TRABAJO PRÁCTICO Nº 2:

1.

INTERIOR DEL PAIS: ARGENTINA REAL ESTATE

2da. Encuesta nacional de actividad inmobiliaria

Con el objeto de recabar información acerca del nivel de actividad inmobiliaria en el interior del país ante la falta de datos estadísticos

oficiales en gran parte del territorio nacional, Reporte Inmobiliario realizó por segundo año consecutivo una encuesta a inmobiliarias del interior del país con el fin de suplir esta falencia.

En relación a los datos surgidos de la encuesta realizada el año pasado, los que se presentan a continuación tiene la característica de ser mayoritariamente heterogéneos. Si bien el porcentaje mayoritario sigue señalando una caída de la actividad inmobiliaria, contra el 87% que observa una caída de las transacciones de compra-venta en la encuesta realizada durante el 2009, en la presente es el 47% el que considera una disminución. Esto nos indica que si bien no hubo una recuperación generalizada en todo el sector inmobiliario, si existieron casos que dan prueba de un leve crecimiento de la actividad. En este sentido es importante remarcar que el incremento del que dan cuenta los datos, no fue para todos de la misma manera ni abarco a todos los sectores. En relación con la perspectiva de actividad para esta segunda parte del año con respecto al primer tramo del mismo, el 49, 5% de los encuestados espera un crecimiento. Por otro lado, el 41, 7% considero que iba a mantenerse de la misma forma. Del 47,0% que opino que la actividad disminuyo, el 46,2% espera un crecimiento para esta segunda parte del año. Por otro lado, para el 31,3% que registra un crecimiento en la cantidad de compra-ventas, el 50,0% coincidió en que la actividad de esta segunda parte del año iba a mantenerse. La disparidad en cuanto a la expectativas que se sostienen, no solo poseen un grado de subjetividad en cuanto a lo que se desea, sino también y es importante destacar, el tamaño de inmuebles y el mercado al que alcanza cada una de las inmobiliarias encuestadas. Uno de los comentarios mas frecuentes de los encuestados en relación a las expectativas para esta segunda parte del año, se relaciona con el escaso nivel de créditos que se otorgan y en consecuencia con una inmovilidad de los sectores de clase media a la hora de la compra-venta. Muchos de los encuestados señalaron, que si bien pudo notarse un crecimiento en la actividad, este se refleja en los inmuebles mas caros, aquellos valuados mas de los u$s 200.000. Esto refleja que la capacidad adquisitiva del habitual inversor, que cuenta con un capital independiente no disminuyo, a la inversa de lo que sucedió con el pequeño inversionista, que no cuenta con un excedente de capital y en general para acceder a la compra-venta requiere apoyarse en el crédito. Si bien esto no es una regla de comportamiento, es una fuerte tendencia existente.

Los resultados arrojan a diferencia del año anterior un comportamiento disímil según el target de inmuebles y/u opciones de inversión inmobiliaria que incluya la cartera de la inmobiliaria, así como también evoluciones diferenciales según la localidad donde se halle afincada. Del total de las 23 Provincias en las que se aplico la encuesta (Incluyendo la ciudad de Rosario), el 52,1% ( Corrientes, Jujuy, Misiones, Neuquén, Salta, Chubut, Formosa, La Rioja, La Pampa, San Luis, Catamarca y Santa Cruz) observo una disminución en la actividad inmobiliaria. En tres de estas 12 provincias (Santa Cruz, Catamarca y Jujuy) el 80% de los encuestados coincide en una disminución de las transacciones de compra-venta. Mientras que en 8 de estas 12 provincias (Corrientes, Misiones, Neuquén, Salta, Chubut, La Rioja, La Pampa y San Luis) el 60% señala una disminución de la actividad. Solo en la provincia de Formosa el 100% de los encuestados coincide en una caída de la actividad inmobiliaria. En relación a quienes consideraron que la actividad se mantuvo estable, solo en San Juan y en Santiago del Estero el 60% de los encuestados observo una estabilidad en las transacciones de compra-venta. Mendoza fue la única provincia en la cual el 80% de las inmobiliarias coincidió en la estabilidad de la actividad inmobiliaria. Es decir, que del total de la muestra (115 encuestados) solo el 2,6% (3 provincias) señalan un porcentaje alto de estabilidad en la actividad de compra-venta en este primer semestre en relación al primer semestre del año anterior. Siguiendo esta línea, solo 3 provincias reflejan un porcentaje importante de crecimiento de la actividad. Es el caso de Tucumán y Rosario, en las cuales el 60% de los encuestados observa un crecimiento de la cantidad de compra-ventas. Tierra del Fuego se sitúa con el porcentaje mas importante, donde 4 de las 5 inmobiliarias encuestadas respondió que la actividad subió. Como resultado de datos tan disímiles entre si, puede arribarse a la conclusión de que si bien hubo una recuperación de la actividad de compra-ventas, esta no fue homogénea en su extensión ni en su peso. La heterogeneidad de los datos que aquí se presentan refleja que la actividad inmobiliaria en este primer semestre del año, sufrió movimientos disímiles, donde su ligazón a la situación particular de la actividad económica de cada una de las provincias, de los valores de inmuebles que cada una de esta maneja y la extensión del mercado que abarca cada una de las inmobiliarias se constituyen como variables influyentes a la hora de encontrar una uniformidad sobre lo acontecido en la actividad de compra-.venta en general.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2010, lunes 23 de agosto de 2010

http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1691-2da-encuesta- nacional-de-actividad-inmobiliaria.html

Conclusión: Esta encuesta refleja la realidad inmobiliaria imperante en el interior del país. A diferencia de lo recabado en 2009, este año se considera que si bien no hay una recuperación general puede observarse un leve crecimiento. Todo ello se debe en gran medida al escaso nivel de créditos con lo cual los pequeños inversores que no cuentan con grandes capitales están inmovilizados. Mientras que los grandes inversores de capitales independientes no disminuyen.

Por otro lado los datos aportados por cada provincia varían debido a los diferentes valores que se manejan en cada provincia, mercado al que apunta cada inmobiliaria como así también a la situación económica que atraviese la provincia.Se llega a la conclusión que la actividad inmobiliaria ha cobrado cada vez mas importancia, lo que se ve reflejado en la mayoría de las provincias. Por lo cual resulta interesante contar con informes, encuestas que reflejen su realidad. Reflejo de ello también lo fue la sanción en 2007 de la ley de Colegio Único de Corredores inmobiliarios, la cual establece una entidad que ejerce el poder de policía sobre el ejercicio de la profesión como también tiene a su cargo el gobierno de la matricula.

2. El seminario al que asistimos fue sobre locaciòn urbana (30 y 31 de octubre de 2009), a cargo del especialista Dr. Enrique Abatti. El desarrollo del mismo fue de seis horas cátedra. En cuanto a los temas abordados fueron:- nuevas formulas utilizadas en la fijación de los alquileres en el contexto financiero imperante;- cláusulas usuales para nuevos contratos;- imprevisión contractual; - renegociación de contratos en tiempos de crisis;- desalojo.Si bien consideramos positivo y de interés el contenido del seminario, lo que podemos criticar es la estipulación de un 20% anual para calcular el incremento de alquileres de locales comerciales ya que nos parece desmedido e injusto. Si bien los productos aumentan debido a la inflación, esta situación no se ve reflejada en las ventas. Por lo general se basan en los alquileres que han pagado empresas multinacionales a las que no les importa pagar estos excesos en comparación con lo que reflejan las leyes de oferta y demanda.

3. La estructura de las normas del IRAM es básicamente la misma para los distintos bienes: Definición Relevamiento

o Ficha técnicao Clase de mercadoo Derecho o Clase de objetoo Estadoo Calculo

- En el caso de los bienes industriales a diferencia de los restantes, no expresa definición alguna. Además en la ficha técnica será necesaria la especificación de la vida útil promedio en condiciones tipificadas de uso y mantenimiento.

- En los bienes coleccionables, deberá incluirse en la ficha la historia del bien:

o Tasaciones, exposiciones.o Robos.o Colecciones de las que formó parte.

También serán necesarias seis fotos del bien abarcando diferentes facetas del mismo.

Y por su parte el tasador deberá contar con capacidades para observar su rareza, exclusividad, importancia histórica y artística. En el cálculo deberá contarse con un enfoque econométrico y homogeneización.

- Salvo en los bienes coleccionables, se utiliza para el cálculo la norma 34854.