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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD: JURISPRUDENCIA
CARRERA: DERECHO
TESIS:
Previo la obtención del título de abogada de los tribunales y juzgados de la república
TEMA:
“El Incumplimiento del Contrato de promesa de Compraventa y sus Consecuencias
Jurídicas”
AUTORAS:
Alba Carrillo
Martha Armas
ASESOR: Dr. Ernesto Guaján Clerque
IBARRA
2012
II
APROBACION DE TESIS
Dr. Ernesto Guaján Clerque, en calidad de asesor de tesis, designado por disposición de
Cancillería de la Universidad Regional Autónoma de los Andes UNIANDES, certifico que
las Tecnólogas Martha Irene Armas Rivera y Alba Cleotilde Carrillo Romero, han
culminado bajo mi dirección su informe final de tesis denominada: “EL
IMCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS
CONSECUENCIAS JURIDICAS” cumpliendo con todos los requisitos exigidos por las
disposiciones reglamentarias de la Institución.
Particular que se deja constancia para los fines legales pertinentes, facultando a las
interesadas hacer uso de la presente, en los trámites correspondientes para su
graduación.
Ibarra, septiembre del 2012
Atentamente,
Dr. Ernesto Guaján Clerque
ASESOR DE TESIS
III
DECLARACIÓN DE AUTORIA DE TESIS
Nosotras Martha Irene Armas Rivera portadora de la C.I. N° 1001494820 y Alba Cleotilde
Carrillo Romero portadora de la cédula de Identidad No. 1708371214, declaramos que los
resultados obtenidos en la investigación que presentamos, como informe final, previo la
obtención del título de Abogadas de los Juzgados y Tribunales de Justicia del Ecuador, son
absolutamente originales, auténticos y personales.
En tal virtud, expreso que el contenido, las conclusiones y los efectos legales y
académicos que se desprenden del trabajo propuesto son de exclusiva responsabilidad
de las autoras.
MARTHA IRENE ARMAS RIVERA
C.I. N° 1001494820
ALBA CARRILLO
C.I. N° 1708371214
IV
DEDICATORIA
A todas y cada una de las personas que estuvieron junto a nosotras en todo el
trayecto de nuestra vida estudiantil y que supieron apoyarnos moralmente
hasta ver culminado nuestros ideales
Las autoras
V
AGRADECIMIENTO
A todos los catedráticos de la Universidad Autónoma de los Andes Centro de
Apoyo Ibarra, quienes han sabido guiarnos por el sendero del progreso y
caminar juntos hasta conseguir nuestro objetivo planteado a través de sus
invaluables enseñanzas y conocimientos trasmitidos en cada uno de los niveles
de este trayecto estudiantil, a nuestro asesor Dr. Ernesto Guaján quien con su
sabiduría y don de gente nos ha orientado hasta culminar la presente
investigación.
Las autoras
VI
RESUMEN EJECUTIVO
La presente investigación aborda aspectos del contrato de promesa de compra venta de
inmuebles; contratos que se han sometido a un análisis exhaustivo, toda vez que este
contrato actualmente tiene mucha utilidad sobretodo en el mundo inmobiliario, este trabajo
se ha sustentado en la doctrina especialmente comparada entendiendo la inexistencia de
autores nacionales que se refieran a la materia en análisis, razón por la cual se determinó
que este contrato preliminar, precontrato, necesariamente para exigir su cumplimiento por
la vía ejecutiva, precisa ser otorgado por escritura pública, porque ésta constituye un título
ejecutivo para exigir el cumplimiento forzado de la suscripción de la escritura definitiva de
compra venta mediante el juicio ejecutivo de obligación de hacer. Cuando se carece de
título ejecutivo, debe iniciarse un juicio ordinario, tendiente a la obtención de una
sentencia declarativa para exigir el cumplimiento, trámite esencialmente prolongado para
una ejecución posterior. La otra vía que procede ante el incumplimiento del contrato de
promesa de compra venta es la resolución del contrato con indemnización de perjuicios
como lo dispone el Código Civil, cuya acción se tramita por la vía ordinaria. En el presente
trabajo de investigación realizado con la aplicación de encuestas a una muestra a los
usuarios de la notaría cuarta de la ciudad de Ibarra, quedó de manifiesto el
desconocimiento de las consecuencias jurídicas que acarrea el incumplimiento del contrato
de promesa de compraventa, confundiendo al contrato de promesa de compraventa con el
contrato prometido, es decir de la obligación de hacer en una obligación de dar, cuando se
otorgan anticipos en dinero en efectivo.
VII
EXECUTIVE SUMMARY
This investigation addresses aspects of the promise to purchase contract sale of property,
contracts that have been subjected to a thorough analysis, especially compared doctrine
supported by the absence of authors attended national concern in analyzing matter, why is
determined that this necessarily preliminary contract to enforce them by way of
enforcement, needs to be granted by public deed, because this is an enforcement to enforce
forced subscription of writing definitive purchase and sale by the executive judgment of
obligation do. In the absence of enforceable ordinary proceedings should be initiated,
aimed at obtaining a declaratory judgment to enforce, essentially prolonged process for
later execution. The other way that comes before the breach of the promise to purchase sale
is the termination of the contract with compensation for damages as provided in the Civil
Code, whose action is pending in the ordinary way. In this research work performed by
applying a sample survey of users of the notary quarter Ibarra became apparent ignorance
of the legal consequences that entails the breach of the promise of sale, confusing the
contract promise of sale with the contract promised, is the obligation to make an obligation
to give, when granting cash advances.
VIII
INDICE
APROBACION DE TESIS .................................................................................................. II
DECLARACIÓN DE AUTORIA DE TESIS ..................................................................... III
DEDICATORIA .................................................................................................................. IV
AGRADECIMIENTO .......................................................................................................... V
RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................................... VI
EXECUTIVE SUMMARY ............................................................................................... VII
INDICE ............................................................................................................................. VIII
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................. 1
Antecedentes de la Investigación ........................................................................................... 1
Planteamiento del problema ................................................................................................... 2
Formulación del problema ..................................................................................................... 4
Delimitación del problema ..................................................................................................... 4
Objeto de investigación y campo de acción ........................................................................... 4
Objeto de investigación ......................................................................................................... 4
Campo de acción .................................................................................................................... 4
Identificación de la línea de acción ........................................................................................ 4
Objetivos: ............................................................................................................................... 4
Objetivo general ..................................................................................................................... 5
Objetivos específicos ............................................................................................................. 5
Idea a defender ....................................................................................................................... 5
Justificación ........................................................................................................................... 5
Metodología de la investigación ............................................................................................ 6
Resumen de la estructura de la tesis ...................................................................................... 6
Aporte teórico ........................................................................................................................ 7
Significación práctica ........................................................................................................... 7
Novedad ................................................................................................................................. 7
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO ...................................................................................... 9
1.2 La seguridad jurídica según la ley y la constitución de la república ............................... 9
1.2.1 Los requisitos que establece nuestro Código Civil para el contrato de promesa .......... 9
1.2.1.1 Que la promesa conste por escrito y por escritura pública, con las respectivas
solemnidades. ......................................................................................................................... 9
1.2.1.2 Que el contrato prometido sea eficaz; ...................................................................... 10
1.2.1.3 Que la promesa contenga un plazo o condición; y, ................................................. 10
1.2.1.4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten
para que sean perfectos, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.
............................................................................................................................................. 12
1.2.2. Los bienes que pueden ser prometidos en compraventa ........................................... 13
1.2.3 Las prohibiciones existentes en las leyes ................................................................... 14
1.2.4 La protección de la Constitución de la República ...................................................... 15
1.2.5 El proceso de reclamación judicial ............................................................................ 16
1.2.5.1 Demanda ................................................................................................................. 16
1.2.5.2 Citación .................................................................................................................... 17
1.2.5.3 Contestación ............................................................................................................. 17
1.2.5.4 Rebeldía ................................................................................................................... 18
1.2.5.5 Reconvención ........................................................................................................... 18
1.2.5.6 Trabazón de la litis ................................................................................................... 19
1.2.5.7 Tercerías ................................................................................................................... 19
1.2.5.8 Conciliación ............................................................................................................. 20
1.2.5.9 Prueba ...................................................................................................................... 20
1.2.5.10 La ley nacional no debe probarse .......................................................................... 21
1.2.5.11 Alegatos ................................................................................................................. 21
1.2.5.12 Resoluciones interlocutorias .................................................................................. 21
1.2.5.13 Resoluciones definitivas ........................................................................................ 22
1.2.5.14 Recursos ................................................................................................................. 23
1.2.5.15 Ejecución del fallo ................................................................................................. 23
1.2.6 La Ley Notarial en protección de los contratantes ..................................................... 23
1.2.7 Seguridad para que las condiciones se cumplan ......................................................... 24
1.2.8 El Código de Procedimiento Civil en protección de los contratantes ......................... 25
1.2.9 EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EN LA LEGISLACION
NACIONAL ......................................................................................................................... 26
1.2.9.1 Certidumbre a la celebración del contrato prometido .............................................. 26
1.2.9.2 Protección para que las partes no resulten perjudicadas .......................................... 27
1.2.9.3 Garantía en la devolución del bien inmueble ........................................................... 28
1.2.9.4 Garantía en la devolución del anticipo entregado .................................................... 28
1.2.10 LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES CONTRATANTES EN
EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA .................................................. 29
1.2.10.1 Diferentes definiciones de derecho ........................................................................ 29
1.2.10.2 Conceptos de obligaciones ..................................................................................... 30
1.2.10.3 Los derechos de los promitentes compradores ...................................................... 31
1.2.10.4 Las obligaciones de los promitentes compradores ................................................ 31
1.2.10.5 El cumplimiento de los derechos y obligaciones ................................................... 32
1.2.10.6 El acuerdo para el cumplimiento de las clausulas ................................................. 33
1.2.11 El acuerdo para la entrega material del inmueble prometido en compraventa ....... 33
1.2.12 El consentimiento entre las partes contratantes ........................................................ 34
1.2.13 Requisitos del consentimiento .................................................................................. 34
1.2.14 La constancia por escrito ante la autoridad correspondiente .................................... 35
1.2.15 Los bienes permitidos por las leyes .......................................................................... 35
1.2.16 Individualización del inmueble ............................................................................... 36
1.2.17 Efectos del incumplimiento ...................................................................................... 36
1.2.18 Indemnización para el caso de incumplimiento ........................................................ 37
1.2.19 Suscripción del contrato ............................................................................................ 38
1.2.20 Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas posiciones teóricas
sobre el objetivo de investigación ........................................................................................ 38
1.2.21 Análisis crítico sobre el objeto de investigación....................................................... 39
CAPÍTULO II. MARCO METODOLOGICO ................................................................... 41
2.1 Metodología a Emplear ................................................................................................ 41
2.2 Método Inductivo-Deductivo ......................................................................................... 41
2.2.1 Método Histórico-Lógico ........................................................................................... 42
2.2.2 Método Científico- Jurídico ........................................................................................ 42
2.2.3 Método Analítico- Sintético ........................................................................................ 42
2.3 TÉCNICAS .................................................................................................................... 43
2.3.1 La encuesta ................................................................................................................ 43
2.3.2 Cuestionario .............................................................................................................. 43
2.4 INSTRUMENTOS ......................................................................................................... 43
2.5 POBLACIÓN Y MUESTRA ......................................................................................... 43
2.5.1 Población .................................................................................................................... 43
2.5.2 MUESTRA ................................................................................................................. 43
La muestra debe obtener toda la información deseada para tener la posibilidad de extraerla,
esto sólo se puede lograr con una buena selección de la muestra y un trabajo muy
cuidadosos y de alta calidad en la recogida de los datos. .................................................... 43
2.6 Interpretación de resultados ........................................................................................... 44
2.6.1 Cuestionario de preguntas realizado a los usuarios de la notaría cuarta ..................... 44
2.7 CONCLUSIONES DE LOS GRAFICOS ..................................................................... 55
2.8 RECOMENDACIONES ................................................................................................ 56
2.9 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO ..................................................... 57
CAPÍTULO III. MARCO PROPOSITIVO ......................................................................... 58
3.1. Análisis jurídico del contrato de promesa de compraventa .......................................... 58
3.5 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO ..................................................... 62
3.6 CONCLUSIONES GENERALES ................................................................................. 63
3.7 RECOMENDACIONES ................................................................................................ 64
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS
1
INTRODUCCIÓN
El contrato de promesa no se conoció en la antigüedad, siendo el Código Civil francés de
1803 que estableció esta institución restringida sólo a la compraventa, razón por la cual
fue el Código Civil chileno, redactado por el jurista venezolano Dr. Andrés Bello, en el año
1855, quien estableció el contrato de promesa de modo más amplio, ya que el Art. 1554 del
Código Civil chileno y Art. 1570 del Código Civil ecuatoriano, se refieren a la promesa de
toda clase de contratos, considerados por su naturaleza o por las solemnidades que deben
acompañarse en su celebración.
El contrato de promesa como el contrato prometido son convenciones absolutamente
diferentes, al punto que el propio Código Civil señala en el numeral 4 del Art. 1570 que en
el contrato de promesa debe especificarse de tal manera el contrato prometido que solo
falte, para que sea perfecto, la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriban. Ambos contratos ni siquiera coexisten porque uno es el antecedente del otro.
Al afirmarse que la promesa es un contrato, deben concurrir en ella todos los requisitos que
la ley exige para los contratos en general, como lo son el consentimiento, la capacidad de
las partes, el objeto y la causa lícitas. Conforme se ha expuesto en ningún caso el contrato
de promesa es un título translaticio de dominio que pueda inscribirse, destacándose, de
igual manera, que la promesa de compraventa no autoriza al promitente comprador para
ocupar el inmueble, ya que de este contrato solo emanan derechos personales y da origen a
una obligación de hacer cuyo único efecto es el de exigir la celebración del contrato
prometido.
En consecuencia, el contrato de promesa, además, constituye un título ejecutivo para el
contratante diligente quien, a su arbitrio, puede exigir, forzadamente, su cumplimiento, o
la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
Antecedentes de la Investigación
El contrato de promesa es un negocio jurídico preparatorio y antecedente del contrato
definitivo, naciendo para las partes la facultad de exigir la inmediata eficacia del contrato
2
futuro. En consecuencia, el contrato de promesa encierra, justamente la obligación jurídica
de contratar un nuevo y posterior contrato definitivo para producir determinados y
específicos efectos jurídicos ya previstos por las partes, como acontece con el contrato de
promesa de compraventa.
El contrato de promesa, específicamente el de compraventa, no puede ser confundido con
las negociaciones preliminares que si bien aproximan un acuerdo entre las partes, en caso
alguno generan obligaciones, razón por la cual el contrato de promesa se justifica en la
necesidad de las partes en celebrar un contrato definitivo que, por diversos motivos, no fue
posible llevar a efecto en ese momento, como sucedería por ejemplo en una promesa de
compraventa en la cual se espera la obtención de un crédito bancario para el promitente
comprador.
La promesa, de acuerdo a lo expuesto, es un contrato autónomo, al punto que solo falten
para que sea efectivo la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
El problema radica en el eventual incumplimiento del contrato, que otorga al contratante
diligente la facultad de demandar el cumplimiento forzado o la resolución del mismo con
indemnización de perjuicios. La verdad que si se atiende a la opción ejercida por los
contratantes diligentes, mayoritariamente se inclinan por la resolución del contrato de
promesa, atendido que muchas veces el cumplimiento forzado de la obligación resulta
imposible, si por ejemplo, el contratante que no cumplió con su obligación carece de
medios para concluir el contrato. Es más, puede acontecer que los contratantes de una
promesa de compraventa cometan el error de celebrarla por la vía privada, lo que impide
que el contrato tenga la categoría de título ejecutivo, razón por la cual deberá recurrirse a la
vía ordinaria para que se declare la existencia de la obligación, lo que de acuerdo a la
velocidad de las transacciones comerciales constituye un verdadero obstáculo.
Planteamiento del problema
La promesa de compraventa hace nacer para las partes la obligación de suscribir el contrato
definitivo de compraventa. Generalmente en los contratos definitivos de compraventa las
partes declaran en una cláusula que se entiende cumplida la promesa de compraventa
respectiva. En el evento en que una de las dos partes no cumple con su obligación de
firmar el contrato definitivo, ahí nace el derecho de la parte cumplidora o que hubiere
3
estado llana a cumplir, para demandar el cumplimiento forzado de esta obligación de
firmar el contrato definitivo o bien para pedir la resolución del contrato de promesa, en
ambos casos con indemnización de perjuicios.
Para algunos, el proceso de firma de una promesa resulta ser derechamente innecesario o
un simple documento que permite cerrar un negocio. En nuestra opinión, pocos asumen la
relevancia que tiene este instrumento y los efectos que conlleva su otorgamiento. Incluso,
varios ni siquiera dimensionan sus efectos. En términos simples, la promesa de
compraventa debe ser entendida como el marco regulatorio que debiera regir todo el
proceso de compra - venta, es decir, las reglas del juego.
En una promesa de compra - venta debieran definirse con el mayor grado de claridad
posible, además de la vivienda y su precio, aspectos tan importantes para las partes tales
como la fecha y condiciones de entrega de la propiedad; la forma y condiciones de pago
del precio, si se dejarán instrucciones notariales y en qué términos, qué sucede si el banco
o institución que financie al comprador rechaza los títulos del inmueble o establece que su
valor es muy inferior al precio convenido por las partes, quién y en qué plazo debe aportar
los antecedentes para el estudio de los títulos de la propiedad.
También es clave especificar si se puede someter la vivienda a algún tipo de revisión
técnica antes de comprar, en qué momento deben pagarse las comisiones a los corredores
de propiedades que intervengan en la operación, y otras tantas que revisten importancia
para las partes involucradas. Todas son inquietudes muy válidas, que deben aclararse
oportunamente y para ello, no hay mejor instancia que el otorgamiento de una promesa de
compraventa con la asesoría adecuada.
Con respecto a la entrega de la propiedad, es importante también y en la medida de lo
posible, que se defina un plazo máximo o una fecha de tope cierta y conocida por ambas
partes, luego de la cual, si no se ha hecho efectiva la entrega material, eventualmente se
apliquen multas diarias que fuercen al vendedor a acelerar el cumplimiento de los plazos
establecidos.
La fecha de la entrega material también debiera ser abordada y aclarada en las promesas de
compraventa. En estos casos, no sería suficiente indicar que la compra venta se celebrará
una vez transcurridos determinados días después de la recepción final, dado que, si bien
4
ambas partes desconocen dicha fecha y ésta se remite a un hecho objetivo, el otorgamiento
de un certificado municipal es claro que la compradora nada puede hacer para agilizar el
otorgamiento de ese certificado. En cambio, la vendedora si podría agilizar o no el
otorgamiento de dicho certificado.
Formulación del problema
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por las partes ¿genera
inseguridad jurídica?
Delimitación del problema
El objeto del estudio en la presente investigación es el Derecho Sustantivo Civil y el
campo de acción es el contrato de promesa de compraventa. Este trabajo de investigación
se lo realizará en la notaría cuarta del cantón Ibarra, desde el mes de enero a diciembre del
2010.
Objeto de investigación y campo de acción
Objeto de investigación
El objeto de la investigación es el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa
en juicio ejecutivo o verbal sumario.
Campo de acción
El campo de acción se lo realizarán en función al desconocimiento de los usuarios de que
cuando se ha incumplido un contrato de promesa de compraventa, se lo puede hacer
cumplir en base al Derecho Civil y al Derecho procesal Civil
Identificación de la línea de acción
El presente trabajo de investigación se encuentra dentro de la línea de Investigación
Jurídica: Pluralismo Nacional, Ordenamiento Jurídico y Justicia.
Objetivos:
5
Objetivo general
Analizar jurídicamente sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y
sus consecuencias jurídicas, para garantizar los derechos de los contratantes y por ende la
seguridad jurídica de los ciudadanos.
Objetivos específicos
1. Conocer desde el punto de vista jurídico científico sobre el incumplimiento del
contrato de promesa de compraventa en base a la ley, la Constitución de la
República, la doctrina y la jurisprudencia.
2. Diagnosticar sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por
parte de los contratantes en base a un trabajo de campo.
3. Fundamentar jurídicamente sobre el contrato de promesa de compraventa y sus
consecuencias jurídicas por falta de cumplimiento.
4. Validar el siguiente trabajo de investigación en base a criterio de expertos.
Idea a defender
Con el análisis jurídico sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa
se garantizará los derechos de los contratantes y por ende la seguridad jurídica de los
ciudadanos.
Justificación
El contrato de promesa de compraventa al caracterizarse como un contrato preparatorio,
se diferencia notoriamente de la oferta preparatoria porque la promesa de compraventa
posee todos los requisitos para considerársela un contrato perfecto, lo que obedece a que
las partes, no estimaron oportuno celebrar el contrato definitivo de compraventa, el cual
dejaron para el futuro y con estrictas cláusulas que posibilitan la compraventa prometida.
6
Se justifica el presente tema porque debe recordarse que siendo el contrato de promesa de
compraventa un contrato preliminar, su cumplimiento debe ser analizado desde un punto
de vista contractual, pues está claro que las partes desean celebrar un contrato futuro de
compraventa que no desean que tenga efectos inmediatos. Por ello, se otorga a la promesa
de compraventa efecto vinculante en el cual, según dispone el numeral 4º del Art. 1570 del
Código Civil, se ha especificado de tal manera el contrato prometido, que solo falten para
que sea perfecto la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
Metodología de la investigación
Con relación a la metodología que se utilizó en el desarrollo de la presente tesis es el
método científico en la elaboración de los capítulos, de igual forma se empleó los métodos
inductivo, deductivo, así como la encuesta ya que la personas que fueron objeto del
interrogatorio fueron los profesionales del derecho así como también a los usuarios de las
notarias que acuden a realizar trámites; también se utilizó el método descriptivo, puesto
que se analiza de manera detallada en forma gráfica los porcentajes de las encuestas
realizadas a las personas mencionadas con antelación y por último para el desarrollo del
ensayo se toma como referencia los acontecimientos ocurridos anteriormente en los
procesos con el objeto de evitar el incumplimiento del contrato de promesa de
compraventa con argumentación legal.
Resumen de la estructura de la tesis
El desarrollo de la presente tesis está conformado por tres capítulos de los cuales el primer
capítulo está enfocado en dar a conocer el criterio de los diversos Tratadistas, Juristas y
Doctores sobre el contrato de promesa de compraventa, sobre la protección tanto
constitucional como legal para su cumplimiento, luego al final de cada cita se da a conocer
un comentario y se realiza un análisis, posterior a esto se hace conclusiones parciales de los
temas y subtemas y finalmente las conclusiones y recomendaciones del capítulo.
En el segundo capítulo se describe el marco metodológico que se empleó, como se utiliza
en el desarrollo de la tesis, su importancia y en la segunda parte del segundo capítulo se
presenta el tema de la propuesta y finalmente las conclusiones del capítulo en mención.
7
Finalmente en el tercer capítulo se da a conocer el análisis de los resultados alcanzados en
el desarrollo de la investigación, debiéndose indicar que se incluyen las conclusiones
parciales del capítulo, también las conclusiones y recomendaciones de toda la
investigación realizada en el desarrollo de la tesis. Se finaliza con la bibliografía, cuerpos
legales, diccionarios, linkografía y anexo.
Aporte teórico
El trabajo de investigación que se realizó en la ciudad de Ibarra, Cantón Ibarra, provincia
de Imbabura, a los usuarios de la Notaria Cuarta del cantón Ibarra, sobre el tema: “EL
IMCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS
CONSECUENCIAS JURIDICAS”, se está aportando con conocimientos en base a la ley y
jurisprudencia, luego de haber realizado un análisis y comentarios sobre las acciones que
se presentan en este campo.
Con esta investigación llegamos a conocer las causas y consecuencias que determinan una
acción civil y así pretendemos aportar en forma práctica; de igual manera esto permite que
los usuarios cuenten con conocimientos más profundos del tema elegido en esta
investigación y nos sirva de base apara aplicar en los litigios en materia civil.
Significación práctica
El contenido plasmado en este trabajo de investigación y la propuesta establecida es de
gran relevancia para los profesionales en derecho por cuanto nos permite enfrentar
situaciones litigantes que de una o de otra manera llegaran a nuestro conocimiento y se
litigue con profesionalismo solucionando conflictos en esta materia civil.
El procedimiento ejecutivo para el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa
y consecuentemente el debido proceso son las herramientas que nos permitirá obtener las
resoluciones legales que favorezca a la parte cumplidora o acreedora.
Novedad
8
En el presente trabajo investigativo se ha propuesto mirar el nivel de conocimiento de los
usuarios sobre el reclamo de sus derechos a través de la administración de justicia y desde
el órgano para resolverlo. Desde el punto de vista del usuario es el medio del que se vale
para acudir ante la jurisdicción en defensa de sus derechos.
Las partes que no puedan hacerse justicia por sí mismas deberán acudir necesariamente a
un abogado en libre ejercicio de sus funciones.
La Constitución de la República como la supremacía de todas las leyes determina los
derechos de todas las personas y podemos decir que en el inciso primero del Art. 424 de la
Constitución de la República: “La Constitución es la norma suprema y prevalece sobre
cualquier otra del ordenamiento jurídico. Las normas y los actos del poder público
deberán mantener conformidad con las disposiciones constitucionales; en caso contrario
carecerán de eficacia jurídica”.
9
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO
1.2 La seguridad jurídica según la ley y la constitución de la república
Según el art. 82 de la Constitución de la República del Ecuador 2008 dispone “El derecho
a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución en la existencia de
normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes”.
(TUCION
De acuerdo a lo enunciado el objetivo de la seguridad jurídica es la base del Estado
constitucional de derechos y justicia, porque en ellas se construye la posibilidad de libertad
y justicia. También señalaremos sobre la seguridad jurídica, que ésta existe como certeza
humana, esto es de que la ley ha de ser aplicada y cumplida principalmente por la
administración pública, pues el ser humano tiene certeza de que los órganos de la autoridad
pública cumplan y no solo es certeza de que la administración pública cumpla con sus
obligaciones, sino también certeza de que las personas integrantes de la sociedad van a
cumplir las normas.
1.2.1 Los requisitos que establece nuestro Código Civil para el contrato de promesa
Nuestra Legislación ecuatoriana en el Código Civil establece y reglamenta la promesa en
forma general sin referirse a un determinado contrato, manteniendo la originalidad del
Código Francés. El modelo que determina la promesa de compra venta en donde todas las
reglas son aplicables a cualquier contrato que se pueda celebrar. Dentro de los requisitos
de la promesa de compra venta establece el Art. 1570 del Código Civil a enumerar:
1.2.1.1 Que la promesa conste por escrito y por escritura pública, con las respectivas
solemnidades.
Para el Dr. Raúl Diez, al referirse al primer requisito que la promesa conste por escrito
acota: “lo que sí la ley requiere es que la voluntad de los contratantes sea expresa, no
aceptándose el consentimiento tácito de alguna de las partes, y menos presunto, pues en
esto consiste la solemnidad, en que el consentimiento conste por escrito, y no se concibe
un consentimiento tácito o presunto en un contrato solemne”. (DIEZ, R. 1988, pág. 21).
10
De acuerdo a lo comentado se deduce que en nuestro medido se suelen hacer promesas de
compraventa de inmuebles por simple escritura privada. A veces se recurre a reconocer
judicialmente las firmas o hacer protocolizar esas escrituras privadas. Estos
procedimientos son contrarios a la ley y producen nulidad. La consecuencia de esta
nulidad absoluta es que ninguna de las partes puede exigir la ejecución del contrato
prometido. En consecuencia el que la promesa se otorgue por escritura pública es de vital
importancia porque al ser un título ejecutivo, se puede pedir el cumplimiento forzoso
mediante un juicio ejecutivo de obligaciones de hacer.
1.2.1.2 Que el contrato prometido sea eficaz;
El tratadista Alessandri en este segundo punto nos dice que: “Esta exigencia es aplicación
del principio general de que el objeto de los contratos debe ser lícito y debido a ella no
podría prometerse la venta entre padres e hijos o entre cónyuges no divorciados
perpetuamente”. (ALESSANDRI, A. 1976, pág. 143).
Dispone el numeral 2° del Art. 1570 “Que el contrato prometido no sea de los que las leyes
declaran ineficaces”. Según lo expresado podríamos decir que no sería eficaz el contrato
prometido que tenga un objeto o causa ilícita, pues estos son requisitos intrínsecos de todo
acto jurídico. Será válida a la inversa, la promesa de un contrato al cual le faltan elementos
formales o externos, porque en cierto modo de lo que precisamente se trata es de llenar las
formalidades con posterioridad, conforme lo exige la ley. Concluyendo que la promesa
requiere que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces o más
exactamente que sea válido, que no adolezca de nulidad.
1.2.1.3 Que la promesa contenga un plazo o condición; y,
Para el Dr. Oswaldo Espinoza “Es necesario establecer cuanto deberán las partes cumplir
las obligaciones que la promesa les impone y qué momento debe celebrarse el contrato
prometido. Este tiempo puede señalarse de dos formas: Mediante la fijación de un plazo o
por medio de la estipulación de una condición. No siendo necesario que el plazo o
condición marquen el instante preciso en que el contrato debe celebrarse; es suficiente que
11
por medio de estas modalidades se señale la época de su celebración”. (ESPINOZA, O.
2007, pág. 76).
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato
que proyectan y que postergan su realización para un tiempo futuro. Entonces las
obligaciones del contrato de promesa siempre quedarán diferidas para después de su
celebración. Este requisito se ha establecido para que los contratantes sepan a ciencia
cierta cuando deberán cumplir el contrato prometido; de esta manera las partes no quedan
ligadas contractualmente en forma indefinida; requisito que determina el carácter
transitorio de todo contrato de promesa, transitoriedad que depende de un plazo o
condición.
De lo expuesto podemos señalar que el plazo consiste en un espacio de tiempo más o
menos largo dentro del cual puede ejecutarse un derecho, o transcurrido el cual puede
comenzarse el ejercicio de un derecho. Es un hecho futuro y cierto del cual depender el
ejercicio o extinción de un derecho. En las convenciones las fechas cualesquiera que ellas
sean, son por lo mismo un plazo, porque inevitablemente han de acaecer, así el 28 de Abril
del año 2013. Lo que constituye en su esencia el plazo es su certidumbre, es decir que
necesariamente, inevitablemente haya de realizarse el hecho en qué consiste.
Para el jurista Arturo Alessandri el plazo extintivo es “aquel que por su vencimiento
extingue un derecho. En este plazo, desde que el acto se ha formado y es su extinción la
que está subordinada a él por el cumplimiento del plazo, el derecho existe y puede
ejercitarse dentro del plazo. Este plazo se designa empleando la expresión hasta”.
(ALESSANDRI, A. 1983, pág. 230).
Podríamos resumir según lo anotado que la llegada del tiempo produce la extinción de la
relación en cuanto al futuro y nada sucede con lo pasado, por lo que el pago anticipado no
se podrá repetir. En síntesis es el acontecimiento o hecho que llegado, extingue el derecho
y la obligación. Tampoco hay inconvenientes para combinar un plazo suspensivo con uno
resolutorio o extintivo, como sería el estipulado en la siguiente cláusula: el contrato
definitivo se suscribirá después de transcurridos 6 meses, pero en ningún caso después de
un año, contado desde la fecha de celebración del contrato de promesa.
12
1.2.1.4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo
falten para que sean perfectos, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriban.
Según el jurista chileno Dr. Raúl Diez Duarte “la expresión perfecto que emplea la ley,
debemos tomarla en su acepción forense que da el Diccionario de la Lengua Castellana,
esto es “completar los requisitos para que un acto civil, especialmente un contrato, tenga
plena fuerza jurídica”. En cuanto a la locución tradición, sin duda alguna se refiere a la
idea de entrega, para emprender a todos los contratos reales, como mutuo, comodato,
prenda y no se puede interpretar en el sentido restringido de tradición, como modo de
transferir el dominio, puesto que en la mayoría de los contratos reales no se produce la
transferencia”. (DIEZ, R. 1988, pág. 28).
Estos requisitos que la ley deja para el momento de celebrarse el contrato prometido, son
las solemnidades que las leyes prescriban y la tradición de la cosa; siendo estos los únicos
elementos que pueden omitirse.
La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda suficientemente
especificado si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que permitan
distinguirlo de los otros contratos, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la
ley los presume, y los meramente accidentales, que se especifican por cláusulas especiales
al tiempo de celebrarse el contrato prometido.
Para el Dr. José Bonivento “es condición para la validez de la promesa la de que se
determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa
o las formalidades legales. De lo cual tiene que seguirse que tratándose particularmente de
una promesa de compraventa, en ella deben hallarse reunidos los elementos esenciales del
pacto prometido, uno de los cuales es el precio, el que como ya está dicho para que la
compraventa quede concluida puede ser determinable por cualquiera medios o indicaciones
que lo fijen, siempre y cuando eso si que las reglas que el contrato indique para lograr su
determinación no queden dependiendo de la voluntad posterior de las partes”.
(BONIVENTO, J. 1989, pág. 180).
13
En síntesis la determinación del contrato de promesa de compra venta significa que éste se
individualice de tal modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen sus
características para que no se confunda con otro. Lo que la ley ha querido decir es que el
contrato prometido debe estar casi perfecto, es decir que exista el acuerdo de voluntades
necesario para generarlo y que solo falte que se le lleve a efecto en forma definitiva y por
ende el consentimiento debe existir en forma definitiva, es decir que ambas partes se hayan
obligado recíprocamente a cumplir el contrato prometido una vez llegada la ocasión de
hacerlo.
1.2.2. Los bienes que pueden ser prometidos en compraventa
Para que los bienes puedan ser prometidos en compra venta deben reunir algunos
requisitos como son: ser lícito, determinado, que exista.
Los peculiares para el contrato de compra venta deben reunir los siguientes requisitos:
a) Ser comerciable.- Son objeto de contrato de compraventa la cosas corporales e
incorporales; el Artículo 1749 del Código Civil manifiesta que pueden venderse
todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no está prohibida por la
ley.
De esta manera se desprende que no pueden venderse cosas embargadas, a menos
que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello, de igual manera las
propiedades que se encuentren en litigio, de igual forma los derechos y privilegios
que no puedan transferirse a otra persona de acuerdo a lo que establece el Art. 1480
numeral 2; “De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra
persona”.
b) La cosa vendida debe ser singular y determinada.- La cosa vendida es el objeto
sobre la cual recae la obligación del vendedor. Sobre las cosas recaen los distintos
derechos reales (como, por ejemplo, la propiedad) sobre los que son titulares las
personas. Además, la cosa puede ser objeto de posesión, siendo éste un hecho
fáctico de gran importancia jurídica. (www.monografías.com).
14
De lo expuesto podemos analizar que la determinación puede verificarse específica o
genérica, es decir no se puede generalizar, si voy a prometer en venta algún bien, debemos
referirnos exclusivamente a lo que respecta la compraventa.
c) La cosa vendida debe existir o esperar que exista.- El Art. 1477 nos dice:
“No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las
que se espera que existan”; de solo que se deduce que se puede vender las cosas presentes
y futuras, es decir, aquellas que existen a la celebración del contrato y las y las que se
esperan que existan en el futuro.
d) No debe pertenecer al comprador.- Así lo determina el Art. 1755 del Código
Civil “La compra de cosa propia no vale; y el comprador tendrá derecho a que se le
restituya lo que hubiere dado por ella”.
Esto significa que la cosa en compra debe pertenecer al vendedor o a un tercero, pero
nunca al comprador. Resulta algo incoherente que el dueño de un bien pudiera ser su
propio comprador, demostrando interés en la cosa que le pertenece
1.2.3 Las prohibiciones existentes en las leyes
Según lo expone el Dr. Oswaldo Espinosa “La validez del contrato queda condicionada,
en primer término a la circunstancia de que las personas que lo celebran tenga aptitud
legal para obligarse”. (ESPINOSA, O. 2007, pág. 19).
Dentro de la celebración de contratos en el Código Civil establece en su Artículo 1463
quienes son incapaces de celebrar contratos, y, en este caso para la promesa de compra
venta; los dementes, los impúberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por
escrito. Sus actos no surten ni aún obligaciones naturales, y admiten caución. Son
también incapaces los menores adultos, los que se hallan en interdicción de administrar
sus bienes, y las personas jurídicas. Pero la incapacidad de estas clases de personas no es
absoluta, y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos
determinados por las leyes.
15
De acuerdo a lo planteado en el Código Civil podemos determinar la existencia de las
incapacidades absolutas y relativas. Las incapacidades absolutas que vienen a constituirse
en prohibiciones irremediables para aquellos individuos que por circunstancias de orden
natural o de carácter físico o psicológico las poseen. Las incapacidades relativas tienen su
origen de carácter eminentemente legal, pues ésta lo prohíbe; sin embargo la concurrencia
de una incapacidad relativa podría subsanarse, el Código Civil considera con incapacidades
relativas a los adolescentes adultos, los interdictos y las personas jurídicas.
1.2.4 La protección de la Constitución de la República
La Constitución de la República como la supremacía de todas las leyes determina los
derechos de todas las personas y podemos decir que en el inciso primero del Art. 424 de la
Constitución de la República: “La Constitución es la norma suprema y prevalece sobre
cualquier otra del ordenamiento jurídico. Las normas y los actos del poder público
deberán mantener conformidad con las disposiciones constitucionales; en caso contrario
carecerán de eficacia jurídica”.
Según lo dispuesto en la Constitución, Monseñor Juan Larrea manifiesta “La superioridad
de la Constitución de la República sobre toda norma jurídica positiva, se puede decir que
es un principio básico del sistema Republicano y democrático” (LARREA, J. 2009, pág.
48).
De no existir la Constitución de la República, como un conjunto de normas supremas,
únicamente existirían un sinnúmero de leyes y disposiciones legales aisladas, pero en sí no
tendríamos un sistema jurídico; al respecto tomemos en cuenta que la pluralidad de normas
conforma una unidad, un sistema y un orden. Los llamados a estructurar los códigos, leyes
y reglamentos de acuerdo a las normas constitucionales son los Asambleístas.
La Constitución de la República del Ecuador en el Art. 66 numeral 16, reconoce el derecho
a la libertad de contratación, al respecto el Dr. Bustamante acota “La disposición
constitucional se refiere explícitamente a los contratos que crean derechos y obligaciones
civiles, comerciales y/o laborales”. (BUSTAMANTE, Colón, 2009, pág. 44).
16
Por lo señalado la libertad de contratación implica que la actividad tenga capacidad,
consentimiento, objeto y causa lícita como actos y declaraciones de voluntad, de acuerdo al
Art. 1461 del Código Civil. De este modo esta libertad de contratación que les otorga a las
partes, es un derecho que se lo puede realizar como se lo desee, considerándose para el
efecto las consecuencias jurídicas que puede acarrear el hecho de contraer obligaciones y
adquirir derechos relativos a la celebración de un contrato.
La protección de la norma constitucional con relación a los ciudadanos en el territorio
nacional (contratantes) se pone de manifiesto en el Art. 75 numeral 1 el derecho al acceso a
la justicia y a la tutela efectiva, imparcial y expedita de sus derechos e intereses, con
sujeción a los principios de inmediación y celeridad… De esta manera toda persona tiene
derecho a que se le administre justicia y a través de las resoluciones o sentencias se nos
acredite lo que nos pertenece.
Según la Constitución de la República en su Art. 321 dispone: “El Estado reconoce y
garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal,
asociativa, cooperativa, mixta y que deberá cumplir su función social y ambiental”. En lo
concerniente a nuestro estudio el contrato de promesa de compraventa siendo una
obligación que en el futuro se llegará a concretar con la celebración del contrato definitivo,
garantizando la Constitución de la República el derecho a la libertad del ciudadano a
celebrar contratos lícitos y el aseguramiento de un patrimonio o de una propiedad que le
otorgue amparo, protección y bienestar a su vida.
1.2.5 El proceso de reclamación judicial
Las partes que no puedan hacerse justicia por sí mismas deberán acudir necesariamente a
un abogado en libre ejercicio de sus funciones. De lo expuesto se deduce, que las partes
que comprende el proceso civil son:
1.2.5.1 Demanda
Para Cabanellas la demanda : “Procesalmente es una acepción principal para el Derecho, es
el escrito por el cual el actor o demandante ejercita en un juicio civil una o varias acciones
17
o entabla recurso en la jurisdicción contencioso administrativa”. (CABANELLAS, G.
2003, pág. 117)
Por lo tanto la demanda es la reclamación presentada por el que crea que tienen a su favor
una situación jurídica protegida, frente a la cual los demás elementos de la sociedad tienen
una situación subordinada. En la demanda se pedirá el respeto de esa situación y la sanción
de quienes, a juicio del demandante, la hayan violado.
Además se le considera como un documento cuya presentación a la autoridad (juez o
árbitro) tiene por objeto lograr de ésta la iniciación de un procedimiento para sustanciar en
él tantos procesos como pretensiones tenga el demandante para ser satisfechas por persona
distinta a dicha autoridad.
1.2.5.2 Citación
Según el diccionario jurídico de Cabanellas la citación es: “ Diligencia por la cual se hace
saber a una persona el llamamiento hecho de orden del juez para que comparezca en juicio
a estar a derecho”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 70)
Por lo tanto la citación es un acto procesal mediante el cual se da a conocer al demandado
en forma cierta e indiscutible, que se ha presentado en contra una reclamación. La
importancia procesal de la citación no admite duda. Por una parte, hay principios de
justicia universal y garantías constitucionales que rodean el acto: nadie puede ser
sentenciado sino es previamente citado, oído y vencido. También como no podría ser de
otro modo, el procedimiento civil rodeado de medidas de seguridad al hecho de que el
demandado sea legal y efectivamente citado. No hay rebeldía, interrupción de la
prescripción, ni otro efecto, sin que se haya cumplido efectivamente la citación. A falla de
ella, deberá declararse la nulidad del proceso y aún de la sentencia ejecutoriada.
1.2.5.3 Contestación
“Es el acto procesal mediante el cual el demandado alega todas sus excepciones y
defensas respecto de la demanda. La contestación a la demanda tiene la misma
18
importancia para el demandado que la demanda para el demandante”.
(www.wikipedia.com).
La persona contra quien se haya efectuado un reclamo, puede aceptarlo, o ejercer un
derecho irrenunciable a la defensa, esto es, a impugnar las pretensiones del actor y a alegar
a su favor todo lo que, a su juicio, pueda interrumpir transitoriamente o destruir las
pretensiones del demandante.
El demandado de conformidad al Art. 397 del Código de Procedimiento Civil, tiene el
término de quince días para proponer conjuntamente las excepciones dilatorias y
perentorias, las cuales se resolverán en sentencia. En consecuencia, al contestar la
demanda las excepciones dilatorias presentadas tienden a demorar la resolución de la litis,
y las excepciones perentorias tienen por objeto destruir definitivamente las pretensiones
del actor.
1.2.5.4 Rebeldía
Para Guillermo Cabanellas “la rebeldía es la situación procesal producida por la
incomparecencia de una de las partes ante la citación o llamamiento judicial, o ante la
negativa a cumplir sus mandamientos e intimaciones”. (CABANELLAS, G. 2003, pág.
338).
El demandado, por una serie de circunstancias: aceptación tácita del reclamo, falta de
asesoría adecuada y oportuna, carencia de medios económicos, etc., puede dejar de
contestar la demanda en tiempo oportuno. Esa resistencia a una orden legítima de la
autoridad, es sancionada con rebeldía, que casi siempre implica una negativa pura y simple
de los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa el actor y que excepcionalmente,
en procedimientos como el de juicio ejecutivo, implica aceptación tácita.
1.2.5.5 Reconvención
Para el Dr. Eduardo J. Couture la define como “la pretensión que el demandado deduce al
contestar la demanda, por la cual se constituye a la vez en demandante del actor, a fin de
19
que se fallen las dos pretensiones en una sola sentencia”. (COURTURE, Eduardo, 1976,
pág. 174).
La reconvención en materia de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa no
tendría asidero jurídico porque si al demandado se lo debe necesariamente declarar en
mora, mal podría hacer lomismo el contratante negligente contra quien lo demanda, porque
en estricto derecho también para que proceda la acción debería constituirse en mora al
demandante, y esa figura jurídica es de imposible ocurrencia, ya que si ninguna de las
partes ha cumplido con su obligación procede la “excepción de contrato no cumplido”. En
síntesis anotarías que no en todo juicio puede intentarse reconvención. Así, no cabe en el
verbal sumario (excepto en los juicios de trabajo). En el juicio ejecutivo se requiere de
título ejecutivo.
1.2.5.6 Trabazón de la litis
Se conoce como traba de la litis, “aquel momento procesal que se produce cuando se
entabla la demanda, se traslada la misma al demandado y éste la contesta, fijándose a partir
de ese momentos los términos del reclamo y las excepciones y defensas opuestas, sobre lo
que se producirán prueba si resulta pertinente y sobre lo que el juez deberá decidir”.
(www.google.com).
Con la contestación a la demanda, con ésta y la reconvención admisible o con la rebeldía
del demandado, declarada por el juez, se traba la litis, es decir, se fijan los puntos que han
de ser materia de la resolución.
1.2.5.7 Tercerías
Para Guillermo Cabanellas, la tercería “es la reclamación que en un pleito, ya en trámite,
interpone quien se estima con derecho a ser reintegrado de su crédito con preferencia al
acreedor ejecutante, si se trata de juicio ejecutivo, o con prelación crediticia general o
especial en cualquier otro juicio”. (CABANELLAS, G. 1973, pág. 380).
20
Según lo expuesto por el maestro Cabanellas, terceros interesados pueden, en los casos
permitidos por la ley, intervenir en la litis. En todo caso, según las disposiciones vigentes,
esos reclamos terceros deberán ser considerados como incidentes y resueltos por el mismo
juez, en el propio cuaderno o procesos o en cuadernos separados, según sea el caso.
1.2.5.8 Conciliación
La conciliación, según lo señalado por el Dr. Couture es: “1. Acuerdo o avenencia de
partes que, mediante renuncia, allanamiento o transacción, hace innecesario el litigio
pendiente o evita el litigio eventual. 2. Audiencia que, por precepto constitucional, debe
realizarse con carácter preliminar a todo juicio civil o de injurias, a fin de procurar un
acuerdo amigable que evite el proceso”. (COUTURE, E. 1976, pág. 159).
En todo juicio, el juez debe procurar un entendimiento conciliatorio, llamando a las partes
a su despacho para este objeto, Lamentablemente, el juez casi nunca preside las audiencias,
y salvas excepciones, las partes van sin ánimo de arreglar. Se lo considera además un
medio alternativo a la resolución del conflicto mediante una sentencia; en este sentido es
una forma especial de conclusión del proceso judicial. El tercero que dirige esta clase de
conciliación es naturalmente el juez de la causa, que además de proponer bases de arreglo,
homologa o convalida lo acordado por las partes, otorgándole eficacia de cosa juzgada,
dentro del marco de la legalidad.
1.2.5.9 Prueba
La prueba en Derecho, es la actividad necesaria que implica demostrar la verdad de un
hecho, su existencia o contenido según los medios establecidos por la ley.
(www.wikipedia.com).
Se presume, y en realidad que así es, el juez desconoce los hechos que han acaecido entre
los contenedores. El juez solamente está obligado a conocer satisfactoriamente el Derecho
vigente en el país, de modo que pueda aplicar las normas generales a los casos concretos,
usando una especie de silogismo lógico: Premisa mayor: la ley; premisa menor: el caso
concreto; conclusión: la sentencia.
21
Para demostrar la existencia de los hechos y lograr el convencimiento del juez respecto a la
verdad de lo efectivamente ocurrido, se utilizarán los medios probatorios expresamente
admitidos por la ley vigente.
1.2.5.10 La ley nacional no debe probarse
Lo que debe probarse son los hechos, no el Derecho. Deben acreditarse los hechos
jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. El Derecho, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 8 del Código Civil, no necesita probarse.
Se supone que el juez la conoce satisfactoriamente. Pero el juez no está obligado a conocer
la ley extranjera, de modo que si las partes la invocan están obligadas a fijar su existencia y
su vigencia actual mediante certificados del Servicio Exterior y particularmente de los
cónsules acreditados por nuestro país. Deberán establecer, además, la autenticidad de las
firmas utilizadas para la certificación.
1.2.5.11 Alegatos
El alegato según el Dr. Raúl Diez “en general el escrito donde hay controversia, esto es
demostración de las razones de una parte para debilitar las de la contraria”. (DIEZ, R.
1988, pág. 32).
Las partes pueden, y a nuestro juicio deben, constantemente, invocar ante jueces y
tribunales, los fundamentos de derecho, esto es, la ley o leyes aplicables al caso concreto y
la jurisprudencia que haya sentado el tribunal correspondiente. Lamentablemente, esa
práctica de alegar, de invocar la ley, la doctrina y las resoluciones, ha sido casi
abandonada, en parte por jueces y tribunales hacen poco caso de ellas. No estudian. Dictan
resoluciones apresuradas, sin suficiente base, y de otra parte porque los defensores no
cumplen satisfactoriamente con su deber.
1.2.5.12 Resoluciones interlocutorias
Es una resolución judicial mediante la cual un juzgador se pronuncia sobre peticiones de
las partes, resolviendo las incidencias, es decir, las cuestiones diversas del asunto principal
del litigio, pero relacionadas con él, que surgen a lo largo de un proceso jurisdiccional.
22
El auto, como la mayoría de las resoluciones, debe ir acompañado de un razonamiento
jurídico (consideraciones y fundamentos), en los casos en que las leyes de procedimiento
así lo determinan. (www.wikipedia.com).
Analizando lo expuesto diríamos que los incidentes y todo aquello que no deba ser resuelto
en la sentencia o decisión definitiva, es materia de los autos interlocutorios. Generalmente
esas decisiones causan ejecutoria, aún cuando hay casos en las que son aceptables. Entre
las resoluciones que no son definitivas, tenemos las que acepta las excepciones dilatorias
interpuestas por el demandado. El conflicto no quedará definitivamente concluido porque
el actor podrá proponer nuevamente. Así, se aceptase la excepción de incompetencia, el
demandante podrá intentar nueva acción ante un juez competente.
También tiene carácter similar la providencia que declare la nulidad del proceso. Podrá
reponerse o volverse a actuar todo lo que quede invalidado por inobservancia de requisitos
o solemnidades que la ley exige para la validez de los respectivos procedimientos.
1.2.5.13 Resoluciones definitivas
La sentencia, según Couture es el: “1. Acto procesal emanado de los órganos de la
jurisdicción, mediante el cual éstos deciden la causa o punto sometido a su conocimiento.
2. Documento emanado de un juez unipersonal o de un tribunal colegiado, que contiene el
texto de la decisión fundada, emitida en la causa o punto sometidos a su conocimiento”.
(COUTURE, E. 1976, págs. 537 y 538).
El conflicto tiene que ser solucionado definitivamente. Así lo exige la justicia y la
seguridad jurídica. Las resoluciones definitivas se expedirán mediante sentencias que
pueden aceptarse total o parcialmente lo solicitado por el actor o rechazar la demanda. Para
que tengan valor inalterable, será necesario que gocen de la autoridad de cosa juzgada.
También son las resoluciones judiciales que ponen fin a un proceso solucionando el litigio
planteado de fondo haciendo la aplicación de la ley general al caso concreto. Las
sentencias definitivas terminan con la instancia.
23
1.2.5.14 Recursos
Para Cabanellas el recurso “es la reclamación que, concedida por ley o reglamento,
formula quien se cree perjudicado o agraviado por la providencia de un juez o tribunal,
para ante el mismo o el superior inmediato, con el fin de que la reforme o revoque.”
(CABANELLAS, G. 1973, pág. 341).
Las resoluciones que dicten los jueces de primera instancia, y en la mayor parte los
tribunales de segunda instancia, no son definitivas. Nadie podrá sostener la infalibilidad de
los jueces, que son hombres, imperfectos como todo ser humano, llenos de pasiones,
agobiados de necesidades, y al mismo tiempo, sujetos a bajas remuneraciones. Por ello las
decisiones son necesariamente apelables con el objeto que se estudie nuevamente la
controversia y sus fundamentos de hecho y de derecho. Se supone, por otra parte, que los
magistrados son funcionarios de mayor jerarquía y experiencia que los jueces inferiores.
1.2.5.15 Ejecución del fallo
Según el diccionario de la Real Academia de la lengua define así “sentencia de un juez o
de un tribunal, y en ella, especialmente, el Pronunciamiento decisivo o imperativo.
Decisión tomada por persona competente sobre cualquier asunto dudoso o disputado”.
(lema.rae.es/drae).
Podríamos resumen en lo siguiente: Las decisiones que adopten los jueces sobre los
conflictos que hayan llegado a su conocimiento, tienen que cumplirse a cabalidad. Hay
sentencias de ejecución inmediata y otras que requieren de procedimientos previos, como
la práctica de determinadas liquidaciones. En todo caso, el único juez competente para
ejecutar los fallos, es el mismo que conoció la causa de primera instancia.
1.2.6 La Ley Notarial en protección de los contratantes
El Derecho notarial tiene su origen a partir del descubrimiento de América en 1492,
compuesto por el Derecho Español, Derecho canónico Ecuménico y aquellas normas que
24
se iban sistematizando a medida en que las necesidades y circunstancias así lo determinan.
Los documentos notariales han servido a través de la historia, para conocer la vida social
de los pueblos, sus costumbres; en ella se detalla la administración de la justicia por los
magistrados inferiores, abogados, defensores, escribanos que desempeñaban sus funciones.
(www.google.com).
Los escribanos desempeñan una función muy importante es así que para la venta de bienes,
escrituras, autos judiciales, se ponga día, mes, año, lugar de otorgamiento y el signo del
escribano. El Derecho Notarial es el conjunto de disposiciones jurídicas que permite la
organización, el funcionamiento y la aplicación directa de la Ley por parte del Notario.
Guillermo Cabanellas describe al notariado como: “Cuerpo o colectividad que componen
los notarios de un colegio o de una nación” (CABANELLAS, G. 2003, pág. 121).
Los elementos que constituyen la Institución Notarial está dada en primer lugar por: la fe
pública, que emana del Estado, es decir, que el Estado delega esta función a un profesional
instruido para ello de ahí la intervención del Notario; y, finalmente el producto que es el
respaldo material de la voluntad de las partes, así se habla de un instrumento público y de
todos sus requisitos. Los actos jurídicos que se pretendan oponer ante terceros no podrían
gozar de este beneficio si no existiera la institución del notariado, porque a través de ella
se da forma y autenticidad a dichos actos, respaldados con la fe pública que ostenta el
notario. El notariado es una institución necesaria en las distintas sociedades desde
tiempos remotos, ya que su función cumple con las necesidades de las personas que
pretenden autenticar determinados actos jurídicos o hacer constar hechos jurídicos.
De esta manera el notario dotado con las atribuciones que le confiere el Estado puede
ejercer su función en beneficio de las personas, que como vimos anteriormente tendrán
que solicitar la actuación del notario para que pueda actuar conforme a la ley.
1.2.7 Seguridad para que las condiciones se cumplan
Para Guillermo Cabanellas la fe pública “es la veracidad, confianza o autoridad legítima o
atribuida a notarios, secretarios judiciales, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cónsules
y otros funcionarios públicos, o empleados y representantes de establecimientos de igual
25
índole, a cerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su presencia; y que
se tienen por auténticos y con fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad”.
(CABANELLAS, G. 2003, pág. 167).
La Ley Notarial regula el tipo de ejercicio profesional del derecho como oficio jurídico
consistente en que el notario, en virtud de su asesoría y conformación imparcial de su
documentación en lo justo concreto del caso, en el marco de la equidad y el Estado
Constitucional de Derecho y de la legalidad derivada del mismo, reciba por fuerza legal
del Estado el reconocimiento público y social de sus instrumentos notariales con las
finalidades de protección de la seguridad jurídica de los otorgantes y solicitantes de su
actividad documentadora.
De esta forma, la ley resalta el papel preponderantemente imparcial que debe realizar
el notario en el desarrollo de su actividad. Esta ley es muy precisa en este sentido al
señalar a los notarios la forma en que deben actuar para otorgar la seguridad jurídica que
se busca dentro de la sociedad.
1.2.8 El Código de Procedimiento Civil en protección de los contratantes
La tutela jurisdiccional, según González Pérez, “despliega sus efectos en tres momentos
distintos: primero, en el acceso a la justicia; segundo, una vez en ella, que sea posible la
defensa y obtener una solución en un plazo razonable, y tercero, una vez dictada la
sentencia, la plena efectividad de sus pronunciamiento. Esto es: acceso a la jurisdicción,
debido proceso y eficacia de la sentencia. (GONZALEZ, J. 1984, pág. 39.)
De lo manifestado podemos deducir que la protección del Código de Procedimiento Civil
permite a los contratantes el derecho a la contradicción; el principio de contradicción,
constitucionalmente garantizado y legalmente consagrado, no requiere para su ejercicio
que el demandado necesariamente deba controvertir las pretensiones del demandante o
formular excepciones y justificarlas. El carácter autónomo del principio de contradicción
se justifica sólo con el hecho de que el demandado pueda ser oído y disfrute de la
oportunidad de defenderse si es el caso, pudiendo elegir guardar silencio, plantear defensas
generales, atacar las pretensiones de la acción formulando excepciones concretas o incluso
26
allanarse a la demanda, si así lo considera conveniente, por supuesto siempre dentro de los
parámetros que la ley procesal le provee.
1.2.9 EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EN LA
LEGISLACION NACIONAL
“La promesa de celebrar un contrato, especificándolo en todas sus partes, es una obligación
de hacer, y está sujeta a lo dispuesto en el artículo precedente; a menos que el contrato sea
de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, en cuyo
caso la promesa equivaldría al contrato mismo. La promesa de un contrato que las leyes
declaran ineficaz, no tendrá valor alguno”. (OVIEDO, J. 2003, pág. 617).
De lo expuesto puede concebirse en primer lugar, como un contrato por medio del cual las
partes se obligan de manera recíproca a celebrar otro contrato. De esta manera debemos
afirmar que se trata de un contrato preparatorio, mismo que está destinado a que las partes
se pongan de acuerdo previamente sobre el contenido de un contrato al cual quieren ligarse
de manera definitiva, que será el acuerdo o convenio posterior. Esto nos permite anticipar
y concluir también, que el contrato de promesa, está llamado a tener una vida limitada en el
tiempo, toda vez que se agotará cuando se cumpla la obligación de hacer, que es celebrar el
contrato prometido se cumplirá al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una
condición.
1.2.9.1 Certidumbre a la celebración del contrato prometido
En la celebración de un contrato existe generalmente la incertidumbre o duda en su
cumplimiento, por este motivo, se debe fijar un plazo, para que de esta forma produzca
efectos jurídicos, así monseñor Larrea se refiere “El plazo es la época que se fija para el
cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o tácito. Es siempre cierto. No podrá
el juez, sino en casos especiales que las leyes designen, señalar plazo para el cumplimiento
de una obligación. Solo podrá interpretar el concebido en términos vagos u obscuros,
sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes” (LARREA, J. 2004, pág. 145).
27
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato, de acuerdo a este requisito; tiene como finalidad que los contratantes sepan a
ciencia cierta cuando deberá cumplirse el contrato prometido, no quedando ligados
indefinidamente. El plazo o condición es elemento esencial y debe redactarse en la forma
mas clara y precisa, porque de esto dependerán los litigios que se produzcan. Es así que
para cuando se demanda el cumplimiento de contrato en las obligaciones bilaterales a
plazo expreso no es necesario requerimiento judicial, siempre y cuando la otra parte haya
cumplido o se haya allanado a cumplir su obligación en la forma y tiempo debidos para la
constitución en mora del deudor.
1.2.9.2 Protección para que las partes no resulten perjudicadas
El ciudadano común cuando ha sido menoscabado su derecho, tiene instancias para recurrir
como es la Ley y de esta forma proteger su accionar, así podríamos sustentar que el
procedimiento legal nos garantiza el cumplimiento de una obligación, con un proceso
judicial justo, entendido así el Dr. Alfonso Zambrano Pasquel define al debido proceso “el
que se inicia, desarrolla y concluye respetando y haciendo efectivo los presupuestos, los
principios y las normas constitucionales, legales e internacionales”. (ZAMBRANO, A.
2005, pág. 48).
Analizando el debido proceso, es un derecho reconocido a todos los seres humanos y que
debe respetarse en cualquier instancia, no solo en la judicial, sino ante cualquier autoridad
que conozca, resuelva y haga cumplir lo resuelto. Este derecho, trae incorporado una serie
de garantías sustanciales que verifiquen su cumplimiento tendiente a la obtención y
verificación de una resolución justa. Sin duda alguna que este derecho nos pone en un
estatus de igualdad frente al poder, limitándole en la posibilidad de adoptar medidas
arbitrarias, o exigiéndole diligencia y respuesta a los requerimientos de quienes buscan su
amparo, protección o resarcimiento de un daño. Dentro del contrato de promesa de
compraventa específicamente, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Código
Civil, nos permite la protección para que el acreedor haga uso de sus derechos ante la
autoridad competente.
28
1.2.9.3 Garantía en la devolución del bien inmueble
Cuando las partes voluntariamente han decidido no perfeccionar el contrato y que éste no
produzca efecto alguno, especialmente cuando una de ellas recibió como promesa de
compraventa el bien inmueble, podemos recurrir a la figura de la resciliación, que Según el
maestro Alessandri la define “como el acto por el cual las partes deshacen un contrato que
han celebrado o como la destrucción de un contrato por el muto consentimiento de las
partes, cuando un contrato es dejado sin efecto por este medio, se dice que el contrato ha
sido resciliado”. (ALESSANDRI, A. 1976, pág. 69).
Por lo expuesto, consideramos que los contratos de promesa de compraventa, necesitan
para su perfeccionamiento la entrega de la cosa sobre que recaen, para que se cancele el
valor del bien. Supone que, por la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, se
acuerda que el acto jurídico que se acordó en su momento, se deja sin efecto. Para ello, lo
normal es que sea necesario que se den los mismos requisitos con los que se firmó el
acuerdo: por ejemplo, si se trataba de un contrato formal, es normal que la resciliación se
haga cumpliendo las mismas formalidades. La resciliación es aquella convención en virtud
de la cual, las partes, de común acuerdo, estipulan dejar sin efecto un contrato válidamente
celebrado, en la medida que sus efectos no estén totalmente cumplidos.
1.2.9.4 Garantía en la devolución del anticipo entregado
En nuestro medio al celebrar un contrato de promesa de compraventa, es muy usual que el
promitente comprador otorgue al promitente vendedor un anticipo, aun que esto no
permite la ley, sin embargo es practicado, así se define “Garantía, como un negocio
jurídico mediante el cual se pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una
obligación”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 178).
Por lo expuesto se deduce que en una promesa de compraventa se pueden pactar arras
penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde
cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras,
si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales
29
son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración
del contrato. En el mundo inmobiliario es muy usual la aplicación de esta figura en las
promesas de compraventa la entrega de una cantidad de dinero como reserva para la
adquisición futura o celebración del contrato prometido, lo cual está contemplada en el
Código Civil la figura de las arras.
.
1.2.10 LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES CONTRATANTES
EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
1.2.10.1 Diferentes definiciones de derecho
Sobre esta situación Giorgio Del Vecchio en su libro Filosofía del Derecho decía que “ lo
que el derecho sea, todo el mundo lo sabe de un modo aproximado. Pero la definición
precisa del concepto presenta graves dificultades”. (DEL VECCHIO, G. 2004, pág.178).
Es posible para mejor entendimiento conceptualizar al derecho como “conjunto de normas
que rigen la vida de las personas en sociedad” o “conjunto de normas que regulan la
convivencia social y permiten resolver los conflictos interpersonales”. El derecho es la
fuerza que coordina todas las actividades sociales del hombre; el derecho es un sistema
para evitar la anarquía, imponer el orden en la sociedad, solucionar los conflictos entre los
asociados, permitirles la convivencia y coexistencia pacíficas, el libre ejercicio de sus
derechos y en términos generales, armonizar todas las actividades de la colectividad.
“El derecho forma parte de la cultura, es vida humana objetivada, es un deber ser, implica
valores como la justicia, el orden, la seguridad, la paz, el bien común y en general, la
ordenación de la vida humana. Todos los actos de la vida diaria, tales como abordar un
vehículo o comprar un periódico, tienen trascendencia jurídica por cuanto celebramos
contratos o actos de comercio etc. (www.google.com).
El hombre es un ser social por naturaleza y la vida en sociedad implica relaciones; el
derecho es norma de las acciones humanas en la vida social. Surge como producto de la
misma y gobierna los actos dirigiéndolos hacia el fin de la justicia. Su fundamento natural
30
es la naturaleza humana y social, ya que los fines que el individuo no podría realizar por si
solo los obtiene de la convivencia social y por cooperación de sus semejantes. La
convivencia exige orden y el derecho reposa en los conceptos de orden, coexistencia y
libertad. En síntesis podríamos definir al derecho como: "el conjunto de normas destinadas
a regir la conducta del hombre en sociedad para lograr el bien común".
1.2.10.2 Conceptos de obligaciones
Según el jurista Alessandri define a la obligación de la siguiente manera: “La obligación es
un vínculo jurídico que coloca a una persona determinada en la necesidad de dar, hacer o
no hacer alguna cosa, respecto de otra, también determinada” (ALESSANDRI, A. 1976,
pág. 9.)
De acuerdo a lo expuesto se puede determinar que la obligación es la exigencia o
imposición moral que debe regir la voluntad del hombre, siendo el vínculo que sujeta a
hacer o abstenerse a hacer una cosa establecido por mandato de la ley. Así se puede
manifestar que la relación jurídica es siempre entre sujetos, es decir es una conexión de
persona a persona. La palabra obligar proviene de la palabra latina “ob-ligare”, atar,
amarrar, encadenar, ligar porque en los tiempos primitivos del Derecho Romano, el deudor
era amarrado y encadenado por el acreedor, hasta que no solventara su obligación.
Según el Código Civil en su Art. 1453 las obligaciones nacen, ya del concurso real de las
voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho
voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y
en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a
otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre
los padres y los hijos de familia.
La relación jurídica nace de una situación concreta social, por ello es necesario que el
derecho reconozca y regule las relaciones concretas nacidas de la vida cotidiana, para de
este modo se conviertan en relaciones jurídicas . Las obligaciones son los resultados de
una relación entre dos sujetos, uno de los cuales puede exigir a otro, determinada conducta
31
que en definitiva afectará a su patrimonio. El sujeto activo (acreedor) tiene un derecho de
crédito y el sujeto pasivo (deudor) una obligación a favor del primero.
1.2.10.3 Los derechos de los promitentes compradores
Los derechos que asistir a los compradores están enmarcados en la ley, según el Dr. Raúl
Diez “El Código de Procedimiento Civil concede dos clases de acción según sea la
naturaleza del título que se invoca: una constituida por la acción ejecutiva y una acción
ordinaria. Estos principios generales de carácter procesal civil se aplican también al
contrato de promesa”. (DIEZ, R. 1988, pág. 34).
De lo manifestado por el Dr. Diez en el caso de existir el contrato de promesa de
compraventa de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, permite ejercer la acción
ejecutiva o en un juicio de ejecución; de lo contrario se seguiría la acción ordinaria para el
reconocimiento del derecho a través de una sentencia que sería el título que acreditaría la
acción ejecutiva. Todo lo manifestado en el caso de que se incumpliera lo previsto en el
contrato frente al vendedor, la ley le ampara al comprador para que no sea vulnerado su
derecho, es decir el Juez actuará firmando el contrato por el vendedor, para de esta forma
se pueda inscribir en el registro de la propiedad y se pueda realizar la transmisión del
dominio del bien, materia del contrato.
1.2.10.4 Las obligaciones de los promitentes compradores
La principal obligación del promitente comprador es de pagar el precio convenido en el
lugar y tiempo estipulados; en caso de que el promitente comprador estuviere constituido
en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo establecido, el vendedor tendrá el derecho
para exigir el cumplimiento o la resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios.
“Los perjuicios ocasionados al acreedor por el incumplimiento de la obligación y que al
lado de la ejecución coactiva de dicha obligación, constituye el segundo de los derechos
principales de aquel, se ubica en el campo de la responsabilidad civil. Esta responsabilidad
se funda en el máximo postulado del derecho, cual es el de no perjudicar a otro
injustamente y que se traduce en el deber que pesa sobre toda persona, por el hecho de
vivir en sociedad, de observar una conducta prudente y cuidadosa para que en el ejercicio
32
de sus numerosas actividades y de sus derechos no lesione injustamente a otro….”
(OSPINA, G. 2005, pág. 88).
Al respecto de lo expresado por el Dr. Ospina se analiza que lo normal es que las
obligaciones se cumplan, por esta razón el derecho tutela el cumplimiento y sanciona el
incumplimiento. El cumplimiento voluntario, completo, satisfactorio y oportuno de las
obligaciones libera al deudor y extingue el vínculo personal que favorece al acreedor. Pero
en ocasiones contrariamente se produce el incumplimiento voluntario, y entonces el
acreedor puede acudir a los jueces para obtener protección, exigiendo al deudor el
cumplimiento. Este cumplimiento por lo general deberá ser idéntico a lo que se haya
determinado entre las partes y si esto no se logra, habrá el derecho a una indemnización
que establezca el equilibrio jurídico.
1.2.10.5 El cumplimiento de los derechos y obligaciones
El cumplimiento de los derechos y obligaciones están encaminadas a satisfacer
necesidades para la convivencia de las personas y por tanto, para producir efectos jurídicos
y para cumplirse. Para el Dr. Juan Larrea “la indemnización surge para reemplazar al
contenido de la obligación incumplida, o de la que fue cumplida imperfecta, parcial o
deficientemente, o por último a la extemporánea o cumplida fuera del tiempo previsto. Por
esto, las indemnizaciones por obligaciones contractuales, se clasifican en compensatorias y
moratorias”. (LARREA, Juan, 2004, pág. 213).
De acuerdo a lo expuesto por el Dr. Juan Larrea en general la obligación de indemnizar
proviene de cualquiera de las fuentes de las obligaciones, por expresa disposición de la ley,
por actos y declaraciones de voluntad de los contratantes. El acreedor es quien puede
exigir la indemnización por el perjuicio producido, por el incumplimiento en el tiempo y
forma previstos en el contrato. El retardo en el cumplimiento de las obligaciones
constituye la mora, que hace nacer adicionales responsabilidades al deudor. Toda
obligación en la que el deudor se encuentra en mora, es actualmente exigible, con tal que
no expire el tiempo previsto por la ley para su extinción o caducidad. Para hacer derivar
las responsabilidades implícitas en la indemnización de perjuicios.
33
1.2.10.6 El acuerdo para el cumplimiento de las clausulas
“El contrato necesita de la manifestación inequívoca de la voluntad de las partes que
conformarán el acto jurídico. Así, cuando las partes contratantes expresan su voluntad en el
momento que se forma el contrato, se denomina entre presentes. Cuando la manifestación
de la voluntad se da en momentos diferentes, se denomina entre ausentes. La distinción es
importante para poder determinar con exactitud el momento en que el contrato entra en la
vida jurídica de los contratantes. El contrato entre presentes entrará en vigencia en el
momento de la manifestación simultánea de la voluntad, mientras que el contrato entre
ausentes solamente hasta que el último contratante haya dado su manifestación”.
(www.revistajuridica.com).
El acuerdo es aquel en que las partes establecen por cláusulas especiales, que no sean
contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres, o el orden público. Por ejemplo: el
plazo, la condición, el modo, la solidaridad, la indivisibilidad, la representación, etc. En
consonancia con la autonomía de la voluntad, los contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a la
ley, la moral, los buenos usos y costumbres, o el orden público. La Formación del contrato
trata de analizar aquellos actos, causas, hechos, requisitos y formas que, instantánea o
sucesivamente, han de confluir para la perfección y cumplimiento del contrato. Es
importante indicar que el no cumplimiento de las cláusulas conlleva a los procesos
judiciales para que la parte cumplidora sea resarcida en sus derechos.
1.2.11 El acuerdo para la entrega material del inmueble prometido en compraventa
Como ya se ha manifestado, el contrato de promesa de compraventa no transfiere el
dominio del bien, solo el contrato prometido permitirá que se pueda continuar con la
legalización y concretar la transacción. “Así pues para que exista transmisión del derecho
real de dominio de bienes inmuebles es necesaria la realización de una escritura pública de
compraventa y la inscripción de dicha escritura, de no darse alguno de los dos requisitos la
propiedad continuará en cabeza del vendedor”. (www.google.com).
34
El acuerdo estipulado en el contrato de promesa de compra venta del bien inmueble se
establece en las cláusulas respectivas para lo cual el promitente vendedor y el promitente
comprador deben acatar dichas disposiciones y dar fiel cumplimiento al mismo; se
perfecciona “la transferencia del inmueble prometido en venta así como la fecha para la
entrega material” el momento que se suscribe la definitiva escritura pública; y para que se
perfeccione la compra debe inscribirse en el Registro de Propiedad respectivo del Cantón.
1.2.12 El consentimiento entre las partes contratantes
El consentimiento es analizado así por el Dr. Oswaldo Espinosa “Basta la sola expresión
de voluntad para dar nacimiento a un contrato, no obstante, su validez exige que esa
expresión represente lo que las partes libre, soberana y reflexivamente desean, porque, el
acto no es válido cuando algún vicio afecta esas cualidades de la voluntad. Estos vicios
son: El error, la fuerza y el dolo contemplados en el Art. 1467 del Código Civil”.
(ESPINOSA, O. 2007, pág. 19).
El consentimiento es el resultado de la integración armoniosa y conjunta de las
declaraciones de voluntad de las partes. En este orden de ideas, el consentimiento es la
coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de sujetos diversos
concurren a un fin común y se unen. Una de ellas promete y la otra acepta, y ambas
declaraciones dan lugar a una nueva denominada voluntad contractual y que es el resultado
de las voluntades individuales, y que constituye una entidad nueva capaz de producir por si
el efecto jurídico deseado. El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y
de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.
1.2.13 Requisitos del consentimiento
Para poder prestar un consentimiento que sea jurídicamente válido es necesario cumplir
determinados requisitos: “En general, es necesario tener suficiente capacidad de obrar. En
general, se puede decir que no pueden prestar su consentimiento los menores de edad o
incapacitados. Sin embargo, puede darse el caso de que la incapacidad de prestar
consentimiento sólo abarque a una serie de actos jurídicos, y no a otros”.
(www.google.com).
35
Según nuestro ordenamiento jurídico dispone cuales son los vicios del consentimiento.
Podríamos agregar, el consentimiento no es válido cuando se ha emitido bajo la influencia
de alguno de los posibles vicios del consentimiento:
Error: Error grave en la apreciación de los hechos de forma que sin que se hubiera
producido ese error no se hubiera producido el consentimiento.
Fuerza es la violencia o intimidación: Cuando se arranca el consentimiento mediante el
empleo de la fuerza o la intimidación.
Dolo: Cuando la contraparte ha inducido a error al otro contratante con el fin de arrancar el
consentimiento.
1.2.14 La constancia por escrito ante la autoridad correspondiente
Para el Dr. Raúl Diez, al referirse al primer requisito que la promesa conste por escrito
acota “lo que sí la ley requiere es que la voluntad de los contratantes sea expresa, no
aceptándose el consentimiento tácito de alguna de las partes, y menos presunto, pues en
esto consiste la solemnidad, en que el consentimiento conste por escrito, y no se concibe
un consentimiento tácito o presunto en un contrato solemne”. (DIEZ, R. 1988, pág. 21).
La constancia por escrito constituye en si el contrato, el mismo que puede ser público o
privado. El contrato privado se lo efectúa mediante el convenio entre las partes, con un
profesional del derecho y reconocimiento de firmas ante el Notario público, el mismo que
realiza la correspondiente Acta y da fe de la presencia de los contratantes. El contrato
público se lo realiza con un profesional de derecho, pero es elevado a escritura pública ante
el Notario público que da fe de la presencia de las partes contratantes este contrato pasa a
ser parte del archivo notarial incorporado al protocolo de escrituras públicas.
1.2.15 Los bienes permitidos por las leyes
“La palabra bienes se deriva del latín bearse, que significa causar felicidad. Los bienes son
todas aquellas cosas y derechos que pueden se objeto de comercio y prestar alguna utilidad
al hombre. Desde un punto de vista jurídico, la ley entiende por bien todo aquello que
pueda ser objeto de apropiación”. (www.monografías.com).
36
Según el Código Civil “Pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales, cuya
enajenación no está prohibida por la ley”. La regla general es que todas las cosas puedan
venderse, todas las cosas corporales e incorporales que la ley no prohíba su enajenación.
Debemos hacer presente que la compraventa no es un acto de enajenación, dado que no
transfiere el dominio, esto se efectúa por la tradición subsiguiente. La necesidad de este
texto es que podría entenderse que la venta de bienes cuya enajenación la ley prohíbe sería
válida y nula solamente la tradición. Así la compraventa de cosas cuya enajenación está
prohibida es nula, de nulidad absoluta, porque adolece de licitud en el objeto. Por lo tanto
los bienes muebles e inmuebles son susceptibles de contrato de promesa de compraventa,
pero la mayoría de contratos que se celebra son de bienes inmuebles, como casas, terrenos,
fincas, acciones y derechos, y una minoría de bienes muebles como vehículos, semovientes
o cosechas, los mismos que se los celebra tanto en contrato privado como público.
1.2.16 Individualización del inmueble
Individualizar v. tr. “Señalar las características particulares que hace que un individuo o un
grupo sea diferente de los demás de su especie o clase”. (Diccionario Manual de la Lengua
Española Vox. © 2007 Larouss Editorial, S.L).
Atribuir a alguien o algo características que lo diferencien de los demás. Sus sinónimos
son: concretar, especificar, particularizar, singularizar.
La individualización del inmueble se constituye en la parte principal del contrato, por
cuanto este es el motivo de la suscripción del contrato, el mismo que debe ser descrito con
precisión y veracidad, en cuanto se refiere a la ubicación, (sector, barrio, parroquia, ciudad,
cantón, provincia), dimensiones (longitudes por cada lado), superficie (la totalidad del
inmueble) , colindantes (los propietarios en cada lindero) y todas las especificaciones
inherentes al mismo como (paredes propias, medianeras, agua de riego,) cuando se refiere
a bienes inmuebles. Cuando se refiere a bienes muebles, (marca, color, modelo, serie, año
de fabricación, etc).
1.2.17 Efectos del incumplimiento
Para el Dr. Alessandri “Los efectos de las obligaciones son los derechos que la ley otorga
al acreedor para obtener del deudor el cumplimiento íntegro, exacto y oportuno de la
37
obligación cuando el deudor no la cumple en todo o en parte, o está en mora de cumplirla”.
( ALESSANDRI, A. 1976, pág. 60).
El efecto propio del contrato de promesa de compraventa es el nacimiento de una
obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación
voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse
cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato. El tener un
contrato crea una obligación escrita entre dos o más partes, o entre compañías. Si una de
las partes falla y no honra los términos de un contrato, esto se conoce como
incumplimiento de contrato. Hay diferentes definiciones para el incumplimiento de
contrato. Si una de las partes no efectúa un acto especifico a tiempo, no lo efectúa de
acuerdo al contrato, esto puede ser un incumplimiento de contrato.
1.2.18 Indemnización para el caso de incumplimiento
“La indemnización de perjuicios ocasionados al acreedor por el incumplimiento de la
obligación y que al lado de la ejecución coactiva de dicha obligación, constituye el
segundo de los derechos principales de aquel, se ubica en el campo de la responsabilidad
civil. Esta responsabilidad se funda en el máximo postulado del derecho, cual es el de no
perjudicar a otro injustamente y que se traduce en el deber que pesa sobre toda persona,
por el hecho de vivir en sociedad, de observar una conducta prudente y cuidadosa para que
en el ejercicio de sus numerosas actividades y de sus derechos no lesione injustamente a
otro….” (OSPINA, G. 2005, pág. 88).
Al respecto de lo expresado por el Dr. Ospina podemos analizar que lo normal es que las
obligaciones se cumplan, por esta razón el derecho tutela el cumplimiento y sanciona el
incumplimiento. El cumplimiento voluntario, completo, satisfactorio y oportuno de las
obligaciones libera al deudor y extingue el vínculo personal que favorece al acreedor. Pero
en ocasiones contrariamente se produce el cumplimiento voluntario, y entonces el acreedor
puede acudir a los jueces para obtener protección, exigiendo al deudor el cumplimiento.
Este cumplimiento por lo general deberá ser idéntico a lo que e haya estatuido entre las
partes y si esto no se logra, habrá el derecho a una indemnización que establezca el
equilibrio jurídico.
38
1.2.19 Suscripción del contrato
A instancias de la firma de una declaración o de un contrato, cuando alguien firma al pie o
al final del escrito o documento en cuestión se designa como suscribir, o sea, que la firma
al pie de cada una de las partes intervinientes en el contrato garantiza el acuerdo entre
ambas y también reviste al asunto de legalidad. (www.google.com).
Una vez que las partes han llegado a un acuerdo o el Juez ha fallado a favor del acreedor se
puede proceder a la suscripción del contrato que vendría a sellar la voluntad de los
contrayentes. Es la firma que acredita el acuerdo de los involucrados en el negocio
jurídico. En relación al contrato de promesa de compraventa existe la suscripción del
contrato en el momento mismo en que las partes celebran el contrato, toda vez que
expresan su decisión libre y voluntariamente el firmar para en el futuro como establezcan
llevar a efecto la suscripción del contrato prometido o contrato de compraventa, una vez
que se ha cumplido lo establecido en cuanto al plazo o condición señalados expresamente
en el contrato de promesa. Y luego de cumplida la suscripción del contrato de
compraventa éste será inscrito en el Registro de la Propiedad para que se perfeccione la
transmisión del dominio.
1.2.20 Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas posiciones
teóricas sobre el objetivo de investigación
Todo lo que ocurra antes es previo y dentro de las múltiples variedades de contratos está la
posibilidad de celebración de un contrato, previo o preliminar con relación al final o
definitivo. El contrato de promesa no tiene mayor antigüedad, su origen es puramente
práctico, en el mundo actual de los negocios, el contrato de promesa, ha alcanzado
importancia enorme especialmente en la compraventa de bienes inmuebles. Posponer la
celebración del contrato, cuyos términos están ya convenidos y a la vez asegurarla, es la
razón de ser y la función de la figura que en consecuencia presupone de un lado una
decisión madura o mejor ya tomada y de otro, la postergación del acuerdo definitivo;
generalmente se aplaza la celebración porque quien a de pagar el precio de contado, no
tiene en el momento el dinero, de esta manera asegura con el contrato de promesa la
compra, creando a favor del acreedor una seguridad jurídica, quedando las partes
39
comprometidas en los términos convenidos y ninguna de ellas puede desdecirse o
modificar por su sola voluntad lo ya acordado.
1.2.21 Análisis crítico sobre el objeto de investigación
Una las falencias que pudimos determinar, es la confusión existente de los usuarios con el
contrato de promesa de compraventa al desconocimiento total de sus consecuencias
jurídicas, desprendiéndose entonces que si bien toda relación contractual vincula
vigorosamente a sus participantes no es obstáculo para que el contrato celebrado quede sin
efectos, bien por acuerdo de las partes o por motivos previstos en la ley. Al parecer hay
una costumbre generalizada en la población de realizar contratos de promesa de
compraventa en forma verbal, lo que produce el incumplimiento, ahondando el problema
al no poseer un documento que abalice la transacción, cuanto más al haberse otorgado un
anticipo en dinero. El proceso judicial puede iniciarse con el juicio ejecutivo de portar el
contrato, de lo contrario, se entablaría el juicio ordinario para el reconocimiento del
derecho. La confusión radica erróneamente creer que el contrato de promesa de
compraventa es el contrato de compraventa, la diferencia radica que el primero crea una
obligación de hacer mientras el segundo en una obligación de dar.
CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO
Por lo expuesto, podemos concluir en lo siguiente:
1. El Contrato de promesa de compraventa es de inmenso provecho práctico en nuestro
medio, de hecho es una herramienta jurídica a diario utilizada, generando en algunas
circunstancias inconvenientes en su ejecución, en muchos casos por el
desconocimiento de verdadero significado que representa.
2. El objetivo principal del contrato de promesa de compraventa, radica en la creación de
la obligación de hacer, consistente en celebrar un contrato futuro. Tratándose de una
conducta relacionada a la celebración de un acto jurídico, podemos afirmar que dicha
conducta es física y jurídicamente posible, porque podemos expresar la voluntad.
40
3. La confusión existente entre el contrato de promesa de compraventa con el contrato de
compraventa o prometido. Al momento que se proporciona un anticipo se transforma
en una obligación de dar. El desconocimiento de que la promesa de compraventa es
un contrato y como tal conlleva derechos y obligaciones.
4. El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, concede derecho al
promitente cumplidor de acudir a la justicia y ésta en base a nuestro ordenamiento
jurídico otorga la facultad de elegir entre el cumplimiento y la indemnización de
perjuicios.
5. El plazo es el requisito fundamental en el contrato de promesa de compraventa, porque
vencido éste, nace el derecho de exigir. También importante que el contrato de
promesa de compraventa se lo realice por escrito, ya que en nuestro medio
frecuentemente se realizan verbalmente, lo que ocasiona las acciones legales.
41
CAPÍTULO II. MARCO METODOLOGICO
2.1 Metodología a Emplear
Los métodos e instrumentos teóricos que van hacer objeto de utilización en la presente
Investigación para responder tanto los objetivos específicos como el objetivo general son
los siguientes:
2.2 Método Inductivo-Deductivo
Es un método científico que obtiene conclusiones generales a partir de premisas
particulares. Se trata del método científico más usual, que se caracteriza por cuatro etapas
básicas: la observación y el registro de todos los hechos: el análisis y la clasificación de los
hechos; la derivación inductiva de una generalización a partir de los hechos; y la
contrastación. Esto supone que, tras una primera etapa de observación, análisis y
clasificación de los hechos, se deriva una hipótesis que soluciona el problema planteado.
Una forma de llevar a cabo el método inductivo es proponer, a partir de la observación
repetida de objetos o acontecimientos de la misma naturaleza, una conclusión para todos
los objetos o eventos de dicha naturaleza.
El razonamiento inductivo puede ser completo (se acerca a un razonamiento deductivo ya
que la conclusión no aporta más información que la dada por las premisas) o incompleto
(la conclusión va más allá de los datos que aportan las premisas; a mayor cantidad de
datos, mayor probabilidad. Sin embargo, la verdad de las premisas no garantiza la verdad
de la conclusión.
El método deductivo es un método científico que considera que la conclusión está implícita
en las premisas. Por lo tanto, supone que las conclusiones siguen necesariamente a las
premisas: si el razonamiento deductivo es válido y las premisas son verdaderas, la
conclusión sólo puede ser verdadera.
El método Inductivo parte de los datos particulares para llegar a conclusiones generales.
La simultaneidad de estos dos métodos permiten en la investigación mostrar la manera
como la sustitución del procedimiento oral en los procesos administrativo produce mucha
42
eficacia puesto que se aplican otros principios que permiten obtener una mayor eficacia en
la tramitación de los mismos.
2.2.1 Método Histórico-Lógico
Se refiere al seguimiento histórico de una institución jurídica, con la aplicación de este
método se toma en cuenta el desarrollo, la trayectoria y los cambios que se han venido
dando, de tal manera que se obtengan conocimientos razonables y concretos sobre el tema
adecuadamente investigado. Mientras que el método lógico permite que se logre obtener
conocimientos razonables y concretos, dando como resultado una comprensión clara y
precisa de la investigación.
2.2.2 Método Científico- Jurídico
Es el conjunto de reglas que señalan el procedimiento para llevar a cabo una investigación,
es decir para llegar a fin con el presente tema se seguirá paso a paso con todos los puntos a
seguir para obtener resultados precisos y que estos sean aceptados.
En éste trabajo de investigación, la utilización de este principio se encuentra estipulado
por lo que, en las diferentes entidades se debe emplearlo.
2.2.3 Método Analítico- Sintético
Con la aplicación del método analítico se realizara un análisis que nos permita aplicar de
manera pura el tema jurídico, es decir, consiste en descomponerlo en tantas partes sea
posible. Esto implica que el tema debe ser muy bien delimitado; completando en lo
posterior el método sintético, puesto que este implica en una síntesis de la presente
investigación, es decir es la unión de varios elementos para formar un todo y de esa manera
llegar a una conclusión del problema planteado.
43
2.3 TÉCNICAS
2.3.1 La encuesta
Esta técnica permite obtener información relevante respecto de una muestra o población,
la encuesta ayuda a indicar el nivel de conocimiento de todos y cada uno de los
involucrados en la presente investigación, permite conocer las muestras representativas s
fin de explicar las variables del estudio en mención.
2.3.2 Cuestionario
El presente instrumento permite la realización de una correcta encuesta, misma que nos
permitirá obtener resultados que permitan identificar las necesidades y posibles soluciones
del trabajo a investigar.
2.4 INSTRUMENTOS
El instrumento de la encuesta es el cuestionario
2.5 POBLACIÓN Y MUESTRA
2.5.1 Población
La presente investigación se la realizará en función del grado de conocimiento de los
usuarios para la realización de un contrato de promesa de compraventa en la ciudad de
Ibarra, ya que este contrato es muy usual específicamente en la compraventa de bienes
inmuebles.
2.5.2 MUESTRA
La muestra debe obtener toda la información deseada para tener la posibilidad de extraerla,
esto sólo se puede lograr con una buena selección de la muestra y un trabajo muy
cuidadosos y de alta calidad en la recogida de los datos.
44
Fórmula para sacar la muestra
Clientes que acudieron hasta la Notaría Cuarta para solicitar los servicios para la
elaboración de escrituras de promesa de compraventa en el periodo del 04 de enero al 31
de diciembre del año 2.011.
N = z2
. p . q . n (1.962) (0.5) (0.5) (70) (3.84) (0.5) (0.5) (70)
n . e2
+ z2 . p (70) (0.05)
2 (1.96)
2 (0.5) (0.5) (70) (0.0025) + (3.84) (0.5) (0.5)
(67,20) 67,20
(0,175) + (0.96) 1,135 Total Personas a encuestar N° 59.20
2.6 Interpretación de resultados
Análisis de interpretación de datos, a la encuesta aplicada a sesenta usuarios de los
servicios notariales, en la ciudad de Ibarra.
2.6.1 Cuestionario de preguntas realizado a los usuarios de la notaría cuarta
e = 5% = 0.05% Error máximo permitido z = 1.96 % Factor predeterminado con un margen de error del 95%
p = 0.5 % Valor predeterminado de confianza de la muestra a obtener
q = 1-p =1 – 0.5 = 0.5 (1 + q = 1 A este valor se le resta p quedando un valor de 0.5 %
n = 70 escrituras de promesa de compraventa elaboradas en la Notarìa Cuarta del cantón Ibarra, durante el periodo de enero a diciembre del año 2011
45
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 1
1. Ha llegado a un acuerdo antes de acudir a un profesional del Derecho, para proceder a
celebrar el contrato de promesa de compra venta.
INDICADOR f %
Si 5 8
No 55 92
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De la encuesta realizada a los usuarios de la Notaria Cuarta de la ciudad de Ibarra se
desprende que el 92% no llegan a un acuerdo de promesa de compra venta antes de acudir
adonde un abogado para su asesoramiento legal; el 8% manifiestan que primero llegan a un
acuerdo antes de contratar los servicios de un abogado por lo se deduce que no tienen
conocimiento de lo que es una promesa de compra venta.
46
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 2
2. Cuál de las modalidades de la promesa de compra venta conoce usted
INDICADOR f %
Contrato privado 30 50
Contrato elevado a escritura 20 33
Otros 10 17
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De las personas encuestadas en la Notaria Cuarta de la ciudad de Ibarra nos han respondido
en la encuesta realizada sobre la modalidad de la promesa de compra venta que conocen
manifestando el 50% que es un contrato privado; el 33% es un contrato elevado a escritura
y el 17% otros por lo que se entiende que desconocen lo que es el contrato de promesa de
compra venta.
47
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 3
3. En caso de incumplimiento del contrato de promesa de compra venta, conoce ante qué
autoridad acudir?
INDICADOR f %
Si 10 17
No 50 83
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De la encuesta realizada se desprende que el 83% desconocen ante quien deben acudir por
la falta de cumplimiento del contrato de promesa de compra venta, el 17% manifiestan que
si conocen ante qué autoridad se debe dirigir para el fiel cumplimiento del contrato de
promesa de compra venta.
48
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 4
4. Conoce usted que después de celebrado el contrato de promesa de compra venta sino
llega a un acuerdo, se puede celebrar un contrato de resciliación.
INDICADOR f %
Si 15 25
No 45 75
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De la encuesta realizada podemos ver que el 75% de los encuestados desconocen que
después de celebrado el contrato de promesa de compra venta si no se llega a un acuerdo,
se puede celebrar un contrato de resciliación; el 25% en cambio tienen pleno conocimiento
de que se puede realizar dicha resciliación.
49
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 5
5. Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa garantiza la entrega del bien
inmueble prometido en venta.
INDICADOR f %
Si 55 92
No 5 8
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De la encuesta realizada a los ususarios de la Notaria Cuarta de la ciudad de Ibarra, el 92%
manifiestan que garantiza la entrega del bien inmueble prometido en venta, el 8% en
cambio manifiestan que no garantiza este tipo de contrato la entrega del bien inmueble, es
verdad que es un documento público pero puede producirse ciertas circunstancias que no
amerita la entrega del bien inmuble y se puede rescindir dicho contrato.
50
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 6
6. Conoce usted que en caso de incumplimiento en el contrato de promesa de compraventa
la multa o cláusula penal se hace efectiva.
INDICADOR F %
Si 30 50%
No 30 50%
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De la pregunta establecida a los usuarios de la Notaria Cuarta se desprende que el 50%
manifiestan que por el incumplimiento del contrato de promesa de compra venta de un
bien inmueble se puede hacer efectiva la cláusula penal; el 50% manifiestan que no, por lo
que podemos observar que existen criterios de los usuarios que desconocen la aplicación
efectiva de un contrato de promesa de compra venta.
51
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 7
7. Sabe usted que a pesar de solo poseer un contrato privado de promesa de compraventa
puede reclamar su cumplimiento por la vía judicial
INDICADOR f %
Si 6 90%
No 54 10%
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
De la pregunta establecida manifiestan el 90% de los encuestados que a pesar de solo
poseer un contrato privado de promesa de compra venta se puede reclamar su
cumplimiento por la vía judicial; el 10% en cambio manifiestan que no se puede reclamar
por vía judicial; si éste no se elabora en la Notaria carece de validez, de lo contrario este
contrato se transforma en documento público y se puede reclamar por la vía judicial.
52
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 8
8. Conoce usted que existe el requerimiento judicial para exigir el cumplimiento de la
promesa de compraventa.
INDICADOR f %
Si 10 83%
No 50 17%
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
El 83% de los encuestados manifiestan que no conocen que existe el requerimiento
judicial para exigir el cumplimiento de la promesa de compra venta, el 17% manifiestan
que si conocen que se puede realizar un requerimiento judicial en el que se exige el
cumplimiento de la promesa de compra venta y luego éste será la prueba para reclamar
judicialmente.
53
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 9
9. Conoce usted que al elaborar una escritura de promesa de compraventa se incluyen una
clausula de sanción convenida entre las partes.
INDICADOR f %
Si 60 100%
No 0 0
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
Sobre la pregunta que si conocer que al elaborar una escritura de promesa de compraventa
se incluye una clausula de sanción convenida entre las partes, manifiestan el ciento por
ciento que si conocen sobre este particular y siempre han considerado que se establezca
esta cláusula para que exista seriedad en los contratos de compra venta.
54
PREGUNTA, CUADRO Y GRÁFICO REALIZADO A USUARIOS DE NOTARIA
CUARTA
NRO. 10
10. Le gustaría tener un documento informativo sobre los requisitos y las sanciones que
contempla el Código Civil, cuando se suscribe un contrato de promesa de compraventa y
éste se incumple.
INDICADOR f %
Si 60 100%
No 0 0
Total 60 100
Fuente: Encuesta directa a los usuarios de la Notaria Cuarta de Ibarra
Los usuarios de la Notaría Cuarta de la ciudad de Ibarra están de acuerdo en tener un
documento informativo sobre los requisitos y sanciones que contempla el Código Civil,
cuando se suscribe un contrato de promesa de compra venta.
55
2.7 CONCLUSIONES DE LOS GRAFICOS
De los usuarios se puede deducir el desconocimiento referente al contrato de
promesa de compraventa, la confusión que existe en cuanto a realizar un contrato
privado y un contrato elevado a escritura pública o en una notaría.
Los encuestados manifiestan que no saben donde acudir en caso del
incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, mas aún que pueden
acudir a la notaría para realizar un requerimiento, que éste sería el mecanismo para
saber si el deudor cumplirá y luego éste servirá para prueba en con proceso de
judicial.
La costumbre de los usuarios a celebrar este contrato privadamente y ponerse de
acuerdo entre los interesados, no acuden al asesoramiento del profesional del
derecho para evitar los problemas del incumplimiento que conlleva siempre este
tipo de contratación.
También los usuarios demuestran un desconocimiento de no llegar a un acuerdo
luego de haber celebrado el contrato de promesa de compraventa, que pueden que
pueden celebrar un contrato de resciliación o desistimiento voluntario.
Los usuarios sí conocen de la aplicación de la cláusula penal en caso de
incumplimiento, ésta puede llegar a efectivizarse en el contrato de promesa de
compraventa celebrado, aquí el porcentaje es similar, claro está cuando se trata del
contrato elevado a escritura pública.
Se manifestaron los encuestados que desearían saber más sobre los alcances de este
contrato, es decir tener mas información, como en donde acudir especialmente en el
caso de incumplimiento y las cláusulas que deberían introducirse para que les
garantice un cumplimiento eficaz.
56
2.8 RECOMENDACIONES
Difundir a los usuarios que requieran mas información primero que acudan a un
profesional del derecho para un asesoramiento legal de cómo realizar el contrato de
promesa de compraventa.
A los usuarios difundir que en todo contrato especialmente el de promesa de
compraventa se lo realice en contrato público o celebrado en notaría pública, que
no se lo haga en forma privada.
La difusión se la puede realizar también elaborando un documento informativo en
el que se especifique, requisitos y las sanciones a que están sometidos en caso del
incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, específicamente lo que
dispone el código civil.
Que en las notarías se exhiban afiches con los requisitos que deben seguir los
usuarios para que lleven a cabo los contratos de promesa de compraventa y la
correcta elaboración del contrato, evitando así los incumplimientos futuros que
puedan presentar.
57
2.9 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO
Los métodos que se utilizaron en las investigaciones realizadas son el inductivo,
deductivo, histórico lógico entre otros los cuales nos permiten obtener información
de la materia y sobre todo establecer la verdadera realidad de los hechos.
Las técnicas utilizadas para el desarrollo de la presente tesis es la encuesta la misma
que permitió establecer el grado de conocimiento que tienen los usuarios que
acudieron a realizar trámites en la notaría cuarta en la ciudad de Ibarra.
Las preguntas que se utilizaron fueron cerradas, puesto que las personas a quienes
se realizaba las encuestan no tenían mayor conocimiento del tema, por lo tanto las
respuestas fueron concretas de sí o no.
58
CAPÍTULO III. MARCO PROPOSITIVO
3.1. Análisis jurídico del contrato de promesa de compraventa
En nuestro ordenamiento jurídico la regulación para el contrato de promesa de
compraventa es limitada, lo cual ha generado el planteamiento de una serie de
interrogantes relacionados al alcance, efectos y requisitos que debe contener una promesa
de celebrar un contrato. Se debe tener presente que la promesa de celebrar un contrato
genera una obligación de hacer para los contratantes, otorgar el contrato prometido.
Existen muchos eventos de la vida ordinaria de las personas, “partes en un contrato”, en
que por alguna causa determinada, éstas no pueden celebrar un contrato de inmediato, o
bien no lo hacen, sea porque no quieren hacerlo o consideran que no es conveniente. Si se
pudiera celebrar de inmediato el negocio final, perdería todo sentido celebrar un contrato
de promesa.
Insistimos y aclaramos que las causas que pueden llevar a las partes a celebrar con
posterioridad el contrato definitivo, son de diversa naturaleza; jurídicas, económicas o de
conveniencia. Ante esto, de todas formas las partes quieren asegurar la celebración del
contrato definitivo, por medio de un convenio con el cual se obligan de manera posterior,
sea al acaecimiento de una condición o de un plazo, a celebrar dicho acuerdo.
“Puede ocurrir que una persona quiera venderle a otra su casa, pero no de momento sino
pasado un tiempo prudencial y necesario para adquirir un nuevo inmueble para su
habitación y, por su parte, quien desea comprarla prefiere hacerlo después de obtener un
préstamo en dinero que está tramitando en su empresa, con el cual piensa pagar el precio
correspondiente”. En este caso las razones u obstáculos que impiden a las partes celebrar
el contrato definitivo (compraventa) son de hecho, que nosotros podríamos calificar como
de conveniencia y/o económicas.
El Art. 1570 del Código Civil encontramos la expresión “No produce obligación alguna”,
puede dar lugar a sostener que si no se cumplen todos los requisitos en ella señalados, la
promesa no tiene ningún valor (sería inexistencia en este caso). Podemos sostener lo
siguiente: La promesa para ser plenamente eficaz requiere reunir todos los requisitos que
59
dispone la ley para que exista y produzca efectos, en algunos casos su omisión generará
inexistencia y en otros nulidad. Ahora bien, podría afirmarse que si la norma afirma que
en caso de no concurrir los elementos allí enumerados la promesa no produce efectos, la
consecuencia sería que el contrato es inexistente.
Que la promesa conste por escrito hace que la promesa sea un contrato solemne. La
pregunta que necesariamente surge es: ¿se requiere un escrito público o privado?, y
además: ¿si el contrato definitivo requiere un escrito público, la promesa debe observar el
mismo requisito?, o dicho de otra manera: ¿el grado de formalidad del escrito del contrato
definitivo se extiende al escrito del contrato preliminar? Cierta parte de la doctrina señala
que basta un instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento público, lo
que genera dificultades para exigir el cumplimiento mediante un juicio ejecutivo de
obligaciones de hacer, porque una escritura privada de promesa carece de mérito ejecutivo.
Por el simple hecho de requerir que la promesa conste por escrito, transforma a ésta en
solemne.
El numeral segundo del Art. 1570 la Eficacia del Contrato Prometido no debe referirse a
personas legalmente incapaces, ni presentar vicios del consentimiento, ni recaer sobre un
objeto o causa ilícitos; en general deben observase los requisitos de validez del contrato
prometido. La ley exige que la promesa no se refiera a contratos que sean ineficaces por
no observase en ellos los requisitos generales de validez.
En virtud de lo señalado en el numeral 3º del Art. 1570 de Código Civil, puede afirmarse
que la esencia del contrato de promesa es fijar el plazo o condición que determinen la
época en se va a otorgar el contrato prometido, puesto que en caso de que las partes hayan
omitido tal estipulación, la promesa de contrato no producirá efecto alguno, ya que la falta
de condición o plazo que establezca la época de celebración del contrato no puede ser
suplida por disposición legal alguna o decreto judicial. No fijándose la época en que deba
celebrarse el contrato prometido, desparecería toda certidumbre sobre el hecho mismo de
la celebración del contrato prometido; y se daría lugar a dificultades y discusiones entre las
partes, puesto que por el hecho de celebrar un contrato de promesa, las partes están
manifestando que no pueden o no desean la celebración inmediata y siendo su intención
diferir una celebración es necesario que determinen la época en que deban efectuarla.
60
Finalmente el numeral 4º del Art. 1570 se refiere a la determinación plena del contrato
prometido es decir que en la promesa se determine íntegramente el contrato prometido, que
no falte ningún elemento por acordar. La promesa está diseñada para que las partes
acuerden todo lo que va a regir sus relaciones contractuales. Así podríamos indicar que si
el objeto del contrato prometido es un bien inmueble, en el contrato de promesa se debe
incluir los linderos del bien, el precio; y la solemnidad sería la suscripción del contrato
prometido y ésta a de perfeccionarse por la entrega de la cosa y su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Al tratarse el contrato de promesa de compraventa en un contrato bilateral, en caso de
incumplimiento del contrato prometido por una de las partes, procede la resolución del
contrato con efectos retroactivos. Para poder demandar la resolución del contrato de
promesa de compraventa, se debe previamente haber requerido, preferiblemente a través de
un Notario, el cumplimiento de la promesa, para que el promitente incumplidor una vez
que se haya constituido en mora por la reconvención judicial a través de la citación con la
demanda de resolución, no pueda durante el juicio alegar la excepción de contrato no
cumplido, puesto que el requerimiento notarial es el medio idóneo para demostrar que el
actor se ha allanado a cumplir con su obligación de otorgar el contrato y que por ende está
habilitado a demandar la resolución de la promesa de contrato.
Es importante señalar que la cláusula penal es el mecanismo que asegura el cumplimiento
de la obligación, y al pactarla cualquiera de los promitentes contratantes se sujeta a una
pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación
principal, según el Art. 1551 del Código Civil. Ahora bien cuando se ha determinado la
cláusula penal en el contrato de promesa de compraventa, ya no se puede optar por la
indemnización de perjuicios, solo se puede decidir por una de las dos.
La promesa de compraventa por ser un contrato que reúne todos los requisitos legales y por
ser, esencialmente, bilateral, se rige por el Art. 1505 del Código Civil, ya que en todo
contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria tácita de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado. En virtud de tal incumplimiento el contratante diligente está
61
facultado para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato, con
indemnización de perjuicios.
La acción resolutoria, en el caso que el contratante diligente opte por esa vía judicial, debe
tramitarse por la vía ordinaria, cuyo procedimiento se contempla expresamente en el Título
II, Sección 1ª del Código de Procedimiento Civil.
En este caso uno de los promitentes, quien cumple con su obligación o está llano a
cumplirla, una vez constituido en mora el deudor, puede solicitar, por la vía ordinaria, la
resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
La vía ordinaria también debe utilizarse por el contratante que cumplió con su obligación,
pero que no cumplió con la obligación legal de otorgar el contrato de promesa por escritura
pública, conforme lo ordenan los artículos 1470 N° 1 del Código Civil y 166 del Código de
Procedimiento Civil, toda vez que si el contrato de promesa no se otorgó por escritura
pública, el instrumento que no reúna tal requisito carecerá de mérito ejecutivo,
prevaleciendo estas normas, por su especialidad, sobre el Art. 413 del Código de
Procedimiento Civil, de manera que si el contrato de promesa de compraventa se otorgó
por instrumento privado, deberá recurrirse a la vía ordinaria a fin que en juicio declarativo
se determine la existencia de la obligación y establecida ésta por sentencia, recién el actor,
tendrá un título ejecutivo para exigir forzadamente el cumplimiento de la obligación.
Quien haya celebrado un contrato de promesa de compraventa por escritura pública posee
título ejecutivo para demandar el cumplimiento forzado del contrato definitivo contra
quien se niega a suscribirlo, mediante el procedimiento del juicio ejecutivo de obligación
de hacer contemplado en el inciso 2° del Art. 440 del Código de Procedimiento Civil que
faculta a la jueza o juez, a fin de que suscriba el documento en representación del deudor.
62
3.5 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO
En este capítulo se hace un análisis jurídico del contrato de promesa de
compraventa, iniciando con la celebración del contrato que genera una obligación
de hacer para los contratantes en celebrar en lo posterior el contrato prometido o
contrato de compraventa.
Continuando con la explicación del contrato de promesa que se lleva a cabo por que
de inmediato no se puede realizar el contrato prometido, por diversas causas que
generalmente son de tipo económico, por no poseer el dinero en el momento y con
este contrato se aseguran la compraventa futura.
En lo posterior se indica la ubicación del contrato de promesa de compraventa en
el código civil y procedimiento civil.
Finalizando con el análisis de los requisitos que determina el ordenamiento jurídico
para llevarse a cabo la realización del contrato de promesa de compraventa, la
importancia y beneficios, así como también las repercusiones en su
incumplimiento.
63
3.6 CONCLUSIONES GENERALES
No existe en nuestro ordenamiento jurídico un parágrafo que trate el juicio
ejecutivo de obligaciones de hacer.
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa se presenta por la falta
de aplicabilidad en los usuarios, por el desconocimiento de recurrir a los jueces
para su cumplimiento.
Los profesionales del derecho deben antes de llegar a la vía judicial, para el
cumplimiento del contrato de promesa, tratar de conciliar entre las partes y de ser el
caso celebrar la resciliación, evitando así el descongestionamiento de la justicia.
La confusión existente entre el contrato de promesa de compraventa y el contrato
de compraventa acarrea tantos inconvenientes que finalmente desembocan en los
litigios que de no poseer el título ejecutivo, se debe acudir al procedimiento
ordinario para el reconocimiento del derecho y con la sentencia recién emprender el
juicio ejecutivo.
64
3.7 RECOMENDACIONES
Se debe buscar un mecanismo para dar a conocer a los usuarios que van a realizar
promesas de compraventa que no lo hagan en forma privada, lo hagan a través de
un contrato con el asesoramiento de un profesional del derecho en una notaría.
Recomendar a los usuarios que el contrato de promesa de compraventa no es una
obligación de dar, por tanto ello implica que no se debe erogar cantidad de dinero
alguna, el contrato de promesa solo asegura la compraventa futura, que el bien
materia del contrato no sea ofrecido a un tercero.
Explicar a los usuarios que es importante cuando se ha celebrado el contrato de
promesa de compraventa para evitar el incumplimiento, llegar acuerdos y pueden
realizar un contrato de resciliación.
65
BIBLIOGRAFÍA
Alsina, H. (1965). Teoría y práctica de derecho procesal civil y comercial (Segunda ed.).
Buenos Aires, Argentina.
Arturo, A. R. (1976). Derecho Civil de los Contratos. Santiago de Chile
Diego, E. (1992). Manual de derecho civil español (Vol. III). Madrid, España.
Echandía, D. (1979). Estudios de Derecho Procesal (Primera ed.). Bogota, Colombia: Abc.
Echandía, D. (1979). Estudios de Derecho Procesal (Primera ed.). Bogota, Colombia: Abc.
Eduardo, C. (1979). Estudios de derecho procesal civil. Buenos Aires, Argentina: De la
Palma.
Eduardo, P. (1984). Diccionario de derecho procesal civil. México: Porrúa.
Francesco, C. (2005). La Prueba Civil. Buenos Aires, Argentina: Acayú.
Gabriel, C. (1991). De los principales contratos mercantiles. Bogotá, Colombia: Temis.
Jorge, O. (2001). El contrato de compromiso en la Ley y en la doctrina. Universidad San
Carlos de Guatemala: Maite.
José, B.F. (1989). Los Principales Contratos Civiles (Vol. VIII), Bogotá, Colombia:
Librería del Profesional.
Juan, L. H. (2005). Quito: Enciclopedia Jurídica Ecuatoriana.
Juan, L.H. (2004). Derecho Civil del Ecuador (Vol. XI). Quito, Pichincha, Ecuador.
Juan, L.H. (2007). Manual Elemental de Derecho Civil del Ecuador (Vol. IV). Quito,
Pichincha, Ecuador.
Manuel, O. (1987). Diccionario de Ciencia Jurídicas y Sociales. Buenos Aires, Argentina:
Heliasta.
66
Mario, A. (1966). Derecho Procesal Civil (Vol. I), Guatemala: Centro de Reproducción
Universitaria.
Oswaldo, P. E. (2007). Principales Contratos en el Código Civil. (Vol. I). Quito, Ecuador:
Jurídica del Ecuador.
Victor, D. S. (1995). Diccionario de Derecho Procesal (Segunda ed.). Buenos Aires:
Universidad.
Von, A.T. (2007). Tratado de las Obligaciones. Comares: SL.
LEYES Y CÓDIGOS
Constitución del Ecuador
Código Civil
Código de Procedimiento Civil
Código Orgánico de la Función Judicial
Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización
Ley Notarial
Ley del Registro de la Propiedad
LINKOGRAFIA
http://www.rincondelvago.com/htm
http://www.google.com/htm
http://www.tododerecho.com/htm
http://www.monografias.com/htm
http://www.wikipedia.org.com
http://www.revista judicial.com
67
ANEXO
FORMATO DE
ENCUESTAS
68
ENCUESTAS A LOS USUARIOS DE LA
NOTARIA CUARTA
1. Ha llegado a un acuerdo antes de acudir a un profesional del Derecho, para proceder a
celebrar el contrato de promesa de compra venta.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
2. Cuál de las modalidades de la promesa de compra venta conoce usted.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
3. En caso de incumplimiento del contrato de promesa de compra venta, conoce ante qué
autoridad acudir.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
4. Conoce usted que después de celebrado el contrato de promesa de compra venta sino
llega a un acuerdo, se puede celebrar un contrato de resciliación.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
5. Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa garantiza la entrega del bien
inmueble prometido en venta.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
69
6. Conoce usted que en caso de incumplimiento en el contrato de promesa de compraventa
la multa o cláusula penal se hace efectiva.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
7. Sabe usted que a pesar de solo poseer un contrato privado de promesa de compraventa
puede reclamar su cumplimiento por la vía judicial
a.- SI ( )
b.- NO ( )
8. Conoce usted que existe el requerimiento judicial para exigir el cumplimiento de la
promesa de compraventa.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
9. Conoce usted que al elaborar una escritura de promesa de compraventa se incluyen una
clausula de sanción convenida entre las partes.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
10. Le gustaría tener un documento informativo sobre los requisitos y las sanciones que
contempla el Código Civil, cuando se suscribe un contrato de promesa de compraventa y
éste se incumple.
a.- SI ( )
b.- NO ( )
