Trabajo 2 Taller de Título I Rafael Camps

5/17/2018 Trabajo 2 Taller de T tulo I Rafael Camps - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/trabajo-2-taller-de-titulo-i-rafael-camps 1/14

Taller de Título I

Trabajo 3

“Flow-Sheet con proyecto de construcción edificios“

Alumno: Rafael Camps.

Profesor titular: Luis Escobar.

Fecha: 30 de Marzo del 2012

http://www.ugm.cl/main/





1 INTRODUCCIÓN

La necesidad de crear viviendas para las familias, genera una oportunidad parempresas inmobiliarias, estas mediante mega proyectos pueden satisfacer las necesidadsus futuros clientes con un sinfín de variedades, precios, ubicaciones, estándares, etc…

El siguiente trabajo tiene como principal objetivos mostrar el proceso completo, desde lade generar un proyecto hasta su materialización y puesta en marcha.

Todo esto parte por una idea, esta idea está basada en las necesidades que se presentese momento o a futuro, para luego generar un proyecto, construirlo y ponerlo a disposicilos clientes.

Actualmente el rubro inmobiliaria esta con un crecimiento sistemático, por lo cual el ingrenuevas empresas al rubro genera un mercado competitivo y de nuevos desafíos, por ebusca destacar con proyectos novedosos y perfeccionistas.

Por último cabe mencionar que un proyecto inmobiliario implica una enormidaposibilidades como obra final, pero este trabajo se centrara específicamente en un proyecvivienda y como diferenciarla de otras.

2 OBJETIVOS



- Conocer el negocio inmobiliario y de la construcción.- Aprender a diferenciar procesos y agruparlos según un criterio previamente definid- Desarrollar un Flow-Sheet que muestre el proceso desde su inicio, Idea, hasta

Edificio Habitable.- Desarrollar la cadena de valor del proyecto sobre el Flow-shett, esto traerá co

identificar las actividades, objetivos.- Encontrar las actividades/Facility criticas para apliarla y revisarlas.- Generar un proyecto con mejoras.

3 DESARROLLO



3.1 Conociendo el mundo inmobiliario

Las inmobiliarias, son empresas que desarrollan proyectos constructivos enfocados personas, dentro de estos podemos encontrar edificios, casas, estadios, curbanizaciones, condominios, edificios de oficina, Galpones, etc…

Todo parte a base de una idea que debe satisfacer las futuras exigencias de los clientesidea busca llenar una necesidad enfocada a un aspecto en especifico, por ejemplo, sempresa ve la necesidad de oficinas en el Barrio el Golf de Las Condes, generara unabuscara un terreno, Desarrolla un proyecto, contrata una constructora, ejecuta el promediante esta constructora y finalmente vende estas oficinas.La constructora, es una externalizarían de la inmobiliaria para ejecutar el proyecto.empresa, constructora, se encarga básicamente de la ejecución del proyecto, desde el andel proyecto para su futuro presupuesto, excavaciones, obra gruesa y finalmente la puesmarcha del edificio.

3.2 Los Procesos

Para la ejecución de un proyecto inmobiliario, se generan gran cantidad y diversos proproductivos, casi todos relacionados entre si.La idea es buscar una forma de agruparlos y así dejar una línea de producción más acot



sencilla de trabajar.

A continuación se definirá en forma acotada los procesos y cuáles de estos se puagrupar, mediante el criterio de recursos a utilizar.



3.3 Flow-Sheet sin proyecto

Un Flow-sheet sin proyecto, nos muestra la situación actual de la empresa, es decir, comactualmente, como son sus procesos, facilitis y actividades.

3.3.1 Flow-sheet sin proyecto

El siguiente Flow-sheet muestra las principales facilitis, recursos e insumos , que comcon una idea de desarrollo inmobiliaria hasta un edificio habitable y vendible.

3.3.2 Flow-sheet sin proyecto con identificación y búsqueda de objetivos

Desde el nacimiento de una idea hasta la materialización de esta, existen variados y cande procesos que van definiendo el resultado del proyecto, existen algunos procesos de importancia y otros que solo con un control se pueden realizar.El caso de un proyecto inmobiliario, específicamente en el estudiado, se busca que cdos principales objetivos, entregar al cliente viviendas con playa artificial y endepartamentos de buen funcionamiento y baja post-vena.

El elegir estos objetivos no es algo al azar ni mucho menos, es el resultado de un estudientregue cuales son las falencias del mercado o las mejoras a este.La diferenciación es un aspecto muy importante en el mundo inmobiliario y constructivo, ehecho de ser diferentes a los competidores nos hace destacarnos, esto en un inicsabremos si nos beneficiara o perjudicara pero lógicamente la diferenciación buscapensado, destacar en forma positiva y por tanto aumentar las ventas y precios.

El generar un proyecto con playa artificial en cualquier parte del mundo, este tenga agua o no (se refiero a lagos, ríos, mar, etc..), genera una diferenciación gigante versus competidores.

El segundo objetivo, que es la calidad en la construcción, es entregar departamento q



generen problemas y costos una vez entregados al propietario, este objetivo es tan impopara el cliente como para la empresa, puesto que para el cliente tener un producproblemas y defectos será muy placentero y justo, mientras que para la inmobiliaria, egastos en la resolución de estos problemas.

3.3.2.1 Identificación de actividades

En una cadena de valor se deben agrupar aquellas facilitis que cumplan ciertos critercomún, transformándose en actividades.Luego de obtener nuestros objetivos comenzamos con definir nuestras actividades y cuáellas son críticas.

La actividad 1, agrupa las facilitis TERRENO

A URBANIZAR y a ESTUDIOS YREPLANTEOS, ambas facilitis cumplen conser la formación de una idea en realidad, lacreación de un proyecto, es por esto que seagrupo en una actividad en donde desde unaidea se logre un proyecto.Esta actividad es de las críticas ya que es eneste proceso en donde el proyecto se puedediferenciar, es donde todas las ideas seplasman y posteriormente no se puedenmodificar. El desarrollo del proyecto nosentregara lo se construirá y posteriormentevender y si esto no queda bien definido en uninicio posteriormente no se lograra lobuscado.



La actividad 2, agrupa a MOVIMIENTO DE TIERRA y OBRA GRUESA, estas son dos famuy compenetradas entre sí, tanto en tiempo, como en ejecución, es el comienzo de laconstrucción del proyecto, solo la parte más estructural, sin entrar en detalles constructivocalidad final.

La actividad 3, agrupa aTERMINACIONES y ACCESOS Y OBRASEXTERIORES, esta actividad se diferenciade la anterior, puesto que es aquí laprolijidad en la construcción, entrega unproducto de alta calidad, en la actividadanterior cualquier error menor lo puedeasumir esta actividad.Por lo anterior mencionado esta actividades crítica, puesto que para cumplir con unode nuestros objetivos, que es entregar unproducto de calidad, se debe estar muypresente y con un seguimiento constante.



La actividad 4, es solo PRUEBAS Y REVISIONES,

esta actividad se determino puesto que participan variosactores y muchos de ellos externos. Si la actividad 3 serealizo de buena forma esta actividad pasa a ser untrámite, si la actividad 3, por el contrario se ejecuta demal manera, esta actividad demorara, se utilizaronmuchos recursos y dinero.

Con lo anterior podemos mostrar el Flow-sheet sin proyecto con sus objetivos, actividafacilitis criticas, posteriormente estas facilitis se deben expandir para revisarlas más en de

Facilty Critica:

Estudios y Desarrollos

Objetivo: “Viviendas exclusivascon playa artificial”

Facilty Critica:

Terminaciones

Objetivo:Departamentos de buenfuncionamiento y bajapost-venta.



3.3.3 Flow-sheet sin proyecto con facilitis criticas y Desagregadas

En ESTUDIOS Y REPLANTEOS, al contar con un terreno y un anteproyecto, se

debe comenzar a trabajar con los proyectos definitivos. La generación de

especificaciones y planos serán la base de la futura construcción. En esta facility

se confluyen muchas ideas, las cuales deben quedar plasmadas y ser estipuladas

en un Proyecto, el cual debe ser claro y entendible para una constructora. Es aquí

donde se define el proyecto, es donde se estipula si tendrán playas, lagunas,

palmeras, etc… Si aquí no se genera estas especificaciones, en ninguna de las

siguientes se generara. También en esta etapa se genera el negocio inmobiliario,

es decir, conjugar las características y especificaciones del proyecto con los

precios que tendrán las viviendas. Esta facility se torna crítica pues es aquí donde

un buen estudio y desarrollo puede lograr que estas viviendas exclusivas puedan

obtener mayores precios por diferenciación o exclusividad, aumentando lasutilidades de la inmobiliaria.

Hoy los proyectos que tienen playas artificiales y lagunas cristalinas tienen una

velocidad de venta muy rápida, más del 60% de las ventas se produce antes de

terminar la obra gruesa y casi el 90% está vendido antes de terminar el edificio

con valores de mercado.

El punto antes mencionado es muy importante y parte fundamental del estudio de

este trabajo, ya que tener una velocidad de venta como la que tienen estas

viviendas y estar dentro del precio de mercado, prestando el proyecto un sinfín de

diferenciaciones con otros proyectos inmobiliarios es algo que se debe mejorar.

No puede ser que un departamento de los mismos metros cuadrados con playa

artificial tenga el mismo costo para el cliente que otro proyecto sin estas playas

(hablando de un estándar similar de viviendas)

La diferenciación y exclusividad es algo que se debe pagar y ese precio lo debe

asumir el cliente, es por esto que barrios y zonas tienen distintos valores, pues se

está pagando por exclusividad o diferenciación.

En un proyecto en donde se genera una gran inversión en obras exteriores, estasse deben traspasar al costo del cliente y si bien las ventas generan buenas

utilidades a la inmobiliaria, quizás con mejores estudios de mercado estas podrían

aumentarse y esto es lo que buscaremos en esta facility, generar viviendas

exclusivas con playa artificial para cobrar un mayor precia que el de mercado.



Para realizar este análisis se debe, como dijimos anteriormente, desagregar o

expandir la facility critica y revisar los puntos que influyen en nuestras

características de departamento y precios.

Se enmarcan 3 círculos:

El círculo verde muestra que para obtener las características del departamento se

buscan proyectos cercanos con buena venta y se genera algo similar.

El círculo amarillo muestra que para obtener el precio final de la vivienda, busca

departamentos cercanos con características, solo de viviendas no de áreas

comunes y obras exteriores, similares y con esos precios definir los del proyecto.

El circulo azul muestra la oficina de publicidad, quien es la encargada de dar a

conocer el proyecto a los futuros clientes.

Estos 3 puntos son los que se deben revisar y ver mejoras si es que las requieren

para lograr nuestros objetivos.

Facility Critica, que sedesagrega para revisarla

en detalle



3.3.4 Flow-sheet sin proyecto con Mejoras.

Revisión de características de viviendas cercanas: Este punto debe ir mucho

más allá, la tecnología de playas artificiales y lagunas implica tener estándar

mayor a cualquier proyecto común. El buscar características similares en

proyectos cercanos, no es una buena medida ya que no toma las necesidades quehoy presentan los clientes.

Aquí es donde se estandarizar las características de los proyectos, buscando la

opinión de nuestros clientes potenciales y que es lo que HOY se necesita o vende,

además de generar un estándar mínimo propio. Segmentar nuestros clientes y

buscar opiniones no solo en un sector sino que mundialmente, claro que los

proyectos se deben ajustar a su lugar de construcción.

Revisión de precios de viviendas cercanas: Es lejos el punto más crítico, la

experiencia lo demuestra las ventas de las viviendas son mucho mas aceleradasde lo normal, en algunos proyectos se logra vender hasta el 80% de las viviendas

en la mitad de la ejecución del edificio. Esto habla de que los precios están bajos,

si bien estos se pueden ir ajustando con el tiempo, la inmobiliaria no tiene un

sistema o estudio que logre obtener el precio real que puede cobrar a sus clientes.

Esto lo podemos lograr de diversas formas, lo primero seria generar encuestas

que nos determinen a cuanto están dispuestos a pagar por un producto de las

características indicadas, luego revisar las situación financiera del país en donde

se ejecuta el proyecto, tendencias, índices económicos, etc…

Oficina de publicidad: actualmente la oficina de publicidad recibe las

características del proyecto, toma algunas fotos y las publica en diarios, es decir,

solamente publicidad, es aquí en donde se debe generar un Marketing

estratégico, que mezcle y una los 4P (precio, producto, promoción y plaza),

generando el marketing mix, entregando posicionamiento en el mercado, es decir,

que nos conozcan por nuestras características y finalmente que los clientes nos

busquen.



4 CONCLUSIONES

En este trabajo dio a conocer el negocio inmobiliario y de la construcción,

mostrando que un proyecto inmobiliario cuenta con una gran cantidad de procesos

y que estos se pueden agrupar mediante la estipulación de un criterio que una

estos diversos procesos y los pueda transformar en una facility.

Se genero un Flow-sheet que representa gráficamente agregándole la cadena de

valor, la cual nos permitir definir nuestros objetivos y agrupar la actividades.

Documents

Trabajo 2 Taller de Título I Rafael Camps