Tfinal Solorzano Platero Gonzalez de La Vega

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U N I V E R S I D A D AUTÓNOMA DE DURANGO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Marzo 2014

« I N G E N I E R Í A D E C O S T O S Y

P R E S U P U E S T O S »

“ A V A L Ú O I N M O B I L I A R I O E N F O Q U E D E C O S T O S ”

R I C A R D O A M Í N S O L Ó R Z A N O C A T A L Á N

J O R G E A L B E R T O P L A T E R O V Á Z Q U E Z

J O S É J A I M E G O N Z Á L E Z C H Á V E Z

G I L B E R T O D E L A V E G A C A R B A L L O .

A S I G N A T U R A :

I N G E N I E R Í A D E C O S T O S Y P R E S U P U E S T O S

I N G . J O S É L U I S O T Á Ñ E Z H U R T A D O

C A T E D R Á T I C O D E L A U N I V E R S I D A D A U T Ó N O M A D E D U R A N G O

E N S E N A D A , B A J A C A L I F O R N I A

SOLÓRZANO CATALÁN/GONZÁLEZ CHÁVEZ/PLATERO VÁZQUEZ/ DE LA VEGA CARBALLO

2

RESUMEN

OBJETIVO GENERAL DEL CURSO

Determinar los costos directos e indirectos de las edificaciones y la elaboración de

presupuestos de construcción, a fin de contar con soportes reales de valores físicos de los

inmuebles, que constituyen una base para la valuación inmobiliaria.

DEFINICIONES

COSTOS:

Son todos los gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema

de producción.

En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que

se incurre para reponer un bien.

El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en

la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un

bien.

El costo es un concepto relativo a la producción y no es aplicable al proceso de

intercambio. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o

servicios se convierte en un costo para él.

VALOR:

Es un concepto que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios

disponibles para compra y aquellos que compran y venden. Es la cualidad de un objeto

determinado que lo hace de interés para un individuo.

VALOR DE MERCADO:

Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al

del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado,

donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.


3

3

VALOR JUSTO DE MERCADO:

Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, por la que se

intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un

vendedor actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias

prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de exposición. Es, en esencia,

el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o

neto de reposición (enfoque de costos); valor de capitalización de rentas (enfoque de los

ingresos) y valor por ventas comparables (enfoque de mercado).

PRECIO:

Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona

con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el

intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho

histórico y generalmente se asienta como un costo.

MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN:

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con

bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es

decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de

dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se

estudia. La estimación del valor de un inmueble por este método—Valor Neto de

Reposición—, se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del

bien sujeto—Valor de Reposición Nuevo—, menos la depreciación total (acumulada),

más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo

empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

SUPERFICIE CONSTRUIDA:1

Definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de

áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia áreas privativas.

Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos,

estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales.

1 Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto

de créditos garantizados a la vivienda.


4

La Sociedad Hipotecaria Federal (Banca de 2do. Piso), es la instancia que regula a la

LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO

GARANTIZADO—Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de

2002—, última reforma publicada DOF 10-01-2014, por medio de las REGLAS DE

CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGIA PARA LA

VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS GARANTIZADOS A LA

VIVIENDA, publicadas en el DOF el Lunes 27 de Septiembre del 2004, las cuales han

tenido cambios entre otros, al renglón del Valor Físico o de reposición, por medio de

MODIFICACION A LAS REGLAS DE CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA

METODOLOGIA PARA LA VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS

GARANTIZADOS A LA VIVIENDA, publicadas en el DOF el 24 de Febrero del 2012.

De la publicación anterior, mencionamos al apartado 4.3.2 que señala:

“4.3.2. Construcciones en estudio. Se calculará el valor de las construcciones, empleando

el valor unitario de reposición obtenido mediante Manuales de costos y publicaciones

especializadas ………..”

Por ello, para el cálculo del Valor Físico o Valor de Reposición Nuevo (VRN), nos

remitimos al Manual de Costos Paramétricos del Instituto Mexicano de Ingeniería de

Costos (2012), del Ing. Raúl González Meléndez.

Según las características de la vivienda a valuar, con una superficie de construcción de

130 m2, y una superficie accesoria de 20 m2, se buscó en el Manual de Costos antes

mencionado y se determinó utilizar la vivienda de la página 114 (M0180), de dicho

manual, que corresponde a una vivienda Tipo Dúplex de Interés social, con una superficie

de construcción de 131 m2, y con un Valor de Reposición Nuevo de $ 5,648.47/m2, al

cual le aplicamos un factor por ciudad—página 719 del Manual referido—, de 1.1345, que

resulta de promediar los factores de Mexicali (1.124) y La Paz (1.145), por considerar que

Ensenada, es más caro construir que en Mexicali, y más barato construir que en La Paz,

Baja California. Dándonos un Valor Nuevo de Reposición (VRN) igual a $ 6,408.19/m2.

A continuación utilizamos el Valor Nuevo de reposición en el avaluó siguiente:

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/256.pdf

http://www.shf.gob.mx/sobreshf/informacionfinanciera/infofin2007/Documents/ReglasValuadoresModif3.pdf

http://www.shf.gob.mx/sobreshf/unidval/Documents/Modificaci%C3%B3n%20a%20las%20Reglas%20de%20Metodolog%C3%ADa%20publicadas%20en%20DOF%20el%2024_02_12_PUBLICADO.pdf

1

23 CLAVE DE PERITO VALUADOR:4 TIPO DE INMUEBLE QUE SE VALUA:5 CALLE Y NUMERO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA:6 COLONIA O FRACCIONAMIENTO:7 CODIGO POSTAL:8 DELEGACION O MUNICIPIO:

9 ENTIDAD FEDERATIVA:10 NUEMERO DE CUENTA PREDIAL:11 REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:12 NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA:13 CLASE DEL INMUEBLE14 PROPOSITO DEL AVALUO:15 VIDA UTIL REMANENTE16 SUPERFICIE DE TERRENO:17 SUPERFICIE VENDIBLE:18 VALOR FISICO O DIRECTO:19 VALOR PORCAPITALIZACION DE RENTAS20 VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

21 IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO

PREDIO URBANO Y

CONSTRUCCIONES

CALLE QUINCE NO. 20SECCION PRIMERA

22180

ENSENADA

BAJA CALIFORNIA

SP-123-098CENTRICA

4

TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD.DIDACTICO

PERITO VALUADOR:PENDIENTE

CASA HABITACION DE UN NIVEL.

SOLORZANO/GONZALEZ/PLATERO/DE LA VEGA

SINTESIS INFORMATIVA DE AVALÚO

FECHA DEL AVALUO EN FORMATO DD/MM/AAAA. 05/02/2014

FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE

PERITO VALUADOR No. PENDIENTE

930,900.00$


FIRMA

240 Meses

932,000.00$

930,900.00$

250.00 m²

150.00 m²

653,400.00$

<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>

MDU Ricardo AmÍn Solórzano Catalán

J.O. de Dominguez # 942 Colonia Independencia, C. P. 22880, Ensenada B.C.

Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 [email protected]

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CLAVE CATASTRAL DEL INMUEBLE:

ENSENADA CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI: 02

BAJA CALIFORNIA CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI: 02

GEOREFERENCIAS

LONGITUD (OESTE) 116.63 GRADOS ====> 116° 37' 33'' W

LATITUD (NORTE) 32.88 GRADOS ====> 32° 52' 48'' N

ALTITUD 45.00 MSNM

PREDIO URBANO Y CONSTRUCCIONES CON USO HABITACION UNIFAMILIAR.

NO. 123.

ING. JOSE LUIS OTAÑEZ HURTADO

I.- ASPECTOS GENERALES

I.1- DATOS DEL AVALUO

NO. OFICIAL :

ESPECIALIDAD

CLAVE DEL VALUADOR:

SOLICITANTE DEL AVALÚO:

NOMBRE DEL VALUADOR PROFESIONAL:

A V A L Ú O

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA INDIVIDUAL

I.2.- INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

INMUEBLE QUE SE VALUA:


PENDIENTE

INMUEBLES

UNIDAD :

TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: CASA HABITACION DE UN NIVEL.

UBICACION DEL INMUEBLE:

CALLE : CALLE QUINCE

MACROLOTE :

FRACCION LOTE 8

SUPERMANZANA :

MANZANA :

LOTE :

CONDOMINIO :

JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ

NO. 20

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA POTABLE:

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

PRIVADA INDIVIDUAL

SP-123-098

NO PROPORCIONADA.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

COLONIA :

C. P. :

CIUDAD :

MUNICIPIO :

FRACCIONAMIENTO :

ESTADO :

SECCION PRIMERA

22180

ENSENADA

INTERIOR :

FECHA DEL AVALUO: 5 de febrero de 2014

CALLE QUINCE No. 20 ENTRE AV. AZTECA Y AV. 20 DE NOVIEMBRE DE LA SECCION

PRIMERA EN ENSENADA, BAJA CALIFORNIA.

ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL MEDIANTE EL METODO FISICO

JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ

DIDACTICOPROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO:

SP-123-098

OBJETO DEL AVALÚO:

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:




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SI NO

X

X

X

-Se verifico el estado de construcción y conservación del inmueble X

-Se verifico el estado de ocupación del inmueble y su uso. X

-La construcción del inmueble según el plan de desarrollo Urbano vigente. X

-El inmueble es considerado monumento histórico del INAH. X

-El inmueble es considerado como patrimonio arquitectónico por el INBA. X

ADVERTENCIAS:

Al aplicar el enfoque de costos:

Para la estimación del valor del presente avaluo, se utilizaron los siguientes enfoques:

EL ENFOQUE DE COSTOS: Basado en el principio económico de "sustitución", establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de

adquisición de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a bien que se está valuando.

EL ENFOQUE INGRESOS: Basado en el principio económico de "anticipación", considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros

derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Basado en el principio económico de "sustitución", considera que un comprador bien informado no pagará por

una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar.

I.3.- DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

La estimación del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que se haya añadido como Si

fuera nueva, demeritandose luego La perdida de valor causada por La depreciación de las mejoras, sumándole el valor del terreno.- El valor del terreno se obtiene del análisis comparativo de valores de terrenos que presentaban características similares al bien en estudio.

Los nombres de solicitante , propietario , así como los números de cuenta predial ó agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información

proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avaluo, por lo tanto no se asume responsabilidad por errores , omisiones o diferencias con

respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio del Estado de Baja

California.

- Para el valor de la construcción y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposición obtenido de publicaciones especializadas ajustados Para esta zona,

demeritandose en función de la vida útil remanente y estado de conservación según criterio de Ross-Heidecke.

Al aplicar el enfoque de capitalización de ingresos:

La edad del inmueble se considera sobre la base de información documental existente ( licencias de construcción ), boleta predial , escrituras u otros )

y en su caso se estima sobre lo apreciado físicamente.

El presente avaluo no constituye un dictamen estructural, de cimentación ó de cualquier otra rama de la ingeniería ó arquitectura que no sea la

valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas, ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras

características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de avaluo, incluso cuando se

aprecien algunas caracteristicas que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal según la vida util consumida de un

inmueble o a su estructura , el valuador no asume mayor responsabilidad que asi indicarlos cuando son detectados, ya que aunque se presenten

estados de conservación malos o ruinosos es obligación del valuador realizar el avalúo según los criterios y normas vigentes y aplicable según el

proposito del mismo.

- La estimación del valor se realiza en función de las rentas que el inmueble es capaz de producir.

Las superficies utilizadas en el avalúo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo , cuando se indica según medidas corresponde a su

medida física para efectos del avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de mediciones existentes,

por lo que su resultado únicamente se destina para fines de calculo del avalúo.

-Se verifico la existencia de servidumbres

- Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construcción fueron obtenidas de la investigación de mercado.

- El enfoque de mercado se basa en la comparación de inmuebles semejantes al que se estudia o estén actualmente ofertándose, se anexa estudio.

El propósito del presente avalúo será única y exclusivamente el establecido en el apartado I.1 (DATOS DEL AVALUO).

-La identificación física del Inmueble mediante su localización e inspección coincide con la documentación ( con la aproximación

necesaria para los alcances del avalúo ).

Para estudiar el Valor comercial,se realizaron las siguientes comprobaciones de la información recibida:

-Las superficies fisicas o reales coinciden con las indicadas en la documentacion (con la aproximacion necesaria para los alcances

del avaluo).




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CENTRICA

x SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLE

x SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLE

x SI CUENTA RED SUBTERRANEA CON ACOMETIDA

x SI CUENTA SUBTERRANEA, CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO.

x SI CUENTA CONCRETO ASFALTICO CON 20.00 MTS DE ANCHO.

x SI CUENTA TIPO "L " DE CONCRETO ANCHO 1.00 MTS.

x SI EXISTE RED AEREA CON ACOMETIDA EL INMUEBLE

x SI CUENTA EN VIAS Y CALLES CIRCUNDANTES

x SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLEx SI CUENTA SEGURIDAD PUBLICA MUNICIPAL

x SI CUENTA SER VICIO DE LIMPIA MUNICIPAL

4

x SI CUENTA

x SI CUENTA

x SI CUENTA

x SI CUENTA

TRANSPORTE PUBLICO x SI CUENTA

HOSPITALE x SI CUENTA

x SI CUENTA

4

NORMAL, EN SU TIPO. NIVEL SOCIOECONOMICO MEDIO.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE EN LA ZONA: CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES DE MEDIANA CALIDAD, DE SEGUNDO

ORDEN.

DENSIDAD DE POBLACIÓN: SEMIDENSA

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: LA AVENIDA 20 DE NOVIENBRE ES EL PRINCIPAL ACCESO A 30 METROS DEL

INMUEBLE, LA CUAL ES UNA VIALIDAD PRIMARIA DE GRAN IMPORTANCIA, CON

INTENSO FLUJO VEHICULAR.

HABITACIONAL DE CLASE MEDIA ECONOMICA.

I.4.- CARACTERISTICAS URBANAS (ENTORNO).

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA : 95% EN LA ZONA.

NIVEL SOCIO-ECONOMICO DE LA POBLACIÓN:

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: NO SE APRECIA ALTERACION EN EL AMBIENTE.

REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA:

A 15 MINUTOS DEL CENTRO DE LA CIUDAD.

VIGILANCIA:

RECOLECCION DE BASURA

NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA:

EQUIPAMIENTO URBANO:

SEÑALIZACION:

AGUA POTABLE:

DRENAJE Y ALCANTARILLADO

ELECTRIFICACION:

ALUMBRADO PUBLICO:

VIALIDADES:

BANQUETAS Y GUARNICIONES:

OTROS SERVICIOS DISPONIBLE EN LA ZONA:

TELEFONÍA:

EN UN RADIO DE 2 KM

GAS NATURAL

BANCOS

NIVEL DE EQUIPAMENTO URBANO:

USO DE SUELO: HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIA.

DENSIDAD HABITACIONAL: DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.

C.O.S. 0.61

C.U.S.

IGLESIAS:

MERCADOS O COMERCIOS:

ESCUELAS

PARQUES Y JARDINES




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0.60

1

2

0

0

TIPO DE CONSTRUCCIÓN:

NÚMERO DE NIVELES:

480 Meses 40 Años

240 Meses 20 Años

720 Meses 60 Años

INMUEBLE LOCALIZADO EN LA CALLE QUINCE ACERA NORTE ENTRE LA AVENIDA

AZTECA Y A 28 METROS DE LA ESQUINA CON AVENIDA 20 DE NOVIEMBRE.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO SEGÚN: ESCRITURA 13,741 DE LA NOTARIA No. 2 DE FECHA 10 DE ABRIL DE 1979, E INSCRITA

EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE ENSENADA, B.C.

BAJO PARTIDA No. 1936 A FOLIOS 140/141 TOMO 14 DE LA SECCION CIVIL DE FECHA

19 DE ABRIL DE 1979.

II.- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES

II.1.-TERRENO

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN: VER ARCHIVO ANEXO (pág. 12).

TRAMO DE CALLES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

EL PRESENTE AVALUO SE REFIERE A UNA CASA HABITACION CONSTRUIDA EN UNA

PLANTA; CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCION: SALA, COMEDOR, COCINA, UN BAÑO,

TRES RECAMARAS. EXTERIORMENTE EN UN COSTADO SE LOCALIZA EL AREA DE

ESTACIONAMIENTO Y UN PATIO DE SERVICIO EN LA PARTE POSTERIOR.

NÚMERO DE RECAMARAS: 3

ELEVADOR ( 1:si tiene ; 0 : no tiene )

NÚMERO DE BAÑOS COMPLETOS:

LINDEROS DEL TERRENO

FRENTE DEL TERRENO: 10.00 METROS

AL NORTE: 10.00 METROS CON FRACCION DEL LOTE 7

10.00 METROS CON CALLE QUINCE

VIDA ÚTIL TOTAL :

AÑO DE TERMINACION O REMODELACIÓN DE LA OBRA

ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO

CLASE GENERAL DEL INMUEBLE:

GRADO DE TERMINACIÓN DE OBRA EN %:

AL SUR:

COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS):

II.2.- DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN DEL TERRENO:

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

DENSIDAD HABITACIONAL :

USO DE SUELO:

25.00 METROS CON FRACCION DEL LOTE 8

25.00 CON FRACCION DEL LOTE 8

AL ESTE:

AL OESTE:

TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD.

1

EDAD APROXIMADA DE LAS CONSTRUCCIONES :

USO ACTUAL O DESTINO:

VIDA ÚTIL REMANENTE :

NO APLICA

1

1

FUNCIONAL

GRADO Y AVANCE DE LAS ÁREAS COMUNES:

UNIDADES RENTABLES GENERALES:

UNIDADES RENTABLES:

CALIDAD DEL PROYECTO:

MEDIO

100%

NÚMERO DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO ( cero "0"

en caso de no contar):

NÚMERO DE MEDIOS BAÑOS( cero "0" en caso de no

contar)::

COEFICIENTE REAL SEGÚN CONSTRUCCION EXISTENTE.

HABITACIONAL

LAS PERMITIDAS POR EL REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS VIGENTE.

TERRENO PLANO DE FORMA RECTANGULAR.

NO RELEVANTES.

DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.




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Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.Loseta de cerámica de 30x30 cms. Azulejo antiderrapante en zona de regadera.

PISOS Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.Terreno natural.Firme de concreto acabado rustico.No aplica.

Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.

Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.

MUROS Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Acabado fino de arena-cemento, con acabado en pintura vinílica.No aplica.Acabado fino de arena-cemento, con acabado en pintura vinílica.

Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.

PLAFONES Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.

No tiene

No tiene

HERRERÍA:

FACHADA:

II.3.- SUPERFICIES

Patio de Servicio

150.000 m²

250.00 m²

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN : (1)

SUPERFICIE ACCESORIA (COCHERA) (2)

SUPERFICIE VENDIBLE:

ENTREPISOS:

ESTRUCTURA:

CIMENTACIÓN :

TRABES Y COLUMNAS :

II.4.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

250.00 m²

SUPERFICIE INSCRITA O ASENTADA EN LA ESCRITURA

PÚBLICA:

ÁREA DE TERRENO PRIVATIVA :

150.00 m²

250.000 m²

100.000%

SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO :

INDIVISO :

Cocina

PISOS : A base de concreto f'c=180 kg/cm2 armado con malla electrosoldada 6 x6 10/10.

ELÉCTRICAS:

Fachada

Estancia-Comedor

MUEBLES DE BAÑO: Muebles de baño color blanco en marcas nacionales.

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

Aparentemente es a base de concreto ciclopeo.

Castillos, Dala y Cerramientos aparentemente a base de concreto armado de 15 x 20 centimetros de seccion.

Aparentemente a base de Block comun de concreto vibrocomprimido de 15 x 20 x 40 centimetros.

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.

No tiene.

No tiene.

Estructura de Madera a base de tabla de pino de 1 x 12 cms. Y largueros de 2 x 6 pulgadas @ 60 cms.

ESCALERAS :

Una capa de tapaporo, tres capas de brea caliente, dos capas de fibra de vidrio, sellamiento con cemento plástico en juntas y

salidas de tuberías y una capa de pintura asfaltica color aluminio natural.

Patio de ServicioEstacionamientoFachadaEstancia-ComedorRecamarasBaños

Cocina

Estacionamiento

HIDRAULICO

SANITARIAS:

Tubería de CPVC para agua fría y caliente de 3/4" y salidas de 1/2". Instalación y ramaleo sanitario con tubería de ABS cédula 40.

INSTALACIONES

OBRAS

COMPLEMENTARIAS: BARDA PERIMETRAL (B1)

INSTALACIONES

ESPECIALES:

CERRAJERÍA:

Vidrio plano transparente de 3/16" de espesor. Con marcos de madera a base de barrote 2 x 6 pulg.

Chapa de intercomunicación del país con pestillo y seguridad de ingreso

Tipo moderno en líneas rectas y curvas.

VIDRIERÍA:

No tiene.

TINACOS: No tieneMUEBLES DE COCINA: Mueble de cocina integral a base de madera de pino y Zink de cocina de acero inoxidable sencillo de 25"x22" pulg.

CISTERNA (C1), PUERTA ELECTRICA (E1)

ELEMENTOS ADICIONALES

Rejas artesanales en ventanas a base barras de hierro forjado.

PUERTAS:

GUARDARROPAS Y

OTROS:

Puerta de acceso principal y de cocina, preensamblada de 36"x80", espesor de 1 3/4". Puertas interiores de madera de pino de

tambor de 1 3/4", de 28"x80" y bisagras de libro de 3/4" de latón.

Tubería a base de poliducto de 1/2" y 3/4" y PVC cédula 40 de 3/4" en acometida. Centro de carga nacional con 1 elementos

térmicos de 20 amperes. Tablero de medición 120v/240 volts nacional de base para 100 amperes.CANCELERIA Y COMUNICACIONESCARPINTERÍA.

Estancia-ComedorRecamarasBaños

20.000 m²

RecamarasBañosCocinaPatio de Servicio

Fachada

MUROS : Aparentemente a base de Block comun de concreto vibrocomprimido de 15 x 20 x 40 centimetros.




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SUJETO CASA HABITACION DE UN NIVEL.

ST Superficie del terreno

UDC 100 EXCELENTE Ubicación dentro de la colonia

CSP 100 EXCELENTE Calidad de servicios públicos

TOP 100 EXCELENTE Topografía

FOR 100 EXCELENTE Forma

TS 100 EXCELENTE Tipo de suelo

OFERTA Y DEMANDA 0.95

No. Caso

1

2

3

No. Caso

1

2

3

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3

ST 1,250.00 m² ST 625.00 m² ST 208.00 m²VUM VUM VUMNEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTAUDC 100 EXCELENTE UDC 100 EXCELENTE UDC 100 EXCELENTECSP 100 EXCELENTE CSP 100 EXCELENTE CSP 100 EXCELENTETOP 95 MUY BUENO TOP 100 EXCELENTE TOP 100 EXCELENTEFOR 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTETS 100 EXCELENTE TS 100 EXCELENTE TS 100 EXCELENTE

Homologación para terrenoNUM VUM NEG UDC CSP TOP FOR TS F.R. Valor

SUJETO 100 100 100 100 1001 1,689.10$ 0.95 100 100 95 100 100

0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.000 1,689.1$ 2 1,795.27$ 0.95 100 100 100 100 100

0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.950 1,705.5$ 3 1,740.14$ 0.95 100 100 100 100 100

0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.950 1,653.1$

TendenciaNivel de Oferta y Demanda del sujeto

Valor Unitario de Mercado

TERRENOSUPERFICIE INDIVISO VALOR UNITARIO F.Z. F.AREA F.R.

250.000 100% 1,585.90$ 1.15 1.06 1.22

SUMA 484,444.31$

646 178-28-89 Intermedio

Av. Azteca # 1220 Col. Azteca

Intermedio

Negociación Valor Unitario de Terreno

Seccion Primera PROMOTOR

0.95

0.95 $1,689.10

III. ENFOQUE DE COSTOS

Calle Colonia Atención Tel./email

Habitacional

$1,795.27

$1,740.14

0.95

Habitacional 208.00 m²

Habitacional 625.00 m² $1,181,100.00 $1,889.76

250.00 m²

484,444.31$ Unica

Intermedio

Col. Azteca 646-120-7244

Gpo. Inmobiliario Instantips 646-177-2381

Uso de suelo Sup. de Terreno Valor Ofertado VUM

Calle 12 /Av. Azteca y Av. 20 de Noviembre Instantips

Características

regular, plano

regular, plano

regular, plano

Terreno regular, plano, Habitacional,

Intermedio Terreno regular, plano, Habitacional, Intermedio

1,250.00 m²

1,689.10$ 1,795.27$ 1,740.14$

625.00 m²

ST

250.00 m²1,250.00 m²

1,669.37$ 0.95

VALOR DEL TERRENO

1,585.90$

208.00 m²

FRACCIÓN

III.1 HOMOLOGACION PARA EL TERRENO

Caract de Ubicac.

Av. Azteca y Ambar

Terreno regular, plano, Habitacional, Intermedio

$2,222,500.00 $1,778.00

$381,000.00 $1,831.73



Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 [email protected] Página 12 de 17

III. ENFOQUE DE COSTOSCRITERIO DE ROSS-HEIDEKE PARA EL ESTADO DE CONSERVACION DE UN INMUEBLE

ESTAD Clasificación normal Coef.

Deprec. K

1 1.000 1 0.00

0.997 1.5 0.32%

2 0.975 2 2.52%

0.919 2.5 8.09%

3 0.819 3 18.10%

0.678 3.5 32.20%

4 0.474 4 52.60%

0.278 4.5 72.20%

5 0.000 5 100%

VALORES CONSTRUCCION

Vn : $ 6,408.19 Valor Nuevo VRN

V : 40.0 años Edad de la construccion

E : 60 años Vida Util Total VUT

DH : 18.10% 3

VA : $ 2,332.58 VNR

Construcciones

Tipo Superficie INDIVISO

VRN

($/m²)VU

DEPRECIADO

COEF.

K

DEPRECIACION

DH

EDO CONSERV EE VUT DR 1-DH 1-DR CRH VNR

1 130 100% 6,408.19$ $ 2,332.58 3 18.10% 40 años 60 años 0.5556 0.819 0.444 0.364 303,235.55$

2 20 100% 4,600.00$ $ 4,561.03 1 0.00% 1 años 60 años 0.0085 1.000 0.992 0.99153 91,220.56$

Suma 150.00 1.00

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria

Tipo Cantidad Unidad

VRN

($/m²)

VU

DEPRECIADO VRN EE EC VUT F X EDAD FEC FR Valor

C1 1.00 LOTE 20,000.00$ 17,100.00$ 20,000.00$ 2 2 25 0.90 0.95 0.86 17,100.00$

B1 50.00 M2 500.00$ 451.25$ 25,000.00$ 20 2 60 0.95 0.95 0.90 22,562.50$

E1 1.00 PZA 13,000.00$ 12,350.00$ 13,000.00$ 2 1 20 0.95 1.00 0.95 12,350.00$

Suma 58,000.00$ Suma

VRN 58,000.00$ VNR

C1=CISTERNA

B1= BARDA

E1= PUERTA ELECTRICA TERRENO

CONSTRUCCIONES

ELEMENTOS ACCESORIOS, INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRA COMPLEMENTARIA

SUMA

VALOR FÍSICO

394,456.11$

FEC= 1-

k

AÑOS DE CONSTRUIDA

AÑOS PROBABLES DE VIDA UTIL

FACTOR DE CLASIFICACION

(Valor actual)

CALCULO DE VALOR DEPRECIADO (VALOR NETO DE REPOSICION)

930,912.92$

FACTOR ROSS-HEIDECKE (CRH)=(1-DR)*(1-DH)

VALOR NETO DE REPOSICION VNR=Vn*CRH

Años de construida

Vida probable de la edificación

COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL

Sin Valor = Valor de Demolición

REGULAR

Requiere o ha recibido reparaciones sencillas

ENTRE REGULAR Y REQUERIMIENTO DE REPARACIONES SENCILLAS

REQUERIMIENTO DE REPARACIONES SENCILLAS

Demolición

Malo

Muy Malo

reparaciones importantes

Condiciones Físicas

52,012.50$

930,912.92$

484,444.31$

394,456.11$

Suma

446,468.61$

RESUMEN DE VALORES

52,012.50$

ENTRE REPARACIONES IMPORTANTES Y SIN VALOR

Intermedio

Regular

Deficiente

Depreciacion por Estado de Conservacion

Valor de construcción Nueva

DEPRECIACION POR EDAD (ROSS) (DR)

COEFICIENTE DE ROSS (1-DR)

DEPRECIACION POR ESTADO DE CONSERVACION (HEIDECKE) (DH)

COEFICIENTE DE HEIDECKE (1-DH)

VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION

OptimoNUEVO

No ha sufrido ni necesita reparaciones

ENTRE NUEVO Y REGULAR

ENTRE DE REPARACIONES SENCILLAS Y

REQUERIMIENTO DE REPARACIONES IMPORTANTES

Muy Bueno

Bueno

VNR= 𝑉𝑛[(1 − 1

2(

𝑉

𝐸 +

𝑉2

𝐸2)) (1- DH)]




Sujeto CASA HABITACION DE UN NIVEL.

SV Superficie vendible

ST Superficie del terreno

VUM Valor unitario de mercado

UDC 0.95 FALSO Ubicación dentro de la colonia

CSP 0.95 FALSO Calidad de servicios públicos

EC 0.85 FALSO Estado de conservación

PRO 0.85 FALSO Proyecto

DCE 0.95 FALSO Disponibilidad de cajones de estacionamiento

OYD 0.95 Nivel de oferta y demanda

INFORMACIÓN DE MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR UNITARIO DE VENTA:

No.

1

2

3

Sup. Terr. Edad VUT

255.00 35 60

120.00 0 60

162.50 0 60

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3Casa habitación de tipo similar al sujeto Casa habitación de tipo similar al sujeto Casa habitación de tipo similar al sujeto

SV 95.00 m² SV 90.00 m² SV 162.50 m²

ST 255.00 m² ST 120.00 m² ST 162.50 m²

VUM VUM VUM

NEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTA

UDC 1 EXCELENTE UDC 1 EXCELENTE UDC 1 EXCELENTE

CSP 1 EXCELENTE CSP 1 EXCELENTE CSP 1 EXCELENTE

EC 1 EXCELENTE EC 1 EXCELENTE EC 1 EXCELENTE

PRO 1 EXCELENTE PRO 1 EXCELENTE PRO 1 EXCELENTE

DCE 1 EXCELENTE DCE 1 EXCELENTE DCE 1 EXCELENTE

SUJETO C1 C2 C3

St 250.00 m² 255.00 m² 120.00 m² 162.50 m²

Sc 150.00 m² 95.00 m² 130.00 m² 162.50 m²

It62.500% 72.857% 48.000% 50.000%

Dt -1.961% 108.333% 53.846%

Pa -0.203% 15.708% 6.731%

H 0.9980 1.1571 1.0673

Homologación para construcciónNUM SV ST VUM SUP NEG UDC CSP EC PRO DCE EDAD CONSERV F.R. Valor

SUJETO 150.00 250.00 0.95 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.44 0.819

1 95.00 255.00 6,315.79$ 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.54 0.997

0.9980 1.00 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.83 0.821 0.419 2,648.6$

2 90.00 120.00 12,111.11$ 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.000

1.1571 1.00 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.44 0.819 0.717 8,680.8$

3 162.50 162.50 10,470.59$ 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.000

1.0673 1.00 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.44 0.819 0.661 6,922.6$

TENDENCIA

NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SUJETO

VALOR UNITARIO DE MERCADO

Tipo Superficie Unidad Valor de Mercado

1 150.00 M²

Suma

VALOR DE MERCADO

$890,000.00

BUENO

BUENO

BUENO

Proyecto

6,211.58$ Casa Habitacion Residencial 931,737.36$

Valor unitario

10,470.59$

HABITACIONAL

6,538.51$

Porcentaje de Ajuste

F.H. Sup. Terreno

CONCEPTO

Superficie Terreno

Superficie Construccion

Incidencia del

Terreno respecto al

Diferencias de Terreno

Conservación Uso de Suelo

0.95

95.00 INTERMEDIA ENTRE NUEVO Y REGULAR HABITACIONAL

90.00 INTERMEDIA NUEVO HABITACIONAL

6,315.79$ 12,111.11$

MEDIA

Once 3er Ayuntamiento Enenada Baja Reality 646-123-37-16 MEDIA

Blvd. Lagos sur 1102 Valle Dorado Priscila Gonzalez 646-174-60-59

$600,000.00

$1,090,000.00

IV. HOMOLOGACION DE LA CONSTRUCCION

?

150.00 m²

250.00 m²

Calle Colonia Atención TEL./email ClasificaciónValor de Oferta

646-216-53-60

931,700.00$

931,737.36$

6,211.58$

85.00 INTERMEDIA NUEVO

ITNERES SOCIALPaseo Valle Verde y BegoniasLomas de Valle Verde Alphabr2

Sup. De construcción Caract. De Ubicación




Renta de inmuebles similares en la zona

Clase de

inmueble Zona Edad

m²

suelo

m²

const. C.U.S.

Precio

($)

P.unit.

($/m²)

1 Medio céntrica 10 100 150 1.500 5,500 37

2 Medio céntrica 5 100 85 0.850 2,875 34

3 Medio céntrica 5 80 120 1.500 6,000 50

4

5

6

Promedios: 6.67 93.33 118.33 1.28 40.16

Conclusiones:

Valor Unitario aplicado 40.16

Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares: Deducciones anuales estimadas:

N°

renta

unit/m²

renta

mensual total

40.16 6,024.51 3%

0.00 5%

0.00 6%

0.00 6%

0.00 2%

Cálculo por capitalización de rentas: 2%

6,024.51 4%

28.000%

PMT [1-(1+i)-n

] 4,337.65

52,051.8

7.78% 28%

653,420.17

Justificación de la tasa de capitalización

La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real , la tasa de liquidez y la tasa de recuperación. FUENTE

0 3.00% Banco de México

La tasa de Liquidez se obtiene de la tasa real y de : Tiempo de Venta 10 meses 2.78% TL = (TR x TV /12 ) / ( 1 - GV )

Gastos de Venta 10%

VUR 50 Años 2.00% Trec = (1/VUR )TASA DE CAPITALIZACION ,ENFOQUE FINANCIERO 7.78% Tasa Real + Tasa

TASA DE CAPITALIZACION ,ENFOQUE DE MERCADO 2.97%

TASA DE CAPITALIZACION ,SELECCIONADA 7.78% La Mayor

V. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

PROMOTOR. TEL: 172-67-65

Deducciones Fiscales

Otros (indicar)

Impuesto predial

Vacíos

renta mensual bruta

Nombre/teléfonoUbicación

Area Privativa 150.00

Vc =i

PMT renta neta mensual

Deducciones mensuales estimadas

Unidad rentable (1) Superficie Porcentaje de desocupación (vacíos)

BIENES RAICES RUBI 133-16-66

VERONICA 174-11-39

Rio Lerma Valle dorado

Fracc. Valle Dorado

Fracc.Buenaventura

( Ingreso Neto Anual / Valor de

Mercado )

VALOR DE MERCADO

Conservación y mantenimiento

Tasa de Capitalización

Administración

La tasa de recuperación se obtiene de la

Suma

Seguros

Energía Electrica

renta neta Anual




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ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA:


REG.RRM: PENDIENTE

ESPECIALIDAD: INMUEBLES

ENFOQUE RESIDUAL

(VALOR RESIDUAL) NO APLICA

DEL ANALISIS DE LOS VALORES OBTENIDOS POR LOS DISTINTOS ENFOQUES, Y CONSIDERANDO QUE EL

EJERCICIO DEL PRESENTE AVALUO ES EL DE PONER EN PRACTICA LOS CONOCIMIENTOS OBTENIDOS EN LA

MATERIA DE INGENIERIA DE COSTOS Y PRESUPUESTOS, MEDIANTE EL METODO O ENFOQUE FISICO,

CONCLUIMOS QUE EL VALOR QUE MEJOR REFLEJA LOS CONOCIMIENTOS APLICADOS , ES EL VALOR FISICO

O DIRECTO; CIFRA QUE ES:

V. CONCLUSIONES

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

932,000.00$

V.1 RESUMEN DE VALORES

(VALOR JUSTO DE MERCADO)

ENFOQUE DE COSTOS

653,400.00$

(VALOR FÍSICO O DIRECTO) 930,900.00$

ENFOQUE DE CAPITALIZACION

FIRMA

05-febrero-2014

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

$ 930,900.00

$930,900

XIII.- CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL

<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>

VALUADOR FISCAL



Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 [email protected] Página 15 de17

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

FOTOGRAFIAS

COCINA-COMEDOR SALA

BAÑO RECAMARA




Página 16 de 17

CROQUIS PLANTA ARQUITECTONICA

2.390

2.430

3.400

1.680

1.60

0.65

1.60

1.90

1.60

0.80

1.26

0.90

0.630.86

0.80

0.86

0.80

0.83

0.83

0.80

1.50

15.550

3.57

2

10.70m

2

6.20m

2

9.76m

2

21.50m

2

6.40m

2

16.40m

2

4.00m

2

10.70m2

10.70m

2

130.00m

Area Construida




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