Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERSIDAD DE CHILE FACULTAD DE CIENCIAS FISICAS Y MATEMATICAS DEPARTAMENTO DE INGENIERIA INDUSTRIAL
“EVALUACIÓN ESTRATÉGICA Y FINANCIERA DE LA COLOCACI ÓN DE UN CENTRO LOGÍSTICO EN LIMACHE”
TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGISTER EN GESTION Y DIRECCION DE EMPRESAS
PABLO CÉSAR VARAS VALDÉS
PROFESOR GUIA: RODRIGO BRICEÑO HOLA
MIEMBROS DE LA COMISION: GASTON HELD BARRANDEGUY
IGOR RIQUELME VASQUEZ
SANTIAGO DE CHILE Agosto, 2011
2
RESUMEN
El objetivo principal de este estudio tuvo por objeto la realización de una evaluación estratégica y financiera, a nivel de prefactibilidad, de la colocación de un centro logístico en un terreno ubicado en la comuna de Limache,
Para ello se realizó un exhaustivo estudio de mercado y técnico, a fin de acotar significativamente los riesgos de inversión
El estudio se inició con un análisis del entorno, realizándose investigaciones en terreno las cuales permitieron identificar la demanda de servicios logísticos y sus características.
Para ello se desarrollaron encuestas a las empresas ubicadas en el radio de influencia del estudio, obteniéndose como resultado un total de 18 empresas interesadas en un proyecto logístico, en donde un 95% de ellas se mostró a favor de servicios de almacenamiento, los cuales debían cumplir con altos estándares de infraestructura y seguridad.
Paralelamente, se realizó un estudio técnico, donde se estudió el plan regulador, se realizaron entrevistas con el SAG, y las municipalidades, con lo cual se logró dilucidar las restricciones relativas al uso de suelo, y a la factibilidad legal de materializar la construcción de un centro logístico.
Asimismo se procedió a definir los servicios logísticos, que resultaron, ser servicios orientados a bodegas, junto con oficinas, los cuales deben ser potenciados con infraestructura de alto estándar, como accesos amplios y expeditos, iluminación, amplio patios de maniobras para la carga y descarga de los camiones, junto con sistemas de seguridad.
Una vez concluido los estudios anteriores fue posible cuantificar la demanda, obteniéndose como resultado una demanda potencial de 36.000 m2 por espacios para bodegas, y una disposición a pagar de 0,19 uf/m2. Finalmente se definió el modelo de negocios apropiado, en el cual se cobra por espacios para arriendo de bodegas y arriendo de oficinas.
Como conclusión de esta investigación, se establece que existe una demanda potencial necesaria para realizar una inversión en un proyecto de estas características, que es del orden de los 3.200 $MM, junto con indicadores económicos que alientan la inversión, obteniéndose para el proyecto financiado un VAN de 533 $MM y una TIR del 20%.
3
AGRADECIMIENTOS
A mi familia que me apoyo en todo momento, especialmente a mi padre, que con su,
amor, colaboración y compañía hizo esto posible.
4
INDICE
1 Introducción.................................................................................................................................... 6
2 Objetivos ........................................................................................................................................ 7
2.1 Objetivo General: ................................................................................................................... 7
2.2 Resultados esperados: .......................................................................................................... 7
3 Marco conceptual .......................................................................................................................... 8
4 Viabilidad Comercial del Proyecto .............................................................................................. 9
4.1 Análisis de la situación Actual .............................................................................................. 9
4.1.1 Análisis del entorno ............................................................................ 9
4.1.2 Existencia de oferta de galpones y de bodegas cerca de la zona 0 ... 9
4.1.3 Existencia de Polo Industrial de desarrollo a 3,5 km de la zona 0 .... 10
4.1.4 Identificación de la localización de dintistas Industrias ................... 11
4.1.5 Análisis de Rutas Adyacentes .......................................................... 12
4.1.6 Reuniones con Municipalidades ....................................................... 13
4.1.7 Identificación de la Competencia ...................................................... 14
4.1.8 Entrevista a Clientes del C.L. de la Competencia ............................. 16
4.1.9 Identificación de la demanda de servicios logísticos ........................ 18
4.1.10 Encuestas a Potenciales Clientes..................................................... 19
4.1.11 Resultados de las Encuestas ........................................................... 19
4.1.12 Entrevista Complementaria a Empresas .......................................... 34
4.1.13 Potencial de crecimiento de los clientes ........................................... 35
4.1.14 Análisis FODA .................................................................................. 40
4.2 Análisis de la situación Proyectada .................................................................................... 42
4.2.1 Determinar la magnitud de la demanda ............................................ 42
4.3 Determinar La estrategia Comercial del Proyecto ............................................................ 44
4.3.1 Definir Tipo de Servicio ..................................................................... 46
4.3.2 Definir Precios .................................................................................. 47
4.3.3 Definir Promoción ............................................................................. 48
5 Viabilidad Técnica del Proyecto ................................................................................................. 50
5.1 Plan Regulador .................................................................................................................... 50
5.2 Análisis Ambiental ............................................................................................................... 51
5.3 Entrevistas con SAG ........................................................................................................... 52
5
5.4 Permisos y Derechos Municipales ..................................................................................... 53
5.5 Accesos a Terrenos ............................................................................................................. 55
5.6 Habilitación del terreno, relleno del terreno, nivelación de terreno ................................. 58
5.7 Capacidad o porcentaje de ocupación del suelo .............................................................. 59
5.8 Infraestructura relacionada a galpones ............................................................................. 62
5.9 Definición de Operaciones .................................................................................................. 62
5.10 Layout en función de las operaciones ............................................................................... 63
5.11 Calidad de los Recursos Humanos .................................................................................... 64
6 Inversiones, Costos y Beneficios del proyecto ......................................................................... 66
6.1 Inversiones ........................................................................................................................... 66
6.2 Costos Fijos .......................................................................................................................... 70
6.3 Costos Variables .................................................................................................................. 71
6.4 Ingresos ................................................................................................................................ 72
7 Determinar la Rentabilidad de la Inversión ............................................................................... 74
7.1 Flujo de Caja ........................................................................................................................ 74
7.2 VAN ........................................................................................................................................ 74
7.3 TIR .......................................................................................................................................... 74
8 Análisis de Financiamiento ......................................................................................................... 75
9 Análisis de Sensibilidad .............................................................................................................. 77
10 Conclusiones y recomendaciones ......................................................................................... 79
11 Bibliografía ............................................................................................................................... 81
12 ANEXOS ................................................................................................................................... 82
6
1 Introducción
En la actualidad se dispone de un terreno de una superficie aproximada de 35.000 mt2,
ubicado en la comuna de Limache, específicamente en el sector nororiente de la
intersección de la Ruta 60 Ch con la Ruta F-190, emplazado en un sector semiurbano,
Con conectividad a localidades urbanas relativamente cercanas. En efecto, hacia
Concón por el poniente, Quintero hacia el norte, la comuna de Quillota hacia el oriente y
la localidades directa de Limache. Este terreno se encuentra en desuso, y dadas las
características del entorno, y a la posible demanda de infraestructura y servicios
logísticos, surge una oportunidad de negocio, la cual consiste en construir un centro
logístico que permita satisfacer la demanda de servicios de esta naturaleza.
7
2 Objetivos
2.1 Objetivo General:
1. Realizar una evaluación estratégica y financiera, a nivel de prefactibilidad, de la
colocación de un centro logístico en la comuna de Limache.
Objetivos específicos:
1. Establecer la viabilidad comercial del proyecto.
2. Establecer la viabilidad técnica del proyecto.
3. Determinar la magnitud de inversiones, costos y beneficios del proyecto.
4. Determinar la rentabilidad de la inversión.
2.2 Resultados esperados:
El resultado del presente estudio tiene por finalidad ratificar la posibilidad real de
materializar un centro logístico en el terreno ubicado en la comuna de Limache,
habiendo realizado un exhaustivo estudio de mercado y estudio técnico, pudiendo de
esta forma haber acotado significativamente los riesgos de inversión.
8
3 Marco conceptual
Para la realización de esta investigación, es necesario considerar las tipologías de
centros logísticos, para lo cual es importante mencionar que:
A. Existen Centros Logísticos orientados a operaciones con base en un modo técnico
de transporte, como los Centros Integrados de Mercancías orientados a la carga por
autotransporte.
B. Otros Centros Logísticos basan su desarrollo en las operaciones generadas en un
nodo de transferencia intermodal en una terminal modal, como las Zonas de
Actividades Logísticas Portuarias, los Centros Logísticos Aeroportuarios y los
Interpuestos.
C. Algunos Centros Logísticos son equipamientos específicos para la distribución física
de mercancías en zonas urbanas con restricciones en la traza vial y/o derivadas de
estrategias de protección patrimonial, como las Micro Plataformas Logísticas Urbanas
para centros históricos.
D. También existen Centros Logísticos generados por las necesidades logísticas
específicas de una corporación, denominados de manera general como Soportes
Logísticos Corporativos o Centros de Distribución, que últimamente empiezan a
localizarse en desarrollos inmobiliarios especializados o “parques logísticos”.
La factibilidad de un Proyecto de Centro Logístico está por un lado vinculada a la
demanda de servicios de logística y transporte de cargas, que en gran medida definen
el tipo de proyecto al que debe orientarse un Centro Logístico, y por otro, a una micro
localización acertada y a unas características de la infraestructura adecuadas para la
producción de los servicios de logística y transporte de cargas que el mercado
demanda.
Por lo tanto las características de la demanda y finalmente el estudio de viabilidad
comercial determinarán a que tipología corresponderá el centro logístico a evaluar.
9
4 Viabilidad Comercial del Proyecto
El estudio de la viabilidad comercial del proyecto indicará si el mercado es o no
sensible a los servicios ofrecidos y a la aceptabilidad que tienen éstos.
Se determinará el mercado potencial, se cuantificará la demanda e ingresos de
operación, como los costos e inversiones correspondientes.
4.1 Análisis de la situación Actual
4.1.1 Análisis del entorno
Existe producción en zonas entorno a la ruta 60 Ch, del km 0 al Km 45, de madera,
palta, tomate, y avícola. Si bien es cierto que la zona de Quillota, Limache y La Cruz
son por zona climática y suelos agrícolas abundantes productores de paltas, tomates,
chirimoya, lúcumas , aloe vera, en el entorno más próximo a la ruta 60 CH, entre el
empalme a la ruta 5 Norte y su conectividad al poniente ( Viña del Mar , Concón,
Quintero, etc. ) , en que se emplaza el terreno, se puede apreciar que sus principales
productos agrícolas corresponden a extensas zonas de palta Hass , y tomates,
básicamente en invernaderos. La otra producción de cierta relevancia es la producción
avícola, en pabellones, en que el producto principal es el huevo. Más hacia Viña del
Mar, nos encontramos con una producción de madera elaborada, la cual se basa en
procesar dimensionadamente maderas nacionales e importadas, para uso de finas
terminaciones.
4.1.2 Existencia de oferta de galpones y de bodegas cerca de la zona Cero
Si bien es cierto que existen galpones destinado a uso de bodegaje en las cercanías del
terreno o zona 0, de acuerdo con información proporcionada por los propios locatarios o
arrendatarios, éstos son considerados de un estándar insuficiente o inferior a los
requerimientos de los usuarios. De hecho se consideran precarios los cercos de los
galpones, insuficiente seguridad por falta de control de acceso, cámaras de circuito
cerrado, falta de pavimento adecuado en áreas de estacionamiento, se requieren
10
galpones con extractores e impulsores, se requiere que existan oficinas tipo módulo
conteiner, dotado de servicios y aire acondicionado de preferencia en el interior del
galpón, por lo que estas bodegas no permiten satisfacer la demanda de servicio de
bodegas para empresas que requieren cierto estándar de calidad.
4.1.3 Existencia de Polo Industrial de desarrollo a 3,5 km de la zona Cero
A una distancia de aproximadamente 3.5 km al poniente del terreno, entre la ruta 60Ch
y el camino F.32, se emplaza un sector o loteo industrial, bastante consolidado,
constituyendo un polo de desarrollo. Se identificó este sector, que cuenta con un
número importante de empresas, de distintos rubros, en efecto se realizó un
levantamiento completo o catastro de ellas, identificándolo como un sector de total
importancia en la investigación para el proyecto debido al nivel de las empresas y a la
relevancia zonal y regional de su producción. En efecto, se catastraron más de 40
empresas en este polo industrial, en las que destacan las siguientes empresas:
• Coca Cola.
• Aristía.
• Transportes de combustible Ansfer.
• Transporte de combustible Transcomb.
• Quesos Mulpulmo.
• Productos Fernández.
• Bresler.
• Cervecería Chile
• Entre otras.
Serán finalmente éstas empresas, parte importante de las empresas que se
encuestarán en una etapa siguiente. De aquí pueden surgir clientes interesados ya sea
por déficit de capacidad o por buscar un mayor estándar de los servicios que
actualmente se ofertan.
11
4.1.4 Identificación de la localización de dintistas Industrias
a) Industria de Paltas
La producción de paltas en el sector de Quillota, Limache y La Cruz, está
cooperativizada en un alto porcentaje (según información obtenida de las visitas a
terreno esto es del orden del 90 %). La Empresa encargada de manejar y gestionar
todo el proceso de exportación es Propal. Esta empresa retira el producto de las
parcelas o fundos productores de paltas mediante camiones frigoríficos, el que es
previamente seleccionado e higienizado para su transporte, directamente a los barcos
frigoríficos que lo llevará a su destino.
Por lo anterior esta industria no requiere servicios adicionales que pudiesen ser
mercado objetivo del proyecto.
b) Industria de Tomates
Del análisis producto de la información obtenida en las visitas a terreno, se puede
establecer que, la producción de tomates en la zona de Quillota y principalmente
Limache, es enviada en su mayor parte a la industria salsera. Las industrias salseras
retiran el producto directamente de los sectores productivos a granel y en bin (cajas
especiales de madera) y pasan directamente al proceso productivo de la industria
fabricante de salsas y productos derivados del tomate. Por lo anterior esta industria no
constituye un mercado objetivo para el proyecto, ya que en su forma de producción y
disposición final no requieren servicios adicionales.
c) Industria Maderera
La industria de madera en esta zona corresponde a maderas nativas y exóticas, que no
corresponden a producción de la zona sino que son traídas del sur y del exterior con la
finalidad de cubrir el mercado regional de madera elaborada y dimensionada, para usos
de terminaciones finas en construcción y muebles finos. De esta forma no constituye
un mercado objetivo para el proyecto por no requerir servicios adicionales a los que
necesita para su gestión comercial.
12
d) Industria Avícola.
Las granjas avícolas emplazadas en la zona de Quillota, desde la ruta 5 norte hacia el
poniente, que se visualizan llamativamente desde la ruta 60 CH, son en su totalidad
productoras de huevos. Son enviados al mercado regional y parte al mercado de la
deshidratación de este producto, no requiriendo servicios adicionales a los usados en
su cadena de producción y disposición final, por lo que no constituyen un mercado
objetivo para el proyecto.
4.1.5 Análisis de Rutas Adyacentes
Previo a definir las rutas de interés para el desarrollo del proyecto se realizó una visita
para localizar la ubicación exacta del terreno y a partir de ello se definieron las posibles
rutas de acuerdo a la información obtenida de los mapas camineros y mapas satelitales
de la región. Considerando que el terreno se emplaza en la ruta 60 Ch con la ruta F-
190, aproximadamente a 41 km de la ruta 5 Norte, se definió un área comprendida
entre la ruta 5 Norte por el oriente y Concón por el poniente y Quintero hacia el norte.
En efecto se procedió a recabar toda la información relevante para el estudio en las
siguientes rutas:
• Ruta 60 Ch. En el entorno a esta ruta y a partir del km 0.0 (cruce con la ruta 5
Norte) nos encontramos con una serie de industrias y centros comerciales. Como
se mencionó anteriormente existen grandes áreas de producción de paltas Hass
y tomates, como grandes extensiones de pabellones avícolas y lo más relevante
en las cercanías del terreno o zona 0, existe un loteo industrial consolidado
emplazado a 3.5 km al poniente. Continuando por esta ruta en dirección a Viña
del Mar no se apreciaron industrias relevantes, sino por el contrario grandes
extensiones de terreno sin ningún tipo de construcción salvo el aeródromo de
Viña del Mar.
• Ruta F-190. Esta ruta nace en la ruta 60 Ch y se conecta a Quintero-Ventanas.
En las áreas adyacentes a esta ruta no existen actividades industriales
13
relevantes para el estudio, sólo se detectó plantaciones de eucaliptus, pozos de
extracciones de áridos, etc.
• Ruta F-32. Esta ruta también nace en la ruta 60Ch y conecta Concón Con. La
actividad industrial más relevante corresponde a la producción de la Empresa
ENAP. Esta industria genera una serie de otras empresas que están emplazadas
en el loteo Industrial emplazado en el Km 44 de la ruta 60Ch, tales como
transporte de combustible, transporte de gas y de actividades afines.
Ante la falta de clientes potenciales se amplió el radio de investigación a otros sectores,
como por ejemplo la ruta 5, donde finalmente de logró establecer potenciales empresas
a ser encuestadas, como por ejemplo Sodimac, entre otras.
De hecho, se realizaron levantamientos de información de sectores como Quillota en
que se encuestó a las empresas HOMECENTER, EASY, como las más relevantes.
Además se investigó a la empresa de alimentos emplazada al sur de la ruta 60 CH a la
altura del km 12 (Puente San Isidro) ADELCO la que también fue encuestada. Como
investigación ampliada se encuestó a las empresas CERVECERAS CHILE S.A. y DyS,
emplazadas en la ruta 5 norte a la salida de Santiago en el núcleo industrial de
Quilicura.
4.1.6 Reuniones con Municipalidades
Tomando en cuenta que el terreno pertenece a la comuna de Limache, pero que la
mayor cantidad de empresas relevantes para el estudio se emplazan en Concón, se
efectuaron sendas visitas a ambos municipios, con la finalidad de obtener información
relativa a las empresas relevantes que tiene registrado cada municipio. De hecho tanto
el municipio de Limache como el de Concón proporcionaron listados con las empresas
de su registro. Además se consultó en la Municipalidad de Limache sobre el Plan
Regulador que norma las actividades diversas y zonales en su comuna. La información
que se obtuvo oficialmente a través del Director de Obras Municipales de la comuna de
Limache fue que su plan regulador comunal no tiene una definición específica para el
14
sector donde se emplaza el terreno y que el uso de suelo lo define el Servicio Agrícola y
Ganadero (SAG).
4.1.7 Identificación de la Competencia
El estudio de la competencia es fundamental por varias razones. La estrategia
comercial que se defina para el proyecto no puede ser indiferente a ésta. Es preciso
conocer las estrategias que sigue la competencia para aprovechar sus ventajas y evitar
sus desventajas; al mismo tiempo, la competencia se constituye en una buena fuente
de información para calcular las posibilidades de captarle mercado y también para el
cálculo de los costos probables involucrados.
El mercado competidor directo, entendiendo por ello las empresas que ofrecen servicios
similares a los del presente proyecto, posee connotaciones importantes que es
necesario considerar en la evaluación. Es imprescindible conocer la estrategia
comercial que éstas desarrollan para enfrentar de mejor manera su competencia en el
mercado. De esta forma cada antecedente que se conozca de ellas se utilizará en la
definición de la propia estrategia que tendrá el proyecto.
Así, por ejemplo resulta fundamental conocer los precios a los que ofrecen sus
servicios, quienes son sus clientes, sus proveedores.
La investigación en terreno ha podido identificar a la competencia, la cual corresponde
a un Centro Logístico ubicado en el Parque Industrial de la comuna de Concón,
precisamente en el kilometro 44 de la ruta 60, 4 kilómetros al poniente del terreno.
La empresa corresponde a un centro logístico de aproximadamente media hectárea, la
cual ofrece servicios de bodegaje y servicios de arriendo de oficinas. La empresa ofrece
4 galpones para uso de bodegajes y cuenta con 12 oficinas. En la actualidad la totalidad
de las bodegas como las oficinas se encuentran arrendadas.
La superficie de esta empresa es de aproximadamente 6.000 m2, y la dimensión de sus
galpones es de aproximadamente 20 metros de ancho por 25 metros de fondo.
15
Ilustración 1: Ubicación de la Competencia
Fuente: Google Earth
1. Los clientes de la competencia :
En la siguiente tabla, se encuentran identificados los 3 clientes que actualmente
arriendan galpones destinados a satisfacer sus necesidades de almacenamiento de
productos. Se puede observar que estos 3 clientes corresponden a empresas de
industrias distintas, correspondientes al sector minero, de alimentación, y a la industria
del pisco.
Tabla 1: Los Clientes de La competencia
Empresa Descripción
1. Empresa Contratista de Codelco Arrienda 2 bodegas para el almacenaje de productos concentrados.
2. Junaeb Arrienda 1 bodega para el almacenaje de productos alimenticios.
3. Pisco Capel Arrienda 1 bodega para el almacenaje de cajas.
Fuente: Elaboración Propia.
2. Las tarifas de la competencia:
De la información recabada de las investigaciones realizadas en terreno, fue posible
obtener los precios que pagan los clientes de la competencia por concepto de arriendo
de bodegas y arriendos de oficinas, los que se detallan a continuación:
16
Tabla 2: Tarifas de la Competencia
Servicio Precio
Arriendo de Bodegas $ 2.000.000 mensuales
Arriendo de Oficinas $ 400.000 - $420.000 mensuales
Fuente: Elaboración Propia.
3. Datos generales de la competencia:
Además fue posible obtener información acerca de la empresa constructora que estuvo
a cargo de la construcción del centro logístico de la competencia, junto con los datos
del arquitecto a cargo.
Tabla 3: Datos Generales de la Competencia
Constructora del C.L Constructora Pacífico
Arquitecto de la Constructora del C.L Jorge Araneda
Fuente: Elaboración Propia.
4.1.8 Entrevista a Clientes del C.L. de la Competencia
Se realizó una entrevista a los clientes de la competencia, con el objetivo de recoger
sus opiniones, y su satisfacción con el proyecto, con el objetivo de conocer los aspectos
positivos y negativos del C.L, y de esta forma incorporarlos en el proyecto. Los
Resultados se presentan en la siguiente tabla.
17
Tabla 4: Comentarios y Falencias de los Clientes Encuestados
Clientes Comentarios - Falencias
Productos Fernández
Requiere mayor capacidad de bodegaje y cámaras de frío. Además manifiesta que es fundamental para su empresa tener un efectivo sistema de seguridad, de preferencia cámaras de vigilancia continua y servicio de control de acceso y vigilancia mediante guardias las 24 horas del día.
Empresa D&S
Requiere amplias bodegas o galpones cerrados, para acopios en altura y trabajo con sistema grúa horquilla. Además requiere bodegas refrigeradas o cámaras de frio. Manifiesta que es muy deseable contar con modernas oficinas equipadas y con aire acondicionado, baños y duchas. Esta empresa considera fundamental contar con un sistema efectivo de seguridad en forma permanente (cámaras de vigilancia, control de acceso, guardias de seguridad, iluminación total del loteo).
Prodalysa
Requiere mayor capacidad de bodegaje volumétrico. Requieren que el loteo sea con una buena iluminación nocturna y con un efectivo sistema de seguridad. Manifiestan que requieren al interior del galpón oficinas con aire acondicionado.
JUCER LTDA
Requieren bodegas más amplias para almacenaje de productos alimenticios, frutas, verduras etc. Es imprescindible para esta empresa que el recinto no tenga tierra en la periferia de los galpones. Requieren que los cierros de cerámica o ladrillo tipo princesa. Vigilancia con cámaras y control de acceso, iluminación de buena calidad en interior y exterior de los galpones.
Pisco Capel
Requiere bodegas más amplias y con mayor capacidad de acopio en altura, trabajos con grúa horquilla. Baños de buena calidad, agua caliente, calefacción y duchas. Oficinas dobles con aire acondicionado. Vigilancia con cámaras y servicios de teléfonos y control de portería.
Quesos MULPULMO
Cámaras de frio para productos lácteos y frigorífico. Mayor capacidad de almacenaje refrigerado. Baños y duchas. Vigilancia con cámaras, guardias de seguridad, una buena iluminación nocturna y anexos telefónicos.
Fuente: Elaboración Propia.
18
Tabla 5: Comentarios y Falencias de los Clientes Encuestados (Cont.)
Clientes Comentarios - Falencias
UNILEVER Cámaras frigoríficas, oficinas dobles, con aire acondicionado. Baños de buena calidad con red de agua caliente, cocina y lugar de alimentación. Requieren mayor cantidad de bodegaje, amplia zona de bodegaje.
Cervecería Chile
Requiere mayor capacidad de bodegajes con sistema de grúa - horquilla. Vigilancia efectiva con cámaras, guardias de seguridad y control de acceso. Oficinas doble piso, baños con sistema de duchas, calefacción, aire acondicionado. Requieren mayor cantidad de galpones con altura importante para bodegajes con pallet.
COCA COLA
Se requiere bodegas con altura importante para trabajar con grúas horquilla. Iluminación de buena calidad en el interior y exterior .Sistema de vigilancia con cámaras, control de ingreso a la zona de galpones, oficinas dobles con aire acondicionado, sistema de extracción e impulsión de aire, bodegas forradas.
Empresa Agrosuper
Se requiere galpones con bodegas refrigeradas de volumen importante. Oficinas dobles con aire acondicionado, baños con duchas. Sistema de vigilancia tanto en el interior de los galpones como en el exterior de las bodegas. Teléfonos y sistema de anexos con administración y portería. Buen sistema de iluminación.
SODIMAC
Se requiere bodegas de volumen importante, que sean compatibles con sistema de trabajo con grúas horquilla y trabajos con sistema paletizado. Sistema de vigilancia con cámaras, servicio de guardias de seguridad y control de ingreso. Oficinas en interior de las bodegas, con baños y duchas. Sistema de iluminación de buena calidad, red húmeda para casos de incendio.
Fuente: Elaboración Propia.
4.1.9 Identificación de la demanda de servicios logísticos
Una vez analizada la situación actual, analizado el entorno, habiendo identificado la
ubicación de las distintas empresas e industrias, estudiado las rutas cercanas al terreno
19
y habiendo realizado visitas a las Municipalidades de Concón y Limache, se procedió a
identificar la demanda de servicios logísticos y tipos de servicios logísticos, ya sea
orientado a transporte de carga, almacenaje, manejo de carga, control de stock,
distribución o factoring de bodega, a través de encuestas y entrevistas.
4.1.10 Encuestas a Potenciales Clientes
Se diseñó una encuesta (Ver Anexo 1: “Encuesta logística aplicada a productores y
empresas de Limache, Quillota, Concón”), la cual contiene preguntas abiertas y otras
específicas, con el objetivo de comprobar si existía por parte de las empresas
encuestadas necesidad de servicios logísticos, cuáles eran éstos, y su disposición a
pagar.
Aspecto relevante a destacar de estas encuestas, es que se logró que la contestaran
tanto jefes de servicio como gerentes, es decir, personas que toman decisiones dentro
de sus respectivas empresas. Estas encuestas se muestran en el Anexo 8: “Resultado
encuestas”.
4.1.11 Resultados de las Encuestas
A continuación se presentan los principales resultados obtenidos de las encuestas
realizadas a las empresas, donde se reconocen a aquellas que muestran interés por el
proyecto, su ubicación, a qué tipo de cliente corresponden según el sector industrial al
cual pertenecen, su preferencia por los servicios ofrecidos en la encuesta, su necesidad
de servicios de bodegaje, su volumen demandado y qué atributos valoran.
a) Empresas interesadas en el proyecto
De las 40 empresas encuestadas un total de 18 empresas, es decir el 45 por ciento, se
manifestó interesada en algunos de los servicios ofrecidos en las encuestas. A
continuación se muestra el listado de las empresas interesadas:
20
Tabla 6: Empresas Interesadas en Servicios Logísticos
Empresa Comuna
1 Coca-Cola Concón
2 Unilever Concón
3 Productos Fernández (PF) Concón
4 MULPULMO Concón
5 DSM Concón
6 JUCER LTDA. Concón
7 TRANS. A.P.P Concón
8 SOCIED. TRANS. TRASV. Concón
9 PRODALYSA Concón
10 ACQ Hijuelas
11 NEXO Concón
12 PRODALAM Concón
13 GPI Concón
14 SODIMAC La Calera
15 AGROSUPER Hijuelas
16 EASY Quillota
17 CERVECERÍA CHILE Santiago
18 D&S Santiago
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
b) Ubicación de la empresas interesadas en el proyecto
Como se expone en las tablas anteriores, no solo se interesaron empresas cercanas al
futuro C.L sino también mostraron interés empresas pertenecientes a comunas
aledañas. Esto se explica por el tamaño y grado de competencia que experimentan las
empresas en cuestión, por lo que su relativa lejanía con el terreno, no es impedimento
para su interés.
21
Del total de empresas interesadas, 12 de ellas pertenecen al Parque Industrial de
Concón. En particular; Coca-Cola, Nexxo, Prodalam, Transportes ADP, DSM,
Prodalysa, Jucer, Transportes Transviña, PF, Unilever, Mulpulmo y Cervecería Chile
conforman este grupo, y la ilustración 1 muestra su ubicación a 3,5 kilómetros del
terreno que albergará el futuro C.L.
Ilustración 2: Localización Del Polo Industrial
Fuente: Google Earth.
Fuera del Polo industrial, y a lo largo de la ruta 60, se reconocen cuatro empresas que
mostraron interés por el C.L. En particular; Easy, Sodimac, Agrosuper y Agrocomercial
Quillota pertenecen a este grupo, y la ilustración 2 muestra sus ubicaciones.
Ilustración
Por último, la ilustración
emplazamiento se establece a
localización de D&S, emplazada a la salida de Santiago.
22
Ilustración 3: Localización de Empresas Ubicadas a lo Largo de la Ruta 60
Fuente: Google Earth.
ilustración 3 muestra la ubicación de la empresa GPI
emplazamiento se establece a menos de 100 metros del terreno-
emplazada a la salida de Santiago.
Ilustración 4: Localización de GPI
Fuente: Google Earth.
: Localización de Empresas Ubicadas a lo Largo de la Ruta 60
muestra la ubicación de la empresa GPI -cuyo
- y la figura 4 expone la
23
Ilustración 5: Localización de D&S
Fuente: Google Earth.
c) Tipo de Cliente según Sector
De las empresas interesadas en el proyecto, un 28 por ciento de éstas pertenecen al
sector de alimentos y le precede el sector de combustibles con un 22 por ciento. La
ilustración 5 muestra la distribución porcentual de las empresas que mostraron interés
según el sector al cual pertenecen.
Ilustración 6: Distribución Porcentual de Empresas Interesadas Según Tipo de Sector
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
28%
22%17%
17%
11%
6% Sector alimentos
Sector combustible
Sector Industrial
Sector retail
Sector Bebidas
Otros
24
d) Preferencia de Servicios
A continuación se presentan los servicios que mostraron mayor aceptación por parte de
las empresas encuestadas:
Tabla 7: Distribución Porcentual de Servicios con Mayor Aceptación
Servicio Porcentaje de Aceptación
Bodega 94%
Transporte 44%
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
Tabla 8: Distribución Porcentual de Servicios con Mayor Aceptación (Cont.)
Servicio Porcentaje de Aceptación
Manejo de carga 39%
Arriendo de terreno (aparcar camiones) 44%
Arriendo equipado 72%
Control de Stock 22%
Bodega y Transporte 39%
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
Como se observa en la tabla anterior, casi todas las empresas se mostraron
interesadas en el servicio de bodegas, y un número muy por detrás, pero relativamente
significativo, mostró su interés en los servicios de transporte de carga junto con arriendo
de los terrenos.
e) Servicio de Bodegas
Es importante señalar que
servicio de bodegas, existe un 70 por ciento
refrigeración, frente a un 30 por ciento que sí
Ilustración
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
Sin embargo, se ha observado en el mercado que las empresas generalmente no
arriendan bodegas refrigeradas, sino que son ellas las que con sus recursos, compran
las maquinas que permiten enfriar sus productos.
revisar más en profundidad, para su posterior incorporación en el modelo de negocios
f) Cantidad de almacenamiento
A continuación se muestra la cantidad de
necesitan almacenar mensualmente
25
Servicio de Bodegas
Es importante señalar que, de las empresas que manifestaron su preferencia por el
as, existe un 70 por ciento que no requeriría bodegas
refrigeración, frente a un 30 por ciento que sí requeriría.
Ilustración 7: Distribución de Requerimientos de Refrigeración
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
, se ha observado en el mercado que las empresas generalmente no
arriendan bodegas refrigeradas, sino que son ellas las que con sus recursos, compran
maquinas que permiten enfriar sus productos. Por lo tanto esta distinción, se debe
revisar más en profundidad, para su posterior incorporación en el modelo de negocios
de almacenamiento demandado por las empresas
A continuación se muestra la cantidad de producto que las empresas interesadas
mensualmente en bodegas.
70%
30%bodegas sin refrigeración
bodegas con refrigeración
de las empresas que manifestaron su preferencia por el
requeriría bodegas con
Requerimientos de Refrigeración
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
, se ha observado en el mercado que las empresas generalmente no
arriendan bodegas refrigeradas, sino que son ellas las que con sus recursos, compran
Por lo tanto esta distinción, se debe
revisar más en profundidad, para su posterior incorporación en el modelo de negocios.
demandado por las empresas
que las empresas interesadas
bodegas sin refrigeración
bodegas con refrigeración
26
Tabla 9: Cantidad Mensual que se Necesita Almacenar
Empresa Cantidad que se requiere
almacenar Mensualmente
Coca Cola 1.000 Pallets
Unilever 16500 Cajas
PF 500 Toneladas
Mulpulmo 100 Toneladas
Dsm Sin Información
Jucer 400 Toneladas
Trans App. 100 Toneladas
Soc. tranp. Transviña
Sin Información
Prodalysa 100 Toneladas
ACQ 834 Pallets
Nexxo 80 Toneladas
Prodalam 150 Toneladas
GPI Sin Información
Sodimac 800 Toneladas
Agrosuper 300 Toneladas
Easy 500 Toneladas
Cervecería Ch. 500 Pallets
D&S 4800 m3
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada.
Dado que la mayoría de los sistemas de gestión de bodegas proponen por defecto el
uso de Racks como equipamiento para el almacenaje, es de interés determinar, para
cada empresa que proporcionó información sobre la cantidad de productos que
necesita almacenar mensualmente, la cantidad de pallets que eventualmente tendrían
que manipular en un centro de almacenamiento que contara con el equipamiento
descrito al principio de este párrafo. De las 18 empresas que mostraron interés, dos de
ellas proporcionaron el flujo de pallets que necesitan almacenar. Con el fin de obtener
una aproximación (si es que no buena, adecuada) para el flujo de pallets asociado a
aquellas empresas que proporcionaron información de almacenamiento en toneladas,
considérese el caso en que estas empresas externalizan completamente el
almacenamiento de sus productos. En este caso, la flota de distribución (ya sea propia
27
o tercerizada) impone restricciones de volumen y carga que se puede movilizar entre la
planta de producción y el centro de almacenaje contratado. La tabla 6 muestra las
características de distintos tipos de vehículos utilizados habitualmente en el transporte
de carga.
Tabla 10: Características de Vehículos Utilizados en Transporte de Carga
Flota Carga útil (Ton)
Largo (m)
Ancho (m)
Alto (m)
Superficie Útil (m^2)
Volumen (m^3)
Pallets Norma EEUU
Furgoneta Tipo 1
0,35 1,5 1,1 1,2 1,65 2 1
Furgoneta Tipo 2
1 2,7 1,2 1,25 3,24 7 3
Furgón Tipo 1
2 3,5 1,25 1,75 4,375 12 4
Camión Tipo 1
2 3,6 2,1 2,1 7,56 16 6
Camión Tipo 2
3 4,5 2,1 2,2 9,45 20 8
Camión Tipo 3
5 5,5 2,2 2,3 12,1 27 10
Camión Tipo 4
7 6 2,3 2,4 13,8 33 11
Camión Tipo 5
10 6,2 2,4 2,5 14,88 37 12
Camión Tipo 6
12 7,2 2,4 2,6 17,28 43 14
Camión Tipo 7
16 8 2,4 2,6 19,2 50 16
Trailer Tipo 1
24 13,6 2,4 2,6 32,64 80 27
Fuente: http://www.tsftrans.com/flota.asp
Como se puede apreciar, existe una correlación positiva entre la carga útil que pueden
llevar los vehículos y la cantidad de pallets1 que pueden transportar. La ilustración 7
muestra la dispersión de estos valores junto a la recta de ajuste asociada.
1 Las dimensiones del Pallet considerado corresponden a 1,21 x 1,02, que son aquellas más utilizadas en EEUU. ISO
Standard 6780: Flat pallets for intercontinental materials handling—Principal dimensions and tolerances.
28
Ilustración 8: Regresión Lineal de Pallets Transportados con Respecto a la Carga Útil
Fuente: Elaboración Propia.
En base a la regresión lineal por mínimos cuadrados ordinarios expuesta en la
ilustración anterior, y asumiendo que los pallets no son modificados en el centro de
almacenaje, se determinó el número de pallets que manipulan las empresas vinculadas
a las hipótesis establecidas. La tabla 8 expone el flujo de pallets para estas empresas.
Tabla 11: Pallets Movilizados por las Empresas Bajo Hipótesis
Empresa Toneladas Pallets
EU
PF 500 473
Mulpulmo 100 97
Jucer 400 379
Trans App. 100 97
Prodalysa 10 13
Nexxo 80 78
Prodalam 150 144
Sodimac 800 755
Agrosuper 300 285
Easy 500 473
Fuente: Elaboración Propia.
y = 0,9401x + 3,1775R² = 0,9479
0
5
10
15
20
25
30
0 5 10 15 20 25 30
Pal
lets
No
rma
EE.U
U
Carga Útil (Toneladas)
29
Para el caso de D&S puede efectuarse un ejercicio similar. Considérese los mismos
supuestos expuestos anteriormente. La tabla 7 muestra que también existe una
correlación positiva entre el volumen disponible y la cantidad de pallets que se pueden
transportar. La ilustración 8 muestra la dispersión de estos valores junto a la recta de
ajuste asociada.
Ilustración 9: Regresión Lineal de Pallets Transportados con Respecto al Volumen Disponible
Fuente: Elaboración Propia.
En base a la regresión lineal por mínimos cuadrados ordinarios expuesta en la
ilustración anterior, y asumiendo que los pallets no son modificados en el centro de
almacenaje, se determinó que el número de pallets que manipula D&S asciende a
1540.
Por último, para el caso de Unilever, se asumió un factor de conversión de � � ��� �����
�� ��
asociado a las dimensiones de la unidad de manejo Shipping Carton. Así, el flujo de
pallets de esta empresa asciende a 1041.
A modo de resumen, la tabla 9 muestra la estimación del número de pallets que se
deben almacenar mensualmente por empresa.
y = 0,3208x + 0,592R² = 0,994
0
5
10
15
20
25
30
0 20 40 60 80 100
Pal
lets
No
rma
EE.U
U
Carga Útil (Toneladas)
30
Tabla 12: Estimación de Pallets que se Requieren Almacenar Mensualmente
Empresa Pallets que se requieren
almacenar Mensualmente
Coca Cola 1.000
Unilever 1.041
PF 473
Mulpulmo 97
Dsm -
Jucer 379
Trans App. 97
Soc. tranp. Transviña
-
Prodalysa 100
ACQ 834
Nexxo 78
Prodalam 144
GPI -
Sodimac 755
Agrosuper 285
Easy 473
Cervecería Ch. 500
D&S 1.540
Fuente: Elaboración Propia.
g) Atributos Valorados del Servicio
Como se señaló anteriormente el servicio mayoritariamente requerido por las empresas
interesadas en el proyecto, es el servicio de bodegas. Sin embargo, este servicio por sí
solo no asegura la contratación debido a que el servicio de bodegas debe cumplir con
ciertos requerimientos principalmente vinculados a la infraestructura y a los sistemas de
seguridad. A continuación se presentan los Atributos más valorados:
31
Infraestructura:
• Excelentes accesos;
• Servicios básicos: luz, agua, alcantarillado;
• Iluminación;
• Pavimentación total;
• Baños, duchas, agua caliente;
• Cocinas, espacios para almorzar.
Sistemas:
• Sistemas de cámaras de vigilancia continua;
• Vigilancia de guardias;
• Servicio de control de accesos con citófonos;
• Sistemas anti incendio.
Oficinas:
• Aire acondicionado;
• Internet.
h) Disposición a pagar
La mayoría de las empresas encuestadas evitó dar información en cuanto a su
disposición al pago, por considerar esta información de carácter estratégico. Sin
embargo, hubo empresas que si compartieron esta información, estas fueron: Quesos
Mulpulmo, Prodalysa y Prodalam. Por otra parte, empresas que hoy arriendan bodegas
en el C.L “Competencia”; Pisco Capel, Contratista Codelco, y Junaeb, también
entregaron información al respecto. La información provista se resume en la tabla 10.
32
Tabla 13: Información Sobre Disposición al Pago Provista por las Empresas.
Empresa Disposición a Pagar
(UF/Mes) Superficie terreno
(m2) Uf/m2
Quesos Mulpulmo 70 500 0,14
Prodalysa 75 500 0,15
Prodalam 80 500 0,16
Pisco Capel 94 500 0,19
Junaeb 94 500 0,19
Contratista Codelco 94 500 0,19
Fuente: Elaboración Propia a Partir de Encuesta Efe ctuada
De la tabla anterior, se desprende que los valores de la disposición a pagar por las
empresas encuestadas son del mismo orden. Sin embargo, al tratar de determinar una
relación entre la superficie de terreno demandada y la disposición a pagar
mensualmente se detectan problemas de multicolinealidad al efectuar una regresión
lineal simple. Con el fin de explicar la variabilidad de la disposición a pagar evitando
problemas de sesgos en los estimadores, se utilizó como variable independiente la
estimación del flujo de pallets realizada. La ilustración 9 muestra la dispersión de
valores junto a la respectiva recta de ajuste, de donde se observa que los pallets
almacenados explican casi el 80 por ciento de la variabilidad de la disposición al pago.
Ilustración 10: Regresión Lineal de Disposición al Pago Mensual con Respecto a la Cantidad de Pallets Almacenados
Fuente: Elaboración Propia.
y = 0,1697x + 55,709R² = 0,7977
68
70
72
74
76
78
80
82
0 50 100 150 200
Dis
po
sici
ón
a P
agar
po
r A
lmac
en
aje
(U
F/M
es)
Pallets Almacenados (mes)
33
De la expresión que yace sobre el gráfico, se desprende que –ceteris paribus– por cada
pallet adicional que se necesite almacenar, existe un incremento (en valor esperado) de
0,17 uf/mes por disposición al pago.
La expresión anterior, permite determinar para cada empresa su disposición a pagar
mensualmente dado un determinado número de pallets. Por lo tanto, si se divide la
expresión mencionada por la variable independiente (número de pallets) se obtiene una
aproximación para la disposición al pago por pallet almacenado. La tabla 11 expone,
para cada empresa, la disposición a pagar descrita.
Tabla 14: Disposición al Pago con Respecto a la Cantidad de Pallets Almacenados
Empresa Pallets que se requieren almacenar
Mensualmente
Disposición al Pago
(UF/pallet)
Coca Cola 1000 0,225409
Unilever 1041 0,22321489
PF 473 0,28747801
Mulpulmo 97 0,74401959
Jucer 379 0,31668945
Trans App. 97 0,74401959
Prodalysa 100 0,72679
ACQ 834 0,23649736
Nexxo 78 0,88391795
Prodalam 144 0,55656806
Sodimac 755 0,24348675
Agrosuper 285 0,36517018
Easy 473 0,28747801
Cervecería Ch. 500 0,281118
D&S 1540 0,20587468
Fuente: Elaboración Propia.
34
A partir de los valores anteriores, es posible construir una curva de demanda individual
por pallets. La ilustración 10 muestra esta curva de demanda. Cabe destacar, que la
suma horizontal de estas curvas provee, considerando a todas las empresas que
potencialmente muestran interés, la curva de demanda de mercado.
Ilustración 11: Curva de Demanda Individual
Fuente: Elaboración Propia.
El análisis anterior se efectuó con el fin de evaluar distintas alternativas de tarificación.
No obstante lo anterior, para todos los efectos el proyecto se evaluó con la tarifa de
0,19 ����, la cual es la disposición a pagar revelada por las empresas en las encuestas
por concepto de espacios para bodegaje.
4.1.12 Entrevista Complementaria a Empresas
Con el objetivo de aumentar el número de empresas interesadas en el proyecto, se
estimó necesario establecer contacto con empresas que son competencia de las
empresas que se identificaron como interesadas en el proyecto.
De esta forma, se entrevisto a las siguientes empresas:
• Copec
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
0 500 1000 1500 2000
Dis
po
sici
ón
al P
ago
(UF/
Pal
let)
Pallet
Curva de Demanda
35
• Gasco
• Cecinas la Catalana
• Cecinas Winter
• Empresa de Ingeniería y Transporte Javier Cortés S.A.
Dado que el resultado de las entrevistas a estas empresas “complementarias” no se
consideró importante, ya que los resultados no fueron positivos, estos se considerarán
solo como antecedentes de la investigación. No obstante estos se encuentran en los
Anexos (Ver Anexo 2: “Resultados de entrevistas complementarias”).
4.1.13 Potencial de crecimiento de los clientes
a) Sector Bebidas
• Coca-Cola
Coca-Cola durante el año 2010 materializará inversiones por US$ 50 millones, cifra que
representa un 51% más que el año anterior. Ha experimentado un rápido y sostenido
crecimiento en volumen en los últimos 5 años, de aproximadamente un 9,4%. Por lo
que requieren aumentar su capacidad productiva, con nuevas líneas de embotellado y
soplado de última tecnología y aumentar presencia en los puntos de venta con
enfriadoras de bebida.2
• Cervecería Chile
El mercado de las cervezas viene creciendo a un ritmo importante, sin embargo son las
cervezas artesanales las protagonistas de este fenómeno. Las ventas de cervezas
artesanales vienen creciendo a un ritmo de un 50%. En desmedro de las cervezas
tradicionales que si bien experimentan un crecimiento sostenido este no supera el 10%.
b) Sector Alimenticio
2 Fuente: http://latercera.com/contenido/655_255336_9.shtml
36
• Agrosuper
Las ventas anuales de Agrosuper han experimentado un crecimiento sostenido,
según se expuso en ICARE3 (Instituto Chileno de Administración Racional de
Empresas), en efecto esta empresa ha experimentado un crecimiento promedio
anual de un 3% los últimos 5 años.
• Unilever
En cuanto a Unilever, esta superó los pronósticos con un alza de 4.1% en sus
ventas subyacentes en el primer trimestre de 2010, impulsadas por el énfasis de
su presidente ejecutivo, Paul Polman, en el crecimiento de volumen y con la
ayuda de una sólida expansión en los mercados emergentes. 4
• PF
La compañía PF (Productos Fernández), es uno de los más tradicionales
productores de cecinas del país, un mercado que junto a San Jorge –propiedad
de Alberto Kassis–, Cecinas Súper –ligada al holding Agrosuper– y Winter,
controlan más del 60% de la industria nacional.
Su gerente general Cristóbal Moreno asegura que terminarán este año (2010)
con un crecimiento de 5% en las ventas y una facturación total de US$280
millones.5
• Quesos Mulpulmo
Esta ha tenido un crecimiento gradual en los últimos 15 años.
Durante el año 2009 recepcionó 140 millones de litros provenientes de 160
3 http://www.icare.cl/eventos_anteriores_2009/la_hora_de_la_verdad/pdfs/s2e3_Jose_Guzman.pdf
4
http://www.sindicato3unileverchile.cl/nego/Polman%20empuja%20a%20Unilever%20al%20Crecimiento%20Q1.pdf 5 http://www.ceret.cl/noticias/pf-espera-cerrar-2010-con-ventas-por-us-280-millones-y-duplicar-tamano-de-la-
empresa-en-6-anos/
37
proveedores de leche. Junto a sus proveedores trabaja permanentemente en
mejorar la calidad de la leche e innova su tecnología con el fin de satisfacer las
necesidades de los consumidores y garantizar productos estandarizados de alta
calidad. Dato importante es que esta empresa exporta a diversos países, entre
ellos a Perú, Venezuela, Colombia, Guatemala, Cuba México, Estados Unidos,
Argelia, China y Korea.
c) Sector Retail
• Sodimac
Hoy, SODIMAC es el líder indiscutido en la comercialización de productos para el
mejoramiento del hogar y de materiales de construcción, a través de sus
formatos SODIMAC Homecenter, SODIMAC Constructor, SODIMAC , Venta a
Empresas y Ferreterías Imperial.
El crecimiento de esta industria está directamente relacionado a actividades de la
construcción, por lo que SODIMAC está expuesto a variaciones en este sector.
Sin embargo, cada día, el mercado de los consumidores finales, como el
equipamiento y mejora del hogar, adquiere una mayor importancia, lo que reduce
la dependencia de SODIMAC a los ciclos de la construcción. Al año 2008
Sodimac experimenta crecimientos promedios anuales en torno al 12% en
ventas.6
• DYS
D&S es el mayor operador de supermercados en Chile, con ingresos por US$4,1
mil millones en los LTM terminados el 30 de junio de 2009. La compañía opera
222 tiendas en Chile, tales como supermercados, hipermercados y tiendas de
descuentos, así como 10 centros comerciales. D&S cuenta con tres divisiones de
negocios: ventas minoristas; servicios financieros e inmobiliaria. La división de
ventas minoristas opera el negocio supermercadista de la compañía mediante los
formatos hipermercados Hiper Líder, supermercados Express de Líder,
6 http://www.falabella.com/pdf/Release/2009/Prospecto_Sodimac_2009.pdf
38
Superbodega Acuenta y Ekono. Las ventas del comercio en Chile han exhibido
tasas de crecimiento positivas a partir de mayo 2009, siendo agosto el último
mes con un crecimiento de 9,2% (real) respecto al mismo período en 2008. Fitch
espera que D&S se beneficie bajo la nueva estructura de Wal-Mart, la que
incluye nuevas tecnologías, estandarización de procesos, reportes y controles
financieros consistentes, así como poder de compras y alternativas de
proveedores a nivel mundial.7
d) Sector Industrial
• Nexxo S.A
Nexxo es una empresa proveedora de servicios especializados en ingeniería
aplicada, destacada en el mercado nacional y países cercanos de Latinoamérica.
Esta empresa tiene presencia tanto a nivel Nacional como Internacional en las
áreas mineras, celulosa y papel, combustibles, energía, pesquera, marítima,
manufactura, alimentos y otras. El enfoque de NEXXO S. A. está orientado a la
entrega de un servicio eficiente, rápido y generador de valor para el cliente, le ha
permitido acumular una experiencia y prestigio que la posicionan como líder en el
ámbito industrial.
Han experimentado un rápido crecimiento, lo que ha traído consigo la adquisición
de un gran número de equipos y máquinas especializadas, encontrándose de
esta forma con un déficit de capacidad para almacenar dichos equipos y
maquinarias.
• Prodalam
Fundada en 1972, en Santiago de Chile. Hoy cuenta con una red de 22
sucursales a lo largo del país: en Santiago tiene oficina de ventas en Carlos
Valdovinos 1553. La oficina central y centro de distribución se encuentra en
Alberto Pepper 1610 de la comuna de Renca.
7 http://www.fitchratings.cl/Noticia.asp?Id_Noticia=2669
39
Esta empresa posee un amplio mix de productos, soluciones e insumos para la
Agricultura, Construcción, Industria, Distribución y Minería. Destaca su
especialización en productos de Alambre, Cercos, Aceros, Refuerzos de
Hormigón e Insumos para la agricultura y la industria. Hoy en día necesitan de
capacidad de almacenaje para sus productos
• GPI
Esta empresa se encarga de entregar soluciones integrales en las áreas de
ingeniería, obras, y equipos, en ámbitos mecánicos, eléctricos, instrumentación y
control. No se posee información cuantitativa a cerca de su crecimiento en los
últimos años.
Del análisis anterior se desprenden las siguientes expectativas de crecimiento, las que
se muestran en la siguiente tabla.
Tabla 15: Expectativas de Crecimiento
Empresas según Sector Industrial
Factor de Crecimiento
Anual
Sector bebidas 10%
Sector Alimenticio 4%
Sector Retail 11%
Sector Industrial 5%
Sector Combustible 5%
Otros 5%
Fuente: Elaboración Propia.
40
4.1.14 Análisis FODA
El análisis FODA es una de las herramientas esenciales que provee de los insumos
necesarios al proceso de planeación estratégica, proporcionando la información
necesaria para la implantación de acciones y medidas correctivas y la generación de
nuevos o mejores proyectos de mejora.
Oportunidades
O1. Existe demanda de servicios de bodegaje . De las empresas encuestadas (40),
un total de (18) empresas se manifestó interesadas en un proyecto de C.Logístico. De
estas 18, el 94% está interesado en servicios de bodegaje. Otra consideración
importante es que estas empresas no solo pertenecen a las comunas más inmediatas
en torno al terreno, sino que también son empresas ubicadas en Hijuelas, La Calera,
Quillota, inclusive Santiago. Por lo que no es aventurado establecer que con un
anteproyecto existan más empresas interesadas, junto con una promoción a través de
diversos medios.
O2. Oferta insuficiente de servicios de bodegaje . La casi nula oferta de servicios de
bodegaje, quedó reflejado en las encuestas, en donde incluso, más de algún
entrevistado se mostró interesado en comprar terrenos para construir sus propias
bodegas y ampliar la capacidad actual. Por otro lado existe el antecedente que las
bodegas que arrienda el centro logístico de la competencia están copadas. Siendo de
esta forma la falta de oferta de servicios de bodegajes una importante restricción para el
crecimiento de las empresas.
O3. Oferta insuficiente en cuanto a capacidad . De las encuestas y de las
conversaciones obtenidas con los gerentes y jefes de servicio de las empresas
encuestadas quedó de manifiesto que las bodegas que hoy arriendan son de un
tamaño menor al requerido. Estas corresponden a bodegas de aproximadamente 500
m2, superficie que no les permite operar adecuadamente, viéndose obligados a
contratar varios turnos encargados de la distribución, debido a la falta de capacidad. El
pequeño tamaño de estas bodegas se explica debido a que estas están ubicadas en
pequeños loteos de media hectárea.
41
O4. Oferta insuficiente en cuanto a estándar. Tanto de las encuestas y
conversaciones obtenidas con los gerentes y jefes de servicio, como de las
conversaciones con los clientes del C.L de la competencia, quedó de manifiesto que las
bodegas actuales son insuficientes en cuanto al estándar de la infraestructura y niveles
de servicio requerido. En efecto existen evidentes problemas de infraestructura, como
por ejemplo accesos vehiculares deficientes, iluminación deficiente, pavimentación en
mal estado. No se cuenta con baños ni espacios habilitados como comedores. En
cuanto a la seguridad esta es insuficiente, no se cuenta con circuitos cerrados de
televisión y un número menor del personal de guardias.
O5. Demanda de Oficinas . De la investigación en terreno se constató que el C.L. de la
competencia posee pequeñas oficinas las cuales son utilizadas por los actuales
arrendatarios de bodegas. Estas les permiten llevar a cabo actividades que tienen que
ver con la administración de cada negocio en particular, atender clientes, etc. Por otro
lado se encuestó telefónicamente a las empresas, encuestadas anteriormente vía
presencial , debido a que las oficinas en su etapa inicial no se consideró como una
oportunidad de negocio, obteniéndose como resultado una amplia aceptación, y
requerimiento fundamental por parte de las empresas. Se explica este resultado por el
tamaño de la mayoría de las empresas, siendo en su gran mayoría lideres en el sector
industrial en las cuales participan
O6. Ubicación Privilegiada del terreno. El terreno se encuentro ubicado en la ruta 60
ch, con la ruta 190. Siendo esta característica natural muy valorada por las empresas
encuestadas, debido a las excelentes vías de comunicación, hacia Concón, Quillota,
Limache Urbano, Quintero y Puchuncaví. Por otro lado el terreno cuanta con una
topografía totalmente plana, lo que disminuye significativamente los montos de
inversión. Además el terreno presenta una excelente relación frente fondo, tanto por el
lado de la ruta 60 ch como por la ruta F-190, permitiendo de esta forma variadas
posibilidades de configuración. Refuerza esta idea, la valorización que se tiene del
terreno.
O7. Diversidad de potenciales clientes. A través de la investigación realizada en
terreno se puede apreciar que las empresas interesadas en el proyecto pertenecen a
diversos sectores industriales, siendo estos del rubro de la comercialización de bebidas,
42
de alimentos, de combustibles, industrial y retail. Esta diversificación de clientes permite
sin duda disminuir los riesgos de demanda.
O8. Poca Capacidad de ampliación. En general los loteos cerca del parque industrial
son de media hectárea, por lo cual se visualiza poco probable la materialización de un
centro logístico de un tamaño de más de 2 hectáreas.
Amenazas
A1. Altos montos de Inversión. Especialmente debido a la infraestructura necesaria
para la materialización del proyecto. Destacando el valor de la pavimentación y el valor
de los galpones.
A2. Amenaza de Nuevas Empresas Entrantes . Se debe tener presente que existe el
riesgo de que surjan nuevas empresas que provean el servicio de bodegaje, afectando
la captura de demanda.
A3. Poder de Negociación de los Compradores. Actualmente el poder de
negociación de las empresas que necesitan del servicio de bodegas es bajo. Sin
embargo el ingreso de competidores, permitiría que este poder de negociación fuera
medio, repercutiendo en el valor de la tarifa a cobrar.
4.2 Análisis de la situación Proyectada
4.2.1 Determinar la magnitud de la demanda
La Demanda potencial se estimó considerando las cantidades de pallets que las
empresas encuestadas necesitan almacenar, incluyendo en este análisis, el total de
empresas que yace en el radio de influencia del C.L y la proporción de empresas
encuestadas que mostró aceptación por el servicio de bodegaje.
El radio de influencia se definió como el conjunto de comunas en las cuales al menos
una empresa de las encuestadas mostró disposición a utilizar el servicio de bodegaje
del C.L. De esta forma, se consideró como clientes relevantes a cualquier empresa que
43
almacene algún tipo de inventario y que desarrolle sus operaciones en las comunas de
Limache, Concón, Hijuelas, La Calera y Quillota. Nótese que del listado anterior se
excluyó a la comuna de Santiago, debido a que tamaño de las empresas que alberga, y
que mostraron disposición por el servicio, está bastante por sobre la media. Por ende,
tales observaciones se consideraron outliers.
La teoría microeconómica indica que la demanda de mercado está dada por la suma
horizontal de demandas marshallianas. Por lo tanto, una primera aproximación para la
demanda potencial de mercado, está dada por la siguiente expresión:
�� � � � � � �
Donde � corresponde al total de empresas que pertenece al radio de influencia, � la
proporción de empresas de la muestra que mostró un real interés por el servicio, y �, el
número promedio de pallets que se necesita almacenar mensualmente. De acuerdo al
listado de patentes obtenidos por parte de todas las municipalidades involucradas, el
total de empresas que pertenece al radio de influencia está dado aproximadamente por
160. Por lo tanto, considerando que el 45 por ciento de las empresas consultadas
mostró un interés por el servicio de bodegaje, y el número promedio de pallets que
necesitan ser almacenados asciende a 514, la estimación para la demanda potencial de
mercado corresponde a 38.952 pallets al mes.
No obstante el análisis anterior, para todos los efectos el proyecto se evaluó en función
de ����. Dado que las preguntas de las encuestas realizadas, no contemplaron la
pregunta acerca de pallets demandados.
Análogamente al caso anterior, N corresponde al total de empresas que pertenece al
radio de influencia, � la proporción de empresas de la muestra que mostró un real
interés por el servicio, y �, el número promedio de galpones que necesitan las
empresas, que a lo menos es una debido a la exclusividad que piden las empresas para
almacenar sus productos (un galpón de a lo menos 500 m2).
Entonces, según la expresión:
�� � � � � � �
44
Para la instancia: � � 160, � � 0,45 , � � 1 , se tiene que la demanda potencial es
de �� � 72 , equivalente a 72 bodegas o 36.000 m2, con un piso de 9.000 m2, según
se muestra en la siguiente tabla:
Tabla 16: Superficie Demandada
Nº Empresa Superficie Demandada (m2)
1 Coca Cola 500
2 Unilever 500
3 PF 500
4 Quesos Mulpulmo 500
5 Dcsm 500
6 Jucer 500
7 Tapp 500
8 Soc tranp. Transviña 500
9 Prodalysa 500
10 Acq 500
11 Nexxo 500
12 Prodalam 500
13 Gpi 500
14 Sodimac 500
15 Agrosuper 500
16 Easy 500
17 Cerveceria chile 500
18 DyS 500
Total
9000
Fuente: Elaboración Propia.
4.3 Determinar La estrategia Comercial del Proyecto
De acuerdo a los resultados de las encuestas, entrevistas a los clientes del C.L. de la
Competencia y al Análisis FODA, se puede concluir estratégicamente que el enfoque
apropiado para desarrollar un proyecto logístico orientado al servicio de bodegajes y
oficinas , debe estar centrado en el cliente, al cual se pretende llegar con una propuesta
que se enfoca en un proyecto de un alto estánda
servicio. El esquema se visualiza en el siguiente diagrama.
Al cliente ubicado en el centro, se pretende llegar a través de los servicios de bodegas y
de oficinas. Apoyados por servicios de seguridad y, junto con una infraestructura de alto
estándar.
Lo anterior se justifica debido, a que si bien existe demanda de oficinas y de bodegas,
es un hecho clave que, para que el cliente se interese en el proyecto, este debe tener
servicios de seguridad y una infraestructu
puedan operar de una forma óptima en cuanto a espacios, a la vialidad interior,
pavimentación, y con seguridad.
Seguridad como parte clave del proyecto
La seguridad viene dada por los siguientes elementos:
45
que se enfoca en un proyecto de un alto estándar técnico, y un alto estándar de nivel de
servicio. El esquema se visualiza en el siguiente diagrama.
Ilustración 12: Estrategia focalizada en el Cliente
Al cliente ubicado en el centro, se pretende llegar a través de los servicios de bodegas y
de oficinas. Apoyados por servicios de seguridad y, junto con una infraestructura de alto
Lo anterior se justifica debido, a que si bien existe demanda de oficinas y de bodegas,
es un hecho clave que, para que el cliente se interese en el proyecto, este debe tener
servicios de seguridad y una infraestructura apropiada, con la cual
operar de una forma óptima en cuanto a espacios, a la vialidad interior,
pavimentación, y con seguridad.
Seguridad como parte clave del proyecto
La seguridad viene dada por los siguientes elementos:
r técnico, y un alto estándar de nivel de
Al cliente ubicado en el centro, se pretende llegar a través de los servicios de bodegas y
de oficinas. Apoyados por servicios de seguridad y, junto con una infraestructura de alto
Lo anterior se justifica debido, a que si bien existe demanda de oficinas y de bodegas,
es un hecho clave que, para que el cliente se interese en el proyecto, este debe tener
ra apropiada, con la cual las empresas
operar de una forma óptima en cuanto a espacios, a la vialidad interior, a la
46
• Oficina de administración y control de tv.
• Sistema de cámaras.
• Control de accesos.
• Citófonos (portería bodega).
• Sistema anti incendios.
• Seguros (terremoto, incendio).
Infraestructura como parte clave del proyecto
Por su parte, la infraestructura viene dada por los siguientes elementos:
• Vialidad Interna amplia.
• Pavimentación.
• Iluminación.
• Cercos transparentes.
• Áreas verdes.
4.3.1 Definir Tipo de Servicio
De acuerdo a los análisis anteriores, especialmente lo referido al estudio de mercado y
en particular a las encuestas junto con las entrevistas a las empresas, se llegó a la
conclusión que los servicios a desarrollar serán, servicios de arriendo de bodegas y
servicios de arriendo de oficinas.
o Servicio de arriendo de Bodegas
El proyecto considera 18 bodegas de distintos tamaños, dotadas de:
• Patio de maniobras
• Estacionamiento carga y descarga camiones
o Servicio de arriendo de Oficinas
El proyecto considera la construcción de 11 oficinas de 32 m2, dotadas de:
47
• Comedor y cocina.
Pudiéndose en una segunda etapa, incorporar servicios orientados a la operación,
como por ejemplo, manejo de carga, y control de inventarios.
Es importante señalar que si bien, los servicios a desarrollar son los servicios de
Arriendo bodegas y servicio de arriendo de oficinas, estos traen implícitos toda la
infraestructura necesaria que requiere una empresa para una óptima operación, junto
con sistemas de seguridad.
4.3.2 Definir Precios
Se cobrará por arriendo de metros cuadrados de bodega y por metros cuadrados de
oficinas, siendo las tarifas las indicadas en el siguiente cuadro:
Tabla 17: Valores de Arriendo
Valor arriendo (uf
/m2)
Arriendo de Bodegas
0,19
Arriendo de Oficinas 0,6
Fuente: Elaboración Propia.
El valor de 0,19 uf/m2 para Bodegas, se justifica de acuerdo al valor que cobra
actualmente el C.L. de la competencia. No obstante, de acuerdo a los análisis se podría
establecer un valor mayor para la tarifa, dado los insuficientes estándares de
infraestructura, de seguridad y servicios que ofrece la competencia.
Es importante señalar que no sólo se puede cobrar por arriendo de metros cuadrados,
sino que también hay empresas que pagan de acuerdo a un porcentaje del valor de la
mercancía a almacenar, como otras empresas que cobran por pallets.
48
Para el caso de pallets, según lo visto en la letra h) del numeral 4.1.11 se calculó la
disposición a pagar por pallets, y en el numeral 4.2.1 se calculó la demanda potencial
en pallets.
4.3.3 Definir Promoción
Para dar a conocer el proyecto se considerarán los siguientes canales de
comunicación:
1. Publicidad • En el propio terreno se levantarán amplios letreros de exhibición los cuales
anunciarán la próxima construcción de un centro logístico.
• Anuncios en Internet en páginas especializadas de construcción y logística.
2. Promoción de Ventas
• En el terreno se construirán oficinas modulares donde estará el jefe del diseño
del proyecto junto con el personal de ventas, acá se podrán mostrar las
características del C.L, las dimensiones de las bodegas, las características
técnicas y todo el equipamiento asociado. Por otra parte en esta instancia se
pretende llegar a acuerdo en los contratos de arriendo y a su vez incorporar al
diseño los ajustes necesarios que soliciten los clientes de acuerdo a sus
requerimientos.
• Los vendedores mostrarán el proyecto, y entregarán folletos donde se indica la
ubicación de las bodegas, los distintos tipos de bodega en cuanto a su
dimensión, y los precios de arriendo.
3. Marketing Directo
• Comunicar a través de las radios locales de Limache, Concón, Quillota, Hijuelas y La Calera, la construcción de un C.L.
49
• Correos electrónicos dirigido a todas las empresas de Limache, Concón, Quillota, Hijuelas y La Calera. En los cuales se incorporará folletos electrónicos con las características del proyecto y su ubicación.
Para todo lo anterior se estimó un presupuesto de MM$ 30.
50
5 Viabilidad Técnica del Proyecto
5.1 Plan Regulador
Tal como se mencionó en el punto 4.1.4 de este informe de avance, respecto a lo
establecido en el Plan Regulador Comunal de Limache, comuna a la que pertenece el
terreno, no tiene restricciones de uso de suelo, tal como ocurre con toda la zona
adyacente al terreno.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones reglamenta la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, y regula el procedimiento administrativo, el proceso de
planificación, el proceso de urbanización, el proceso de construcción, y los estándares
técnicos de diseño y de construcción para los dos últimos. Por lo que en nuestro caso
debemos atenernos al Instrumento de Planificación Territorial, a saber Plan Regional de
Desarrollo Urbano, Plan Regulador Intercomunal y específicamente al Plan Regulador
Comunal de Limache y su Ordenanza.
En forma preliminar se debe solicitar a la Dirección de Obras Municipales de Limache
un Certificado de de Informaciones Previas, que es entregado por la citada Dirección en
un plazo máximo de 7 días o de 15 días si no cuenta con información catastral del
predio. Este certificado contiene las condiciones aplicables al predio de acuerdo a las
normas derivadas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo. Para solicitar
este Certificado de Informaciones Previas se indicará el predio de que se trata,
indicando el número de rol de la propiedad que lo identificará para todos los efectos ,
se indicará además su superficie aproximada y se debe incluir un croquis o plano con
su ubicación , indicando las calles circundantes y las medidas de cada uno de sus
deslindes.
El Certificado de Informaciones Previas identificará la zona o subzona en que se
emplaza el predio y las normas que lo afectan, de acuerdo a lo señalado en el
Instrumento de Planificación Territorial respectivo y proporcionará, entre otros y según
corresponda, los antecedentes complementarios que se indican a continuación:
51
1. Número municipal asignado.
2. Línea oficial.
3. Declaración de utilidad pública.
4. Indicación de los requisitos de urbanización.
5. Normas aplicable al suelo, tales como:
• Uso de Suelo.
• Coeficiente de Constructibilidad.
• Coeficiente de ocupación de suelo.
• Altura de cierre.
Varios de estos antecedentes ya fueron investigados en este Estudio, tales como tipo
de suelo, que de acuerdo con la evaluación del terreno donde se emplaza el proyecto
realizada por el Perito Tasador Bozzi & Alvarez Consultores en Bienes Raíces, informe
que forma parte de este Estudio, indica que se trata de un terreno Mixto; Industrial-
Parcelas. El Coeficiente de Constructibilidad de acuerdo a lo indicado en el Artículo 49
de la Ordenanza Local del Plan Regulador de Limache, según el uso de suelo, para el
predio es de 1.0 .El Coeficiente de Ocupación de Suelo, considerando lo establecido
en la citada Ordenanza y los porcentajes de suelo necesario para la vialidad de acceso
y de distribución interna, según lo desarrollado en el punto 5.7 de este Informe, resulta
ser aproximadamente un 81%.
5.2 Análisis Ambiental
De acuerdo con la normativa ambiental vigente , Ley de Bases Generales de Medio
Ambiente 19.300 (modificada por la Ley 20417) y Reglamento que acompaña a esta
Ley , DS N° 95 del 2001 , las actividades que no ge neran impactos ambientales
significativos , no están obligados a ingresar al sistema de Evaluación Ambiental ,
mediante una Declaración de Impacto Ambiental ( DIA ) o un Estudio de Impacto
Ambiental ( EIA ).Además si no se manipula o almacena sustancias peligrosas o
52
contaminantes no es obligación tener una autorización específica de la Seremi de
Salud.
El Proyecto no entraría al SIA (Sistema de Impacto Ambiental) ya que no está dentro de
los proyectos descritos en el Artículo 10 de la Ley antes señalada.
Cuando el proyecto, por su carácter de contaminante, requiere ingresar al Sistema de
Evaluación Ambiental ya sea con una DIA o un EIA, es la COREMA V Región la que
coordina todos los servicios y mediante una Resolución de Calificación Ambiental (RCA)
hace las exigencias que el proyecto debe cumplir previo a la operación.
Si no requiere ingresar al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, como es el
caso del presente Proyecto, se debe obtener la autorización de los Servicios
pertinentes, que para el presente estudio serían el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG)
y la Secretaría Regional Ministerial de Transporte (SEREMIT).
Además como permisos específicos se debe contar con los permisos municipales para
efecto de la construcción que se efectúe en el predio y autorizaciones o factibilidad
técnicas de los servicios sanitarios y de electricidad, una vez definido el tipo específico
de la actividad industrial que se desarrollará.
5.3 Entrevistas con SAG
En consideración a que el terreno, motivo del presente estudio, está emplazado fuera
de los límites del Plan Regulador Comunal de Limache, se debe contar previamente
con el permiso o autorización de cambio de uso de suelo emitido por el SAG.
En efecto, el terreno está emplazado en un sector o zona agrícola con posibilidad de
uso mixto, industrial-parcelas, por lo que de acuerdo a la normativa vigente se debe
atenerse al siguiente Marco Legal:
• DFL N°458, de 1975, del MINVU.
• Ley general de Urbanismo y Construcciones, DSN°47 de 1992 del MINVU.
• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
• Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal de Limache.
53
La autorización de cambio de uso de suelo consiste en un permiso sectorial (resolución
exenta), que permite cambiar el uso de suelos agrícolas o rurales a otros rubros como
habitacional o industrial. El objetivo de esta autorización legal es regular en forma
equilibrada el medio ambiente ya que este permiso permite por una parte aumentar el
desarrollo de nuevas industrias o empresas, pero a su vez restringe el uso agrícola de
los terrenos que pueden tener buena aptitud agrícola.
La tramitación ante el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) del Ministerio de Agricultura
(de acuerdo a lo informado por el SAG en Santiago), se debe realizar con a lo menos
los siguientes antecedentes:
• Carta de solicitud dirigida al Seremi V Región de Agricultura.
• Título de propiedad con certificación de vigencia.
• Certificado del SII con certificación de suelos.
• Certificado de ruralidad emitido por la municipalidad de Limache.
• Plano Planimétrico.
Este último documento ha sido realizado como parte de este estudio y forma parte de
este Informe.
5.4 Permisos y Derechos Municipales
El marco legal que regula lo relativo a la ejecución de obras de urbanización y de
edificación para todo el territorio nacional lo constituye la Ley General de urbanismo y
Construcciones (LGUC) y los aspectos específicos lo regula la Ordenanza General de
urbanismo y Construcciones (OGUC). En efecto , el Capítulo II , Párrafo 1° de la Ley ,
en su Artículo 116° establece que toda construcción , reconstrucción ,reparación ,
alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier
naturaleza , sean urbanas o rurales , requerirán permiso de la Dirección de Obras
Municipales , a petición del propietario , con las excepciones que señale la Ordenanza
General.
Esta misma Ley General señala en el mismo Capítulo II, Párrafo 3°, Artículo 126, que
los permisos de urbanización, subdivisión, loteo y construcción se otorgarán previo
pago de los derechos municipales correspondientes. Este mismo Artículo agrega que
54
los permisos de subdivisión y loteos de terreno pagarán solamente el derecho de
subdivisión, que se calculará sobre el avalúo fiscal del total del terreno a subdividir. En
nuestro proyecto, que es a nivel de prefactibilidad, no contempla una subdivisión y
loteos, pero esta situación puede cambiar en el estudio a nivel de ingeniería definitiva,
en cuyo caso se deberá tomar en cuenta lo preceptuado en este Artículo.
Además este Artículo 126°establece que los permisos de construcción pagarán un
derecho que se calculará sobre el monto del presupuesto de la obra y que dicho
presupuesto se confeccionará aplicando la tabla de costos unitarios por metro cuadrado
de construcción vigente a la fecha de la presentación del proyecto.
El Artículo 130° de la LGUC especifica el Derecho M unicipal (como porcentaje del
presupuesto de la Obra) de acuerdo a las diferentes tipo de obras , estableciendo para
el Tipo Obra Nueva y Ampliación , que se ajustaría a nuestro proyecto , de 1,5 %.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción , establece en su Título 3,
Capítulo 1 , Artículo 3.1.1 y Artículo 3.1.2 establecen que todo loteo, subdivisión y
urbanización de loteos existentes , requerirán de permiso de la Dirección de Obras
Municipales, en este caso de la Municipalidad de Limache y que se deberán presentar
los siguientes documentos a dicha Dirección:
• Solicitud firmada por el propietario del terreno.
• Original o copia autorizada por notario del avalúo vigente.
• Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas, de acuerdo a lo señalado en
el punto 5.1 de este Informe.
• Plano de subdivisión a escala no menor a 1:1000, con curvas de nivel al menos
cada 2 metros, dimensiones de los deslindes, plano de ubicación del terreno a
escala no inferior a 1:5000.
Como parte del trabajo de este estudio se realizó un levantamiento topográfico que
contiene toda la información requerida en el punteo anterior. El plano desarrollado es a
escala 1:500 y las curvas de nivel son cada 1 metro.
55
Esta Ordenanza (OGUC) establece en su artículo 3.1.7 lo relacionado con los
procedimientos a seguir en caso de los terrenos ubicados fuera del límite urbano (como
sería en el terreno motivo de este estudio), serían los siguientes:
1. Deberán presentarse a la Secretaría Regional del Ministerio de agricultura los
siguientes antecedentes:
• Solicitud firmada por el propietario. En el que se señale su ubicación, el objeto de
la subdivisión y una declaración jurada de dominio.
• Plano de subdivisión con los antecedentes indicado anteriormente.
• Factibilidad o especificaciones de servicios contemplados.
2. La Secretaría Regional de ministerio de Agricultura, en un plazo máximo de 45
días, evaluará la solicitud previo informe del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y
en caso de no haber objeciones, enviará los antecedentes a la Secretaría regional
del ministerio de Vivienda y Urbanismo solicitando el informe favorable
correspondiente.
Finalmente el artículo 3.1.8 de la OGUC indica que el Director de Obras Municipales
concederá el permiso respectivo una vez que haya comprobado que los antecedentes
acompañados a la solicitud cumplen con las disposiciones contenidas en el instrumento
de planificación territorial que corresponda , con la Ley General de Urbanismo y
Construcción y con la Ordenanza , previo pago de los derechos que procedan , que
como se indicó anteriormente correspondería al 1,5 % del valor del presupuesto de la
obra.
5.5 Accesos a Terrenos
Desde el punto de vista de la factibilidad de la vialidad, el terreno se puede decir que
goza del privilegio de colindar con dos caminos públicos. En efecto al sur está limitado
por la ruta 60 CH en una extensión de aproximadamente 210 metros y limita al poniente
con la Ruta F-190, en una longitud de 150 metros. Como parte de este estudio se ha
realizado el levantamiento topográfico del terreno, estableciendo sus límites, curvas de
nivel y detalles planimétrico. Se ha evaluado el ingreso más adecuado, considerando la
56
vialidad adyacente y tomando en consideración la existencia de un atravieso
desnivelado lo que garantiza una gestión vial de excelente seguridad.
Considerando el proyecto a desarrollar en el terreno en estudio y las características o
gestión del negocio, se debe considerar en la etapa de ingeniería definitiva dos diseños
de la vialidad de acceso:
a) Diseño geométrico.
b) Diseño estructural de pavimento.
Diseño Geométrico .
Tanto el acceso vial desde la carretera o ruta 60-CH, como la vialidad interna de
distribución a los diferentes bodegas y/u oficinas , requieren de un diseño con una
geometría que por una parte permita un ingreso adecuado y por sobre todo seguro y
por otra parte que se ajuste o cumpla con la normativa vigente.
Para el diseño geométrico del acceso al loteo, en caso que la Dirección Regional de
Vialidad considerara insuficiente el existente, se debe considerar lo recomendado en el
Manual de Carreteras, Volumen 3, de la Dirección de Vialidad del Ministerio de Obras
Públicas. Tanto para el ingreso como para la salida se debe considerar a lo menos una
cuña de a lo menos 50 metros de longitud y un ancho variable de 3,5 a 1,0 m y el radio
de giro debe ser acorde con la características del camión más desfavorable que en este
caso lo más probable es que sea camión de 2 ejes y requiera un radio de giro de 8.5
metros.
Para el diseño geométrico de la vialidad interna , lo recomendable es basarse en lo
establecido en el Manual REDEVU del Ministerio de Vivienda y Urbanismo ,
actualmente actualizado por MIDEPLAN. De acuerdo a la distribución propuesta para la
construcción de una serie de bodegas de diferentes tamaño la vialidad propuesta se
ajusta al citado Manual, debiéndose ajustar en el Proyecto a nivel de Ingeniería
Definitiva los detalles que de él se desprendan.
Diseño estructural de pavimentos.
57
Para el diseño estructural de pavimento, ya sea de hormigón o de asfalto, la normativa
vigente establece que debe considerarse en el cálculo el Método AASHTO (American
Association of State Highway and Transportation Officials). Los parámetros
condicionantes para el diseño son los que se indican a continuación:
• Capacidad de soporte del suelo. Este parámetro se define mediante un análisis
de mecánica de suelos, en que mediante exploración del subsuelo in sito sobre
el que se apoyará la estructura de pavimento y posteriormente mediante ensayes
de laboratorio se determinan los parámetros de capacidad de soporte de la
Subrasante o Módulo de Reacción de la Subrasante (coeficiente K) y su Módulo
Resiliente (Mr). Este ensayo se debe efectuar en la etapa de Ingeniería
Definitiva, y debe ser realizado por un Laboratorio de Mecánica de Suelo,
reconocido por el Ministerio de Obras Públicas.
• Estratigrafía de cargas. Este parámetro corresponde al tipo de tránsito a que se
verá sometido el pavimento durante su vida útil .En efecto , el Manual de
Carreteras , en su numeral 3.603.202 indica que debido a que por los caminos y
carreteras circula una amplia variedad de vehículos , de dimensiones ,pesos,
tipos, y configuraciones de ruedas muy diferentes , que transmiten carga de muy
distinta índole y que se distribuyen de manera no uniforme en el ancho de la
superficie pavimentada , el método establece un procedimiento que considera
esta variedad de solicitaciones , su distribución y la variación que experimentarán
durante el periodo de vida de la estructura.
• Demanda para vida útil. Lo anterior el Método AASHTO lo tradujo en un
parámetro denominado Ejes Equivalentes, es decir estableció un procedimiento
para transformar los diferentes tipo y pesos de ejes que circulan por un camino
en un eje patrón único, es decir transforma los diferentes tipos de ejes que
circulan, a un eje simple de rueda doble de 80 KN (18 Kips) de peso,
considerando como eje patrón.
58
Durante el desarrollo del Proyecto a nivel de Ingeniería definitiva, el Ingeniero
especialista determinará el espesor definitivo de la estructura de pavimento, en base a
la siguiente fórmula:
� !� " 25,4#$,%� � 10&!��,'()*+�,-# � M/ ! pi 2 pfpi 2 1,5#�/5
Cada parámetro está definido en el numeral (3.604.101.1) y es de dominio del
Ingeniero especialista.
Vale destacar que la estimación del espesor de la estructura de pavimento hecha en
este estudio es bastante aceptable ya que cualquier diferencia que resulte en la etapa
siguiente no es significativa debido al poco flujo y peso de los camiones estimados para
este proyecto y que quedan sobre dimensionado por los espesores mínimos que
establece la normativa , y ademán no es significativo para el costo de inversión debido
a su poco relevante volumen de obra dentro del total de las obras del proyecto.
5.6 Habilitación del terreno, relleno del terreno, nivelación de terreno
De acuerdo al levantamiento topográfico efectuado en el terreno y posterior confección
del plano con curvas de nivel interpoladas cada 0,50 m., se puede apreciar que el
predio posee una topografía relativamente uniforme, con pocas variaciones de nivel, sin
accidentes topográficos ni quiebres considerables, con un desnivel promedio de 0,6 m.
Debido a lo parejo del terreno es que no se hace difícil realizar la nivelación de este, se
debe considerar un escarpe de 0,30 m. con el fin de eliminar la primera capa de
material orgánico, luego se requiere de un material de tipo Terraplén granular bajo 4”
para estabilizar el terreno.
Los volúmenes de movimiento de tierras dependerán del tipo de suelo existente y la
cota que se requiera alcanzar para nivelar el terreno. El volumen de terraplén
aproximado, considerando un espesor de 0,50 m. para toda la superficie del terreno, es
de 15.986 m3, mientras que el escarpe a realizar es de aproximadamente 9.592 m3.
59
Cabe señalar que se debe tener en consideración el tipo de suelo existente, su
capacidad de soporte y Densidad de compactación a fin de determinar una Cota de
fundación en el caso de la construcción de los galpones.
5.7 Capacidad o porcentaje de ocupación del suelo
El terreno, de acuerdo con las dimensiones obtenidas del levantamiento taquimétrico
realizado específicamente para este estudio, el cual se detalla in extenso en el Anexo 3:
“Memoria descriptiva levantamiento topográfico para la colocación de un centro logístico
en la comuna de Limache”, tiene una superficie total de 31.972 m2 aproximadamente,
siendo su extensión principal de 210 metros colindando con la ruta 60 Ch y 150 metros
de ancho colindando con el camino a Quintero (F-190). Siendo el terreno del tamaño
indicado y de forma bastante regular y con reducidos accidentes topográficos, se puede
asumir que la capacidad superficial o útil es por sobre el 95% de la superficie total.
Este capítulo trata de un tema de suya importancia para el estudio o proyecto como es
el Porcentaje de Ocupación de la superficie total del terreno o capacidad. En efecto, la
superficie total del terreno del estudio es de 31.972 m2 y la cuestión de súper
relevancia es cuánto de esta superficie podemos edificarla, es decir cuál es el % de
ocupación del suelo.
Para tener la respuesta a esta pregunta, se investigó en diferentes organismos del
estado y se recabaron antecedentes sobre la normativa vigente que rige la regulación
de este factor.
Considerando el nivel del estudio (estudio de nivel de Prefactibilidad) nos encontramos
con una serie de obstáculos los cuales se eliminan cuando el estudio se desarrolle a
nivel de Proyecto Definitivo o a nivel de Ingeniería Definitiva o de Detalle.
Independiente de nuestra propia investigación del tema, se solicitó una evaluación a
Consultores de la zona donde se emplaza el terreno del proyecto y que conoce las
características pertinentes y relevantes del terreno ya que corresponde a la misma
consultora que evaluó el terreno y efectuó la Tasación Comercial de él (Bozzi & Álvarez
60
Consultores en Bienes Raíces) y cuyo Informe forma parte de este Estudio y se incluye
en el Anexo 4 “Constructibilidad y Ocupación Predial”.
Como marco normativo y en orden jurídico tenemos las siguientes leyes y Ordenanzas:
• Ley General de Urbanismo y Construcciones. Esta ley abarca desde la
Planificación Urbana, la Construcción y la tramitación y permisos pertinentes.
• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Regula y reglamente todo lo
relativo a usos de suelos, las expropiaciones, construcciones y condiciones de
arquitectura y los permisos de construcción y el reglamento especial de viviendas.
• Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal de Limache. Ordenanza local que
regula lo pertinente a límites, normas generales, especificaciones técnicas,
vialidad estructurante y Disposiciones transitorias.
En términos generales y/o normales la capacidad de uso efectivo del suelo, según lo
preceptuado en la Ordenanza, depende de numerosos factores. Los de mayor
relevancia tienen que ver con la clasificación del uso de suelo o Zonas donde se
emplaza el proyecto. Aquí tenemos, en el caso específico de Limache, las siguientes
Zonas:
• Zona 1 o Residencial.
• Zona 2 o residencial de densidad media.
• Zona 3 o residencial densidad baja.
• Zona 4 o de Actividades Mixtas.
• Zona 5 o de áreas verdes o recreacionales.
• Zona 6 o de Equipamiento.
• Zona 7 o de ocupación restringida.
• Zona 8 o de Crecimiento Condicionado.
• Zona 9 o de Actividades industriales.
Otro factor condicionante es el tema de los deslindes y la reglamentación respecto de
las distancias entre construcciones vecinas, distancia mínimas a los cercos de límites,
etc.
61
Además del anterior, el otro factor relevante para definir el porcentaje de uso de suelo
es el denominado Coeficiente de Constructibilidad. El que se define técnicamente como
el coeficiente entre la superficie total construida y la superficie total del terreno, es decir:
Coeficiente de Constructibilidad = Superf. total construida/ Superf. total del terreno
La ordenanza indica que este Coeficiente de Constructibilidad no puede ser superior al
asignado a la Zona donde se emplaza el terreno, que en nuestro caso corresponde a
1.0.
Por lo tanto, y de acuerdo a lo indicado anteriormente, el terreno no tendría
restricciones normativas, y en consecuencia el porcentaje de ocupación de suelo del
terreno seria 100%.
En la práctica quiere decir que descontando las superficie que se relacionan con las
distancias a los límites prediales vecinos y la superficie requerida por el acceso vial
desde la ruta 60 CH , como también la vialidad local o interna , todo el resto del terreno
podemos ocuparlo en la construcción del Proyecto Logístico.
Estimación de Superficies.
a) Superficie debido a deslindes prediales: 399,1 m X 5 m = 1.966 m2.
b) Superficie debido a la vialidad de acceso e interna: 4.050 m2 (Se ha estimado una
calzada de 7 metros más un ancho de acera de 5 metros hacia el interior y de 3
metros hacia el exterior).
c) Superficie total del terreno: 31.792 m2.
d) Saldo de superficie apara uso del proyecto: 25.776 m2.
De acuerdo a esta estimación el porcentaje de ocupación máximo del suelo para el
terreno del proyecto es 81 %
25.776 m2 / 31.79 2m2 = 81%.
62
5.8 Infraestructura relacionada a galpones
De acuerdo a lo evaluado respecto a las características de los requerimientos de los
potenciales clientes de mayor probabilidad para el proyecto como de las características
de las instalaciones de la competencia. En efecto se puede informar que se ha
investigado sobre las dimensiones y características de los galpones y oficinas
existentes en la zona adyacente al terreno, fundamentalmente los existentes en el loteo
industrial o polo de desarrollo que se ubica al poniente de la zona 0. Por otra parte
paralelamente se ha realizado investigación de mercado con el objetivo de conseguir
información real y exacta relativa al costo de galpones de fábricas o industrias del rubro,
como Tecnotecho, Cubiertas Autosoportantes Ltda. , Constructora Karavel Ltda. , etc.
Estas empresas se han mostrado interesadas en participar en cualquiera licitación o
concurso que se realice para la contratación de la ejecución de las bodegas y otras
instalaciones y han desarrollado presupuestos, los que han servido de base para la
valorización de la inversión del proyecto, de acuerdo a las características definidas y
según la variedad en modelos y especificaciones de la empresa fabricante. El detalle de
los presupuestos de encuentra en el ANEXO 10: “PRESUPUESTOS GALPONES”.
5.9 Definición de Operaciones
De acuerdo a lo investigado respecto de los potenciales clientes de mayor probabilidad
y relevancia, se propone en este estudio de prefactibilidad considerar dos grandes
tipologías, que serían las siguientes:
a) Bodegaje sin refrigeración. El bodegaje sin instalación para el manejo de productos
que requieren algún grado de refrigeración , en sus distintos tamaños ( que se
describen más adelante en el punto de Layout ) están diseñados para albergar
grandes volúmenes de productos o mercancías , almacenándolas en pallets (
bandeja de volumen uniforme y unitario , es decir 1m3 , de base con una superficie
de 1 m2 , diseñada en madera y provista de un doble fondo con la finalidad de ser
manipuladas por grúas horquillas ) apilados hasta 6.0 m de altura en su parte más
baja . Los espacios interiores de todas las bodegas diseñadas permiten el manejo
de carga y descarga hacia y desde camiones que las transportan hacia los centros
63
de destinos y que provienen desde grandes centros de distribución, industria de
fabricación o directamente desde los puertos marítimos o terrestres. Permiten
además instalar en su interior oficinas modulares ( que en general de acuerdo a la
información obtenida de las industrias que las fabrican , como Servitrans Ltda , Co-
ol Ltda , etc ), son de 3m de ancho por 6m de largo y una altura de 2.40 a 2.70 m
que permiten llevar el control pertinente como el inventario de los productos
almacenados. Otra instalación que se puede instalar sin ninguna dificultad
corresponde a salas modulares ( de dimensiones similares a las de las oficinas ) de
servicios higiénicos y duchas se adjunta en este informe Ficha MF3-300 de la
empresa Servitrans como información referencial.
b) Bodegaje con refrigeración. De acuerdo con el estudio de mercado de potenciales
clientes, mencionados en capítulos anteriores, se consideran la operación manejo y
almacenaje de dos tipologías de refrigeración. En efecto, existen productos que
requieren refrigeración de 0 º (como por ejemplo para industrias de productos
lácteos como Mulpulmo) y otro gran grupo de productos que requieren almacenaje
refrigerado del orden de -25º Celsius (para productos de heladería como la
empresa Bresler). Se adjunta en ANEXO 9: “ESPECIFICACONES TÉCNICAS DE
REFRIGERACIÓN Y PRESUPUESTO- EMPRESA SOVENTY” la información
proporcionada por la empresa SOVENTI especialista en el rubro de refrigeración.
El resto de las operaciones son las diseñadas para el total de las instalaciones como
control de acceso, vigilancia por circuito cerrado mediante cámaras de TV y guardias de
seguridad.
5.10 Layout en función de las operaciones
El Layout propuesto se presenta en el Anexo 7: “Layout del Proyecto”, el cual
consideró, los espacios apropiados para la operación de los camiones (carga y
descarga), los espacios entre las bodegas y la línea de cierre, además considerar, los
espacios para maniobras de grúas horquillas en el interior de los galpones o bodegas.
Tal como se aprecia en el plano del levantamiento topográfico, tanto el ingreso al
recinto como la salida de él se realizan con control de acceso mediante personal de
64
guardia en sendas casetas. Se contempla además la construcción de un edificio de
oficinas y administración de 3 pisos, de una dimensión de 20.0 m de largo por 8.0 m de
ancho, el que se emplazaría en el vértice sur oriente del recinto.
De acuerdo al estudio de mercado y los potenciales clientes y competencia, se han
definido 3 tipos o tamaños de bodegas, con una adicional para optimizar el
aprovechamiento del terreno. En efecto se ha definido una bodega tipo L de 53m de
largo por 25 m de ancho , con un espacio de maniobra de ingreso o carga y/o
estacionamiento de 12 m adicionales lo que resulta de una dimensión de terreno de 65
m de largo por 25 m de ancho.. Se ha definido una bodega tipo M de 33 m de largo por
25 m de ancho y que con el mismo espacio adicional de 12 m resulta un espacio de
45m por 25 m. También se definió una bodega de menores dimensiones denominada
tipo S con un largo de 22 m por 20m de ancho y que considerando un espacio adicional
de ingreso y maniobra resulta de un espacio total de 20 m de ancho por 30 m de largo.
Finalmente y para aprovechar el terreno se definió una bodega tipo Se de dimensiones
21,5 m de ancho por 45 m de largo incluyendo 12 m en el acceso.
5.11 Calidad de los Recursos Humanos Los recursos humanos necesarios para la materialización del proyecto, se pueden clasificar de acuerdo a las siguientes atapas.
• Pre diseño y Diseño del proyecto
Par elaborar el pre diseño, se requiere realizar un levantamiento topográfico, para lo
cual se necesita contar con un Ingeniero Geomensor y su equipo de apoyo, junto con
los equipos de topografía. Este trabajo se ya se realizó y su desarrollo se encuentra en
el Anexo 3: “MEMORIA DESCRIPTIVA LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO PARA LA
COLOCACIÓN DE UN CENTRO LOGÍSTICO EN LA COMUNA DE LIMACHE”. A su
vez se necesita de un dibujante el cual pueda plasmar el pre diseño del proyecto en el
programa computacional Autocad. Este trabajo para efectos de la tesis también se
realizo y su resultado se encuentra en el Anexo 7: “LAYOUT DEL PROYECTO”.
65
Por otra parte para realizar el diseño definitivo y proyecto definitivo se requiere de un
Ingeniero especialista que cumpla con las características indicadas en el numeral 5.5
del presente documento.
• Promoción Proyecto
Se requiere de 2 jefes de ventas de acuerdo a lo establecido en el numeral 4.3.3 del
presente documento, junto con un diseñador gráfico que esté a cargo de la promoción y
de los canales de promoción electrónicos.
• Operación del proyecto
Una vez construido el centro logístico, y para su operación se requiere de 4 guardias
permanentes, un administrador, un jardinero, un encargado de la limpieza, y una
secretaria. El costo de estos recursos humanos se plasman en los costos fijos, que se
indican en el numeral 6.2 del presente documento.
66
6 Inversiones, Costos y Beneficios del proyecto
6.1 Inversiones
Para la materialización del proyecto se estima una inversión de 3.244 millones de
pesos. El desglose de las partidas se muestra a continuación, donde se puede apreciar
que la inversión correspondiente a galpones corresponde al 67% del total de la
inversión y la adquisición del terreno corresponde a un 19% de la inversión.
Tabla 18: Montos de Inversiones
Ítem Valor ($)
X. Galpones 2.172.065.118
Z. Oficinas 205.440.000
W1. Infraestructura 132.138.152
W2. Servicios Básicos 3.210.000
W3. Seguridad 9.202.000
W4. Terreno 607.000.000
W5. Promoción del Proyecto 30.000.000
W6. Equip. Oficinas 10.000.000
W7. Proyecto de Ingeniería 75.289.298
Total Inversión 3.244.344.568
Fuente: Elaboración Propia.
El detalle de cada partida se muestra a continuación:
Galpones
Para estimar el valor de los galpones, se cotizó el valor de un galpón de 25 metros de
frente x 50 metros de fondo x 7 metros de hombro.
Descripción del Galpón:
67
1. El galpón cotizado corresponde a un formato semicircular de 25 de frente x 50
metros de fondo x 7metros de hombro.
2. Un portón de 2 x 4 metros de doble hoja con rieles aéreos.
3. Extractores para anti condensación con impulsores y expulsores.
4. Proyecto eléctrico.
5. Proyecto de Fundaciones
6. Ingeniería, memorias de cálculos y patente de calculista para la recepción.
Cotizaciones:
1. Costo de galpón (Empresa Tecno Techo): el valor de construcción x metro2 es de
4,61 6789:; <.
Para calcular el valor de los galpones se consideró el siguiente cálculo:
Tabla 19: Valor de Galpones
ítem m2 valor (uf /m2) Total (pesos)
X superficie construida bodegas
22.017 4,61 2.172.065.118
Fuente: Elaboración Propia.
Los 22.017 m2 corresponden a los m2 efectivos construidos para bodegas, y 4,61
uf/m2, corresponde a una cotización para galpones los cuales incluyen la
pavimentación.
Oficinas
Costo de construcción estimado para dependencias permanentes y considerando 6
personas en estas dependencias, con 2 ambientes y respectivos servicios higiénicos,
los valores se encontraran entre 15 6789:; < a 18 678
9:; <.
Sin embargo para realizar un análisis conservador se consideró un valor de 20 uf/m2.
68
Tabla 20: Superficie de Oficinas
ítem m2 valor (uf /m2) Total (pesos)
Z superficie construida oficinas 480 20 205.440.000
Fuente: Elaboración Propia.
Infraestructura
La inversión en infraestructura tiene como principales partidas, las que se indican en el
siguiente cuadro:
Tabla 21: Partidas de Infraestructura
PARTIDA DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD P.
UNITARIO
TOTAL
Cierre perimetral
Deslindes Muro de bloques de hormigón con púas m 393 3,75 1.474
Vía Pública Muro mixto mitad ladrillo y mitad rejas m 306 6 1.836
Relleno Terreno Relleno estimado
para nivelar rasante del terreno
m3 1000 0,35 350
Pavimentos
Vialidad interna Pavimento de
hormigón según normativa SERVIU
m2 2193
1,01 11.699
Empalme eléctrico 300
Maicillo
200
Jardín
200
Total Infraestructura
(pesos) 132.138.152
Fuente: Elaboración Propia.
Es importante señalar, que los 2.193 m2 corresponden a la vialidad interna por la cual transitarán los camiones, según se definió en el numeral 5.10.
69
Servicios Básicos
Tabla 22: Servicios Básicos
PARTIDA DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD
P. UNITARIO
TOTAL
Agua Potable Valorización preliminar de red de agua potable GL 1 50 50
Alcantarillado
Valorización preliminar
de sistema de alcantarillado tipo
particular
GL 1 100 100
Total Servicios Básicos (pesos) 3.210.000
Fuente: Elaboración Propia.
Seguridad
Tabla 23: Tabla de Servicios
PARTIDA DESCRIPCIÓN UNIDAD
CANTIDAD
P. UNITARIO
TOTAL
Iluminación Iluminación normativa
urbana, luminarias 150 w. GL 1 400,0
0 400
Caseta guardias Caseta prefabricada de 5
m2 m2 1 15,00 15
Caseta administración Oficina de 20 m2 m2 1 15,00 15
Total Seguridad 9.202.000
Fuente: Elaboración Propia.
Valor del Terreno
70
El valor del terreno se estimó en $ 607.000.000, lo cual se respalda en un informe pericial. Más antecedentes se encuentran en el Anexo 5: “Informe Pericial de Tasación Propiedad de la Comuna de Limache”
Promoción del Proyecto
Se estimó un presupuesto de 30 millones de pesos, consistente con lo definido en el numeral 4.3.3 del presente documento.
Equipamiento Oficinas
Se estimó un presupuesto de 10 millones de pesos.
Proyecto de Ingeniería
Corresponde al 3% del proyecto, en sus partidas valor de los galpones, oficinas e infraestructura.
6.2 Costos Fijos
Los costos fijos del proyecto se muestran en el siguiente cuadro, donde se especifican
tanto los recursos humanos, y la tecnología necesaria, y sus valores expresados en UF.
71
Tabla 24: Costos Fijos
Ítem Descripción Valor UF
Guardias 4 guardias permanentes en tres turnos 100
Administrador Coordina a los guardias 75
Cámaras de vigilancia
Cámaras distribuidas en 3 sectores más sistema de seguridad
40
Jardinero
15
Limpieza 15
Secretaria
25
Seguros 15
Sistemas anti incendio
35
Gastos generales 200
Total mensual UF
520
Total mensual pesos 11.128.000
Total Costos Fijos Anual (pesos) 133.536.000
Fuente: Elaboración Propia.
6.3 Costos Variables
Se consideró necesario para la evaluación económica del proyecto, considerar un monto del orden de los 7 millones de pesos, que permitan cubrir daños en la infraestructura del recinto y mantenciones de áreas verdes.
72
Tabla 25: Costos Variables
Ítem Valor UF Mantención infraestructura 10
Mantención jardín 19
Total mensual UF 29
Total mensual pesos 620.600
Total anual pesos 7.447.200
Fuente: Elaboración Propia.
6.4 Ingresos Los ingresos vienen dados por el arriendo de metros cuadrados de oficinas y bodegas.
El total anual de ingresos correspondiente a $ 833.342.964 por concepto de bodegas
supone el arriendo de la capacidad total de m2 de bodegas que corresponde a 17079
m2. Análogamente para el caso de Oficinas.
Tabla 26: Ingresos Proyectados
m2 valor
arriendo (uf /m2)
Total mensual
total anual (pesos)
Superficie construida bodegas 17.079 0,19 69.445.247 833.342.964
Superficie construida oficinas 384 0,6 4.930.560 59.166.720
Fuente: Elaboración Propia.
Los ingresos que se muestran en detalle en el flujo de caja según 7.1, suponen lo siguiente:
• El primer año se arrienda un 30% de la capacidad total de las bodegas
• El segundo año se arrienda un 60% de la capacidad total de las bodegas
• Durante los siguientes años es decir del tercer al décimo año, se arrienda el 80%
de la capacidad total de las bodegas
73
Es importante señalar que no sólo se puede cobrar por arriendo de metros cuadrados,
sino que también hay empresas que pagan de acuerdo a un porcentaje del valor de la
mercancía a almacenar. Por lo que esta modalidad de cobro se puede explorar en
profundidad en caso de que se cuente con un diseño de proyecto o se haya tomado la
decisión de invertir en un centro logístico con las características que se indican en la
presente tesis.
74
7 Determinar la Rentabilidad de la Inversión
7.1 Flujo de Caja
Tabla 27: Ficha del Proyecto
Ubicación del Proyecto Limache
Inversión del Proyecto $ 3.244.344.568
Superficie Construida Bodegas 17.079,5 m2
Superficie Construida Oficinas 384 m2
Plazo de Evaluación del proyecto 10 años
Tasa de Descuento 10%
Fuente: Elaboración Propia.
El flujo de caja se muestra en detalle en el Anexo 6: “FLUJO DE CAJA PROYECTO
PURO Y FLUJO DE CAJA PROYECTO FINANCIADO”.
7.2 VAN
El resultado del Van del proyecto puro corresponde a 161 millones, el cual considera una tasa de descuento del 10%.
7.3 TIR
La tasa Interna de retorno del proyecto puro, es de un 11%.
75
8 Análisis de Financiamiento
Para realizar la evaluación del proyecto financiado, la proporción que se consideró corresponde a un 70% de financiamiento y a un 30% de fondos propios.
� La tasa del préstamo se consideró en un 9% anual.
Lo anterior se resume de la siguiente forma:
Tabla 28: Resumen de Financiamiento
TASA 9% anual
PRÉSTAMO 70% de la Inversión 2.271.041.198
Fuente: Elaboración Propia.
De esta forma las cuotas anuales, son las siguientes:
Tabla 29: Resumen de Cuotas Anuales
PERIODO CUOTA (pesos)
año 0 año 1 227.107.544,51
año 2 227.107.544,51
año 3 227.107.544,51
año 4 227.107.544,51
año 5 227.107.544,51
año 6 227.107.544,51
año 7 227.107.544,51
año 8 227.107.544,51
año 9 227.107.544,51
año 10 227.107.544,51
Fuente: Elaboración Propia.
76
En resumen, para el proyecto financiado, lo indicadores de VAN y TIR, son los siguientes:
Tabla 30: Indicadores de Rentabilidad del Proyecto
Van (10%) 533.300.240 TIR 20%
Fuente: Elaboración Propia.
77
9 Análisis de Sensibilidad
Caso 1: Tarifa
Para este caso se mantuvieron todos los supuestos anteriormente considerados
constantes, variando sólo el valor de cobro correspondiente a uf/m2.
El gráfico muestra que tan sensible es el VAN del proyecto financiado con respecto a la
tarifa. Como se vio anteriormente para una tarifa de 0,19 uf/m2 se obtiene un VAN del
proyecto financiado de 533 $MM. Del gráfico se desprende que el proyecto resiste
cobrando hasta una tarifa de hasta 0,15 uf/m2, precio muy por debajo de lo que
actualmente cobra la competencia que como se vio anteriormente corresponde a 0,19
uf/m2.
A su vez también se muestra lo sensible que es el VAN, ya que en cuanto al variar 5
centésimas de uf en el cobro por m2 el VAN varía en aproximadamente 70 $MM.
Ilustración 13: Análisis de Sensibilidad según Tarifas
Fuente: Elaboración Propia
-200
0
200
400
600
800
1000
0,56 0,59 0,65 0,71 0,74 0,77 0,8 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95
VAN (MM)
% Arriendo
78
Caso 2: Porcentaje de Superficie Arrendada.
Para este caso se mantuvieron todos los supuestos anteriormente considerados
constantes, variando sólo el porcentaje de superficie arrendada.
El gráfico muestra que tan sensible es el VAN del proyecto financiado con respecto a la
superficie arrendada. Como se vio anteriormente se supuso que a partir del tercer año
en adelante el porcentaje de arriendo es de un 80% obteniéndose un VAN del proyecto
financiado de 533 $MM. Del gráfico se desprende que el proyecto resiste hasta
arrendando un 60% de la superficie destinada a bodegas, bajo ese 60% se obtiene un
VAN negativo. Al variar un 3% la superficie arrendada el VAN varía en
aproximadamente 80 $MM.
Ilustración 14: Análisis de Sensibilidad según Arriendo
Fuente: Elaboración Propia
-200
0
200
400
600
800
1000
0,56 0,59 0,65 0,71 0,74 0,77 0,8 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95
VAN (MM)
% Arriendo
79
10 Conclusiones y recomendaciones
En virtud del análisis de mercado, se pude establecer que existe una demanda
potencial del servicio de bodegas lo suficientemente grande como para invertir en un
proyecto de estas características. El resultado de la investigación de mercado, sugiere
que existe poca capacidad instalada de bodegas en lo que respecta a la ruta donde se
ubica el terreno. Por otra parte las empresas que hoy en día prestan el servicio de
bodegaje, son precarias en cuanto a estándar de infraestructura, niveles de servicio, y
de tamaños insuficientes, por lo que un proyecto logístico de estas características
despertó un gran interés por parte de las empresas encuestadas.
Es importante señalar que la demanda potencial, identificada a través de las encuestas
se asemeja a la capacidad del terreno, no obstante el efecto que tendría la promoción
del proyecto a través de múltiples canales, podría aumentar la demanda de una manera
significativa.
El análisis técnico, permitió verificar la vialidad técnica del proyecto, en cuanto se
analizó la normativa legal, el plan regulador, permisos y derechos municipales que se
deben tramitar, y un completo análisis ambiental el cual especifica las acciones que se
deben realizar en caso de invertir en un proyecto de esta naturaleza.
Por otra parte el análisis técnico, permitió identificar las inversiones que se deben llevar
a cabo previo a las inversiones relacionadas con el servicio de bodegas propiamente
tal.
Los resultados de la evaluación económica son auspiciosos, en cuanto los supuestos
utilizados para llevar a cabo dicha evaluación, vale decir, tarifa a cobrar, y demanda
potencial, son conservadores. Por otra parte se utilizó información real generada a partir
de un riguroso y completo análisis en terreno, lo que disminuye la incertidumbre y los
riesgos asociados a una inversión.
El proyecto es rentable cobrando incluso menos de lo que cobra la competencia (0,19
uf/m2), manteniéndose rentable hasta llegar a una tarifa de 0,15 uf/m2. Si a esto se
suma que el servicio de bodegas de la competencia es precario en cuanto a capacidad
80
y estándar, surge una oportunidad de cobrar un precio sobre el que cobra hoy la
competencia.
El Van del Proyecto Financiado es de 533 $MM y posee una TIR del 20%, sin embargo
estas cifras que a priori son auspiciosas se pueden optimizar de acuerdo a las
siguientes recomendaciones:
• Se pueden establecer otros mecanismos de cobros como se indicó
anteriormente, como por ejemplo por un porcentaje de la mercancía a almacenar,
lo cual se debe evaluar en el momento de cierre del contrato por parte de una
empresa interesada, junto con un cobro por pllets.
• La tasa a la cual se solicitó el préstamo (9%) por un monto de 2.270 $MM puede
conseguir por una tasa mucho más baja si una empresa con un sólido respaldo
financiero es quien solicita dicho préstamo.
• A su vez, se puede disminuir el riesgo de inversión, si el proyecto se materializa
por etapas, para lo cual se debe solicitar un crédito mucho menor.
• Sumado a lo anterior se pueden establecer contratos anticipados con las
empresas interesadas, en la etapa de proyecto definitivo, con lo cual disminuye
el riesgo de demanda.
Finalmente, el proyecto que resultó del análisis, el cual está orientado a satisfacer los
servicios de bodegas principalmente, junto con oficinas, se puede considerar como una
primera etapa. Ya que en una segunda etapa, y estando construido el proyecto, es
posible realizar otros servicios como, transportes de productos, manejo de la carga,
control de inventarios, servicios mecánicos, ya que debido a los resultados de las
encuestas éstos no resultaron ser prioritarios, pero si importantes.
81
11 Bibliografía
Administración Estratégica, Competitividad y Globalización, Séptima Edición, Conceptos
y Casos, Hitt.
Dirección de Marketing, Duodécima Edición, Philip Kotler-Kevin Lane Keller.
Preparación y Evaluación de Proyectos, Quinta Edición, Nassir Sapag Chain, Reinaldo
Sapag Chain.
12 ANEXOS
ANEXO A: “ ENCUESTA LOGÍSTICA APLICADA A PRODUCTORES Y EMPRESA S DE LIMACHE, CONCÓN
1. ENCUESTA LOGÍSTICA APLICADA A PRODUCTORES Y EMPRESAS DE LIMACHE, CONCÓN, QUILLOTA.DESARROLLADA POR ALUMNOS DEL MBA U. DE CHILE. Este cuestionario ha sido diseñado para generar información que permita evaluar el desarrollo de un Centro Logístico en Limache, el cual permita satisfacer la demanda de servicios logísticos de las distintas empresas del sector. Agradecemos su participacexactas y representativas posibles. Contacto: Pablo Varas ValdésTeléfonos 02Mail: [email protected]
82
ENCUESTA LOGÍSTICA APLICADA A PRODUCTORES Y EMPRESA S CONCÓN, QUILLOTA”
1. ENCUESTA LOGÍSTICA APLICADA A PRODUCTORES Y EMPRESAS DE , QUILLOTA.
DESARROLLADA POR ALUMNOS DEL MBA U. DE CHILE.
Este cuestionario ha sido diseñado para generar información que permita evaluar el desarrollo de un Centro Logístico en Limache, el cual permita satisfacer la demanda de servicios logísticos de las distintas empresas del sector.
Agradecemos su participación en este ejercicio y el esfuerzo en reportar las cifras más exactas y representativas posibles.
Pablo Varas Valdés 02-4496986 / 6-2097911 [email protected]
ENCUESTA LOGÍSTICA APLICADA A PRODUCTORES Y EMPRESA S
1. ENCUESTA LOGÍSTICA APLICADA A PRODUCTORES Y EMPRESAS DE
Este cuestionario ha sido diseñado para generar información que permita evaluar el desarrollo de un Centro Logístico en Limache, el cual permita satisfacer la demanda de
ión en este ejercicio y el esfuerzo en reportar las cifras más
83
2. INFORMACION DE REGISTRO
Nombre Contacto:
Cargo:
Empresa:
Rubro de la Empresa
Dirección:
Comuna
Región
Correo Electrónico
Teléfono:
84
1. ¿Su empresa necesita de algún Servicio Logístico? No Si ¿Cuáles?
2. ¿Su empresa desarrolla Actividades Logísticas? No Si ¿Cuáles?
3. ¿Su empresa tiene contratada Actividades Logísticas? No Si ¿Cuáles?
85
II. ¿Su empresa necesita de alguno de estos servicios logísticos?
1) Servicio de Transporte de carga: No Si
¿Qué tipo de producto? ¿Cuánto volumen ( kilos / toneladas – mensuales/anuales ) necesita transportar? ¿En qué época o meses del año necesita transportar su producto? ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por este servicio? ( $/Unidad de volumen )
2) Servicio de Almacenaje: No Si ¿Qué tipo de producto necesita almacenar? (Marque con una cruz) Producto nuevo e inventariado Producto NO inventariado Producto que NO requiere refrigeración
Producto que SI requiere refrigeración
Otros: ¿Cuánto volumen ( kilos / toneladas – mensuales/anuales ) necesita almacenar?
¿En qué época o meses del año necesita almacenar su producto?
¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por este servicio? ($/Unidad de volumen)
86
3) Servicio de Manejo de Carga: No Si ¿Cuáles de los siguientes servicios de Manejo de Carga necesita? (Marque con una cruz) Picking Etiquetado de productos
Etiquetado de cajas Re- embalado Otros:
¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por el servicio que requiere?
4) Servicio de Distribución: No Si ¿Cuáles de los siguientes servicios de Distribución Necesita? (Marque con una cruz) Retiro de carga a centro de almacenaje
Retiro de carga, almacenaje y distribución a sus clientes
Otros:
¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por el servicio que requiere?
87
5) Arriendo de terreno de 3 ha: No Si
Todo o fracción
Por cuánto tiempo necesitaría el arrendar el terreno
Cuanto estaría dispuesto a pagar por ha/mes
6) Arriendo de terreno de 3 ha equipado con infraestructura: No Si ¿Con que tipo de infraestructura debiera estar equipado? (Marque con una cruz) Accesos a vehículos Galpones Rampas para camiones
Bodegas Oficinas Otros:
¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por el servicio que requiere?
7) Servicio de Control de Stock: No Si
88
ANEXO B: “RESULTADOS DE ENTREVISTAS COMPLEMENTARIAS ”.
1.- Industria de Combustible COPEC.
Dirección oficina de Gerencia General: Agustinas 1382, Santiago. Contacto: Subgerente Combustible Sr. Nicolás Bezanilla. Correo electrónico: [email protected]. Información: El Sr Nicolás Bezanilla manifiesta que visto los antecedentes remitidos por E-mail el martes 21 de Septiembre del presente año, respecto al terreno y su emplazamiento y accesibilidad a la carretera 60-CH, no sería de interés de Copec para instalar una Estación de Servicio, ya que por el flujo vehicular que tiene esta carretera, independiente de la cercanía a importantes centros urbanos, y la existencia de un servicentro Copec a 10 km del terreno objeto de estudio. La empresa Copec tiene dos áreas de producción, una de combustible y la otra de lubricantes.
2.- Industria distribuidora de gas GASCO S.A.
Dirección oficinas de Gerencia General: Santo Domingo 1061, Santiago. Contacto: Gerente de Distribución, Sr. Jorge Montt. Información: El Sr Jorge Montt en su calidad de gerente de distribución de Gasco S.A., manifiesta que el terreno que se le muestra en fotos satelitales de la encuesta, no serían de interés de GASCO debido a que la planta distribuidora emplazada en El Belloto, V Región, es suficiente y cubre todas sus necesidades de la gestión distribuidora de la empresa en la zona.
3.- Cecinas La Catalana S.A.
Dirección: Carlos Valdovinos 155, comuna de San Joaquín, Santiago Contacto: Gerente de Producción Sr Juan La Matta, correo electrónico [email protected] , fon 6553300. Información : El Sr. Juan La Matta , vista la ubicación del terreno , la vialidad adyacente y la región en que se emplaza , manifiestó que el terreno no sería de interés de la empresa debido a que su empresa cuenta con oficinas y bodegas propias ubicadas en la localidad de Quilpué , la que resuelve su necesidad de gestión de su industria.
89
4.- Empresa de Cecinas Winter S.A.
Dirección: Oficinas comerciales, calle Montreal 4561 Santiago. Contacto: Sr. Marco Antonio Faúndez, Gerente de Producción. Información. El señor Marco Antonio Faúndez manifestó que visto los antecedentes y la ubicación del terreno en la quinta región, señala que no es de su interés ya que ellos cuentan con bodegas y oficinas que cumplen con las necesidades comerciales en la V región. Sus oficinas se encuentran en la comuna de Quilpué
5.- Empresa de Ingeniería y Transporte Javier Cortés S.A.
Dirección: Calle Lincoyán 9780, comuna de Quilicura, Santiago. Contacto: Gerente de Operaciones Sr. Jorge Wielandt Prado, correo electrónico [email protected]. Información: El Sr. Jorge Wielandt, vista la información proporcionada en la encuesta, respecto a ubicación y tamaño del terreno, y con información relativa a las actividades industriales de la zona en que se emplaza el terreno en las que el rubro de transporte es relevante, manifiesta que no sería de interés de la empres Javier Cortés, ya que su especialidad en transporte es de cargas de gran dimensión fundamentalmente para el área de la minería en el norte del país.
90
ANEXO C: “MEMORIA DESCRIPTIVA LEVANTAMIENTO TOPOGRÁ FICO PARA LA COLOCACIÓN DE UN CENTRO LOGÍSTICO EN LA COMUNA DE L IMACHE”
DESCRIPCIÓN
Se realizó el Levantamiento Topográfico a un predio de la Comuna de Limache, V Región de Valparaíso, para servir de apoyo para la Evaluación estratégica y financiera de la colocación de un centro logístico de la misma Comuna.
OBJETIVO
El objetivo de este Levantamiento Topográfico es representar de manera gráfica en un mapa o plano las características topográficas del terreno, su emplazamiento, superficie, deslindes, accidentes naturales, cursos de aguas, niveles, construcciones, etc.
El presente Levantamiento Topográfico tiene como objeto la realización de un plano a escala 1:500, el cual representa la configuración actual del predio, que consta con una Superficie de 31.971,77 m2.
Dicho plano contiene los cercos de deslindes del predio, canales o fosos de regadío existentes, postación eléctrica, accesos, vialidad existente y curvas de nivel del terreno.
Este plano servirá como base para el análisis del emplazamiento del centro logístico y su configuración interior en base a la superficie de terreno existente y su Topografía.
DEFINICIONES
Topografía
La topografía (de topos, "lugar", y grafos, "descripción") es la ciencia que estudia el conjunto de principios y procedimientos que tienen por objeto la representación gráfica de la superficie de la Tierra, con sus formas y detalles, tanto naturales como artificiales. Esta representación tiene lugar sobre superficies planas, limitándose a pequeñas extensiones de terreno, utilizando la denominación de geodesia para áreas mayores. Para eso se utiliza un sistema de coordenadas tridimensional, siendo la X y la Y competencia de la planimetría, y la Z de la altimetría.
Levantamiento Topográfico
Los Levantamientos Topográficos consisten en la toma de puntos en terreno (X, Y, Z) en forma precisa (al centímetro) de las características más relevantes existentes en el campo, con el objetivo de obtener un plano digital preciso de las diferencias de nivel y superficies para ser aplicados en diversos proyectos.
91
Curva de nivel
Línea curva que representa los puntos donde la elevación del terreno es la misma sobre un plano o mapa topográfico.
Cota
Distancia vertical que indica la altura de un punto sobre una base de comparación. También llamado elevación.
Altimetría
La altimetría (también llamada hipsometría) es la rama de la topografía que estudia el conjunto de métodos y procedimientos para determinar y representar la altura o "cota" de cada punto respecto de un plano de referencia. Con la altimetría se consigue representar el relieve del terreno, (planos de curvas de nivel, perfiles, etc.).
Coordenadas
Un sistema de coordenadas es un conjunto de valores y puntos que permiten definir unívocamente la posición de cualquier punto de un espacio euclídeo o más generalmente variedad diferenciable.
En física se usan normalmente sistemas de coordenadas ortogonales. Un sistema de referencia viene dado por un punto de referencia u origen y una base vectorial ortonormal, quedando así definidos los ejes coordenados.
Estación Total
Se denomina estación total a un aparato electro-óptico utilizado en topografía, cuyo funcionamiento se apoya en la tecnología electrónica. Consiste en la incorporación de un distanciómetro y un microprocesador a un teodolito electrónico.
Algunas de las características que incorpora, y con las cuales no cuentan los teodolitos, son una pantalla alfanumérica de cristal líquido (LCD), leds de avisos, iluminación independiente de la luz solar, calculadora, distanciómetro, trackeador (seguidor de trayectoria) y la posibilidad de guardar información en formato electrónico, lo cual permite utilizarla posteriormente en ordenadores personales. Vienen provistas de diversos programas sencillos que permiten, entre otras capacidades, el cálculo de coordenadas en campo, replanteo de puntos de manera sencilla y eficaz y cálculo de acimutes y distancias
PR
Se llama PR a los puntos materializados físicamente en el terreno, los cuales tienen asignados coordenadas N,E,Z y que sirven como base para las mediciones que se realizarán con los instrumentos topográficos.
92
METODOLOGÍA
El Levantamiento Topográfico fue realizado por un Ingeniero Geomensor, la
metodología utilizada fue la toma de datos con Estación Total. Para ello se instaló una
Base Topográfica fija que consta de 2 puntos coordenados llamados PR (Punto de
Referencia) instalados con clavos de pavimento (tipo Hilti) en las soleras de la calzada
colindante con el predio a los cuales se les asignaron coordenadas y cotas locales
(N,Y,Z). Con esta base se realizó la toma de puntos de todos los elementos existentes
necesarios para la posterior elaboración del plano, se tomaron datos en el exterior del
predio tales como la vialidad existente, accesos al predio, postación, fosos o canales,
arboles, etc. y se tomaron los principales datos al interior del predio tales como cercos,
acequias, postes, arboles, construcciones, etc.
Luego de la toma de datos en terreno se realizó el procesamiento de datos en gabinete,
para ello se utilizó un Software para bajada de datos espaciales de la empresa Geocom
llamado GST 2000, en este programa se trasforman los datos “crudos” almacenados en
la Estación Total en datos “ASCHII” y posteriormente en “Coordenadas planas” (Norte,
Este y Cota).
El siguiente paso es la etapa de dibujo realizada en un software de Diseño Vial de la
empresa Autodesk llamado Land Desktop en su versión 2004. En este Software se
generó una nube de puntos coordenados los cuales con las diferentes herramientas del
programa van generando las diferentes entidades que permitirán visualizar en el plano
la realidad del terreno, detalles, curvas de nivel, textos, etc.
Se generaron curvas de nivel del terreno interpoladas cada 0,50 m. para una escala del
plano de 1:500.
El plano consta de su correspondiente viñeta con datos relevantes, croquis de
ubicación, cuadro de superficie del predio y cuadro de simbología.
Recursos utilizados en la elaboración del plano:
Personal de terreno
1. Ingeniero Geomensor
93
2. Alarife de Topografía
Instrumental
1. Estación Total marca Trimble modelo 3600DR
2. Trípode, Jalón 4.5 m., portaprisma y prisma de medición.
Software
1. GST 2000, para bajada de datos y transformación de coordenadas.
2. Autodesk Land Desktop versión 2004, para procesamiento de datos, dibujo,
creación de curvas de nivel, etc.
Otros
1. Vehículo
2. Materiales y herramientas
3. Elementos de seguridad
RESULTADOS Y ANÁLISIS
Por medio del levantamiento Topográfico realizado se pudo dibujar el plano y a su vez
determinar la superficie total del predio, además de configurar gráficamente y a escala
las características y emplazamiento de los elementos principales existentes en el
exterior e interior de dicho predio. Junto con esto, se generaron las curvas de nivel para
señalar la altimetría del lugar y sus desniveles.
Teniendo este plano como base, se puede apreciar claramente la vialidad existente y
los elementos singulares que contiene el predio, permitiendo así la posibilidad de
configurar una posible colocación de un centro logístico tipo bodegas de
almacenamiento, pudiendo definir por ejemplo la ubicación de galpones y sus posibles
dimensiones, caminos interiores, estacionamientos, sectores de carga y descarga, etc.
Además, con la generación de las curvas de nivel, se puede emplazar en forma
preliminar los posibles accesos al predio, considerando la diferencia de nivel entre la
94
calzada existente y el nivel de terreno del predio, junto con proyectar un acceso tipo
considerando los anchos disponibles para su ubicación.
Antecedentes relevantes obtenidos a partir del Levantamiento Topográfico efectuado
a) Superficie Total del terreno = 31.971,77 m2.
b) Perímetro Total del terreno = 698,53 m.
Límite con Ruta CH-60= 199,69 m.
Límite con Ruta F-190= 105,88 m.
Límite al Norte= 229,61 m.
Límite al Oriente= 163,35 m.
c) Ancho Promedio= 219,91 m.
d) Largo Promedio= 139,22 m.
e) Material de relleno estimado, necesario para nivelar el terreno= 8.934 m3.
95
ANEXO D: “CONSTRUCTIBILIDAD Y OCUPACIÓN PREDIAL”
96
ANEXO E: “INFORME PERICIAL DE TASACIÓN PROPIEDAD DE LA COMUNA DE LIMACHE”
97
98
99
100
101
102
ANEXO F: “FLUJO DE CAJA PROYECTO PURO Y FLUJO DE CA JA PROYECTO
FINANCIADO”
año 0
año 1
año 2
año 3
año 4
año 5
año 6
año 7
año 8
año 9
año 1
0
Ingre
sos b
odeg
as25
0.002
.889
500.0
05.77
8
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
791.6
75.81
6
Ingre
sos o
ficina
s59
.166.7
20
59
.166.7
20
59.16
6.720
59
.166.7
20
59.16
6.720
59
.166.7
20
59.16
6.720
59
.166.7
20
59.16
6.720
59
.166.7
20
Costo
s fijo
s13
3.536
.000
-
13
3.536
.000
-
133.5
36.00
0 -
13
3.536
.000
-
133.5
36.00
0 -
13
3.536
.000
-
133.5
36.00
0 -
13
3.536
.000
-
133.5
36.00
0 -
13
3.536
.000
-
Costo
s vari
ables
7.447
.200
-
7.447
.200
-
7.4
47.20
0 -
7.447
.200
-
7.4
47.20
0 -
7.447
.200
-
7.4
47.20
0 -
7.447
.200
-
7.4
47.20
0 -
7.447
.200
-
Depr
eciac
ión
120.5
60.16
4 -
120.5
60.16
4 -
12
0.560
.164
-
120.5
60.16
4 -
12
0.560
.164
-
120.5
60.16
4 -
12
0.560
.164
-
120.5
60.16
4 -
12
0.560
.164
-
120.5
60.16
4 -
Utilid
ad br
uta
47.62
6.246
297.6
29.13
5
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
589.2
99.17
2
Impu
esto
(19%
)8.0
96.46
2
50.59
6.953
10
0.180
.859
10
0.180
.859
10
0.180
.859
10
0.180
.859
10
0.180
.859
10
0.180
.859
10
0.180
.859
10
0.180
.859
Utilid
ad ne
ta39
.529.7
84
24
7.032
.182
48
9.118
.313
48
9.118
.313
48
9.118
.313
48
9.118
.313
48
9.118
.313
48
9.118
.313
48
9.118
.313
48
9.118
.313
Depr
eciac
ión
120.5
60.16
4
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
12
0.560
.164
Inver
sión x
2.172
.065.1
18
-
Inver
sión z
205.4
40.00
0 -
Inver
sión w
113
2.138
.152
-
Inver
sión w
23.2
10.00
0 -
Inver
sión w
39.2
02.00
0 -
Inver
sión w
4 (te
rreno
)60
7.000
.000
-
Inver
sión w
530
.000.0
00
-
Inver
sión w
610
.000.0
00
-
Inver
sión w
775
.289.2
98
-
Valor
Resid
ual te
rreno
+ inf
ra1.9
23.45
3.635
Flujo
de ca
ja3.2
44.34
4.568
-
16
0.089
.947
367.5
92.34
5
609.6
78.47
7
609.6
78.47
7
609.6
78.47
7
609.6
78.47
7
609.6
78.47
7
609.6
78.47
7
609.6
78.47
7
2.533
.132.1
12
Van (
10%)
576.9
56.68
9
TIR13
%
FLUJ
O DE
CAJA
PROY
ECTO
PURO
103
año 0
año 1
año 2
año 3
año 4
año 5
año 6
año 7
año 8
año 9
año 1
0
Ingres
os bo
degas
250.00
2.889
500
.005.7
78
791.67
5.816
791.67
5.816
791
.675.8
16
791.67
5.816
791.67
5.816
791
.675.8
16
791
.675.8
16
791
.675.8
16
Ingres
os ofi
cinas
59.166
.720
59.166
.720
59.166
.720
59.
166.72
0
59.
166.72
0
59.166
.720
59.
166.72
0
59.166
.720
59.166
.720
59.
166.72
0
Costo
s fijos
133.53
6.000
-
133
.536.0
00 -
133
.536.0
00 -
133.53
6.000
-
133
.536.0
00 -
133.53
6.000
-
133
.536.0
00 -
133.53
6.000
-
133.53
6.000
-
133
.536.0
00 -
Costo
s vari
ables
7.447.
200
-
7.447.
200
-
7.447.
200
-
7.447.
200
-
7.447.
200
-
7.447.
200
-
7.4
47.200
-
7.4
47.200
-
7.447.
200
-
7.4
47.200
-
Depre
ciació
n 120
.560.1
64 -
120.56
0.164
-
120.56
0.164
-
120
.560.1
64 -
120.56
0.164
-
120
.560.1
64 -
120.56
0.164
-
120
.560.1
64 -
120
.560.1
64 -
120.56
0.164
-
Utilid
ad br
uta47.
626.24
6
297
.629.1
35
589.29
9.172
589.29
9.172
589
.299.1
72
589.29
9.172
589.29
9.172
589
.299.1
72
589
.299.1
72
589
.299.1
72
Impu
esto (
19%)
9.048.
987
56.549
.536
111.96
6.843
111.96
6.843
111
.966.8
43
111.96
6.843
111.96
6.843
111
.966.8
43
111
.966.8
43
111
.966.8
43
Utilid
ad ne
ta38.
577.25
9
241
.079.5
99
477.33
2.330
477.33
2.330
477
.332.3
30
477.33
2.330
477.33
2.330
477
.332.3
30
477
.332.3
30
477
.332.3
30
Depre
ciació
n 120
.560.1
64
120.56
0.164
120
.560.1
64
120
.560.1
64
120.56
0.164
120
.560.1
64
120
.560.1
64
120.56
0.164
120.56
0.164
120.56
0.164
Invers
ión3.2
44.344
.568
-
Présta
mo2.2
71.041
.198
Amort
izacio
n prés
tamo
149.48
0.135,
82 -
162
.933.3
48,04
-
177.59
7.349,
37 -
193.58
1.110,
81 -
211
.003.4
10,78
-
229.99
3.717,
75 -
250.69
3.152,
35 -
273
.255.5
36,06
-
297
.848.5
34,31
- 324
.654.9
02,39
-
Valor
Resid
ual Te
rreno
+ Infr
a600
.000.0
00,00
Flujo
de ca
ja973
.303.3
70 -
9.6
57.287
198
.706.4
15
420.29
5.144
404.31
1.382
386
.889.0
82
367.89
8.775
347.19
9.341
324
.636.9
57
300
.043.9
59
873
.237.5
91
flujo
de ca
ja acum
ulado
973.30
3.370
-
963.64
6.084
-
764
.939.6
69 -
344
.644.5
25 -
59.666
.857
446.55
5.939
814
.454.7
15
1.1
61.654
.055
1.486.
291.01
2
1.786.
334.97
1
2.6
59.572
.562
Van (
10%)
939.13
6.092
TIR26%
FLUJO
DE CA
JA PR
OYEC
TO FIN
ANCIA
DO
104
ANEXO G: “LAYOUT DEL PROYECTO”
105
ANEXO H: “ESPECIFICACONES TÉCNICAS DE REFRIGERACIÓN Y PRESUPUESTO- EMPRESA SOVENTI”
106
Estimado señor de acuerdo a lo solicitado tengo el agrado de presentar a Ud. Nuestra propuesta por Proyecto Frigorífico Cantidad V.Unitario Total
ITEM I: CAMARA MANTENCION CONGELADOS -25ºC
Medidas = 15 x 5 x 2.3 metros
Paneleria
Suministro y montaje de panel poliestireno 200 m/m de espesor con una densidad de 40 Kg/cm3 totales con plancha prepintada color blanco ambas caras 0,5 m/m espesor
Panel poliestireno muros 200 mm de espesor 200m2 $21000 m2 $ 4.200.000
Panel de piso con terciado marino una cara y plancha diamantada 75m2 $30000 m2 $ 2.250.000
Perfileria
Angulo Interior en prepintado blanco 40 x 40 m/m
Angulo exterior en prepintado blanco 150 x 40 m/m
Angulo exterior en prepintado blanco 40 x 40 m/m
Canal U en prepintado blanco 40 x 200 x 40
Sello , Fijaciones, remaches m2 $ 986.400
Fabricación y montaje de una puerta de corredera con herraje industrial medidas 1300 x 2100 milímetros 1 unidad $ 1.300.000
Valor Total suministros paneles, puertas y mano de obra calificada de instalación $ 8.736.400
Iluminación Cámara - 25ºC
Equipo fluorescentes de 2 x 40 watt tipo stanca 8
Conduit eléctrico
Cable THHN AWG14
Caja de derivación
Interruptor triple 9/15
107
Protección térmica
Canalización y toma desde el tablero general
Valor suministros y mano de obra instalación $ 440.000
Equipamiento Frigorífico cámara - 25 ºC
Datos Técnicos
75 m2 de superficie
Temperatura evaporación = -30°C
Temperatura condensación = 45°C
Temperatura ingreso producto = -15°C
Temperatura final cámara = -25°C
Temperatura ambiente = 35°C
Cantidad de producto = Kg/dia
Tiempo de enfriamiento = 16 hrs.
Capacidad del equipo = 25.767. Kcal/hr.
Luces = 640 W
Personas = 2
01 Unidad condensadora R -404a armada localmente incluye los siguientes elementos
Motocompresor Semihermetico Bock HG4/ 1410-4S 380 volts)
Ventilador vertical EBM S4D300-EA16-06
Calefactor de Carter Copeland 518-0001-02
Antivibrador 1.1/8" diámetro
Antivibrador 1.5/8" diámetro
Separador de aceite Qingdao 4" diámetro
Condensador Qingdao Mod. FN-150A 4 vent 400 mm
Recibidor liquido 57 litros Torrecilla C/rotalock
108
Acumulador de liquido Aimender 2.1/8" diámetro
Presostato diferencial Danfoss MP-55
Presostato alta/baja Danfoss KP15
Tubo capilar con dos tuercas de 1/4" diámetro
Válvula de acceso Schrage CT-700
Base armada según especificaciones
Filtro secador 5/8" diámetro Alco
Visor 5/8" diámetro Danfoss SGN22S
Válvula de esfera Qingdao 5/8" diámetro
Válvula solenoide 7/8" diámetro Danfoss
Aislación Armaflex coquillas 1.5/8" diámetro
Refrigerante R-404a ecológico
Aceite Poliolester Emkarate
Valor suministros Unidad Condensadora $ 9.980.000 $ 8.980.000
Unidad Evaporadora
Evaporador Qingdao.DJ15.8/ 85 3 / 500 mm 380V/50HZ
Controlador digital DEI-107FE 12V c/trans 2 sondas
Filtro succión 1.5/8" diámetro Alco ASF-64S 17W
Válvula de esfera Qingdao 2.1/8" soldar Mod.BV-014S
Aislación armaflex coquillas 1 5/8" x 3/4"
Cuerpo VET TEX-5 Danfoss
Tuercas 1/4" x 1/4"
Valor suministros unidades evaporadoras $ 2.468.500
Suministro electromecánico de Instalación
Tablero de control y fuerza
Armario para tablero de 1000 x 800 x 200
109
Automático general de 50 amp. Disyuntor
Automáticos tripolares de 16 amp.
Automáticos tripolares de 10 amp.
Automáticos tripolar de 06 amp.
Automático Unipolar de 02 amp.
Guarda motores
Relee térmico
Luces piloto 22 m/m color rojo
Fusibles 01 amp.
Luz piloto 22 amp. m/m color verde
Botón Parada emergencia
Luz piloto 22 m/m color amarillo
Selector on/off
Metros cable THHN AWG 12 - rojo
Metros cable THHN AWG 12 - blanco
Metros cable THHN AWG 12 - azul
Metros cable THHN AWG 12 - negro
Metros cable THHN AWG 12 - verde
Metros cordón 3 x 14 AWG
Metros cordón 3 x 16 AWG
Metros cordón 3 x 18 AWG
regletas viking
Metros de Bandeja ranurada
Metros de bandeja 100 x 50
Terminales Pin
Terminales Horquilla
Repartidor tetra polar 100 amp.
Plataforma metálica unidad condensadora de 2000 x 1000
110
Metros de cañería succión 1 5/8"
Metros de cañería descarga 7/8"
Kg de soldadura de plata sp15
Cilindros de refrigerante R-404 A ecológico
Nitrógeno
Oxigeno
Acetileno
Valor suministros electromecánicos de instalación $ 2.687.900
Valor Armado y Montaje Frigorífico $ 3.570.000
VALOR TOTAL PROYECTO CAMARA FRIGORIFICA - 25 ºc $ 26.882.800
ITEM II: CAMARA MANTENCION FRESCO LACTEOS 0 ºC
Medidas = 15 x 5x 2,3 metros
Paneleria
Suministro y montaje de panel poliestireno 100 m/m de espesor con una densidad de 20 Kg/cm3 con plancha prepintada color blanco ambas caras 0,5 m/m
Panel poliestireno muros 100 mm de espesor 200m2 $18000 m2 $ 3.600.000
Perfileria
Angulo Interior en prepintado blanco 40 x 40 m/m
Angulo exterior en prepintado blanco 100 x 40 m/m
Angulo exterior en prepintado blanco 40 x 40 m/m
Canal U en prepintado blanco 40 x 100 x 40
Sello , Fijaciones, remaches $ 865.300
111
Fabricación y montaje de una puerta de corredera con herraje medidas 1300 x 2100 milímetros 1 unidad $ 1.150.000
Valor Total suministros de paneles, puertas y mano de obra calificada $ 5.615.300
Iluminación antecámara mantencion vegetales y frutas
Equipo fluorescentes de 2 x 40 watt tipo stanca 8
Conduit eléctrico
Cable THHN AWG14
Caja de derivación
Interruptor triple 9/15
Protección térmica
Valor suministros y mano de obra de instalación $ 440.000
Equipamiento Frigorífico Antecámara Mantencion 4 ºC
Datos Técnicos
65 m2 de superficie
Temperatura evaporación = -3°C
Temperatura condensación = 45°C
Temperatura ingreso producto = 10°C
Temperatura final cámara = 4°C
Temperatura ambiente = 35°C
Cantidad de producto = 25.000 Kg/dia
Tiempo de enfriamiento = 18 hrs.
Capacidad del equipo = 13.200 Kcal/hr. X 1
Luces = 480 W
112
Personas = 2 en transito
01 Unidad condensadora R -22 armada localmente incluye los siguientes elementos
Motocompresor semi hermético marca Bock modelo HG34P/380-4S; 380V/50HZ 1
Antivibrador 7/8" diámetro 1
Antivibrador 5/8" diámetro 1
Separador de aceite Qingdao 4" diámetro 1
Condensador Qingdao FN-70A 1
Recibidor liquido 15 litros Torrecilla C/rotalock 1
Acumulador de liquido Qingdao SRQ-207 1
Presostato diferencial Danfoss MP-55 1
Presostato alta/baja Danfoss KP15 1
Tubo capilar con dos tuercas de 1/4" diámetro 1
Válvula de acceso Schrage CT-700 1
Base de 1200 mm x 800 mm 1
Filtro secador 5/8" diámetro Alco 1
Visor 5/8" diámetro Danfoss SGN22S 1
Válvula de esfera Qingdao 5/8" diámetro 1
Válvula solenoide 5/8" diámetro Danfoss 1
Aislación Armaflex coquillas 5/8" x 1/2" diámetro
Refrigerante R-22 2
Valor suministros unidad Condensadora 1 $ 3.250.000
Unidad Evaporadora
Evaporador Qingdao DD15.9/80 c/dos ventil. 500mm 1
Controlador digital DEI-107FE 12V c/trans 2 sondas 1
Filtro succión 1" diámetro Alco ASF-75S 11W 1
Aislación coquillas K-Flex 1.1/8" x 1/2" 5
113
Cuerpo VET Danfoss TEX-5 orificio 01 1
Tuercas 1/4" x 1/4" 4
Valor suministros Unidad Evaporadora $ 922.920
Suministro electromecánico de Instalación
Tablero de control y fuerza
Armario para tablero de 1000 x 800 x 200 1
Automático general de 32 amp. Disyuntor 1
Automáticos tripolares de 16 amp. 1
Automáticos tripolar de 10 amp. 1
Automático Unipolar de 02 amp. 1
Guarda motores 2
Rele térmico 1
Luces piloto 22 m/m color rojo 4
Fusibles 01 amp. 4
Luz piloto 22 amp. m/m color verde 1
Botón Parada emergencia 1
Luz piloto 22 m/m color amarillo 1
Selector on/off 1
Metros cable THHN AWG 12 - rojo
Metros cable THHN AWG 12 - blanco
Metros cable THHN AWG 12 - azul
Metros cable THHN AWG 12 - negro
Metros cable THHN AWG 12 - verde
Metros cordón 3 x 14 AWG
Metros cordón 3 x 16 AWG
Metros cordón 3 x 18 AWG
Regletas viking
114
Metros de Bandeja ranurada
Metros de bandeja 100 x 50 (escalerilla)
Terminales Pin 100
Terminales Horquilla 100
Repartidor tetra polar 100 amp. 1
Plataforma metálica unidad condensadora de 1200 x 900 1
Metros de cañería succión 1-1/8"
Metros de cañería descarga 5/8"
Metros de aislación armaflet 1-1/8"
Kg de soldadura de plata sp15
Nitrógeno 2
Oxigeno 1
Acetileno 1
Valor suministros electromecánicos de instalación $ 2.280.000
Valor Armado y Montaje Frigorífico $ 3.570.000
VALOR TOTAL PROYECTO CAMARA 0 ºc $ 16.078.220
VALOR TOTAL PROYECTO FRIGORIFICO (Cámara Frigorífica -25ºC y Cámara 0ºC NETO $ 42.961.020
IVA 19% $ 8.162.594
Nota: Valores modificables según cantidad de Cámara s a construir TOTAL $ 51.123.614
Garantía: 02 años
Condiciones de Pago: A convenir
Inicio de Trabajo: Con Orden de Compra
Tiempo de Ejecución: Fabricación de paneles 25 días
Montaje de paneles: cámaras 45 días incluye montaje
115
paneles cielo y puertas de acceso
Equipamiento Frigorífico 45 días; incluye tablero, montaje de unidades, regulación y puesta en marcha
Atentamente; Jorge Concha Tueve Fono: 8482938
116
ANEXO I: “PRESUPUESTOS GALPONES”
PRESUPUESTO PROYECTO LIMACHE
II.- GALPONES; BODEGAS REFRIGERADAS
ÍTEM X GALPONES
Presupuesto: Se cotizo el valor de un galpón de 25 de frente x 50 metros de fondo x 7metros de hombro.
Descripción Galpón:
7. El galpón cotizado corresponde a un formato semicircular de 25 de frente x 50 metros de fondo x 7metros de hombro.
8. Un portón de 2 x 4 metros de doble hoja con rieles aéreos. 9. Extractores para anticondensacion con impulsores y expulsores. 10. Proyecto eléctrico. 11. Proyecto de Fundaciones 12. Ingeniería, memorias de cálculos y patente de calculista para la recepción.
Cotizaciones:
A. Cotizaciones Galpones:
2. Costo de galpón (Tecno Techo): el valor de construcción x metro2 es de 1,39 6789:; <
Valor total galpón proyectado: 1.737,5 A78B 3. Costo de galpón (Galpones Chile Constructora Karabel): el valor de construcción x metro2 es de
2,5 6789:; <
Valor total galpón proyectado: 3.125A78B ÍTEM Y GALPONES CON BODEGAS REFRIGERADAS:
Descripción Galpón refrigerado:
1. El galpón cotizado corresponde a un formato semicircular de 25 de frente x 50 metros de fondo x 7metros de hombro.
2. Un portón de 2 x 4 metros de doble hoja con rieles aéreos. 3. Extractores para anticondensacion con impulsores y expulsores. 4. Proyecto eléctrico. 5. Proyecto de Fundaciones 6. Ingeniería, memorias de cálculos y patente de calculista para la recepción. 7. Incluye cámaras de frio, incluye proyecto, instalación.
Cotizaciones:
B. Cotizaciones Galpones cámara de frio: Instalación de cámara de frio, para ser instalada en contenedores, para una temperatura trabajo de -25°C, valor por m3 2,37 [UF].
117
Instalación de cámara de frio, para ser instalada en contenedores, para una temperatura trabajo de 0°C, valor por m3 1,52 [UF]. El valor de un contenedor sin cámara de frio es de $1.500.000
