1

Unidad 5Funcionamiento de una empresade Real Estate

Unit 5Real Estate Brokerage Activities And Procedures

Oficinas de Corretaje• El Chapter 475 FS establece que los Corredores activos deben

tener una oficina

– Habitación cerrada, fija, estable – Privacidad para conducir las negociaciones– Los corredores deben mantener registros en la oficina

• Libros, archivos de transacciones de bienes raíces– Si los permisos de zonificación local lo permiten, la oficina puede

estar en la residencia del corredor– Puede tener oficinas en otro estado– Debe estar registrada en el DBPR– Los Agentes de Venta no pueden abrir una oficina propia

Toda oficina de real estate debe tener un broker principal

Sucursales• El corredor debe registrar cada sucursal

– Un refugio temporal (Shelter) en una subdivisión vendida por un corredor no es una sucursal, siempre y cuando no se realicen transacciones en ellos

– Si se cierra o se muda una sucursal, el registro no es transferible

– Cada registro es valido por un periodo de dos años

Branch Office

2

Carteles de Oficinas• Nombre comercial (si se utiliza)• Nombre del Broker• Las palabras “Licensed Real Estate Broker” o

“Lic. Real Estate Broker”

Little Mo RealtyMurl H. Crawford

Corredor Autorizado de Bienes Raíces

Nombres de los Agentes en el Cartel de la Oficina

• Los nombres de los agente de ventas y corredores asociados son opcionales– Si se incluye

• Los nombres de los agentes deben estar por debajo de los nombres de los corredores

• Incluir el cargo al lado de cada nombre, como agente de ventas

• Los nombres de los agentes deberán estar separados de los nombres de los corredores con una línea o espacio

Publicidad

• La publicidad debe informar a las personas que están tratando con un agente de bienes raíces o una firma de corretaje

• Debe incluir el nombre de la firma de corretaje• Blind advertising - Publicidades ciegas

– No da a conocer el nombre de la firma de corretaje e incluye solamente apartado postal, número de teléfono y / o dirección de la calle

– La publicidad ciega es ilegal

3

Los Nombres de los Agentes en la Publicidad

• Se debe usar el apellido, debidamente registrado en la FREC al incluir nombre personal en un anuncio

• Los letreros y anuncios deben incluir el nombre de la firma de corretaje registrada

• Material promocional– Nombre de la firma de corretaje debe

aparecer– El nombre del Agente también puede

aparecer, pero el de la empresa de corretajees obligatorio!

Publicidad en Internet

• El nombre de la firma de corretaje debe estar adjacente al punto de contacto de información. Los medios para ponerse en contacto con la firma de corretaje o un agente incluidos:– Dirección postal, direcciones físicas, direcciones de correos

electrónicos, números de teléfono y números de fax • Adjacente significa, que el nombre de la firma de

Corretaje debe aparecer al lado o inmediatamente por encima / por debajo del punto de información de contacto

Licenciados actuando como “by Owners” (Venta por el Propietario)

• Los agentes / corredores pueden vender sus propios bienes "por el propietario"– Pueden anunciar la propiedad e incluir información de

contacto personal– Debe informar que el vendedor tiene licencia antes de que

comiencen las negociaciones y en el contrato de compra venta

4

Earnest money deposit: Dinero recibido como deposito de buena fe

• Cuenta de escrow (de garantía o cuenta fiduciaria) Es una cuenta para el depósito de dinero que el corredor mantiene en custodia para un tercero

• Depósito dinero entregado a titular de una licencia en relación con una transacción de bienes raíces– El depósito de dinero puede ser en efectivo o cualquier

cosa que se pueda convertir en dinero

Depósito Oportuno de Fondos en custodia

El Sales Associates, debe entregarse al Broker, el dinero recibido de Earnest Money, “INMEDIATAMENTE”, eso significa, para el agente, a más tardar a finales del siguiente día hábil

Y el Broker debe depositarlo, a mas tardar el 3er día hábil (Business day).

Ejemplo de Depósito en Custodia

• El agente de ventas recibió el depósito de dinero el miércoles

• El agente de ventas deberá entregar el depósito al corredor a más tardar el jueves

• El corredor debe depositar en la cuenta de depósito en custodia a más tardar el lunes (no festivos)

5

Cheque de Depósito en Custodia a Nombre del Sales Associate (Agente de Ventas)

• Haga que el comprador escriba un nuevo cheque a nombre de la cuenta en custodia del corredor

• Si esto no es práctico endorsar el cheque y escribir, “Únicamente para ser depositado en (nombre de la cuenta en custodia)”

Cheque de Pago Diferido y Fondos Insuficientes

• Obtener la aprobación del vendedor antes de aceptar

• El corredor debe conservar el instrumento hasta que se pueda cobrar e inmediatamente depositarla en la cuenta en custodia

• Los cheques devueltos por falta de fondos– El corredor no es responsable si el corredor hizo el depósito

oportunamente

Depositarios Aceptables

• El corredor debe mantener una cuenta de deposito en garantía – Banco comercial en Florida– Banco de crédito– Entidad de ahorro (y préstamo)– El corredor debe ser signatario en todas las cuentas de deposito

en garantía de su oficina• Compañía de títulos radicada en Florida o Abogado de

Florida (el corredor no es el agente de custodia)

6

Cuentas en Custodia con una Compañía de Títulos o con Abogados

• Indicar compañía de título (o el abogado) nombre, dirección y número de teléfono en el contrato

• Dentro de los 10 días hábiles posteriores a cada depósito, el corredor debe hacer una petición escrita a la compañía de título (abogado) para la verificación de la recepción del depósito

• En un plazo de 10 días hábiles posteriores a al fecha en que el corredor ha hecho la solicitud por escrito, debe entregarle al corredor del vendedor una copia de verificación por escrito

Cuentas Escrow que Devengan Intereses

• Autorización por escrito de todas las partes antes de colocar los fondos en cuenta remunerada

• La autorización por escrito debe especificar quien tiene derecho a recibir los interesesdevengados

• El corredor, si está autorizado, puede recibir los intereses devengados

Mantenimiento de Registros• Los corredores deben mantener

registros empresariales, libros y cuentas en conformidad y disponible para la auditoría DBPR

• Debe conservar los registros durante cinco años y dos años más allá de un procedimiento judicial

7

Dinero para Mantener una Cuenta en Custodia • Los corredores pueden depositar $1,000 de fondos

personales o de corretaje en una cuenta en custodia• Los corredores pueden conservar hasta $5,000 de

fondos personales o de corretaje en una cuenta en custodia de administración de propiedades

• Las cuentas en custodia deben conciliarse cada mes• El corredor debe revisar, firmar y colocar las fechas de

las conciliaciones mensuales

Apropiación Indebida de Fondos en Custodia

• Los depósitos en custodia se deben mantener en una cuenta separada

• Commingle - MezclarEs la práctica ilegal de confundir los fondos de los otros con el dinero del corredor

• Conversión - Apropiación ilícitaControl no autorizado o uso de la propiedad personal de otra persona

Notificación y Procedimientos de Resolución

• Corredor no debe entregar fondos en custodia hasta que la transacción se cierre o con acuerdo de las partes

• El corredor tiene demandas en conflicto– Cuando el comprador y el vendedor hacen demandas

respecto al desembolso de los fondos en custodia que son incompatibles entre sí y no pueden ser resueltos

8

Si hay demandas en conflicto

– El corredor debe notificar a la FREC por escrito dentro de los 15 días hábiles posteriores a la recepción de demandas en conflicto

– Comenzar un procedimiento de resolución dentro de los 30 días hábiles de la recepción de la demanda en conflicto

Procedimiento de Resolución (Escape)• Mediación Informal, proceso no vinculante, resolución

negociada• Arbitraje, Fallo vinculante por terceros (previo

consentimiento de las partes)• Litigación

– Interpelación – el corredor no entabla un reclamo financiero

– Sentencia Declaratoria – un juez declara los derechos de cada parte a los fondos

• EDO Emisión de una orden de desembolso de Fondos de Custodia (Escrow Disbursement Order)

Orden de Desembolso de Fondos de Custodia (EDO)• La comisión FREC determina a quien le

corresponden los fondos en disputa• El corredor debe notificar a la FREC dentro de

los 10 días hábiles si el conflicto se resuelve o pasa al tribunal

9

Excepciones para la Notificación y los Procedimientos de Resolución

• Venta de propiedad del HUD• El incumplimiento de la cláusula de financiación en

un contrato• Notificación oportuna para cancelar un contrato de

condominio residencial (rescisión de 3 días hábilesreventa y 15 días para una unidad nueva)

Los corredores no están obligados a notificar a la FREC

o iniciar un procedimiento de solución en estas

situaciones

Duda de Buena Fé - Good faith doubt

• El corredor duda de la intención de cualquiera de las partes a actuar de buena fe de acuerdo con el contrato

• Notifica a la FREC por escrito dentro de los 15 días hábiles de tener la duda

• Comienza un procedimiento de resolucióndentro de los 30 días hábiles de tener la duda

Dinero recibido por servicios futuros

• El broker puede recibir comisiones adelantadas pero debe mantener el dinero en su cuenta de escrow hasta tanto el servicio sea prestado

• El Time-Share Act (Acta de tiempos compartidos) prohíbe que se cobren comisiones o cargos adelantados cuando se listan unidades de tiempo compartido

10

Listas de información de rentas

• Si la información de alquiler prevista en el contrato no es actual o precisa, el posible arrendatario podrá exigir dentro de los 30 días de la fecha del contrato un retorno de la cuota pagada

• Si el posible arrendatario no obtiene un alquiler, tiene derecho a que le reembolsen el 75% de la tasa pagada, si la demanda se hace dentro de los 30 días de la fecha del recibo

• La falta de información precisa y actualizada de alquiler es un delito menor de primer grado

Rol del licenciado como experto• Opinión del titulo, solo puede darla un abogado, no

un licenciado• Opinión de valor, el 475 FS permite dar una

opinión de valor (BPO), sin exagerar o tomar datos que no sean reales

• Puffing, termino usado cuando un licenciado exagera los beneficios de una propiedad

Compensación o Comisión del Broker• Establecida por acuerdo entre el broker y las

partes que se comprometen a pagar (comprador o vendedor, Landlord o Tenant)– Negociable entre el broker y su cliente– Por ley no puede ser regulado– No hay mínimo, ni máximo

• Gravámenes sobre viviendas por falta de pago de la comisión– Sólo se permite si el broker está autorizado

mediante un contrato– Debe haber obtenido una sentencia a su favor en

una corte

11

Leyes Antimonopolio• Las leyes antimonopolio protegen la

competencia y garantizan que no exista restricción en el comercio– Ley antimonopolio Sherman y Clayton– Comisión Federal de Comercio

• Es ilegal– Fijar las comisiones o cargos por servicios (fijación de

precios)– Conspirar para dividir áreas de mercado para evitar la

competencia (asignación de mercado)

Comisión del Sales Associates

• Debe ser pagado por el empleador del Sales Associates (Broker o developer); no directamente por el cliente (comprador o el vendedor, Propietario o Inquilino)

• La división de la comisión del Agente se determinará por acuerdo con el empleador/corredor

• Los Sales Associates no pueden funcionar de manera independiente

• Con la autorización escrita del Broker, el agente de cierre(Abogado o Compania de titulos), puede preparar un cheque a nombre de un Sales Associate por la parte de la comisión que le corresponda (no se permite ninguna autorización general)

F.S. 475, Parte IIILey de gravámenes de Comisión por ventas de Bienes Raíces Comerciales• Otorga al corredor derechos de retención en los ingresos netos del vendedor

en la venta de la propiedad comercial• Contrato de corretaje (contrato del listado) debe claramente establecer los

derechos de gravamen del corredor

F.S. 475, Part IVLey de Gravamen de la Comisión de Arrendamiento de Bienes Raíces Comerciales

• Otorga a un corredor derechos de retención por las comisiones obtenidas por el arrendamiento de bienes raíces comerciales

• Si el propietario se comprometió a pagar la comisión, el gravamen es en contra el interés del propietario en los bienes inmuebles

• Si el inquilino acordó pagar comisión, el derecho de retención es el derecho de arrendamiento del inquilino

12

Kickbacks (retornos)Sobornos, Descuentos, Comisiones no Ganadas

Los “fees” cobrados por servicios no inmobiliarios

– El comprador y el vendedor deben estar plenamente informados

– No se debe violar RESPA (ilegal para servicios de cierre, búsquedas de títulos, evaluaciones, etc.)

– La persona que recibe un pago debe ser titular de una licencia válida correspondiente en su caso (por ejemplo, licencia de originador de préstamos hipotecarios)

Comisiones por Referencias de Servicios Inmobiliarios

• Los titulares de licencias pueden compartir su comisión con el comprador o vendedor en la transacción (con la divulgación completa)

• No puede compartir la comisión con cualquier otra persona sin licencia

• No se puede pagar a una persona sin licencia por la recomendación de negocios de bienes raíces (prima por referencia de hasta $ 50 a excepción de un arrendatario)

Entidades de Real Estate

• El capítulo 475 define el término broker o corredor para incluir a cualquiera que sea sociosolidario, funcionario o director de una sociedad o corporación de corretaje

• El capítulo 475 prohíbe que una persona con licencia de agente de bienes raíces o asistente de corredor registrarse como socio general, funcionario o director de una corporación de corretaje

13

Entidades Comerciales que se Pueden Registrar Como Corredores de Bienes Raíces

• Único Propietario (Sole Proprietorship)• Sociedad Colectiva o General (General Partnership)• Sociedad Limitada (Limited Partnerships)• Sociedad de Responsabilidad Limitada (Limited

Liabilities Partnership)• Corporación

Único Propietario

• Propiedad de una persona• El propietario debe tener una licencia de

corredor válida• El nombre comercial debe estar registrado

en el DBPR y es el único responsable• Se termina con la muerte del broker

Sole Proprietorship

Sociedad Colectiva o General

• General o Limitada• Deben registrarse en la FREC• Dos o más personas que participan en negocios

juntos, al menos uno debe ser broker• Se crea por medio de un contrato escrito, oral o

acuerdo implícito• Cada uno es responsable de las deudas de la

sociedad• Un Sales associates o broker associate no puede

ser socio de esta entidad, solo actuar como“independent contractor” o empleado.

General Partnership

14

Sociedad Limitada• Se crea mediante un instrumento escrito presentado ante el

Departamento de Estado de la Florida (sunbiz.org)• Se debe registrar la sociedad limitada ante el DBPR• Debe haber uno o más General partner y uno o más Limited partner• Los Limited partner deben realizar una inversión de dinero en

efectivo o en propiedad - no de servicios• Los Limited partner tienen responsabilidad limitada• Un Sales associate o Broker associates pueden ser un Limited

partner pero no un General Partner• Por lo menos un General partner debe ser un broker activo• Los Limited partner no se registran ante el DBPR• Todos los General partner deben registrarse en el DBPR• Los General partner que realizan servicios de real estate deben ser

brokers activos

Limited Partnership

Sociedades de Responsabilidad Limitada

• Se registran en el Florida Secretary of State (sunbiz.org) y tambien en el DBPR (myfloridalicense.com)

• Debe haber al menos un broker con licencia activa• Ofrece protección de la responsabilidad personal• Los socios no están sujetos a las limitaciones impuestas a los

socios limitados en una sociedad limitada tradicional• El nombre de la sociedad de responsabilidad limitada debe incluir

en el nombre al final “Registered Limited Liabilities” o “LLP”

Limited Liability Partnership

Sociedad aparente(Ostensible partnership)

• Quasi Sociedad - Prohibidas por la ley• Cuando las acciones de dos o más personas

crean la apariencia de que existe una sociedad– Cada uno puede ser responsable de las deudas y los

agravios de la otra persona

• Sujeto a la suspensión de la licencia

15

Corporaciones• Una persona jurídica o entidad jurídica creada por la ley

– Presentación del acta constitutiva Dpto. de Estado de la Florida– Una corporación extranjera que está organizada bajo las leyes de

otro estado; pueden realizar actividades comerciales en Florida– Una Corporación doméstica que está constituida en Florida– Es manejada por la junta directiva y los funcionarios– Registrar la corporación con el DBPR– Por lo menos uno de los funcionarios o director debe ser un agente

activo– Los corredores activos e inactivos y las personas sin licencia pueden

prestar sus servicios como funcionarios y directores• Deben ser agentes activos para realizar servicios inmobiliarios

– Agentes sin licencia y directores se deben registrar ante el DBPR• Un agente de ventas no puede ser funcionario o director• Un agente de ventas puede ser accionista

Corporations

Muerte del Único Corredor Activo

• Si el único corredor activo de una sociedad o corporación de corretaje muere, renuncia o es destituido del cargo, la vacante debe llenarse dentro de los 14 días calendario

• Ningún nuevo negocio de corretaje puede llevarse a cabo hasta que un nuevo corredor activo se haya registrado en el DBPR

• La no sustitución oportuna del corredor provocará la cancelación de la inscripción y las licencias de todos los funcionarios y ejecutivos de venta pasaran a un estado inactivo involuntario

Compañías de Responsabilidad Limitada

• Las mejores características de una corporación y una sociedad– Protección contra la responsabilidad

personal– IRS trata LLC como una sociedad para

efectos impositivosLos ingresos se gravan una sola vez, como en una sociedad

Limited Liability Company

16

Trade name o nombre ficticio o de negocio

• El nombre de la empresa que no sea el nombre legal de la persona que hace negocio

• T/A “con el nombre comercial“• D/B/A “operar con el nombre ficticio de“• Nombre Ficticio se refiere al nombre registrado en el

Departamento de Estado• Los agentes de venta y asistentes de corredor deben tener

licencias emitidas con sus nombres legales (no bajo un nombre comercial)

Entidades que no pueden ser registradas

• Una corporación única (Corporation sole) – organización eclesiástica

• Una empresa conjunta (Joint Venture) – forma temporaria de acuerdo comercial

• Negocio de confianza (Business trust) – involucra su propio bien inmueble

• Asociación de Cooperativas – involucra su propia propiedad

• Asociaciones no incorporadas– un ejemplo es un grupo de propietarios de una subdivisión

Asistentes PersonalesSin Licencia• Tareas administrativas• No puede realizar tareas que requieren una licencia• Pueden acompañar a un prospecto a la casa no

enseñarla• No pueden informar nada acerca de una propiedad• No se puede pagar una comisión• Un titular de licencia que emplea asistentes sin licencia

– Debe cumplir con las leyes laborales estatales y federales

17

Asistentes PersonalesCon Licencia

• Puede prestar servicios de bienes raíces• Deben estar registrados con el corredor que lo emplea• El corredor debe pagar al asistente con licencia la

actividad de corretaje