspiración presenta niveles altos (1,800 a 2,000 mm anuales) característicos de la zona del Trópico Seco. La humedad relativa media anual que corresponde a la zona, según Rzedowsky (1988), es de 80%, siendo de las más altas del Pacífico Mexicano.


Los rasgos tectónicos más importantes del Estado de Nayarit están representados por fallas y fracturas que se agrupan en dos sistemas preferenciales, el primero y más importante se relaciona con las estructuras orientadas NW-SE, y el segundo comprende las orientadas NE-SW. El sistema de fallamiento principal está representado por la gran falla que atraviesa casi en su totalidad el Estado de Nayarit. El estado actual de los alineamientos preferenciales NW-SE, N-S Y NE-SW, a nivel regional forman en conjunto los elementos estructurales distintivos, producto de la interacción subductiva de placas tectónicas en fases compresivas (plegamientos), distensivas (fallas normales), transpresionales (fallas laterales) y procesos de Rift. La zona el Ceboruco, junto con otros centros eruptivos de afinidad principalmente calco-alcalina del Plioceno al Reciente, se localiza en la porción Oeste de la Provincia Magmática de la Falla Volcánica Mexicana, de origen subductivo de la Placa de Cocos por debajo de la de Norteamérica, junto con la asísmica y desvaneciente Placa Rivera subyaciendo al Bloque Jalisco en la Trinchera del Pacífico.

5.1.4 FLORA Y FAUNA

En el área de estudio, la cobertura de vegetación está compuesta por asociaciones de vegetación secundaria, entendiéndose por esta, cuando ha sido ya modificada su condición natural y ha sido sustituida por vegetación inducida, tal como es el caso específico del sitio del proyecto. En el predio del proyecto no se localiza ningún tipo de vegetación, ya que estas zonas han sido previamente afectadas por los usos agrícolas y de huertos que anteriormente se les había dado y actualmente ya forman parte de la mancha urbana, así mismo los usos de suelo de las zonas colindantes han sido impactadas, pero por usos comerciales y habitacionales principalmente. De acuerdo al análisis realizado se puede manifestar que no existen especies incluidas en la NOM-059-SEMARNAT-2001 referente a Especies Nativas de México de Flora y Fauna Silvestres-categorías de Riesgo y Especificaciones para su inclusión, exclusión o cambio-lista de especies

Tomando en cuenta el criterio anterior, a simple vista se podría deducir que la fauna presente en el predio es escasa, no obstante de acuerdo a la realización de observación en cada trayecto y sendero a través de observación directa, fotografías, búsqueda de nidos, huellas y excretas, audición de cantos guturales y otros sonidos de vida silvestre, así como entrevistas con lugareños.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 21 Del análisis que se hizo para el presente estudio, no se encontraron especies que estén dentro de alguna de las categorías de protección de acuerdo a la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2001 , referente a Especies Nativas de México de Flora y Fauna Silvestres-categorías de Riesgo y Especificaciones para su inclusión, exclusión o cambio-lista de especies en Riesgo.

5.1.5 GEOLOGÍA

La Bahía de Banderas presenta en la costa norte, desde Punta Mita a Bucerías, zonas bajas y arenosas y/o de cantos rodados. La costa del lado este, desde Bucerías hasta Boca de Tomatlán, está compuesta básicamente por extensas playas arenosas que son continuación del gran Valle de Banderas, localizado al norte de Puerto Vallarta, presentando algunos acantilados al sur de este puerto. La topoforma predominante es la serrana, con elevaciones abruptas formando acantilados de altura moderada en la línea de costa, principalmente en la parte sur de la Bahía de Banderas. La costa norte de la bahía presenta lomeríos y llanura; los procesos montañosos se dan en la costa norte, cerca de Sayulita y San Francisco. Los valles aluviales consisten en depósitos recientes de origen fluvial, en el que los sedimentos son del tamaño de la arcilla, limo, arena y grava derivados de rocas preexistentes; existen en la región del Ameca lagunas costeras. La plataforma continental está limitada por la isobata de 200 metros. Es de escasa superficie, debido a que la Sierra Madre del Sur llega hasta la línea de costa. La zona pelágica es de reducida extensión, indicio de que el declive es muy acentuado y cerca de la línea de costa se advierten zonas de gran profundidad.


Mapa de datos Geológicos y Geomorfológicos del Esta do de Nayarit

Fuente:http://mapserver.inegi.gob.mx/geografia/espanol/estados/nay/ eolo.cfm

Hotel ZAR Nuevo Hotel ZAR Nuevo Hotel ZAR Nuevo Hotel ZAR Nuevo VallartaVallartaVallartaVallarta

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 23 5.1.6 CLASIFICACIÓN DE UNIDADES AMBIENTALES.

Las unidades ambientales dan las pautas para orientar el manejo de los recursos naturales del municipio. Cada unidad se describe con base al análisis de la información documental, las visitas de campo, la información cartográfica. El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas vigente, se divide a partir de unidades

ambientales, las cuales contienen características similares. El predio se encuentra en la unidad ambiental denominada 3 B3, la cual se desglosa de la siguiente forma:

UNIDAD AMBIENTAL 3 B3 1.- LOCALIZACIÓN.

Clave: S-65 -003 –B-3 Nombre: Sistema Lagunar El Quelele

Política Ecológica Protección-Preservación Restauración en Zonas específicas

Zona Ecológica Trópico seco

Provincia Ecológica 65 Sierras de la Costa de Jalisco y Colima

Sistema Terrestre 003 Llanura Ixtapa

Paisaje Terrestre A. Valle de Banderas Unidad Natural 29

Superficie 4.0 Km 2 Localidades: Unidad contigua al área de influencia de Mezcales, Mezcalitos, Nuevo Vallarta y Flamingos

No. de habitantes: Vialidades: Brechas, cerca se presentan caminos Perimetrales que sirven de acceso a Nuevo Vallarta y Flamingos.

Clasificación de Unidades Ambientales, Plan Municipal de Desarrollo Urbano vigente.

Fuente: Plano D-02 Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas

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24 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 2.- MEDIO FISICO NATURAL.

Altitud : menor que 100 m.

Coordenadas Oeste Norte Extremas 105º 17´12´´ 20º 41´25´´

Oeste Norte 105º21´20´´ 20º 45´45´´

Topoforma dominante

Llanura de inundación lagunar

clima A wo (w) (i’)

Precipitación Menor a 1200 mm Temperatura 24° - 26° C Fenómenos meteorológicos

Época de ciclones, Junio-Octubre, zona baja inundable

Geología Depósitos lacustres del cuaternario Q (Cg)

Riesgos geológicos Zona sísmica Región y cuenca hidrológica

RH13-B Rio Huicila- San Blas.

Hidrología superficial:

Sistema lagunar del Quelele arroyo Todoroque y flujos laminares.

Hidrología subterránea:

Permeabilidad alta en materiales no consolidados.

Edafología: Cambisol Vertico y Zolonchak gleyico.

Factores limitantes del suelo:

Suelo pantanoso, salino.

3.- MEDIO BIOLÓGICO.

Vegetación Flora representativa Fauna represen tativa Manglar, selva inundable, vegetación acuática.

Laguncularia Racemosa, Avicenis Germinans, Batis Marítima, Muhelenbergia Gigantea, Anona Glabra, Pithecellobium lanceolatum, Crotaeva tapia, Ficus, glabrata, Typha latifolia.

Iguana Verde, Lagartija, Garjon Blanco, Garza Dedos Dorados, Ibis Oscuro, Cigüeña Americana, Tlacuache, Tlacuachin Dorado, Mapache, Tejón y Zorrillo Manchado.

4.- ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS.

Primarias. Secundarias. Terciarias. Agricultura: Mango, pastizal cultivado

5.- PROBLEMÁTICA AMBIENTAL RELEVANTE.

Modificación del patrón hidráulico por la construcción de vialidades, excavaciones y dragados de los complejos turísticos que interrumpen el flujo de los escurrimientos o que modifican su cauce, afectando el sistema lagunar. Descargas municipales de las localidades de Mezcales y Mezcalitos que afectan el sistema lagunar. Modificación del hábitat de especies con estatus.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 25 6.- LIMITANTES Y OPORTUNIDADES.

Limitantes: Contaminación, Modificación del Patrón Hidráulico, Salinidad del Agua y del Suelo, Suelo Pantanoso. Oportunidades: Desarrollo de Programas de Fomento y Conservación de la Flora y Fauna Silvestre; Programas de Capacitación a Prestadores de Servicios Turísticos; Factibilidad de Organización de Circuitos Ecoturísticos, Paseos en Lancha.

7.-VOCACIÓN.

Zona de conservación ecológica (flora y fauna con status), vaso regulador y control de la presión hidrostática.

8.-OBSERVACIONES.

Se requiere de formular un programa de restauración ecológica con el fin de proteger las funciones ecológicas del estero. El sistema lagunar mantiene su conexión al mar mediante el estero del Chino muy a afectado por obras de infraestructura, esta comunicación permite el drenaje del estero hacia la Bahía de Banderas. El crecimiento urbano turístico tiene a afectar las zonas de conservación ecológica, se requiere definir y mantener una zona de protección o de amortiguamiento que forme parte del sistema normativo del plan municipal o de zona federal. Afectaciones a cauce por obras de infraestructura de los desarrollos de Nuevo Vallarta y Flamingos.

5.2 MEDIO FISICO TRANSFORMADO

5.2.1 INFRAESTRUCTURA

AGUA POTABLE El servicio de agua potable es proporcionado por el Organismo Operador Municipal de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento (OROMAPAS) de Bahía de Banderas, El suministro se extiende actualmente por la totalidad de las calles de los poblados de Tondoroque y Mezcales, en los cuales se identifica una cobertura de 82% y el 81.6 % respectivamente, esta infraestructura corre principalmente por los márgenes de la Carretera Federal 200, incrementando su capacidad conforme su propio crecimiento. Únicamente las viviendas particulares que no han hecho debidamente su incorporación, son las que no cuentan con el servicio; aunque se tiene que mencionar que una mínima parte de ellas se abastecen de forma ilegal. Para el caso específico del predio objeto del proyecto, el servicio de agua potable es proporcionado por el organismo operador municipal OROMAPAS.

5.2.1.1 DRENAJE Y ALCANTARILLADO. Existe el servicio de drenaje y alcantarillado solo en los centros de población cercanos que son Tondoroque y Mezcales, los cuales cuentan con una cobertura del 84% y del 90.5% respectivamente. No obstante que en estos poblados se cuenta con el servicio de drenaje sanitario en su mayoría, la infraestructura de este, no se extiende más allá de los límites de la mancha urbana, por lo que este servicio no alcanza a cubrir el área donde se ubica el proyecto motivo de este estudio.


5.2.1.2 ENERGIA ELECTRICA Dentro del área de estudio, al norte del mismo, se localiza una línea de alta tensión, por lo que se establece que el total del área tanto donde se ubica el proyecto en si, como del entorno inmediato y los poblados anexos anteriormente mencionados, si cuentan con el servicio de energía eléctrica.

5.3 EQUIPAMIENTO E IMAGEN URBANA 5.3.1 EQUIPAMIENTO URBANO.

5.3.1.1 COMERCIO Y SERVICIOS. Dentro de la zona de estudio se localizan locales de comercio y de servicios a la industria, la mayoría de estos de tipo regional. Se tiene una cementera y una empresa de venta de materiales de infraestructura eléctrica, los cuales la cobertura no es solamente local sino como se menciono, antes; es de tipo regional. Si bien estos establecimientos tienen más de 5 años, en esta ubicación, la franja que colinda con la carretera federal se irá consolidando como una franja de comercios y servicios, por dos razonas principalmente, que son: el uso de suelo establecido en el Plan Municipal, el cual contempla CRU-R (corredor urbano regional), y que al ser la principal vía de comunicación entre Puerto Vallarta y Bahía de Banderas su uso natural es de este tipo. El predio donde se pretende llevar a cabo el proyecto se encuentra “vacante” o “baldío”. De acuerdo a la información cartográfica del área de influencia al sitio del proyecto, este era utilizado para uso agropecuario. Este cambio de uso de suelo se dio desde hace varias décadas. En la actualidad su vocación ha cambiado dado el crecimiento de la zona principalmente por el factor del turismo y la demanda propia de los servicios relacionados. Muestra de esto es el cambio en la fisionomía de este corredor donde recientemente se ha instalado el proyecto “Mega Comercial Mexicana” y al costado Noroeste del proyecto se encuentra en obra el proyecto “Merkabastos”. Así también se encuentra el Desarrollo habitacional “Flamingos Club Residencial”.


5.3.1.2 EDUCACION Dentro de la zona de estudio, exactamente dentro del poblado de Tondoroque, se localiza una escuela primaria, la cual forma parte del equipamiento urbano de la zona. Se trata del Colegio Hispanoamericano; un Colegio Privado que incluye Preescolar y educación Primaria.

5.3.1.3 EQUIPAMIENTO DEPORTIVO.

Dentro del área de aplicación no se cuenta con esta infraestructura, sin embargo en las inmediaciones existe un club deportivo privado el cual tiene y cuenta con diversas actividades deportivas, que no son solo de uso local, sino que están abiertas al público en general previo pago del uso de instalaciones.

5.3.1.4 VIALIDAD Y TRANSPORTE

La vialidad regional (Carretera Federal 200), conocida también como carretera a Puerto Vallarta es de gran importancia en el ordenamiento de la zona y que junto a la carretera a Valle de Banderas, conforman la estructura regional de la zona, jugando un papel trascendente en cuanto a la tendencia de expansión de la mancha urbana de los pueblos de Tondoroque y Mezcales y de los corredores de comercios y servicios. El servicio de camiones, cuenta ya con paradas establecidas cercanas, de igual forma se cuenta con un servicio de taxis cercana, por lo que el transporte que cubre el área del desarrollo está cubierto.

5.3.2 IMAGEN URBANA. El contexto inmediato del proyecto obedece a un paisaje urbano con un uso comercial predominante, dado que de acuerdo a la vocación del uso de suelo el corredor anexo a la Carretera federal No. 200 se observa definida, por lo menos en lo que respecta a la imagen urbana de las zonas habitacionales colindantes al proyecto. El arbolado en la vía pública es el que se encuentra en el camellón central de la Vialidad y obedece en su mayoría a ejemplares propios de la región Uno de los grandes defectos en el entorno es la falta de limpieza, debido a que las calles de los pueblos anexos son en su totalidad terracerías, los vehículos en la entrada y salida arrastran las partículas las cuales siempre hace que se vea la vialidad sucia. Si bien no existe en fase de ejecución un proyecto de imagen urbana en el municipio o en las poblaciones, la contaminación al paisaje la hace principalmente los innumerables espectaculares que existen y que no contemplan orden alguno


5.4

ASPECTOS SOCIODEMOGRÁFICOS

5.4.1 DEMOGRAFÍA.

El Municipio de Bahía de Banderas2, está integrado por 47 localidades tradicionales, además de 94 localidades que cuentan con solamente 1 o 2 viviendas, concentrando una población municipal total para el año 2005 de 83,739. Por sus características geográficas, el Municipio puede dividirse en dos grandes zonas:

• El Valle Agrícola, que se extiende desde el cauce del Río Ameca hasta las estribaciones de la Sierra de Vallejo, y

• La Franja Costera, desde la desembocadura del Río Ameca, hasta Punta Mita y de ésta hasta la localidad de Lo de Marcos, incluyendo en esta zona a las pequeñas localidades de la sierra que se asientan en las proximidades de la carretera a Compostela.

En la zona del Valle se encuentran actualmente las localidades más antiguas y con mayor número de habitantes, que fundamentalmente se ocupan en actividades agropecuarias. En la zona del Valle, aparentemente la capacidad agropecuaria del territorio ha llegado a su límite de absorción de población económicamente activa y empieza incluso a experimentar cierta emigración hacia otras zonas.

2 Censo General de Población y Vivienda, 2005.


Población por localidad y porcentaje de participaci ón en el municipio de Bahía de

Banderas, 2000; 2005 3

NOMBRE DE LA LOCALIDAD

HABITANTES AÑO

2000

HABITANTES AÑO

2005

% DE PARTICIPACION EN EL MUNICIPIO

2000

% DE PARTICIPACION EN

EL MUNICIPIO 2005

AGUAMILPA 522 646 0.87% 0.77% BUCERIAS* 8,078 11,059 13.48% 13.21% COLOMO, EL 1,076 1,280 1.80% 1.53% CRUZ DE JUANACAXTLE

2,354 2,589 3.93% 3.09%

FLAMINGOS VALLARTA

29 77 0.05% 0.09%

FORTUNA DE VALLEJO

320 175 0.53% 0.21%

FRACC. EMILIANO ZAPATA

599 N.D. 1.00% N.D.

HIGUERA BLANCA

528 960 0.88% 1.15%

JARRETADERAS, LAS**

3,773 5,589 6.29% 6.67%

LO DE MARCOS 1,108 1,560 1.85% 1.86% MEZCALES* 3,065 3,814 5.11% 4.55% MEZCALITOS 601 687 1.00% 0.82% NUEVO CORRAL DEL RISCO

598 N.D. 1.00% N.D.

NUEVO VALLARTA

131 420 0.22% 0.50%

PONTOROQUE 61 N.D. 0.10% 0.00% PORVENIR, EL** 2,856 4,271 4.76% 5.10% SAN FRANCISCO 855 1459 1.43% 1.74% SAN JOSE DEL VALLE

6,059 7,160 10.11% 8.55%

SAN JUAN DE ABAJO*

9,067 9,161 15.13% 10.94%

SAN VICENTE* 4,362 7,849 7.28% 9.37% SANTA ROSA TAPACHULA

665 562 1.11% 0.67%

SAUCES, LOS 356 268 0.59% 0.32% SAYULITA 1,295 2,318 2.16% 2.77% VALLE DE BANDERAS*

5,830 6,738 9.73% 7.64%

RESTO DE LAS LOCALIDADES

5,753 6,400 9.60% 10.39%

Municipio Bahía de Banderas

59,941 83,739 100.00% 100.00%

Como se aprecia en la tabla anterior, el municipio rebaso los 80,000 habitantes en el año 2005, 23,798 más que en el 2000, representando casi un 40%. Siendo las localidades de Bucerías, Mezcales, San Juan de Abajo, San Vicente, y Valle de Banderas las que concentran casi el 40% de la población municipal. Cabe señalar que las poblaciones de Las Jarretaderas y del El Porvenir prácticamente duplicaron su población. 3 Fuente: INEGI, XII Censo General de Población y Vivienda, 2000 y 2005. Tabulados Básicos


5.4.2 ACTIVIDADES PRODUCTIVAS.

Agricultura. Es la tercera actividad económica del Municipio, tanto por la población económicamente activa que ocupa, como por el monto de su producción. Gracias a las condiciones favorables del terreno y a la infraestructura existente principalmente en la zona del Valle de Banderas, aproximadamente el 60 % de las superficies agrícolas son de riego y humedad y el resto de temporal. Los principales cultivos que se siembran son: Maíz, fríjol, sorgo, tabaco y frutales, de los cuales el maíz ocupa la mayor superficie, seguido por el sorgo y el fríjol. Se obtienen rendimientos de alrededor de 1.5 ton/ha de fríjol, 5 ton/ha de maíz, 3.5 ton/ha de sorgo y 1.8 ton/ha de tabaco. El 80% de la producción se comercializa hacia el centro del País y el resto se consume localmente. La unidad de riego Valle de Banderas, perteneciente al Distrito de Riego 043 de Nayarit, cuenta con una superficie total regable de 9,954 Has, de las cuales 2,102 Has. Son de pequeña propiedad, pertenecientes a 123 usuarios, con un promedio de 17 has por propietario, y 7,452 has son ejidales, con 1,453 usuarios y un promedio de 5 has, por parcela. La infraestructura hidráulica de esta unidad de riego está conformada por la presa derivadora “Esteban Baca Calderón”, ubicada sobre el Río Ameca, aproximadamente a 3 Km. aguas arriba de la localidad de El Colomo, también conocida como Presa “Las Gaviotas”, que riega 7,000 ha. La red de canales tiene una extensión de 51 Km de canales principales revestidos, con 133 Km de caminos de operación y 70 Km. de drenes. Existen también 49 pozos, 9 de ellos equipados, que irrigan las restantes 2,500 has en las aproximadamente 7,300 has de temporal, se siembran cultivos básicos, con menores rendimientos. En la organización productiva participan las Uniones agrícolas y Ejidales, así como la Banca oficial y el Seguro Agrícola, que cubre alrededor de 15,000 has.

Ganadería . Constituye la segunda actividad económica del sector primario en el Municipio, y se caracteriza por ser de tipo extensivo, con altos índices de sobre pastoreo. A esta actividad se dedica la mayor parte de los terrenos de agostadero, situados principalmente sobre la Sierra. La cría de ganado bovino es por lo tanto la más importante, concentrándose la mayor parte en las localidades de Valle de Banderas, San José del Valle, San Juan de Abajo y San Vicente.

Forestal . No se han reportado actividades organizadas en este ramo. A nivel local, solamente a nivel de autoconsumo los pobladores hacen uso de la palma, cuyas hojas y troncos se emplean en construcciones provisionales.

Pesca . De los 289 km. de litoral sobre el Océano Pacifico con que cuenta el Estado de Nayarit, el Municipio de Bahía de Banderas ocupa 68 km., es decir, casi el 25 % de la totalidad del Estado, lo que da idea de su importancia y potencialidad. Actualmente se dedican directamente a esta actividad aproximadamente 1,000 personas, con una flota de 54 embarcaciones, destinadas principalmente a la captura de especies de escama. El volumen de la producción es considerable, siendo las principales especies; huachinango, cazón, pargo, mojarra y tiburón. El 50% de la producción se destina al consumo dentro del Estado y el resto se comercializa en Puerto Vallarta, Guadalajara, Morelia y la Ciudad de México. Existen 2 muelles pesqueros en Cruz de Huanacaxtle y 1 fábrica de hielo en Bucerías, así como una planta de harina de pescado en Sayulita. Esta actividad


requiere de impulso financiero y técnico para alcanzar una productividad acorde con la riqueza de los recursos existentes en el municipio.

Transformación. Además de la fábrica de hielo en Bucerías, existe una más en San Juan de Abajo. Así mismo, además de la planta de harina de pescado en Sayulita, hay una fábrica de cajas de madera y enlatadora de frutas y legumbres en San Francisco. En la zona del Valle, existen instalaciones para el empaque de frutas y verduras y algunas procesadoras de forraje. En la zona Costera; la industria de la construcción ha adquirido cierta importancia a medida que se desarrollan las instalaciones turísticas. Extractiva. Existen incipientes actividades mineras en la Sierra, de muy escaso volumen. Se requieren estudios para determinar el potencial del Municipio en este ramo. Actualmente se realizan algunas actividades extractivas de materiales para construcción en las márgenes del Río Ameca y algunos sitios de la sierra, cercanos a la carretera. Generación de Energía. No existe en la zona generación de energía, por lo que la electricidad que se consume proviene de Tesistán, Jalisco, a través de la sub-estación Tepic. Construcción. El número de construcciones creció alrededor del 300% de 1999 a 2000. Industria manufacturera. En el Municipio de Bahía de Banderas el sub-sector más representativo es el de producción de alimentos y bebidas (casi el 50%), en donde la molienda de nixtamal y la elaboración de tortillas ocupan un lugar importante. El sub-sector de productos minerales no metálicos cuenta con pocas unidades; sin embargo, ocupa un segundo lugar en importancia, después del de alimentos y bebidas; la rama más dinámica de este sub-sector es la de la fabricación de materiales de arcilla para construcción, la cual está muy vinculada con el desarrollo del turismo. De hecho buena parte del ladrillo que se utiliza en la construcción de edificios en Puerto Vallarta, proviene de este municipio. Comercio. Tanto en las principales localidades del Valle, como en Bucerías, Cruz de Huanacaxtle y Mezcales, existen establecimientos comerciales que cubren las necesidades de la población local, tanto en lo referente a satisfactores básicos como a insumos y servicios para las actividades agropecuarias. El comercio al por mayor en Bahía de Banderas presentaba en el año de 1994 una baja participación en el ámbito estatal. La participación relativa representaba solamente el 5% de las remuneraciones totales para el personal ocupado en el municipio y un poco más del 3% de los ingresos estatales derivados de tal actividad. Las actividades más representativas de este sub-sector en el municipio fueron el comercio de productos alimenticios, bebidas y tabaco seguido del comercio de productos agrícolas y alimento para animales. El desarrollo de las actividades del sub-sector Comercio al por mayor, contaba en 1994 con 25 tiendas, que incluían tiendas rurales, el Programa de Apoyo a Zonas Populares Urbanas, 7 tianguis y un centro receptor de productos básicos. En lo que respecta al comercio al por menor, la participación municipal es un todavía menor ya que la población ocupada en el sector solamente

32 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 representaba un poco más del 5% del total estatal, las remuneraciones a dicho personal menos del 2% y los ingresos derivados de la actividad menos del 3% del gran total estatal. Turismo. El Estado de Nayarit posee una gran cantidad de atractivos naturales, como flora, fauna, paisajes, ríos, playas, ciudades coloniales, sobresaliendo la costera sur perteneciente a la Bahía de Banderas. Esta bahía es una de las regiones mejor dotadas por la naturaleza en cuanto a sus extraordinarias playas, así como una vegetación y orografía muy atractiva complementada con un clima propicio para el turismo. En la actualidad, en la región de Bahía de Banderas hay más de 22,000 cuartos hoteleros, que se ubican en los 96 kilómetros correspondientes al perímetro de la bahía, que alojaron, en el año 2000, a 2.4 millones visitantes. A su vez, el Municipio de Bahía de Banderas constituye el primer municipio en cuanto a la importancia turística en el Estado de Nayarit. Es el área con mayor infraestructura turística de la entidad y posee un extraordinario potencial para el desarrollo de esta actividad, atractivos que permiten ofrecer al turismo nacional y extranjero que lo visita, diversos productos de turismo de sol y playa, aventura y ecoturismo. Bahía de Banderas es sin lugar a dudas uno de los municipios mejor dotados por la naturaleza en cuanto a sus hermosas playas, vegetación y orografía muy atractivas, además de su excelente clima para fines turísticos, resaltando las siguientes playas: Playa Lo de Marcos, San Francisco, Playa Sayulita, Punta de Mita. Actualmente la marca Riviera Nayarit, se encuentra correctamente posicionada en el mercado nacional e internacional.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 33 CAPÍTULO SEIS. PRONOSTICO 6.1

ANALISIS DE LAS CONDICIONANTES 6.1.1 ZONA APTA PARA URBANIZACION

Las zonas que de acuerdo al análisis se consideran aptas para la urbanización están ubicadas en la zona sur del área de estudio, las cuales actualmente contemplan un uso de suelo adecuado de acuerdo al plan municipal en el cual se establece un tipo de uso de suelo turístico o de equipamiento turístico. Entres estas se incluyen el Campo de Golf Flamingos (Uso Turístico), el conjunto Flamingos Club Residencial (Habitacional residencial), así como las zonas de reserva turística hacia Bucerías.

6.1.2 ZONA APTA CONDICIONADA

Las zonas consideradas como aptas condicionadas son aquellas que por sus características naturales o artificiales se encuentran condicionadas al desarrollo urbano. Dentro del área de estudio se contemplan este tipo de zonas en toda la parte norte sobre el área de aplicación del Plan Parcial, ya que por las condiciones propias del suelo, requieren de obras adicionales para hacer posible su utilización; en vistas de lo cual cualquier acción urbanística que se pretenda realizar deberá llevar a cabo en primera instancia su plan parcial de urbanización para poder modificar y justificar el cambio de uso de suelo respectivo, justificando las razones para su utilización.

6.1.3 ZONA RESTRINGIDA PARA LA URBANIZACION Estas zonas son aquellas en las cuales la urbanización no es viable, debido a sus fuertes condicionantes o limitantes naturales. En el caso del área de estudio de este proyecto, esta zona se ubica al centro del área de aplicación, y está restringida debido a que de acuerdo al análisis previo son zonas bajas, pantanosas que sirven de captación de agua para la laguna del Quelele, la cual se ubica más al sur de esta zona.

6.1.4 ELEMENTOS DE RESTRICCION POR INFRAESTRUCTURA O POR USO DE SUELO.

Dentro de estos elementos se ubica principalmente la carretera federal 200, que corre de oeste a este por el área de estudio, algunos otros elementos son los canales que se encuentren inventariados los cuales contemplan una zona federal por todo su cauce, siendo el más importante dentro de la zona el del canal del Tondoroque. En el caso de la línea de alta tensión que atraviesa también el área de estudio de este a oeste, se contempla también una zona federal de acuerdo a las normativas de la C.F.E.

34 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 6.2 PRONOSTICO 6.2.1 ESCENARIO TENDENCIAL ÓPTIMO (CON PARTICIPACION COORDINADA Y EN ATENCION A LA NO RMATIVIDAD). De acuerdo a los resultados del diagnostico previamente analizado sobre el área de estudio que contempla el entorno inmediato del proyecto del hotel, deriva que el principal sustento de un proyecto de este tipo son los resultados que se obtendrán si se lleva a cabo una planeación estratégica, y que presente un escenario enmarcado por los objetivos siguientes: 1.- Apoyar al mejoramiento de los servicios turísticos que se encuentran sobre el corredor urbano regional. 2.- Diversificar los usos turísticos de alojamiento temporal que con propuestas económicas y de buena calidad, logren un alcance mayor de usuarios. 3.- Lograr el apoyo a las economías de los centros de población más pequeños del municipio. 4.- Mejorar la fisonomía urbana del lugar mediante proyectos arquitectónicos adecuados y que enriquezcan al paisaje del entorno. 5.- Fomentar la diversificación de giros comerciales dentro de la franja natural de corredor comercial.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 35 CAPITULO SIETE. NORMATIVIDAD 7.1 GLOSARIO DE TÉRMINOS Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización “Hotel ZAR Nuevo Valla rta” , se entenderá por: Alineamiento de la edificación: la delimitación sobre un predio en el frente a la vía pública que define la posición permisible del inicio de la superficie edificable; Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie edificable en el mismo; entendida ésta como la superficie edificable techada dentro del proyecto. Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, en un lote determinado; Densidad de la Edificación: el conjunto de características físicas referentes al volumen, tamaño y conformación exterior, que deber reunir la edificación en un lote determinado, para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la zona donde se encuentra ubicado; Densidad máxima: el término utilizado para determinar la concentración máxima de viviendas permisible en una superficie determinada del centro de población, en esta normatividad se aplica el número de cuartos hoteleros sobre la superficie bruta de terreno; Equipamiento urbano: los espacios acondicionados y edificios de utilización pública, general restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifican en regional, urbanos y barriales o locales: Fusión: la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes; Índice de edificación: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas pueden ser edificadas dentro de un mismo lote en las zonas habitaciones, expresada en metros cuadrados de la superficie de lote por cada vivienda; Modo de edificación: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman la edificación para efectos de configuración urbana; estos se clasifican en cuatro modalidades: Cerrado, Semicerrado, Abierto y Semiabierto; Obras de edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo urbanizado, para permitir su uso o destino; Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los

36 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 elementos requeridos para edificar; o bien en el suelo urbanizado para mejorarlo con el mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población; Relotificación: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas características hayan sido autorizadas con anterioridad; Restricción frontal: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea del límite del lote con la vía pública, hasta el alineamiento o inicio permisible de la superficie edificable, por todo el frente del mismo lote; Restricción lateral: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación, por toda la longitud de dicho lindero; Restricción posterior: la superficie en la cual se restringe la altura de la construcción dentro de un lote, con objeto de no afectar la privacia y el asoleamiento de las propiedades vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior; Subdivisión: la participación de un predio en dos o más fracciones; Suelo urbanizable: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes previsiones y reservas; Suelo urbanizado; aquel donde habiéndose ejecutado las obras de urbanización, cuenta con su incorporación o reincorporación municipal; Superficie edificable: el área de un lote o predio que puede ser ocupada por la edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con el área de desplante; Utilización del suelo: la conjunción de Usos y Destinos del Suelo; Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; 7.2 NORMATIVIDAD GENERAL APLICABLE AL PROYECTO Como parte de las responsabilidades de los Municipios que se establecen en el artículo 91 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, se encuentran las de formular, aprobar y administrar la zonificación de los centros de población ubicados en su territorio. Dicha zonificación consistirá en edificar y determinar:

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 37 I. Los uso y destinos permitidos, prohibidos o condicionados; II. Las Disposiciones aplicables a los usos y destinos condicionados; III. La compatibilidad entre los usos y destinos permitidos; IV. Las densidades de población y de construcción; V. Las medidas para la protección de los derechos de vía y zonas de restricción de

inmuebles de propiedad pública, VI. Las zonas de desarrollo controlado y de salvaguarda o amortiguamiento

especialmente en las áreas e instalaciones en las que se realicen actividades riesgosas o se manejen materiales y residuos peligrosos;

VII. Las zonas de conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población;

VIII. Las zonas de reserva y de preservación ecológica; y IX. Las demás disposiciones que de acuerdo con esta ley sean procedentes Asimismo, la Ley establece en el artículo 95 los usos y destinos que podrán asignarse en los planes de desarrollo urbano y que son:

I. Habitacionales II. De servicio

III. Industriales, agroindustriales y de explotación minera; IV. Preservación y conservación del patrimonio natural y cultural; V. Infraestructura;

VI. Equipamiento; VII. Agropecuarias, acuícolas y forestales;

VIII. Comerciales, turísticos, recreativos y culturales; IX. Riesgosos o incompatibles; X. Con destino especial; y

XI. Las demás que se establezcan en los planes y que sean compatibles con los anteriores.

7.3 NORMAS Y REGLAMENTACIÓN DE CORREDOR URBANO REGIONAL (CRU-R) Las normas de control para la zona habitacional contenidas en el área de aplicación responden en un primer nivel a lo señalado en los artículos 146 a 181 del Título Séptimo de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. De igual forma, la presente normatividad obedece a las Normas Oficiales así como a diferentes condicionantes técnicas de carácter complementario propuestas en el presente Plan. Normatividad de la Zona Comercial y Uso Mixto.

A) La superficie mínima del lote será de 1460 metros cuadrados; B) El frente mínimo del lote será de 40 metros lineales; C) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.65 y, consecuentemente,

la superficie edificable del desplante del edificio, no deberá ocupar más del 65% de la superficie total del lote;


D) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 3.25, consecuentemente, la superficie edificable no deberá ocupar más del 325% de la superficie total del lote;

E) La altura máxima de la edificación será la que resulte de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo;

F) Las restricciones frontales será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia carretera 5 metros lineales; b. Hacia avenidas 5 metros lineales; c. Hacia calles secundarias 5 metros lineales.

G) En la restricción frontal se deberá tener un mínimo del 20% como área jardinada; H) La restricción lateral será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia:

a. Hacia avenida 5 metros lineales; b. Hacia calles secundarias 3 metros lineales; c. Hacia lotes 0 metros lineales.

I) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia; a. Hacia lotes 3 metros lineales; b. Hacia áreas comunes3 metros lineales; c. En esquinas de cabecera de manzana no hay restricción.

J) Se deberá de tener los cajones de estacionamiento que en número cerrado representen el 60% del número de cuartos de hotel. Para las áreas comerciales deparadas del hotel, se aplicará un cajón de estacionamiento por cada 70 metros cuadrados de superficie techada;

K) El modo de edificación será abierto o semiabierto.

TABLA DE MODALIDADES DEL USO DEL SUELO

USO: CRU-R CORREDOR URBANO REGIONAL COMERCIAL Y USOS MIXTOS

M2 DE TERRENO BRUTO /VIVIENDA HABITANTES / HECTÀREA

BRUTA No. DE DEPARTAMENTO,ESTUDIO O CUARTO HOTELERO, VILLA, CABAÑA, BUNGALOW, CASA HOTEL O RESIDENCIA TURISTICA/HECTÀREA

120

MAXIMO No. DE VIVIENDAS POR LOTE MINIMO

SUPERFICIE MINIMA DEL LOTE (m2) 1460 HABITANTES/HECTAREA NETA (MAXIMA)

FRENTE MINIMO (ML) 40 FRENTE MINIMO (ML) PARA LOTES INTERNOS

LOTE PROMEDIO (m2)

DENSIDADES PERMITIDAS

NETA

HABITANTES/HECTAREA (PROMEDIO)


SUPERFICIE MINIMA SIN CONSTRUIR (%) 35 INTENSIDAD DE OCUPACIÒN DEL SUELO

SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE (INDICE C.O.S.) 0.65

NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION (SIN CONSIDERAR ASOLEADEROS, TINACOS Y ELEMENTOS DE ORNATO ARQUITECTONICO)

5

INTENSIDAD DE UTILIZACIÒN DEL SUELO

INTENSIDAD MAXIMA DE CONSTRUCCION (C.U.S)

NUMERO DE VECES EL AREA DEL PREDIO 3.25

NOTA: De conformidad con el objetivo de los Planes Parciales de Urbanización definidos en el artículo 42 bis de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, para el caso específico del predio objeto del presente Plan Parcial de Urbanización, le será aplicable la presente tabla de modalidades del uso de suelo, con independencia de la definida en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano.

7.4 NORMAS DE DISEÑO PARA PERSONAS CON DISCAPACIDAD. Las normas de control para las personas con discapacidad se mencionan en el Articulo 230 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit; en el cual se considera que los reglamentos municipales deberán determinar las normas para el diseño, planeación y modificaciones arquitectónicas que faciliten el desplazamiento y acceso a las personas con discapacidad en particular en edificios y espacios abiertos para actividades públicas. Para el caso específico de municipio de Bahía de Banderas, el Reglamento de Construcciones y desarrollo urbano vigente, solamente determina en el artículo 88 que “En inmuebles para uso habitacional, público, privado, comercial y en la vía pública, será obligatorio construir rampas de acceso o elevadores, para uso de personas con capacidades diferentes. Las dimensiones estarán sujetas a la normatividad de la legislación en la materia”. En vista de lo anterior y con base a normas internacionales, a continuación se determinan lineamientos básicos en este aspecto; el objetivo es crear las condiciones con las cuales todo individuo logre tener las mismas oportunidades para lograr una vida normal por lo que se establecen como elementos mínimos de diseño los siguientes:

a) Estacionamientos: Deberán de proporcionarse como mínimo en edificios y espacios públicos con estacionamiento público o interno, dos cajones reservados para minusválidos, ubicados preferentemente en el nivel que de acceso a la salida o al frente de los elevadores, procurando que se evite el uso de escaleras y que el recorrido desde el cajón del estacionamiento hasta el ingreso se encuentre libre de barreras arquitectónicas. b) Servicios Sanitarios: En los sanitarios públicos se deberá adaptar o instalar sanitarios, mingitorios y lavabos (con sus debidas especificaciones) como mínimo uno por cada cinco, procurando que las puertas sean de 1.00 de ancho mínimo y el piso sea antiderrapante; c) Rampas de acceso: Todos los establecimientos para uso público y privado contarán con una entrada al nivel del piso, sin diferencias de niveles entre el interior y el exterior, cuando no sea posible, las entradas deberán tener rampas de acceso desde la vía pública, procurando que tengan un ancho mínimo de 1.00 metro libre entre pasamanos, una

40 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 pendiente no mayor de 6%, el piso sea firme, antiderrapante y gravado con el símbolo internacional de acceso a discapacitados; d) Rampas en la vía pública: Se deberá contar en los puntos de cruce de la vía pública con los arroyos vehiculares con rampas especiales para sillas de ruedas las cuales deberán tener como ancho mínimo de 1.0 metros y pendiente no mayor de 10 por ciento como máximo; e) Vía Pública: Los andadores, banquetas o senderos peatonales deberán observar las siguientes características: • En los espacios abiertos públicos se deberá prever que existan áreas de descanso para

sillas de ruedas al menos a cada 50 metros de distancia, que no interfieran con la circulación peatonal;

• La pendiente máxima en los andadores será de 5 por ciento, • Todas las banquetas deben tener superficies firmes, parejas y no resbaladizas; • Por ningún motivo se permitirá cambios bruscos de nivel en las banquetas por paso de

ingresos vehiculares o peatonales que ingresen a propiedad privada o pública. • No se permitirán establecimientos temporales o permanentes sobre la vía pública y; • En las áreas públicas se deberá prever como mínimo un teléfono dispuesto a una altura

de 1.20 metros y no dentro de gabinete cerrado.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 41 CAPITULO OCHO. ESTRATEGIA GENERAL DEL PROYECTO 8.1 CLASIFICACION DE AREAS El proyecto consiste en la construcción de un hotel de 96 cuartos y áreas comerciales, dentro de un predio de 9,195.18 m2. La zona donde se localiza el área de aplicación de este proyecto se encuentra perfectamente delimitada por usos de tipo mixto industrial y comercial, los cuales de forma natural y en base al plan municipal se han establecido como tales. De tal forma que prácticamente existen colindantes a este proyecto: áreas de reserva urbana y áreas ya urbanizadas y al frente del proyecto, la carretera No. 200, de por medio también existen los usos de reserva urbana, considerando el de esta franja como un corredor urbano regional. 8.2 ESTRATEGIA DE ZONIFICACION SECUNDARIA.

A) Zona de uso mixto (CRU-R) Corredor urbano Region al. Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves CRU-R1 y CRU-R-2 y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo Tres de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación:

CRU-R-1 Con un área de 901.3275 M2 CRU-R-2 Con un área de 261.44 M2 Área total CRU-R 1,162.76 M2.

B) Zonas de espacios verdes y esparcimiento (AV) Estas zonas de identifican en el Plano E.2 con las claves AV-1 y AV-2, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capítulo Siete de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación:

AV-1 Con un área de 662.68 M2 AV-2 Con un área de 2.253.45 M2 Área total AV 2,916.13 M2

C) Zonas de áreas comerciales (AC) Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves AC-1 y AC-2, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo Siete de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación:

AC-1 Con un área de 1,249.80 M2 AC-2 Con un área de 1,250.41 M2 Área total AV 2,501.21 M2

D) Zonas de vialidad y estacionamiento (VI) Y (AE) Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves VI-0, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo Siete de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación:

VI-01 Con un área de 1,495.12 M2 AE Con un área de 1,121.32 M2 Área Total VI-01 y AE 2,616.44 M2

42 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 RESUMEN DE AREAS

Zona de uso mixto (CRU-R) corredor regional urbano. 1,162.76 M2 Zonas de espacios verdes y esparcimiento (AV). 2,916.13 M2 Zonas de áreas comerciales (AC) 2,501.21 M2 Zonas de vialidad y estacionamiento (VI) Y (AE) 2,616.44 M2 TOTAL 9,195.18 M2.

Cabe hacer mención que si bien está Clasificación de Usos y Estrategia de Zonificación Secundaria, corresponde con las áreas y superficies específicas del proyecto del Hotel ZAR Nuevo Vallarta, no existe una tabla de modalidades de usos del suelo específico para cada una de las superficies. Se determinan que todas éstas corresponden a un Plan Maestro y por lo tanto para cada una de las áreas y sus respectivos proyectos se aplicará la normatividad del capítulo 7 del presente Plan Parcial, así como la Tabla de modalidades del uso del suelo CRU-R que se encuentra en la página 50 del mismo.

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 43 CAPITULO NUEVE. INSTRUMENTACION. 9.1 MATRIZ DE ACCIONES Y PROGRAMAS.

Acciones Hotel Zar, Nuevo Vallarta.

CP MP LP

1.- PLANEACION DEL DESARROLLO URBANO.

1.1 Aprobación del Plan Parcial de Urbanización “Hotel Zar” Nuevo Vallarta.

H. Ayuntamiento. X

1.2 Publicación del Plan Parcial de Urbanización “Hotel Zar” Nuevo Vallarta.

H. Ayuntamiento. X

1.3

Aplicar las políticas de control del Desarrollo Urbano que se determinan dentro del Plan Parcial de Urbanización “Hotel Zar” Nuevo Vallarta.

H. Ayuntamiento. X

2.- SUELO URBANO.

2.1 Inscripción en el Registro Público de la Propiedad y Catastro de los Planos definitivos.

Desarrollador Ya realizada.

2.2 Urbanización. Desarrollador Ya realizada.

2.3 Construcción. Desarrollador Ya realizada.

3.- INFRAESTRUCTURA.

3.1 Garantizar la autosuficiencia en el abasto de agua potable.

SOP/OROMAPAS. Ya realizada.

3.2 Fomentar el establecimiento de sistemas separados de aguas servidas y aguas pluviales.

SOP/OROMAPAS. Ya realizada.

3.3 Proyecto y construcción de la línea primaria para el abasto de energía eléctrica.

Desarrollador/CFE. Ya realizada.

4.-VIALIDAD Y TRANSPORTE

4.1

Implementar un sistema vial que ordene la estructura actual e integre la prevista en el área de crecimiento.

Desarrollador Sin realizar.

4.2 Reglamentar la tipología de edificaciones y pavimentos.

Desarrollador Sin reglamentar.

4.3 Conservar e incrementar el arbolado y vegetación de la zona.



5.-SERVICIOS PUBLICOS

5.1 Implantar el servicio de recolección de basura dentro de la zona de construcción.

Desarrollador Sin realizar.

6.- PROTECCIÓN AMBIENTAL.

6.1 Conservar e incrementar el arbolado en la zona.


6.2 Contar con servicios que cumplan con las normativas y programas medioambientales.


6.3

Elaborar y llevar a cabo un Programa Integral de gestión de residuos sólidos urbanos generados por el proyecto

Desarrollador Sin realizar

9. 2 PROYECTO DE DECRETO DEL PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓ N El presente Plan Parcial de Urbanización “HOTEL ZAR” Nuevo Vall arta, está basado esencialmente en la normativa establecida en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit La capacidad de los usos y destinos, densidades, equipamientos y restricciones, están determinados por la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit (Decreto 8181 del 19 de mayo de 1999), y principalmente en su modificación del día 1 de Septiembre de 2007, donde se reforman y adicional diversas disposiciones de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit, así como en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. De acuerdo al artículo 42 BIS se establece que los Planes Parciales de Urbanización, son los elementos por medio de los cuales se podrán realizar la propuesta para cambios de uso de suelo por los particulares, y los cuales serán analizados y en su caso autorizados por el ayuntamiento correspondiente: ARTICULO 42 BIS.- Los planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos ejecutivos para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares, en los casos previstos por esta Ley. Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique:

I. Transformar el suelo rústico a urbanizado en áreas de reserva urbana ó en reservas territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes; II. Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados

fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en predios de propiedad privada o social;

III. Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de población ó para una zona de crecimiento;

Sábado 23 de Octubre de 2010 Periódico Oficial 45 IV. Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o V. Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas,

en acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento; Una vez establecida la autorización del Presente Plan Parcial de Urbanización y de su cambio de uso de suelo, se procederá a realizar el decreto para su publicación en el periódico oficial Órgano de Difusión del Estado, el cual será promovido por el propio Ayuntamiento.

46 Periódico Oficial Sábado 23 de Octubre de 2010 CAPITULO DIEZ. ANEXOS GRÁFICOS. 10.1 PLANOS DE ANTECEDENTES

A.1 Localización y Antecedentes A.2 Usos del suelo actual, de acuerdo al PMDU

10.2 PLANOS DE DIAGNOSTICO Y PRONÓSTICO. D.1 Área de estudio y área de aplicación del Plan Parcial

D.2 Análisis del medio físico natural D.3 Análisis del medio físico transformado

D.4 Síntesis de las condicionantes 10. 3 PLANOS DE ESTRATEGIA

E.1 Clasificación de Áreas E.2 Zonificación Primaria y Secundaria

C.P. HÉCTOR MIGUEL PANIAGUA SALAZAR , PRESIDENTE MUNICIPAL.- PROF. DANIEL BRISEÑO FLORES , SINDICO MUNICIPAL.- RÚBRICA.- C. RODRIGO PEÑA RAMOS, REGIDOR.- RÚBRICA.- C. RAMIRO FEDERICO PÉREZ SOTO, REGIDOR.- RÚBRICA.- PROF. HUGO ARMANDO RAMOS AQUINO , REGIDOR.- RÚBRICA.- LIC. EDMUNDO OREGÓN CRUZ, REGIDOR.- RÚBRICA.- C. JUANA NAVARRETE CHÁVEZ , REGIDOR.- RÚBRICA.- C. REGINA ARCE SALCEDO , REGIDOR.- RÚBRICA.- LIC. GABRIEL CERVANTES PADILLA , REGIDOR.- RÚBRICA.- C. ISMAEL DUÑALDS VENTURA, REGIDOR.- PROFA. MARÍA DEL SOCORRO LEPE ALBA , REGIDOR.- RÚBRICA.- C. JAVIER GUTIÉRREZ VALENCIA , REGIDOR.- C. JULIO CESAR ROBLES LIMA , REGIDOR.- RÚBRICA.- DR. JOSÉ DE JESÚS ARREOLA BERNAL , REGIDOR.- RÚBRICA.- PROF. MARTÍN ESTRADA CERVANTES , REGIDOR.- RÚBRICA.- C. JOSÉ LUÍS ARÉCHIGA AVALOS SECRETARIO DEL H. VII AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT.- RÚBRICA.-

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Tepic, Nayarit; 23 de Octubre de 2010 Número: 068 · PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “HOTEL ZAR NUEVO VALLARTA” EN BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT ... PLANOS DE ESTRATEGIA E1-E2 53-54