UN MODELO DE SIMULACIÓN PARA PROYECTOS DE VIVIENDA

- Simprov -

Co-directores:D. Joaquín Catalá AlísD. Hernando González ForeroD. Eugenio Pellicer Pérez

GUIGUIÓÓN DE LA EXPOSICIN DE LA EXPOSICIÓÓNN

1 AGRADECIMIENTOS.2 Justificación.3 Delimitación.4 Referencias teóricas.5 Planteamiento del modelo.6 Desarrollo.7 Conclusiones.

GUIGUIÓÓN DE LA EXPOSICIN DE LA EXPOSICIÓÓNN

1 Agradecimientos.

2 JUSTIFICACIÓN.3 Delimitación.4 Referencias teóricas.5 Planteamiento del modelo.6 Desarrollo.7 Conclusiones.

¿¿POR QUPOR QUÉÉ EL MODELO DE EL MODELO DE SIMULACISIMULACIÓÓN?N?

Toma inicial deuna decisión

Ejecución, seguimiento ycontrol del proyecto

PROYECTOINMOBILIARIO

* Mínimos datos existentes.

* Pocas técnicas de ayudan.

* Gran número de ayudas.

(Literat., aplicac. Inform., etc.)

OBJETIVO GENERALOBJETIVO GENERALDiseño de un modelo de simulación y desarrollo de la aplicación informática para evaluar proyectos de viviendas (al que denominaremos SIMPROV)SIMPROV), que sea:

Imparcial.Simple.Experimental.Intuitivo.Automático.Sintético en su presentación.Analítico con la opción considerada.

OBJETIVOS ESPECOBJETIVOS ESPECÍÍFICOSFICOSInvestigar la situación actual de la oferta y demanda del mercado de la vivienda.

Verificar la intuición inicial en cuanto al uso de la teoría de la decisión y de los modelos.

Valorar opciones de la tecnología informática emergente.

FUNDAMENTOS GENFUNDAMENTOS GENÉÉRICOSRICOS

INVESTIGACIÓN EMPÍRICAEstudio del entorno

objeto de la investigación

REFERENCIAS TEÓRICASEstudio de las herramientas

teóricas disponibles

INVESTIGACIÓN

ObjetivosJustificaciónObjetivos

Justificación

GUIGUIÓÓN DE LA EXPOSICIN DE LA EXPOSICIÓÓNN

1 Agradecimientos.2 Justificación.

3 DELIMITACIÓN.4 Referencias teóricas.5 Planteamiento del modelo.6 Desarrollo.7 Conclusiones.

INVESTIGACIINVESTIGACIÓÓN EMPN EMPÍÍRICARICA

1 Localización espacial.2 Terreno (Solar).3 Situación empresarial.4 Oferta y demanda del mercado de la

vivienda.

1 Localización espacial.Investigar la situación actual del mercado inmobiliario para poder situar mejor el ámbito en el que el modelo debería ser operativo.Santafé de Bogotá y Valencia (España).Sector de la construcción a analizar: VIVIENDA.

Usos destinados en la Usos destinados en la construcciconstruccióón nueva de Bogotn nueva de Bogotáá

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Usos destinados en la Usos destinados en la construcciconstruccióón nueva de Valencian nueva de Valencia

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

2 Terreno (Solar).Terrenos urbanos consolidados:

Acceso rodado.Abastecimiento de agua.Evacuación de aguas.Suministro de energía eléctrica.

3 Situación empresarial.Último Congreso Mundial de la Sociedad Econométrica más del 50% eran profesores e investigadores universitarios, seguidos por centros de investigación públicos y privados.

Resulta difícil disponer de información material confidencial y raramente divulgado.

4 Oferta y demanda del mercado de la vivienda en Valencia - España:

Incidencia de la construcción en el PIB = 7.8%.Tipo de construcciones:

Edificios residenciales : 35%.Edificios NO residenciales: 12%.Rehabilitación y mantenimiento: 32%.Obra civil: 21%.

Fuentes: SEOPAN (Asoc. de empresas const. del ámbito nal.), INE, IVE.

VariaciVariacióón de la actividad constructora n de la actividad constructora por sectores. por sectores. % variaci% variacióón en tn en téérminos constantesrminos constantes

-15.0%

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

Residencial No Residencial Rehabilitación Obra Civil

Características de la vivienda: superficie útil.M2 de superficie útil por vivienda

Año/mesTotal

vivendasa constr.

Hasta40

De 41 a60

De 61 a90

De 91 a120

De 121 a150

Más de150

Superf. Mediaútil por

vivienda93 21.916 755 3.003 11.558 3.629 1.495 1.476 92,9294 25.634 1.403 3.799 14.787 2.824 1.445 1.376 87,4795 31.116 1.348 4.957 17.843 3.282 1.818 1.868 88,5696 29.459 1.535 5.982 14.831 3.656 1.676 1.779 86,4697 35.668 1.622 7.422 16.993 4.811 2.260 2.560 88,2596 Sep. 2.739 140 1.024 1.117 234 83 141 76,43Oct. 2.879 201 671 1.145 396 256 210 87,61Nov. 2.900 203 656 1.442 273 156 170 83,35Dic. 3.279 116 472 1.865 525 160 141 87,3597 Ene. 2.800 183 692 1.406 274 74 171 82,19Feb. 2.843 87 488 1.403 397 298 170 91,67Mar. 2.392 51 464 1.253 345 114 165 89,91Abr. 2.706 68 601 1.305 374 160 198 88,70May. 2.431 60 334 1.318 376 153 190 92,44Jun. 3.317 153 714 1.424 399 254 373 93,55Jul. 3.597 213 681 1.664 463 297 279 89,68Ago. 1.548 177 401 583 221 67 99 79,72Sep. 2.830 260 805 1.146 294 150 175 80,88Oct. 2.970 128 595 1.370 455 213 209 88,91Nov. 4.410 81 830 2.384 510 307 298 89,27Dic. 3.824 161 817 1.737 703 173 233 97,3998 Ene. 3.127 100 437 1.632 565 153 240 93,31Feb. 4.461 144 1.017 2.043 729 291 237 87,06Mar. 3.717 176 705 1.745 469 213 229 87,51Abr. 2.855 102 760 1.045 499 204 245 90,03May. 3.577 49 584 1.689 670 281 304 94,28Jun. 5.497 262 1.428 2.172 745 402 488 87,88Jul. 5.360 115 920 2.552 1.031 300 442 91,91Ago. 2.182 142 641 809 218 186 186 83,88

88.23

Características de la vivienda: dependencias y régimen de tenencia.

Zona Total Propiedadpagada

Pendientede pago

Hogar sinmuebles

Hogaramueblado Otra situación

Ciutat Vella 10.025 4.224 455 3.896 216 1.234L'Eixample 16.806 8.307 1.151 4.852 296 2.200Extramurs 18.438 9.615 2.042 4.439 391 1.951Campanar 9.755 4.989 2.780 1.200 232 554La Saïda 16.127 9.126 3.229 2.361 334 1.077El Pla del Real 9.709 5.206 1.793 1.722 238 750L'Olivereta 17.037 9.805 3.867 1.823 297 1.245Patraix 16.047 7.991 5.003 1.937 241 875Jesús 16.433 8.398 4.527 1.995 279 1.234Quatre Carreres 21.199 10.775 5.812 2.542 345 1.725Poblats Marítims 19.264 9.730 4.068 3.042 321 2.103Camins al Grau 15.949 8.417 3.654 2.499 393 986Algirós 12.854 6.705 3.882 1.217 306 744Benimaclet 8.947 4.105 2.511 1.450 229 652Rascanya 13.821 7.249 3.891 1.607 248 826Benicalap 11.392 6.416 2.545 1.514 177 740Pobles del Nord 1.863 761 333 143 9 617Pobles de l'Oest 3.791 2.069 795 525 50 352Pobles del Sud 5.542 2.820 1.043 380 78 1.221València 244.999 126.708 53.381 39.144 4.680 21.086

Porcentajes 100.0% 51.7% 21.8% 16.0% 1.9% 8.6%

Número de habitaciones Número de bañosLocalidad Total 1 ó 2 3 ó 4 5 6 y más 1 2 3 ó másValencia 1.823 62 599 814 348 398 1.361 64L'Horta 5.714 85 1.236 2.778 1.615 605 4.366 743Valencia / L'Horta - % 31,90 72,90 48,40 29,30 21,50 65,7 31,70 8,60Provincia Valencia 11.639 320 2.476 5.145 3.698 1576 8.550 1.513Comunidad Valenciana 65.924 1.923 10.904 12.008 8.127 8.652 21.247 3.063

4 Oferta y demanda del mercado de la vivienda en Santafé de Bogotá - Colombia:

Incidencia de la construcción en el PIB = 4.0%.Tipo de construcciones (analizando m2):

Habitacional y comercial: 81%.

Caída en índices de construcción:Vivienda: - 42%.Edificación NO residencial: - 35%.Hoteles: - 34%.Comercio: - 23%.Bodegas: - 20%.Obras públicas: + 30%.Hospitales: + 12%.

Fuentes: Fedesarrollo y Camacol.

Actividad constructora. Actividad constructora. I I trimtrim. 1994 al II . 1994 al II trimtrim. 1999. 1999

-100.0%

-80.0%

-60.0%

-40.0%

-20.0%

0.0%

20.0%

Hasta 2.300 UPAC De 2.301 a 10.000 UPAC Más de 10.000 UPAC

Características de la vivienda: superficie útil (1998).

Mes Condición 1 y 2 3 4 5 6M2 9.325 23.777 19.283 1.031 1.609Enero Unidades 131 237 149 4 8M2 62.728 50.148 78.013 9.936 7.164Febrero Unidades 949 566 796 80 77M2 43.288 143.216 108.502 9.518 29.438Marzo Unidades 716 2.087 1.061 57 131M2 77.219 36.742 34.942 24.920 8.844Abril Unidades 1.325 480 346 113 26M2 106.499 45.900 26.504 0 1.439Mayo Unidades 1.763 608 257 0 2M2 42.893 41.381 1.426 0 5.797Junio Unidades 834 620 10 0 20M2 18.750 83.215 7.964 4.763 15.105Julio Unidades 297 1.245 68 56 77M2 27.530 153.672 23.052 89 4.672Agosto Unidades 489 2.353 193 1 20M2 91.371 93.646 59.904 1.808 72Septiembre Unidades 1.430 1.260 397 12 1M2 16.311 31.725 20.946 8.624 2.670Octubre Unidades 283 341 166 46 13M2 19.424 45.179 17.236 1.398 5.701Noviembre Unidades 272 687 163 12 12M2 46.997 35.735 15.308 2.535 8.683Diciembre Unidades 711 506 128 15 29

Total m2 562.335 784.336 413.080 64.622 91.194Total unid. 9.200 10.990 3.734 396 416Superficie media útil (m2) 61.12 71.37 110.63 163.19 219.22

Características de la vivienda: dependencias.

Rango de preciosEn UPAC

Número dealcobas

Promedio

Númerode bañosPromedio

Número degarajes

Promedio

Con alcoba +baño servicio.

Unidades

Con estudioUnidades

Hasta V.I.S. 3 1 0 0 436V.I.S. 4.000 UPAC 3 2 1 0 2804.001-5.000 3 2 1 46 1705.001-6.000 2 2 1 83 1346.001-8.000 2 2 1 272 3328.001-9.000 3 2 1 208 1589.001-10.000 3 2 2 202 18710.001-12.000 3 3 2 311 26512.001-15.000 3 3 2 373 28115.001-20.000 3 3 2 307 191Más de 20.000 3 4 2 357 344

GUIGUIÓÓN DE LA EXPOSICIN DE LA EXPOSICIÓÓNN

1 Agradecimientos.2 Justificación.3 Delimitación.

4 REFERENCIAS TEÓRICAS.5 Planteamiento del modelo.6 Desarrollo.7 Conclusiones.

En cuanto a TEORÍA DE MODELOS?.

1 Estocásticos.2 Determinísticos.3 Económicos.4 Financieros.5 Simulación.6 Heurísticos.7 De Datos Relacional.

1 MODELOS ESTOCÁSTICOS.No se conoce el estado que adoptará la naturaleza.Demanda aleatoria e independiente.Varias soluciones.Asociado a la probabilidad.La estadística lo resuelve sólo con experimentación.

Investigación de operaciones.Simulación.

2 MODELOS DETERMINÍSTICOS.Se conoce perfectamente cuál será la naturaleza relativa a los objetivos.Sólo una solución.No interviene el tiempo.

Investigación de operaciones.Programación lineal.Programación dinámica.Programación entera.

3 MODELOS ECONÓMICOS.Predicción: determinación del valor que una variable tomará en un momento del futuro. Relevancia y disponibilidad de datos pasados, horizonte temporal de predicción, etc.Económicos: función producción, coste, beneficio.Econométricos: técnicas aplicadas a la medición de determinados aspectos de la economía.

4 MODELOS FINANCIEROS.Programación de inversiones ≈ Planificación financiera.Requiere una amplia colaboración interdisciplinaria: microeconomía, economía de la empresa, contabilidad, estadística, econometría, investigación operativa, tecnologías productivas, macroeconomía e informática.

5 MODELOS DE SIMULACIÓN:Permite la observación de la conducta dinámica de un sistema sin llegar a la realidad misma, para comprobar hipótesis.El TIEMPO es un elemento esencial.Excelente para considerar todas las interrelaciones entre las partes de un sistema.Supeditado a la capacidad de las computadoras y la existencia de información.

Herramienta muy efectiva que genera una visión macro y micro del sistema bajo estudio mucho más profunda y detallada que los modelos analíticos.Costosos en cuanto a tiempo (diseño, prueba y verificación), información requerida, capacidad de la computadora.Sin información es imposible simular un sistema.

6 MODELOS HEURÍSTICOS.Heurística1: estudia métodos y reglas de los descubrimientos o de la resolución de problemas de operaciones mentales (Polya).Heurística2: simulación del pensamiento humano, de su conducta (Clarkson).Simulan los procesos de pensamiento de quienes se encargan de la toma de decisiones.Útiles en aquellos campos en que la matemática formal o los métodos cuantitativos son inadecuados o no resultan prácticos desde el punto de vista informático.

Útiles en aquellos campos en que la matemática formal o los métodos cuantitativos son inadecuados o no resultan prácticos desde el punto de vista informático.

Resolución heurística de problemas: orientado al logro en la reducción de la investigación.Inteligencia artificial: reconocimiento de patrones para obtener una conducta inteligente.Simulación del pensamiento humano: etapa por etapa.

7 MODELO DE DATOS RELACIONAL.Base de datos independencia de los datos con respecto a los procedimientos. La base de datos NO permite redundancias, que equivalen a errores y pérdida de tiempo y espacio en la computadora.El modelo de datos es la unidad de abstracciónpor el que se describe características y relaciones de un fenómeno real o abstracto Pensamiento humano.

Características:Versatilidad.Desempeño.Mínima redundancia.Capacidad de acceso.Simplicidad.Integridad.Seguridad y privacidad.Interfaz con el pasado y el futuro.

GUIGUIÓÓN DE LA EXPOSICIN DE LA EXPOSICIÓÓNN

1 Agradecimientos.2 Justificación.3 Delimitación.4 Referencias teóricas.5 PLANTEAMIENTO DEL MODELO.6 Desarrollo.7 Conclusiones.

PLANTEAMIENTO TEÓRICO-PRÁCTICO.Definición de las relaciones internas operativas sobre las que se ha de apoyar el modelo:

Beneficios: flujo de caja instantáneo.Rentabilidad: sobre el tiempo medio de inversión.Inflación, impuestos y el factor de “riesgo con incertidumbre” quedan abiertas.

Tener anticipadamente las distintas opciones de inversión que se nos plantean, cuantificando resultados con criterios homogéneos.

Aprovechamientos y calidades para direccionar eficazmente el producto hacia el mercado.Formulación teórica:

Funciones: producción, coste y beneficio.Matrices: coste, precios, ingresos, pagos, flujo de caja.Gastos: generales, financieros.Costes constructivos.Precios de venta.

Resultados: beneficios, rentabilidad.Anualidades: intereses.

Diseño práctico:Variables: arquitectónicas, económicas y financieras.Factores correctores: de costes y de precios.Restricciones absolutas.

GUIGUIÓÓN DE LA EXPOSICIN DE LA EXPOSICIÓÓNN

1 Agradecimientos.2 Justificación.3 Delimitación.4 Referencias teóricas.5 Planteamiento del modelo.6 DESARROLLO.7 Conclusiones.

¿¿ QuQuéé es Simprov ?es Simprov ?

UN MODELO DE SIMULACIÓN HEURÍSTICO DE AYUDA A LA TOMA DE DECISIONES: DSS’s.

PREDICCIÓN: anticiparse a lo que ocurriráen el futuro.

DECISIÓN: escoger una alternativa y renunciar a las demás.

SIMULACIÓN: permite comparar para luego decidir.

¿¿ QuQuéé son los DSSson los DSS’’s ?s ?((Decision Support SystemsDecision Support Systems))

La toma de decisiones es la parte más crítica de todo el proceso que conduce a la gestión.La informática se ha convertido en una herramienta de primera magnitud para manipular bases masivas de datos.El objeto de los DSS’s es ayudar a la toma de decisiones del ser humano en general y del directivo en particular.

REQUISITOSREQUISITOS

Accesible : Uso no especializado.Conectable: Accesible a bases de datos.Flexible : Diseño abierto. Interactivo : Respuestas inmediatas.Intuitivo : Diálogo simplificado.Subsidiario: Ayuda a la decisión.

CARACTERCARACTERÍÍSTICASSTICAS

Selectivo para informar.Simple para usar.Sencillo para entender.Amigable.

SOPORTES TÉCNICOS.

Sistema operativo: entorno Windows 95/98/NT.Microsoft Query (SQL): lenguaje algebraico de manipulación de datos (relaciones).Visual Basic para aplicaciones.Sistema Gestor de Base de Datos (SGBD): Microsoft Access.Hoja de cálculo: Excel.Autopem: cálculo de series de costes construcción.

ESQUEMAESQUEMA

ELEMENTOS ELEMENTOS

TABLAS.Formularios.Informes.

PRINCIPALES:RestriccionesAprovechamiento.Calidades.

PRIMARIAS:Arquitectónicas.

Calidad del subsuelo.Edificabilidad.Retrocesos.Número de fachadas.Superficie del terreno y de la vivienda tipo.

Económicas.Catálogo precios por zonas.Gastos generales.Niveles de calidad.IPC

Financieras.Porcentaje financiación externa.Tasa de interés.Tiempo duración.Modalidad de venta.

TEMPORALES:Escenarios.Cálculos.Balance.Informes.

ELEMENTOS ELEMENTOS

Tablas.

FORMULARIOS.Informes.

DATOS PRIMARIOS.

DATOS DE DISEÑO:Restricciones.Aprovechamiento.Calidades.

ELEMENTOS ELEMENTOS

Tablas.Formularios.

INFORMES.

Balance.Resumen general.Estructura de costes.Flujo de caja.Financiamiento de las viviendas.Tabla analítica.

CONCLUSIONESCONCLUSIONES

1 Conclusiones intermedias:Resultados: 11.Fuentes: 5.Metodologías: 8.Mercado: 4.Modelo: 8.

2 Conclusiones finales.3 Líneas de investigación propuestas.

2 CONCLUSIONES FINALES:El modelo permite el trabajo en red (multiusuario) y en tiempo real.El enlace de este modelo de simulación con la concreción del proyecto, enriquecería las opciones presupuestarias y su control.Se detecta la necesidad de crear una base de datos inmobiliaria de carácter público para que el mercado de la vivienda sea más conocido y transparente.

Se ha tenido que resolver la incorporación de conocimientos en Matemática, Estadística, Investigación Operativa e Informática.Propiciar la investigación institucionalizada sobre el mercado inmobiliario.

3 LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN PROPUESTAS:

Estudio de las funciones de producción, de costes y de beneficios tanto a nivel estatal como empresarial (conocimiento de las inversiones inmobiliarias).Diseño de base de datos para crear series estadísticas amplias y fiables de suelo, costes y precios.Análisis de sensibilidad para costes y precios.

Grado de utilización de los modelos en las empresas constructoras.Implementación de la programación lineal para tratar de optimizar las opciones de inversión.Buscar los datos que incorpora el modelo, equivalentes para el mercado colombiano.Modelo de predicción de tasas de inflación.Modelo de predicción de tasas de interés.Modelo de predicción de costes construcción.Modelo de predicción de precios venta de vivienda.